Vânzarea aleatorie a unui teren neidentificat decât sub aspectul genului
| Comentarii |
|
Judecătoria MEDIAŞ Sentinţă civilă nr. 1812 din data de 05.12.2014
I. EXPUNEREA CERERII.
1. Prin acțiunea civilă înregistrată la instanță la data de 27 iunie 2011 reclamanta G. M. A., domiciliată în M., cheamă în judecată pe pârâții G. E. și G. M. D., ambii cu domiciliu în M., solicitând:
- să se constate nulitatea absolută parțială/anularea parțială a antecontractului autentic nr. 85/2009 și a contractului de vânzare-cumpărare autentic nr. 1200/2009 încheiat de BNP F. L. cu privire la parcela în suprafață de 6144 mp înscrisă în CF 100369 Mediaș, nr. parcelă 1851/1/3/2;
- să se dispună restabilirea situației anterioare încheierii contractului, și anume, reînscrierea dreptului său de proprietate cu privire la parcela în suprafață de 6144 mp înscrisă în CF 100369 Mediaș, nr. parcelă 1851/1/3/2, în cotă de 1/1;
- obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată.
2. În motivare, reclamanta arată că a devenit proprietara unei suprafețe de 2 ha teren, situat în extravilanul municipiului Mediaș, prin reconstituirea dreptului de proprietate în baza legilor fondului funciar, în calitate de moștenitoare a defunctului său tată M. I., iar la sfârșitul anului 2008 a fost contactată de pârâtul G. E. pentru a cumpăra această suprafață. Mai arată că, având în îngrijire un copil bolnav cu handicap grav de gradul I, nu a avut timp să facă demersurile necesare pentru vânzarea terenului și nici nu avea cunoștințele necesare, împrejurare în care pârâtul i-a recomandat o persoană apropiată lui, respectiv pe numitul S. G., care se ocupă de măsurători topografice, să o ajute în dobândirea dreptului de proprietate și să o reprezinte în baza unei procuri speciale, dar a constatat că a fost indusă în eroare cu ocazia încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 85/21.01.2009 precum și la încheierea contractului autentic cu privire la prețul terenului vândut, care a fost de 8.000 lei, modic în raport cu valoarea reală a acestuia.
3. În continuare arată că, la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare, și nici la data încheierii contractului autentic, nu cunoștea amplasamentul terenului și nici valoarea de circulație a acestuia, pentru că nu primise un proces verbal de punere în posesie, iar pârâtul G. E. i-a spus că terenul se află într-o zonă de pășunat și dorește să-l cumpere pentru a crea o mică fermă de capre și că terenul nu are valoare economică; că niciodată nu a intenționat să vândă parcela în suprafață de 6144 mp, care este un teren în perimetrul construibil al orașului și care are o valoare de circulație mult mai marea; că anterior întocmirii împuternicirii date pentru S. G. și S. G.-B. a fost depusă în numele său o cerere la Serviciul C. de C. și A. din cadrul Primăriei M. prin care se solicita eliberarea unei adeverințe de către Comisia Locală M. care să certifice dreptul său de proprietatea privată asupra suprafeței de 2,00 ha, cerere semnată în fals de alte persoane înainte cu o zi de întocmirea procurii speciale; că, potrivit dispozițiilor art. 954 Cod civil, ignorarea sau greșita cunoaștere a realității constituie viciu de consimțământ când cade asupra obiectului prestației părților și când se referă la persoana cu care se încheie actul; că din surse neoficiale a aflat că parcela de teren în suprafață de 6.100 mp, pentru care pârâtul G. E. i-a achitat suma de 1.000 lei, are o valoare mult mai mare; că acțiunile acestuia se încadrează în sfera penalului, respectiv art. 215 alin. 1, 2 și 3 Cod penal, prin aceea că a indus-o și a menținut-o în eroare cu prilejul încheierii și executării contractului; că pârâtul cumpărător a profitat de neștiința și de ignoranța sa, acesta cunoscând faptul că are în întreținere un copil și că nu are fonduri pentru a-l susține financiar; că prețul, ca element determinant al unui contract de vânzare-cumpărare, trebuie să fie, de regulă, proporțional cu valoarea lucrului vândut, părțile fiind însă libere să determine valoarea bunului și deci prețul lui, care poate fi superior ori inferior valorii reale, dar practica judiciară a fost constantă în a dispune constatarea nulității absolute a contractelor de vânzare-cumpărare în situația în care se constată cauza ilicită a acestora; că, în sensul art. 1303 Cod civil, preț serios reprezintă prețul care constituie o cauză suficientă a obligației luate de vânzător de a transmite dreptul de proprietate asupra bunului ce formează obiectul vânzării, seriozitatea prețului depinzând de existența unei proporții între cuantumul prețului fixat și valoarea reală a bunului; că paguba suferită de o parte contractantă, rezultând din disproporția între prestațiile reciproce stipulate în contract, trebuie considerată ilicită în sensul art. 968 Cod civil, ceea ce conduce la nulitatea contractului; că nulitatea este sancțiunea prin care actul juridic este lipsit de efectele ce contravin legii, care interesează ordinea publică sau bunele moravuri, fraudează legea sau interesele individuale; și că sancțiunea este fundamentată și în condițiile în care actului juridic îi lipsește cauza sau aceasta este ilicită, imorală sau falsă.
