Decizia civilă nr. 3264/2013. Anulare act
| Comentarii |
|
R O M Â N I A CURTEA DE APEL CLUJ
SECȚIA I CIVILĂ
DOSAR NR._ *
DECIZIA CIVILĂ NR. 3264/R/2013
Ședința publică din 27 iunie 2013 Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: ANA I. JUDECĂTOR: A. C. JUDECĂTOR: A. A. C.
GREFIER: C. B.
S-a luat în examinare recursul declarat de pârâții | C. | A., C. | |
M. | L., precum și recursul declarat de pârâții C. | LOCAL AL M. |
C. -N. ȘI S. ROMÂN PRIN C. LOCAL C. -N., împotriva deciziei civile nr. 430 din 28 septembrie 2012 a T. ului C., pronunțată în dosarul nr._ *, privind și pe intimații C. G. ȘI C. K., având ca obiect anulare act.
La apelul nominal făcut în cauză, se prezintă reprezentanta pârâților recurenți C. A. și C. M. L., avocat O. Ștefania S., cu
împuternicire avocațială la dosar, reprezentanta reclamanților intimați C.
G. și C. K., avocat A. Gyorgyy Jakab, în substituirea avocatei
M. I. Pasalega, cu împuternicire avocațială și delegație de substituire la dosar, lipsă fiind celelalte părți.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, după care, reprezentanta pârâților recurenți depune la dosar o copie de pe certificatul eliberat de către Î. Curtea de C. și Justiție prin care se arată că pe rolul instanței se află înregistrat dosarul nr._, având ca obiect cerere de strămutare, cu termen de judecată la data de 27 iunie 2013. Solicită acordarea unui nou termen de judecată pentru soluționarea cererii de strămutare.
Reprezentanta reclamanților intimați solicită respingerea cererii de amânare a cauzei.
Curtea, în urma deliberării, având în vedere că nu s-a dispus suspendarea soluționării recursului, respinge cererea de amânare a cauzei formulată de reprezentanta pârâților recurenți.
Reprezentanta pârâților recurenți solicită amânarea pronunțării în vederea depunerii de concluzii scrise raportat și la întâmpinarea depusă de reclamanții intimați.
Reprezentanta reclamanților intimați solicită respingerea cererii de amânare a pronunțării, menționând că nu a depus la dosar întâmpinare având în vedere că nu s-au invocat aspecte noi.
Curtea, în urma deliberării, respinge cererea de amânare a pronunțării, având în vedere că unul dintre membrii completului de judecată intră în concediu de odihnă, iar instanța este lămurită asupra prezentei cauze, iar față de vechimea dosarului și față de faptul că, prin întâmpinarea depusă nu se invocă motive noi.
Nemaifiind cereri sau excepții de invocat, Curtea declară închisă faza cercetării judecătorești și acordă cuvântul în susținerea recursului și pune în discuția reprezentantei pârâților recurenți ca în concluzii să se refere și la faptul dacă, în temeiul art. 315 C.proc. civ., mai poate invocat aspectele care au fost soluționate irevocabil prin decizia de casare pronunțată de curtea de apel în primul ciclu procesual.
Reprezentanta pârâților recurenți arată că aceste motive nu au fost invocate în ideea de a se constata valabilitatea titlului, ci a fost unul dintre motivele invocate pentru a combate motivarea instanței de apel.
Reprezentanta pârâților recurenți solicită admiterea recursului formulat, modificarea în tot a deciziei atacate, în sensul admiterii apelului, cu consecința modificării în tot a sentinței instanței de fond prin respingerea acțiunii formulate, fără cheltuieli de judecată.
Susține că hotărârea atacată este nelegală, în primul rând datorită faptului că prin decizia invocată nu s-a stabilit în nici un fel valabilitatea sau nevalabilitatea titlului statului, iar în al doilea rând, chiar dacă s-a stabilit nevalabilitatea titlului statului trebuie avute în vedere și alte aspecte, cum ar fi faptul că, la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare titlul statului era unul valabil, nefiind constatată valabilitatea titlului acestuia.
În ce privește buna sau reaua credință a pârâților, arată că nu aveau cunoștință despre vreun element de incertitudine cu privire la situația juridică a imobilului atâta timp cât aceștia erau chiriașii statului de mulți ani în același imobil, exercitându-și nestingheriți dreptul de proprietate asupra imobilului, iar reclamanții nu și-au manifestat în nici un fel intenția de a revendica acest imobil.
Arată că pârâții recurenți au fost de bună credință la data încheierii contractului de vânzare cumpărare, neavând de unde cunoaște intențiile viitoare ale reclamanților.
În ce privește al treilea motiv de recurs, arată că instanța de a apel nu s-a pronunțat asupra tuturor motivelor de apel, întrucât pentru constatarea nulității contractului de vânzare-cumpărare trebuia chemat în judecată a proprietarului-vânzător al imobilului, respectiv Municipiul C. -N. .
Reprezentanta reclamanților intimați solicită respingerea ambelor recursuri apreciind că motivele invocate sunt motive de netemeinicie care nu pot fi analizate în cadrul recursului, fără cheltuieli de judecată.
În ce privește susținerea referitoare la nechemarea în judecată a M.
