Servitute de trecere. Loc înfundat. Constituirea servituţii prin destinaţia proprietarului
| Comentarii |
|
Conform prevederilor art. 616 C.civ., proprietarul al cărui loc este înfundat, adică nu are ieşire la calea publică poate reclama o trecere pe terenul vecinului său pentru a-şi putea folosit propriul fond. În contextul în care imobilul proprietatea pârâţilor, nu are ieşire la calea publică şi având în vedere că, această situaţie este străină de conduita pârâţilor, sunt îndeplinite condiţiile pentru ca imobilul respectiv să fie considerat loc înfundat în sensul art. 616 din C.civ. În privinţa servituţii de trecere solicitată de pârâţi prezintă relevanţă în primul rând faptul că o astfel de servitute a fost constituită anterior prin destinaţia proprietarului iniţial al imobilului, fiind înscrisă şi în cartea funciară. Împrejurarea că, odată cu stabilirea modalităţii de ieşire din indiviziune, nu s-a menţionat şi nu s-a înscris în cartea funciară şi servitutea de trecere care greva imobilul reclamanţilor, nu înseamnă că dreptul de servitute a fost stins, având în vedere că dreptul de servitute este un drept perpetuu, menţinându-se atâta timp cât există cele două imobile şi situaţia care a determinat constituirea servituţii.
Secţia civilă, pentru cauze privind conflicte de muncă şi asigurări sociale şi pentru cauze cu minori şi de familie, Decizia nr. 604 din 22 iunie 2011
Prin sentința civilă nr. 776 din 19 mai 2010, pronunțată de Judecătoria Sighișoara, s-a admis excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului Consiliul local Sighișoara, invocată de către această parte.
S-a respins excepția inadmisibilității acțiunii introductive, invocată de către reclamanții reconvenționali prin avocat .
S-a respins acțiunea civilă a reclamanților M.A. și M.D.A., în contradictoriu cu pârâții B.C.I. și B.C.L., ultima decedată pe parcursul procesului și reprezentată în cauză de către succesor B.C.I., pentru obligație de a face.
S-a admis în parte cererea reconvențională introdusă inițial de către reclamanții reconvenționali B.C.I. și B.C.L. și continuată de către B.C.I. în nume propriu și în calitate de succesor al defunctei B.C.L., decedată la 6 ianuarie 2010, în contradictoriu cu pârâții reconvenționali M.A. și M.D.A., și-n consecință s-a instituit în favoarea imobilului înscris în CF 10433 Sighișoara , nr. top 424/2 - teren curți , construcții cu 145 mp edificat cu C1 locuință cu 116 mp și garaj cu 16 mp și cu nr. top 424/1/2/1/2 , 424/1/2/2/2 teren curți construcții intravilan cu 21 mp, cu nr. cad 400/1/2, un drept de servitute de trecere asupra imobilului înscris în CF 10432 Sighișoara, nr. top 242/1/2/1/1, 424/1/2/2/1 teren curți construcții intravilan cu 389 mp edificat cu C1 alimentară + magazie cu sc 90 mp și C 2 locuință cu sc 90 mp , cu nr. cad 400/1/1 și cu nr. top 424/1/1 teren construcții cu 21 mp cu nr. cad 400/3 edificat cu construcție bucătărie de vară cu sc = 21 mp , servitutea de trecere fiind delimitată între punctele 25-23-21-11-12-16-25, cu suprafața de 24 mp, conform raportului de expertiză topometrică întocmit de către expertul tehnic judiciar M.M., aflat la filele 275 - 279 din dosar și care face parte integrantă din prezenta.
Reclamanții au fost obligați la 618 lei cheltuieli de judecată parțiale către reclamantul reconvențional B.C.I.
S-a respins în rest cererea reconvențională formulată și în contradictoriu cu pârâții Municipiul Sighișoara și Consiliul local al municipiului Sighișoara.
Prin decizia nr. 59 din 14 februarie 2011, pronunțată de Tribunalul Mureș, s-a respins, ca nefondat, apelul formulat de reclamanții Moldovan Aurel și M.D.A., împotriva Sentinței civile nr. 776 din 19 mai 2010, obligându-i pe aceștia la plata cheltuielilor de judecată în apel în favoarea intimatului B.C.I., în sumă de 1.000 lei.
