Decizia civilă nr. 309/2013. Revendicare imobiliară
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
TRIBUNALUL BISTRIȚA NĂSĂUD SECȚIA I CIVILĂ
Dosar nr. _
DECIZIA CIVILĂ NR. 309/ R/2013
Ședința publică din data de 27 iunie 2013 Tribunalul format din:
PREȘEDINTE: I. C., judecător
JUDECĂTOR: S. I. JUDECĂTOR: N. C. GREFIER: M. D.
Pe rol fiind judecarea recursului civil declarat de pârâta reclamantă reconvențională Ț. Ana împotriva sentinței civile nr. 178/2013 pronunțată de Judecătoria Beclean în dosarul nr._, având ca obiect revendicare imobiliară.
La apelul nominal făcut în ședința publică, pentru pârâta recurentă Ț. Ana se prezintă avocat Văideanu M., cu împuternicire avocațială aflată la dosar la fila 13, iar pentru reclamanta intimată P. T. A. se prezintă mandatarul acesteia P. Teodor și avocat Ianoș M., cu procură generală aflată la fila 23, respectiv cu împuternicire avocațială la fila 21, lipsă fiind părțile.
Procedura de citare este legal îndeplinită. S-a făcut referatul cauzei, după care:
Se constată că s-a depus la dosarul cauzei procură generală autentificată, cu mențiunea "copie conform cu originalul";, încheiată între reclamanta intimată P. T.
A., în calitate de mandante, și numitul P. Teodor, în calitate de mandatar.
Reprezentantul pârâtei recurente, avocat Văideanu M. depune la dosarul cauzei dovada achitării taxei judiciare de timbru și timbru judiciar, în cuantumul stabilit de instanță la termenul precedent, aspect față de care instanța constată recursul ca fiind legal timbrat.
Totodată, reprezentantul pârâtei recurente, avocat Văideanu M. solicită completarea probațiunii cu audierea a 3 martori și atașarea dosarului nr._ al Judecătoriei Beclean.
Reprezentantul reclamantei intimate, avocat Ianoș M. solicită respingerea solicitării cu privire la atașarea dosarului_ al Judecătoriei Beclean întrucât nu este utilă cauzei, iar cu privire la cererea de completare a probațiunii cu audierea a 3 martori cere respingerea acesteia ca inadmisibilă.
Tribunalul, după deliberare, respinge cererea de audiere a martorilor formulată de reprezentantul pârâtei recurente, ca fiind incompatibilă cu procedura recursului, conform art. 305 Cod procedură civilă. Totodată, respinge cererea de atașare a dosarului nr._ al Judecătoriei Beclean întrucât nu este utilă cauzei.
Reprezentanții părților apreciază dosarul în stare de judecată.
Nemaifiind alte incidente și cereri de formulat, instanța acordă cuvântul părților în dezbaterea recursului.
Având cuvântul în dezbaterea recursului, reprezentantul pârâtei recurente, avocat Văideanu M. solicită admiterea recursului și, în principal, modificarea sentinței recurate în sensul respingerii cererii principale și admiterii cererii reconvenționale astfel cum a fost formulată, iar, în subsidiar, casarea sentinței cu trimitere la instanța de fond pentru rejudecare, potrivit motivelor de recurs, pe care le reiterează; cu obligarea reclamantei intimate la plata cheltuielilor de judecată în ambele instanțe, sens în care depune chitanța nr. 226 din_, privind onorariu avocațial.
Reprezentantul reclamantei intimate, avocat Ianoș M. solicită respingerea recursului formulat de pârâta Ț. Ana ca nefondat, menținerea ca legală și temeinică a Sentinței civile nr. 178/2013 pronunțată de Judecătoria Beclean în data de_, în conformitate cu apărările din întâmpinare, pe care le dezvoltă și oral. Cere obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată, reprezentând onorariu avocațial, sens în care depune la dosarul cauzei, chitanțele cu nr. 17 din_, respectiv nr. 19 din_ .
T R I B U N A L U L,
deliberând, constată:
Prin sentința civilă nr. 178/2013 pronunțată de Judecătoria Beclean în dosar nr._ a fost admisă acțiunea civilă formulată de reclamanta P. T. A. împotriva pârâtei Ț. Ana.
A fost respinsă acțiunea reconvențională formulată de pârâta reclamantă reconvențională Ț. Ana împotriva pârâților reconvenționali P. T. A. și Lăcătuș I. V. .
Pârâta Ț. Ana a fost obligat să recunoască reclamantei P. T. A. dreptul de proprietate asupra terenului de categorie fânaț, în suprafață de 2 ha, teren înscris în CF 25171 L., nr. topo 25171, să predea posesia terenului și să se abțină pe viitor de la orice act de tulburare sau deposedare asupra terenului menționat.
S-a luat act că reclamanta a renunțat la capătul de cerere privind constatarea nulității absolute a antecontractului de vânzare cumpărare încheiat în luna august 2002 între pârâtul Lăcătuș I. V. și reclamanta Ț. Ana.
A fost respinsă cererea reclamantei reconvenționale Ț. Ana de constatare a nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare, încheiat de notarul public E. Suliman, la data de 12 februarie 2010, între pârâții Lăcătuș V. și P. T. A., având ca obiect imobilul teren mai sus-menționat pentru cauză ilicită.
A fost respinsă cererea reclamantei reconvenționale Ț. Ana de radiere a înscrierii dreptului de proprietate al paratei reconvenționale P. T. A. în CF 25171 L. .
Pârâta Ț. Ana a fost obligată să plătească reclamantei cheltuieli de judecată în sumă de 3163 lei.
Pentru a pronunța această sentință, prima instanță a reținut următoarele:
Prin acțiunea civilă înregistrată sub nr. 116/186/_, reclamanta P. T.
A. a chemat în judecată pe pârâta Ț. Ana, solicitând instanței ca prin sentința ce o va pronunța: să fie obligată pârâta să-i recunoască dreptul de proprietate
asupra terenului de categorie fânaț, în suprafață de 2 ha, teren înscris în CF 25171
L., nr. topo 25171, proprietatea sa; să-i predea în posesie terenul și să se abțină pe viitor de la orice act de tulburare sau deposedare; cu cheltuieli de judecată în caz de opoziție.
În motivarea acțiunii, reclamanta a arătat că este proprietara terenului în suprafață de 2 ha, situat în comuna L., conform extrasului de CF 25171 L. . În luna mai 2010, pârâta a ocupat terenul, arând terenul în suprafață de 2 ha. La fel a procedat și în luna decembrie a anului 2011, când, cu ajutorul aceleiași persoane, a arat din nou cele două ha de teren, proprietatea sa.
Reclamanta arată că a formulat plângere penală pentru tulburare de posesie, plângere finalizată cu scoaterea de sub urmărirea penală a făptuitorilor.
În drept, au fost invocate dispozițiile art., 563, 565, Cod civil.
În probațiune, a solicitat încuviințarea probei cu înscrisuri, expertiza tehnică și proba testimonială.