C. -N. arată că aceste aspecte au mai fost discutate, iar proprietarul imobilului este reprezentat în acest litigiu.
Reprezentanta pârâților recurenți solicită admiterea recursului declarat de către C. Local al M. C. -N. și S. Român prin C. local al M. C. -N. .
C U R T E A
Prin sentința civilă nr. 9736/_, pronunțată de Judecătoria Cluj-Napoca, în dosar nr._ * a fost admis capătul de cerere din acțiunea civila formulata de reclamanții C. G. si C. K., in contradictoriu cu pârâții C. Local al M. C. -N., S. R. prin
C. Local al M. C. -N., si pârâții C. A. si C. M. L.
, având ca obiect constatare nulitate contract de vânzare-cumpărare si in consecință, s-a constatat nulitatea absoluta a contractului de vânzare- cumpărare nr. 40332/_ încheiat intre paratul S. R. prin C.
Local al M. C. -N., pe de o parte si pârâții C. A., C. M.
L., pe de alta parte, având ca obiect imobilul apartament nr. 7 situat in mun. C. -N., str. Prof. Ciortea nr. 9, jud. C., înscris in CF nr. 63332, nr. top 21429/S/VII.
Pentru a pronunța această sentință, instanța de fond a reținut în esență următoarele:
Imobilul cu nr. top. 21429/S/VII, situat administrativ in C. -N., str. Prof. Ciortea nr. 9 ap. 7, înscris in CF nr. 63332 C. -N. a fost proprietatea tabulara a reclamanților C. G. si soția C. K. .
Prin Decizia nr. 89/_ a Comitetului Executiv al C. ui P. ular al Județului C., a fost trecuta in proprietatea S. ui, fără plată, cota de ½ parte din imobilul - apartament mai sus menționat aparținând reclamantului C. G., in baza Decretului nr. 223/1974, întrucât reclamantul a părăsit țara, stabilindu-se in Australia.
Prin Decizia nr. 267/_ a Comitetului Executiv al C. ui P. ular al Județului C., a fost trecuta in proprietatea S. ui, cu plata, si cota de ½ parte din imobilul - apartament situat in C. -N., str. Prof. Ciortea nr. 9 ap. 7, aparținând reclamantei C. K., de asemenea in baza Decretului nr. 223/1974, întrucât reclamanta a părăsit țara urmându-si soțul in Australia.
Prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 40332 din 2001, S. R. prin C. Local al municipiului C. -N. a înstrăinat pârâților C. A. si C. M. L. apartamentul nr. 7 din imobilul situat in municipiul C. -
N. str. Prof. Ciortea nr. 9, proprietatea tabulara a reclamanților. Potrivit art. 18 din contract, acesta intra in vigoare începând cu data de_ .
Problema esențială pentru stabilirea competentei instanței, pentru soluționarea excepției prescripției dreptului la acțiune si pentru examinarea condițiilor de fond pentru a se dispune cu privire la capătul de cerere având ca obiect anularea contractului de vânzare-cumpărare nr. 40332 din 2001, a constituit-o stabilirea datei încheierii contractului, întrucât reclamanții susțineau ca acest contract s-ar fi încheiat la data de_ împrejurare in care deveneau incidente dispozițiile art. III din Titlul V din Legea nr. 247/2001, in timp ce pârâții susțineau ca respectivul contract s-ar fi încheiat la data de_ astfel încât erau aplicabile prevederile art. 45 din Legea nr. 10/2001.
Această chestiune de fapt a fost tranșată de Curtea de Apel C. prin Decizia civila nr. 168/A/_, menținuta prin Decizia civila nr. 1663/R/_ pronunțata de Î. Curte de C. si Justiție, stabilindu-se ca data încheierii convenției in litigiu este data de 19 ianuarie 2011, iar data de 30 mai 2001 are doar semnificația unui termen suspensiv. Astfel, stipularea datei de 30 mai 2001 ca data zisa, in exprimarea contractanților, a "intrării in vigoare a contractului"; nu îngăduie constatarea ca încheierea contractului s-ar fi produs abia la aceasta data, ci se impune concluzia ca nașterea convenției s-ar fi produs anterior, iar efectele ei specifice au început să curgă de la data prevăzută la art. 18.
Pornind de la acest aspect definitiv stabilit, conform art. 315 C. proc. civilă, instanța a reținut că în speță sunt incidente dispozițiile art. 45 al. 2 din Legea nr. 10/2001 potrivit cărora (2) Actele juridice de înstrăinare, inclusiv cele făcute in cadrul procesului de privatizare, având ca obiect imobile preluate fără titlu valabil, considerate astfel anterior intrării in vigoare a Legii nr. 213/1998, cu modificările si completările ulterioare, sunt lovite de nulitate absoluta, in afara de cazul in care actul a fost încheiat cu buna-credința.
Examinând temeinicia capătului de cerere având ca obiect constatare nulitate contract de vânzare-cumpărare, prin prisma dispozițiilor art. 45 al. 2 din Legea nr. 10/2001, instanța a constatat pentru început ca prin Decizia civila nr. 561/R/2012 pronunțata de Curtea de Apel C. s-a constatat preluarea fără titlu valabil a imobilului situat in C. -N., str. Prof. Ciortea nr. 9 ap. 7. Întrucât contractul de vânzare-cumpărare nr. 40332/_ a fost încheiat cu privire la un imobil preluat de S. roman fără titlu valabil, au fost încălcate dispozițiile art. 9 raportat la art. 1 din Legea nr. 112/1995 si art. 1 din HG nr. 20/1996, întrucât puteau face obiectul unor contracte de vânzare-cumpărare încheiate cu chiriașii ce ocupau imobilele cu destinația de locuință, numai imobilele preluate de stat cu titlu.