împotriva acestei decizii, în termen legal, au declarat recurs reclamanții M.A. și M.D.A. și au solicitat modificarea în tot a hotărârii atacate în sensul admiterii apelului și pe cale de consecință, să se dispună admiterea acțiunii introductive formulate de reclamanți și respingerea acțiunii reconvenționale, cu cheltuieli de judecată.
în motivarea recursului s-a arătat că în fazele procesuale anterioare instanțele au făcut o aplicare greșită a legii, ambele reținând faptul că imobilul proprietatea intimaților, nu ar avea ieșire la calea publică. în opinia reclamanților recurenți, acest aspect este greșit, din moment ce imobilul în discuție are o deschidere de cel puțin 20 m de la calea publică, respectiv la str. Ilarie Chendi.
în interpretarea corectă a art. 616 C.civ., imobilul proprietatea intimaților, nu este un imobil înfundat, deoarece cu o cheltuială modică de aproape 500 de lei, se poate realiza o deschidere la calea publică, făcându-se o ușă din unul dintre geamurile imobilului, respectiv la cel de la bucătărie, acest lucru fiind posibil din punct de vedere tehnic.
S-a invocat, de asemenea faptul că în mod greșit instanța de apel a reținut că această modalitate de ieșire nu se poate pune în practică și sub acest aspect s-a arătat că majoritatea imobilelor de pe str. Ilarie Chendi au un asemenea sistem de ieșire la calea publică, ceea ce confirmă faptul că aspectele reținute de instanță sunt greșite.
Pentru considerentele arătate, s-a apreciat că imobilul proprietatea intimaților nu este un loc înfundat, în sensul art. 616 C.civ. și pe cale de consecință, nu are nevoie de servitute de trecere.
Reclamanții au mai învederat faptul că intimații au avut o servitute de trecere pentru folosința corpului 3 indicat în raportul de expertiză, respectiv bucătăria de vară, însă intimații au renunțat la această servitute cu ocazia cumpărării bucătăriei respective de către reclamanți și mai mult, reclamanții le-au vândut intimaților o porțiune de teren tocmai pentru a nu mai fi nicio problemă. Intimații au renunțat de bună voie la servitutea de trecere și cu toate că nu există un act scris, înțelegerea dintre părți a fost în sensul că în situația în care reclamanții cumpără bucătăria de vară, pârâții își vor face altă ieșire.
S-a mai susținut că în mod greșit s-a reținut în speță că reclamanții nu au făcut dovada renunțării intimaților la servitutea de trecere, în condițiile în care la dosar s-a depus un înscris numit „act de dezmembrare” conform căruia pârâtul B.C.I., beneficiar al dreptului de servitute de trecere, a declarat că renunță la acest drept și în acest sens cere și radierea lui din cartea funciară.
în drept, s-a invocat motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C.proc.civ.
Pârâtul B.C.I. a formulat întâmpinare, în nume propriu și în calitate de moștenitor al soției B.C.L. și a solicitat respingerea recursului și obligarea reclamanților la plata cheltuielilor de judecată.
în motivarea întâmpinării s-a arătat că acțiunea introductivă în mod temeinic a fost respinsă de instanță, în condițiile în care cele două imobile limitrofe au aparținut inițial unui singur proprietar, având o singură ieșire la calea publică, cea actuală, iar prin dezmembrare au rezultat două imobile învecinate care au o singură cale de acces, respectiv cea inițială.
în aceste condiții, intenția reclamanților de a înfunda accesul pârâtului la propriul imobil este abuzivă, întrucât potrivit legii un loc înfundat rezultat ca urmare a unei dezmembrări, naște o servitute, autorizată chiar de lege (art. 616 C.civ. ).
Părțile în litigiu nu au altă ieșire la calea publică, decât cea existentă în condițiile reglementate de art. 627 C.civ., dreptul de trecere al pârâtului fiind manifestat printr-un semn vizibil, respectiv o poartă de acces pentru ambele părți.
