Decizia civilă nr. 11/2013. Revendicare imobiliară

Decizii și sentințe civile - Curtea de Apel Cluj (2013)

R O M Â N I A

CURTEA DE APEL CLUJ

SECȚIA I CIVILĂ

Dosar nr._ Cod operator 8428

DECIZIA CIVILĂ NR. 11/A/2013

Ședința publică din 14 februarie 2013 Instanța constituită din:

PREȘEDINTE: A. -A. P. JUDECĂTOR: C. -M. CONȚ

GREFIER: A. -A. M.

S-a luat în examinare apelul declarat pârâții C. G. și C. E. D.

, împotriva sentinței civile nr. 526 din 04 iulie 2012 a Tribunalului Cluj, pronunțată în dosar nr._, privind și pe reclamanta intimată S.C. D. I.

E. S.R.L., având ca obiect revendicare imobiliară.

La apelul nominal făcut în ședință publică, se prezintă reprezentanta pârâților apelanți, doamna avocat L. M. Z., cu împuternicire avocațială de reprezentare la f. 19 din dosar, precum și domnul V. D., în calitate de administrator al S.C. D. I. E. S.R.L., asistat de domnul avocat A. S.

, cu împuternicire avocațială de reprezentare la f. 20 din dosar, lipsă fiind pârâții apelanți personal.

Procedura de citare este legal îndeplinită.

S-a făcut referatul cauzei după care Curtea constată că la data de_, pârâții apelanți C. G. și C. E. D., prin intermediul doamnei avocat

L. M. Z., au formulat în scris și au înregistrat la dosar o cerere de reexaminare împotriva încheierii ședinței camerei de consiliu din data de_, iar prin încheierea ședinței camerei de consiliu din data de_, această cerere de reexaminare a fost admisă și, în consecință, s-a dispus scutirea pârâților apelanți C. G. și C. E. D. de obligația de a plăti pentru apel taxa judiciară de timbru, în valoare de 7891 lei și timbru judiciar în valoare de 10,15 lei.

Doamna avocat L. M. Z. depune la dosar împuternicirea avocațială din_, care atestă împrejurarea că pârâții apelanți C. G. și C. E. D. au împuternicit-o pentru reprezentare în dosarul nr._ al Curții de Apel Cluj.

Reprezentanta pârâților apelanți solicită, în probațiune, completarea raportului de expertiză efectuat în dosarul Tribunalului Cluj de către domnul expert V. iu Vescan, cu evaluarea podului la corpul 2 de clădire și, totodată, arată că în fața instanței de fond a formulat obiecțiuni la raportul de expertiză întocmit de domnul expert V. iu Vescan, iar la termenul de judecată din data de_ a solicitat acordarea unui termen pentru a lua legătura cu clienții săi în vederea studierii răspunsului la obiecțiunile la raportul de expertiză, formulat de domnul expert V. iu Vescan, dar instanța de fond a respins această solicitare. De asemenea, arată că în dosarul instanței de fond a depus

"Concluzii scrise";, iar prin acestea a arătat că în răspunsul la obiecțiuni, domnul expert Vescan V. iu a stabilit valoarea lucrărilor la corpul 2 de clădire, la suma de 216.930 lei, fără însă a evalua podul imobilului și a solicitat

repunerea pe rol a cauzei în vederea lămuririi acestui aspect, iar instanța de fond nu a ținut seama de această solicitare. Totodată, arată că mansarda corpului 2 de clădire nu s-a putut folosi ca și pod, astfel încât, se impune lămurirea aspectului cu privire la podul corpului 2 de clădire.

În concluzie, reprezentanta pârâților apelanți solicită, în probațiune, completarea raportului de expertiză efectuat în dosarul Tribunalului Cluj de către domnul expert V. iu Vescan, cu evaluarea podului la corpul 2 de clădire și arată că nu mai susține proba testimonială solicitată prin memoriul ce cuprinde motivele de apel, pentru dovedirea investițiilor efectuate, precum și pentru dovedirea necesității și utilității efectuării acestor lucrări.

Reprezentantul reclamantei intimate solicită respingerea cererii în probațiune formulată de reprezentanta pârâților apelanți având în vedere vechimea dosarului.

În urma deliberării, Curtea respinge cererea în probațiune formulată de reprezentanta pârâților apelanți, privind completarea raportului de expertiză efectuat în dosarul de fond, de către domnul expert V. iu Vescan, cu evaluarea podului la corpul 2 de clădire, având în vedere că prin răspunsul la obiecțiuni, domnul expert V. iu Vescan a menționat în mod expres motivul pentru care nu a procedat la evaluarea podului al corpului 2 de clădire, astfel încât această cerere în probațiune este apreciată ca neconcludentă și inutilă pentru justa soluționare a cauzei.

Reprezentanții părților arată că nu au de formulat alte cereri prealabile sau excepții de invocat.

Nemaifiind de formulat alte cereri prealabile sau excepții de invocat, Curtea declară închisă faza cercetării judecătorești și acordă cuvântul reprezentantei pârâților apelanți în susținerea apelului declarat de pârâți și reprezentantului reclamantei intimate pentru a pune concluzii asupra apelului declarat de pârâți.

Reprezentanta pârâților apelanți solicită admiterea apelului, schimbarea în totalitate a sentinței civile nr. 526 din 04 iulie 2012 a Tribunalului Cluj, pronunțată în dosar nr._, în sensul respingerii cererilor introductive formulate de reclamanta S.C. D. I. E. S.R.L. și admiterii cererii

reconvenționale formulate de pârâții C. G. și C. E. D., astfel cum a fost formulată, cu obligarea intimatei la plata cheltuielilor de judecată de la fond, pentru motivele dezvoltate în memoriul ce cuprinde motivele de apel.

Reprezentanta pârâților apelanți apreciază că instanța de fond a pronunțat o soluție nelegală și netemeinică, deoarece instanța nu a avut în vedere toate probele solicitate de către pârâți, iar probele pe care le-a reținut instanța le-a trunchiat, respectiv a făcut referire la interogatoriile părților și nu a făcut referire la actele pe care le-a avut în vedere când a motivat hotărârea din prezentul dosar. Totodată, arată că efectuarea lucrărilor la corpul 2 de clădire a fost dovedită prin depozițiile martorilor audiați în cauză, iar valoarea lucrărilor efectuate la imobil a fost dovedită prin concluziile raportului de expertiză întocmit în cauză de către domnul expert Vescan V. iu. De asemenea, arată că instanța de fond în mod greșit a reținut reaua credință a pârâților la edificarea construcției.

Totodată, reprezentanta pârâților apelanți arată că martorii care au fost audiați în cauză la cererea pârâților, au fost persoane care au participat la efectuarea lucrărilor. De asemenea, arată că nici cu privire la lucrarea de introducere a gazului metan pe strada unde se află imobilul în litigiu, soluția dată de către prima instanță nu este temeinică, având în vedere că acea

instalație de gaz metan nu se contestă, iar actele depuse la dosar pot fi

coroborate cu concluziile raportului de expertiză, întrucât sunt date certe cu privire la introducerea gazului metan până la intrarea în imobilul în litigiu și această lucrare aparține pârâților apelanți. Cu privire la celelalte lucrări de investiție la imobil, referitoare la montarea ferestrelor și ușilor din termopan, montarea balustrăzii din inox la scara interioară, montarea parchetului de stejar în camere și în holul de la mansardă, montarea gresiei și a faianței în băi și bucătărie ș.a.m.d., arată că în raportul de expertiză valoarea acestor lucrări este de 72.467 lei.

De asemenea, reprezentanta pârâților apelanți arată că aceste lucrări sunt utile și solicită ca instanța să le acorde pârâților apelanți, având în vedere că au fost dovedite prin raportul de expertiză efectuat în cauză, iar reclamanta nu a făcut apel cu privire la acestea și, totodată, arată că reclamanta nu a făcut apel nici cu privire la lucrarea pavajului, astfel încât, se impune a fi luată în considerare și valoarea acestei lucrări, care a fost stabilită tot prin raportul de expertiză. Totodată, arată că între părți există raporturi juridice mai complexe, iar la dosarul cauzei a depus un înscris care vine doar să confirme raporturile juridice dintre părți și precizează că actul în baza căruia s-a întabulat reclamanta intimată este unul simulat. De asemenea, arată că reprezentantul reclamantei nu a contestat buna credință a pârâților la edificarea construcției, iar instanța de fond nu trebuia să pună la îndoială buna credință a pârâților.

