Uzucapiune. Construcţie edificată pe terenul statului
| Comentarii |
|
Legea nr. 7/1996 Legea nr. 8/1977 Legea nr. 58/1974 Decretul nr. 144/1958 C.civ., art. 1847; art. 1897 alin. (3) Decretul-lege nr. 115/1938, art. 27-28
In regim de carte funciară nu este posibil a se dobândi, prin uzucapiune, dreptul de proprietate asupra construcţiilor pretins edificate de deţinător, fară autorizaţie.
I.C.C.J., secţia civilă şi de proprietate intelectuală, decizia nr. 5499 din 22 iunie 2005 (BJ - Bază de date, op. cit.)
Nota 1. Legea nr. 7/1996 a cadastrului şi a publicităţii imobiliare a fost republicată (M. Of. nr. 201 din 3 martie 2006).
Nota 2. Legea nr. 8/1977 privind asigurarea durabilităţii, siguranţei în exploatare, funcţionalităţii şi calităţii construcţiilor a fost abrogată prin
O.G. nr. 2/1994 (M. Of. nr. 18 din 24 ianuarie 1994), abrogată la rândul ei prin Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcţii (M. Of. nr. 12 din 24 ianuarie 1995).
Nota 3. Decretul nr. 144/1958 a fost abrogat prin Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării construcţiilor şi unele măsuri pentru realizarea locuinţelor (M. Of. nr. 933 din 13 octombrie 2004).
Cooperativa de consum Satu Mare (Consumcoop) a solicitat în contradictoriu cu Primăria Municipiului Satu Mare şi Direcţia Finanţelor Publice Satu Mare, constatarea dreptului său de proprietate asupra imobilului Terasa Noroieni situat în Satu Mare, în suprafaţă construită de 350 mp, înscris în C.F. nr. 24448 Satu Mare cu nr. top 12359/1 în conformitate cu planul de situaţie întocmit de SC G. SRL şi avizat de OCOT Satu Mare, drept de proprietate dobândit prin uzucapiune conform art. 1895 C.civ. şi, pe cale de consecinţă, intabularea lui în cartea funciară.
în motivarea acţiunii, reclamanta a susţinut că a edificat construcţia în discuţie în anul 1984, dată de la care a folosit-o ca bar cu terasă pentru agrement, în mod continuu şi netulburat, iar în ce priveşte terenul, acesta i-a fost închiriat de primărie. A mai precizat că plăteşte impozit pentru construcţie şi chirie pentru teren, iar la 6 septembrie 1990 a încheiat cu
fostul Comitet executiv al Consiliului popular al municipiului Satu Mare contractul de închiriere în ceea ce priveşte terenul.
Ulterior, reclamanta a precizat că a solicitat numai constatarea dreptului de proprietate asupra construcţiei „Terasa Noroieni” terenul reprezentând proprietatea Statului Român, că a edificat clădirea în anul 1984 însă nu deţine documente deoarece s-a construit din profiturile realizate la sfârşitul anului şi nu din fondul de investiţii, iar cu martori poate dovedi că utilizează imobilul cu bună-credinţă şi l-a obţinut printr-o justă cauză.
Totodată, a învederat că înţelege să cheme în judecată ca pârâţi Consiliul Local al Municipiului Satu Mare şi Ministerul Finanţelor Publice.
Judecătoria Satu Mare, prin sentinţa civilă nr. 5810 din 2 decembrie
2003 a respins acţiunea cu motivarea că potrivit extrasului de C.F. nr. 24448 Satu Mare dreptul de proprietate asupra imobilului de sub nr. top 12359, căruia în natură îi corespunde teren în suprafaţă de 2 ha 2026 mp aparţine Statului Român. Reclamanta, conform clauzelor contractului de închiriere din 6 septembrie 1990 deţine terenul în discuţie în calitate de chiriaş, fiindu-i interzisă executarea de construcţii pe respectivul teren.
Reclamanta a edificat construcţia în anul 1984 conform depoziţiilor martorilor audiaţi în cauză, însă nu deţine un act juridic translativ de proprietate, adică un just titlu, nefiind îndeplinite condiţiile speciale prevăzute de art. 1897 C.civ.