Dreptul de trecere al pârâtului la propria locuință în contextul menționat are un caracter perpetuu și există cât timp durează cele două imobile limitrofe și mai ales situația din care s-a născut.
Caracterul perpetuu al servituții de trecere este de natura și nu de esența dreptului de trecere, ceea ce înseamnă că nu poate fi îngrădit ori răscumpărat, decât prin clauze exprese autorizate prin lege.
Susținerile reclamanților că nu ar fi vorba de un loc înfundat, sunt fără temei, câtă vreme nu există un alt acces real al pârâtului spre propria locuință, iar practicarea unei ieșiri la stradă direct prin trotuarul public, ar fi o soluție absurdă care ar afecta utila și normala folosință a propriului spațiu locativ.
Prin întâmpinarea formulată de Municipiul Sighișoara și Consiliul local al municipiului Sighișoara s-a reiterat excepția lipsei calității procesuale pasive a Consiliului local Sighișoara, excepție care a fost admisă de instanța de fond, iar pe fondul cauzei s-a precizat că pârâta lasă la aprecierea instanței soluționarea recursului dedus judecății.
Examinând decizia atacată prin prisma motivelor de recurs invocate și în raport de prevederile art. 306 alin. (2) C.proc.civ. și având în vedere actele și lucrările dosarului, curtea a reținut următoarele:
Prin acțiunea introductivă înregistrată la Judecătoria Sighișoara, reclamanții M.A. și M.D.A. au solicitat, în contradictoriu cu pârâții B.C.I. și B.C.L. obligarea acestora să își deschidă ieșire la calea publică prin imobilul proprietatea lor din Sighișoara, str. Ilarie Chendi, jud. Mureș, instituirea interdicției de a mai trece pe imobilul proprietatea reclamanților situat în Sighișoara, str. Ilarie Chendi, jud. Mureș și obligarea pârâților să repare stricăciunile produse în curtea imobilului proprietatea reclamanților.
Prin acțiunea reconvențională, pârâții B.C.I. și B.C.L. au solicitat, în contradictoriu cu reclamanții M.A. și M.D.A. să se dispună stabilirea în favoarea pârâților a unei servituți de trecere pe terenul reclamanților în favoarea imobilului proprietatea pârâților.
Prin sentința pronunțată de prima instanță, s-a respins acțiunea civilă formulată de reclamanți și totodată, s-a admis în parte acțiunea reconvențională formulată inițial de cei doi pârâți și continuată de către pârâtul B.C.I. în nume propriu și în calitate de succesor al defunctei B.C.L. Pe cale de consecință, s-a instituit în favoarea imobilului proprietatea pârâților, înscris în CF nr. 10433 Sighișoara un drept de servitute de trecere asupra imobilului înscris în CF nr. 10432 Sighișoara, servitutea fiind delimitată între punctele 25-23-21-11-12-16-25, cu suprafața de 24 mp, conform raportului de expertiză efectuat în cauză de expertul M.M.
Prima instanță a reținut că, imobilele proprietatea reclamanților și pârâților au o singură cale de acces și față de modul în care se prezintă situația acestor imobile, imobilul proprietatea pârâților constituie loc înfundat în înțelesul art. 616 C.civ. S-a mai reținut că practicarea unei alte deschideri la calea publică de către pârâți ar presupune demolarea unei părți importante din casa de locuit, iar susținerile reclamanților referitoare la efectuarea de stricăciuni la imobilul lor de către pârâți nu au fost dovedite.
în considerentele sentinței menționate s-a reținut de asemenea, că parcela de teren pe care expertul a delimitat-o pentru instituirea servituții de trecere este singura posibilitate de acces și la imobilul proprietatea reclamanților, aceștia folosind-o în același scop. Pe de altă parte, reclamanții nu au făcut dovada că ar fi intervenit vreo convenție cu pârâții în sensul ca aceștia din urmă să renunțe la servitutea de trecere.