Cât privește buna sau reaua credință a pârâților C. A. si C.
M. L. la încheierea contractului de vânzare-cumpărare in discuție, instanța a reținut că, așa cum s-a arătat in doctrina si practica judiciara, dobânditorul trebuie considerat de rea credința daca a putut avea cel mai mic dubiu asupra drepturilor autorului sau si acest dubiu care exclude buna credința exista daca cumpărătorul are cunoștința ca un terț este sau pretinde sa fi fost proprietarul imobilului pe care îl cumpără. Dacă dobânditorul cumpăra de la stat un bun despre care știe sau trebuia sa știe ca a fost preluat de statul comunist in condiții notorii de forță, prin abuz, iar nu in condiții obișnuite, achiziționează in condiții dubioase care exclud buna sa credința. Simpla ignoranta nu este suficienta pentru a da naștere bunei credințe, iar aparenta titlului de proprietate al statului, singurul element din care ar putea fi dedusa buna credința, este una cat se poate de discutabila. Aceasta cu atât mai mult cu cat, până la adoptarea Legii nr. 112/1995, nu exista un temei juridic pentru vânzarea bunurilor imobile preluate de statul roman in mod abuziv, iar după intrarea in vigoare a acestei legi a fost posibila doar înstrăinarea imobilelor preluate de stat cu titlu nu si a celor preluate fără titlu. In plus, masurile reparatorii in favoarea celor deposedați abuziv erau așteptate, iar discuțiile despre acestea (purtate in presa si Parlament) cunoscute de opinia publica.
Prin prisma acestor considerente, instanța a constatat că în speța dedusă judecații pârâții C. au fost de rea credință la încheierea contractului de vânzare-cumpărare privind imobilul in litigiu. Astfel, este cert ca respectivul contract s-a încheiat la data de 19 ianuarie 2001, iar anterior acestei date reclamanții nu au făcut demersuri oficiale pentru revendicarea imobilului in discuție. Notificarea formulata in temeiul Legii nr. 10/2001 a fost înregistrata la unitatea destinatoare abia la data de 7 iunie 2001, așadar ulterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare, iar reclamanții au recunoscut la interogatoriu ca nu au introdus nicio acțiune in revendicare înainte de încheierea acestui contract. De asemenea, este de observat faptul ca acest contract de vânzare-cumpărare a fost încheiat la data de 19 ianuarie 2001, anterior intrării in vigoare a Legii nr. 10/2001. Sub acest aspect, nu se poate retine că pârâții C. ar fi fost
încunoștințați de reclamanți cu privire la intenția lor de revendicare a imobilului - apartament ce face obiectul cauzei. Nici probele administrate, respectiv răspunsurile la interogatoriu ale pârâților si depoziția martorei C.
T. Antoneta nu confirma faptul ca reclamanții ar fi comunicat pârâților intenția lor efectivă de a revendica imobilul. Probele administrate nu confirma insa nici contrariul, anume faptul ca reclamanții le-ar fi spus pârâților că nu au nicio intenție de a solicita retrocedarea apartamentului, așa cum s-a susținut de către pârâți. Astfel, pârâții au susținut la
interogatoriu ca, aflat in vizita in tara in anii 1993-1994, reclamantul C. G. le-ar fi spus ca nu intenționează sa revină in România si sa fie liniștiți in privința apartamentului. Martora C. T. Antoneta, audiată de instanță, a declarat ca a asistat la o discuție intre reclamant si pârâții din prezenta cauza și își amintește că reclamantul a afirmat ca nu dorește să se întoarcă în România. Martora a arătat ca nu a asistat de la început la discuțiile purtate intre părți si ca aceasta discuție a avut loc in scara blocului unde este situat apartamentul in litigiu, in timp ce pârâții au afirmat la interogatoriu ca parata C. M. L. l-a invitat pe reclamant in apartament, unde au continuat sa discute, astfel ca pe de o parte nu este exclus ca reclamantul sa-si fi expus intenția de a solicita retrocedarea imobilului si pe de alta parte, intenția de a rămâne in Australia nu echivalează cu intenția de nu a întreprinde niciun demers pentru restituirea apartamentului.
In același context, instanța a reținut că la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, reclamanții C. erau înscriși in cartea funciară ca si proprietari ai imobilului ce a făcut obiectul acestui contract,
S. neintabulându-si dreptul de proprietate dobândit prin cele doua decizii mai sus menționate. Pârâții au recunoscut la interogatoriu ca nu au consultat cartea funciara înainte de încheierea contractului de vânzare- cumpărare, deși o conduita diligenta le-ar fi impus ca anterior încheierii unui contract de o asemenea importanta, cum este cel prin care se dobândește dreptul de proprietate asupra unui bun imobil, sa consulte cartea funciara in care este înscris imobilul respectiv. Mai mult, paratul C.
