Vanzare cumparare. Jurisprudență Vânzări-Cumpărări
| Comentarii |
|
Tribunalul VÂLCEA Decizie nr. 77 din data de 28.01.2016
Titlu Vânzare cumpărare
Tip speta decizie civilă
Nr.77
Data 28 ianuarie 2016
Domeniu asociat Vânzări cumpărări
Continut speta . Promisiune de vânzare.hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Rm. Vâlcea sub număr unic 4736/288/2014, reclamanta S F a chemat în judecată pe pârâtul S A, în calitate de moștenitor al numitei S D, solicitând instanței pronunțarea unei hotărâri prin care să constate intervenită vânzarea cumpărarea imobilului teren intravilan în suprafață de 501 mp., situat în comuna Galicea, județul Vâlcea, tarla 27, parcela 1011/1, pct. "Galicea Bitana";, având ca vecini: N-drum comunal, la E - Popescu I.T. Filip, la S - Popescu I.T. Marin, la V - P I.T. Marin, dobândit de promitenta vânzătoare S D, prin moștenire de la părinții săi, S F și S R, și să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, cu obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată ce le va efectua în prezenta cauză.
Motivând cererea, reclamanta arată că a încheiat cu vara sa, S D, înscrisul sub semnătură privată intitulat "Declarație"; din data de 11.10.1990, prin care aceasta i-a vândut suprafața de teren de 500 mp. pentru suma de 3500 lei plus alimente (carne, fasole, prune, mălai etc.) și a menționat că nu are timp să meargă la notarul public pentru a perfecta actul de vânzare-cumpărare în formă autentică întrucât este bolnavă și este programată să facă analize, reclamanta precizând că atât suma de bani, cât și alimentele au fost predate la data încheierii actului.
Reclamanta mai arată că, în evidențele Primăriei Galicea, terenul are suprafața de 501 mp., conform planului parcelar pe care îl depune și că a fost determinată să cumpere terenul, pe de o parte, de faptul că acesta se află în prelungirea proprietății sale, iar, pe de altă parte, de faptul că vara sa a insistat să-l cumpere, întrucât avea urgent nevoie de bani, fiind asigurată de promitenta-vânzătoare că, de îndată ce se va însănătoși, va merge la notarul public să perfecteze actul de vânzare-cumpărare, însă la scurt timp a decedat, iar singurul moștenitor al acesteia este pârâtul ...
De asemenea, reclamanta arată că, în fapt, stăpânește terenul de la data încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare, adică de aproximativ 24 de ani, că este înscrisă cu acesta la registrul agricol, conform declarației pe care o depune, și că anual plătește taxele și impozitele aferente, însă pentru că dorește să construiască anexe pe teren este obligată să aibă cadastru și să obțină autorizație de construire, documentație pe care nu o poate obține decât dacă deține un act de proprietate.
Reclamanta arată că în acest scop a notificat pârâtul, în calitate de moștenitor al promitentei vânzătoare, să se prezinte în data de 16.04.2014, orele 13:00, la Biroul Notarului Public … pentru a perfecta actul de vânzare-cumpărare asupra terenului, dar acesta nu a înțeles să dea curs solicitării, conform încheierii de certificare nr. 03/16.04.2014.
Pentru aceste motive, reclamanta arată că a formulat prezenta acțiune și solicită admiterea acesteia.
Cererea este legal timbrată.
În dovedirea cererii, reclamanta a depus în copie certificată pentru conformitate cu originalul înscrisurile aflate la filele 7-13 dosar, respectiv înscrisul sub semnătură privată intitulat "declarație";, planul parcelar, declarația reclamantei de înscriere a terenului la registrul agricol, notificarea adresată pârâtului cu dovada comunicării și confirmarea de primire, încheierea de certificare nr. 03/16.04.2014 și actul de identitate, și a solicitat proba cu acte, interogatoriul pârâtului și expertiză.
În etapa de verificare și regularizare a cererii de chemare în judecată, reclamanta a depus cererea aflată la filele 16, 17 dosar, prin care a evaluat terenul în vederea stabilirii taxei de timbru la suma de 1753,5 lei (conform grilei notarilor publici) și a depus titlul de proprietate nr. 2600/19.04.2004 emis de Comisia județeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor Vâlcea în favoarea numitei …, în calitate de moștenitor legal al defunctului …, pentru terenul în suprafață totală de 4501 mp., terenul în litigiu în suprafață de 501 mp. fiind identificat în tarlaua 27, parcela 1011/1, cu vecinii: N - drum comunal, E - Popescu I.T. Filip, S - Popescu I.T. Marin și V - Popescu I.T. Marin.
