Restituire dublul sumei achitate cu titlu de avans în temeiul antecontractului de vânzare cumpărare autentic - atât suma plătită la încheierea promisiunii de vânzare cumpărare cât şi sumele achitate cu prilejul încheierii actelor adiţionale

Jurisprudenţă şi speţe de drept civil (II)

Curtea de Apel BUCUREŞTI Decizie nr. 291R din data de 23.05.2017

Domeniu: Antecontracte

- "restituire dublul sumei achitate cu titlu de avans în temeiul antecontractului de vânzare cumpărare autentic"; - Atât suma plătită la încheierea promisiunii de vânzare cumpărare cât și sumele achitate cu prilejul încheierii actelor adiționale, reprezintă o parte din prețul final al imobilului, fiind achitate în perioada de valabilitate a precontractului, deci anticipat încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, astfel că toate aceste sume au natura juridică a avansului.

( decizia civilă nr. 291R/ 23.05.2017 pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti, Sectia a 4-a civila )

Prin sentința civilă nr. 16.04.2015, Judecătoria Buftea a respins excepția autorității de lucru judecat, invocată de reclamanta-pârâtă, cu privire la primul capăt din cererea reconvențională, ca neîntemeiată.

A respins excepția lipsei de interes invocată de reclamanta-pârâtă, cu privire la capătul al doilea din cererea reconvențională, ca neîntemeiată.

A admis cererea formulată de reclamanta-pârâtă (...), în contradictoriu cu pârâtul-reclamant (...).

A obligat pârâtul-reclamant la plata sumei de 89.000 euro, echivalentul în lei la cursul de referință BNR de la data plății, reprezentând dublul sumei primite ca avans.

A respins cererea reconvențională formulată de pârâtul-reclamant (...) în contradictoriu cu reclamanta-pârâtă (...) ca neîntemeiată.

A obligat pârâtul-reclamant la plata sumei de 7.048 lei, reprezentând taxă judiciară de timbru și timbru judiciar, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunța această sentință prima instanță a reținut că prin primul capăt de cerere din cadrul cererii reconvenționale, pârâtul-reclamant a solicitat instanței obligarea reclamantei-pârâte la eliberarea apartamentului nr. 9 situat în orașul Voluntari,.

Prin decizia civilă nr. 87A/10.02.2011 pronunțată de Tribunalul București, în dosarul nr. 2123/94/2009(f. 39-55), s-a reținut cu putere de lucru judecat că apartamentul nr. 9 nu se mai află în posesia reclamantei.

Potrivit art. 1201 Cod civil, este lucru judecat atunci când a doua cerere de chemare in judecata are același obiect, este întemeiată pe aceeași cauză și este intre aceleași părți, făcuta de ele și in contra lor in aceeași calitate. Din textul de lege invocat rezulta ca elementele autorității de lucru judecat sunt părțile, obiectul si cauza care trebuie sa fie aceleași in ambele cereri.

Fata de aceste aspecte, instanța a constatat ca nu sunt îndeplinite condițiile autorității de lucru judecat, întrucât deși există identitate de părți și obiect, nu există identitate de cauză.

Astfel, prin sentința civilă nr. /05.02.2010 pronunțată de Judecătoria Buftea în dosarul nr. 2123/94/2009(f. 22-38), menținută prin decizia civilă nr. /10.02.2011 pronunțată de Tribunalul București, în dosarul nr. 2123/94/2009(f. 39-55), a fost respinsă cererea reconvențională prin care pârâtul-reclamant solicita evacuarea reclamantei-pârâte din imobil.

La momentul pronunțării sentinței civile, instanța a avut în vedere anumite împrejurări de fapt ce se puteau schimba până la momentul formulării cererii reconvenționale de către pârâtul-reclamant în cadrul prezentului dosar.

Fata de aceste aspecte, instanța a constatat ca nu este tripla identitate intre dosarul nr. 2123/94/2009 al Judecătoriei Buftea si dosarul nr. 12555/94/2012, motiv pentru care a respins excepția autorității de lucru judecat, invocată de reclamanta-pârâtă, ca neîntemeiată.

În ce privește excepția lipsei de interes, excepție de fond, absolută și peremptorie, instanța a reținut că interesul promovării unei acțiuni în justiție presupune un folos practic urmărit de cel care a pus în mișcare acțiunea civilă. Interesul trebuie sa îndeplinească cumulativ următoarele condiții: să fie legitim, născut și actual, personal și direct.

Prin cererea reconvențională, pârâtul-reclamant a solicitat, în ce privește cel de-al doilea capăt de cerere, obligarea pârâtei-reclamante la plata daunelor interese datorate pentru lipsa de folosință a apartamentului nr. 9, din luna septembrie 2010 până la data predării efective a locuinței.

Având în vedere că instanța a reținut că nu există autoritate de lucru judecat în ce privește intre dosarul nr. 2123/94/2009 al Judecătoriei Buftea si dosarul nr. 12555/94/2012, instanța a respins excepția lipsei de interes, invocată de reclamanta-pârâtă ca neîntemeiată, întrucât pârâtul-reclamant justifică un interes personal și direct, legitim, născut și actual, prin promovarea acestui capăt de cerere, în cazul în care instanța ar constata, din analizarea materialului probator ocuparea imobilului de către reclamantă în lipsa unui titlu care să-i confere acest drept.

Pe fondul cererii, în fapt, instanța a reținut că între reclamanta-pârâtă (...), în calitate de promitent-cumpărător și pârâtul-reclamant (...), în calitate de promitent-vânzător s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat. sub nr. (…)/27.09.2007 (f. 5-7), prin care pârâtul-reclamant s-a obligat să-i vândă reclamantei-pârâte dreptul de proprietate asupra apartamentului nr. 4 amplasat la scara 1, etajul 3, al construcției în curs de edificare cu destinația bloc tip P+M+4E, situată în orașul, județul Ilfov, cu o suprafață utilă totală de 70,81 mp, precum și cota parte indiviză din părțile și dependințele comune ale imobilului, care prin destinația lor sunt în folosința comună a tuturor coproprietarilor.

