IMOBIL DEŢINUT ÎN BAZA UNUI CONTRACT DE LOCAŢIUNE. INADMISIBILITATEA EXERCITĂRII ACŢIUNII POSESORII ÎMPOTRIVA CELUI CARE S-A SUBSTITUIT LOCATORULUI.
| Comentarii |
|
IMOBIL DEŢINUT N BAZA UNUI CONTRACT DELOCAŢIUNE. INADMISIBILITATEA EXERCITRIIACŢIUNII POSESORII MPOTRIVA CELUI CARE S-ASUBSTITUIT LOCATORULUI.- art. 674 676 Cod proc. civil;- art. 1846, 1847 Cod civil
Chiriaul unui imobil cu destinaie comercial arecalitatea de detentor precar, astfel c, pentru a-i apradrepturile fa de o tulburare provenit de la cel care s-asubstituit locatorului iniial, nu are la "ndemn aciuneaposesorie reglementat de art. 674 Cod proc. civil)
(Curtea de Apel Piteti - decizia nr. 125/R-C
din 06 februarie 2009 )
Prin cererea "nregistrat la Tribunalul Comercial Argesub nr.1083/1259/2007 la data de 11.10.2007, reclamanta SC C.TCN SRL a chemat "n judecat pe prta SC S A S.A. Pitetisolicitnd obligarea acesteia s "i lase liber posesia cldirii ăhal-atelier "n suprafa de 1200 mp situat "n Piteti i s "i plteasccheltuieli de judecat.
n motivarea cererii, reclamanta a artat c a "nchiriatimobilul sus artat de la S.N. .F. SA, "n baza contractuluinr.51/12.01.1993 i a Actului Adiional nr.1/19.05.2005, pn la dataaplicrii Legii nr.346/2004, dat la care se va cumpra de ctre chiria.Sub pretextul c a adjudecat cldirea "n litigiu la licitaia public dindata de 05.09.2007 organizat de Direcia General a FinanelorPublice Arge, prta a recurs la acte de tulburare i de deposedare areclamantei de imobilul folosit de ctre aceasta "n mod legitim.
Executarea silit pornit de DGFP Arge este nelegal iface obiectul unui proces judiciar de contestaie.
Prta a tulburat "n fapt posesia reclamantei "ncepnd cudata de 19.09.2007, cnd a ptruns cu violen "n spaiu i a"mpiedicat pe reprezentanii reclamantei s intre "n curte i "n cldire.
Tulburarea de drept s-a manifestat prin contestareaposesiei reclamantei i prin anunarea evacurii acesteia din urm.
Vnzarea la licitaie a imobilului "nchiriat de reclamanteste ilegal i, "n plus, aciunile prtei "ncalc dispoziiile art.1441Cod civil, "n spe fiind "ntrunite condiiile prevzute de art.674 Codprocedur civil.
Prin sentina nr.819/C/14.10.2008, Tribunalul ComercialArge a respins cererea ca ne"ntemeiat.
n motivare, instana a reinut c, potrivit dispoziiilorart.674 Cod procedur civil, cererile privitoare la posesiune vor fiadmise numai dac: nu a trecut un an de la tulburare sau deposedare;reclamantul dovedete c, "nainte de aceast dat, el a posedat bunulcel puin un an; posesiunea lui "ntrunete condiiile cerute de art.1846i art. 1847 din Codul civil.
Din coninutul procesului - verbal "ntocmit la data de 19septembrie 2007, aflat la dosar, ct i din declaraia martorului audiat"n cauz (f.75) a rezultat c prta nu a svrit acte de natur stulbure posesia reclamantei.
Cum prta nu a svrit acte de natur s tulbure posesiareclamantei, nefiind "ntrunit una din condiiile cerute de art. 674 Codprocedur civil, cererea este ne"ntemeiat, fiind respins ca atare.
mpotriva sentinei a formulat recurs reclamanta care acriticat-o pentru nelegalitate i netemeinicie invocnd dispoziiileart.304 pct.8 i 9 Cod procedur civil.
Astfel, reclamanta a artat c "n mod greit tribunalul aprevzut apelul ca i cale de atac "mpotriva sentinei. n mod corect,"ns, calea de atac este recursul "ntruct aciunile posesorii nu suntsupuse apelului, potrivit art.2821 alin.1 Cod procedur civil.
1. Hotrrea instanei de fond a fost dat cu "nclcareaart.1441 Cod civil.
Prima instan trebuia s observe c, potrivit dispoziiilorart.519 Cod procedur civil, locaiunea anterioar nu "nceteaz dedrept ca urmare a vnzrii silite a spaiului.
2. Instana de fond a aplicat greit art. 674 Cod procedurcivil coroborat cu art.1846 i 1847 cod civil i nu a reinut c posesiareclamantei "ntrunea cerinele legale pentru admiterea aciuniiposesorii introduse de aceasta.
Reclamanta avea calitate procesual activ dat de calitateasa de chiria care "i confer drept de uz ca dezmembrmnt aldreptului de proprietate.
