Sarcina probei pentru dovedirea relei credinţe a cumpărătorilor
| Comentarii |
|
Tribunalul BACĂU Decizie nr. 665 din data de 25.09.2014
Prin sentința civilă nr. 263 din 20.02.2013 pronunțată de Judecătoria Podu Turcului în dosarul nr. 936/829/2012 a fost respinsă ca nefondată cererea și a fost respinsă ca nefondată cererea pârâților V.I. și V.M. privind obligarea reclamantului la plata cheltuielilor de judecată.
Pentru a pronunța sentința civilă de mai sus instanța de fond a reținut următoarele:
";Prin sentința civilă nr. 937/25.05.2011 pronunțată de Judecătoria Podu Turcului în dosarul nr. 900/829/2010 a fost admisă cererea formulată de reclamantul V.N. în contradictoriu cu pârâții M.M. și L.G., perfectându-se convenția încheiată la data de 10.10.2005 între reclamant în calitate de cumpărător și pârâți în calitate de vânzători privind terenul în suprafață de 14,74 ha amplasat în extravilanul comunei S. identificat în raportul de expertiză întocmit de expertul A.G.. Prin decizia civilă nr. 495/29.03.2012 pronunțată de Tribunalul Bacău a fost respins recursul declarat de pârâți împotriva acestei hotărâri.
La data de 29.03.2011, la BNP C.R.I. a fost autentificat sub nr. 1554 contractul de vânzare - cumpărare încheiat între vânzătorii M.M. și L.G. și cumpărătorul V.I. (căsătorit cu V.M.) cu privire la un teren extravilan din comuna S. în suprafață totală de 95.200 mp (din care 59.400 mp în parcela 137/2, 20.500 mp în parcela 136/2, 3.400 mp în parcela 128/1 și 11.900 mp în parcela 126/1), având număr cadastral 60128, prețul fiind de 19.547 lei. În cuprinsul contractului s-a menționat că imobilul a intrat în proprietatea vânzătorilor în baza titlului de proprietate nr. 504443/02.11.2010, că imobilul este liber de sarcini potrivit extrasului de carte funciară nr. 11028/25.03.2011, că prețul a fost plătit integral anterior semnării contractului.
Pârâta M.M., în nume propriu și ca mandatar al vânzătorului L.G., a declarat în fața notarului că imobilul nu este scos din circuitul civil, nu formează obiectul vreunui litigiu, nu este grevat de sarcini, nu este vândut, donat sau ipotecat în favoarea altei persoane, că nu a făcut promisiuni de vânzare altor persoane și nici nu a încheiat vreun antecontract de vânzare cu alte persoane privind acest imobil, garantând astfel cumpărătorul pentru orice evicțiune totală sau parțială.
Comparând raportul de expertiză A.G. ce a stat la baza pronunțării sentinței civile nr. 937/25.05.2011 cu contractul de vânzare - cumpărare nr. 1554/29.03.2011, instanța constată că terenul în suprafață de 95.200 mp vândut prin contractul a cărui anulare se solicită este inclus în terenul de 14,74 ha pentru care sentința civilă nr. 937/25.05.2011 ține loc de act autentic, reținând astfel că reclamantul justifică un interes în promovarea cererii.
Mai constată instanța că acest contract a fost încheiat după formularea de către reclamant a cererii de chemare în judecată din dosarul nr. 900/829/2010 (cerere datând din 05.08.2010), dar anterior soluționării acesteia (data pronunțării hotărârii definitive fiind 25.05.2011). Din înscrisurile aflate la dosar rezultă fără putință de tăgadă că pârâții M.M. și L.G. aveau cunoștință de existența pe rolul instanței a dosarului nr. 900/829/2010, fiind reprezentați în acel dosar de mandatarul M.R. (aspect consemnat în încheierea de ședință din 15.12.2010; pârâții au depus note scrise în acel dosar; M.M. a semnat procura autentificată sub nr. 1138/08.11.2010 pentru acel dosar) .
Totuși, nici existența unui antecontract de vânzare - cumpărare, nici existența pe rol a unui litigiu privind pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic nu reprezintă impedimente legale pentru a opri proprietarii unui imobil să îl vândă altei persoane față de cea cu care au încheiat antecontractul. Nerespectarea promisiunii de vânzare poate da naștere unui drept la despăgubiri în favoarea promitentului - cumpărător, însă în niciun caz nu constituie prin sine însăși un act prohibit de lege.