În antecontract s-a stipulat faptul că se va încheia contractul de vânzare-cumpărare până cel mai târziu la data de 28.05.2008. Prelungirea termenului de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare după data de 28.05.2008 se poate face numai cu acordul scris al ambelor părți.

Cu privire la prețul vânzării, s-a menționat că acesta este în cuantum de 81.431,50 euro, preț din care promitentul-vânzător a declarat că a primit la data autentificării suma de 4.100 euro, urmând ca diferența de 77.331,50 euro să fie plătită astfel: suma de 10.900 euro la data de 12.10.2007; suma de 9.500 euro la data de 30.11.2007, iar suma de 56.931,50 euro la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică la cursul BNR din ziua plății.

Totodată, în antecontract s-a inserat următoarea clauză contractuală: "Dacă din culpa promitentului vânzător nu se va putea încheia contractul de vânzare-cumpărare până la data menționată și fără ca promitenta dobânditoare să fie de acord cu prelungirea acestui termen, promitentul vânzător, prin mandatar, se obligă să restituie acestuia dublul sumei primite ca avans."

Prin actul adițional autentificat sub nr. (…)/15.10.2007. (f. 8-10), la antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat. sub nr. (…)/27.09.2007, părțile au modificat paragraful nr. 9 din antecontract, respectiv: prețul total al vânzării-cumpărării este de 81.431,50 euro, preț din care promitentul vânzător a declarat că a primit de la promitenta dobânditoare suma de 4.100 euro la data de 27.09.2007 și suma de 10.900 euro la data autentificării actului adițional, iar suma de 66.431,50 euro urmează să fie achitată astfel: suma de 9.500 euro la data de 30.11.2007, iar suma de 56.931,50 euro la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică la cursul BNR din ziua plății.

Prin actul adițional autentificat sub nr. (…)/15.10.2007. (f. 11-13), la antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (…)/27.09.2007, părțile au modificat paragraful nr. 9 din antecontract, respectiv: prețul total al vânzării-cumpărării este de 81.431,50 euro, preț din care promitentul vânzător a declarat că a primit de la promitenta dobânditoare suma de 4.100 euro la data de 27.09.2007 și suma de 10.900 euro la data de 15.10.2007, suma de 9.500 euro la data autentificării actului adițional, iar suma de 56.931,50 euro urma să fie achitată la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică la cursul BNR din ziua plății.

Prin actul adițional autentificat sub nr. (…)/28.07.2008 (f. 14-16), la antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat dsub nr.(…)/27.09.2007, părțile au modificat paragraful nr. 5 din antecontract, respectiv obiectul antecontractului. Astfel, pârâtul-reclamant s-a obligat față de reclamanta-pârâtă să-i vândă imobilul cu număr cadastral (……), situat în orașul, compus din apartament format din: hol, în suprafață utilă de 5,90 mp, cameră în suprafață utilă de 15,94 mp, cameră în suprafață utilă de 17,06 mp, cameră în suprafață utilă de 15,94 mp, baie în suprafață utilă de 5,33 mp, balcon în suprafață utilă de 3,38 mp, împreună cu cota parte indiviză de 4.709 mp din părțile comune, precum și terenul în suprafață de 17,548 mp, în indiviziune.

Prin actul adițional autentificat sub nr. (…)/15.08.2008 (f. 17-19), la antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat de sub nr. (…)/27.09.2007, părțile au modificat paragraful nr. 9 din antecontract, respectiv părțile au convenit ca prețul total al vânzării-cumpărării este de 80.605,50 euro, preț din care promitentul-vânzător a declarat că a primit următoarele sume de bani: suma de 4.100 euro la data de 27.09.2007, suma de 10.900 euro la data de 15.10.2007, suma de 9.500 euro la data de 03.12.2007, suma de 20.000 euro la data autentificării actului adițional, iar suma de 36.105,50 euro urma să fie achitată la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică la cursul BNR din ziua plății.

Prin actul adițional autentificat sub nr. (…)/10.12.2008 (f. 20-21), la antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (…)/27.09.2007, părțile au stabilit următoarele: pârâtul-reclamant se obligă să vândă reclamantei-pârâte dreptul de proprietate asupra apartamentului nr. 9 cu număr cadastral 979/2 C1-U12, , al construcției cu destinația locuințe și spațiu comercial, având regimul de înălțime P+m+5E+M, compus din: cameră în suprafață utilă de 15,94 mp, cameră în suprafață utilă de 17,06 mp, cameră în suprafață utilă de 15,94 mp, baie în suprafață utilă de 5,33 mp, balcon în suprafață utilă de 3,38 mp, hol în suprafață utilă de 5,90 mp, balcon în suprafață utilă de 3,38 mp, în suprafață totală de 63,55 mp împreună cu cota parte indiviză de 4,43 mp din părțile comune, precum și terenul aferent corespunzător apartamentului în suprafață de 16,52 mp, în indiviziune, întregul teren având atribuit numărul cadastral 979/2.

Prin sentința civilă nr. 644/05.02.2010 pronunțată de Judecătoria Buftea în dosarul nr. 2123/94/2009(f. 22-38), menținută prin Decizia Civilă nr. 87A/10.02.2011 pronunțată de Tribunalul București, în dosarul nr. 2123/94/2009(f. 39-55), s-a dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (…)/27.09.2007, reținându-se în considerentele hotărârii, care se bucură de putere de lucru judecat, că pârâtul-reclamant nu și-a îndeplinit obligațiile asumate prin antecontract, nepunând la dispoziția reclamantei-pârâte suprafața de 63,55 mp, suprafață utilă a apartamentului, ci numai 57 mp. Instanța a mai arătat că nu i se poate reține reclamantei-pârâte nicio culpă.

În drept, în ceea ce privește legea civilă aplicabilă, instanța a considerat că izvorul raportului obligațional în prezenta cauză este antecontractul de vânzare-cumpărare nr. (…)/27.09.2007. Potrivit art. 6 alin. 2 din N.C.civ. actele și faptele juridice încheiate ori, după caz, săvârșite sau produse înainte de intrarea în vigoare a legii noi nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii sau, după caz, a săvârșirii ori producerii lor. Conform art. 102 alin. 1 din Legea 71/2011 contractul este supus dispozițiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce privește încheierea, interpretarea, efectele, executarea și încetarea sa.