În temeiul art. 205 C.pr.civ., pârâtul a formulat întâmpinare,
În cuprinsul întâmpinării, pârâtul a arătat că înțelege să denunțe înscrisul ca fals prin falsificarea scrierii și a semnăturii pentru considerentele că scrisul și semnătura nu aparțin presupusei vânzătoare, că nu există persoana S M, numele real al sorei sale fiind R (fostă S) M, că aceasta nu a menționat niciodată de existența înscrisului și nu putea înstrăina un bun care nu îi aparținea, iar martorul … era minor sub 14 ani la data încheierii presupusei vânzări, urmând ca instanța să solicite prezentarea înscrisului în original și să procedeze conform dispozițiilor art. 304-307 C.pr.civ.
Pârâtul mai arată că față de împrejurarea că S D nu există și nu o cunoaște rezultă că nu este moștenitorul acestei persoane, așa cum se arată în acțiune, și invocă excepția lipsei calității sale procesuale pasive.
Totodată pârâtul a arătat că, în situația în care, prin absurd, sora sa ar fi încheiat înscrisul intitulat "declarație";, aceasta nu a fost niciodată proprietara sau coproprietara bunului și, prin urmare, a înstrăinat un bun ce nu-i aparținea, întrucât conform titlului de proprietate nr. 2600/19.04.2004, proprietarul exclusiv al terenului în cauză este S C, după care R (fostă S) M nu a avut vocație succesorală, și, mai mult decât atât, pârâtul arată că, având în vedere că prin încheierea notariatului de Stat Vâlcea dată în dosarul nr. 777/1978 se menționează "Prin testamentul autentificat la Notariatul de Stat Vâlcea la nr. 2110/1973, defunctul a dispus de uzufructul întregii sale averi în favoarea moștenitoarei soții …., nuda proprietate lăsând-o moștenitorului fiu …. rezultă că terenul în speță ar fi proprietatea sa, însă nu în calitate de moștenitor al sorei sale …., ci ca moștenitor testamentar.
În final, pârâtul solicită instanței să pună în vedere reclamantei să menționeze identitatea celor trei martori care au semnat "Declarația";, în vederea audierii acestora.
În dovedirea susținerilor sale, pârâtul a depus în copie certificată pentru conformitate cu originalul înscrisurile aflate la filele 31-33 dosar, respectiv titlul de proprietate nr. 2600/19.04.2004, cererea de reconstituire a dreptului de proprietate formulată împreună cu …, în calitate de moștenitori ai defuncților … și …, și încheierea emisă în data de 16 martie 1979 de fostul Notariat Județean Vâlcea în dosarul nr. 777/1978, și a solicitat proba cu acte, interogatoriu și martori.
În conformitate cu prevederile art. 201 alin. 2 C.pr.civ. reclamanta a formulat răspuns la întâmpinare, depus la filele 45, 46 dosar, prin care arată că susținerea pârâtului potrivit căreia înscrisul sub semnătură privată încheiat cu .. este un fals nu este reală; în acest sens, reclamanta arată că declarația a fost scrisă de martorul …, unul din martorii care a asistat la încheierea înscrisului, și a fost semnată de …, prenumele real al acesteia fiind Maria, dar era cunoscută de Dorina, menționând că la finalul declarației s-a semnat …, că nu a cunoscut împrejurarea că verișoara sa se numea R, probabil după căsătorie, întrucât aceasta a avut mai multe relații și nu a știut că s-a căsătorit legal, iar pârâtul nu a făcut dovada că sora sa se numea, la data încheierii actului, R, și nu S.
Reclamanta mai arată că nu este reală nici susținerea (pârâtului) potrivit căreia sora sa S (R) M nu a menționat despre existența înscrisului declarație și că nu putea înstrăina un bun ce nu-i aparținea, având în vedere că stăpânește terenul din anul 1990 și că pârâtul, împreună cu soția și copilul, veneau des în gospodăria sa și o ajutau chiar și la munca în gospodărie, fiind răsplătiți cu produse agricole, și menționează că cele trei persoane care au asistat la încheierea chitanței și au semnat sunt: …, … și …..
În fine, reclamanta arată că pârâtul are calitate procesuală pasivă în condițiile în care recunoaște în întâmpinare că …. a fost sora sa, că aceasta a fost proprietara bunului înstrăinat având în vedere că a formulat cerere de reconstituire a dreptului de proprietate în temeiul Legii nr. 18/1991, în calitate de moștenitoare a autorului …, și că a adus îmbunătățiri terenului pentru că la momentul când l-a cumpărat era de fapt o groapă în fața casei sale și pentru a o aduce la nivel a încărcat-o cu 30 de rabe de pământ și a îngrădit terenul cu gard susținut pe stâlpi de beton ce formează curtea casei.
