Stabilirea liniei de hotar între proprietăţile învecinate. Măsurători cadastrale. Uzucapiunea terenului deţinut în plus faţă de conţinutul titlului de proprietate
| Comentarii |
|
C. civ., art. 584, art. 645, art. 1837, art. 1846, art. 1890
1. Orice proprietate asupra unui teren are un contur, ceea ce în planul vecinătăţii înseamnă traiectoria liniei închise care o separă în spaţiu şi îi atribuie o individualitate. Transmisiunile de proprietate sunt întotdeauna determinate în spaţiu, cel puţin teoretic, şi se produc în limita reală a conturului, configuraţiei topografice. Liniile despărţitoare sunt date, în lipsa măsurătorilor şi a indivi
dualizării în acte prin laturi şi vecinătăţi, de semnele exterioare vizibile.
Or, niciunul din titlurile de proprietate prezentate de părţi nu sunt de natură să conducă la delimitarea precisă în spaţiu a celor două imobile. Singurul element cert este că cele două terenuri, care au aparţinut la un moment dat aceleiaşi persoane, se învecinează, suprafeţele fiind indicate cu aproximaţie, ca şi identificarea lor în spaţiu. De aceea, nu se poate ţine cont de expertiza întocmită într-un alt dosar şi între alte părţi, dar asupra imobilului reclamantului. Prin urmare, graniţa dintre imobile poate fi stabilită pe baza declaraţiilor martorilor. Cum niciuna dintre părţi nu contestă poziţionarea acesteia la nivelul anului 2000, rămâne de stabilit dacă ulterior au intervenit modificări, odată cu realizarea de către pârâte a unui nou gard.
2. Potrivit art. 1890 C. civ., uzucapiunea, ca mod de dobândire a proprietăţii, este o sancţiune îndreptată împotriva vechiului proprietar care, dând dovadă de lipsă de diligenţă, a lăsat vreme îndelungată bunul său în mâna altei persoane. Posesorii terenului nu invocă însă împrejurarea că ar fi dobândit prin posesie, pe perioada cerută de lege, a unei porţiuni din terenul aparţinând proprietarului, ci faptul că aceasta le-ar fi aparţinut dintotdeauna, deşi nu rezultă în mod cert din titlurile lor de proprietate. Or, într-o asemenea situaţie, prin concept nu este incidenţă instituţia uzucapiunii.
Trib. Bucureşti, Secţia a V-a civilă, decizia nr. 284/A din 22 februarie 2008, nepublicată
Prin cercrca înregistrată la data de 21 martie 2006 pe rolul Judecătoriei Sectorului 5 Bucureşti sub nr. 4049/302/2006, reclamantul J.N. a chemat în judecată pe pârâtele P.F. şi I.E., solicitând instanţei ca prin hotărârea pe care a va pronunţa să fie obligate să retragă pe proprietatea lor gardul de limită între cele două proprietăţi, construit de ele pe proprietatea sa; să fie obligate pârâtele să respecte în refacerea gardului pe aliniamentul limitei proprietăţilor.
La data de 20 martie 2006, reclamantul a depus la dosar cerere precizatoare, solicitând să fie obligate pârâtele să-şi retragă gardul pe limita veche a proprietăţii şi să-l construiască în linie dreaptă, respectând delimitarea proprietăţilor, aşa cum rezultă din actele de proprietate.
La data de 18 septembrie 2006 pârâtele au depus la dosar întâmpinare şi cerere reconvenţională. Pe calea cererii reconvenţionale, au
solicitat să se constate că au dobândit dreptul de proprietate asupra suprafeţei de teren ce facc obiectul prezentei cauzc prin uzucapiune.
Prin sentinţa civilă nr. 3999 din 8 iunie 2007 pronunţată în dosarul nr. 4049/302/2006, Judecătoria Sectorului 5 Bucureşti a respins ca neîntemeiată acţiunea principală formulată de reclamantul J.N., în contradictoriu cu pârâtele P.F. şi I.E.; a admis cererea reconvenţională formulată de pârâtele P.F. şi I.E. şi a constatat că pârâtele-reclamante au dobândit dreptul de proprietate asupra suprafeţei de teren de 12 mp situat pe str. T., sector 5, Bucureşti, între reclamant şi pârâte (nr. 27 şi 27A), prin uzucapiunea de 30 de ani.