Prin urmare, cu privire la legea care guvernează prezentul raport litigios, instanța a considerat că sunt incidente dispozițiile art. 102 alin. 1 din Legea nr. 71/2011. Având în vedere că antecontractul de vânzare-cumpărare nr. (…) a fost încheiat pe data de 27.09.2007, în cauză sunt aplicabile dispozițiile Codului civil din 1864.

Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare este o convenție, prin care ambele părți, înțelegându-se asupra lucrului și a prețului, se obligă să încheie în viitor contractul, obligația asumată de către promitentul-vânzător prin antecontract fiind o obligație de rezultat, iar nu una de diligență.

Instanța a constatat că diferendul dintre părți poartă, în primul rând, asupra naturii juridice a sumelor achitate în temeiul antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (…)/27.09.2007, pârâtul-reclamant recunoscând faptul că acesta a primit suma de 44.500 de euro în patru tranșe, dar nu cu titlu de avans.

În consecință, instanța este obligată să interpreteze clauzele contractuale pentru a determina voința părților și, pe cale de consecință, drepturile și obligațiile asumate prin convenția încheiată.

Potrivit art. 977 C.civ., actul juridic se interpretează după voința internă, iar nu după sensul literal al cuvintelor întrebuințate.

Potrivit art. 981 C.civ., clauzele obișnuite într-un act juridic se subînțeleg, chiar dacă nu sunt menționate expres în cuprinsul acestuia.

Potrivit art. 982 C.civ., clauzele unui act juridic trebuie supuse unei interpretări sistematice, deci se interpretează unele prin altele, dându-se fiecăreia înțelesul ce rezultă din întregul act.

Prin actul adițional autentificat sub nr. (…)/15.08.2008 (f. 17-19), la antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (…)/27.09.2007, părțile au modificat paragraful nr. 9 din antecontract, respectiv părțile au convenit ca prețul total al vânzării-cumpărării este de 80.605,50 euro, preț din care promitentul-vânzător a declarat că a primit următoarele sume de bani: suma de 4.100 euro la data de 27.09.2007, suma de 10.900 euro la data de 15.10.2007, suma de 9.500 euro la data de 03.12.2007, suma de 20.000 euro la data autentificării actului adițional, iar suma de 36.105,50 euro urma să fie achitată la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică la cursul BNR din ziua plății.

În acest act adițional, ca de altfel în toate celelalte, s-a menționat că restul dispozițiilor contractuale rămân neschimbate, implicit clauza conform căreia dacă din culpa promitentului vânzător nu se va putea încheia contractul de vânzare-cumpărare până la data menționată și fără ca promitenta dobânditoare să fie de acord cu prelungirea acestui termen, promitentul vânzător, prin mandatar, se obligă să restituie acestuia dublul sumei primite ca avans.

Făcând aplicarea regulilor de interpretare a convențiilor civile, instanța a reținut că sumele achitate de promitenta-cumpărătoare promitentului-vânzător au fost date cu titlu de avans, iar clauza inserată în antecontract referitoare la restituirea dublului avansului, își are cauza în clauza de arvună. Clauza în discuție nu poate primi calificarea de clauză penală (care presupune o evaluare cu anticipație de către părți a daunelor interese, iar suma de bani stabilită cu acest titlu ar urma să fie predată numai în caz de neexecutare culpabilă a obligațiilor de către una dintre părți), spre deosebire de arvună care este predată efectiv de promitentul-cumpărător promitentului-vânzător, cum a fost cazul în speță.

Instanța a reținut că sumele achitate de promitenta-cumpărătoare promitentului-vânzător au fost date cu titlu de avans, întrucât părțile au încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare nr. (…)/27.09.2007, urmând ca la data de 28.05.2008 să procedeze la perfectarea contractului de vânzare-cumpărare prin care să opereze transmiterea dreptului de proprietate.

Pentru a fi valabil un contract de vânzare-cumpărare este necesar ca prețul, obiectul prestației cumpărătorului să fie fixat în bani, determinat sau determinabil, sincer și serios.

Instanța a constatat că reclamanta-pârâtă a achitat suma de 44.500 euro pârâtului-reclamant în patru tranșe, aceste sume fiind doar o parte din prețul final al imobilului, plătite în mod anticipat încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Plata unui avans presupune o convenție deja încheiată, fapt ce s-a realizat în cauză, așa cum reiese din antecontractul de vânzare-cumpărare nr. (…)/27.09.2007, iar aceasta nu a garantat finalizarea angajamentului convențional și a reprezentat doar o structură de plată treptată a prețului, diferența urmând a fi achitată potrivit antecontractului de vânzare-cumpărare "până la data de 28.05.2008";.

Ca atare, validitatea clauzei contractuale pe care părțile au inserat-o în contract trebuie analizata din perspectiva dispozițiilor legii civile care reglementează contractul de vânzare-cumpărare sub acest aspect la momentul încheierii lui, iar nu a dreptului comun al obligațiilor, respectiv a prevederilor art. 1069 C. civ., având o reglementare și o identitate proprie: clauza de arvuna, prin art. 1297-1298 C. civ., iar nu a unei clauze penale comune.

Potrivit art. 1298 C.civ., dacă vânzarea nu s-a executat prin culpa unei din părțile contractante, aceasta va pierde arvuna dată sau o va întoarce îndoită, având-o primită, dacă partea care nu este în culpă nu ar alege mai bine să ceară executarea vânzării.

Clauza cu privire la nerestituirea avansului în caz de neexecutare are, așadar, și o baza legală, nu numai convențională, iar o atare clauză inclusa în antecontractul de vânzare-cumpărare convenita de ambele părți trebuie să-și producă efectele în sensul neechivoc stabilit de acestea.