În sarcina promitentului - vânzător poate exista o obligație de a nu dispune în favoarea unui terț cu privire la obiectul viitorului contract de vânzare - cumpărare numai dacă o asemenea obligație a fost asumată în mod expres prin antecontract, ceea ce în speță nu este cazul. În ipoteza în care promitentul - vânzător nu-și respectă obligația asumată și înstrăinează bunul altei persoane, această înstrăinare este valabilă, cu excepția fraudei.
Ceea ce trebuie să analizeze instanța în prezenta speță nu este încălcarea promisiunii de vânzare, ci trebuie să analizeze dacă pârâții au încălcat această promisiune cu scopul de a frauda interesele promitentului - cumpărător, cu alte cuvinte dacă există vreun motiv care să atragă nevalabilitatea cauzei contractului de vânzare - cumpărare.
Prin cauza actului juridic civil se înțelege obiectivul urmărit la încheierea acestuia. Pentru a fi valabilă, cauza trebuie să existe, să fie reală, licită și morală. Prin art. 967 cod civil (forma în vigoare la data încheierii contractului) se instituie prezumția de existență și de valabilitate a cauzei, prin urmare incumbă reclamantului sarcina de a face dovada nevalabilității cauzei.
Motivele invocate de reclamant (reaua-credință a pârâților la încheierea contractului) se circumscriu practic noțiunii de cauză ilicită, care ar atrage sancțiunea nulității absolute a contractului. Reclamantul mai invocă fraudarea legii (operațiune care constă în folosirea anumitor dispoziții legale, dar nu cu scopul pentru care acestea au fost edictate, ci în vederea eludării altor dispoziții legale imperative), dar fără a indica în concret la ce dispoziții legale se referă. Fraudarea legii poate fi însă privită ca un caz particular de cauză ilicită, urmând a fi analizat ca atare de instanță în prezenta speță.
Reaua - credință la încheierea contractului trebuie însă analizată distinct cu privire la părțile contractuale.
Astfel, în ceea ce privește vânzătorii M.M. și L.G. există indicii în sensul că au urmărit să prejudicieze interesele reclamantului V.N.. Vânzătorii știau de existența promisiunii bilaterale de vânzare - cumpărare încheiate în anul 2005, au împuternicit reclamantul să acționeze în numele lor pentru obținerea titlului de proprietate asupra terenului (procura nr. 1431/29.08.2005), aveau cunoștință de existența dosarului nr. 900/829/2010 având ca obiect perfectarea antecontractului de vânzare - cumpărare, nu au comunicat reclamantului aspectul că au vândut terenul altei persoane, nu au comunicat nici instanței existența contractului de vânzare - cumpărare nr. 1554/29.03.2011, nici măcar în cuprinsul recursului formulat împotriva sentinței civile nr. 937/25.05.2011, au revocat la data de 28.07.2010 procura acordată reclamantului, adică după ce reclamantul efectuase practic toate demersurile necesare obținerii titlului de proprietate pe numele pârâților, titlul fiind de altfel emis la scurt timp (02.11.2010). În plus, M.M. a declarat în fața notarului că nu a promis să vândă imobilul altei persoane, deși o asemenea înțelegere exista încă din anul 2005.
În ceea ce privește cumpărătorii V.I. și V.M., instanța apreciază că prin probele administrate reclamantul nu a reușit să facă dovada intenției acestora de a frauda interesele reclamantului prin încheierea contractului. Declarațiile martorilor T.I. și V.N., propuși de reclamant, nu pot constitui o probă în sensul că pârâții V. cunoșteau existența antecontractului de vânzare - cumpărare încheiat între reclamant și pârâții L. și M., în condițiile în care martorii au declarat că "tot satul știa că reclamantul se judecă cu vânzătorii din Iași pentru teren";, dar nu au discutat niciodată cu pârâții V. despre această problemă, nu au auzit niciodată părțile vorbind despre terenul în litigiu, nu au putut preciza dacă informațiile despre litigiul dintre reclamant și promitenții-vânzători au fost discutate de consăteni anterior sau ulterior încheierii contractului dintre pârâți. În plus, declarațiile acestor martori referitoare la posesia terenului de către reclamant (declarații "din auzite"; și probabil confuze din cauza faptului că reclamantul a cumpărat o suprafață mai mare de teren decât cea din contractul încheiat între pârâți) sunt contrazise de către martorul R.C., propus de pârâți, care a afirmat că el a lucrat terenul în perioada 2000 - 2010 în calitate de arendaș în baza contractului de arendă încheiat cu B.V. (persoană al cărei titlu de proprietate a fost ulterior anulat prin decizia civilă nr. 112/R/2010 a Tribunalului Bacău, prin aceeași hotărâre reconstituindu-se dreptul de proprietate pârâților L. și M.).
