Rezoluţiune contract. Jurisprudență Rezoluţiune
| Comentarii |
|
Judecătoria VÂNJU MARE Hotărâre nr. 792 din data de 13.05.2015
Prin cererea adresată acestei instanțe la data de 02.07.2014 reclamantul M.M.a chemat în judecată pe pârâtul S.I.F.pentru ca prin sentința ce se va pronunța să se dispună rezoluțiunea antecontractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr.1970/03.09.2013 și restituirea sumei de 44.992 lei, reprezentând dublul prețului în limitele rezoluțiunii, obligarea pârâtului la plata despăgubirilor în sumă de 512 lei reprezentând contravaloare taxe notariale, taxe executor, taxe OCPI, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea acțiunii, reclamantul a susținut faptul că la data de 03.09.2013, a încheiat cu pârâtul antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.1970 la BNP B.M.P., având ca obiect vânzarea cumpărarea terenului arabil, situat în extravilanul comunei P în suprafață totală de 59.200 mp, compusă din suprafața de 30.000 mp situată în T.10/3, P.4, suprafața de 22.900 mp situată în T.45, P.21 și suprafața de 6300 mp situată în T.10/1, P.16, la prețul de 22.496 lei, ce a fost achitat la data încheierii convenției.
Reclamantul a menționat că, prin antecontractul de vânzare cumpărare s-a convenit ca promitentul cumpărător să întocmească documentația cadastrală și să intabuleze terenul în cartea funciară, să suporte până la încheierea actului autentic costul taxelor și impozitelor către Administrația Fiscală.
Totodată la data încheierii antecontractului de vânzare cumpărare, prin art. 3 din convenția părților promitentul vânzător a garantat promitentul cumpărător și a declarat pe proprie răspundere că deține proprietatea terenului ce a făcut obiectul antecontractului, că acest teren nu a făcut obiectul nici unei creanțe, nu a fost scos din circuitul civil, nu l-a înstrăinat sub nici o formă, nu este grevat de sarcini și nu face obiectul nici unei ipoteci, iar potrivit art. 3 alin. 3 promitentul vânzător s-a obligat să nu înstrăineze, închirieze, arendeze terenul unei terțe persoane.
Astfel, după încheierea antecontractului și plata prețului a început să facă demersurile necesare în vederea intabulării terenului în cartea funciară, a achitat așa cum au convenit taxele și impozitele aferente, a plătit costurile necesare pentru întocmirea documentației cadastrale, însă în urma demersurilor făcute la Biroul de cadastru și publicitate imobiliară Vînju Mare, a constatat că o parte din terenul ce a făcut obiectul contractului de vânzare - cumpărare, respectiv suprafața de 30.000 mp situată în T.10/3, P.4 a fost înstrăinată prin actul notarial nr.394/24.03.2014 către SC R SRL, ulterior încheierii prezentului antecontract de vânzare cumpărare, astfel că se află în imposibilitatea de a mai încheia actul autentic pentru aceste suprafețe.
Cum antecontractul încheiat prevede la capitolul penalități, punctul I "în cazul în care promitentul vânzător se răzgândește și cu rea credință refuză să încheie contractul de vânzare cumpărare ori nu își va îndeplini sau nu va îndeplini la timp obligațiile prevăzute în prezentul antecontract este obligat să achite promitentului cumpărător dublul sumei primite";, fapt pentru care reclamantul solicită obligarea pârâtului la plata acestor pretenții.
Reclamantul și-a întemeiat acțiunea pe disp.art.1549 și următ., art.1279, art.1695-1702 C.civ.
În dovedirea acțiunii, reclamantul a depus la dosar: antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.1970 la data de 03.09.2013 la BNP B.M.P., chitanță privind plata onorariului de apărător, împuternicire avocațială, procură specială autentificată sub nr.783/01.04.2014, proces verbal de informare nr.9/10.06.2014, notificare pârât, încheiere de certificare nr.39/20.06.2014, chitanța nr.04943/16.06.2014 și factura nr.11353/16.06.2014, chitanțe privind dovada achitării taxei judiciare de timbru.