Pentru a hotărî astfel prima instanţă a reţinut că prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat cu nr. 1095 din 1 martie 2000 de
B.N.P. S.I., reclamantul a cumpărat de la N.M., C.G., N.D., N.Ct. şi N.C. imobilul situat în Bucureşti, str. Ţ., nr. 27A (fost 29), sector 5, nr. cadastral provizoriu 836, compus din teren în suprafaţă de 360 mp şi construcţie. In acelaşi contract se precizează că, în urma măsurătorilor topografice efectuatc de expert autorizat, suprafaţa reală de teren existentă la măsurători în fapt este de 341,30 mp, şi nu de 360 mp, aşa cum rezultă din actele de proprietate. Tot astfel, în extrasul de carte funciară nr. 2054, imobilul teren ce aparţine reclamantului a fost înscris cu suprafaţa de 341,30 mp.
Conform certificatelor de moştenitor, pârâtele deţin suprafaţa de 421,96 mp teren situat pe str. Ţ. nr. 27 din suprafaţa totală de 773 mp.
Din interogatoriul luat reclamantului reiese faptul ca pârâtele au refăcut gardul, iar orientarea a fost după gardul vechi. Faptul ca gardul dintre cele doua proprietăţi nu a fost mutat şi se află şi în prezent pe acelaşi loc, de mai bine de 40 ani, rezultă şi din declaraţiile martorilor audiaţi în cauză.
De altfel, din raportul de expertiză efectuat în cauză, rezultă că reclamantul, conform măsurătorilor efectuate, deţine o suprafaţă de 350,44 mp, în cartea funciară figurând cu suprafaţa de 341,30 mp, deci, cu o diferenţă în plus la măsurare, de 9,14 mp, înscrisă în toleranţele admise şi de oficiul de cadastru. Pârâtele sunt înregistrate în cadastru cu suprafaţa de 495,15 mp, iar din măsurare a rezultat suprafaţa de 492,39 mp, deţinând o suprafaţă în minus faţă de cea înregistrată.
Astfel, cum din înscrisurile depuse la dosar şi chiar afirmaţia reclamantului făcută cu prilejul luării interogatoriului rezultă faptul că aliniamentul celor două proprietăţi a fost respectat de pârâte în momentul refacerii gardului, instanţa, văzând şi dispoziţiile art. 584
C. civ., a constatat acţiunea formulată şi precizată de reclamant ca fiind neîntemeiată.
In privinţa cererii reconvenţionale promovate de pârâte, instanţa a reţinut faptul că suprafaţa carc apare în titlurile pârâtelor, respectiv certificatele de moştenitor este de 421,96 mp, deşi în cadastru figurează o suprafaţă mai mare, însă, conform declaraţiilor date de martori, acestea au folosit în mod continuu, neîntrerupt şi sub titlu de proprietari, o suprafaţă mai mare, respectiv cea de 492,39 mp, astfel cum rezultă din măsurătorile efectuate de expert, acestea nemutând linia de hotar, ci respectând dimensiunile vechi ale imobilului.
Astfel, conform art. 645 C. civ., dreptul de proprietate se poate dobândi prin uzucapiune, iar potrivit art. 1837 C. civ., uzucapiunea este un mijloc de a dobândi proprietatea, în condiţiile legii. Uzucapiunea este fondată pe faptul posesiei, iar conform art. 1846 C. civ., „posesiunea este deţinerea unui lucru sau folosirea de un drept, excrcitată, una sau alta, de noi înşine sau de altul în numele nostru” şi trebuie să fie, potrivit art. 1847 C. civ., continuă, neîntreruptă, netulburată, publică şi sub nume de proprietar.
Conform art. 1890 C. civ., pentru a se putea uzucapa un imobil, este necesar ca posesia să fie utilă şi să fie exercitată de către o persoană timp de 30 de ani. Instanţa a constatat îndeplinite condiţiile prevăzute de lege pentru a dobândi dreptul de proprietate asupra imobilului descris mai sus prin uzucapiunea de lungă durată, întrucât pârâtelc-reclamante au exercitat o posesie utilă şi neviciată, asupra imobilului pentru o perioadă mai mare de 30 ani, constatând că acestea au dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului teren prin uzucapiune.
împotriva acestei hotărâri la data de 2 august 2007 a declarat apel reclamantul J.N., înregistrat pe rolul Tribunalului Bucureşti, Secţia a V-a civilă, la 31 august 2007, solicitând admiterea apelului şi
trimiterea cauzei la aceeaşi instanţă pentru rejudecare. In motivarea apelului său, reclamantul critică în principal modalitatea de stabilire şi efectuare a expertizelor topografice în cauză şi concluziile acestora, arătând că la dosarul cauzei au fost depuse trei expertize topografice ce conţin concluzii diferite cu privire la suprafeţe de teren diferite.
Instanţa de fond a respins nemotivat critica expertizei şi a pronunţat o soluţie nelegală şi netemeinică. De asemenea, în motivarea sentinţei atacate nu se face nicio referire la faptul că reclamantul-pârât a solicitat efectuarea unei noi expertize şi nu a motivat alegerea şi omologarea, din celc trei expertize, pe cea care este favorabilă pârâtelor-reclamante şi nici respingerea celorlalte două, dintre care
una fusese omologată într-un alt dosar a cărui sentinţă constituia autoritate de lucru judecat.