A. este de profesie jurist, aspect recunoscut la interogatoriu, ceea ce presupune ca a cunoscut sau trebuia sa cunoască demersurile pe care cu o minima diligenta avea obligația să le facă, anume sa consulte cuprinsul cărții funciare si, daca sesiza neconcordante intre înscrierile din CF si persoana care faptic exercita prerogativele unui proprietar, anume S. roman, sa afle titlul in baza căruia S. deține imobilul si sa aprecieze daca titlul de proprietate al S. ui este unul valabil, caz in care imobilul putea fi cumpărat in temeiul Legii nr. 112/1995 sau nu, împrejurare in care imobilul nu putea fi înstrăinat in mod valabil de către Stat.
Nu in ultimul rând, este de a fi observat si faptul ca pârâtul C.
A. a recunoscut la interogatoriu ca a așteptat sa depună cererea prin care a solicitat încheierea contractului de vânzare-cumpărare până în anul 2000 din motive financiare si pentru ca a dorit să aibă siguranța că imobilul nu este revendicat, considerând ca au trecut 10 ani in care acesta putea fi revendicat. Or, in condițiile in care pârâtul C. A. a admis ca a avut unele dubii sau rezerve cu privire la posibilitatea revendicării imobilului de către fostul proprietar si, in condițiile in care intrarea in vigoare a Legii nr. 10/2001 era iminenta la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, fiind de notorietate la acel moment ca va fi adoptata o reglementare care va permite foștilor proprietari sa solicite retrocedarea imobilelor preluate in mod abuziv, nu se poate susține in mod pertinent că pârâții nu au avut niciun fel de dubiu cu privire la valabilitatea titlului de proprietate al S. ui care le-a vândut apartamentul, Stat care de altfel nici nu era înscris in cartea funciara ca proprietar al bunului, aspect pe care pârâții ar fi putut sa-l cunoască cu o minima diligență.
Prin decizia civilă nr. 430/A/_ a T. ului C., a fost respins ca nefondat apelul declarat de pârâții C. A. și C. M. L. și C. Local al municipiului C. -N. împotriva sentinței civile nr. 9736/4 mai 2012, care a fost menținută în întregime.
Pentru a pronunța această decizie, tribunalul a reținut că în cauză, se impune analizarea cu prioritate a două aspecte, preluarea cu titlu, fără titlu sau fără titlu valabil și buna sau reaua credință a părților contractante, în sensul art. 45 alin. 2 din Legea 10/2001.
Pentru a obține câștig de cauză în acțiunea în nulitate, reclamanții sunt ținuți să facă dovada îndeplinirii celor două condiții prevăzute de art. 45 alin. 2 din Legea 10/2001, respectiv, că imobilul a fost preluat fără titlu valabil și că părțile semnatare ale contractului de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul în litigiu au fost de rea-credință la încheierea contractului.
Cu privire la valabilitatea titlului, la fel ca si prima instanță, tribunalul a reținut că faptul trecerii imobilului în proprietatea statului fără titlu valabil a fost stabilit cu certitudine prin Decizia civilă nr. 1663/R/2010 a Înaltei Curți de C. si Justiție.
Cu referire la reaua-credință a părților contractante, tribunalul a constatat că prima instanță s-a preocupat de stabilirea acestei împrejurări.
Dreptul de proprietate al S. ui Român nu a fost intabulat în cartea funciară, în momentul vânzării-cumpărării reclamanții fiind persoanele înscrise în cartea funciară, în calitate de proprietari tabulari.
Prin răspunsul la interogatoriu, pârâții C. au recunoscut că nu au verificat cartea funciară înainte de a-și manifesta voința în sensul cumpărării apartamentului.
Contractul de vânzare-cumpărare a fost încheiat în anul 2001, moment până la care s-a cristalizat practica instanțelor judecătorești în raport cu imobilele naționalizate. De asemenea, era iminentă intrarea în vigoare a Legii nr. 10/2001, în dezbatere publică până atunci, lege care permitea foștilor proprietari să solicite retrocedarea imobilelor preluate în mod abuziv de către S. Român.
Prin urmare, pârâții-cumpărători au avut cunoștință de aceste elemente de incertitudine cu privire la starea juridică a imobilului, însă le-au ignorat, încheind contractul în aceste condiții.
Sub aspectul relei-credințe a vânzătorului și la lipsa unei interdicții de înstrăinare, instanța de apel a reținut că în momentul încheierii contractului erau în vigoare dispozițiile art. 1 din HG nr. 20/1996 și art. 1 din Legea 112/1995, astfel puteau face obiectul unor contracte de vânzare-cumpărare încheiate cu chiriașii ce ocupau imobilele cu destinația de locuință, numai imobilele preluate de stat cu titlu.
La data încheierii contractului de vânzare-cumpărare deveniseră explicite noțiunile de preluare cu titlu, fără titlu sau fără titlu valabil deoarece în sensul art. 1 alin .2 din HG 20/1996 (2) imobilele cu destinația de locuințe trecute ca atare în proprietatea statului, cu titlu, sunt acele imobile care erau folosite ca locuințe și care au fost preluate în proprietatea statului cu respectarea legilor și decretelor în vigoare la data respectivă.
Prin urmare, părțile erau ținute a aprecia în concret situația juridică a imobilului, însă au ignorat aceste aspecte.