În concluzie, reprezentanta pârâților apelanți solicită admiterea apelului, pentru motivele arătate în scris și obligarea reclamantei intimate la plata cheltuielilor de judecată efectuate în dosarul instanței de fond, reprezentând onorariu de avocat, onorariu pentru expert și taxa judiciară de timbru și, totodată, arată că nu solicită cheltuieli de judecată în apel.

Reprezentantul reclamantei intimate solicită respingerea apelului declarat de pârâții C. G. și C. E. D., menținerea sentinței pronunțată de prima instanță ca temeinică și legală, cu obligarea reclamantei intimate la plata cheltuielilor de judecată, pentru motivele arătate prin întâmpinarea depusă la dosar.

Reprezentantul reclamantei intimate arată că la pag. 4 din sentința civilă nr. 526 din 04 iulie 2012 a Tribunalului Cluj, la alin. 8, instanța de fond reține următorul aspect: "Prin sentința civilă nr. 3763/2008 pronunțată de Judecătoria Turda la data de 30 iunie 2008 în dosar nr._, s-a dispus înscrierea în C.F. asupra imobilului cu nr. top. nou 540/12/3/1/1/1/3/2 arător în suprafață de 700 m.p. a construcției compusă din Corp I. casă familială alcătuită din parter: 2 camere, bucătărie, baie, cămară, hol acces; la mansardă: 3 camere, baie, debara și hol și Corp II-garaj și magazie alcătuit din: parter: garaj, magazie, bucătărie de vară, cămară, hol acces; la mansardă- cameră, WC, debara și hol. De asemenea, s-a dispus întabularea construcției pe seama pârâților C. G. și C. D. E. . ( f. 53)";. Totodată, arată că s-a constatat că cele două clădiri nu au suferit modificări, ci doar extinderi.

De asemenea, reprezentantul reclamantei intimate arată că instanța de fond a comparat primul raport de expertiză efectuat înainte de a se vinde casa în litigiu, cu raportul de expertiză efectuat în dosarul instanței de fond, iar concluziile acestora nu erau concludente. Totodată, reprezentantul reclamantei intimate arată că după ce pârâții au fost notificați de către reclamantă, aceștia au făcut investiții la imobil în valoare de 50.000 euro și mai arată că în dosarul

instanței de fond au fost audiați doi martori principali, propuși de către pârâți, care au spus că sunt muncitori necalificați și au precizat că au participat la săparea gropii pentru amplasarea haznalei. De asemenea, arată că la dosarul

cauzei nu a fost depusă nici o chitanță sau alt înscris care să ateste valoarea materialelor și lucrărilor de modificare efectuate la imobilul în litigiu.

În concluzie, reprezentantul reclamantei intimate solicită respingerea apelului declarat de pârâții C. G. și C. D. E., fără cheltuieli de judecată.

În replică, reprezentanta pârâților apelanți arată că la dosarul cauzei a fost depus un extras de C.F., din care rezultă că pârâții apelanți au fost întabulați cu privire la imobilul în litigiu, în anul 2008, iar aceștia au efectuat investiții la imobil, pentru ca ulterior să vândă imobilul și să achite creditul pe care l-au luat de la bancă.

Reprezentanta pârâților apelanți depune la dosar o copie de pe extrasul

C.F. nr. 3115 M. V., care a fost eliberat la data de_ de către O.C.P.I.

T. .

Curtea reține cauza în pronunțare.

C U R T E A :

Prin sentința civilă nr. 526 din 04 iulie 2012 a Tribunalului Cluj, pronunțată în dosarul nr._ s-a admis acțiunea formulată de reclamanta S.C. D. I.

E. S. T., împotriva pârâților C. G. și C. E. D., acțiune înregistrată sub nr._ .

S-a respins cererea reconvențională formulată de reclamanții reconvenționali C. G. și C. E. D. împotriva pârâtei S.C. D. I.

E. S. în același dosar.

S-a respins acțiunea formulată de reclamantă împotriva pârâtului C. G.

, urmare a admiterii excepției lipsei calității procesuale pasive.

S-a admis acțiunea formulată de reclamanta S.C. D. I. E. S. împotriva pârâților C. G. și C. E. D., înregistrată sub nr._, iar pârâții au fost obligați să recunoască reclamantei dreptul de proprietate asupra imobilului cu nr. top 2670 înscris în CF 51192 M. V., situat în comuna M. V. nr. 1287 A, dispunându-se evacuarea pârâților din imobilul mai sus arătat.

Pârâții C. G. și C. E. D. au fost obligați să plătească reclamantei suma de 15.553 lei cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut că prin antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 29 mai 2008, pârâții

C. G. și C. E. D. s-au obligat să încheie cu reclamanta SC D. I.

E. S. contract de vânzare-cumpărare autentic având ca obiect imobilul situat în com. M. V. nr. 1287A, constând din teren și casă de locuit, Corp I casă familială, Corp 2 garaj și magazie, înscris în CF 1081 M. Vitezu nr. top. 540/12/3/1/1/1/3 ( număr vechi ) și top. 540/1/2/1/1/1/3/2( număr nou), pentru prețul de 505.000 lei.

Pârâții au refuzat să se prezinte la notar în vederea încheierii contractului autentic de vânzare-cumpărare, astfel încât reclamanta a solicitat pe cale judiciară obligarea promitenților cumpărători la încheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare.

Prin sentința civilă nr. 87/2009 pronunțată la data de_, Tribunalul Cluj a admis acțiunea reclamantei și a dispus obligarea pârâților la încheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul situat în com. M. V. nr. 1287A, constând din teren și casă de locuit, Corp I casă

familială, Corp 2 garaj și magazie, inscris în CF 1081 M. Vitezu nr. top. 540/12/3/1/1/1/3 ( număr vechi ) și top. 540/1/2/1/1/1/3/2( număr nou) și a dispus intabularea în CF a dreptului de proprietate al reclamantei, cu titlu de cumpărare.

În apărare la acțiunea reclamantei, pârâții au susținut că prețul nu a fost achitat, că viramentele bancare făcute către ei de către reclamantă au fost

făcute cu alt titlu, că promisiunea de vânzare-cumpărare a fost în realitate un contract de garanție.

Instanța de fond a înlăturat toate aceste apărări, reținând că plata prețului a fost probată prin documentele bancare depuse la dosar iar cele susținute cu referire la natura diferită a contractului sau a plății nu au fost probate (f. 7-9).

Sentința tribunalului a rămas definitivă și irevocabilă urmare a respingerii căilor de atac promovate de pârâți ( f. 5-6, 10).

În baza sentinței menționate mai sus, reclamanta și-a intabulat în cartea funciară dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu.

Chestiunile legate de neplata prețului, natura diferită a promisiunii de vânzare-cumpărare, titlul sub care s-a făcut plata sumei de 505.000 lei de către reclamantă nu mai pot fi repuse în discuție raportat la disp. art. 1201 Cod civil, acestea fiind tranșate irevocabil între părți.

Prin cererea reconvențională formulată în litigiu de față, pârâții au pretins că ulterior încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare au realizat extinderi, modificări și amenajări la imobilul în litigiu, care nu au fost luate în calcul la stabilirea prețului acestuia, dar care profită cumpărătoarei, iar aceasta, în temeiul principiului îmbogățirii fără justă cauză, este obligată să-i despăgubească.

Din probatoriul administrat în cauză a reieșit o altă stare de fapt decât cea pretinsă de pârâți.

Înscrierea în cartea funciară a construcțiilor din litigiu s-a realizat pe cale judiciară.

Prin sentința civilă nr. 3763/2008 pronunțată de Judecătoria Turda la data de 30 iunie 2008 în dosar nr._, s-a dispus înscrierea în CF asupra imobilului cu nr. top. nou 540/12/3/1/1/1/3/2 arător în suprafață de 700

m.p. a construcției compusă din Corp I. casă familială alcătuită din parter: 2 camere, bucătărie, baie, cămară, hol acces; la mansardă: 3 camere, baie, debara și hol și Corp II - garaj și magazie alcătuit din: parter: garaj, magazie, bucătărie de vară, cămară, hol acces; la mansardă - cameră, WC, debara și hol. De asemenea s-a dispus intabularea construcției pe seama pârâților C. G. și C. D. E. . ( f.53).