Nu erau îndeplinite nici cerinţele art. 1890 C.civ., reclamanta exercitând posesia asupra construcţiei din anul 1984, respectiv de 19 ani, astfel că pentru toate considerentele enunţate acţiunea nu putea fi primită.
Curtea de Apel Oradea, prin decizia civilă nr. 234/A din 22 martie
2004 a respins ca nefondat apelul declarat de Consumcoop Satu.
Instanţa de apel a învederat că reclamanta a invocat dobândirea dreptului de proprietate asupra imobilului în litigiu, prin uzucapiune, termenul de prescripţie achizitivă începând să curgă potrivit propriilor susţineri din 1984.
Or, în cauză erau aplicabile dispoziţiile art. 27 şi art. 28 din Decretul-lege nr. 115/1938 care reglementează două forme de uzucapiune şi anume: când dreptul de proprietate s-a intabulat în temeiul unui act juridic nevalabil, iar titularul său l-a posedat cu bună-credinţă timp de 10 ani, respectiv când o persoană a posedat imobilul timp de 20 de ani după moartea proprietarului înscris în C.F.
Reclamanta nu a probat că a îndeplinit condiţiile prescrise de textele de lege sus evocate şi prin urmare corect i-a fost respinsă acţiunea.
în contra menţionatei decizii a declarat recurs reclamanta susţinând, în esenţă, că terenul pe care s-a edificat, în anul 1984, construcţia în dispută le-a fost repartizat de Primăria Municipiului Satu Mare, dată de la care l-a folosit continuu şi netulburat, însă a încheiat contractul de închiriere abia în anul 1990.
La nivelul anului 1984, pentru edificarea clădirii, nu era nevoie de autorizaţie de construcţie şi, din această perspectivă, consideră că sunt incidente dispoziţiile art. 1897 C.civ. potrivit cărora Justa cauză” este orice titlu translativ de proprietate precum vânzarea, schimbul, etc., iar la ultima rubrică intră şi construcţia proprie cum este şi cazul celei din speţă. Că, timp de 19 ani, cât a folosit construcţia, nu a fost tulburată în posesie, deoarece este de notorietate că respectiva clădire îi aparţine în proprietate. Prin urmare, reclamanta a conchis că era îndrituită să i se recunoască dreptul de proprietate ce urmează a fi intabulat în cartea funciară. Reclamanta a mai precizat că nu a invocat dispoziţiile art. 27 sau art. 28 din Decretul-lege nr. 115/1938, deoarece obţinerea dreptului de proprietate prin uzucapiune este prevăzută de art. 645 C.civ., iar înscrierea acestui drept urmează a se face conform Legii nr. 7/1996.
Recursul nu este fondat.
Reclamanta a susţinut constant că a edificat construcţia în litigiu în anul 1984 din profiturile ce le-a obţinut din propria activitate, pe un teren atribuit de primărie şi că la timpul respectiv legislaţia în vigoare nu prevedea obligativitatea obţinerii în prealabil a unei autorizaţii de construcţie. A mai invocat faptul că a stăpânit construcţia timp de 19 ani anterior promovării acţiunii, că posesia exercitată întrunea condiţiile art. 1847 C.civ., în sensul că a fost continuă, neîntreruptă, publică şi sub nume de proprietar şi că însăşi existenţa construcţiei constituia ceea ce art. 1897 C.civ. denumea justa cauză, astfel că potrivit alin. (3) din art. 1897 C.civ. a dobândit dreptul de proprietate asupra acesteia prin prescripţia achizitivă de scurtă durată (10-20 ani) fiind şi de bună-credinţă.
Instanţele, cu argumentele deja evocate, au respins cererea reclamantei. Soluţia este corectă.
Necontestat în cauză este că imobilul în dispută a fost edificat pe un teren proprietate de stat înscris în C.F. nr. 24448 Satu Mare. Reclamanta a pretins că a ridicat respectiva construcţie în anul 1984 şi că nu deţinea documentele necesare deoarece pe de o parte, la acea dată nu era obligatorie obţinerea unei autorizaţii de construcţie, iar pe de altă parte, a folosit fonduri din profiturile obţinute din activitatea proprie iar nu cele înscrise la capitolul „investiţii”.