Astfel, nu se poate susține că pârâții au fost de bună credință la încheierea contractului, sens în care devin aplicabile prevederile art. 45 alin. 2 din Legea nr. 10/2001.
Sub aspectul celor invocate de către apelanți în sensul că instanța de fond a adăugat la lege, tribunalul a reținut că nu este real acest aspect,
instanța interpretând coroborat dispozițiile Legii nr. 112/1995 și ale HG nr. 20/1996. De altfel, această interpretare rezultă și din Decizia civila nr. 561/R/2012 pronunțată de Curtea de Apel C. .
Împotriva acestei decizii au declarat recurs în termenul legal pârâții
C. A. și C. M. L., solicitând modificarea deciziei atacate în sensul admiterii apelului declarat de ei și, în consecință, schimbarea sentinței în sensul respingerii acțiunii formulată de reclamanți.
Recursul a fost întemeiat în drept pe dispozițiile art. 304 pct. 6,7 și 9 Cod proc.civ.
Recurenții au arătat că apreciază ca fiind nelegală decizia pronunțată de instanța de apel pentru următoarele considerente:
În ce privește preluarea cu titlu, fără titlu sau fără titlu valabil a imobilului în litigiu, prin această decizie nu s-a stabilit valabilitatea sau nevalabilitatea titlului statului, iar în al doilea rând, chiar dacă s-a stabilit nevalabilitatea titlului statului, ar fi trebuit avute în vedere și alte aspecte cum ar fi faptul că, la momentul încheierii contractului de vânzare- cumpărare titlul statului era unul valabil, nefiind contestată nevalabilitatea acestuia, că pârâții au fost în imposibilitate de a aprecia valabilitatea sau nevalabilitatea titlului statului, cât și prevederile art. 24 din Legea nr.10/2001, conform cărora, legiuitorul prevede în mod expres că persoana individualizată în cuprinsul actului de preluare este presupusă că deține imobilul sub nume de proprietar.
În ce privește buna sau reaua credință a pârâților:
Reținerile instanței de apel sunt nelegale, pentru că deși dreptul S. ui Român nu a fost înscris în cartea funciară, acest aspect nu are nicio relevanță juridică atâta vreme cât S. Român a dobândit dreptul de proprietate extratabular asupra imobilului în baza Decretului nr. 223/1974, iar conform art. 17 din Decretul - lege nr. 115/1938, statul beneficia de o excepție de la principiul efectului constitutiv de drepturi al înscrierii în cartea funciară.
Faptul că cartea funciară nu a putut fi studiată este bine cunoscut, datorită faptului că consiliul local nu a pus niciodată la dispoziția cumpărătorilor astfel de documente și nici nu furniza date cu privire la acestea. Pârâții nu erau în măsură să cunoască situația juridică a imobilului, atâta vreme cât erau chiriașii statului de mai mulți an în acel imobil, iar reclamanții nu și-au manifestat intenția de a revendica imobilul, ci dimpotrivă, manifestându-și dezinteresul față de acesta.
Instanța de apel nu s-a pronunțat asupra tuturor motivelor de apel invocate în memoriul de apel: astfel instanța a omis să cerceteze motivul referitor la buna credință a pârâților la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, bună credință care era prezumată de legislația în vigoare și nu a fost răsturnată de reclamanți prin probele administrate, probe care sunt interpretate trunchiat de către instanța de fond. Chiar acceptând că argumentele și prezumțiile instanței de fond sunt corecte, atunci toți cumpărătorii în temeiul Legii nr. 112/1995 ar putea fi considerați de rea credință pentru că toți știau că imobilele care se vând în temeiul acestei legi sunt imobile preluate de la foștii proprietari în perioada comunistă.
Legiuitorul nu a avut intenția de a declara toate contractele de vânzare-cumpărare încheiate în temeiul acestei legi ca fiind nule absolut, ci a apreciat că aceste contracte sunt valabil până la proba contrarie, probă care se poate face prin răsturnarea prezumției bunei credințe a cumpărătorilor, probe clare și concludente care să ducă la o concluzie, fără putință de tăgadă cu privire la reaua credință.
Hotărârea instanței de fond este nelegală și pentru faptul că pentru a se putea pronunța asupra capătului de acțiune privind constatarea
nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare era obligatorie chemarea în judecată a proprietarului vânzător al imobilului, adică a M.
C. -N. .
Decizia pronunțată de instanța de apel a fost atacată cu recurs și de pârâții C. Local al municipiului C. -N. și S. Român prin C. Local al municipiului C. -N., care au solicitat modificarea deciziei atacate în sensul admiterii apelului, schimbarea sentinței în sensul respingerii acțiunii.
În motivarea recursului, care nu a fost întemeiat în drept, decât pe dispozițiile art. 299 Cod proc.civ., pârâții au arătat că st a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu prin lege, că lipsa intabulării în cartea funciară a dreptului de proprietate al său nu impietează asupra existenței dreptului în patrimoniul acestuia, că reclamanții nu au solicitat restituirea apartamentului în litigiu în baza Legii nr. 112/1995 sau pe calea unei acțiuni de drept comun până la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare a cărui anulare se solicită în cauză.