Legal citată și prezentă în instanță, asistată de apărător - avocat Toma T. -, pârâta a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea acțiunii civile și obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea întâmpinării (f. 19, 20), pârâta Ț. Ana a arătat că, în fapt, reclamanta arata că este proprietara tabulara a terenului în suprafața de 2 ha, situat în extravilanul localității L. și mai arată că ea, pârâta, a ocupat acest teren în luna mai 2010. Starea de fapt prezentată de către reclamantă este însă incompletă. Astfel, este real că reclamanta este proprietara tabulara însă aceasta situație juridica este cercetată de către instanța în dosarul nr._ (suspendat in temeiul art. 244 Cod procedură civilă), dreptul de proprietate al acesteia urmând a fi comparat cu dreptul de proprietate al său, cu privire la acest teren.
Pârâta arată că a cumpărat terenul în litigiu printr-un antecontract de vânzare- cumpărare încheiat în anul 2002, martor semnatar fiind tatăl reclamantei (P. Teodor). De atunci și până în prezent, pârâta folosește efectiv terenul în litigiu. În ciuda acesteia, în anul 2010, tatăl reclamantei (martor în contractul său) cumpăra pentru aceasta terenul în litigiu și îl întabulă chiar dacă nu era în posesia lui și chiar daca știa că ea, pârâta, l-a cumpărat și îl folosește încă din 2002, acesta fiind motivul pentru care a invocat prevederile art. 25 din DL 115/1938 și a solicitat rectificarea acestei întabulări, ce face obiectul dosarului civil nr._ .
Mai arată pârâta că, cele doua titluri prin comparație, în dosarul menționat instanța se va pronunța care dintre ele este valabil. In ipoteza in care va constata validitatea antecontractului său de vânzare cumpărare, instanța va rectifica intabularea reclamantei, aceasta rămânând fără titlu.
Raportat la existența acelui dosar, pârâta a solicitat fie suspendarea prezentei cauze până la soluționarea dosarului_, întrucât titlul de proprietate al reclamantei este contestat, fie conexarea acestui dosar la dosarul nr._, prezenta acțiune devenind în acel dosar, cerere reconvențională. Consideră că nu se poate soluționa prezenta cauza separat întrucât există riscul de a se pronunța hotărâri contradictorii în aceste doua dosare, împrejurare de care instanța trebuie să țină cont. În probațiune, pârâta a solicitat acvirarea dosarului civil nr._ al
Judecătoriei Beclean.
În drept, au fost invocate prevederile art. 115-118 Cod procedură civilă.
La termenul din data de_, pârâta a invocat excepția de litispendență față de dosarul_ al Judecătoriei Beclen.
Ulterior, la termenul din data de_, pârâta Ț. Ana a formulat cerere reconvențională și cerere de chemare în judecată a altor persoane (f. 69, 70), prin care a solicitat împrocesuarea în calitate de pârât a numitului Lăcătuș I. V. și: să se constate validitatea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat în luna august 2002, între pârâtul Lăcătuș I., în calitate de vânzător și ea, pârâta reclamantă reconvențională, în calitate de cumpărătoare, având ca obiect imobilul teren identificat prin TP 44148/2003, tarla 81/1 parcela 4, în suprafața de 20.000 mp, în valoare de 7.000.000 lei ROL, pronunțând o sentință care sa țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare; să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare- cumpărare, încheiat de notarul public E. Suliman, la data de 12 februarie 2010, între pârâții Lăcătuș V. și P. T. A., având ca obiect imobilul teren mai sus- menționat pentru cauză ilicită; să dispună radierea înscrierii dreptului de proprietate al pârâtei P. T. și înscrierea dreptului de proprietate al său asupra imobilului teren în suprafață de 20.000 mp, mai sus-menționați.
În motivarea cererii reconvenționale, pârâta Ț. Ana a arătat că terenul în litigiu a fost cumpărat de către ea, printr-un antecontract de vânzare-cumpărare sub semnătura privată, anexat prezentei. Contractul de vânzare autentic în temeiul căruia s-a întabulat reclamanta încalcă, în opinia sa, dispozițiile art. 25 din DL. 115/1938, reclamanta cunoscând la momentul când a cumpărat același teren că imobilul îl cumpărase ea anterior, de la același vânzător. Având în vedere împrejurarea relatată, precum și definiția cauzei ilicite (care presupune încălcarea legilor, a bunelor moravuri sau a regulilor de conviețuire socială), solicită să se constate nulitatea absolută a acestuia.
Pârâta reclamantă reconvențională a precizat că această cerere reconvenționala a fost nevoită să o formuleze, raportat la împrejurarea că apărările din întâmpinare, formulate la termenul anterior i-au fost ignorate, iar instanța a dispus administrarea probelor solicitate de către reclamantă, fără a cerceta mai întâi excepțiile sau cererile formulate de către ea.
A mai arătat pârâta că, raportat la aceeași cerere reconvențională, precum și la faptul că aceleași capete de cerere fac și obiectul dosarului nr._, înțelege să invoce excepția de litispendență și, pe cale de consecință, a solicitat a se proceda în spiritul și litera dispozițiilor art. 163 alin. 3 Cod procedură civilă.
În probațiune a depus în copie antecontractul de vânzare cumpărare, TP nr. 44148/2003, precum și o serie de înscrisuri din dosarul_ (note de ședință, cerere de repunere pe rol și precizare de acțiune depuse la data de_, cererea de chemare în judecată și precizarea de acțiune din data de_ )- fila 31-36.
Reclamanta P. T. A. a formulat întâmpinare la cererea reconvențională, solicitând respingerea cererii reconvenționale pentru următoarele motive: constatarea valabilității antecontractului de vânzare - cumpărare arătat de către pârâta nu este unul valabil (este fals, motiv pentru care dosarul cauzei_ al Judecătoriei Beclean, care are același obiect cu prezenta cerere, a fost suspendat). La dosarul cauzei a depus un extras din cartea Drept civil - drepturile reale în care se precizează că, dacă s-a efectuat înscrierea, va avea câștig de cauză partea care a înscris mai întâi, aceasta chiar dacă actul înscris mai întâi fusese încheiat ulterior celuilalt act, constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare
notarial este la fel, nefondată, motivul invocat este neîntemeiat, actul înregistrat în cartea funciara - extras de CF 25171 L. este un act valabil și își produce efectele valabile în prezenta revendicare imobiliară. Radierea înscrierii efectuate deja în baza actului notarial și înscrierea dreptului paratei nu poate avea loc întrucât nu sunt îndeplinite condițiile radierii și înscrierii în cartea funciara.
Reclamanta arată că pârâta menționează că "în fapt, terenul în litigiu a fost cumpărat de către subsemnata printr-un antecontract de vânzare - cumpărare";, ceea ce nu este adevărat. Actul prezentat nu este valabil, vânzătorul nu a semnat acel script, fapt ce rezultă din interogatoriul său, din dosarul nr._ al Judecătoriei Beclean.