În temeiul art. 1020-1021 C.civ., rezoluțiunea unui act juridic operează în cazul neexecutării culpabile a unor obligații contractuale, la solicitarea părții care nu este în culpă, care și-a executat obligațiile reciproce și interdependente sau care se declară gata să le execute, iar unul dintre principiile care guvernează această sancțiune aplicabilă retroactiv (ex tunc) este acel al repunerii părților în situația anterioară.

Prin sentința civilă nr. 644/05.02.2010 pronunțată de Judecătoria Buftea în dosarul nr. 2123/94/2009(f. 22-38), menținută prin decizia civilă nr. 87A/10.02.2011 pronunțată de Tribunalul București, în dosarul nr. 2123/94/2009(f. 39-55), s-a dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (…)/27.09.2007, reținându-se în considerentele hotărârii, care se bucură de putere de lucru judecat, că pârâtul-reclamant nu și-a îndeplinit obligațiile asumate prin antecontract, nepunând la dispoziția reclamantei-pârâte suprafața de 63,55 mp, suprafață utilă a apartamentului, ci numai 57 mp. Instanța a mai arătat că nu i se poate reține reclamantei-pârâte nicio culpă.

Astfel cum rezultă din antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (…)/27.09.2007 și din actele adiționale, reclamanta-pârâtă a achitat pârâtului-reclamant suma de 44.500 euro, fapt necontestat de către pârât.

Potrivit art. 1073 C.civ., creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligației și, în caz contrar, are dreptul la dezdăunare. Așadar, în condițiile în care pârâtul-reclamant nu și-a executat în mod culpabil obligațiile asumate prin antecontract, reclamanta-pârâtă este îndreptățită să solite, pe lângă rezoluțiunea antecontractului și daune-interese, conform art. 1020-1021 C.civ..

În aceste condiții, rezoluțiunea atrage, potrivit art. 1020-1021 cod civil repetițiunea prestațiilor astfel ca reclamanta-pârâtă este îndreptățită să primească dublul sumei primite ca avans, având în vedere părțile au prevăzut în mod expres prin antecontract această clauză, iar potrivit art. 969 C.civ., convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante, conform principiului pacta sunt servanda.

Având în vedere aceste considerente, instanța a admis cererea principală și a obligat pârâtul-reclamant la plata sumei de 89.000 euro, echivalentul în lei la cursul de referință BNR de la data plății, reprezentând dublul sumei primite ca avans.

În ceea ce privește cererea reconvențională, pârâtul-reclamant a solicitat instanței obligarea reclamantei-pârâte la eliberarea apartamentului nr. 9 situat în orașul Voluntari,; obligarea reclamantei-pârâte la plata daunelor interese datorate pentru lipsa de folosință a imobilului, din luna septembrie 2010 până la data predării efective a locuinței; compensarea creanțelor reciproce, în cazul în care instanța va dispune obligarea ambelor părți la plata unor sume de bani; obligarea reclamantei-pârâte la plata cheltuielilor de judecată.

Din coroborarea probelor administrate în cauză, instanța a reținut că pârâtul-reclamant are un drept de proprietate asupra imobilului.

Potrivit art. 480 din Codul civil, dreptul de proprietate este un drept absolut, exclusiv și perpetuu care conferă titularului, exercițiul liber și nestingherit al tuturor prerogativelor sale - posesia, folosința și dispoziția - afară de cazul în care dreptul este dezmembrat prin voința acestuia din urmă.

Instanța a avut însă în vedere la soluționarea cauzei și jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului în aplicarea și interpretarea art. 8 din Convenția Europeană a Drepturilor Omului, sub aspectul dreptului la domiciliu. În cauza Ćosić c. Croației (hotărârea din 15 ianuarie 2009), Curtea a reținut că evacuarea reclamantei din apartament a constituit o ingerință în dreptul la respectarea domiciliului, chiar dacă hotărârea de evacuare nu a fost încă pusă în executare (a se vedea mutatis mutandis cauza Stanková c. Slovaciei, par. 7, hotărârea din 9 octombrie 2007). Deciziile autorităților naționale au fost întemeiate numai pe concluzia că reclamanta nu avea niciun drept pentru a ocupa apartamentul potrivit dreptului intern. Instanțele naționale s-au mulțumit cu constatarea că ocuparea de către reclamantă a imobilului nu avea nicio bază legală, fără a mai analiza proporționalitatea măsurii ce urma să fie aplicată.

Pierderea locuinței de către o persoană este o formă extremă a ingerinței în dreptul la respectarea domiciliului. Orice persoană ce riscă o restrângere atât de gravă trebuie în principiu să poată cere unui tribunal independent să stabilească proporționalitatea și rezonabilitatea măsurii prin prisma art. 8 din Convenție, chiar dacă, potrivit dreptului intern, dreptul său de a ocupa un imobil s-a stins (a se vedea McCann c. Regatului Unit, par. 50, 13 mai 2008).

Din analizarea probelor administrate în cauză, reiese faptul că reclamanta-pârâtă nu ocupă imobilul din litigiu. Astfel, conform adeverinței emisă de (..)(f. 153), reclamanta-pârâtă locuiește în imobilul nr. 9 situat în orașul începând cu data de 02.06.2010.

Conform declarației din data de 11.06.2014 (f. 170) emisă de Asociația de proprietari Orașul Voluntari s-a menționat că din eroare, în urma reanalizării listelor de întreținere începând cu data de 02.06.2010 s-a consemnat că reclamanta-pârâtă locuiește în imobilul menționat.

În listele de plată a cotelor de contribuție la cheltuielile pentru perioada septembrie 2012-iunie 2010 (f. 172-199) depuse la dosarul cauzei, pârâtul-reclamant figurează pentru imobilul nr. 9 Mai mult, aceste înscrisuri se coroborează și cu răspunsul pârâtului-reclamant la întrebarea nr. 5 din interogatoriu, respectiv acesta a recunoscut faptul că reclamanta-pârâtă locuiește la adresa, oraș Afumați, județul Ilfov.

Instanța nu a reținut declarația martorului GD(f. 169), întrucât aceasta nu se coroborează cu niciun mijloc de probă administrat în cauză.