În continuarea motivelor de recurs pârâții arată că este criticabilă susținerea celor două instanțe conform căreia cumpărării ar fi trebuit să aprecieze valabilitatea titlului statului, invocând în sprijinul acesteia dispozițiile art. 24 din Legea nr.10/2001, cât și faptul că S. Român si-a exercitat toate prerogativele ce le presupune existența dreptului de proprietate, iar în aprecierea bunei credințe a pârâților trebuia să se țină seama de faptul că aceștia au avut calitatea de chiriași în imobil.
În ce privește aspectul preluării cu sau fără titlu valabil, reținerile
instanței de apel sunt criticabile deoarece în condițiile în care era cunoscut modul de preluarea a imobilului, cunoașterea și interpretarea în concret a "titlului statului"; nu putea fi considerată o "minimă diligență";. În acest sens sunt și reținerile C.E.D.O. în cauza Păduraru vs. României, în care se reține lipsa de precizie a instituțiilor statului în ceea ce privește cunoașterea celui care trebuia să îndeplinească diligențele rezonabile pentru a clarifica situația juridică a unui imobil pus în vânzare de către stat.
În continuarea motivelor de recurs pârâții analizează noțiunea de preluare cu sau fără titlu, concluzionând că apartamentul în litigiu a fost preluat cu titlu, putând face obiectul vânzării în baza Legii nr. 112/1995.
Pârâții s-au referit și la buna credință a cumpărătorilor, criticând soluția instanțelor privind conotația dată sintagmei "minime diligențe";, în opinia cărora nu este suficient faptul că st și-a exercitat toate prerogativele de proprietate, pârâții trebuind să consulte nu numai înscrierile din cartea funciară, dar și să aprecieze valabilitatea titlului statului, ori aceste demersuri ar fi însemnat toate diligențele"; și nu minime diligențe.
Instanța de fond și apel tot în susținerea bunei credințe a cumpărătorilor nu au analizat teoria "aparenței în drept";, situația dedusă judecății se circumscrie acestei teorii, întrucât toți foștii chiriași din imobilele preluate abuziv în proprietatea S. ui Român au avut credința, la momentul cumpărării acestor imobile în temeiul Legii nr. 112/1995, că adevăratul proprietar este S. Român.
Instanța a ignorat elementele obiective existente la dosarul cauzei în aprecierea bunei credințe a cumpărătorilor, constând în faptul că nu a fost notat în cartea funciară vreun proces în legătură cu imobilul, că foștii proprietari nu au comunicat nicio notificare pârâților C. prin care să-și manifeste intenția de a revendica imobilul și cel mai important, nu au formulat vreo cerere de revendicare în temeiul Legii nr. 112/1995. Lipsa
demersurilor din partea foștilor proprietari de a-și recupera imobilul constituie un argument în plus în aprecierea bunei credințe a pârâților.
În sprijinul recursului pârâții au invocat și o decizie a Curții Constituționale ale cărei elemente de identificare nu le-au indicat, în care se susține că recunoașterea prevalenței interesului subdobânditorului de bună credință a fost impusă de preocuparea pentru asigurarea circuitului civil și a stabilității raporturilor juridice.
Examinând recursurile declarate, prin prisma motivelor invocate, curtea apreciază că sunt nefondate și în consecință, în baza art. 304 pct. 9 și art.312 alin. 1 Cod proc.civ., urmează să le respingă pentru următoarele considerente:
Conform dispozițiilor art. 315 Cod proc.civ., în caz de casare, hotărârile instanței de recurs asupra problemelor de drept dezlegate, precum și asupra necesității administrării unor probe sunt obligatorii pentru judecătorii fondului. Din conținutul acestor dispoziții rezultă că instanța de trimitere nu este îndreptățită să reexamineze o problemă de drept definitiv soluționată prin decizia instanței de recurs.
În speță, curtea constată că prin decizia nr. 561/R/_ pronunțată de Curtea de Apel C. în dosarul nr._ a fost admis recursul declarat de reclamanții C. și pârâtul P. municipiului C. -N. împotriva deciziei civile nr. 432/13.10.011 a T. ului C. care a fost casată și rejudecând, a fost admis în parte apelul pârâților C. și C. Local al municipiului C. -N., a fost admis apelul reclamanților și cel declarat de pârâtul P. mun. C. -N. împotriva sentinței civile nr. 8672/10 mai 2011 a Judecătoriei C. -N., care a fost anulată parțial, iar cauza trimisă spre rejudecarea capătului de cerere privind constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare exercitată de reclamanți împotriva pârâților C. și C. Local al municipiului C. -N.
.
Prin aceeași sentință a fost admisă cererea de repunere în termen, a fost respinsă excepția prescripției extinctive, fost admisă excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului P. municipiului C. -N. și respinsă acțiunea față de acest pârât, au fost menținute dispozițiile privind respingerea excepției lipsei de interes și s-a constatat preluarea fără titlu valabil a imobilului situat în C. -N., str. Profesor Ciortea nr. 9 apartamentul 7.
Prin urmare, statuările primei instanțe referitoare la nevalabilitatea titlului statului au intrat în puterea lucrului judecat și, față de limitele deciziei de casare pronunțată de Curtea de Apel C., instanța de trimitere nici nu mai avea posibilitatea să reaprecieze cu privire la acest aspect.