în dovedirea cererii sale, apelantul a solicitat şi instanţa a încuviinţat proba cu interogatoriu şi doi martori, fiind audiaţi în acest sens C.G. şi C.C. De asemenea, la termenul din 2 februarie 2008 a fost respinsă proba cu expertiză, pentru considerentele expuse în încheierea de şedinţă de la acea dată.
Examinând sentinţa apelată prin prisma criticilor formulate şi în conformitate cu prevederile art. 295 alin. (1) C. proc. civ., Tribunalul reţine următoarele:
In legătură cu primul motiv de apel, Tribunalul reţine că niciun text de lege nu sancţionează nepronunţarea soluţiei de către judecătorul care a administrat probele într-o cauză. Dispoziţiile art. 304 pct. 2 C. proc. civ. au în vedere numai ipoteza în care hotărârea s-a dat de alţi judecători decât cei care au luat parte la dezbaterea în fond a pricinii.
Pe fondul cauzei, sub un prim aspect, Tribunalul reţine că orice proprietate asupra unui teren are un contur, ceea ce în planul vecinătăţii înseamnă traiectoria liniei închise care o separă în spaţiu şi îi atribuie o individualitate. Transmisiunile de proprietate sunt întotdeauna determinate în spaţiu, cel puţin teoretic, şi se produc în limita reală a conturului, configuraţiei topografice. Liniile despărţitoare sunt date, în lipsa măsurătorilor şi a individualizării în acte prin laturi şi vecinătăţi, de semnele exterioare vizibile. Or, niciunul din titlurile de proprietate prezentate de părţi nu sunt de natură să conducă la delimitarea precisă în spaţiu a celor două imobile.
Astfel, actele de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. 33266 din
14 octombrie 1936, nr. 4245 din 30 ianuarie 1937 şi nr. 40526/938 din 11 noiembrie 1938 de fostul Tribunal Ilfov - Secţia notariat indică imobilul dobândit de autorul pârâtelor, P.D., exclusiv prin adresă, respectiv str. V.D. I nr. 27 (devenită ulterior str. T. nr. 27) şi vecinătăţi: „la răsărit cu D.Z., terenul de la nr. 1 şi P.D.; la apus cu strada, la miazănoapte cu Z.N. şi la miazăzi cu terenul în lăţime de 7,84 m pe o lungime de 39,20 ml, donat cu ocazia căsătoriei fiicei mele, Maria”. Terenul cu care se învecinează la sud proprietatea pârâţilor aparţine în prezent reclamantului. Din certificatului de moştenitor nr. 591 din 3 iunie 1982 întocmit de fostul Notariat de Stat Local al Sectorului 3 Bucureşti eliberat ca urmare a dezbaterii succesiunii defunctului P.D. rezultă în schimb că imobilul din str. T. nr. 27 avea în totalitate o suprafaţă de 632,94 (421,96+210,98) mp.
Cât priveşte titlul de proprietate invocat de către reclamant, acesta este reprezentat de contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1095 din 1 martie 2000 de notar public S.I., prin care i s-a transmis în proprietate de la N.M., C.G., N.D., N.Ct. şi N.C. imobilul situat în Bucureşti, str. T. nr. 27A, sector 5. Constatarea dobândirii de către aceştia din urmă a dreptului de proprietate asupra imobilului în suprafaţă de 360 mp, individualizat conform schiţei anexă la raportul întocmit în acea cauză de expert M.R., s-a realizat prin sentinţa civilă nr. 5207 din 30 iunie 1999 pronunţată de Judecătoria Sectorului 5 Bucureşti în dosarul nr. 3425/1999 ca urmare a unei acţiuni formulate în contradictoriu cu pârâţii S.V. şi S.M. Din declaraţia martorei C.G., una din vânzătoare, s-a mai reţinut că terenul a fost cumpărat de părinţii lor pe baza de chitanţă. Din cuprinsul expertizei nu rezultă cum s-au făcut măsurătorile şi nici nu sunt indicate distanţe faţă de anumite puncte fixe exterioare terenului reclamantului pentru a constitui o identificare certă a terenului pe direcţia N-S. In aceste condiţii, este posibil ca diferenţa de suprafaţă care ar fi apărut ulterior să se regăscască în terenurile aparţinând celorlalţi vecini. Pentru acest motiv, se reţine că în mod corect prima instanţă nu a ţinut cont, în ce priveşte identificarea terenului proprietatea reclamantului, de această expertiză. Nu în ultimul rând, faţă de menţiunea din contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 33266 din 14 octombrie 1936 de fostul Tribunal Ilfov - Secţia Notariat, există un indiciu că laturile terenului care aparţine în prezent reclamantului aveau dimensiuni diferite şi suprafaţa mai mică, acestea suferind modificări de-a lungul timpului.