Actul încheiat cu vânzătorul Lăcătuș, semnat și datat de ambele părți în fata notarului, este actul valabil care își produce efectele valabile ca un act încheiat în condițiile legii. Conform dispozițiilor art. 1235 din Codul civil, cauza există, este licită și morală.
Reclamanta arată că este de remarcat că această cerere este formulată de către pârâtă prin cerere introductivă în dosarul civil nr._ al Judecătoriei Beclean, cauză care, așa cum arată și pârâta este suspendată. Referirile la excepția de litispendență și art. 163 alin. 3 din codul de procedură civilă nu își au rostul în cererea reconvențională (ele trebuiau făcute de către ea, reclamanta).
Prin încheierea din data de_, instanța s-a pronunțat asupra excepției litispendenței invocată de reclamanta reconvențională, în sensul respingerii acesteia.
La termenul de judecată din data de_, instanța a pus în discuție împrejurarea că prin încheierea din data de_ pronunțată în dosarul nr.1064/2010 al Judecătoriei Beclean s-a disjuns petitul 2 din precizarea de acțiune, privind constatarea nulității absolute a contractului de vânzare cumpărare autentic din data de_ și s-a format dosar nou nr._, astfel că s-a admis excepția de litispendență invocată din oficiu dispunându-se reunirea prezentei cauze cu cauza ce formează obiectul dosar nou nr._ al Judecătoriei Beclean.
De asemenea, tot la termenul din data de_, instanța a disjuns petitului 1 din cererea reconvențională, privind constatarea validității antecontractului de vânzare cumpărare încheiat în august 2002 și pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic pentru acest antecontract, formarea unui dosar nou având obiectul menționat și ca părți pe reclamanta Ț. Ana și pârâții Lăcătuș V. și P. T. A., precum și reunirea cauzelor între dosarul nou format, disjuns din prezenta cauză și dosarul nr._ al Judecătoriei Beclean, având ca obiect constatarea validității antecontractului de vânzare cumpărare încheiat în august 2002 și pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic pentru acest antecontract, și părți pe reclamanta Ț. Ana și pârâții Lăcătuș V. și P. T. A. .
La același termen de judecată s-a respins cererea de conexare a prezentei cauze la dos._ al Judecătoriei Beclean, precum și cererea de suspendare a prezentei cauze până la soluționarea dos._ având ca obiect validare de contract, cereri formulate de către reclamanta reconvențională.
La termenul din data de_, reclamanta a depus înscrisul intitulat cerere reconvențională prin care solicită să se constate nulitatea absolută a antecontractului de vânzare cumpărare pretins încheiat în luna august 2002, înscris calificat de instanță ca fiind precizare de acțiune formulată după termenul legal prevăzut de art. 132 Cod procedură civilă, însă, la termenul de judecată din data de_, reclamanta
prezentă personal în fața instanței a declarat că înțelege să renunțe la acest capăt de cerere.
În probațiune a fost administrată proba cu înscrisuri, interogatoriul pârâtei Ț. Ana (fila 43) și al reclamantei P. T. A. (fila 93-94), proba testimonială, fiind audiați martorii Deac Ana (fila 41), Demeter Afrim (fila 52), propuși de reclamantă, și martorii Chira Gheorghe (fila 96-97), Pașca Emil Iosif (fila 173) și Toncean Sorin (fila 174), propuși de pârâta reclamantă reconvențională Ț. Ana și proba cu expertiza topografică judiciară efectuată în cauză de expert Talpoș M. (fila 75-92).
Părțile au depus la dosar concluzii scrise (f. 175-177 și 181-184) în cuprinsul cărora au dezvoltat susținerile depuse cu ocazia judecării pe fond a cauzei.
Analizând actele și lucrările dosarului, judecătoria a statuat că în aplicarea Legii 18/1991, pârâtului Lăcătuș I. V. i s-a reconstituit dreptul de proprietate asupra terenului în suprafață de 3 ha, în Ridul Candale, din care 2 ha în tarla 1/1 parcela 4 și 1 ha în tarla 81/1, parcela 3 conform TP nr. 44148/_, reconstituirea făcându-se prin validarea anexei 32 L., unde la poziția 134 este înscris pârâtul cu suprafața de 3 ha teren (fila 32 și 205).
Anterior eliberării titlului de proprietate, în luna august 2002 (nu s-a putut stabili data exactă), între pârâtul Lăcătuș I. V. și pârâta reclamantă reconvențională Ț. Ana s-a încheiat un contract intitulat de părți contract de vânzare cumpărare.
Față de împrejurarea că actul încheiat între părți în august 2002 este înscris sub semnătură privată, fiind astfel nul absolut pentru lipsa formei autentice ca și contract de vânzare cumpărare așa cum a fost intitulat de către părți, instanța a calificat actul ca fiind o promisiune bilaterală de vânzare cumpărare prin care pârâtul Lăcătuș I. V.
, în calitate de promitent vânzător, s-a obligat față pârâta Ț. Ana, în calitate de promitent cumpărător, să transfere în viitor dreptul de proprietate asupra suprafeței de 2 ha teren cu care este înscris în Anexa 32 L. la poziția 134, în schimbul sumei de
7.000.000 ROL din care s-a achitat avans suma de 2.000.000 ROL (fila 31).
Actul încheiat între părți nu este apt să transfere proprietatea asupra acestui teren, ci în baza antecontractului menționat pârâta Ț. Ana a dobândit doar un drept de creanță, corelativ obligației pe care pârâtul Lăcătuș I. V. și-a asumat-o, de a transmite proprietatea către pârâta Ț. Ana.
Prin urmare, chiar dacă s-ar aprecia validitatea convenției încheiate între părți (aspect ce se va cerceta în dosarul_ al Judecătoriei Beclean) și că s-a achitat integral prețul contractului, fapt contestat prin poziția exprimată de pârâtul Lăcătuș I.
V. (încheiere fila 99), s-a reținut că, la data promovării prezentei acțiuni, pârâta Ț. Ana, posesoarea terenului, nu are nici un act juridic care să genereze o prezumție de proprietate pentru terenul menționat, titlu care să fie comparat cu titlul reclamantei, neposesoare asupra terenului.
În schimb, reclamanta P. T. A., după ce în anul 2003 a cumpărat prin act autentic de la pârâtul Lăcătuș I. V. terenul în suprafață de 1 ha înscris în TP 44148/2003 tarla 81/1, parcela 3, în anul 2009 a încheiat cu acesta o promisiune bilaterală de vânzare cumpărare prin care pârâtul Lăcătuș V. s-a obligat să înstrăineze reclamantei și suprafața de 2 ha teren înscris în TP 44148/2003 tarla 81/1, parcela 4 ( 111-113), în cele din urmă titlul exhibat de reclamanta P. T. A. asupra terenului în suprafață de 2 ha ce face obiectul cauzei fiind contractul autentic nr. 57 din_, prin care la data de_ pârâtul Lăcătuș V. a vândut
cumpărătoarei P. T. A. dreptul de proprietate asupra imobilului teren înscris în
C.f. 25171 L. sub nr. A1, cu nr. cadastral 25171, având categoria de folosință fânaț, în suprafață de 20.000 mp, imobil teren dobândit cu titlu de reconstituire prin lege, conform TP nr.44148/_ (fila 115-116). La data de_, reclamanta și-a înscris în c.f. 25171 L. dreptul de proprietate asupra terenului cumpărat prin actul notarial nr. 57/_ .