Comparând memoriul justificativ ce a stat la baza operațiunilor de înscriere dispuse prin sentința mai sus menționată, cu componența clădirilor, astfel cum este descrisă în expertiza de evaluare și în expertiza în construcții întocmite de experții Somlea M. R. și Vescan V. iu V., instanța constată că din momentul întocmirii memoriului justificativ, mai 2008, cele două corpuri de clădire nu au suferit extinderi pe orizontală sau pe verticală, ci doar unele schimbări ale destinației unor încăperi, cum ar fi transformarea bucătăriei de la parterul corpului I în cameră sau a cămării în bucătărie.

Probele testimoniale, în marea lor majoritate, confirmă ceea ce rezultă din lucrările tehnice, martorii Manolache I. G. (f.102), Cirebea V. (f.103), Lup N. (f.104) Lăcătuș I. (f.105), Lăcătuș G. (f.127) arătând că în iunie 2008 ambele corpuri de clădire erau terminate.

Doar martorii Hărăstășan V. și Mârzan E. (f.128) au arătat că în vara anului 2008 etajul corpului 2 de clădire nu era încă ridicat, insă aceste declarații urmează să fie înlăturate, deoarece nu se coroborează cu restul probelor administrate în cauză.

Schimbarea destinației unor încăperi nu constituie o extindere a construcțiilor care să îndreptățească pârâții la despăgubiri.

În ce privește costul lucrării de introducere a gazului metan în imobil, pârâții au arătat că această lucrare a fost făcută în anul 2000, insă nefiind avută în vedere la stabilirea prețului imobilului, sunt îndreptățiți să fie despăgubiți cu valoarea acestei investiții.

Susținerea lor nu a putut fi primită, căci instalația de gaz metan este un accesoriu al clădirii, care a fost vândut împreună cu acesta potrivit art. 1325 Codo civil.

Nu există nici un considerente serios care să susțină afirmația pârâților, în sensul că o lucrare făcută la imobil din anul 2000 nu a fost cuprinsă în preț. Probatoriul testimonial administrat în cauză, respectiv declarațiile martorilor Lăcătuș I., muncitor care a lucrat la imobil, a făcut dovada intr- adevăr că ulterior în perioada iunie -iulie 2008 s-au efectuat anumite lucrări de amenajare la cele două clădiri, respectiv s-a montat parchet pe scara din corpul I de clădire și s-au înlocuit geamurile din lemn cu tâmplărie PVC, s-a montat gresie și faianță în baia de la etaj, s-a pus parchet de stejar în camere și holul din corpul 1, s-au făcut tencuieli interioare la corpul 2 de clădire, s-a montat pavaj și s-a construit o fântână arteziană, s-au edificat cotețe de

animale.

Intr-adevăr martora Manolache I. a arătat că pavajul și fântâna erau edificate deja în momentul în care aceasta a fost la imobil - sfârșitul de aprilie sau începutul lunii mai 2008, insă vom înlătura declarația martorei sub acest aspect, având în vedere că alți 3 martori, muncitori care au făcut lucrări la imobil în lunile iunie-septembrie 2008, au arătat că în iunie 2008 s-a montat pavajul și s-a edificat fântâna.

Nu s-a probat realizarea copertinei de la intrare în perioada pretinsă de pârâți, nici înlocuirea obiectelor sanitare, nici montarea gresiei și a faianței în alte încăperi decât baia din mansarda corpului 1. De asemenea, nu s-a dovedit edificarea celor două beciuri, căci martorul Cirebea V. a arătat că în perioada 2005, când a lucrat el la construcția în litigiu, casa avea beci.

În opinia instanței, pârâții nu sunt îndreptățiți la despăgubirile pretinse, din mai multe considerente:

Astfel, transformarea cămării de la parter în bucătărie și a camerei de la parter împreună cu bucătăria în living implică doar schimbarea destinației unor încăperi, fără lucrări de amenajare, care să impună despăgubirea.

In ce privește edificarea beciurilor și a copertinei de la intrarea în corpul 1, pentru că acestea au fost edificate anterior încheierii promisiunii de vânzare- cumpărare.

Înlocuirea geamurilor și a ușilor de lemn existente în corpul 1 de clădire cu tâmplărie PVC, pentru că nu pot fi calificate drept cheltuieli necesare în condițiile în care anterior exista tâmplărie din lemn, ci cheltuieli voluptorii, la restituirea cărora pârâții nu sunt îndreptățiți.

La fel, balustrada de inox, care a înlocuit balustrada din lemn, este o cheltuială voluptorie, sau parchetul costisitor din stejar, care a înlocuit parchetul existent anterior în corpul 1, la care pârâții nu sunt îndreptățiți.

Pentru înlocuirea vanei din baie sau montarea gresiei și faianței în holuri, bucătărie sau alte băi decât cea de la etaj, pentru că nu s-a dovedit efectuarea unor astfel de lucrări.

Investițiile la corpul 2 pretinse de pârâți se referă în mare parte la lucrări de adăugire ulterioare încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare, și anume edificarea unei camere în plus la etaj, edificarea unor băi suplimentare la parter și etaj, turnarea plăcii de beton intre parter și etaj, edificarea unei copertine și a două balcoane. Realizarea acestor lucrări ulterior momentului încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare nu a fost probată, ci dimpotrivă, probele testimoniale (cu excepția martorului Hărăstășan, a cărui declarație a fost înlăturată), dovedind că cel de-al doilea corp de clădire era gata edificat în iunie 2008, astfel încât nu a mai suferit adăugiri pe orizontală sau verticală, ci numai lucrări de finisaj.

Montarea gemurilor și a ușilor termopan la corpul 2 de clădire a fost dovedită, reprezintă o cheltuială utilă, câtă vreme acest corp de clădire nu a fost prevăzut anterior cu tâmplărie, insă nu a fost dovedită valoarea materialelor și costul manoperei la care ar fi îndreptățiți pârâții raportat la disp. art. 494 alin.

3 Cod pr.civ. și la împrejurarea că aceștia sunt constructori de rea credință, câtă vreme au cunoscut că nu mai au vreun titlu care să ii îndreptățească la păstrarea posesiei imobilului.

Valoarea materialelor și prețul manoperei puteau fi probate prin chitanțele de achiziție sau plată a produselor sau serviciilor incorporate în lucrare.

In ce privește fântâna arteziană, aceasta reprezintă fără îndoială o lucrare voluptorie, la plata căreia pârâții nu sunt îndreptățiți.

La fel poate fi socotit și pavajul curții, în condițiile în care aceasta este o lucrare costisitoare, ori erau la îndemână și variante de amenajare a curții mai ieftine, cum ar fi betonarea.

In plus, la fel ca în situația tâmplăriei PVC, pârâții nu au dovedit valoarea materialelor și prețul muncii achitate de ei pentru realizarea acestei lucrări.

Cotețul de porci și de păsări nu poate fi socotită o cheltuială utilă decât pentru acele persoane care se ocupă de creșterea animalelor în gospodărie, or reclamanta este o societate comercială pentru care desfășurarea unei astfel de activități este puțin probabilă.

De asemenea, s-a arătat că aceste lucrări fiind edificate din cărămidă, nu pot fi socotite lucrări ușoare, demontabile. Fiind lucrări definitive, potrivit dispozițiilor Legii 50/1991, pentru edificarea cotețelor era necesară emiterea în prealabil a autorizației de construire.

Edificarea construcțiilor în condiții de nelegalitate este un motiv în plus pentru care pârâții nu pot pretinde despăgubiri.

Probele testimoniale administrate în cauză au dovedit că gardul de la stradă era edificat la momentul încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare, astfel încât pârâții nu sunt îndreptățiți la despăgubiri pentru acesta.

Față aspectele de fapt și de drept reținute mai sus, cererea pârâților de obligarea a pârâtei la despăgubiri este neîntemeiată și a fost respinsă.

Ca urmare a respingerii cererii pentru despăgubiri, s-a impus și respingerea cererii având ca obiect instituirea dreptului de retenție, ce este condiționat de existența unei creanțe certe, lichide și exigibile.

S-a analizat cu precădere cererea reconvențională, întrucât instituirea dreptului de retenție ar fi condiționat soluția dată cererilor principale formulate de reclamantă.