Instanța de apel a respins ca nefondat apelul declarat de reclamanți împotriva sentinței pronunțate de prima instanță, reținând că cele două imobile proprietatea reclamanților și a pârâților au format inițial un singur corp funciar, între părțile comune indivize fiind și intrarea pe poartă și în aceste condiții tribunalul a apreciat că servitutea reclamată de pârâți a fost stabilită prin destinația proprietarului. De asemenea, din nicio altă probă de la dosar nu rezultă că pârâții B. ar fi renunțat la servitutea de trecere pe care au utilizat-o încă din momentul cumpărării imobilului, fapt recunoscut de reclamanți prin cererea de chemare în judecată.
Referitor la calea efectivă de acces a pârâților către imobilul proprietatea lor, tribunalul a apreciat că în mod corect aceasta a fost stabilită de instanța de fond, având în vedere concluziile raportului de expertiză efectuat de expertul M.M. și totodată, s-a reținut că reclamanții nu au făcut dovada stricăciunilor pe care susțin că pârâții le-au adus imobilului proprietatea lor.
în ceea ce privește recursul declarat de reclamanți, curtea reține că din actele dosarului rezultă că reclamanții M.A. și M.D.A. sunt proprietari tabulari ai imobilului situat în Sighișoara, str. Ilarie Chendi, jud. Mureș, înscris în CF nr. 10432 Sighișoara, compus din construcții și teren în suprafață de 410 mp, identificat sub nr. top 424/1/2/1/1, 424/1/2/2/1 (nr. cadastral 400/1/1) - teren în suprafață de 389 mp, pe care sunt edificate construcțiile constând în alimentara, magazie și locuință și sub nr. top 424/1/1, (nr. cadastral 400/3) - teren în suprafață de 21 mp, pe care este edificată o bucătărie de vară.
Imobilul situat în Sighișoara, str. Ilarie Chendi, jud. Mureș este înscris în CF nr. 10433 Sighișoara și conform înscrierilor din această carte funciară, imobilul este compus din teren cu construcții în suprafață de 145 mp, având nr. top 424/2, (nr. cadastral 400/2), construcțiile fiind proprietatea pârâților B.C.I. și B.C.L., iar terenul proprietatea Statului Român. De asemenea, pârâții sunt proprietarii terenului în suprafață de 21 mp, cu nr. top 424/1/2/1/2, 424/1/2/2/2, (nr. cadastral 400/1/2), înscris în aceeași carte funciară.
Anterior, imobilele din Sighișoara, str. Ilarie Chendi au fost înscrise în alte cărți funciare. Astfel, imobilul aparținând reclamanților era identificat în CF nr. 9714/b Sighișoara, nr. top 424/1/2/1 - magazie și alimentara și în CF nr. 4826 Sighișoara, nr. top 424/1/2/2 - casă de locuit. Imobilul proprietatea pârâților era identificat în CF nr. 7484 Sighișoara, nr. top 424/2 - casă de locuit și în CF nr. 9432 Sighișoara, nr. top 424/1/1 - bucătărie de vară.
Conform actului de partaj autentificat sub nr. 2090/27 mai 2003 la Biroul Notarilor Publici Asociați Pop - M.U. din Sighișoara, încheiat între M.A. și M.D.A., B.C.I. și B.C.L. și Statul Român prin Consiliul local Sighișoara, s-a convenit rectificarea suprafeței de teren aferentă corpului de proprietate cu numerele topografice menționate mai sus, de la 611 mp la 576 mp. De asemenea, s-a convenit ieșirea din indiviziune cu privire la imobilele sus-menționate și astfel s-a stabilit că imobilul cu nr. top 424/1/2/1 și cu nr. top 424/1/2/2, compus din construcții și teren în suprafață de 410 mp, revine reclamanților M.A. și M.D.A., iar imobilul cu nr. top 424/2, compus din construcții revine pârâților B.C.I. și B.C.L., terenul aferent în suprafață de 145 mp fiind proprietatea Statului Român. De asemenea, imobilul cu nr. top 424/1/1 compus din bucătărie de vară și teren în suprafață de 21 mp a revenit pârâților.
Prin același act s-a instituit servitute de trecere asupra corpului de proprietate cu nr. top 424/1/2/1, 424/1/2/2 în favoarea corpului de proprietate cu nr. top 424/1/1.