3. Instana de fond a interpretat greit i a schimbat"nelesul lmurit i vdit ne"ndoielnic al actelor i probeloradministrate "n cauz. Astfel, instana a reinut procesul-verbal din19.09.2007 pentru a constatat c prta nu a tulburat posesiareclamantei, act care nu are valoare probatoare, ci descrie doar felul "ncare prta a preluat hala. Ori, aciunea reclamantei a vizat tulburareaefectiv a posesiei prin nerecunoaterea unei locaiuni valabile, iar nufelul "n care a fost preluat "n mod material hala.
n privina ne"nscrierii contractului de "nchiriere "n carteafunciar, instana trebuia s constate c art. 21 pct.c) din Legeanr.7/1996 privind cadastrul i publicitatea imobiliar nu prevedeobligativitatea "nscrierii contractului de "nchiriere "ncheiat pentru operioad mai mare de 3 ani, ci stabilete doar c respectivele contractese "nscriu, fa de cele "ncheiate pentru o perioad mai mic de 3 ani,care nu trebuie "nscrise pentru a nu "ncrca excesiv operaiunilespecifice.
Pe de alt parte, contractul a fost prelungit succesiv, iartermenele nu "l fceau susceptibil de notare "n cartea funciar.
Contractul este opozabil indiferent c nu a fost "nregistratla cartea funciar.
Tulburarea de posesie este real i dovedit de probeleadministrate "n cauz (interogatoriu, "nscrisuri, declaraie de martor).
Examinnd sentina prin prisma motivelor de recursinvocate i "n raport de dispoziiile art.304 i 3041 Cod procedurcivil, Curtea constat c recursul este nefondat.
Astfel, Curtea reine c reclamanta a deinut imobilulăhal atelier "n temeiul unui contract de "nchiriere i c prta adevenit proprietar al halei "n urma vnzrii acesteia la licitaie publicde ctre un creditor al proprietarului iniial (locatorul cu carereclamanta a "ncheiat contractul).
n aceste condiii, reclamanta a fost "ntotdeauna nu unposesor al imobilului, ci un detentor precar. Astfel, prta nu aexercitat o posesie sub nume de proprietar (caracterizat prinelementul ăanimus), ci o detenie sub nume precar potrivit art.1853Cod civil.
Ca atare, pentru a-i apra detenia fa de o tulburare dedrept, ca cea pe care o invoc "n spe, provenit de la cel pentru caredeine (adjudectorul, care s-a substituit "n drepturile i obligaiilelocatorului executat silit), reclamanta nu avea la "ndemn aciuneaposesorie reglementat de art. 674 alin.1 Cod procedur civil i nu sepoate prevala de posesia sa i de calitile acesteia "n temeiul art.1846i art.1847 Cod civil.
Ori, reclamanta i-a "ntemeiat aciunea "n justiie tocmaipe aceste texte legale.
Potrivit art.676 Cod procedur civil, cererile posesoriipot fi fcute i de cele ce deine bunul "n temeiul unui contract cuposesorul cu excepia cazului "n care tulburarea vine de la cel pentrucare deine. i raiunea excepiei respective este c, "n acest caz,detentorul precar are la "ndemn aciunile contractuale "mpotrivacelui cu care a "ncheiat contractul, cci dreptul de folosin avut dedetentor este un drept de crean nscut din contract, iar nu un dreptreal.
Prin urmare, "n spe nu sunt "ndeplinite cerinele pentruadmiterea aciunii reclamantei.
Pe de alt parte, se constat c reclamanta, dei "n modneechivoc a artat att prin cererea de chemare "n judecat, ct i princererea de recurs, c aciunea sa este una posesorie, a invocat itemeiuri de drept i motive de fapt ce pot fi opuse terului dobnditor(prt "n spe), dar ca efect al contractului de locaiune.
Astfel, reclamanta a invocat dispoziiile art.1441 Cod civil,invocnd opozabilitatea contractului de locaiune fa dedobnditorul adjudecatar, fr "ns s aprecieze c "nscrisul princare a fost "ncheiat locaiunea nu are dat cert, potrivit art.1182Cod civil i nu a fost transcris "n cartea funciar.
Dobndirea de dat cert nu se realizeaz doar prin"nregistrarea actului "n registrele unuia dintre pri, chiar dac aceastaeste o societate comercial cu capital de stat. Astfel, locatorul nu afost vreodat instituie de stat, ci doar societate comercial (indiferentca, la un anumit moment, s-a numit ăregie autonoma sau ăsocietatenaional). Faptul c statul deine o cot din capitatul social al uneiastfel de societi nu o transform pe acesta "n instituie de stat "naccepiunea art. 1182 C.civil.
Enumerarea situaiilor "n care un "nscris sub semnturprivat dobndete dat cert este limitativ. Astfel, nu pot fi luate "nconsiderare sub acest aspect situaiile aparent asemntoare.
Totodat, registrele societii locatoare nu sunt registreanume destinate "nregistrrii unui act sub semntur privat pentru caacesta s dobndeasc dat cert, ci sunt registre comerciale frrelevan sub aspectul certificrii datei "nscrisului despre care se facemeniune.
Contractul fr dat cert nu "i poate fi opus prtei-adjudector.
Nefiind "ndeplinit condiia datei certe, ar fi fr relevan"ndeplinirea condiiei publicitii contractului de locaiune i, ca atare,nu va mai fi cercetat.
Prin urmare, "n mod corect nu a reinut prima instanincidena art.1441 Cod civil i "n mod corect nu a fost admis cererea"ntemeiat pe dispoz. art. 674 Cod procedur civil i 1846 i 1847Cod civil, indiferent c probele administrate "n cauz au confirmattulburarea din partea prtei.
Pentru aceste motive, "n baza art.312 alin.1 Codprocedur civil, Curtea va respinge recursul ca nefondat.
| ← ORDONANŢA DE PLATĂ. LITIGIU COMERCIAL. COMPETENŢA TERITORIALĂ. | Pericolul concret pentru ordinea publică. Motivarea menţinerii... → |
|---|