Pârâtul, legal citat, a depus la dosar întâmpinare prin care a solicitat respingerea acțiunii, arătând că este de acord cu perfectarea contractului de vânzare - cumpărare, iar în ceea ce privește suprafața de 30.000 mp pe care promitentul cumpărător susține ca ar fi înstrăinat-o prin act notarial, a arătat că într-adevăr a încheiat la data de 01.08.2007 antecontractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr.1473 prin care a convenit să vândă suprafața de teren de 30.000 mp, însă de la data încheierii antecontractului și până în prezent acesta nu a fost perfectat, fapt pentru care a solicitat rezoluțiunea acestuia.
Având în vedere aceste aspecte a solicitat suspendarea prezentei cauze, până la soluționarea cauzei ce are obiect rezoluțiunea antecontractului autentificat sub nr.1473/01.08.2007.
În drept, pârâtul și-a întemeiat acțiunea pe disp. art. 205 C.p.c.
Reclamantul a formulat răspuns la întâmpinare, prin care a arătat că deși pârâtul pare să fie de acord cu încheierea contractului de vânzare - cumpărare pentru tot terenul ce a făcut obiectul promisiunii, din extrasele de carte funciară reiese că nu mai este posibilă executarea în natură a obligației asumate întrucât tot terenul a fost înstrăinat prin act autentic, astfel: suprafața de 22.845 mp, teren situat în T.45, P.21, a fost înstrăinat prin act notarial nr.1292/22.04.2008 către SC C SRL; suprafața de 30.000 mp situată în T. 10III, P.4 a fost înstrăinată cu act notarial nr.394/24.03.2014 către SC R SRL și suprafața de 6300 mp situată în T.101, P,16 a fost înstrăinată cu act notarial nr.1536/22.05.2013 către SC R SRL.
Astfel, pârâtul pe lângă faptul că și-a micșorat în mod voit patrimoniul, nu a mai asigurat garanțiile date, vânzând terenul către o altă persoană, respectiv SC R SRL, fapt ce denotă atitudinea culpabilă a pârâtului de a obține sume de bani pe ceva ce nu mai avea în patrimoniu.
În susținerea celor invocate, reclamantul a depus la dosar extrease informative ale CF nr.50757, CF nr.50798, CF 50755.
La termenul de judecată din data de 11.02.2015, instanța a dispus emiterea unei adrese către BNP B.M.P.pentru a se înainta întreaga documentație ce a stat la baza întocmirii antecontractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr.1970/03.09.2013, precum și emiterea unei adrese către BNP Doina Făurar pentru a depune la dosarul cauzei actul notarial nr.394/24.03.2014.
Relațiile solicitate au fost comunicate la data de 02.03.2015, cu adresa nr.37/25.02.2015 de către BNP Doina Făurar, respectiv la data de 06.03.2015 cu adresa nr.64/02.03.2015 de către BNP B.M.P..
În ședința publică din data de 06.05.2015 a fost interogat pârâtul, pe baza interogatoriului depus la dosar de către reclamant, răspunsurile acestuia fiind consemnate în scris, semnate conform legii și atașate la dosar.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța constată și reține următoarele :
Prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1970 la data de 03.09.2013, la BNP B.M.P., reclamantul a încheiat cu pârâtul acest antecontract, având ca obiect vânzarea cumpărarea terenului situat în extravilanul comunei P, cu privire la suprafața totală de 59.200 mp, compusă din suprafața de 30.000 mp situată în T.10/3, P.4, suprafața de 22.900 mp situată în T.45, P.21 și suprafața de 6300 mp situată în T.10/1, P.16.
Prețul vânzării a fost de 22.496 lei, suma achitată integral în ziua datei autentificării antecontractului la sediul BNP B.M.P., pentru terenul situat în extravilanul comunei P, obligarea pârâtului să-i restituie dublul sumei primită ca preț al vânzării respectiv suma de 44.992 lei, precum și obligarea pârâtului la plata despăgubirilor în sumă de 512 lei reprezentând contravaloare taxe notariale, taxe executor, taxe OCPI, cu cheltuieli de judecată.
Pentru admisibilitatea acțiunii în pronunțarea hotărârii judecătorești care să țină loc de act autentic trebuie să fie îndeplinite următoarele condiții: existența unui antecontract valabil încheiat; dovedirea acestuia în condițiile dreptului comun; refuzul uneia dintre părți de a autentifica actul de înstrăinare; partea care acționează să-și fi îndeplinit obligațiile asumate prin antecontract; promitentul - vânzător să fie proprietar al bunului vândut, iar promitentul - cumpărător să nu fie incapabil de a dobândi acel bun la data pronunțării hotărârii.