Prin urmare, singurul element cert este că cele două terenuri, care au aparţinut la un moment dat aceleiaşi persoane, se învecinează, suprafeţele fiind indicate cu aproximaţie, ca şi identificarea lor în spaţiu. De aceea, nu se poate ţine cont de expertiza întocmită de expert
F.L. care a luat drept puncte de referinţă suprafaţa de 360 mp şi limita de sud a proprietăţii reclamantului.
Pentru acest motiv, se reţine că graniţa dintre imobilele situate în str. T. nr. 27 şi str. T. nr. 27A poate fi stabilită pe baza declaraţiilor martorilor. Cum niciuna dintre părţi nu contestă poziţionarea acesteia la nivelul anului 2000, rămâne de stabilit dacă ulterior au intervenit modificări, odată cu realizarea de către pârâte a unui nou gard.
Din declaraţiile martorilor pârâtelor, audiaţi de prima instanţă, reiese că o asemenea schimbare a aliniamentului gardului nu a existat,
în timp ce din declaraţiile martorilor reclamantului, audiaţi în apel, reiese că pârâtele ar fi mutat gardul cu aproximativ 30 cm.
Cât priveşte poziţia exprimată de martora C.G., aceasta se bazează în primul rând pe împrejurarea că gardul de la stradă aparţinând reclamantului este cu 30 cm spre interiorul proprietăţii pârâtelor. Or, această împrejurare nu dovedeşte prin sine însăşi mutarea amplasamentului gardului, fiind la fel de plauzibilă explicaţia prezentată de pârâte, în sensul că reclamantul le-a cerut acordul, la construirea pe latura respectivă a unui nou gard din tablă ondulată, de a pătrunde pe proprietatea lor pe o lăţime de 30 cm pentru a nu mai tăia foaia de tablă.
Potrivit aceleiaşi declaraţii, anterior copacii erau chiar lângă gard,
în timp ce în prezent se află la 30 cm. In schimb, celălalt martor propus de către apelantul-reclamant, C.C., s-a referit la un singur copac, un cireş, care anterior s-ar fi aflat la 90 cm, iar în prezent la 50 cm de gard. De asemenea, prima martoră a luat drept punct de referinţă o cişmea, în timp ce cel de-al doilea martor s-a referit la găurile de la bulumacii vechiului gard, deşi firesc ar fi fost ca amândoi să fi remarcat aceleaşi diferenţe.
Aceste contradicţii creează dubii cu privire la veridicitatea împrejurărilor de fapt relatate de cci cătrc cei doi martori, motiv pentru carc urmează a fi înlăturate. Mai mult decât atât, un corolar al regulii instituite de art. 1169 C. civ., potrivit căruia sarcina probei incumbă reclamantului, este aceea că dubiul profită pârâtului; or, cei doi martori ai pârâtelor au susţinut contrariul, situaţie în care nu se poate considera demonstrată teza probatorie a apelantului-reclamant. Din acest considerent, Tribunalul nu va reţine împrejurarea că stâlpul aflat la limita dintre cele două proprietăţi se afla anterior pe terenul proprietatea reclamantului, iar în prezent se află pe terenul proprietatea pârâtelor.
In schimb, motivul de apel care priveşte soluţia dată cererii reconvenţionale este întemeiat. Potrivit art. 1890 C. civ., uzucapiunea, ca mod de dobândire a proprietăţii, este o sancţiune îndreptată împotriva vechiului proprietar, care, dând dovadă de lipsă de diligenţă, a lăsat vreme îndelungată bunul său în mâna altei persoane. Pârâtele-reclamante nu invocă însă împrejurarea că ar fi dobândit prin posesie pe perioada cerută de lege a unei porţiuni din terenul aparţinând reclamantului-pârât, ci faptul că aceasta le-ar fi aparţinut dintotdeauna, deşi nu rezultă în mod cert din titlurile lor de proprietate. Or, într-o asemenea situaţie, prin concept nu este incidenţă instituţia uzucapiunii.
Faţă de acestc considerente, în temeiul art. 296 C. proc. civ., Tribunalul urmează să admită apelul şi să schimbe în parte sentinţa apelată în sensul că va respinge cererea reconvenţională, ca neîntemeiată, menţinând, totodată, celelalte dispoziţii.
| ← Apărarea dreptului de servitute de trecere de către posesorul... | Grăniţuire. Persoanele care pot solicita delimitarea prin... → |
|---|