În cauză, s-a administrat proba cu acte, interogatoriile părților, și au fost audiați martorii .. și …, propuși de reclamantă, și …., propus de pârât.
Prin sentința civilă nr. 4419/24 iunie 2015, pronunțată de Judecătoria Rm. Vâlcea în dosarul nr. 4736/288/2014, a fost respinsă excepția prematurității cererii de chemare în judecată, invocată de pârât în ședința publică din data de 15 iunie 2015 și a fost respinsă cererea de chemare în judecată, pentru considerentele ce vor fi expuse în continuare, reținute de prima instanță.
Potrivit încheierii emisă în data de 16 martie 1979 de fostul Notariat Județean Vâlcea în dosarul succesoral nr. 777/1978, depusă la fila 134 dosar, rezultă că de pe urma autorului …, decedat la data de 27 mai 1977, cu ultimul domiciliu în comuna N. Bălcescu, județul Vâlcea, au rămas în calitate de moștenitori … - soție supraviețuitoare (în prezent decedată), … - fiică (în prezent decedată) și … - fiu (la acea dată minor).
În temeiul Legii nr. 18/1991 cei doi moștenitori legali ai autorului … au formulat cerere de reconstituire a dreptului de proprietate pentru terenul deținut de autorul lor în suprafață totală de 2,95 ha, din care 0,10 ha în pct. "Galicea Bitana"; (înregistrată sub nr. 1953/23.03.1991).
La data de 19.04.2004, Comisia județeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor Vâlcea a emis titlul de proprietate nr. 2600, prin care a dispus reconstituirea dreptului de proprietate pentru terenul în suprafață totală de 4501 mp. situat pe raza comunei Nicolae Bălcescu, sat Predești, județul Vâlcea, din care 0,10 ha în pct. "Galicea Bitana"; (compus din două parcele de câte 501 mp. și 500 mp. identificate în tarlaua 27, parcela 1011/1 și 1005/1) în favoarea soției …, în calitate de moștenitor legal al defunctului ….
Având în vedere cererea de reconstituire a dreptului de proprietate formulată de cei doi moștenitori legali prin H.C.J. nr. 72/21.10.2014, s-a dispus validarea reconstituirii dreptului de proprietate în favoarea acestora, și pe cale de consecință corectarea poziției 16 din anexa 3 la H.C.J. nr. 65/1991 și completarea titlului de proprietate nr. 2600/19.04.2004 și a celorlalte două titluri de proprietate cu moștenitorii omiși … și …, care au fost menționați pe titlurile de proprietate, astfel cum rezultă din înscrisurile înaintate de Comisia județeană de fond funciar Vâlcea (aflate la filele 138-145 dosar).
Prin înscrisul sub semnătură privată intitulat "declarație"; din data de 11.10.1990, depus la fila 7 dosar, …, fiica lui Radu și Filomița, a declarat că "îi dau suprafața de teren de 500 mp. din pct. Galicea, vecin cu Popescu I.T. Marin și cu Popescu Filip, zis Ilie, cu suma de 3500 lei plus multe alimente (carne, fasole, prune, mălai, etc.). Arăt că suprafața de teren o va moșteni …, vara mea împreună cu fii ei. Menționez că nu am timp pentru a merge la notar pentru a-i face actul, deoarece sunt bolnavă și sunt programată pentru a face niște analize. Acesta îmi este declarația pe care o mențin și o semnez.";.
Deși în actul sub semnătură privată nu se identifică complet imobilul ce face obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare prin număr de tarla și parcelă, făcându-se o simplă referire la suprafața de teren de 500 mp. din pct. Galicea, vecin cu …. și cu …, zis Ilie, prin cererea de chemare în judecată reclamanta identifică terenul ca fiind situat în suprafață de 501 mp., situat în comuna Galicea, județul Vâlcea, tarla 27, parcela 1011/1, pct. "Galicea Bitana";, având ca vecini: N-drum comunal, la E - Popescu I.T. Filip, la S - Popescu I.T. Marin, la V - Popescu I.T. Marin.
În interogatoriul luat reclamantei, consemnat în scris la fila 81 dosar, aceasta a declarat că înscrisul sub semnătură privată intitulat "declarație"; a fost scris la ea acasă de martorul …., promitenta-vânzătoare motivând că este bolnavă și îi tremură mâna, că, fiind ocupată să facă mâncare la oameni, nu a văzut momentul în care promitenta vânzătoare a semnat chitanța, dar a văzut chitanța semnată de vânzătoare și că a știut că terenul este proprietatea exclusivă a promitentei-vânzătoare, deoarece pârâtul a fost înfiat de autorul Spătaru Radu.