În cauză a fost efectuată o expertiză topografică judiciară, fiind identificat terenul în litigiu în extravilanul localității L., în ridul Candale, cu date cadastrale în parcela 4 tarla 1/1 înscrisă în TP nr. 44148/_ eliberat în favoarea lui Lăcătuș
V. . Cu date de CF, terenul a fost identificat în c.f. 588 L., unde, la data de _
, a fost înscris dreptul de proprietate dobândit prin actul notarial nr. 57/_ în favoarea reclamantei P. T. A. . Categoria de folosință a terenului este arabil, fiind efectuată la data măsurătorilor arătura de toamnă de către posesoarea faptică, pârâta Ț. Ana.
Din declarațiile martorilor Chira Gheorghe ( fila 96-97), Pașca Emil Iosif ( fila
173) și Toncean Sorin (fila 174), s-a reținut, în ceea ce privește posesia exercitată asupra acestui teren, că încă din anul 2002 pârâta Ț. Ana a intrat în posesia terenului în suprafață de 2 ha teren, situat în ridul Candale, pe care îl folosește și în prezent, cultivând suprafața respectivă.
Din declarațiile martorilor Deac Ana (fila 41-42) și Demeter Afrim (fila 52), coroborat cu înscrisul de la fila 103, intitulat contract de închiriere, s-a reținut că în anul 2010, după ce a cumpărat terenul în suprafață de 2 ha de la pârâtul Lăcătuș V., reclamanta prin mandatar P. Teodor a încheiat un contract de închiriere cu privire la folosința acestui teren cu numitul Deac Marcel Iosif și, în baza acestui contract, în anul 2010, terenul menționat a fost folosit în arendă de către numitul Deac Marcel Iosif. Ulterior, în anul 2011, pârâta Ț. Ana a intrat din nou pe teren, l-a semănat și recoltat atât în anul 2011, cât și în anul 2012.
Față de starea de fapt mai sus reținută s-a observat că deși folosește terenul din anul 2002, pârâta Ț. Ana nu a solicitat obligarea promitentului vânzător Lăcătuș
V. să încheie contract autentic de vânzare cumpărare asupra acestui teren decât în anul 2010, după ce terenul a fost legal înstrăinat altei persoane.
Astfel că, la data la care pârâta Ț. Ana a promovat acțiunea privind validarea antecontractului său din august 2002 și pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de antecontract, cauză ce face obiectul dosarului_ al Judecătoriei Beclean, respectiv la data de_ (fila 35), terenul în suprafață de 2 ha ce face obiectul cauzei nu se mai afla în patrimoniul promitentului vânzător Lăcătuș I. V., acesta fiind legal transferat în patrimoniul cumpărătoarei P. T. A., care pentru publicitate și-a înscris dreptul de proprietate în c.f..
Prin urmare, ne aflăm eventual (în cazul în care antecontractul din august 2002 este valabil încheiat) în situația în care promitentul vânzător nu și-a respectat obligația asumată printr-un antecontract și a vândut lucrul unei terțe persoane, situație în care vânzarea lucrului către o terța persoană rămâne valabilă, iar promitentul vânzător poate fi obligat la daune interese compensatorii către promitentul cumpărător.
În ce privește cauza ilicită a contractului de vânzare cumpărare în forma autentică, invocată de către pârâta reclamantă reconvențională, acesta nu a fost
dovedită, nefiind incidente așa cum greșit s-a afirmat încălcarea dispozițiilor art.25 din DL 115/1938, care se referă la prestație tabulară.
Chiar dacă s-ar reține că reclamanta a cunoscut împrejurarea că terenul pe care l-a cumpărat a fost folosit anterior de către pârâta Ț. Ana, care l-a deținut în baza unei promisiuni de vânzare cumpărare din partea proprietarului necontestat Lăcătuș
V., fapt care nu a fost dovedit fără echivoc cu declarațiile martorilor propuși de către reclamanta reconvențională, s-a apreciat că nu ne aflăm în sfera cauzei ilicite, aceasta presupunând că scopul mediat al contractului să vizeze eludarea dispozițiilor legale, ceea ce nu este cazul în speță.
Este adevărat că din actele dosarului rezultă că data la care reclamanta a obținut titlul (2010) este ulterioară datei la care pârâta Ț. Ana a intrat în posesia terenului (2002), însă în contextul în care numai reclamanta și-a dovedit dreptul de proprietate asupra terenului, iar pârâta nu a reușit să probeze că posesia sa este de bună-credință și în concordanță cu un titlu de proprietate, având în vedere și valoarea probantă a înscrierii dreptului de proprietate în cf așa cum rezultă din dispozițiile art. 30 din Legea nr. 7/1996 (forma în vigoare la data înscrierii în c.f.), respectiv "Dacă în cartea funciară s-a înscris un drept real, în condițiile prezentei legi, în folosul unei persoane, se prezumă că dreptul există în folosul ei, dacă a fost dobândit sau constituit cu bună- credință, cât timp nu se dovedește contrariul"; instanța, în considerarea dispozițiilor 563 Cod civil, a admis acțiunea în revendicare formulată de către reclamantă ca fiind întemeiată.
avut în vedere în acest sens că acțiunea în revendicare este o acțiune reală, petitorie, prin care proprietarul neposesor pretinde restituirea lucrului de la posesorul neproprietar, în cauză fiind stabilită fără dubiu, pe de o parte, existența dreptului de proprietate al reclamantei asupra terenului în suprafață de 2 ha dobândit prin act autentic de la persoana căruia i s-a reconstituit dreptul de proprietate în baza legii, drept de proprietate înscris în cartea funciară, și, pe de altă parte, refuzul pârâtei de a restituii posesia acestui teren pe care îl folosește fără drept.
Pentru considerentele expuse s-a respins cererea reconvențională în ce privește constatarea nulității absolute a contractului de vânzare cumpărare autentic încheiat la data de_, între pârâtul Lăcătuș V. și pârâta reconvențională P. T. A., și, consecutiv, capătul de cerere privind radierea din c.f. a înscrierii dreptului de proprietate al pârâtei P. T. A., având în vedere că nu sunt incidente nici unul din cazurile prevăzute de art. 34 din Legea 7/1996.
Față de dispozițiile art. 246 Cod procedură civilă s-a luat act că reclamanta a renunțat la capătul de cerere privind constatarea nulității absolute a antecontractului de vânzare cumpărare încheiat în luna august 2002 între pârâtul Lăcătuș I. V. și reclamanta Ț. Ana.