In ce privește cererile reclamantei, respectiv cea având ca obiect obligarea pârâților la recunoașterea dreptului de proprietate asupra imobilului în litigiu, înregistrată sub nr._ cât și cea având ca obiect evacuarea pârâților din același imobil, înregistrată sub nr._, s-a constatat temeinicia acestora, având în vedere dispozițiile art. 480 Cod civ, ce îndreptățesc proprietarul unui bun să se bucure de toate atribute dreptului său, respectiv posesia, folosința și dispoziția, împrejurarea că reclamanta și-a dovedit dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu, iar pârâții, deși nu sunt în măsură să justifice un titlu care să-i îndreptățească la păstrarea folosinței și posesiei bunului, refuză predarea acestuia.

Câtă vreme nu există un text legal care să împiedice formularea concomitentă a acțiunii în revendicare și a celei în evacuare, instanța de fond a apreciat că ambele cereri formulate de reclamantă sunt admisibile și întemeiate, căci acțiunea în revendicare vizează recunoașterea dreptului de proprietate cu toate atributele sale, de către detentorul care invocă și el un titlu asupra bunului, pe când acțiunea în evacuare se referă la folosința bunului imobil.

În consecință, în temeiul disp. art. 480 Cod civil, s-a admis acțiunea formulată de reclamanta S.C. D. I. E. S. împotriva pârâților C. G. și C. E. D., înregistrată sub nr._ și cea înregistrată sub nr._ și în consecință au fost obligați pârâții să recunoască reclamantei dreptul de proprietate asupra imobilului cu nr. top 2670 înscris în CF 51192 M. V., situat în comuna M. V. nr. 1287 A și s-a dispus evacuarea lor din acest imobil.

Împotriva pârâtului C. G. a fost admisă anterior excepția lipsei calității procesuale pasive, considerent pentru care acțiunea a fost respinsă pe excepție față de acesta.

În temeiul dispozițiilor art. 274 Cod pr.civ., pârâții au fost obligați să plătească reclamantei suma de 15.553 lei cheltuieli de judecată reprezentând taxă de timbru și onorariu avocațial.

Împotriva acestei sentințe, pârâții C. G. și C. E. D. au declarat apel

, în termen legal, solicitând instanței admiterea acestuia, schimbarea în totalitate a sentinței atacate, în sensul respingerii cererilor introductive formulate de reclamanta S.C. D. I. E. S.R.L. și admiterii cererii reconvenționale formulate de pârâți, astfel cum a fost formulată, cu obligarea

intimaților la plata cheltuielilor de judecată de la fond și cele ocazionate de prezentul apel.

În motivarea apelului, pârâții au arătat că în mod greșit instanța de fond a admis acțiunile principale având ca obiect revendicare și evacuare, urmare a respingerii cererii reconvenționale formulată de pârâți, în mod neîntemeiat.

În privința cererii reconvenționale, instanța de fond a dat o greșită interpretare a probelor administrate în cauză și o greșită aplicare a dispozițiilor legale.

Tribunalul nu a făcut o analiză temeinică a probelor administrate, nefăcând referire la interogatoriile luate, actele dosarului, precum și expertiza tehnică și a trunchiat practic depozițiile martorilor audiați.

În realitate, obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare, validat de instanță prin sentința civilă nr. 87/_ a Tribunalului Cluj, dosar nr._ l-a constituit: construcțiile Corp 1, casă familială compusă din parter cu 2 camere, bucătărie, baie, cameră, hol + acces, la mansardă 3 camere, baie, debara și hol, precum și Corp 2, garaj și magazie, în timp ce situația faptică actuală, în parte evidențiată și de foaia de avere a imobilului, este alta.

Astfel, din C.F.nr. 3115 M. V. rezultă că asupra imobilului cu nr. cad. 2670 având destinația curții, construcții, în suprafață de 700 mp. sunt întabulat construcțiile edificate sub C.1 - casă familială, compusă din parter: 2 camere, bucătărie, baie, cameră, hol + acces, mansarda: 3 camere, baie, debara și hol și C.2 - garaj și magazie, compus din parter: garaj, magazie, bucătărie de vară, cămară, hol + acces, mansarda: cameră, wc., debara și hol, de observat fiind faptul că nu toate aceste construcții au făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare.

Nici situația faptică actuală a construcțiilor nu mai este aceeași datorită următoarelor lucrări de modificare, extindere și investiții efectuate de pârâți după încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare, astfel:

Corpul 1:

cămară de la parter a fost transformată în bucătărie;
o cameră de la parter, împreună cu bucătăria inițială au fost transformate în living;
au fost edificate două beciuri și o copertină în fața casei;
au fost înlocuite toate geamurile și ușile care erau din lemn cu profil PVC cu geam termopan;
a fost montată balustrada inox la scara de acces la mansardă;
a fost schimbată dușumeaua din camere cu parchet de stejar;
s-a montat gresie și faianță în holuri,. Bucătărie și baie;
s-a schimbat vana în baie. Corpul 2:
nu este prevăzut cu mansardă ci este etaj;
au fost edificate câte o baie în plus atât la parter cât și la etaj;
a fost edificată încă o cameră la etaj, în prezent fiind două camere;
a fost turnată placa de beton între etaje și edificat acoperiș cu pod la acest corp II care în prezent are tot destinația de casă familială;
au fost montate uși și geamuri la toată construcția, din profil PVC cu geam termopan;
au fost edificate două copertine și două balcoane.

Inițial, acest corp 2 a fost un garaj și o magazie cum apare în antecontractul de vânzare-cumpărare însă datorită faptului că a fost făcut cu o fundație de numai 20 cm., când s-a încercat mansardarea, fundația nu a rezistat, astfel că a trebuit demolat și reconstruit în totalitate, în prezent fiind o casă familială cu componența indicată mai sus.

Asupra terenului pârâții au edificat și anexe gospodărești constând în cotețe de păsări și porci și o fântână arteziană, care nu a făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare, precum și gardul de la stradă, pârâții montând pavaj în toată curtea.

O altă lucrare de investiție care, deși exista la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare, profită cumpărătorului constă în lucrarea de introducere a gazului metan la imobil, fără ca aceasta să fi fost inclusă în prețul acestuia. Pentru instalația de gaz a trebuit trasă peste 150 m. de conductă, pe stradă, până la imobil și montarea unor vane extrem de costisitoare, lucrare care constituie proprietatea pârâților și pentru care au achitat în întregime costul materialelor și al manoperei, împrejurare care este dovedită prin răspunsul de la EON Gaz din care rezultă cu certitudine că instalația este proprietatea pârâților. Această lucrare nu a fost evaluată de expert întrucât reclamanta nu a dorit preluarea acesteia astfel că va rămâne în continuare proprietatea pârâților, tribunalul statuând în mod eronat că această

lucrare a fost inclusă în prețul de vânzare-cumpărare.

Prin depozițiile martorilor Lăcătuș I., Hărăstășan V. și Marzan S., pârâții au dovedit faptul edificării acestor construcții și lucrări, iar prin raportul de expertiză au dovedit și cuantumul solicitat, de 250.000 lei. Martorii reclamantei nu au cunoscut aspecte concrete și precise cu privire la lucrările de construcție făcute.

În mod greșit tribunalul nu a repus pe rol cauza pentru a se lămuri aspectul cu privire la podul Corpului 2 având în vedere că expertul nu a evaluat separat podul, indicând în răspunsul la obiecțiuni că acesta exista și înainte de realizarea planșeului din beton, deci era inclus în valoarea inițială a clădirii.

Martorii audiați au precizat că acest Corp 2 a fost refăcut în totalitate, astfel că este mai mult de cât evident că podul este altul, deoarece un pod de mansardă nu se poate compara cu un pod peste etaj.

Instanța de fond a reținut în mod eronat faptul că nu a fost dovedită valoarea materialelor și costul manoperei lucrării de montare a geamurilor și ușilor termopan la corpul 2, singura cheltuială apreciată ca fiind utilă, în condițiile în care în raportul de expertiză s-a stabilit în mod cert această valoare la suma de 7.267 lei.

În privința pavajului curții, se arată că aceasta nu era amenajată în nici un fel și ca atare se justifică acordarea valorii acestei investiții, tribunalul reținând în mod eronat că pârâții ar fi avut și alte variante, mai ieftine, de amenajare a curții.

În ceea ce privește gardul de la stradă, instanța de fond nu a analizat dacă era gardul actual ci s-a limitat să rețină că acesta exista la momentul încheierii antecontractului. La acel moment era un gard de lemn improvizat și nu gardul existent în prezent.