Pârâtul recunoaște la interogatoriul consemnat în scris la filele 60,61 dosar că este unicul moștenitor al sorei sale și că împreună au formulat cerere de reconstituire a dreptului de proprietate pentru terenul ce a format obiectul înscrisului sub semnătură privată care se află în prelungirea proprietății reclamantei și pe care aceasta îl stăpânește din anul 1990, însă declară că nu este adevărat că terenul a fost vândut reclamantei de sora sa, că nu cunoaște dacă reclamanta a plătit prețul terenului și că în nenumărate rânduri a solicitat reclamantei să îi prezinte actul de proprietate pe care îl deține pentru teren, precizând că a ajutat reclamanta la muncile agricole fiind plătit pentru munca prestată.
Reclamanta a depus la dosarul cauzei (filele 98-100 dosar) declarația dată de pârât în dosarul nr. 2122/P/2014 al Parchetului de pe lângă Judecătoria Rm. Vâlcea, având ca obiect tulburare de posesie, unde fiind audiat în calitate de martor a declarat că terenul din pct. Galicea în suprafață de 501 mp. a fost dat în folosință de sora sa, …, numitei … în anul 1993 sau 1994, iar de atunci aceasta l-a folosit în fiecare an până în prezent.
Audiat în fața instanței, martorul … a declarat că în luna octombrie 1990 se afla cu ziua la muncă la reclamantă, că în jurul prânzului a venit numita …, despre care știa că este verișoara reclamantei, care i-a propus acesteia să îi vândă terenul de 500 mp. care provenea de la părinții săi și ce se afla în fața casei reclamantei, întrucât are nevoie de bani pentru a merge la spital, iar reclamanta a fost de acord să cumpere terenul, fiind convenit prețul de 3500 lei (din acea vreme), care a fost plătit pe loc de reclamantă și de soțul acesteia, dar întrucât vânzătoarea era bolnavă și se putea prezenta la notar pentru încheierea actului de vânzare cumpărare în formă autentică, părțile au convenit ca acesta să fie încheiat, în viitor, la notar; de asemenea, martorul a confirmat că a scris înscrisul sub semnătură privată intitulat "declarație";, aflat la dosarul cauzei, pe care l-a și semnat în calitate de martor împreună cu un copil pe nume Pană, înscrisul fiind semnat de soțul reclamantei și de …, precizând că reclamanta nu a semnat pentru că era ocupată cu pregătirea mâncării.
Din declarația martorului … rezultă că acesta s-a aflat în gospodăria reclamantei în ziua în care numita … i-a vândut reclamantei un teren aflat lângă grădina gospodăriei reclamantei, aflând de această vânzare de la numitul …, că a fost prezent când s-a predat prețul de 3500 lei în curtea reclamantei aflându-se la acel moment și martorul …, numitul …-în prezent decedat, soțul reclamantei și vânzătoarea … pe care a dus-o la stația de autobuz și care i-a povestit pe drum că a vândut terenul pentru că avea nevoie de bani pentru a merge la spital și că mai are două terenuri de vânzare pe care intenționa să le vândă reclamantei, dar nu cunoaște dacă a avut loc această vânzare.
Audiat în cauză la propunerea pârâtului, martorul .. a declarat că locuiește la două case distanță de terenul în litigiu care a aparținut autorului .., că pârâtul și sora acestuia sunt moștenitorii autorului, însă imediat ce s-au restituit terenurile în anul 1991 terenul a fost muncit cu forța de reclamantă care i-a amenințat cu bătaia pe cei doi frați dacă nu îi lasă liber terenul, că nu a auzit ca sora pârâtului căsătorită … să fi vândut terenul reclamantei, însă știe că în anul 1991 aceasta a vândut un alt teren unui văr terenul în litigiu neputând fi vândut, întrucât era ocupat de reclamantă precum și că în ultimii trei terenul nu s-a mai ocupat nimeni de teren; de asemenea, martorul a declarat că terenul în litigiu se află la circa 50 m de terenul pe care se află casa părintească a autorilor reclamantei care a fost atribuit unei alte persoane, respectiv …, căreia reclamanta i-a solicitat să plece și a ocupat terenul pe care l-a împrejmuit cu gard din plasă de sârmă.
Analizând cu prioritate, în conformitate cu prevederile art. 248 alin. 1 C.pr.civ., excepția prematurității cererii de chemare în judecată invocată de pârât, prin apărător, în ședința publică din data de 15 iunie 2015, instanța a apreciat că este neîntemeiată și că se impune respingerea ei.