Văzând și dispozițiile art. 274 Cod procedură civilă, față de soluția adoptată, de admitere a cererii principale privind acțiunea în revendicare și respingere a cererii reconvenționale, pârâta Ț. Ana a fost obligată la plata cheltuielilor de judecată în sumă de 3163 lei, din care suma de 474 lei reprezintă taxă de timbru, 1189 lei contravaloare expertiză topografică și suma de 1500 lei, reprezentând onorariu avocat, justificate cu actele depuse la dosar.
Împotriva sentinței expuse a declarat recurs, în termen legal, pârâta Ț. Ana, prin care a solicitat admiterea acestuia, în principal modificarea hotărârii în sensul respingerii cererii principale și admiterii cererii reconvenționale astfel cum a fost
formulată, iar în subsidiar casarea sentinței cu trimitere la instanța de fond pentru rejudecare, pentru motivele ce urmează.
Se impune de la început precizarea că prezentul recurs vizează nu numai sentința instanței de fond, ci și încheierile de ședință, fiind de principiu că recursul este îndreptat și împotriva încheierilor de ședință care nu pot fi atacate separat.
În speță, atacarea acestor încheieri de ședință și, în mod special, a celor pronunțate în data de 15 iunie 2012 și 3 septembrie 2012 este imperios necesară întrucât nelegalitatea sentinței recurate este consecința firească a modului în care prin aceste încheieri au fost soluționate excepțiile ridicate de recurentă.
În adevăr, prin încheierea de ședință din 15 iunie 2012 a fost respinsă în mod greșit excepția de litispendență, încălcându-se prevederile art. 163 Cod procedură civilă, ce erau pe deplin aplicabile în speță. Conștientă de nelegalitatea soluției, la termenul următor din 7 septembrie 2012, instanța de fond a revenit și a admis excepția de litispendență dar, pentru a-și justifica revenirea, a creat în mod artificial un nou dosar (_ ), disjuns din dosarul_ .
Cu alte cuvinte a respins inițial excepția de litispendență între actualul dosar și dosarul_, pentru a o admite ulterior între actualul dosar și dosarul_ .
Ulterior, cererea de conexare a actualului dosar cu dosarul nr._ a fost respinsă, tot așa cum cererea de suspendare a dosarului_ până la soluționarea prealabilă a dosarului nr._ a fost și ea respinsă.
În esență prin încheierile de ședință criticate, instanța de fond a refuzat să soluționeze concomitent dosarele_ și_, deși erau pe deplin întrunite cerințele art. 164 Cod procedură civilă potrivit cărora, pentru asigurarea unei bune judecăți, este posibilă conexarea mai multor procese în care sunt aceleași părți și a căror obiect și cauză au între ele o strânsă legătură. Consecința directă a acestui mod de soluționare a excepțiilor ridicate este tocmai soluția nelegală adoptată de prima instanță prin sentința recurată. În adevăr, pentru pronunțarea unei hotărâri temeinice și legale era și este necesară soluționarea concomitentă a dosarelor nr._ și _
. Pe acest temei a formulat cererea subsidiară de casare a sentinței cu trimitere spre rejudecare la instanța de fond.
Soluționarea concomitentă a celor două dosare se impune întrucât între ele există o foarte strânsă legătură.
În actualul dosar (_ ), reclamanta P. T. A. revendică imobilul înscris în CF 25171 L. top 25471 (identic cu cel înscris în titlul de proprietate nr. 44148/2003 tarla 81/1 parcela 4), susținând că l-a cumpărat de la pârâtul Lăcătuș V. prin contractul autentificat sub nr. 57/12 februarie 2010. Pentru paralizarea acestei acțiuni, recurenta a arătat că acest teren a fost cumpărat de ea de la același vânzător, Lăcătuș V., încă din august 2002, motiv pentru care, cu doi ani înaintea promovării acțiunii în revendicare de către reclamantă, a introdus acțiunea în prestație tabulară ce formează obiectul dosarului nr._ . Apărarea sa se întemeia în drept pe dispozițiile art. 22, 24 și 25 din Legea nr. 115/1938, dispoziții pe deplin aplicabile în speță.
Așa fiind este mai mult decât evident că cele două acțiuni, cele două dosare nu pot fi soluționate decât împreună, dată fiind strânsa legătură dintre ele. Dacă s-ar fi procedat așa, soluția legală era diametral opusă întrucât constatarea întrunirii celor trei condiții prevăzute de art. 25 din Legea nr. 115/1938 ar fi condus la respingerea acțiunii în revendicare.
În adevăr, așa cum rezultă din probatoriul testimonial administrat în cauză, pârâtul Lăcătuș V. i-a vândut terenul în litigiu în luna august 2002, printr-un contract de vânzare - cumpărare sub semnătură privată. Recurenta a intrat în posesia terenului cumpărat, pe care îl folosește până în prezent.
De totală rea-credință, pârâtul vinde acest teren, pentru a doua oară, reclamantei P. T. A. prin contractul autentic nr. 57/12 februarie 2010. Aceasta își înscrie dreptul în cartea funciară și promovează acțiunea în revendicare.
În situația dată, această acțiune în revendicare poate fi paralizată prin introducerea unei acțiuni în prestație tabulară întemeiată pe prevederile art. 25 din Legea nr. 115/1938, conform cărora "acțiunea prevăzută în art. 24 se va putea îndrepta și împotriva terțului dobânditor înscris în cartea funciară, însă numai dacă sunt întrunite și următoarele cerințe";.
Cu alte cuvinte, dacă cele două acțiuni (_ și_ ) s-ar fi judecat împreună ca urmare a conexării dosarelor, soluția legală ar fi condus la respingerea acțiunii în revendicare ca efect al admiterii acțiunii în prestație tabulară admisibilă și împotriva terțului dobânditor (reclamanta P. T. A. ).
Evident, sub condiția îndeplinirii celor trei condiții de admisibilitate prevăzute de art. 25 din Legea 115/1938:
Cel ce cere prestațiunea tabulară să fi fost în posesiune la data când a contractata terțul dobânditor.
În speță, promisiunea bilaterală de vânzare - cumpărare a fost încheiată cu reclamanta la data de_, iar contractul de vânzare - cumpărare a fost încheiat în 12 februarie 2010. La oricare dintre aceste date recurenta se afla în posesia terenului, fapt dovedit fără dubiu de întreg probatoriul testimonial administrat în cauză, posesie justificată prin simpla împrejurare că pârâta a cumpărat terenul în litigiu în august 2002.
Actul juridic în temeiul căruia se cere prestația tabulară să fie anterior aceluia în temeiul căruia terțul dobânditor a fost înscris.
Din înscrisurile existente la dosar reiese în mod cert că recurenta a încheiat antecontractul de vânzare - cumpărare în august 2002, iar reclamanta a încheiat actul în baza căruia a fost înscrisă în cartea funciară la data de 12 februarie 2010.
Terțul dobânditor să fi dobândit cu titlu gratuit sau să fi fost de rea- credință.