În mod greșit s-a reținut faptul că la corpul 2 componența este aceeași, deoarece la o simplă comparare a releveului întocmit de expert și memoriul tehnic care a stat la baza întabulării, reiese cu evidență că nu este aceeași componență.

Motivarea tribunalului cu privire la lucrarea de înlocuire a geamurilor și ușilor de lemn de la corpul I, în sensul că aceasta nu era necesară, în opinia pârâților este greșită deoarece în realitate, apa pătrundea în casă datorită faptului că tâmplăria nu era de calitate, așa încât a fost necesară și utilă această cheltuială.

În mod greșit instanța de fond a reținut că pârâții sunt constructori de rea-credință întrucât aceștia au fost de bună-credință, între părți existând raporturi juridice mai complexe, buna-credință fiind prezumată de lege, în timp ce reaua-credință trebuie să fie dovedită.

Toate lucrările mai sus arătate au fost necesare conservării dreptului de proprietate și în considerarea raportului juridic complex dintre părți. Din practicaua deciziei civile nr. 214/_ a Curții de Apel Cluj, dosar nr. _

, motivul pentru care pârâții s-au opus admiterii acțiunii de întabulare constă în aceea că antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat între părți a fost unul simulat, în fapt reprezentând un act de garanție, iar prețul stabilit, indicat în cuprinsul acelui antecontract, nu a fost achitat integral, ordinele de plată depuse de reclamantă nefăcând dovada că s-a achitat prețul ci faptul că s-au făcut plăți, dar cu un alt titlu.

În privința acțiunilor principale, subsecvent admiterii cererii reconvenționale, este cert că până la achitarea debitului ce va fi stabilit, pârâții sunt îndreptățiți la folosirea imobilului, neputând fi dispusă evacuarea lor.

Reclamanta S.C. D. I. E. S.R.L. a formulat întâmpinare

prin care a solicitat respingerea apelului declarat de către pârâți și menținerea sentinței

pronunțate de prima instanță ca temeinică și legală, precum și obligarea acestora la plata cheltuielilor de judecată (f.27-28)

În susținerea poziției procesuale, reclamanta intimată a arătat că toate argumentele legate de clauzele antecontractului de vânzare-cumpărare nu mai pot fi puse în discuție raportat la prevederile art. 1201 C.civ.

În mod corect prima instanță a comparat memoriul justificativ care a stat la baza operațiunilor de întabulare a imobilului pe numele pârâților cu expertiza de evaluare și expertiza în construcții din care rezultă că cele două corpuri de clădire nu au suferit extinderi pe orizontală sau pe verticală, ci doar unele schimbări ale destinației unor încăperi, schimbări care au fost făcute fără acordul reclamantei.

Instalația de gaz metan este un accesoriu al imobilului și a fost vândut împreună cu acesta potrivit art. 1325 C. civ..

Afirmațiile pârâților privind înlocuirea de geamuri și ferestre nu au fost dovedite cu facturi sau chitanțe de achiziții sau plată a produselor ori a prestărilor de servicii, neputându-se dovedi efectuarea unor astfel de lucrări. Chiar dacă acestea au fost efectuate, ele reprezintă cheltuieli voluptorii la restituire cărora apelanții nu sunt îndreptățiți, lucru valabil și pentru fântâna arteziană.

Cotețele de porci și păsări au fost edificate fără emiterea în prealabil a autorizației de construcție, astfel că apelanții nu pot pretinde despăgubiri.

De altfel, în lipsa oricărui document care să facă dovada valorii materialelor folosite și a datei când au fost cumpărate, rezultă că pârâții au edificat toate modificările la imobil înainte de semnarea în fața notarului public a antecontractului de vânzare-cumpărare.

La data de_, pârâții apelanți au formulat o cerere de ajutor public judiciar, în sensul scutirii în tot sau în parte ori a eșalonării taxei judiciare de timbru în cuantum de 7.891 lei, cerere care a fost respinsă prin încheierea pronunțată în ședința publică din_ (f.29-30).

Împotriva acestei încheieri, pârâții apelanți au formulat cerere de reexaminare care a fost admisă prin încheierea pronunțată în ședința publică din_, în sensul scutirii apelanților de obligația de a plăti taxa judiciară de timbru în apel, în valoare de 7.891 lei și timbru judiciar în valoare de 10,15 lei(f.38).

Analizând sentința criticată prin prisma motivelor de apel invocate și a apărărilor formulate, Curtea, în temeiul art. 295 C.pr.civ., reține următoarele

Astfel, prin antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 29 mai 2008, pârâții C. G. și C. E. D., în calitate de vânzători, s-au obligat să încheie cu reclamanta SC D. I. E. S., în calitate de cumpărătoare, un contract de vânzare-cumpărare autentic având ca obiect imobilul situat în com. M. V. nr. 1287 A, constând din teren în suprafață de 7 ari și imobil situat în com. M. V. nr. 1287 A, înscris în CF M. V. de jos, nr. top. 540/12/3/1/1/1/3, în suprafață de 1320 mp, pentru prețul de

500.000 lei, din care 400.000 lei s-au plătit la data de_, iar restul de preț urma să fie plătit până la data de_ (f.46-47, dosar nr._ ).

În conținutul convenției sub semnătură privată s-a stipulat că imobilul descris mai sus a fost dobândit în temeiul legii 550/2002 și HCL nr.31.2003, conform contractului de vânzare cumpărare este configurat pe schițele de plan ce au stat la baza încheierii contractului de vânzare cumpărare, iar vânzătoarea declară pe propria răspundere că nu a adus nici un fel de modificări imobilului de la data achiziționării și până în prezent.

De asemenea, părțile au menționat că imobilul și terenul situat în com.

M. V., sat M. V. nr. 1287 A, jud. Cluj, în suprafață de 1320 mp, care face obiectul prezentului contract, prestația tabulară se află pe rolul Judecătoriei T. și face obiectul dosarului nr._ din data de_, vânzătorul obligându-se ca până la data de_ să prezinte cumpărătorului de bună credință extras CF, lipsit de sarcini.

Prin sentința civilă nr. 3763/_ a Judecătoriei T., pronunțată în dosarul nr._, s-a dispus obligarea pârâților R. Sorin și soția R. I. N. la încheierea cu intervenienții C. G. și C. D. E. (pârâții din prezentul litigiu) contractului autentic de vânzare cumpărare cu privire la imobilul cu nr. top nou 540/12/3/1/1/1/3/2, arător în suprafață de 700 mp, iar în caz de refuz sentința va ține loc de act autentic de înstrăinare, dispunându-se întabularea în CF a dreptului de proprietate în favoarea acestora ca bun comun, cu titlu de cumpărare.

Totodată, s-a dispus înregistrarea în CF asupra imobilului cu nr. top. nou 540/12/3/1/1/1/3/2 arător în suprafață de 700 m.p. a construcției compusă din Corp I. casă familială alcătuită din parter - 2 camere, bucătărie, baie, cămară, hol + acces; la mansardă - 3 camere, baie, debara și hol și Corp II

- garaj și magazie alcătuit din: la parter - garaj, magazie, bucătărie de vară, cămară, hol + acces; la mansardă - cameră, WC, debara și hol, edificate în baza autorizației de construire nr.34/_ emisă de Consiliul local al com. M. V.

, precum și intabularea dreptului de proprietate în favoarea intervenienților C.

G. și C. D. E., ca bun comun cu titlu de construire (f. 50-53, dosar nr._ ).

În baza încheierii de cf nr.19417/2008 s-a înscris dreptul de proprietate al pârâților în C.F. nr. 3115 M. V., ca bun comun, cu titlu de drept cumpărare, respectiv construcție proprie, asupra imobilului cu nr. cad. 2670, în suprafață de 700 mp, cu destinația curți, construcții, constând în C.1 - casă familială, compusă din: la parter - 2 camere, bucătărie, baie, cămară, hol + acces, la mansarda - 3 camere, baie, debara și hol și C.2 - garaj și magazie, alcătuit din: la parter - garaj, magazie, bucătărie de vară, cămară, hol + acces, la mansarda: cameră, wc., debara și hol (f.42)

Întrucât pârâții au refuzat să se prezinte la notar în vederea încheierii contractului autentic de vânzare-cumpărare, reclamanta a solicitat pe cale judiciară obligarea promitenților cumpărători la încheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare.