Instanța a apreciat că promovarea unei acțiuni având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare nu poate fi condiționată de exercitarea, pe cale oblică, a acțiunii de partaj de către promitentul cumpărător.
În acest sens, s-a reținut de instanță că exercitarea acțiunii oblice constituie pentru promitentul cumpărător doar o simplă posibilitate și nu reprezintă o obligație, acesta putând opta, în raport de propriile interese, cunoscând avantajele și riscurile unei astfel de acțiuni, determinate pe de o parte, de complexitatea procedurii partajului judiciar, dar și de faptul că efectele hotărârii pronunțate în acțiunea exercitată pe cale oblică nu îi profită exclusiv creditorului care a promovat-o, ci și celorlalți creditori chirografari ai debitorului său; în plus, promovarea acțiunii oblice nu ar rezolva decât parțial situația juridică a promisiunii bilaterale, fiind necesară o altă acțiune în justiție formulată, fie pe cale separată, fie grefată pe acțiunea de partaj exercitată pe cale oblică, pentru pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract și să realizeze astfel, în integralitate, pretențiile promitentului cumpărător.
Pentru aceste considerente instanța a apreciat neîntemeiată excepția prematurității cererii de chemare în judecată.
Pe fondul cauzei instanța a reținut următoarele:
Promisiunea sinalagmatică de vânzare cumpărare este un contract comutativ, consensual, care dă naștere în sarcina ambelor părți unor obligații de a face, respectiv de a reitera consimțământul pentru vânzare, în forma prevăzută de lege ad validitatem, pentru contractul promis, formă aptă să asigure transmiterea proprietății.
Încheierea unei promisiuni de vânzare nu conduce implicit la încheierea contractului dorit de părți, întrucât prin acest contract preparatoriu se prefigurează doar contractul viitor, părțile fiind de acord asupra elementelor esențiale ale vânzării (bunul și prețul), iar pentru încheierea contractului este necesar un nou consimțământ, în forma prevăzută de lege pentru contractul promis și care va crea însuși acest contract.
Totuși, față de principiul pacta sunt servanda, răzgândirea uneia dintre părțile acestei promisiuni sinalagmatice nu este admisibilă, astfel încât, în situația în care una dintre părți refuză în mod nejustificat încheierea contractului promis, obligația de a face a părții recalcitrante poate fi executată silit în natură prin pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să constate vânzarea cumpărarea și să țină loc de contract de vânzare cumpărare, hotărâre care va avea caracter constitutiv de drepturi, operând transferul de la data când rămâne irevocabilă.
Pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare cumpărare este necesar ca partea care cere instanței pronunțarea acestei hotărâri să-și fi executat propriile obligații rezultate din promisiune, ca natura contractului să permită pronunțarea unei astfel de hotărâri și ca promisiunea de a contracta să respecte condițiile legii pentru validitatea contractului promis în ceea ce privește obiectul contractului, prețul și capacitatea părților.
O discuție specială se cuvine a fi făcută în privința capacității de a contracta, din perspectiva calității promitentului vânzător, de proprietar exclusiv al bunului în sensul că pentru a putea fi pronunțată o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare este necesar ca, la momentul judecății, partea din patrimoniul căreia urmează a fi transmis dreptul de proprietate să aibă calitatea de unic proprietar al bunului vândut, în caz contrar, dacă o astfel de dovadă nu a fost făcută, în acord cu principiul nemo dat quod non habet (nimeni nu poate da ce nu are), nu este posibil a se valida o astfel de promisiune de vreme ce nu se modifică dreptul de proprietate pe cote părți într-o proprietate exclusivă pentru a se putea realiza strămutarea acestui din urmă drept.
Prin urmare, dacă înstrăinarea bunului proprietate exclusivă a promitentului vânzător depinde numai de manifestarea de voință a acestuia, în cazul proprietății indivize, pentru ca înstrăinarea să producă efecte este necesar acordul tuturor coindivizarilor, deoarece fiecare, având un drept nedeterminat, în materialitatea sa, ci doar unul ideal, nu poate dispune valabil asupra întregului bun; în consecință, coindivizarul vânzător este obligat să transmită cumpărătorului și cotele părți ale celorlalți coindivizari, deci proprietatea exclusivă asupra întregului bun, fie în urma partajului, fie prin dobândirea de la aceștia a cotelor părți ce le aparțin ori să îi determine să ratifice vânzarea.
Este real că vânzarea bunului indiviz de către un coproprietar nu este nulă, ci vânzarea este supusă unei condiții rezolutorii, valabilitatea contractului depinzând de soluția partajului, însă, într-o astfel de speță, nu se pune problema desființării sau menținerii unui contract deja încheiat, ci a concursului dat de autorități în vederea încheierii unui contract.