Având în vedere aceste considerente, instanța a constatat că pârâtul-reclamant nu a făcut dovada ocupării imobilului de către reclamanta-pârâtă, deși acestuia îi revenea sarcina probei, în temeiul art. 1169 C. civ., conform căruia cel care face o susținere în cursul procesului trebuie să o dovedească, în afară de cazurile anume prevăzute de lege.

În ce privește cererea privind obligarea reclamantei-pârâte daunelor interese pentru lipsa de folosință a apartamentului, instanța a constatat că sunt incidente dispozițiile art. 998-999 C.civ., potrivit cărora condițiile răspunderii civile delictuale sunt: existența unei fapte ilicite; săvârșirea faptei cu vinovăție; producerea unui prejudiciu; existența unui raport de cauzalitate între fapta ilicită și prejudiciu.

Astfel, având în vedere că instanța a reținut din analiza probelor administrate, că reclamanta-pârâtă nu ocupă imobilul, nu este îndeplinită prima condiție a răspunderii civile delictuale, respectiv existența unei fapte ilicite.

În consecință, instanța nu a mai procedat și la analizarea celorlaltor condiții ale răspunderii civile delictuale și a respins acest capăt de cerere ca neîntemeiat.

Cu privire la capătul de cerere accesoriu prin care pârâtul-reclamant a solicitat compensarea creanțelor reciproce, instanța a respins și acest capăt de cerere ca neîntemeiat, întrucât instanța nu a constatat existența unui drept de creanță al pârâtului-reclamant față de reclamanta-pârâtă, pentru considerentele anterioare.

Având în vedere că pârâtul-reclamant a căzut în pretenții, instanța, în temeiul art. 274 C.proc.civ., l-a obligat să plătească reclamantei-pârâte suma în cuantum de 7.048 lei, reprezentând taxă judiciară de timbru și timbru judiciar, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Împotriva acestei sentințe a formulat apel pârâtul reclamant (...) nelegalitate și netemenicie.

Intimata (...), a formulat întâmpinare prin care a solicitat a apelul respingerea apelului ca nefondat și mentinerea sentintei civile nr.2336/16.04.2015 a Judecătoriei Buftea ca legală si temeinică.

Prin decizia civilă nr. 912 din 15 Iunie 2016, Tribunalul Ilfov - Secția civilă a admis apelul, a schimbat în parte sentința civilă apelată, sens în care a admis în parte cererea de chemare în judecată, a obligat pârâtul reclamant la plata către reclamanta pârâtă a sumei de 8200 de euro, echivalent în lei la cursul de referință BNR de la data plății, reprezentând dublul sumei primite ca avans, a obligat pârâtul reclamant la plata către reclamanta pârâtă a sumei de 757.68 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, respectiv taxă de timbru si timbru judiciar, a menținut în rest dispozițiile sentinței civile apelate și a obligat intimata la plata către apelant a cheltuielilor de judecată efectuate în apel, in cuantum de 4817.78 lei, reprezentând taxă judiciară de timbru.

Pentru a pronunța această decizie, instanța de apel a reținut că părțile au încheiat antecontractul de vânzare cumpărare autentificat prin Încheierea nr.(…) din 27.09.2007.

Prin antecontractul de vânzare-cumpărare s-a constatat că intimata a dat apelantului, la momentul încheierii acestuia, suma de 4100 de euro. S-a mai stabilit prin acelasi antecontract că intimata va plăti apelantei la date ulterioare, restul de preț, în trei tranșe inegale.

Părțile au mai convenit, prin actul de mai sus, că dacă din culpa promitentului vânzător nu se va putea încheia contractul de vânzare-cumpărare pănă la data menționată mai sus și fără ca promitenta dobânditoare să fie de acord cu prelungirea acestui termen, promitentul vânzător, prin mandatar, se obligă să restituie acestuia dublul sumei primite cu titlu de avans.

În antecontract nu se face mențiune cu privire la cât din pretul imobilului, în opinia părților, reprezintă avansul.

Prin acte adiționale ulterioare s-a consemnat plata a altor tranșe din prețul imobilului, s-a modificat prețul imobilului și chiar obiectul antecontractului de vânzare cumpărare. Astfel, părțile au stabilit că în loc de apartamentul 4 se va vinde apartamentul 9.

Prin cererea de chemare în judecată, intimata reclamanta a solicitat obligarea apelantului pârât la restituirea sumei de 89 000 de euro, care reprezintă dublul sumei achitate cu titlu de avans în temeiul antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.(…)/27.09.2007..

Problema care se pune în fața instanței este determinarea sumei care reprezintă avansul în lumina dispozițiilor antecontractului si a actelor adiționale, având în vedere că părțile nu au identificat această sumă.

Clauza din contract prin care părțile au stabilit că dacă din culpa promitentului vânzător nu se va putea încheia contractul de vânzare-cumpărare acesta se obligă să restituie dublul sumei primite cu titlu de avans, este o clauză de arvună.

Înalta Curte de Casație și Justiție a hotărât într-o decizie de speță că, în caz de neexecutare a contractului, clauza cu privire la nerestituirea avansului are atât o bază legală (art. 1298 C. civ), cât și convențională, iar o astfel de clauză inclusă în contractul de vânzare-cumpărare are autonomia unei clauze penale, accesorie vânzării, convenită de ambele părți și ea trebuie să-și producă efectele în sensul neechivoc stabilit de acestea. În acest sens, prevederile art. 1298 C. civ. reglementează limitativ cazurile în care arvuna, avansul, nu se reține ci va fi restituit cumpărătorului, acestea vizând executarea vânzării ori o cauză care exclude culpa cumpărătorului.

Prin sentința civilă nr. /05.02.2010 pronunțată de Judecătoria Buftea în dosarul 2123/94/2009 menținută prin decizia civilă nr. /10.02.2011 pronunțată de Tribunalul Bucuresti în dosarul 2123/94/2009 s-a dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare cumpărare autentificat. sub nr.(…)/27.09.2007, reținându-se in considerentele hotărârii cu putere de lucru judecat că apelantul nu si-a îndeplinit obligațiile contractuale. S-a mai arătat că intimata nu are nicio culpă în neexecutarea antecontractului.