Astfel, prin sentința civilă nr. 87/_ a Tribunalului Cluj, pronunțată în dosarul nr._, rămasă definitivă prin decizia civilă nr.214/A/_ a Curții de Apel Cluj și irevocabilă, prin decizia civilă nr.970/_ a ÎCCJ, s-a admis acțiunea reclamantei SC D. I. E. S. împotriva pârâților C. G. și C. D. E. și s-a dispus obligarea pârâților la încheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul construcții și teren în suprafață de 700 mp situat în loc. M. V. nr. 1287 A, jud. Cluj înscris în CF nr.3115 M. V., nr.cad. 2670 (având nr. top 540/1/2/1/1/1/3/2), potrivit antecontractului de vânzare cumpărare încheiat între părți la data de_, sau în caz contrar, hotărârea va ține loc de act apt de întabulare.

S-a dispus întabularea dreptului de proprietate al reclamantei asupra imobilului astfel dobândit, cu titlu de cumpărare, în CF nr.3115 M. V., nr. cad. 2670 (având nr. top 540/1/2/1/1/1/3/2) ( f.7-8, f.5-6, f.9 dosar nr. _

În baza acestei hotărâri judecătorești, prin încheierea de cf 8896/_ s-a înscris dreptul de proprietate al reclamantei în CF nr. 51192 M. V.

(provenită din conversia de pe hârtie a CF nr.3115 M. V. ), asupra imobilului cu nr. cad. 2670 (având nr. top 540/1/2/1/1/1/3/2) teren pe care s-au edificat construcțiile mai sus descrise (f.7- 8, f.9-10, f.102-104, dosar fond).

În opinia Curții, critica pârâților apelanți referitoare la faptul că antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat între părți a fost unul simulat, în fapt reprezentând un act de garanție, iar prețul stabilit, indicat în cuprinsul antecontractului nu a fost achitat integral, ordinele de plată depuse de reclamantă nefăcând dovada că s-a achitat prețul, ci faptul că s-au făcut plăți, dar cu un alt titlu, nu mai poate fi analizată în prezentul litigiu.

Aceasta deoarece chestiunea mai sus enunțată a fost tranșată irevocabil prin sentința civilă nr. 87/_ a Tribunalului Cluj, pronunțată în dosarul nr._, rămasă definitivă și irevocabilă, hotărâre care se impune în prezenta cauză prin efectul pozitiv al puterii lucrului judecat conform art.1201 C.civ. și prin care s-a statuat că pârâții nu au dovedit realitatea susținerilor lor, iar potrivit extraselor de cont depuse la dosar, sumele de bani au fost achitate în baza contractului de vânzare cumpărare, în condițiile în care nu au negat înțelegerea intervenită, părți nefiind de acord cu încheierea unui contract în forma autentică.

Motivul de apel privitor la faptul că tribunalul nu a făcut o analiză temeinică a probelor administrate, nefăcând referire la interogatoriile luate, actele dosarului, precum și expertiza tehnică și a trunchiat practic depozițiile martorilor audiați nu este întemeiat deoarece Curtea constată că instanța de fond a analizat, în mod exhaustiv, toate probele administrate la cererea părților și a arătat care au fost motivele pentru care a înlăturat probele pe care nu le-a considerat utile pentru soluționarea cauzei.

Referitor la interogatoriul reclamantei, Curtea constată că aceasta a răspuns negativ la toate întrebările cu excepția celei care privea obiectul contractului de vânzare cumpărare din_, la care reclamanta a recunoscut că a cumpărat pe lângă corpul 1 și corpul 2 acesta fiind alcătuit din: la parter, garaj, magazie, bucătărie de vară, cămară, hol, plus acces, la mansardă, cămară, wc, debara, hol, wc, precum și a celei care avea ca obiect împrejurarea că pârâții au suportat în totalitate costul lucrărilor necesare pentru racordarea și introducerea gazului metan în imobil, recunoscând astfel că acesta a fost montat din anul 2003 (f.107-110, dosar nr._ ).

Întrucât pârâții apelanți au afirmat că nu toate construcțiile evidențiate în cartea funciară au făcut obiectul contractului de vânzare cumpărare, iar situația actuală faptică a construcțiilor nu mai este aceeași datorită lucrărilor de modificare, extindere și investiții efectuate de pârâți după încheierea convenției, Curtea constată că în mod corect prima instanță a procedat la compararea memoriului justificativ întocmit de SC Topo Construct S. ce a stat la baza operațiunilor de înscriere a construcției în cartea funciară dispusă prin sentința mai sus menționată, cu componența corpurilor de construcție, astfel cum este descrisă în raportul de expertiză de evaluare a imobilului și în raportul de expertiza în construcții întocmite de experții Somlea M. R. și, respectiv Vescan V. iu, din care rezultă, cu evidență, că din momentul întocmirii memoriului justificativ, mai 2008, cele două corpuri de clădire nu au suferit extinderi pe orizontală sau pe verticală, ci doar unele modificări ale destinației unor încăperi, cum ar fi transformarea bucătăriei de la parterul corpului 1, în cameră sau a cămării, în bucătărie (f.54-66, dosar nr._, f-34-51, f.81- 108, dosar fond).

Din raportul de expertiza tehnică judiciară în construcții întocmit de expertul Vescan V. iu reiese că imobilul în litigiu este amplasat în zona mediană a comunei M. V. . Pe teren s-au identificat 3 corpuri de clădire și o fântână arteziană. Clădirile sunt edificate pe un teren plan, clar demarcat prin garduri, având o suprafața de 700 mp, cu nr. cad. 2.670. conform CF nr. 5.

M. V. (provenit din conversia de pe hârtie a CF nr. 3115 M. V. ). La data inspecției, imobilul era folosit de partea pârâtă.

Corpurile de clădire existente pe amplasament sunt următoarele:

Clădirea de locuit - corp C1- este o clădire edificată în anul 2001 (are un subsol parțial, parter și mansardă și care cuprinde la subsol - 2 boxe, la parter - 3 camere, 1 hol cu scara, 1 bucătărie și 1 baie iar la mansardă - 3 camere, 1 hol cu scara, 1 baie și 1 dressing. Starea tehnică a clădirii este foarte bună, ea neprezentând fisuri, igrasie sau infiltrații de apă. A. ul în clădire se face din curte. I. este protejată printr-o copertină semiînchisă din lemn tip pergolă cu învelitoare din țiglă.

Clădirea are fundații continue din beton, pereți portanți și de compartimentare din zidărie de cărămidă, planșee din beton armat și scări de acces între nivele din beton armat. Acoperișul este de tip șarpantă din lemn cu învelitoare din țiglă ( inițial învelitoarea a fost din tablă ). La exterior și interior, clădirea este tencuită și zugrăvită. Pardoselile sunt din parchet și gresie, iar la subsol ele sunt din beton. Pereții din bucătărie și din băi sunt placați cu faianță colorată, iar la exterior clădirea are soclul placat cu piatră. Tâmplăria primetrală de închidere este din plastic cu geamuri termopan iar ușile interioare sunt din lemn furniruit tip MDF. Scara interioară dintre nivele are treapta și contratreapta placate cu lemn iar balustrada este din profile metalice inox. Clădirea are instalații sanitare de apă-canal, instalații electrice iar încălzirea este asigurată de o centrală termică pe gaz.

Este de precizat că pentru lucrările de finisaj interior și pentru schimbarea de destinație a unor încăperi nu era necesară solicitarea unei Autorizații de Construire dar pentru realizarea subsolului și a copertinei de la intrare ar fi trebuit să se solicite o astfel de autorizație conform Legii nr.50/1991 cu completările ulterioare.

Clădirea de locuit - corp C 2 - este o clădire a cărei construire a început în anul 2000 pe baza Autorizației de construire nr. 34/_ și care nu era finalizată la data expertizei. Clădirea are parter și etaj și care cuprinde: la parter

- 1 cameră, 1 hol cu casa scării, 1 bucătărie, 1 cămară, 1 baie și 1 garaj iar la etaj - 2 camere, 1 hol cu casa scării, 1 baie și 2 balcoane. Starea tehnică a clădirii este bună, clădirea neprezentând fisuri, igrasie sau infiltrații de apă. A. ul în clădire se face din curte. Intrările în clădire și în garaj sunt protejate prin copertine metalice cu învelitoare din policarbonat deteriorat.