În acest sens prin decizia de recurs în interesul legii nr. 12/8 iunie 2015 dată în interpretarea și aplicarea dispozițiilor art. 1073 și art. 1077 din Codul civil de la 1864, art. 5 alin. 2 din titlul X al Legii nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietății și justiției, precum și unele măsuri adiacente, cu modificările și completările ulterioare, art. 1279 alin. 3 teza I și art. 1669 alin. 1 din Codul civil, Înalta Curte de Casație și Justiție a statuat că, în situația în care promitentul-vânzător a promis vânzarea întregului imobil, deși nu are calitatea de proprietar exclusiv al acestuia, promisiunea de vânzare nu poate fi executată în natură sub forma pronunțării unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract de vânzare pentru întregul bun, în lipsa acordului celorlalți coproprietari.
În speță, la data încheierii promisiunii de vânzare cumpărare promitenta vânzătoare, …., nu avea un drept de proprietate asupra terenului, astfel că promisiunea a fost încheiată sub condiția suspensivă a dobândirii de către aceasta a dreptului de proprietate asupra terenului prin emiterea titlului de proprietate în conformitate cu prevederile legii nr. 18/1991, iar după reconstituirea dreptului de proprietate în condițiile legii fondului funciar promitenta vânzătoare a dobândit un drept de proprietate în indiviziune împreună cu ceilalți moștenitori legali ai autorului comun …, respectiv … - în prezent decedată și …, pârâtul din prezenta cauză.
Prin urmare, promitenta vânzătoare, decedată ulterior, a dispus de un bun ce nu îi aparținea în exclusivitate, fără a avea consimțământul celorlalți coindivizari, astfel că instanța a considerat că nu poate suplini, în cursul procesului, acordul de voință al pârâtului în condițiile în care acesta nu este exprimat în cuprinsul promisiunii sinalagmatice de vânzare cumpărare, iar pârâtul refuză să ratifice vânzarea.
Pentru considerentele de fapt și de drept expuse instanța a apreciat ca fiind neîntemeiată acțiunea formulată de reclamantă.
Împotriva acestei sentințe a formulat apel reclamanta …, care a solicitat admiterea acestuia, schimbarea în tot a hotărârii atacate, iar pe fond, admiterea acțiunii așa cum a fost formulată, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea apelului se arată că în mod greșit instanța de fond a reținut că, în cazul proprietății indivize, pentru ca înstrăinarea să producă efecte, este necesar acordul tuturor coindivizarilor, deoarece fiecare având un drept nedeterminat în materialitatea sa, ci doar unui ideal, nu poate dispune valabil asupra întregului bun, invocând decizia de recurs în interesul legii nr. 12/08.06.2015.
Este adevărat că vânzarea a fost supusă unei condiții rezolutorii, întrucât …., la data încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare, avea un drept de proprietate în indiviziune împreună cu ceilalți moștenitori ai autorului comun, …, respectiv …, în prezent decedată și …, pârâtul din prezenta cauză, însă nu a mai fost necesar să pună capăt stării de coproprietate prin exercitarea pe cale oblică a acțiunii în partaj, deoarece … este singurul moștenitor, toți ceilalți fiind decedați cu mult înainte de promovarea acțiunii. Toate bunurile sunt în patrimoniul său și din acest motiv l-a chemat în judecată pe acesta.
În plus, până în prezent, instanțele au admis acțiunile având ca obiect validarea promisiunii de vânzare-cumpărare a unui bun imobil determinat în situația în care promitentul vânzător avea doar o cotă-parte ideală din dreptul de proprietate asupra acestuia, reținând din interpretarea dispozițiilor art. 1073 și 1077 cod civil de la 1864 și ale art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, că partea care și-a executat obligația asumată de plată a prețului are posibilitatea de a solicita pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare, câtă vreme antecontractul îndeplinește cerințele generale de valabilitate a actelor juridice prevăzute de art. 948 Cod civil și bunul a cărui vânzare a fost promisă există în patrimoniul vânzătorului.
În ceea ce privește condiția calității de proprietar a promitentului vânzător, s-a apreciat că aceasta este îndeplinită și în cazul în care convenția a fost încheiată doar de unul din coproprietarii aflați în indiviziune asupra bunului imobil înstrăinat, vânzarea fiind în acest caz afectată de condiție rezolutorie.
Din probatoriul administrat în cauză, rezultă că ea și-a îndeplinit obligația de plată a prețului, iar terenul se afla în patrimoniul promitentei vânzătoare și era stăpânit de către aceasta.