De asemenea, martorul R.I. a declarat că pârâtul V.I. a aflat în primăvara anului 2010 de la un cetățean italian că terenul este de vânzare, iar martorul a sfătuit pârâtul să cumpere chiar el imobilul respectiv. Martorul s-a deplasat la Iași împreună cu pârâtul, unde a asistat la negocierile dintre vânzători și cumpărător, negocieri în cadrul cărora nu s-a menționat că terenul ar fi fost promis spre vânzare altei persoane (reclamantului). Pârâții au încheiat un antecontract în vara anului 2010 (ocazie în care V.I. a plătit parte din preț), iar contractul a fost încheiat în anul 2011, după ce vânzătorii au obținut titlul de proprietate. Declarațiile acestui martor se coroborează cu răspunsurile date de pârâtul V.I. la interogatoriu, și anume că nu a cunoscut nimic legat de înțelegerea preexistentă dintre reclamant și pârâții L. și M.
Un alt argument în sensul că pârâții V. au intenționat să cumpere terenul cu scopul de a-l exploata, iar nu în scopul de a frauda interesele reclamantului, este acela că între aceeași pârâți s-a mai încheiat un alt contract de vânzare - cumpărare (autentificat sub nr. 5756/07.10.2010) pentru o suprafață totală de 70.364,89 mp teren extravilan din comuna S., astfel că pârâții V. au dorit să își extindă proprietatea. De altfel, pârâții V. lucrează terenul (martorul R.I. declarând că terenul a fost cultivat cu orzoaică și mazăre în 2011 și cu lucernă în 2012, iar reclamantul recunoscând în fața instanței că nu are posesia imobilului).
Simplul fapt că V.I. este nepotul de frate al reclamantului, fără a fi coroborat cu alte probe, nu poate forma convingerea instanței că pârâtul cunoștea intenția reclamantului V.N. de a cumpăra terenul.
Deși pârâta V.M. nu s-a prezentat la interogatoriu, dat fiind că aceasta nu a participat efectiv la încheierea contractului, ci doar a dobândit calitatea de coproprietar în devălmășie în temeiul art. 30 Codul familiei, instanța nu va considera neprezentarea la interogatoriu ca un început de dovadă în folosul reclamantului.
În concluzie, reținând că reclamantul nu a reușit să răstoarne prezumția de valabilitate a cauzei contractului de vânzare - cumpărare nr. 1554/29.03.2011, instanța va constata că nu există motive de nulitate a contractului, astfel că va respinge cererea ca nefondată.
Cererea pârâților V.I. și V.M. de obligare a reclamantului la suportarea cheltuielilor de judecată va fi respinsă întrucât pârâții nu au probat existența unor asemenea cheltuieli, nedepunând la dosar nici un înscris în acest sens (onorariu avocat, contravaloare deplasare etc).";
Împotriva sentinței civile nr. 263 din 20.02.2013 pronunțată de Judecătoria Podu Turcului în dosarul nr. 936/829/2012 a declarat recurs reclamant V.N., solicitând casarea hotărârii instanței de fond și pe fondul cauzei admiterea acțiunii și desființarea contractului.
În motivarea recursului se arată că:
- Instanța nu a reținut reaua-credință a vânzătorilor deși aceasta rezultă din toate actele depuse la dosarul cauzei. Nu a reținut instanța interesul obscur și ascuns și tocmai pentru fraudarea legii, pe care l-au avut pârâții, în sensul că în vara lui 2010 au încheiat între ei un antecontract prin care au primit, respectiv plătit o parte din preț, însă acest fapt nu a fost făcut public, mai mult decât atât toate acțiunile pârâților au fost ținute secrete. Pârâții M. și L. nu i-au adus la cunoștință faptul că ar fi ajuns la o înțelegere cu nepotul său și nici nu s-au judecat, nu au făcut această mențiune, mai mult decât atât în momentul în care au încheiat contractul au declarat că terenul nu face obiectul altei vânzări și nici nu se aflau în litigiu, deși în 2005 încheiase act cu recurentul iar la momentul încheierii contractului terenul făcea obiectul unui litigiu;