Clădirea are fundații continue din beton, pereți portanți și de compartimentare din zidărie de cărămidă, planșee din beton armat și scări de acces între nivele din beton armat. Acoperișul este de tip șarpantă din lemn cu învelitoare din țiglă. La exterior, clădirea este tencuită și zugrăvită iar la interior este numai tencuită. Pardoselile nu sunt executate nici la parter nici la etaj. Este montată tâmplăria primetrală de închidere care este din plastic cu geamuri termopan cu excepția ușii de la garaj care este metalică. Ușile interioare sunt parțial montate și sunt din lemn dar nu sunt finisate (vopsite). Clădirea este racordată la instalațiile sanitare de apă-canal, și la instalația electrică. În interior este executată distribuția la instalația de încălzire cu tevi tip Pexal și sunt poziționați conductorii instalației electrice.

Clădire anexă - adăpost pentru porci - Corp C3 - este o clădire edificată în anul 2008 și are în componență 4 padocuri și 4 cotete (boxe) pentru porci precum și un spațiu de depozitare. Starea tehnică a clădirii este bună, accesul în clădire se face din curte.

Clădirea are fundații continue din beton, pereți portanți și de compartimentare din zidărie de cărămidă și din grilaje metalice. Acoperișul este de tip șarpantă din lemn cu învelitoare din țiglă. La exterior și interior, clădirea este tencuită și spoită cu var. Colectarea deșeurilor se face în 2 fose septice. Pardoselile sunt din beton în padocuri și podea din lemn în boxe. Clădirea nu are instalații. Clădirea nu este intabulată.

Alte construcții pretinse a fi fost executate de partea pârâtă sunt:

fântâna arteziană este o construcție din beton formată din 4 plăci rotunde din beton și placaj din piatră montat perimetral;
gardul frontal spre drum alcătuit dintr-o fundație din beton, soclu din zidărie tencuită, 10 stâlpi din zidărie, 8 panouri de gard din profile metalice, 1 poartă metalică dublă și 1 poartă metalică simplă;
pavajul curții cu pavele din beton a cărei suprafață este de cea. 290 mp;
introducerea gazului metan prin prelungirea rețelei existente cu o conductă de cea. 150 m și montarea unor vane.

Valoarea lucrărilor s-a stabilit în condițiile executării lucrărilor în regie proprie și s-a luat în considerare un curs BNR de 3,6499 lei/euro din data _

. Nu s-a luat în considerare nici un fel de depreciere a clădirilor.

Lucrările de construcții și instalații constatate cu ocazia inspecției și costul de realizare a acestora la nivelul mai 2008 este apreciată la 216.562 lei (59.333 euro ), cost care este raportat la data de 29 mai 2008.

Deoarece lucrările s-au executat în regie proprie, din simpla vizualizare a acestor lucrări nu se poate stabili cu certitudine vechimea acestora. Pentru stabilirea mai exactă a vechimii ar fi necesare prezentarea de facturi pentru materialele principale care ar putea fi identificate la aceste lucrări sau prin martori.

Lucrarea de racord gaz, fiind o lucrare subterană mai complexă, valoarea acesteia se poate stabili numai pe Baza situației de lucrări și a facturii emise de firma care a executat lucrarea.

Prin răspunsul la obiecțiuni expertul V. iu Vescan a arătat că valoarea totală a investițiilor la corpul C1 se majorează cu 368 lei adică de la 72.467 lei la 72.835 lei iar valoarea totală a investițiilor se majorează de la 216.562 lei la 216.930 lei. Nu s-a evaluat separat podul deoarece acesta exista și înainte de realizarea planșeului din beton, deci era inclusă în valoarea inițială a clădirii. Mansarda din lemn s-a transformat în pod peste etaj deci valoarea mansardei s- a transformat în valoarea podului din lemn (f.124, dosar fond).

Contrar susținerilor pârâților, probele testimoniale administrate, în marea lor majoritate, au confirmat ceea ce rezultă din lucrările tehnice mai sus menționate, martorii Manolache I. G. (f.102, dosar fond), Cirebea V. (f.103, dosar fond), Lup N. (f.104, dosar fond), Lăcătuș I. (f.105, dosar fond), Lăcătuș G. (f.127, dosar fond) arătând că în luna iunie 2008 atât corpul 1 cât și corpul 2 de construcție erau terminate.

Doar martorii propuși de pârâți, respectiv Hărăstășan V. (f.106, dosar fond) și Mârzan E. (f.128, dosar fond) au arătat că în vara anului 2008 etajul corpului 2 de clădire nu era încă ridicat, insă aceste declarații în mod legal au fost înlăturate deoarece nu se coroborează cu restul probelor administrate în cauză. În același sens, a fost înlăturată și declarația martorului Aleman P. V.

care a arătat că nu cunoaște și nu poate preciza detalii referitoare la cele două corpuri de construcție.

Prin urmare, afirmațiile pârâților apelanți privitoare la faptul demolării și reconstruirii în totalitate a corpului 2 de construcție nu au fost dovedite iar schimbarea destinației unor încăperi, din cele două corpuri de construcții nu reprezintă o extindere a construcțiilor care să îi îndreptățească pe pârâții la despăgubiri.

Astfel, la corpul 1 de construcție, transformarea cămării de la parter în bucătărie și a camerei de la parter împreună cu bucătăria în living implică doar schimbarea destinației unor încăperi, fără lucrări de amenajare, care să impună despăgubirea.

Investițiile la corpul 2 pretinse de pârâți se referă în mare parte la lucrări de adăugire ulterioare încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare, și anume edificarea unei camere în plus la etaj, edificarea unor băi suplimentare la parter și etaj, turnarea plăcii de beton intre parter și etaj, edificarea unei copertine și a două balcoane. Realizarea acestor lucrări ulterior momentului încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare nu a fost probată, ci dimpotrivă, probele testimoniale (cu excepția martorului Hărăstășan V., a cărui declarație a fost înlăturată), au relevat faptul că cel de-al doilea corp de clădire era gata edificat în iunie 2008, astfel încât nu a mai suferit adăugiri pe orizontală sau verticală, ci numai lucrări de finisaje.

Critica pârâților apelanți privitoare la faptul că aceștia sunt constructori de bună credință astfel că sunt îndreptățiți la plata contravalorii lucrărilor solicitate nu poate fi primită raportat la dispozițiile art. 494 alin. 3 C.civ. și la împrejurarea că aceștia sunt constructori de rea credință, câtă vreme au cunoscut că nu mai au niciun titlu de proprietate asupra imobilului care să ii îndreptățească la păstrarea posesiei imobilului.

În privința costului lucrării de introducere a gazului metan în imobil, pârâții au arătat că această lucrare a fost făcută în anul 2000 și nu a fost inclusă la stabilirea prețului imobilului, astfel că sunt îndreptățiți să fie despăgubiți cu valoarea acestei investiții.

Pârâții au depus în probațiune în fața instanței de fond copii de pe următoarele înscrisuri: factura fiscală emisă de SC Instalatorul Potaissa S. datată în luna octombrie 2000 privind "docum.cond. și bran.gaz"; și "docum. inst.gaz";; chitanța emisă de E ON GAZ-suc.Cluj din_ ; certificate de

garanției emise de SC Fleiburg Comerț S. din_, precum și contractul de furnizare a gazelor naturale pentru consumatori rezidențiali, cu nr.4634/_

, încheiat între E ON GAZ - Nord SA suc.Cluj și pârâtul C. G. privind

furnizarea gazelor naturale la imobil, înscrisuri din care rezultă că pârâții au racordat imobilul la rețeaua de gaz, lucrare ce a fost finalizată în luna noiembrie 2003, anterior încheierii convenției dintre părți.

Prin adresa din data de_, E ON GAZ Distribuție, Regiunea Nord, a comunicat primei instanțe că din documentele existente în cadrul serviciului tehnic al societății situația juridică a sistemului de racordare la rețeaua de gaz este următoarea: C. G. este proprietarul conductei de distribuție de gaza naturale pentru imobilul situat în com. M. V., sat M. V., str. Coloniei nr.1287/A, iar abonatul SC D. I. E. S. este proprietarul instalației de utilizare a gazelor naturale(f.119, dosar nr._ ).

Conform art.1325 C.civ., obligația de a preda lucrul cuprinde accesoriile sale și tot ce a fost destinat la uzul său perpetuu.

Ținând seama de acest text legal Curtea constată că în mod legal prima instanță a înlăturat susținerea pârâților în sensul îndreptățirii lor la plata

contravalorii lucrării de introducere a gazului metan la imobil lor întrucât instalația de gaz metan reprezintă un accesoriu al construcțiilor, care a fost vândută împreună cu acestea.

