Uzucapiunea de 10-20 ani. Uzucapiunea de scurtă durată. Caracterul de just titlu. Act sub semnătură privată. Nulitatea art. 30 din Legea nr. 58/1974
| Comentarii |
|
C. civ., art. 1895-1899 Legea nr. 58/1974, art. 301)
Recunoaşterea făcută de cel ce care a înstrăinat imobilul ce nu îi aparţine nu constituie, în sine, o probă suficientă pentru a justifica dobândirea dreptului prin uzucapiune, ci este necesară îndeplinirea tuturor condiţiilor prevăzute de art. 1895 C. civ., respectiv buna-credinţă şi justul titlu.
în privinţa justului titlu, acesta trebuie să îndeplinească condiţia de a fi apt să transmită proprietatea, or, un înscris sub semnătură privată încheiat în anul 1987, prin care pârâtul a declarat că a predat imobilul nu are efect translativ de proprietate, putând avea cel mult caracterul unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare şi, în plus, era în vigoare Legea nr. 58/1974 care, prin art. 30, interzicea înstrăinările de terenuri prin acte între vii.
C.A. Bucureşti, Secţia a IV-a civilă, decizia nr. 1315 din 6 iunie 2006, C.A. Bucureşti, C.P.J.C. 2006
Prin sentinţa civilă nr. 64 din 7 ianuarie 2004, Judecătoria sectorului 3 Bucureşti a respins acţiunea precizată, formulată de reclamantul T.I. în contradictoriu cu pârâtul G.V., având ca obiect constatarea dobândirii de către reclamant a dreptului de proprietate, prin uzucapiune, asupra terenului în suprafaţă de 430 mp, situat în Bucureşti.
In considerentele sentinţei, instanţa de fond a reţinut că reclamantul şi-a întemeiat acţiunea pe dispoziţiile art. 1895-1899 C. civ., referitoare la prescripţia achizitivă de 10 până la 20 de ani, însă nu a dovedit justul titlu, înscrisul sub semnătură privată ataşat la dosar, încheiat între părţi la 3 octombrie 1987, prin care pârâtul, în calitate de primitor al sumei de 580 lei, a predat reclamantului garajul şi suprafaţa de 430 mp, pe care se află amplasat garajul, neîndeplinind condiţiile prevăzute de art. 1847 C. civ. Totodată, instanţa de fond a mai reţinut că reclamantul nu a dovedit nici aspectul transmiterii proprietăţii de către adevăratul proprietar al acestui teren, nefiind depus la dosar actul de proprietate al înstrăinătorului.
Prin decizia civilă nr. 1074/A din 24 mai 2004, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IlI-a civilă, a respins ca nefondat apelul declarat de reclamant, reţinând în esenţă că înscrisul sub semnătură privată încheiat la 7 octombrie 1987 nu are decât caracterul unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare, promisiune care nu transferă dreptul de proprietate, ci dă naştere unui drept de creanţă care poate fi valorificat în condiţiile legii. Instanţa de apel a mai reţinut că nu este valabilă convenţia de vânzare-cumpărare încheiată între părţi în anul 1987, deoarece, pentru a fi valabilă, convenţia trebuia să îmbrace forma autentică, fiind vorba despre înstrăinarea unei suprafeţe de teren.
împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamantul.
Examinând decizia civilă recurată, prin prisma motivelor de recurs invocate, Curtea a respins recursul, ca nefondat.
Astfel cum rezultă din raportul de expertiză întocmit în cursul judecăţii la instanţa de fond, imobilul asupra căruia reclamantul pretinde să se constatc dreptul său de proprietate, dobândit prin uzucapiune, se află situat în Bucureşti, având următoarele vecinătăţi: la Nord - imobilul proprietatea numiţilor M.E. şi M.M., la Est - terenul proprietate privată având ieşire la str. A., la Sud - terenul aferent căminului de nefamilişti, iar la Vest - frontul la str. S., fiind vorba despre o suprafaţă de teren de 434 mp, împrejmuită pe toate laturile, pe care se află amplasat un garaj din elemente metalice, provenite din demolări.
Reclamantul pretinde că această suprafaţă de teren face parte dintr-o suprafaţă mai mare, care a aparţinut pârâtului G.V. şi care ar fi situată la adresa poştală din str. S.