Cercetând înscrisurile aflate la dosarul cauzei se observă că o parte din aceste condiții nu sunt îndeplinite.
Potrivit antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.1970 din 03.09.2013, părțile s-au obligat să încheie contractul de vânzare cumpărare în formă autentică în cel mult 3 ani, de la data autentificări.
Mai mult, din extrasele de carte funciară reiese că nu mai este posibilă executarea în natură a obligației asumate întrucât tot terenul a fost înstrăinat prin act autentic, astfel: suprafața de 22.845 mp, teren situat în T.45, P.21, a fost înstrăinat prin act notarial nr.1292/22.04.2008 către SC C SRL; suprafața de 30.000 mp situată în T. 10III, P.4 a fost înstrăinată cu act notarial nr.394/24.03.2014 către SC R SRL și suprafața de 6300 mp situată în T.101, P,16 a fost înstrăinată cu act notarial nr.1536/22.05.2013 către SC R SRL.
Din cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 394 se reține faptul că, suprafața de 30.000 m.p. a fost înstrăinată către SC ROSWISS SRL la data de 24.03.2014. Se poate reține că, prin acest act vânzătorul a acționat cu voință juridică de a fi de acord cu înstrăinarea terenurilor unui alt cumpărător și procurarea unui preț.
În antecontractul de vânzare - cumpărare încheiat între părți, la art.3 intitulat "obligațiile, declarațiile și garanțiile părților"; este stipulat faptul că, promitentul cumpărător are cunoștință de situația de fapt și drept a terenului și nu solicită verificarea registrelor de transcripțiuni și inscripțiuni, situația de carte funciară sau evidențele primăriei.
Potrivit legii, convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante, iar condiția rezolutorie este subînțelesă totdeauna în contractele sinalagmatice. În cazul în care una dintre părți nu-și îndeplinește obligațiile, creditorul obligației neexecutate are dreptul de a alege între a cere executarea obligației și desființarea contractului cu daune interese.
Astfel, creditorul obligației neexecutate are facultatea de a cere de la debitorul care n-a executat la timp, sau îndeplinirea clauzei penale sau aceea a obligației principale, clauza penală fiind o compensație a daunelor interese ce creditorul suferă din neexecutarea obligației principale.
Potrivit prevederilor Codului civil, "clauza penală este aceea prin care o persoană, spre a da asigurare pentru executarea unei obligații, se leagă a da un lucru pentru neexecutare din parte.
Clauza menționata în antecontract este o clauză penală la care s-a obligat vânzătorul, în caz de neexecutare, potrivit dispozițiilor art.1544 alin.3 și art.1669 N.c.civ. Promitentul - vânzător datorează "clauza penala" care este - o compensație a daunelor interese întrucât creditorul suferă din neexecutarea obligației principale. Ca regulă, instanța nu are posibilitatea de a reduce sau de a mări cuantumul clauzei penale.
Prin excepție însă, art.1541 C. civ. permite instanței să reducă penalitatea față de prejudiciul ce putea fi prevăzut de părți la încheierea antecontractului, caz în care penalitatea astfel redusă trebuie însă să rămână superioară obligației principale.
În speță la data încheierii antecontractului ce face obiectul rezoluțiunii, două dintre suprafețele de teren ce fac obiect antecontractului din prezenta cauză, respectiv suprafața de 22.900 mp situată în T.45, P.21 și suprafața de 6300 mp situată în T.10/1, P.16 erau înstrăinate către SC C SRL și SC R SRL din anul 2008, iar suprafața de 30.000 mp situată în T. 10III, P.4 a fost înstrăinată cu act notarial nr.394/24.03.2014 către SC R.
Fată de situația de fapt reținută, raportat la prevederile legale invocate și la clauzele stipulate în antecontract, instanța apreciază că sunt întrunite condițiile pentru a opera clauza penală cu privire la terenul în suprafața de 30.000 mp situată în T. 10III, P.4, înstrăinat ulterior încheierii antecontractului. Astfel, conform art. 3 alin. 3 din antecontract, promitenta vânzătoare s-a obligat să nu înstrăineze, închirieze, arendeze terenul, să nu-l aducă ca aport, să nu transmită uzufructul și să nu-l greveze cu sarcini în favoarea unor terțe persoane, obligații pe care trebuia să le respecte de la data asumării lor în viitor.