În ceea ce privește condiția calității de proprietar a promitentului vânzător, apreciază că este îndeplinită, chiar dacă această convenție a fost încheiată doar de unul dintre coproprietarii aflați în indiviziune asupra imobilului înstrăinat, vânzarea fiind în acest caz afectată de condiție rezolutorie.
În cel mai rău caz, instanța de fond ar trebuit să-i admită în parte acțiunea, în sensul de a constata intervenită vânzarea-cumpărarea în limitele cotei-indivize ce se cuvenea promitentei vânzătoare din dreptul de proprietate asupra bunului teren în suprafață de 501 mp, situat în comuna Galicea, județul Vâlcea, tarlaua 27, parcela 1011/1, pct. "Galicea Bitana";.
Pentru că pârâtul a refuzat să încheie cu ea la notarul public contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, promisiunea de vânzare-cumpărare poate fi executată în natură prin pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țin ă loc de vânzare pentru întregul bun imobil.
În titlul de proprietate mai există și alte terenuri cu suprafețe considerabile și valori importante, astfel că vânzarea acestui teren de către autoarea pârâtului nu a afectat sub nicio formă interesele acestuia.
Promovarea unei acțiuni având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare nu poate fi condiționată de exercitarea pe cale oblică a acțiunii d e partaj de către promitentul cumpărător, față de complexitatea procedurii partajului judiciar și cheltuielile majore, dar și față de faptul că efectele hotărârii pronunțate în acțiunea oblică nu-i profită exclusiv creditorului care a promovat-o, ci și celorlalți creditori chirografari ai debitorului său.
Apelanta mai arată că instanța de fond nu putea avea în vedere decizia de recurs în interesul legii nr. 12/08.06.2015, față de dispozițiile art. 517 alin. 4 C. pr. civ., întrucât până la data pronunțării, decizia de recurs în interesul legii nu a fost publicată în Monitorul Oficial.
În drept, au fost invocate dispozițiile art. 466 și următoarele C. pr. civ.
Intimatul … a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea apelului ca nefondat, cu consecința menținerii ca legală și temeinică a hotărârii pronunțate de prima instanță. Intimatul a solicitat de asemenea cheltuieli de judecată.
În motivarea întâmpinării se arată că reclamanta se află într-o gravă eroare, deoarece în speță mai există și un alt moștenitor cu vocație succesorală, după autoarea …, respectiv …, în calitate de frate. După cum se poate observa pe titlul de proprietate, acesta a fost corectat prin înscrierea lui și a sorei sale, …, alături de …, după care el nu are vocație succesorală. Mai mult decât atât, succesiunile defunctelor … și .. nu au fost dezbătute în vreun mod. Și dacă autoarea … nu ar fi avut moștenitori legali, am fi fost în prezența un ei succesiuni vacante.
Intimatul mai arată că în mod corect instanța a respins acțiunea, în condițiile în care nu a fost dezbătută succesiunea defunctei …, nu s-a constatat calitatea sa de moștenitor al acesteia și nu s-a făcut dovada dacă a acceptat succesiunea ei.
Pentru ca acțiunea să fi fost admisibilă, trebuia formulat și un capăt de cerere prin care să se solicite constatate deschise succesiunile autoarelor .. și … și ieșirea din indiviziune asupra terenului în cauză, prin atribuirea lui în lotul său, în contradictoriu și cu moștenitorul defunctei …
Analizând motivele invocate, sentința atacată și probele administrate în cauză, instanța apreciază că apelul este nefondat, pentru următoarele considerente.
În primul rând, nu poate fi reținută susținerea apelantei din calea de atac, potrivit căreia Spătaru Aurel ar fi rămas singurul moștenitor al autorului comun …..
Așa cum rezultă din titlul de proprietate nr. 2600/19.04.2004, astfel cum a fost rectificat prin Hotărârea nr. 72/2014 a Comisiei județene pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor Vâlcea (filele 138 și 143-144 din dosar) terenul în litigiu în suprafață de 501 mp, situat în pct. "Galicea - Bitana";, tarlaua 27, parcela 1011/1, a fost reconstituit în proprietatea moștenitorilor …, … și .., în calitate de moștenitori ai defunctului .., prima în calitate de soție supraviețuitoare, iar următorii doi în calitate de fii ai acestuia.
.., în calitate de frate al numitei …, care, potrivit susținerilor apelantei-reclamante, este cea care a semnat chitanța de la fila 7 din dosar (născută .., căsătorită la 20 ianuarie 1962 cu … și recăsătorită în 1967 cu …), are vocație succesorală la succesiunea acesteia, din cererea de la fila 40 rezultând că ambii au avut ca părinți pe .. și … (prima soție a lui ..).