4. În drept invocă dispozițiile art. 954, 953, 966 și 968 Cod civil.
5. Atașat cererii reclamanta depune copia antecontractului autentic de vânzare-cumpărare, copia contractului autentic de vânzare-cumpărare, copia titlului de proprietate, extras CF, copia adeverinței eliberate de Primăria M. și copia cererii de eliberare a acestei adeverințe, copia certificatului de încadrarea în grad de handicap și adeverința care atestă calitatea reclamantei de angajat ca asistent personal în cadrul Direcției de Asistență Socială.
6. Cererea inițială a fost timbrată cu 19 lei, iar prin încheierea din 17.11.2011 (fila 67 dosar) reclamanta a fost scutită de la plata taxei judiciare de timbru în valoare de 4.068,60 lei.
7. Prin concluziile scrise depuse la dosar, reclamanta arăta că, în ce privește eroarea, aceasta este dată de faptul că, la încheierea antecontractului și a contractului de vânzare-cumpărare, consimțământul nu a fost valabil exprimat, pentru că a fost în eroare cu privire la identitatea obiectului actului juridic, crezând că vinde un teren cu destinația de pășune și fânețe, necesar pârâtului pentru creșterea caprelor. Mai arată că faptul că s-a aflat în eroare a fost cunoscut de către pârâți și a fost urmărit de către aceștia, ei fiind cei care au căutat-o pentru a cumpăra, și sub acest aspect actul juridic încheiat este întemeiat pe o cauză ilicită și imorală întrucât pârâta G. M. D. avea calitatea de funcționar public, fiind angajat al primăriei și membră a comisiei locale de fond funciar.
II. POZIȚIA PÂRÂȚILOR.
8. Prin întâmpinare (fila 31 dosar), pârâții solicită respingerea acțiunii reclamantei, arătând că în cauză nu există eroare asupra substanței obiectului actului, întrucât la data încheierii contractului de vânzare cumpărare acesta era în proprietatea reclamantei, era determinat în mod precis prin schiță și amplasament, proces verbal de punere în posesie, titlu de proprietate și documentație cadastrală.
9. Prin concluziile scrise, pârâții arată că la momentul încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare reclamanta a promis că vinde o suprafață de 2,00 ha teren agricol pe care urma să-l dobândească în proprietate, moment la care s-a stabilit cadrul actului juridic. Mai arată că în pofida justului scop pe care îl afișează, procesul purtat de reclamantă a fost pus la cale de B. V. S. P., care era interesat să cumpere terenul în vederea construirii de case. În ce privește împrejurarea că la data încheierii antecontractului terenul nu se afla în patrimoniul reclamatei, arată că jurisprudența a stabilit că o stfel de condiție nu este necesară pentru încheierea valabilă a antecontractului, pentru că promitentul vânzător s-a obligat să vândă în viitor, ceea ce înseamnă că acesta s-a obligat să procur bunul și apoi să-l vândă.