Insă, din actele depuse în recurs chiar de către reclamant, coroborate cu probele administrate la instanţa de fond, rezultă că imobilul situat în str. S., se alia în proprietatea altor persoane, respectiv M.M. şi M.E. Aceştia au dobândit dreptul de proprietate asupra terenului situat la această adresă, în suprafaţă de 610 mp, prin uzucapiune, conform sentinţei civile nr. 1870/2000 a Judecătoriei sectorului 3 Bucureşti, iar din fişa cadastrală a imobilului reiese că pc suprafaţa de teren respectivă se află amplasate locuinţa şi anexele gospodăreşti ale celor doi proprietari.
Ca atare, un prim aspect reţinut în mod corect de instanţa de fond este acela că reclamantul nu a făcut dovada că pârâtul pe care l-a chemat în judecată este adevăratul proprietar al terenului, o hotărâre judecătorească privind dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune neputând fi pronunţată decât în contradictoriu cu acela al cărui drept s-ar putea stinge prin efectul posesiei exercitate în termenul prevăzut de lege de reclamant.
împrejurarea că, prin înscrisul depus la dosarul instanţei de apel, pârâtul G.V. a recunoscut că a vândut terenul în litigiu reclamantului, cu „chitanţa de mână” întocmită în anul 1987, putea produce consecinţe juridice, ca o recunoaştere deplină a pretenţiilor reclamantului, într-un eventual proces având ca obiect obligarea pârâtului de a-şi îndeplini obligaţia asumată prin antecontract, respectiv aceea de a transmite dreptul de proprietate în forma prescrisă de lege, cu condiţia ca pârâtul să fie, la rândul său, proprietar, adică să fie în măsură să transmită proprietatea imobilului către reclamant.
In cazul uzucapiunii, recunoaşterea făcută de cel carc a înstrăinat un imobil ce nu-i aparţine nu constituie, în sine, o probă suficientă
pentru a justifica dobândirea dreptului de proprietate prin prescripţie achizitivă, ci este necesară îndeplinirea tuturor condiţiilor prevăzute de art. 1895 C. civ.
In ceea ce priveşte îndeplinirea condiţiilor uzucapiunii de scurtă durată, reclamantul nu a dovedit-o pe aceea privind existenţa justului titlu, sau a justei cauze. Potrivit art. 1897 alin. (1) C. civ.: „Justa cauză este orice titlu translativ de proprietate, precum vinderea, schimbul etc.”, iar alin. (2) al aceluiaşi articol prevede că: „Un titlu nul nu poate servi de bază a prescripţiei de 10 până la 20 ani”.
O primă cerinţă a justului titlu este aceea a efectului său translativ de proprietate. Reclamantul a invocat, în acest sens, un înscris sub semnătură privată încheiat în anul 1987, prin care pârâtul a declarat că i-a predat terenul şi garajul, contra sumei de 580 lei. Acest înscris nu are efect translativ de proprietate, putând avea cel mult valoarea unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare.
In ceea ce priveşte valabilitatea convenţiei încheiate între părţi în anul 1987, trebuie avute în vedere condiţiile de valabilitate pe care le prevedea legea în vigoare la data încheierii convenţiei. La acel moment, era în vigoare Legea nr. 58/1974, care, prin art. 30, interzicea înstrăinările de terenuri prin actc între vii, astfel încât în mod corect instanţa de apel a apreciat că înscrisul sub semnătură privată nu poate avea valoarea unui act translativ de proprietate, pentru a sta la baza uzucapiunii de 10 până la 20 de ani, iar în raport de dispoziţia de indisponibilizare a terenurilor (scoaterea acestora din circuitul civil, în ceea ce priveşte transmisiunile prin acte între vii), instanţa de apel a apreciat în mod corect asupra nulităţii actului.
Rezultă că înscrisul prezentat de reclamant nu întruneşte condiţiile prevăzute de art. 1897 C. civ., pentru a fi considerat just titlu, adică un titlu translativ de proprietate care să provină de la altcineva decât adevăratul proprietar, nefiind posibilă prescripţia achizitivă în condiţiile speciale prevăzute de art. 1895-1899 C. civ.
Faptul că, la epoca încheierii înscrisului sub semnătură privată, respectiv în anul 1987, nu se puteau încheia acte translative de proprietate, nu îl exonerează pe cel care solicită constatarea dobândirii proprietăţii prin efectul uzucapiunii scurte de a face dovada justului titlu în accepţiunea Codului civil, adică a unui act translativ, în absenţa căruia acest mod de dobândire a proprietăţii nu operează.
Secţiunea 4. Joncţiunea posesiilor
| ← Uzucapiunea de 10-20 ani. Uzucapiunea de scurtă durată.... | Joncţiunea posesiilor. Posesie exercitată de către de cuius... → |
|---|