Or, la acea dată era în vigoare atât Decretul nr. 144/1958, cât şi Legea nr. 58/1974, respectiv Legea nr. 8/1977, acte normative care prevedeau expres obligativitatea existenţei autorizaţiei de construire anterior începerii oricărei lucrări de edificare a unei construcţii, autorizaţie ce era obligatorie şi în cazuri de supraetajare, modificări constructive sau alte lucrări prin executarea cărora s-ar fi putut afecta rezistenţa unei construcţii.
Cum, în speţă, reclamanta a executat lucrarea, conform afirmaţiilor din recurs, fară să fi obţinut o autorizaţie prealabilă cerută de legile sus enunţate, aceasta nu putea invoca buna credinţă, iar lipsa documentaţiei tehnice necesare, lipsa dovezii plăţilor făcute pentru realizarea investiţiei nu fac credibilă nici afirmaţia că ar fi edificat-o din fonduri proprii.
Pe de altă parte, la data respectivă în principiu, nu se putea construi de către o persoană fizică sau juridică de tip cooperatist pe un teren proprietate de stat, întrucât conform constituţiei dreptul de proprietate de stat era inalienabil, insesizabil şi imprescriptibil. Mai mult, reclamanta nu a probat că în 1984 i s-ar fi atribuit în folosinţă, respectiv închiriat de către stat, terenul în discuţie.
Prin urmare, ceea ce putea invoca reclamanta era doar stăpânirea în fapt a construcţiei începând cu anul 1984.
Astfel fiind corect instanţele au reţinut că nu erau incidente dispoziţiile art. 1897 C.civ., reclamanta neputând prezenta vreun titlu translativ de proprietate cu privire la imobil şi nici nu putea invoca buna credinţă în lipsa unei autorizaţii de construcţie.
Mai mult, cel puţin până la Constituţia din 1991 nu se putea prescrie proprietatea de stat şi nici nu se putea cere constituirea unui dezmem-brământ al dreptului de proprietate de stat, în speţă dreptul de superficie, avându-se în vedere atributele acestui tip de proprietate deja evocate şi care astăzi aparţin doar domeniului public al statului.
Astfel fiind, reclamanta nu putea invoca prescripţia achizitivă, chiar şi cea de scurtă durată, pentru a pretinde că ar fi dobândit un drept de proprietate asupra construcţiei în litigiu.
Pe cale de consecinţă susţinerile contrare din motivele de recurs nu pot fi primite.
în fine, prin întâmpinare, atât la instanţa de fond cât şi în apel, pârâtul Municipiul Satu Mare, prin Primar, a invocat dispoziţiile art. 27 şi art. 28 din Decretul-lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziţiilor privitoare la cărţile funciare care reglementează doar două cazuri în care se poate invoca uzucapiunea, ca mod de dobândire a dreptului de proprietate, în
sistemul de proprietate bazat pe cărţile funciare, cum este şi cazul prezent şi a învederat că cele două situaţii nu se regăsesc în speţă şi faptul că textele legale menţionate se aplică în continuare conform art. 72 din Legea nr. 7/1996 a cadastrului şi publicităţii imobiliare, până la data finalizării lucrărilor cadastrale şi a registrelor de publicitate imobiliară pentru întreg teritoriul administrativ al judeţului respectiv, ceea ce nu s-a probat că ar fi avut loc.
Fiind vorba de un mijloc de apărare formulat de pârât instanţele aveau obligaţia să-l analizeze, ceea ce de altfel au şi făcut, iar recurenta, dacă avea argumente, putea la rândul ei să producă dovezi pentru a combate menţionata apărare, ceea ce însă nu a avut loc.
Astfel fiind şi motivul de recurs prin care se critica examinarea de către instanţe a acestui aspect pe considerentul că recurenta nu ar fi invocat dispoziţiile art. 21 şi art. 28 din Decretul-lege nr. 115/1938 este neîntemeiat.
Faţă de cele ce preced, recursul a fost respins ca nefondat.
| ← Calitatea procesuală pasivă. Acţiune pentru prescripţia... | Acţiune pentru constatarea dobândirii prin uzucapiune a... → |
|---|