III. SOLUȚIA ÎN PRIMĂ INSTANȚĂ ȘI ÎN RECURS.
10. Prin sentința civilă nr. - /04.03.2013 a Judecătoriei Mediaș acțiunea reclamantei a fost respinsă.
11. Prin decizia civilă nr. - /03.04.2014 a Tribunalului Sibiu a fost admis recursul declarat de reclamantă, a fost casată sentința civilă nr. - /2013 a Judecătoriei Mediaș, iar cauza a fost trimisă spre rejudecare la această instanță. Instanța de recurs a reținut că prima instanță, față de situația dedusă judecății și de solicitarea de constatare a nulității absolute parțiale a actelor atacate pentru eroare asupra substanței, cauză ilicită, preț neserios și fraudă la lege, nu a soluționat fondul cauzei, pentru că nu și-a argumentat soluția față de fiecare susținere a reclamantei, ceea ce constituie o necercetare a fondului cauzei, fiind incidente dispozițiile art. 304 pct. 9 și art. 312 pct. 5 Cod pr. civilă. Tribunalul a mai dispus ca, cu ocazia rejudecării, instanța de fond să demonstreze pentru fiecare dintre susținerile reclamantei, de ce le-a reținut sau de ce le-a înlăturat, arătând norma de drept aplicabilă, pentru ca părțile să beneficieze de o judecată imparțială și să nu încalce prevederile art. 6 din Convenția Europeană a Drepturilor Omului.
12. După casare, cauza se înregistrează la Judecătoria Mediaș la data de 30.04.2014.
II. EXAMINAREA CAUZEI DUPĂ CASARE.
A. STAREA DE FAPT.
13. Prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat de notarul public F. L. prin încheierea nr. 85/21.01.2009 (filele 12-13 dosar înainte de casare), reclamanta, în calitate de promitent vânzător, se obligă să vândă pârâtului G. E., în calitate de promitent cumpărător, suprafața de teren agricol de 2,00 ha, situat în extravilanul municipiului Mediaș, dobândită de reclamantă prin reconstituirea dreptului de proprietate, în baza legilor fondului funciar, în calitate de moștenitoare a defunctului său tată M. I., decedat la 22 aprilie 1981, în conformitate cu anexa 3, poziția nr. 10, pentru care deține adeverința nr. 995/20.01.2009, eliberată de Serviciul Comunitar de cadastru și Agricultură al municipiului M..
14. Părțile antecontractului convin ca transmiterea efectivă a dreptului de proprietate către cumpărător să se facă la o dată ulterioară, când se va încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, după intabularea în cartea funciară pe numele vânzătorului.
15. Prețul de vânzare a fost stabilit de comun acord la 8.000 lei, pe care vânzătorul declară că l-a primit în întregime și în numerar de la cumpărător și față de care înțelege să nu mai formuleze nici un fel de pretenții cu nici un titlu.
16. În antecontract se mai face mențiunea că actul are valoare de promisiune irevocabilă de vânzare-cumpărare și nu transferă dreptul de proprietate; că în cazul în care, la data încheierii contractului de vânzare - cumpărare în formă autentică, vreuna din părți nu mai este în viață, urmașii de drept se vor subroga în drepturile și obligațiile părților semnatare; că sunt de acord ca, în situația în care perfectarea contractului de vânzare-cumpărare ar deveni imposibilă din cauze neimputabile vreuneia dintre ele, să restituie prestațiile reciproce, restabilindu-se situația anterioară încheierii antecontractului; și că, în cazul în care vreuna din părți nu se prezintă pentru autentificarea actului, cealaltă parte este în drept să se adreseze instanței de judecată pentru a pronunța o hotărâre în baza art. 1077 Cod civil, care să țină loc de act autentic de înstrăinare.