Părțile din proces sunt consăteni, locuitori ai aceleiași localități, localitate în care este de notorietate publică împrejurarea că recurenta a cumpărat acest teren, pe care îl folosește de la data cumpărării și până în prezent - împrejurare probată în mod indubitabil cu depozițiile martorilor Pașca Iosif (vecinul terenului), Chira Gheorghe și Toncean Sorin - ultimul fiind cel care a lucrat terenul din anul 2005, precum și ale martorilor audiați în dosarul 1064/2010, suspendat, pe care le-a depus, de asemenea, în copie la prezenta cauză.
Aceste depoziții de martor nu pot fi infirmate de declarațiile mincinoase ale martorilor Deac Ana și tatăl său Demeter Afrim, persoane cu care este în stare de dușmănie din cauza unui proces penal.
Reaua credință a reclamantei este reală și explicată fără echivoc de martorul Chira Gheorghe (și Ginerete Radu în dosarul 1064/2010); această explicație se
coroborează cu prezumția care se naște în urma analizării interogatoriului luat reclamantei, cu proba cu înscrisuri și cea testimonială în ansamblul ei, prezumția fiind aceeași, respectiv că, la momentul contractării, reclamanta știa că terenului îi aparținea (fiind cumpărat) lui Ț. Ana.
Astfel, prin răspunsul de la întrebările 3 și 6 din interogatoriu, reclamanta recunoaște că nu a cunoscut starea de fapt cu privire la acest imobil, cu toate că în cele două înscrisuri autentice se menționează că reclamanta a luat cunoștință de situația de fapt a imobilului. O persoană de bună-credință nu ar lăsa să se strecoare nicio suspiciune în momentul în care încheie un astfel de contract, însă tocmai de aceea consideră că reclamanta este o persoană de rea-credință. Declarând în mod expres în anii 2009 (promisiune bilaterală de vânzare - cumpărare), respectiv 2010 (contract autentic de vânzare - cumpărare) că are cunoștință despre situația de fapt și de drept a imobilului cumpărat, nu poate pretinde astăzi că este cumpărătoare de bună-credință a unui imobil despre care știa că este vândut recurentei încă din 2002, an de la care îl folosește în mod continuu și neîntrerupt.
Reclamanta nu "s-a arătat"; pe la terenul în litigiu deloc tocmai pentru a nu-și da în vileag intențiile pe care le-a materializat prin cumpărarea terenului pârâtei. Ea nici nu cunoaște terenul în litigiu (răspunsul de la întrebarea nr. 1 din interogatoriul luat reclamantei) și minte când afirmă că l-a preluat în posesie (la întrebarea 7 spune un anumit moment - după încheierea contractului, în timp ce în cele două înscrisuri autentice arată un alt moment - înainte de încheierea contractului). De asemenea, reclamanta afirmă că în anul 2010 terenul nu era lucrat, în condițiile în care a reieșit din probatoriul testimonial că acest teren a fost lucrat în permanență, astfel că nu putea arăta ca un teren viran. Un cumpărător de bună-credință observă cu atenție bunul pe care-l cumpără. Iată de ce, acționând în clandestinitate, consideră din nou că reclamanta a dovedit încă o dată că este un cumpărător de rea-credință.
Reclamanta este fiica martorului semnatar al contractului sub semnătură privată încheiat de pârâta Ț. Ana, respectiv numitul P. Teodor. Este imposibil de crezut că aceasta nu a cunoscut de la tatăl ei că acest teren a fost cumpărat anterior, prin act sub semnătură privată, de către pârâta Ț. Ana. Date fiind gradul de rudenie și relațiile bune dintre reclamantă și tatăl acesteia, P. Teodor, concluzia care reiese este evidentă, nefiind necesar a fi dovedită în vreun alt fel. Deci încă o dată, reclamanta a demonstrat că este o cumpărătoare de rea-credință.
De altfel, din ansamblul notelor și lucrărilor dosarului rezultă înțelegerea frauduloasă dintre Lăcătuș V. și P. T. A. . Profitând de faptul că recurenta a neglijat să întocmească formele de întabulare, că terenul figura în titlul de proprietate pe numele vânzătorului lăcătuș V., cei doi au convenit, cu evidentă rea-credință, să încheie actul autentic de vânzare - cumpărare și promisiunea bilaterală în ideea ca vânzătorul să mai primească un preț, iar cumpărătoare să obțină terenul la un preț subevaluat.
Că este așa o demonstrează și poziția pârâtului vânzător Lăcătuș V. în acest proces. Prin cererea reconvențională depusă în dosarul_, precum și prin notele scrise depuse în dosarul_, pârâtul contestă că a vândut terenul recurentei, contestă că a semnat înscrisul sub semnătură privată încheiat în august 2002. Afirmațiile sale a fost însă infirmate (pe lângă probatoriul testimonial) de expertiza grafologică efectuată în cauză. Raportul de constatare nr. 1. din 13 martie 2012 concluzionează în mod expres că "semnătura olografă depusă la rubrica
<vânzător> pe documentul intitulat <contract de vânzare - cumpărare> încheiat între Lăcătuș V. și Ț. Ana, datat cu <august 2002> a fost executată de către numitul Lăcătuș V. ";.
În susținerea aceleiași poziții, pârâtul Lăcătuș V. invocă fel de fel de motive la fel de șubrede, dar nu explică de ce terenul a ieșit din posesia sa, de ce impozitele și taxele aferente au fost achitate de recurentă, de ce ea a încasat subvențiile de la APIA.
Se învederează confuzia și caracterul nejuridic al argumentelor invocate de prima instanță în sprijinul înlăturării aplicării prevederilor art. 25 din Legea 115/1938 (pag. 7 din considerentele sentinței). Astfel, instanța de fond adoptă o motivare confuză în care cerințele de admisibilitate ale acțiunii în prestație tabulară reglementate în textul de lege menționat ar depinde de existența unei cauze licite a convenției de înstrăinare.
Așa cum a invocat la fond - și ulterior a și dovedit - consideră că cauza nu este una licită întrucât încalcă dispozițiile legale menționate, precum și bunele moravuri sau regulile de conviețuire socială, iar definiția cauzei ilicite tocmai aceasta este - încălcarea legilor, a bunelor moravuri sau a regulilor de conviețuire socială.
Având în vedere că terenul a fost cumpărat de către recurentă cu cca. 7-8 ani înainte de a-l cumpăra și reclamanta, având în vedere că bunul nu s-a predat reclamantei tocmai pentru că nu se mai afla în proprietatea lui Lăcătuș V., iar din cele arătate mai sus a făcut dovada că reclamanta nu a preluat terenul și că nici măcar nu l-a văzut vreodată, consideră că contractele încheiate de către reclamantă sunt și fără obiect, tot în sensul dispozițiilor art. 948 cod civil vechi.
Este cel puțin incorectă susținerea instanței de fond cu privire la antecontractul de vânzare - cumpărare din august 2002 încheiat între recurentă și pârâtul Lăcătuș V. (pag. 5-6 și prima jumătate a paginii 7 din hotărâre). Atâta vreme cât a respins conexarea celor două dosare menționate mai sus, în condițiile în care dosarul_ are ca obiect tocmai validarea acestui contract în temeiul art. 22, 24 și 25 din DL 115/1938, nu este deloc corect să critici un antecontract care, prin voința exclusivă a instanței de fond, nu face obiectul prezentei cauze. Instanța de fond trebuia să accepte conexarea celor două dosare și doar atunci se putea analiza problema validității acestui antecontract.