- Instanța nu a reținut reaua - credință a pârâților V.I. și M. care îi este nepot de frate și cu care, până la momentul la care recurentul a aflat de existența contractului, s-a aflat în relații foarte bune, și care cunoștea de existența actului de mână, cunoștea faptul că a făcut toate demersurile pentru a obține titlu de proprietate pentru pârâții M. și L. Pârâtul V.I. știa foarte bine chiar de la recurent că terenul respectiv a fost cumpărat de recurent prin act sub semnătură privată din anul 2005, se știa că așteaptă eliberarea titlului de proprietate pentru a putea perfecta actul de mână. Este mai ușor și mai veridic pentru instanța de judecată să prezume că declarația martorului propus de pârât este adevărată întru totul, deși prezintă niște aspecte destul de greu de crezut, decât să creadă martorii audiați în dovedirea acțiunii, care arată că era de notorietate faptul că recurentul a cumpărat de la niște persoane de la Iași mai mult teren în 2005 și că le-a plătit prețul și urma să încheie actele. Pârâtul V.I. a avut cunoștință de existența actului de mână, de existența procurii pentru obținerea titlului de proprietate, de faptul că a fost pus în posesie cu terenul în numele pârâților din Iași, din moment ce toți din Primărie știau iar pârâtul a mers și a obținut adeverința de la Primărie și s-a interesat despre teren la Primărie și cunoștea foarte bine toate aspectele. Este evident că au fost de rea-credință și au urmărit un interes obscur, interesul acestora a fost să își achiziționeze terenul, deși cunoșteau foarte bine faptul că recurentul îl plătise, însă nu i-a interesat faptul că avea o înțelegere cu pârâții M. și L., ce i-a interesat a fost să obțină acest teren cu orice preț, drept pentru care au mers la Iași, au încheiat antecontract cu pârâții, au încheiat actele în formă autentică, însă până în anul 2012 nu au făcut niciodată vorbire de aceste acte și nici nu au intrat în posesia și folosința terenului, tocmai pentru a evita să se afle adevărul, până s-a terminat judecata în perfectare.
Recurentul nu a invocat motivele în drept.
În susținerea recursului recurentul a depus la dosar copii după procurile autentificate sub nr. 1431/2005 și nr. 814/2005, înscrisuri ce au fost depuse și la instanța de fond.
Intimații - pârâți M.M., L.G. au depus întâmpinare prin care solicită respingerea recursului întrucât nu au avut nici un moment intenția de a frauda interesele recurentului. Recurentul este cel care nu și-a îndeplinit obligația de a achita cei 6000 RON.
Analizând actele și lucrările dosarului instanța de recurs reține următoarele:
Potrivit dispozițiilor art. 967 Cod civil cauza este prezumată până la proba contrară, iar potrivit dispozițiilor art. 1899 alin.2 Cod civil buna -credință se presupune totdeauna și sarcina probei cade asupra celui ce alege rea-credința.
În ceea ce privește reaua credință a pârâților vânzători, M.M. și L.G., instanța de fond , contrar celor susținute de recurent în cererea de recurs, a reținut că sunt indicii în sensul că au urmărit să prejudicieze interesele reclamantului V.N.
Ceea ce este relevant în speța de față este faptul că buna-credință a pârâților cumpărători, care se prezumă potrivit dispozițiilor art. 1899 alin.2Cod civil, nu a fost răsturnată în cauză. Prima instanța a apreciat în mod corect în acest sens, în urma coroborării probelor administrate în cauză.
Astfel , din coroborarea răspunsului la interogatoriu a pârâtului V.I. cu declarațiile martorilor R.C. și R.I., adeverința nr. 128/2013 eliberată de Primăria comunei S., precum și din faptul că pârâții V.I. și V.M. au exploatat suprafața de teren , au mai încheiat un contract de vânzare-cumpărare pentru o altă suprafață de teren, mențiunile din contractul de vânzare-cumpărare privind verificările făcute în cartea funciară, rezultă că aceștia nu au știut nimic legat de înțelegerea dintre recurentul-reclamant și intimații - pârâți M.M. și L.G. și că au intenționat să cumpere terenul în scopul de a-l exploata și nu de a frauda interesele reclamantului. Declarațiile martorilor T.I. și V.N. nu pot fi coroborate cu alte probe administrate în cauză, pentru dovedirea celor susținute de recurentul-reclamant, declarațiile acestora fiind contrazise de cele ale martorilor R.C. și R.I., primul fiind chiar cel care a lucrat efectiv terenul.
În consecință, instanța de recurs, constatând că hotărârea instanței de fond este temeinică și legală și văzând dispozițiile art. 312 alin.1 Cod de procedură civilă, urmează să respingă recursul ca nefondat.
În temeiul dispozițiilor art. 274 Cod de procedură civilă urmează să oblige recurentul să-i plătească intimatului V.I. 900 lei cheltuieli de judecată reprezentând onorariu de avocat conform chitanței nr. 97/2014, depusă la dosar.
| ← Contestaţie somaţie emisă de BEJ (aplicabilitatea... | Anularea actelor de executare pe calea acţiunii de drept comun... → |
|---|