În concluzie, apelantul este obligat să restituie dublul avansului, tribunalul determinând în ce cuantum.

Apelantul arată că în opinia sa avansul este reprezentat de suma de 4100 de euro dată de către intimat la momentul încheierii antecontractului nr.(…) din 27.09.2007, intimata susține că avansul este reprezentat de toate sumele date apelantului înainte de încheierea contractului de vânzare cumpărare, respectiv 44500 de euro.

Tribunalul a constatat, astfel, cum a arătat si mai sus, că părțile la momentul contractului nu au indicat cuantumul avansului.

Pentru acest motiv instanța a ținut seama de dispozițiile art.983 C.civ, potrivit căruia când este indoială, convenția se interpretează în favoarea celui ce se obligă, iar cel care se obligă, în speță, este apelantul.

Clauza de arvună are rolul de a confirma încheierea contractului, caz în care suma de bani/cantitatea de bunuri fungibile avansată reprezintă semnul încheierii contractului și constituie o parte a prestației celui care a avansat-o.

În opinia tribunalului momentul încheierii contractului este 27.09.2007, iar suma de 4100 de euro avansul.

Tribunalul nu poate avea în vedere susținerea intimatei conform căreia întreaga sumă de 44.500 de euro reprezintă avans. Se are în vedere că initial părțile au stabilit trei transe de plată a pretului, ultima de 56.931, 50 euro. În condițiile în care prețul initial stabilit era de 81431,50 de euro, conform interpretării intimatei, sumele plătite până la rata finală la care urma să se incheie contractul de vânzare cumpărare, adică 24.500 de euro, reprezenta avansul.

Dacă părțile ar fi intenționat să mărească suma plătită cu titlu de avans, ar fi menționat acest fapt în actele adiționale incheiate ulterior antecontractului nr.(…) din 27.09.2007, mai ales tinând seama de consecințele la care se expuneau conform prevederilor contractuale. Părțile au modificat prețul, numărul de transe în care urma să fie plătit, cuantumul tranșelor, dar nu au arătat în mod expres că acestea reprezintă avans, motiv pentru care trinbunalul, având în vedere cele arătate mai sus, va considera că transele achitate ulerior momentului 27.09.2007 reprezintă rate ale prețului.

Prin urmare, tribunalul a admis apelul, a schimbat în parte sentința civilă apelată, a admis în parte cererea de chemare în judecată si a obligat pârâtul reclamant la plata către reclamanta pârâtă a sumei de 8200 de euro, echivalent lei la data plății, reprezentând dublul sumei primite ca avans.

În ce priveste cererea reconvențională formulată de către apelant, tribunalul a constatat că instanța de fond a respins-o în mod corect, tinând seama de faptul că apartamentul 9 nu se află în posesia intimatei, apelantul a recunoscut că intimata locuieste la apartamentul nr.2 la interogatoriu, iar asociația de proprietari din imobilul în care se află cele două apartamente a confirmat cele arătate mai sus. Mai mult, asociația de proprietari a indicat faptul că apartamentul 9 nici măcar nu este racordat la utilități lumină, gaze, apă.

În ce priveste cheltuielile de judecată efectuate în fața instanței de fond, tribunalul le-a acordat în măsura admiterii actiunii si astfel, în temeiul art.276 C.p.c., tribunalul a obligat pârâtul reclamant la plata către reclamanta pârâtă a sumei de 757,68 lei cu titlu de taxă de timbru si timbru judiciar.

În ce priveste cheltuielile efectuate în fața instanței de apel, tribunalul în temeiul art. 274 alin.1 C.p.c., a obligat intimata la plata către apelant a cheltuielilor de judecată efectuate în apel, în cuantum de 4817,76 lei, reprezentând taxă judiciară de timbru. Tribunalul a acordat intreaga taxă de timbru apelantului deoarece aceasta a fost determinată de pretențiile initiale ale intimatei.

În termenul legal prevăzut de art. 301 C.proc.civ., împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta-pârâtă (...).

În dezvoltarea motivelor de recurs, recurenta a arătat că prin întâmpinarea depusa pe rolul Judecătoriei Buftea, intimatul - parat achieseaza, in parte, la solicitarea recurentei solicitând instanței admiterea in parte a acțiunii , in sensul restituirii doar a sumei de 44.500 euro, sumă pe care aceasta i-a achitat-o in baza antecontractului si a actelor adiționale.

Or, prin raportare la dispozițiile art 270 si 241 C.proc.civ., "Daca paratul recunoaște o parte din pretențiile reclamantului, instanța va da o hotărâre parțiala in măsura recunoașterii" . Prin urmare, instanța de apel a încălcat dispozițiile legale menționate.

Întrucât antecontractul se bucură de forța obligatorie a oricărui contract, neexecutarea culpabila a obligațiilor asumate de către promitentul vânzător, a avut drept consecința rezolutiunea antecontractului de vanzare- cumparare.

Prin sentința civila 644/05.02.2010 pronunțata de Judecătoria Buftea in dosarul 2123/94/2009 menținută prin decizia civila 87A/10.02.2011 pronunțata de Tribunalul București, s-a dispus rezoluțiunea antecontractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr (…)/27.09.2009, retinandu-se ca intimatul-parat nu si-a onorat obligațiile asumate prin antecontract, nepunand la dispoziția recurentei suprafața de 63.55 m.p., suprafața utila a apartamentului ci numai 57 mp. Instanța a mai arătat că recurentei nu i se poate retine vreo culpa in executarea antecontractului de vanzare-cumparare.

De esența rezoluțiunii este repunerea părților în situația anterioară încheierii convenției, acestea fiind obligate să își restituie una alteia tot ce s-a prestat.