Nu poate accepta concluzia instanței de fond în sensul că la data promovării de către reclamantă a prezentei acțiuni, recurenta în calitate de posesoare a terenului nu are "nici un act de proprietate care să genereze o prezumție de proprietate pentru terenul menționat";, în condițiile în care, cu bună știință, i-a fost îngrădit dreptul la apărare atunci când a respins conexarea dosarului_, prin care solicita tocmai validarea antecontractului din august 2002 și întabularea. Este ca și cum instanța de fond și-ar invoca propria turpitudine.
În mod absolut de neînțeles, instanța de fond reține că reclamanta a exercitat atributul posesiei asupra terenului în litigiu, prin intermediul lui Deac Marcel Iosif, care, în anul 2010, a folosit acest teren în arendă (ultimul alineat fila 6 din hotărâre).
Este de neînțeles întrucât din întreg probatoriu testimonial coroborat cu celelalte probe administrate nu s-a putut trage o astfel de concluzie întrucât:
Martorul Pașca Iosif este vecin cu acest teren și arată cu certitudine că doar recurenta l-a lucrat din 2002 și până în prezent. Aceeași împrejurare este confirmată de martorii Chira Gheorghe și Toncean Sorin, acesta din urmă fiind cel care a lucrat
terenul din 2005 și până în prezent. Aceeași martori afirmă că nu i-au văzut niciodată pe reclamantă, pe tatăl acesteia sau pe soții Deac să lucreze terenul în litigiu.
Pe de altă parte, în ceea ce privește ceilalți doi martori, numita Deac Anița și tatăl său Demeter Afrim, consideră că declarațiile acestora nu sunt obiective, în primul rând datorită faptului că între recurentă și familia acestor martori există o stare de dușmănie, confirmată prin însăși existența unui proces penal (dovada există la dosarul cauzei). În al doilea rând, martorul Demeter Afrim este în eroare cu terenul în litigiu (se referă la un alt teren situat în vecinătate) întrucât afirmă că anterior anului 2010, cu 2-3 ani înainte, terenul a fost folosit tot de P. T. . Această afirmație nu este reală în ceea ce privește terenul în litigiu, fapt confirmat de însăși reclamanta prin răspunsul de la interogatoriu (întrebarea 2 - nu știe cine a folosit terenul din 2002 până în 2010). Ca atare, mărturia acestuia nu poate fi considerată o probă concludentă în cauză.
De aceea, raportat la insuficiențele mărturiilor depuse de Deac Anița și Demeter Afrim (pentru care s-au și formulat plângeri penale pentru mărturie mincinoasă), raportat la împrejurarea că mărturiile lui Chira Gheorghe, Pașca Iosif și Toncean Sorin nu au ridicat nici un fel de suspiciune privind obiectivitatea lor, precum și raportat la împrejurarea că și numeric cele care confirmă susținerile pârâtei sunt mai multe (3 față de 2), consideră că a reieșit că recurenta a cumpărat acest teren de la pârâtul Lăcătuș V. și l-a folosit începând cu anul 2002 și până în prezent, în mod continuu, neîntrerupt.
De unde a tras instanța de fond o altă concluzie este inexplicabil.
Toate aceste considerente demonstrează caracterul nelegal și netemeinic al hotărârii recurate, impunând modificarea ei sau casarea cu trimitere spre rejudecare la Judecătoria Beclean în vederea conexării celor două dosare, administrării tuturor probelor pertinente și utile în vederea corectei soluționări a cauzei, cu respectarea prevederilor legale aplicabile.
Cu ocazia rejudecării cauzei, instanța de control va trebui să observe că prevederile art. 563 Cod civil, în baza căreia a fost admisă acțiunea, nu sunt aplicabile în conformitate cu prevederile art. 5 alin. 1 din Legea 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil.
Va trebui să aibă în vedere și faptul că art. 30 din Legea nr. 7/1996 este inaplicabil atâta timp cât această lege nu a intrat în vigoare și nu poate fi aplicată în județul Bistrița-Năsăud, așa cum reiese din adresa nr. 144/10 iunie 2011 a Oficiului de cadastru și Publicitate Imobiliară și cum a statuat Înalta Curte de Casație și Justiție prin decizia XXI din 12 decembrie 2005 (MO Partea I nr. 225/13 martie 2006).
Prin scriptul de la filele 9-12 s-au formulat de asemenea critici îndreptate împotriva sentinței recurate, cu un conținut, în esență, identic cu cele mai înainte menționate.
Reclamanta intimată s-a opus admiterii recursului prin întâmpinarea de la filele 19-20, ridicând apărările ce succed.
Criticile aduse în cele două variante scrise de recurs sunt neîntemeiate.
Astfel, se susține că pârâta are un antecontract de vânzare - cumpărare neperfectat legal, încheiat în august 2002.
Acest înscris nu este un înscris valabil, motivat de faptul că: 1) este infirmat de către vânzător, care spune clar prin întâmpinare și interogatoriu că "el nu a vândut pârâtei Ț. Ana terenul proprietatea sa, ci doar l-a arendat";.
și 2) Înscrisul a fost expertizat grafologic și concluzia a fost că el este semnat de către vânzător cu condiția ca înscrisul expertizat să existe în original. Expertizarea s-a făcut la o copie xerox, în dosarul cauzei nu există actul în original (nici în dosarul_ al Judecătoriei Beclean) - a se vedea concluzia expertizei grafologice în totalitate nu trunchiată, după placul pârâtei reprezentate.
Acțiunea în revendicare formulată de către reclamantă este întemeiată (acesta este obiectul procesului de față), și, ca atare, în mod corect ea a fost admisă de către instanța de judecată. Probele administrate: înscrisuri, în special estras de CF 25171 L.
, martorii Deac Ana (și declarația autentificată a soțului Deac Marcel Iosif), Demeter Afrim și expertiza tehnică topografică efectuată în cauză de expert Talpoș M. (a se vedea concluziile scrise de aici) sunt dovezi pertinente ale acesteia.
Cât privește cererea reconvențională formulată de către pârâta Ț. Ana, de constatare a nulității absolute a unui înscris autentificat, în mod corect instanța de judecată a respins-o întrucât motivul invocat "cauza ilicită"; nu există în cauză (și radierea înscrierii în c.f.).
Cauza ilicită presupune "încălcarea legilor";, nu este cazul în speță, ba dimpotrivă s-au respectat prevederile în domeniu. Nu există nici o "încălcare a bunelor moravuri sau a regulilor de conviețuire socială";. Potrivit art. 1244 din Codul civil nou "convențiile trebuie încheiate în formă autentică"; … iar scopul pentru care s-a cumpărat acest teren a fost realizat, adică prin contract de închiriere. Terenul a fost cultivat, recoltat potrivit destinației sale (a se vedea declarațiile martorilor Deac Ana și Demeter Afrim).
