RIL ICCJ. Posibilitatea locatorului de a dobândi proprietatea prin uzucapiune
| Comentarii |
|
C. civ., 1846 alin. (1), art. 1847, art. 1853, art. 1858
Detenţia locatarului, fiind viciată de precaritate, nu poate conduce, prin uzucapiune, la dobândirea proprietăţii asupra imobilului ce face obiectul locatiunii.
C.S.J., Secţiile unite, Decizia nr. VIII din 27 septembrie 1999,
M. Of. nr. 636 din 27 decembrie 1999
In practica instanţelor judecătoreşti nu există un punct de vedere unitar în legătură cu aplicarca dispoziţiilor din Codul civil referitoare la posesiunea cerută pentru a prescrie în cazul locatarului.
Astfel, unele instanţe au hotărât că locatarul poate dobândi prin uzucapiune dreptul de proprietate asupra imobilului închiriat, considerând că cl excrcită o posesie utilă asupra acelui imobil.
Alte instanţe, dimpotrivă, au decis că locatarul nu poate dobândi prin uzucapiune dreptul de proprietate asupra imobilului închiriat, dcoarecc actcle cxercitatc de cl în această calitatc asupra imobilului respectiv au caracter precar.
Această din urmă soluţie este cea legală.
In sistemul Codului nostru civil uzucapiunea este un mod originar de dobândire a proprietăţii unui bun imobil, ca efect al exercitării posesiunii utile asupra acelui bun un interval de timp determinat de lege.
Pentru dobândirea dreptului de proprietate imobiliară prin uzucapiunea de 30 de ani, astfel cum este reglementată în art. 1890 C. civ., este necesar să fie îndeplinite, cumulativ, două condiţii: posesia propriu-zisă să fie utilă, adică ncviciată, şi să fie exercitată neîntrerupt timp de 30 de ani, indiferent dacă posesorul este de bună-credinţă sau de rea-credinţă.
In acest sens, în art. 1846 alin. (1) C. civ. se prevede că „orice prescripţie este fondată pe faptul posesiunii”, precizându-se, în alineatul următor, că „posesiunea este deţinerea unui lucru sau folosirea de un drept, exercitată, una sau alta, de noi înşine sau de altul în numele nostru”.
Rezultă deci că posesiunea juridică, adică cea apărată de lege ca manifestare exterioară a unui drept, constă atât în exercitarea în fapt a unor acte asupra bunului, cât şi în posibilitatea de a exercita acele acte ca manifestare a pretenţiunii existenţei unui drept asupra bunului respectiv, fie sub forma dreptului de proprietate în întregul său, fie sub forma unui atribut al acestuia.
Exercitarea în fapt a unor acte asupra bunului, adică simpla detenţiune, poate avea loc în numele detentorului însuşi sau în numele altuia, în acest din urmă caz beneficiile posesiunii juridice aparţinând celui a cărui pretenţiune de drept se manifestă prin intermediul detentorului de fapt.
In conformitate cu prevederile art. 1847 C. civ., „ca să se poată prescrie, se cere o posesiune continuă, neîntreruptă, netulburată, publică şi sub nume de proprietar”.
Prin art. 1853 C. civ. se prevede că „actele ce exercităm sau asupra unui lucru al altuia, sub nume precar, adică în calitate de locatari, depozitari, uzutructuari etc. sau asupra unui lucru comun, în puterea destinaţiei legale a aceluia, nu constituie o posesiune sub nume de proprietar”, precum şi că „tot asemenea este posesia ce am exercita asupra unui bun al altuia, prin simpla îngăduinţă a proprietarului său”.
Cu toate că nu este tratată ca viciu al posesiei în Codul civil, precaritatea poate fi considerată mai mult decât atât, şi anume ca o lipsă a înseşi posesiei, deoarece este lipsită de „<animus domini”, adică de elementul intenţional al posesiei.
Precaritatea, deşi echivalează cu o lipsă a posesiei înseşi, în concepţia Codului civil apare totuşi ca un viciu absolut şi perpetuu al posesiei, pentru că persoanele enumerate în art. 1853 C. civ. posedă pentru altul: locatarul pentru proprietar, depozitarul pentru depozitant, uzufructuarul pentru nudul proprietar.
Prin Codul civil este reglementată însă şi intervertirea precarităţii sau a titlului posesiei, admiţându-se că, în anumite situaţii, detenţia precară se poate transforma în posesie propriu-zisă. Art. 1858 C. civ. enumeră următoarele cazuri:
- când deţinătorul lucrului primeşte cu bună-credinţă de la altul decât adevăratul proprietar un titlu translativ de proprietate în privinţa lucrului deţinut, el devine posesor propriu-zis, ca de exemplu, atunci când un chiriaş, la moartea proprietarului, cumpără imobilul închiriat de la o persoană pe care o crcde moştenitoare a defunctului. Din momentul cumpărării devine posesor propriu-zis, încetând de a mai fi un detentor precar;
- când deţinătorul lucrului neagă dreptul celui de la care deţine posesiunea, prin acte de rezistenţă, la exerciţiul dreptului său, titlul
precar se află intervertit şi posesiunea devine utilă. In această situaţie nu este însă suficient ca detentorul să nege pur şi simplu dreptul autorului său, adică să se limiteze a spune că nu recunoaşte acest drept, ci el trebuie să manifeste voinţa sa de a poseda în contra voinţei autorului său prin acte reale, prin „acte de rezistenţă”, susceptibile să provoace un conflict între el şi proprietar relativ la chestiunea proprietăţii. Astfel de acte pot fi o notificare făcută proprietarului de către chiriaş, prin care îi pune în vedere că nu îi va mai plăti chiria, sau dacă, în cazul în care conflictul devine litigios în faţa instanţelor judecătoreşti, se apără prin probe în contra pretenţiilor proprietarului;
- titlul precar se mai interverteşte în titlu util, atunci când lucrul este transmis, printr-un act cu titlu particular translativ de proprietate, de către detentorul precar unei persoane de bună-credinţă;
- în fine, titlul precar se interverteşte în titlu util şi în cazul în care transmisiunea lucrului se face printr-un act cu titlu universal unei persoane de bună-credinţă. Buna-credinţă, în această situaţie, constă în faptul că succesorul nu ştia că defunctul deţinea lucrul ca un simplu detentor precar.
Prin urmare detenţia locatarului, fiind viciată de precaritate, nu poate conduce, prin uzucapiune, la dobândirea proprietăţii asupra imobilului ce facc obiectul locaţiunii.
In consecinţă, în temeiul art. 26 lit. b) din Legea Curţii Supreme de Justiţie nr. 56/1993, republicată, precum şi al art. 329 C. proc. civ., urmează a se admite recursul în interesul legii şi a se stabili că locatarul, exercitând o posesie precară, nu poate dobândi proprietatea, prin uzucapiune, asupra imobilului ce face obiectul locaţiunii.
| ← Joncţiunea posesiilor. Posesii exercitate de proprietarul... | RIL ICCJ. Posesie începută înainte de intrarea în vigoare a... → |
|---|