17. Tot la data de 21. 01.2009, reclamanta, printr-o procură specială autentificată de același notar prin încheierea nr. 86/21.01.2009 (filele 14-15 dosar înainte de casare), împuternicește cu puteri depline pe S. G. și S. G.-B. ca, în numele ei și pentru ea, să se prezinte, fie împreună, fie separat, și să îndeplinească întreaga procedură legală necesară în vederea dobândirii dreptului de proprietate asupra suprafeței de teren agricol de 2,00 ha, dobândită prin reconstituirea dreptului de proprietate, în baza legilor fondului funciar, în calitate de moștenitoare a defunctului său tată M. I., decedat la 22 aprilie 1981, în conformitate cu anexa 3, poziția nr. 10, pentru care deține adeverința nr. 995/20.01.2009, eliberată de Serviciul Comunitar de Cadastru și Agricultură al municipiului M., să semneze procesul verbal de primire în posesie, să preia în proprietate terenul atribuit în întregime sau pe parcele, stabilite de Comisia de Fond Funciar M., să semneze și să ridice titlul de proprietate, după care să îndeplinească întreaga procedură prevăzută de legea cadastrului pentru înscrierea în cartea funciară, pe numele și în favoarea sa a dreptului de proprietate asupra terenului descris mai sus. Pentru ducerea la îndeplinire a mandatului, mandatarul este împuternicit să obțină și să depună actele care fac dovada dreptului de proprietate, să semneze procesul verbal de primire, să ridice titlul de proprietate și să îndeplinească întreaga procedură necesară înscrierii dreptului de proprietate în cartea funciară, pe baza documentației de intabulare, putând angaja pentru aceasta expert autorizat, să îndeplinească orice formalitate, să dea orice fel de declarații în sensul arătat, să primească documentele eliberate de biroul de carte funciară, inclusiv extrasul de carte funciară, să plăti taxele legale, semnând oriunde va fi nevoie, în limitele mandatului, semnătura fiindu-i opozabilă. Mandatarii mai erau împuterniciți să efectueze acțiuni chiar nespecificate în procură, dar strâns legate de mandatul încredințat, precum și ceea ce este necesar și oportun pentru a-l duce la îndeplinire, astfel încât nimeni să nu poată ridica excepția lipsei de precizare a puterilor mandatului.
18. În baza acestei procuri, mandatarul se ocupă de punerea în posesie a terenurilor ce au făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare, a ridicat titlul de proprietate, s-a ocupat de efectuarea lucrărilor cadastrale de intabulare și a încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1200/2 iunie 2009 (filele 17-21 dosar înainte de casare).
19. Reconstituirea dreptului de proprietate pentru reclamantă a fost aprobată prin Hotărârea nr. 446/13.02.2008 și a fost cuprinsă în anexa la această hotărâre la poziția 10, din care rezultă că i s-a aprobat reconstituirea pentru o suprafață de 2,00 ha în extravilan (filele 51 și 52 dosar Trib. Sibiu, atașat).
20. Cu prilejul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, notarul public a verificat dacă procura dată de reclamantă mai este valabilă, în acest sens primind Certificatul cu nr. 61249/02.06.2009, din care rezultă că, din verificările aferente perioadei 01.01.2007 până la data de 02.06.2009, în Registrul Național de Evidență a Revocării Procurilor nu s-a găsit nici un act juridic de revocare (fila 57 dosar după casare).
21. Audiat în calitate de martor (fila 66 dosar după casare și fila 136 dosar înainte de casare), reprezentantul Primăriei M. pentru aplicarea legilor fondului funciar, d-l N. A., a declarat că, la începutul anului 2009, s-a întâlnit cu reclamanta pe holul primăriei și, știind că i s-a reconstituit dreptul de proprietate, a întrebat-o ce face, iar aceasta i-a spus că intenționează să vândă terenul și că nu o mai interesează punerea în posesie, urmând să se prezinte o altă persoană. Martorul a mai declarat că la data respectivă nu era cunoscută amplasarea terenurilor pentru care i s-a aprobat reclamantei reconstituirea, comisia fiind în faza de identificare a unor suprafețe disponibile, că punerea în posesie s-a făcut anterior încheierii procesului verbal, că punerea în posesie a reclamantei urma să se facă undeva în zona Hula Ighișului, unde a avut anterior tatăl său și că la punerea în posesie a fost prezent mandatarul S. G..