Instanța reține că terenul fiind înstrăinat ulterior încheierii antecontractului, pârâtul nu și-a respectat obligația asumată conform art. 3 alin. 3 din antecontract, fiind îndeplinite condițiile pentru aplicarea clauzei penale stipulate de părți la art. 4 din antecontract, pentru suprafața de 30.000 mp situată în T. 10III, P.4.
Instanța apreciază că nu sunt întrunite condițiile pentru a opera clauza penală cu privire la celelalte două suprafețe de 22.900 mp situată în T.45, P.21 și 6300 mp situată în T.10/1, P.16, acestea nemaifiind în patrimoniul pârâtului la data încheierii promisiunii de vânzare cumpărare cu reclamantul
Este adevărat că pârâtul a declarat în cuprinsul antecontractului că deține dreptul de proprietate asupra terenului în cauză, însă această declarație nu echivalează cu asumarea unei obligații pe care acesta nu a executat-o cu rea-credință ulterior.
Pe de altă parte, reclamantul, cu minime diligențe, respectiv solicitarea unui extras de carte funciară de informare sau verificarea registrelor de transcripțiuni și inscripțiuni, ar fi putut să constate situația juridică a terenului. Acesta însă a avut o conduită nediligentă, neefectuând nicio verificare cu privire la situația terenului pe care a promis să-l cumpere.
Apreciind că acțiunea de față, formulată de reclamant este întemeiată în parte, urmează a fi admisă în parte, a dispune rezoluțiunea antecontractului de vânzare cumpărare încheiat între reclamant și pârât și autentificat prin încheierea nr. 1970/03.09.2013 a B.N.P. B.M.P..
Va obliga pârâtul să plătească reclamantului suma de 11.096 lei reprezentând prețul primit conform antecontractului pentru suprafața de 22.900 mp situată în tarlaua T45, P21 și suprafața de 6.300 mp T10/1 P 16.
Va obliga pârâtul să plătească reclamantului suma de 22.800 lei reprezentând dublul prețului primit conform antecontractului pentru suprafața de 30.000 mp situată în tarlaua T10/3, P 4.
În ceea ce privește cererea de obligare a pârâtului la plata de despăgubiri instanța o va admite în parte și va obliga pârâtul la plata către reclamant a sumei de 50 lei reprezentând onorariu executor judecătoresc.
Astfel, în privința taxelor OCPI și taxelor notariale, instanța constată că, acestea nu pot fi impute pârâtului, deoarece actele procurate în baza plății taxelor au fost necesare reclamantului în dovedirea acțiunii.
În temeiul art.453 alin 2 C.p.c., pârâtul, aflându-se în culpă procesuală pasivă, urmează să fie obligat să plătească reclamantului suma de 500 de lei cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând onorariu de avocat și 1334,8 lei cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând taxă de timbru în limitele admiterii acțiunii.
Admite în parte acțiunea civilă având ca obiect "rezoluțiune contract de vânzare - cumpărare și pretenții";, formulată de reclamantul M.M.
Dispune rezoluțiunea antecontractului de vânzare cumpărare încheiat între reclamant și pârât și autentificat prin încheierea nr. 1970/03.09.2013 a B.N.P. B.M.P.,
Obligă pârâtul să plătească reclamantului suma de 11.096 lei reprezentând prețul primit conform antecontractului pentru suprafața de 22.900 mp situată în tarlaua T45, P21 și suprafața de 6.300 mp T10/1 P 16.
Obligă pârâtul să plătească reclamantului suma de 22.800 lei reprezentând dublul prețului primit conform antecontractului pentru suprafața de 30.000 mp situată în tarlaua T10/3, P 4.
Admite în parte cererea de obligare a pârâtului la plata de despăgubiri și obligă pârâtul la plata către reclamant a sumei de 50 lei reprezentând onorariu executor judecătoresc.
Obligă pârâtul să plătească reclamantului suma de 500 de lei cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând onorariu de avocat și 1334,8 lei cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând taxă de timbru în limitele admiterii acțiunii.
| ← Contestaţie la executare. Jurisprudență Contestaţie la executare | Plangere contraventionala. Jurisprudență Circulaţie rutieră → |
|---|