Însă, .. nu are vocație la succesiunea autoarei …, care este cea de-a doua soție a tatălui său, …, neputând-o moșteni nici măcar prin retransmitere, întrucât aceasta a supraviețuit autorului pârâtului.
Așadar, chiar dacă … ar fi moștenit partea din terenul în litigiu ce revenea sorei sale, …, nu avea cum să moștenească partea din teren ce a revenit soției supraviețuitoare …. Din actele de stare civilă depuse la dosar în calea de atac (fila 36), rezultă că există alți moștenitori cu vocație la succesiunea autoarei …, respectiv fratele acesteia, ….
În concluzie, pârâtul … deține doar o cotă-parte indiviză din terenul în litigiu, iar nu dreptul de proprietate exclusivă asupra acestuia.
În al doilea rând, în condițiile existenței unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare, având ca obiect un bun aflat în proprietate comună, încheiate în calitate de promitent vânzător doar de unul sau de unii dintre coproprietari, instanța sesizată nu poate pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare cu privire la întregul bun.
Coproprietarii unui bun nu dețin un drept de proprietate exclusivă asupra acesteia, ci numai o cotă-parte indiviză din el. Drept consecință, ca o aplicare a principiului potrivit căruia nimeni nu poate transmite mai mult decât are, niciunul dintre coproprietari nu poate înstrăina întregul bun, ci numai cota-parte indiviză pe care o deține din acesta.
Instanța sesizată cu o cerere prin care se solicită pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare este obligată să verifice îndeplinirea tuturor condițiilor de fond necesare pentru încheierea valabilă a unui astfel de contract, cu excepția consimțământului pe care urmează să-l suplinească. În cazul contractului de vânzare-cumpărare, una dintre condițiile obiectului acestui contract este ca bunul să fie proprietatea vânzătorului. În măsura în care bunul nu este proprietatea vânzătorului sau nu se află în proprietatea exclusivă a acestuia, instanța nu poate pronunța o hotărâre care să țină loc de act de vânzare-cumpărare.
Aceasta este și interpretarea care a fost dată cu caracter obligatoriu prin decizia nr. 12/08.06.2015, pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție într-un recurs în interesul legii, precum și de majoritatea instanțelor care s-au confruntat cu această problemă de drept. Caracterul obligatoriu al deciziei în interesul legii de la data publicării ei în Monitorul Oficial nu înseamnă că anterior acestui moment instanța nu poate alege din proprie inițiativă aceeași interpretarea textului de lege care a dus la o practică neunitară.
De asemenea, existența în practica judiciară anterioară publicării deciziei menționate în Monitorul Oficial a unor soluții de speță în care au fost admise cererile de pronunțare a unor hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare și în ipoteza în care promisiunea de vânzare a întregului bun a fost făcută numai de unul dintre coproprietari, nu reprezintă un motiv pentru a se pronunța o sluție similară și în prezenta cauză. Pe de o parte, practica judiciară nu reprezintă izvor de drept, iar pe de altă parte, tocmai existența unei practici neunitare a fost cea care a dus la pronunțarea unui recurs în interesul legii.
Este adevărat că, în ipoteza în care s-a încheiat un contract de vânzare-cumpărare a unui bun în care calitatea de vânzător o are numai unul dintre coproprietari, în dorința salvării actului juridic și pentru ca acesta să producă efecte juridice, în practica judiciară și în doctrină voința părților a fost interpretată în sensul că vânzarea este afectată de o condiție rezolutorie constând în căderea sau nu a bunului la partaj în lotul vânzătorului.
Alta este situația în cazul cererilor de pronunțare a unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare-cumpărare în cazul cărora instanța este ținută să verifice îndeplinirea condițiilor cerute de lege pentru valabilitatea contractului de vânzare-cumpărare, inclusiv calitatea de proprietar a vânzătorului, cu excepția condiției consimțământului și a condiției formei, care sunt suplinite prin chiar hotărârea pronunțată.
Promitentul cumpărător poate să-l acționeze în judecată pe promitentul vânzător pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare numai în ipoteza în care bunul ce a făcut obiectul promisiunii a devenit între timp proprietatea exclusivă a acestuia, prin unul din modurile prevăzute de lege. În caz contrar, promitentul cumpărător poate solicita numai despăgubiri în condițiile răspunderii civile contractuale.
Având în vedere aceste motive, precum și dispozițiile art. 480 C. pr. civ., instanța urmează să respingă recursul ca nefondat.
| ← Sentința civilă - drept civil- contestație la executare | Nulitate parţială titlu de proprietate. Jurisprudență Fondul... → |
|---|