Prin actul adițional autentificat sub nr (…)/15.08.2008. la antecontractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr (…)/27.09.2007 părțile au modificat paragraful nr 9 din antecontract, respectiv: prețul total al vanzarii-cumpararii este de 80.605,50 euro, preț din care promitentul-vanzator a declarat ca a primit de la promitenta-dobanditoare suma de 4100 euro la data de 27.09.2007, suma de 10.900 euro la data de 15.10.2007, suma de 9.500 euro la data de 03.12.2007, suma de 20.000 euro la data autentificării prezentului act adițional iar suma de 36.105,50 euro urmează sa fie achitata la data încheierii contractului de vanzare-cumparare in forma autentica la cursul BNR din ziua plații;

In acest act adițional, ca in toate celelalte, s-a stipulat ca restul dispozițiilor contractuale rămân neschimbate, implicit si clauza conform căreia daca din culpa promitentului vânzător nu se va putea încheia contractul de vanzare-cumparare pana la data menționata si fără ca promitenta dobanditoare sa fie de acord cu prelungirea acestui termen, promitentul vânzător, prin mandatar, se obliga sa restituie dublul sumei primite cu titlu de avans.

Astfel, sumele achitate de recurentă promitentului-vanzator au fost date cu titlu de avans iar clauza inserata in antecontract referitoare la restituirea dublului avansului isi are cauza in clauza de arvuna.

Chiar daca instanța de apel a apreciat ca doar suma de 4.100 Euro reprezintă arvuna si deci, in opinia sa, potrivit clauzelor contractuale, doar aceasta ar fi trebuit restituita indoit, trebuia sa aibă in vedere obiectul acțiunii prin care recurenta a urmărit si solicitat restituirea intregii sume achitate intimatului respectiv, 44.500 euro, dublata.

Prin urmare, in cel mai rău caz, instanța de apel ar fi trebuit sa dispună restituirea dublului sumei de 4.100 euro si restituirea restului de preț astfel cum a fost achitat, respectiv, suma de 10.900 euro achitata la data de 15.10.2007, suma de 9.500 euro achitata la data de 03.12.2007, suma de 20.000 euro achitata la data 15.08.2008.

Practic, recurenta se află in situația in care a achitat, in vederea achiziționării unui imobil, suma de 44.500 euro, antecontractul a fost reziliat ca urmare a neindeplinirii obligațiilor contractuale de către intimatul-parat si cu toate acestea, recurenta arată că nu este singura prejudiciata, intimatul parat beneficiind de o imbogatire fără justa cauza.

Pentru evitarea unei îmbogățiri fără justă cauză în patrimoniul pârâtului, nu ar putea fi admisă o restituire doar a sumei de 4.100 euro.

Recurenta consideră ca instanța de apel a interpretat greșit actul juridic dedus judecații, schimbând astfel natura si intelesul vădit neindoielnic al acestuia, pronunțând astfel o hotărâre lipsita de temei legal ce a fost data cu incalcarea greșita a legii.

Analizând actele și lucrările dosarului sub aspectul motivelor de recurs invocate, Curtea urmează să admită recursul pentru următoarele considerente:

Între recurenta reclamantă pârâtă (...), în calitate de promitentă-cumpărătoare și intimatul pârât reclamant (...), în calitate de promitent-vânzător s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat. sub nr. (…)/27.09.2007 (filele 5-7 dosar fond), prin care intimatul s-a obligat să-i vândă recurentei dreptul de proprietate asupra apartamentului nr. 4 amplasat la scara 1, etajul 3, al construcției în curs de edificare cu destinația bloc tip P+M+4E, situată în, cu o suprafață utilă totală de 70,81 mp, precum și cota parte indiviză din părțile și dependințele comune ale imobilului, care prin destinația lor sunt în folosința comună a tuturor coproprietarilor. Prin actul adițional autentificat sub nr. (…)/28.07.2008 (filele 14-16 dosar fond), părțile au modificat paragraful nr. 5 din antecontract, respectiv obiectul antecontractului. Astfel, intimatul s-a obligat față de recurentă să-i vândă imobilul cu număr cadastral (…..), situat în orașul Voluntari, , compus din apartament format din: hol, în suprafață utilă de 5,90 mp, cameră în suprafață utilă de 15,94 mp, cameră în suprafață utilă de 17,06 mp, cameră în suprafață utilă de 15,94 mp, baie în suprafață utilă de 5,33 mp, balcon în suprafață utilă de 3,38 mp, împreună cu cota parte indiviză de 4.709 mp din părțile comune, precum și terenul în suprafață de 17,548 mp, în indiviziune.

În cuprinsul antecontractului s-a stipulat faptul că se va încheia contractul de vânzare-cumpărare până cel mai târziu la data de 28.05.2008. Prelungirea termenului de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare după data de 28.05.2008 se poate face numai cu acordul scris al ambelor părți.

Totodată, în antecontract s-a inserat clauza contractuală, conform căreia "Dacă din culpa promitentului vânzător nu se va putea încheia contractul de vânzare-cumpărare până la data menționată și fără ca promitenta dobânditoare să fie de acord cu prelungirea acestui termen, promitentul vânzător, prin mandatar, se obligă să restituie acestuia dublul sumei primite ca avans."

Prin actul adițional autentificat sub nr. (…)/15.10.2007 (filele 8-10 dosar fond), părțile au modificat paragraful nr. 9 din antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (…)/27.09.2007, astfel: "prețul total al vânzării-cumpărării este de 81.431,50 euro, preț din care promitentul vânzător a declarat că a primit de la promitenta dobânditoare suma de 4.100 euro la data de 27.09.2007 și suma de 10.900 euro la data autentificării actului adițional, iar suma de 66.431,50 euro urmează să fie achitată astfel: suma de 9.500 euro la data de 30.11.2007, iar suma de 56.931,50 euro la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică la cursul BNR din ziua plății";.

Prin actul adițional autentificat sub nr. (…)/03.12.2007 (filele 11-13 dosar fond), părțile au modificat paragraful nr. 9 din antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat de sub nr. (…)/27.09.2007, astfel: "prețul total al vânzării-cumpărării este de 81.431,50 euro, preț din care promitentul vânzător a declarat că a primit de la promitenta dobânditoare suma de 4.100 euro la data de 27.09.2007 și suma de 10.900 euro la data de 15.10.2007, suma de 9.500 euro la data autentificării actului adițional, iar suma de 56.931,50 euro urma să fie achitată la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică la cursul BNR din ziua plății";.