Ulterior încheierii actului sus-menționat, imobilul proprietatea reclamanților a fost înscris în CF nr. 10432 Sighișoara, iar imobilul proprietatea pârâților în CF nr. 10433 Sighișoara.
Conform actului de dezmembrare încheiat la 12 decembrie 2003 s-a convenit dezmembrarea corpului de proprietate cu nr. top 424/1/2/1, 424/1/2/2 în două corpuri de proprietate, unul cu nr. top nou 424/1/2/1/1, 424/1/2/2/1 cu suprafața de 389 mp și unul cu nr. top nou 424/1/2/1/2, 424/1/2/2/2 cu suprafața de 21 mp.
Prin actul de dezmembrare, pârâtul B.C.I., în calitate de beneficiar al dreptului de servitute de trecere asupra terenului cu nr. top 424/1/2/1, 424/1/2/2, servitutea fiind instituită în favoarea imobilului cu nr. top 424/1/1, a declarat că renunță la dreptul de servitute de trecere asupra imobilului proprietatea reclamanților.
Prin contractul de vânzare-cumpărare încheiat tot la 12 decembrie 2003 între reclamanți și pârâți, reclamanții le-au vândut pârâților terenul în suprafață de 21 mp, cu nr. top 424/1/2/1/2, 424/1/2/2/2. Totodată, prin contractul de vânzare-cumpărare încheiat la aceeași dată între pârât și reclamanți, pârâtul le-a vândut reclamanților imobilul cu nr. top 424/1/1, compus din teren în suprafață de 21 mp și construcții (bucătărie de vară).
Toate aceste acte au fost autentificate sub nr. 39-40 și 41 din data de 12 decembrie 2003 la Biroul Notarului Public U.M. din Sighișoara.
în speță, reclamanții au solicitat să se instituie interdicția pârâților de a mai trece peste imobilul proprietatea lor, înscris în CF nr. 10432 Sighișoara, nr. top 424/1/2/1/1, 424/1/2/2/1, 424/1/1, invocând faptul că, pentru a avea acces în locuința lor, pârâții trec peste acest teren, fără a avea un drept de servitute de trecere și pe de altă parte, există posibilitatea ca aceștia să-și deschidă accesul la calea publică prin imobilul proprietatea lor. La rândul lor, pârâții au solicitat să se dispună instituirea unei servituți de trecere spre imobilul proprietatea lor, ținând cont de faptul că această servitute izvorăște din chiar destinația fostului proprietar și dezmembrarea în două loturi a fondului anterior.
în legătură cu imobilele în litigiu, trebuie precizat că, din actele dosarului rezultă, astfel cum a reținut și instanța de apel, că inițial aceste imobile au format un singur corp funciar, fiind înscrise în CF nr. 4826 Sighișoara și cu ocazia dezmembrării s-a stabilit de către fostul proprietar că rămâne în indiviziune printre altele și intrarea pe poartă, această mențiune fiind făcută în CF nr. 7848 Sighișoara în care a fost înscris imobilul cu nr. top 424/2, care constituie în prezent proprietatea pârâților.
Cu ocazia încheierii actului de partaj, autentificat la 27 mai 2003 s-a instituit servitute de trecere asupra imobilului cu nr. top 424/1/2/1, 424/1/2/2 doar în favoarea imobilului cu nr. top 424/1/1, însă nu și în favoarea imobilului cu nr. top 424/2, deși în privința acestui imobil se stabilise anterior de către fostul proprietar și se notase în cartea funciară că părțile comune sunt terenul clădit și neclădit, intrarea pe poartă și toate branșamentele de apă, canal, gaz și lumină electrică.
Din raportul de expertiză întocmit de expertul M.M. și care a fost luat în considerare de prima instanță la soluționarea cauzei, rezultă că în prezent atât imobilul reclamanților, cât și imobilul pârâților au aceeași cale de acces la strada Ilarie Chendi, respectiv pe terenul care îi are ca proprietari pe reclamanți.