22. Mandatarul reclamantei, audiat și el în calitate de martor (filele 124, 125 dosar înainte de casare și filele 63-65 dosar după casare), a declarat că reclamanta a fost interesată să vândă terenul pentru că avea probleme în familie, iar pârâtul G. E. era și el interesat să cumpere întrucât dorea să întemeieze o fermă de animale. Martorul a mai declarat că la data la care părțile s-au înțeles asupra vânzării-cumpărării nu se cunoștea amplasamentul terenurilor pe care reclamanta urma să le primească în proprietate și a recomandat părților să încheie un antecontract. În acest sens, declară martorul, părțile s-au întâlnit la notar, unde au încheiat antecontractul și s-au înțeles asupra prețului, când a fost și el prezent și când reclamanta i-a încheiat procura specială. Martorul a mai declarat că la sfârșitul anului 2011, dar nu este foarte sigur, a fost sunat de către reclamantă care i-a cerut să-i transmită pârâtului G. să meargă să-i mai ducă niște bani pentru că la ea se află o persoană care dorește să-i cumpere suprafața de teren și care îi plătește mai mult. În legătură cu acest aspect, în răspunsurile date la interogator (fila 130-131 dosar înainte de casare), reclamanta recunoștea că după ce a vândut terenul pârâtului G. a fost contactată ce către B. von S. P., care era interesat să cumpere acel teren.
23. Această persoană a fost audiată ca martor în instanță (filele 122-123 dosar) și a declarat că era interesată să cumpere terenul întrucât în zonă a construit un cartier rezidențial și ar fi fost interesat să mai cumpere, sens în care s-a adresat fostului său ginere, martorul S. G., pentru a-l ajuta și căruia i-a dat suma de 20.000 euro, dar banii au dispărut, iar el nu a reușit să cumpere terenul, fiind îndrumat de către fostul ginere să se adreseze pârâtului G., dar cu care nu s-a înțeles asupra prețului.
B. EVALUAREA INSTANȚEI.
24. Așa cum rezultă din starea de fapt descrisă, reclamanta a încheiat cu pârâtul G. E. un antecontract de vânzare cumpărare pentru o suprafață de teren de 2,00 ha, despre care nici unul și nici celălalt nu cunoșteau, categoria de folosință, amplasamentul și calitatea, pentru că la momentul încheierii antecontractului se știa doar că reclamantei i s-a aprobat reconstituirea dreptului de proprietate pentru o suprafață de teren agricol de 2,00 ha.
25. Prin urmare, o caracteristică a acestui antecontract era caracterul aleatoriu al calității terenului ce a făcut obiectul convenției, obiectul fiind determinat doar prin gen (teren) ceea ce făcea incert cuantumul câștigului ori al pierderii uneia dintre părți. Din acest punct de vedere ambele părți și-au asumat riscul pierderii sau câștigului.
26. De asemenea, este de observat că reclamanta a vândut întreaga suprafață de teren fără a distinge dacă o parte este de o categorie mai bună și mai valoroasă, iar o altă parte este de o categorie mai slabă și mai puțin valoroasă, ceea ce a făcut ca să nu se poată face o apreciere a valorii pe categorii de folosință. Sub acest aspect vânzarea poate fi oarecum asimilată vânzării la grămadă (în bloc) când prețul se determină global pentru întreaga cantitate. Reclamanta a susținut că i s-ar fi spus că întregul teren s-ar afla într-o zonă de pășunat, ceea ce nu s-a dovedit. Singurul martor audiat în acest sens, propus de reclamantă, a declarat că a aflat această împrejurare din spusele acesteia (fila 121 dosar înainte de casare), mărturia nefiind una care să confirme că cele susținute de reclamantă sunt reale.
27. Pe de altă parte, odată ce reclamanta a acceptat să înstrăineze un teren despre care nu cunoștea ce calitate și amplasament are și a împuternicit o persoană care să se ocupe de punerea în posesie, fără ca prin mandatul încredințat să ceară a i se da socoteală în legătură cu terenurile pe care urma să le primească, pârâtul promitent cumpărător avea tot dreptul de a se interesa și de a obține un teren cât mai bun, încât să fie în câștig în urma tranzacției. Nu i se poate reproșa pârâtului că a încercat să obțină un teren de o categorie cât mai bună și mai profitabilă, de vreme ce reclamanta și-a înstrăinat dreptul și a împuternicit o altă persoană pentru a se ocupa de celelalte formalități pentru transferul dreptului de proprietate, pârâtul fiind direct interesat să obțină un teren de cea mai bună categorie.