Prin actul adițional autentificat sub nr. (…)/15.08.2008. (filele 17-19 dosar fond), părțile au modificat paragraful nr. 9 din antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat. sub nr. (…)/27.09.2007, respectiv părțile au convenit ca prețul total al vânzării-cumpărării este de 80.605,50 euro, preț din care promitentul-vânzător a declarat că a primit următoarele sume de bani: suma de 4.100 euro la data de 27.09.2007, suma de 10.900 euro la data de 15.10.2007, suma de 9.500 euro la data de 03.12.2007, suma de 20.000 euro la data autentificării actului adițional, iar suma de 36.105,50 euro urma să fie achitată la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică la cursul BNR din ziua plății.

Prin sentința civilă nr. 644/05.02.2010 pronunțată de Judecătoria Buftea în dosarul nr. 2123/94/2009 (filele 22-38 dosar fond), menținută prin decizia civilă nr. 87A/10.02.2011 pronunțată de Tribunalul București, în dosarul nr. 2123/94/2009 (filele 39-55 dosar fond), s-a dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat. sub nr. (…)/27.09.2007, reținându-se în considerentele hotărârii, care se bucură de putere de lucru judecat, că intimatul nu și-a îndeplinit obligațiile asumate prin antecontract, instanța arătând că nu i se poate reține reclamantei nicio culpă.

Efectul principal al rezoluțiunii antecontractului este întotdeauna desființarea actului și repunerea părților în situația anterioară încheierii contractului, restituindu-se tot ceea ce s-a prestat în temeiul contractului desființat.

Însă, în caz de rezoluțiune a contractului, creditorul poate să solicite prejudiciul suferit datorită neexecutării totale sau parțiale sau a executării necorespunzătoare a prestațiilor de către cealaltă parte, cuantumul acestuia putând fi stabilit de părți, anticipat, la momentul încheierii contractului prin inserarea unei clauze penale în acest sens, astfel cum este și în cazul de față.

Potrivit dispozițiilor art. 1066 C. civ., in vigoare la data încheierii promisiunii de vânzare cumpărare, "clauza penala este aceea prin care o persoana, spre a da asigurare pentru executarea unei obligatii, se leaga a da un lucru in caz de neexecutare din parte-i";. Clauza penală este, așadar, acea convenție (obligație) accesorie prin care părțile determină anticipat echivalentul prejudiciului suferit de creditor ca urmare a neexecutării ori a executării cu întârziere sau necorespunzătoare a obligației asumate de către debitor.

În speță, astfel cum s-a arătat anterior, părțile, între care a intervenit antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (…)/27.09.2007, au inserat clauza conform căreia "Dacă din culpa promitentului vânzător nu se va putea încheia contractul de vânzare-cumpărare până la data menționată și fără ca promitenta dobânditoare să fie de acord cu prelungirea acestui termen, promitentul vânzător, prin mandatar, se obligă să restituie acestuia dublul sumei primite ca avans."

Calificarea juridică dată de instanța de apel sumei achitate de recurentă cu prilejul încheierii antecontractului de vânzare cumpărare și a actelor adiționale la acesta, este greșită, între arvună și avans existând distincții care nu permit confundarea celor două noțiuni juridice.

Astfel, plata unui avans are cel puțin două elemente distinctive în raport cu arvuna, respectiv presupune o convenție deja încheiată și reprezintă doar o structură de plată treptată a prețului.

Or, în cauză ne aflăm în prezența unei convenții (antecontractul de vânzare cumpărare autentificat r. (…)/27.09.2007 și actele adiționale acesteia), prin care părțile au convenit că, din prețul total al vânzării-cumpărării, promitentul vânzător a primit de la promitenta dobânditoare suma de suma de 4.100 euro la data de 27.09.2007, suma de 10.900 euro la data de 15.10.2007, suma de 9.500 euro la data de 03.12.2007, suma de 20.000 euro la data de 15.08.2008, suma de 36.105,50 euro urmând să fie achitată la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică la cursul BNR din ziua plății.

Prin urmare, atât suma plătită la încheierea promisiunii de vânzare cumpărare cât și sumele achitate cu prilejul încheierii actelor adiționale, reprezintă o parte din prețul final al imobilului, fiind achitate în perioada de valabilitate a precontractului, deci anticipat încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, astfel că toate aceste sume au natura juridică a avansului.

Întrucât prin sentința civilă nr. 644/05.02.2010 pronunțată de Judecătoria Buftea în dosarul nr. 2123/94/2009 s-a dispus s-a dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat. sub nr. (…)/27.09.2007, reținându-se în considerentele hotărârii, care se bucură de putere de lucru judecat, că intimatul nu și-a îndeplinit obligațiile asumate prin antecontract și având în vedere dispozițiile art. 969 C.civ., potrivit cărora convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante, conform principiului pacta sunt servanda, recurenta este îndreptățită să primească dublul sumei primite ca avans, conform caluzei penale inserată în mod expres în antecontract, clauză rămasă neschimbată urmare încheierii actelor adiționale ulterioare.

Față de cele reținute, Curtea, constatând incident motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C.proc.civ., va admite recursul, va modifica decizia recurată, în sensul că va respinge apelul declarat de apelantul (...), ca nefondat.

Atât cererea apelantului privind cheltuielile de judecată în apel cât și cererea acestuia privind cheltuielile de judecată în recurs vor fi respinse, față de împrejurarea că partea care le-a solicitat nu a câștigat procesul, pentru a fi îndreptățită la aceste cheltuieli.

← Contracte-litigii cu profesionişti. contestaţia la...		Aretragerea plângerii prealabile. act juridic unilateral şi... →

Vezi şi alte speţe de drept civil:

Comentarii despre Restituire dublul sumei achitate cu titlu de avans în temeiul antecontractului de vânzare cumpărare autentic - atât suma plătită la încheierea promisiunii de vânzare cumpărare cât şi sumele achitate cu prilejul încheierii actelor adiţionale