Având în vedere că servitutea de trecere solicitată de pârâți a fost stabilită inițial prin destinația proprietarului și pe de altă parte, în contextul în care pentru construcțiile proprietatea pârâților nu există altă cale de acces decât cea indicată de expert prin expertiza efectuată, în mod justificat s-a reținut în cauză că solicitarea de stabilire a unei servituți de trecere pe terenul proprietatea reclamanților este fondată.
Conform prevederilor art. 616 C.civ., proprietarul al cărui loc este înfundat, adică nu are ieșire la calea publică poate reclama o trecere pe terenul vecinului său pentru a-și putea folosit propriul fond.
în contextul în care imobilul proprietatea pârâților, nu are ieșire la calea publică și având în vedere că, această situație este străină de conduita pârâților, sunt îndeplinite condițiile pentru ca imobilul respectiv să fie considerat loc înfundat în sensul art. 616 din C.civ.
Susținerile reclamanților în sensul că, imobilul proprietatea pârâților nu constituie loc înfundat deoarece pârâții cu o cheltuială modică și-ar putea realiza o deschidere la calea publică, făcând o ușă de acces din unul dintre geamurile imobilului, se apreciază a fi nefondate. Astfel, efectuarea unei deschideri prin realizarea unei uși de acces în condițiile arătate de reclamanți ar permite accesul în imobilul pârâților de pe trotuar direct în imobil, însă în această variantă este exclus accesul cu autoturismul. Realizarea unei deschideri mai mari ar presupune, astfel cum a arătat expertul, demolarea unei părți din casă, ceea ce implică cheltuieli ridicate.
în privința servituții de trecere stabilită în favoarea imobilului pârâților, în speță prezintă relevanță în primul rând faptul că o astfel de servitute solicitată de pârâți a fost constituită anterior prin destinația proprietarului inițial al imobilului, fiind înscrisă și în cartea funciară. De altfel, și în actul de partaj autentificat la 27 mai 2003, când s-a descris situația imobilelor în litigiu s-a menționat că în cartea funciară, în privința imobilului cu nr. top 424/2, intrarea pe poartă este comună pentru acest imobil și pentru imobilul proprietatea reclamanților.
împrejurarea că, odată cu stabilirea modalității de ieșire din indiviziune nu s-a menționat și nu s-a înscris în cartea funciară și servitutea de trecere care greva imobilul reclamanților, nu înseamnă că dreptul de servitute a fost stins, având în vedere că dreptul de servitute este un drept perpetuu, menținându-se atâta timp cât există cele două imobile și situația care a determinat constituirea servituții și sub acest aspect trebuie precizat că nu s-a făcut dovada că situația imobilelor s-ar fi schimbat.
în ceea ce privește renunțarea pârâților la servitute, trebuie avut în vedere faptul că, în cartea funciară, după partajul din luna mai 2003, s-a înscris doar servitutea de trecere asupra imobilului cu nr. top 424/1/2/1, 424/1/2/2 în favoarea imobilului cu nr. top 424/1/1 (bucătărie de vară și teren aferent de 21 mp) și la acest drept de servitute s-a renunțat cu ocazia încheierii tranzacțiilor din decembrie 2003.
în speță nu s-a făcut dovada că pârâții ar fi renunțat și la servitutea în favoarea imobilului cu nr. top 424/2 și în condițiile în care imobilul respectiv constituie loc înfundat în sensul art. 616 C.civ., iar porțiunea de teren pe care s-a stabilit de către prima instanță servitute de trecere constituie singura cale de acces la imobilul pârâților, astfel cum s-a reținut și prin raportul de expertiză efectuat în cauză, curtea apreciază că în mod justificat, cu respectarea prevederilor legale aplicabile în materie, instanța de apel a reținut că pârâții sunt îndreptățiți să li se recunoască dreptul de servitute.
Față de cele ce preced, pentru considerentele arătate, curtea reține că recursul dedus este nefondat, în speță nefiind incident motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C.proc.civ. și ca atare, în temeiul art. 312 alin. (1) C.proc.civ. recursul va fi respins.
| ← Sechestru asigurătoriu instituit în temeiul art. 129 alin. (8)... | Desfacere disciplinară a contractului de muncă. Procedura de... → |
|---|