28. Dacă reclamanta a acceptat să vândă în bloc, nemaifiind interesată de categoria și amplasamentul terenului, nu se mai poate pune problema prețului ca element determinant la încheierea convenției. Pentru condițiile de la momentul încheierii antecontractului de vânzare cumpărare ambele părți au considerat prețul ca fiind unul serios și sincer. Dacă prețul este sincer și serios, contractul de vânzare-cumpărare este, în principiu, valabil, chiar dacă prețul este mult inferior sau mult superior valorii reale a lucrului vândut, pentru că părțile sunt libere să determine prețul sub sau peste valoarea lucrului, raportul dintre prețul obținut și valoarea bunului vândut fiind uneori determinată și de subiectivismul părților contractante. Prin preț serios și sincer nu trebuie să se înțeleagă că prețul trebuie să reflecte întotdeauna valoarea bunului, ci că el reprezintă voința reală a părților de la momentul încheierii convenției, adică nu reprezintă o voință ascunsă, care să determine anumite consecințe în raport cu alte entități juridice.
29. Este adevărat că pârâtul G. E., căsătorit cu pârâta G. M. D., angajată a Primăriei M. și membră în comisia locală de aplicare a legilor fondului funciar, putea spera ca tranzacția sa să fie una profitabilă, existând prezumția rezonabilă că va putea obține pentru dreptul reclamantei un teren mai bun, ceea ce de fapt sa și întâmplat. Or, în condițiile în care demersul său nu încalcă prevederile legale, această împrejurare nu poate fi considerată ca fiind făcută prin încălcarea dreptului reclamantei. Reclamanta și-a vândut dreptul înainte de a ști care este valoarea reală a bunului pe care l-ar fi putut obține, și nu este sigur că aceasta ar fi primit în proprietate același teren, dacă nu l-ar fi vândut pârâtului. Dacă obținerea terenului de către pârât s-ar fi făcut prin fraudă la lege, ceea ce nu s-a dovedit, titlul de proprietate ar fi nul chiar dacă terenul s-ar întoarce în proprietatea reclamantei. Ca atare, nu se poate pune problema erorii, ca viciu de consimțământ, pentru că la momentul la care s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare reclamanta a considerat că prețul obținut satisface pretențiile sale, la acel moment nepunându-se problema de a primi un teren în apropierea unei zone în care se construiește, cu atât mai mult cu cât i s-a reconstituit dreptul pentru suprafețe în extravilanul localității și nu în intravilan.
30. Faptul că reclamanta nu s-a mai interesat ulterior de punerea în posesie și de modul în care mandatarul își duce la îndeplinire mandatul, lasă să se înțeleagă că aceasta s-a considerat mulțumită de tranzacția încheiată, interesul reclamantei pentru parcela de teren în litigiu fiind stimulat doar atunci când a fost contactată de investitor și când a constatat că ar fi putut obține un preț mai bun. Nu este exclus ca acțiunea reclamantei să fie susținută chiar de acest investitor, care, după cum spune în declarația dată în fața instanței (filele 122-123 dosar), ar fi fost înșelat de fostul său ginere, mandatarul reclamantei, urmând ca în acest fel obțină satisfacția anulării convenției și apoi cumpărarea terenului.
31. În esență, potrivit dispozițiilor art. 969 și 970 cod civil din 1864, sub durata căruia s-au încheiat antecontractul și contractul de vânzare-cumpărare, convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante și trebuie executate cu bună credință. Conform dispozițiilor art. 977 din același cod, interpretarea contractelor se face după intenția comună a părților, iar potrivit dispozițiilor art. 948 același cod civil, condițiile esențiale pentru validitatea unei convenții sunt: a) capacitatea de a contracta; b) consimțământul valabil al părții care se obligă; c) un obiect determinat; d) o cauză ilicită.