Critica pârâților apelanți referitoare la faptul că în mod greșit tribunalul nu a repus pe rol cauza pentru a se lămuri aspectul cu privire la podul corpului 2 de construcție, în opinia Curții nu este întemeiată deoarece martorii audiați nu au făcut nici un fel de precizări cu privire la acest pod, iar prin răspunsul la obiecțiuni, expertul Vescan V. iu a arătat că nu s-a evaluat separat podul deoarece acesta exista și înainte de realizarea planșeului din beton, deci era inclusă în valoarea inițială a clădirii. Mansarda din lemn s-a transformat în pod peste etaj deci valoarea mansardei s-a transformat în valoarea podului din lemn.

Din declarația martorului Lăcătuș I., muncitor care a lucrat la imobil, reiese că în perioada iunie - iulie 2008 s-au efectuat anumite lucrări de amenajare la cele două clădiri, respectiv s-a montat parchet pe scara din corpul 1 de clădire și s-au înlocuit geamurile din lemn cu tâmplărie PVC, s-a montat gresie și faianță în baia de la etaj, s-a pus parchet de stejar în camere și holul din corpul 1, s-au făcut tencuieli interioare la corpul 2 de clădire, s-a montat pavaj și s-a construit o fântână arteziană, s-au edificat cotețe de animale.

Martora Manolache I. a arătat că pavajul și fântâna erau edificate deja în momentul în care aceasta a fost la imobil - sfârșitul de aprilie sau începutul lunii mai 2008, însă în mod corect s-a înlăturat declarația martorei sub acest aspect, având în vedere că alți trei martori, Hărăstășan V., Cirebea V. și Lup N., muncitori care au făcut lucrări la imobil în perioada iunie - septembrie 2008, au arătat că în iunie 2008 s-a montat pavajul și s-a edificat fântâna.

Contrar susținerilor pârâților apelanți aceștia nu au probat următoarele lucrări în perioada pretinsă: realizarea copertinei de la intrare, înlocuirea obiectelor sanitare, montarea gresiei și a faianței în alte încăperi decât baia din mansarda corpului 1. De asemenea, nu s-a dovedit edificarea celor două beciuri, întrucât martorul Cirebea V. a arătat că în perioada 2005 când a lucrat el la construcția în litigiu, casa avea beci.

Mai mult, în ce privește edificarea beciurilor și a copertinei de la intrarea în corpul 1, din probele testimoniale administrate rezultă că acestea au fost edificate anterior încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare dintre părți.

De asemenea, pârâții nu au dovedit efectuarea lucrărilor pentru înlocuirea vanei din baie sau montarea gresiei și faianței în holuri, bucătărie sau alte băi decât cea de la etaj.

Înlocuirea geamurilor și a ușilor de lemn existente în corpul 1 de clădire cu tâmplărie PVC, nu poate fi calificată ca fiind o cheltuială necesară în condițiile în care s-a probat că, anterior încheierii convenției dintre părți, exista tâmplărie din lemn, ci reprezintă o cheltuială voluptorie, la restituirea căreia pârâții nu sunt îndreptățiți.

La fel, balustrada de inox, care a înlocuit balustrada din lemn sau parchetul costisitor din stejar, care a înlocuit parchetul existent anterior în corpul 1, reprezintă o cheltuială voluptorie la care pârâții nu sunt îndreptățiți.

Contrar susținerilor apelanților, montarea geamurilor și a ușilor termopan la corpul 2 de clădire deși reprezintă o cheltuială utilă, câtă vreme acest corp de clădire nu a fost prevăzut anterior cu tâmplărie, nu a fost dovedită întrucât aceștia nu au depus în probațiune înscrisuri care să ateste plata valorii materialelor și costul manoperei acestei lucrări astfel că nu se poate reține că pârâții apelanți au dovedit valoarea acestei lucrări întrucât prin raportul de

expertiză întocmit în cauză s-a evaluat tâmplăria PVC și ușa din plastic cu geam termopan la momentul efectuării raportului de expertiză, la suma de 7267 lei.

În ceea ce privește fântâna arteziană, aceasta reprezintă fără îndoială o lucrare voluptorie, la plata căreia pârâții nu sunt îndreptățiți. La fel poate fi socotit și pavajul curții, în condițiile în care aceasta este o lucrare costisitoare, ori pârâții aveau posibilitatea de utiliza eventual și alte variante de amenajare a

curții, mai ieftine, cum ar de exemplu betonarea. În plus, la fel ca în situația tâmplăriei PVC, pârâții nu au dovedit valoarea materialelor și prețul muncii achitate de ei pentru realizarea acestei lucrări.

De asemenea, amplasarea cotețului de porci și de păsări nu poate fi considerată ca fiind o cheltuială utilă și necesară decât pentru acele persoane care se ocupă în mod curent de creșterea animalelor în gospodărie, ori reclamanta este o societate comercială pentru care desfășurarea unei astfel de activități este puțin probabilă.

Aceste lucrări fiind edificate din cărămidă, nu pot fi socotite lucrări ușoare, demontabile, ci lucrări definitive, pentru care potrivit dispozițiilor Legii 50/1991 era necesară emiterea în prealabil a autorizației de construire.

Pentru aceste considerente de fapt și de drept Curtea constată că în mod legal cererea pârâților de obligarea a reclamantei la plata despăgubirilor este neîntemeiată astfel încât a fost respinsă și având în vedere această soluție s-a impus și respingerea cererii având ca obiect instituirea dreptului de retenție, drept ce este condiționat de existența unei creanțe certe, lichide și exigibile.

Criticile pârâților apelanți referitoare la cererile principale ale reclamantei, respectiv aceea având ca obiect obligarea pârâților la recunoașterea dreptului de proprietate asupra imobilului în litigiu, înregistrată sub nr._ la Tribunalul Cluj, cât și aceea având ca obiect evacuarea pârâților din același imobil, înregistrată sub nr._ la Judecătoria Turda, cereri în privința cărora s-a admis excepția de conexitate prin încheierea pronunțată în ședința publică din_ a Tribunalului Cluj, nu sunt fondate deoarece în mod legal prima instanță a constatat temeinicia acestora, raportat la dispozițiile art. 480 C.civ., ce îndreptățesc proprietarul unui bun să se bucure de toate atribute dreptului său, respectiv posesia, folosința și dispoziția, în condițiile în care reclamanta și-a dovedit dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu, iar pârâții, deși nu sunt în măsură să justifice un titlu de proprietate care să îi îndreptățească la păstrarea folosinței și posesiei bunului imobil, refuză predarea acestuia.

Pentru aceste considerente de fapt și de drept, Curtea în temeiul art.296 C.pr.civ. va respinge ca nefondat apelul declarat de pârâții C. G. și C.

E. D. împotriva sentinței civile nr. 526 din 04 iulie 2012 a Tribunalului Cluj, pronunțată în dosarul nr._, pe care o menține ca fiind legală și temeinică.

Deși reclamanta intimată a solicitat prin întâmpinare obligarea pârâților intimați la plata cheltuielilor de judecată, reprezentantul acesteia, av. A. S.

, cu ocazia punerii concluziilor pe fondul apelului a arătat că nu mai solicită cheltuieli de judecată motiv pentru care Curtea, ținând seama de principiul disponibilității părții, nu va acorda aceste cheltuieli.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

IN NUMELE LEGII D E C I D E:

Respinge ca nefondat apelul declarat de pârâții C. G. și C. E.

D. împotriva sentinței civile nr. 526 din 04 iulie 2012 a Tribunalului Cluj, pronunțată în dosarul nr._, pe care o menține.

Decizia este definitivă și executorie.

Cu drept de recurs în 15 zile de la comunicare.

Dată și pronunțată în ședința publică din 14 februarie 2013.

PREȘEDINTE,		JUDECĂTOR,	GREFIER,
A. -A. P. C.	-M.	CONȚ A. -A. M.

Red.A.A.P./_ .

Dact.H.C./5 ex. Jud.fond: C.V.B. .

← Decizia civilă nr. 1196/2013. Revendicare imobiliară		Sentința civilă nr. 539/2013. Revendicare imobiliară →

Decizia civilă nr. 11/2013. Revendicare imobiliară

Vezi şi alte speţe de drept civil:

Comentarii despre Decizia civilă nr. 11/2013. Revendicare imobiliară