Martorii propuși de către pârâtă, adică Chira Gheorghe, Pașca Emil Iosif și Toncean Sorin (de care se prevalează pârâta în recursul scris) nu aveau ce căuta în această cauză întrucât proba cu martori este interzisă, însă instanța de judecată a admis-o fără nici un motiv (a se vedea încheierea de ședință în acest sens). Opoziția reclamantei la admiterea acestei probe a fost înlăturată fără motiv, iar proba cu martorii indicați admisă.
Astfel, susținerile că s-a încălcat dreptul la apărare sunt lipsite de sens. Instanța de judecată a procedat corect față de cererea reconvențională a pârâtei și a soluționat cauza în mod corect având în vedere prevederile art. 563 și 565 din Codul civil nou (art. 480 Cod civil vechi).
Cât privește proba solicitată cu martori, la fel se opune, întrucât proba este neconcludentă față de obiectul cererilor, în revendicare și nulitate absolută cu contract de vânzare - cumpărare autentificat, cu aplicarea prevederilor art. 492 Cod procedură civilă nou, art. 305 Cod procedură civilă vechi. La fel, nu este relevantă nici acvirarea dosarului civil nr._, care este suspendat până la pronunțarea unei sentințe irevocabile în dosarul de față, probă care solicită să se respingă.
Recursul este fondat în forma subsidiarului său.
Decretul-lege 115/1938, prin articolul 25, tinde la apărarea drepturilor primului cumpărător păgubit prin activitatea frauduloasă a vânzătorului, care înstrăinează a doua oară imobilul și, profitându-se de faptul că primul cumpărător nu și-a întabulat imediat dreptul de proprietate în evidențele de publicitate imobiliară, se obține întabularea în favoarea celui de-al doilea cumpărător.
Pentru ca primul cumpărător să-și poată valida dreptul se cere să fie întrunite cumulativ cele trei condiții ale articolului 25, enumerate fidel prin cererea de recurs.
Acesta este demersul judiciar întreprins de recurentă prin acțiunea introductivă completată și precizată ce face obiectul dosarului cu nr._ aflat pe rolul aceleiași judecătorii (f. 29-30, 33-36).
Întemeierea cererii de chemare în judecată pe acest text legal s-a justificat corect prin prezentarea Deciziei în interesul legii cu nr. XXI/12 decembrie 2005 a Înaltei Curți de Casație și Justiție, cu privire la aplicarea unor dispoziții ale Legii cadastrului și publicității imobiliare nr. 7/1996 (53-56), din moment ce în cauză nu s-a susținut și nu s-a dovedit că s-au finalizat lucrările cadastrale pentru întreg teritoriul administrativ al localității pe care se găsește terenul disputat.
Intimata P. T. A. urmărește să paralizeze dreptul ce se valorifică în procesul de mai sus prin formularea unei acțiuni în revendicare în dosarul prezent, cu nr._, ca proprietar întabulat în cartea funciară, neposesor, împotriva recurentei Ț. Ana, posesor neproprietar.
Dispozițiile luate de prima instanță prin încheierile date la termenele de judecată din 15 iunie 2012 (f. 46) și 7 septembrie 2012 (f. 62), de judecare separată a celor două litigii, respingând excepția de conexitate ridicată de recurentă, sunt considerate de tribunal ca fiind greșite. Văzând că pretențiile fiecărei părți sunt în legătură cu același teren, cumpărat succesiv de la același vânzător, sub semnătură privată și, respectiv, în formă autentică (f. 31, 112-115, 32, 79-92) nu se poate susține fără greșeală că între cele două procese nu există o strânsă legătură. Mai mult decât atât, judecătoria trebuia să observe că numai prin rezolvarea unitară a dosarelor putea să statueze în final care dintre cumpărători a dobândit valabil dreptul de proprietate, context care impunea cu necesitate ca prioritar să se verifice dacă sunt întrunite sau nu cerințele articolului 25 din decretul menționat și numai în funcție de rezultatul obținut putea să statueze legal asupra acțiunii în revendicare. Regulile articolului 25 imprimă celor două cereri de chemare în judecată o adevărată interdependență a cărei negare a condus instanța de fond la argumentarea eronată referitoare la lipsa unui drept real în patrimoniul recurentei, ce poate fi opus părții care cere să i se predea imobilul.
Prin nesocotirea normei legale este evident că motivarea admiterii revendicării nu putea fi alta, din moment ce nefondat nu a judecat procesele împreună, cu verificarea în ordine a condițiilor stipulate de articolul evocat. Numai așa se puteau compara în cele din urmă drepturile susținute de fiecare parte, existența reală a unuia excluzându-l pe celălalt.
Verificarea doar pe cale incidentală a antecontractului de vânzare cumpărare în cadrul dosarului de revendicare nu poate fi admisă din moment ce perfectarea lui se urmărește printr-o acțiune principală, lăsată în nelucrare până când sentința recurată va deveni irevocabilă.
Cum bine remarcă recursul, instanța ce va judeca dosarul_ fie va considera că soluția este impusă de sentința acum recurată, caz în care va rămâne fără obiect acțiunea în prestație tabulară formulată împotriva terțului achizitor, fie va păși la abordarea fondului acesteia și, în situația în care va ajunge la concluzia temeiniciei ei, va consfinți dreptul real al recurentei, existând două hotărâri care statuează contradictoriu asupra proprietarului terenului, ipoteze care trebuie prevenite, astfel că
se va admite recursul, se va casa sentința și se va trimite cauza spre rejudecare la aceeași instanță de fond.
Instanța de trimitere va proceda la reunirea celor două dosare și va cerceta speța devenită unică după prescripțiile legale evocate. În același timp, va examina motivele prezentului recurs vizând fondul raporturilor dintre părți, pe care tribunalul nu le va mai supune dezbaterii față de soluția dată căii de atac, și va putea să completeze probatoriul deja administrat cu orice alte dovezi utile pentru o dezlegare legală și temeinică a raporturilor dintre părți.
PENTRU ACESTE MOTIVE ÎN NUMELE LEGII DECIDE
Admite recursul declarat de pârâta Ț. Ana, domiciliată în L., nr. 563, jud. Bistrița-Năsăud, împotriva încheierilor din data de 15 iunie 2012, 7 septembrie 2012 și a sentinței civile nr. 178/2013 pronunțată de Judecătoria Beclean în dosar nr._, pe care le casează și trimite cauza spre rejudecare la aceeași instanță de fond.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din data de 27 iunie 2013.
PREȘEDINTE, | JUDECĂTORI, | GREFIER, | |||
I. C. S. | I. | - N. | C. M. | D. |
Red. I.C. - _
Dact. C.S. - 2 ex. /_ Jud. fond C. S.O.
| ← Încheierea civilă nr. 171/2013. Revendicare imobiliară | Decizia civilă nr. 3992/2013. Revendicare imobiliară → |
|---|