32. Analizând convenția părților prin prisma dispozițiilor legale enunțate, a criticilor formulate de reclamantă, a apărărilor formulate de pârâți și a stării de fapt descrise, instanța consideră, în primul rând, că reclamanta nu s-a aflat în eroare cu privire la obiectul tranzacției, pentru că știa sau ar fi putut știe că terenurile pe care le-ar fi putut obține erau dintre cele la dispoziția comisiei, iar faptul că nu s-a interesat înainte de a promite vânzarea dacă există speranța rezonabilă de a obține un teren cu o valoare mult mai mare decât cea obținută în urma vânzării nu poate fi imputat pârâților. Promisiunea de vânzare-cumpărare s-a făcut în fața unui notar public, ceea ce prezumă că reclamanta a beneficiat de informațiile juridice necesare și suficiente pentru a încheia actul în deplină cunoștință și că a avut reprezentarea actului pe care l-a încheiat. Pe de altă parte, așa cum s-a arătat, reclamanta a vândut în bloc suprafața de 20.000 mp, care în titlul de proprietate s-a materializat în nouă parcele, dintre care 16.310 mp teren arabil, 540 mp pășuni, 2.220 mp fânețe și 930 mp terenuri neagricole, ceea ce înseamnă că la data încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare a avut în vedere un preț global, și nu unul care să reflecte valoarea fiecărei parcele în parte. Ca urmare, dacă ar fi să se anuleze convenția, aceasta ar trebui anulată în întregime și nu doar pentru o parte care are o valoare mai mare.
33. În al doilea rând, în ce privește prețul, așa cum s-a arătat în cele ce preced, prin preț serios și sincer trebuie să se înțeleagă voința reală a părților de la momentul încheierii convenției și nu valoarea bunului ce formează obiectul acesteia, pentru că părțile sunt libere să determine prețul sub sau peste valoarea lucrului vândut. Nu este îngăduit a se declara un preț mai mic sau mai mare în scopul de a se sustrage de la plata taxelor ori pentru a crea alte consecințe juridice care contravin legii, dar dacă prețul declarat este cel convenit și reflectă voința părților de la momentul încheierii convenției, el trebuie considerat sincer și serios.
34. În al treilea rând, nu s-a dovedit că actul juridic încheiat a avut o cauză ilicită sau imorală. Prin concluziile scrise depuse la dosar reclamanta arăta că este imoral și ilicit ca un funcționar public să folosească informațiile pe care le cunoștea din exercitarea atribuțiilor de serviciu, în scopul de a atrage pentru sine un scop patrimonial. Aici trebuie remarcat faptul că, după ce reclamanta a încheiat promisiunea de vânzare și a împuternicit o persoană să se ocupe de punerea în posesie, de obținerea titlului și de încheierea contractului autentic, cumpărătorul avea tot dreptul de a face toate demersurile pentru obținerea unui tren de o calitate cât mai bună, care să-i facă profitabilă tranzacția. Câtă vreme pârâta nu a încălcat dispozițiile legale pentru reconstituirea dreptului reclamantei, drept pe care l-a cumpărat, nu se pune problema caracterului imoral și ilicit al acțiunii sale. Dacă pentru pârâți este ilicită obținerea titlului de proprietate pentru terenul pentru care reclamantei i s-a reconstituit dreptul de proprietate, atunci aceasta este ilicită și pentru reclamantă și afectează și dreptul său.
35. În fine, cât privește frauda la lege invocată de reclamantă, nu există elemente care să ducă la această concluzie. Împrejurarea că înainte cu o zi de încheierea promisiunii de vânzare s-a obținut în numele său o adeverință de la primărie privind suprafața de teren pentru care i s-a aprobat reconstituirea dreptului de proprietate, deși nu a dat mandat cuiva în acest sens, nu este de natură să ducă la nulitatea actului, de vreme ce această adeverință a folosit scopului pentru care a fost eliberată, iar reclamanta a încheiat convenția tocmai în considerarea acestei adeverințe, fiind astfel confirmată utilitatea și necesitatea obținerii sale.
36. În raport de toate aceste considerente instanța apreciază acțiunea neîntemeiată și o va respinge în întregime.
37. În baza dispozițiilor art. 453 Cod pr. civilă reclamanta va fi obligată să plătească pârâților suma de 2.500 lei cheltuieli de judecată reprezentând onorariu de avocat, dovedite cu chitanța de la fila 253 dosar.
38. În baza prevederilor art. 19 din OUG nr. 51/2008 taxa judiciară de timbru în sumă de 3.569,70 lei, de care a beneficiat de scutire reclamanta la instanța de fond, și cea în sumă de 3.818,80 lei, de care a beneficiat de scutire la instanța de recurs, vor rămâne în sarcina Statului Român.
| ← Refuzul executorului de a îndeplini un act de executare | Executarea silită a obligaţiei de recunoaştere a dreptului de... → |
|---|