În speță, instanța de apel se raportează doar la noțiunea de valabilitate a titlului statului, reținând că trecerea imobilului din litigiu în proprietatea statului fără titlu valabil a fost stabilit cu certitudine prin decizia civilă nr. 561/_ și în raport de aceasta procedează la analizarea condițiilor în care s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare între pârâți. Este real că instanța de apel menționează în motivare că acest lucru a fost stabilit cu certitudine prin "decizia civilă nr. 1663/R/2010 a Înaltei Curți de C. și Justiție";, reținere care reprezintă, de fapt, o eroare materială ce poate fi
îndreptată pe calea prevăzută de art. 281 Cod proc.civ., în realitate fiind vorba despre decizia civilă nr. 561/_ pronunțată de Curtea de Apel
C. . Decizia civilă nr. 1663/R/2010 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție a soluționat recursul declarat de reclamanții C. împotriva deciziei civile nr. 2168/A/19 mai 2009 a Curții de Apel C., hotărâri care s-
au pronunțat asupra competenței materiale în soluționarea acțiunii promovată de reclamanții C. .
Având în vedere aceste constatări, cât și dispozițiile art. 315 Cod proc.civ. reținute, problema care se pune în cauză este aceea dacă pârâții
C. Local al municipiului C. -N., S. Român prin C. Local al municipiului C. -N. și pârâții C. mai pot invoca prin recursul declarat motivele referitoare la preluarea cu sau fără titlu a imobilului în litigiu, în condițiile în care această problemă a intrat în puterea lucrului judecat, urmare pronunțării deciziei civile nr. 561/_ a Curții de Apel C. .
La întrebarea instanței, dacă mai pot invoca acest motiv de recurs în condițiile în care el a fost definitiv soluționat, pârâții C. au arătat, prin reprezentantul lor că au reiterat acest motiv de recurs în contextul întregii spețe și cu referire la modalitatea în care s-a încheiat contractul de
vânzare-cumpărare, nu ca motiv de recurs de sine-stătător. Curtea constată însă că acest motiv de recurs este reiterat la pct. 1 al recursului, context în care se apreciază hotărârea ca fiind nelegală, raportat la două aspecte reținute de instanța de apel și anume: preluarea cu titlu, fără titlu sau fără titlu valabil și buna sau reaua credință a pârâților la încheierea contractului de vânzare-cumpărare.
Curtea constată că raportat la dispozițiile art. 315 Cod proc.civ., problema trecerii cu sau fără titlu în proprietatea statului a imobilului în litigiu fiind definitiv dezlegată prin decizia civilă nr. 561/2012 nu mai poate fi invocată în calea de atac a recursului, motiv invocat de pârâții C. Local al municipiului C. -N., S. Român prin C. Local al municipiului C. -N. și C., astfel că instanța nu va mai proceda la analizarea acestuia.
În ce privește motivul de recurs privind constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între pârâți și cel privind buna sau reaua credință a pârâților la încheierea contractului de vânzare-cumpărare,curtea apreciază că sunt nefondate pentru următoarele considerente:
Potrivit dispozițiilor art. 45 alin. 2 din Legea nr. 10/2001 "actele juridice de înstrăinare, inclusiv cele făcute în cadrul procesului de privatizare, având ca obiect imobile preluate fără titlu valabil, considerate astfel anterior intrării în vigoare a Legii nr. 213/1998, cu modificările și completările ulterioare, sunt lovite de nulitate absolută în afară de cazul în care au fost încheiate cu bună credință";.
Analizând capătul de cerere având ca obiect constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare prin prisma acestor dispoziții, curtea reține că prin decizia civilă nr. 561/R/2012 s-a constatat în mod irevocabil preluarea fără titlu valabil a apartamentului în litigiu.
Contractul de vânzare-cumpărare nr. 40332/_ a fost încheiat cu privire la un imobil preluat de S. Român fără titlu valabil, fiind încălcate astfel dispozițiile art. 1 din Legea nr. 112/1995, potrivit cărora " foștii proprietari - persoane fizice - ai imobilelor cu destinația de locuințe, trecute ca atare în proprietatea statului sau a altor persoane juridice, după 6 martie 1945, cu titlu, și care se aflau în posesia statului sau a altor persoane juridice la data de 22 decembrie 1989, beneficiază de măsurile reparatorii prevăzute de prezenta lege"; și ale art. 9 din același act normativ, conform căruia, "chiriașii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natura foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora pot opta, după expirarea termenului prevăzut la art. 14, pentru cumpărarea acestor apartamente cu plata integrala sau în rate a prețului";, texte de lege potrivit
cărora puteau face obiectul unor contracte de vânzare-cumpărare numai imobilele preluate de stat cu titlu.
În ce privește buna sau reaua credință a pârâților la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, curtea reține următoarele:
Contractul de vânzare-cumpărare nr. 40332 a fost încheiat la data de_, iar notificarea formulată în temeiul Legii nr. 10/2001 a fost înregistrată la unitatea deținătoare la data de 7 iunie 2001.
La momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare reclamanții C. erau înscriși în cartea funciară ca și proprietari ai imobilului ce a făcut obiectul acestui contract, statul neintabulându-și dreptul de proprietate asupra acestui imobil.
În momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare erau în vigoare dispozițiile art. 1 din HG nr. 20/1996 și art. 1 din Legea nr. 112/1995, texte de lege potrivit cărora, puteau face obiectul unor contracte de vânzare-cumpărare încheiate cu chiriașii ce ocupau imobilele cu destinația de locuință, numai imobilele preluate de stat cu titlu.
Potrivit practicii judiciare, dobânditorul trebuie considerat de rea credință, dacă a putut avea cel mai mic dubiu asupra drepturilor autorului iar acest dubiu, care exclude buna credință, există dacă cumpărătorul are cunoștință că un terț pretinde să fi fost proprietarul imobilului pe care îl cumpără.
În speță, reținerile instanței de apel cu privire la faptul că pârâții cumpărători au putut avea cunoștință despre situația juridică a imobilului sunt legale, pentru că, așa cum s-a reținut, la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, în cartea funciară era intabulat dreptul de proprietate al reclamanților C. . Susținerile recurenților că reclamanții nu și-au manifestat în nici un fel intenția de a revendica imobilul, că și-au manifestat dezinteresul total față de acesta, că nu au putut studia cartea funciară,deoarece C. Local nu le-a pus la dispoziție acest document și nu le-a furnizat date cu privire la acestea, sunt înlăturate de reținerile anterioare.
Minima diligență din partea pârâților cumpărători le-ar fi impus ca anterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare să consulte cartea funciară, cu atât mai mult cu cât pârâtul C. A. este de profesie jurist, ceea ce presupune, cu atât mai mult, că pârâtul trebuia să cunoască demersurile pe care, cu o minimă diligență trebuia să le facă, pentru a afla situația juridică a imobilului. Cuprinsul cărții funciare trebuia, cel puțin, să îi inducă acestuia un dubiu privind valabilitatea titlului de preluare, obligându-l să cerceteze dacă aparența de nevalabilitate din cuprinsul cărții funciare putea fi combătută prin probe contrare, ceea ce nu s-a întâmplat, astfel că aprecierea instanței că acesta a contractat cu rea credință, cunoscând împrejurarea că imobilul nu putea constitui obiect al Legii nr. 112/1995, fiind, astfel, aplicabile dispozițiile art. 45 alin. 2 din Legea nr. 10/2001, este legală.
Sunt nefondate susținerile recurenților și sub aspectul faptului că, la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, deveniseră explicite noțiunile de preluare cu titlu, fără titlu sau fără titlu valabil prin dispozițiile art. 1 alin. 2 din HG nr. 20/1966, potrivit cărora "imobilele cu destinația de locuințe trecute ca atare în proprietatea statului, cu titlu, sunt acele imobile care erau folosite ca locuințe și care au fost preluate în proprietatea statului cu respectarea legilor și decretelor în vigoare la data respectivă";.
Recurenții C. au invocat în sprijinul recursului și dispozițiile art.
304 pct. 6 Cod proc.civ., susținând că instanța de apel nu s-a pronunțat asupra tuturor motivelor de apel invocate în cadrul memoriului de apel. Astfel instanța de fond a omis să cerceteze următoarele motive: "au acceptat oferta publică de vânzare făcută de stat, care a stăpânit imobilul cu titlu de proprietar; în cartea funciară nu a fost notată nicio acțiune privind revendicarea imobilului, imobilul nu a fost revendicat în condițiile Legii nr. 112/1995 și nici nu a fost formulată vreo acțiune pe dreptul comun";. În continuare, recurenții se referă la modul în care instanța a apreciat probele administrate în cauză și că pentru constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare era obligatorie chemarea în judecată a proprietarului vânzător al imobilului, adică al M. C. -N. .
Curtea apreciază că acest motiv de recurs prevăzut de art. 304 pct. 6 Cod proc.civ. nu poate fi invocat, decât în măsura în care tribunalul, ar fi găsit întemeiat apelul, și, pronunțându-se asupra fondului pretențiilor, ar fi acordat mai mult decât a constituit obiectul cererilor deduse judecății. În speță, apelul a fost respins cu menținerea sentinței pronunțată de Judecătoria Cluj-Napoca.
Recurenții au susținut că instanța a adăugat la lege pentru că dacă argumentele și prezumțiile reținute de instanță ar fi corecte, atunci toți cumpărătorii în temeiul Legii nr. 112/1995 ar putea fi de rea credită, pentru că știau că imobilele care se vând în temeiul acestei legi sunt imobile care au fost preluate de la foștii proprietari în perioada comunistă. Susținerile acestora sunt nefondate, întrucât ambele instanțe au interpretat coroborat dispozițiile Legii nr. 112/1995 și ale HG nr. 20/1996, cu privire la buna sau reaua credință a pârâților la încheierea contractului de vânzare- cumpărare.
M. ivele invocate de recurent în susținerea acestui motiv de recurs se referă de fapt la modul în care cele două instanțe au apreciat probele administrate în cauză și nu se încadrează în dispozițiile acestui text de lege.
Recurenții C. au mai invocat în sprijinul recursului și dispozițiile art. 304 pct. 7 Cod proc.civ., potrivit căruia, modificarea sau casarea unei hotărâri se poate cere când hotărârea nu cuprinde motivele pe care se sprijină sau când cuprinde motive contradictorii ori străine de natura pricinii.
Conform art. 261 pct. 5 Cod proc.civ., instanța de apel trebuie să verifice, în limitele cererii de apel stabilirea situației de fapt și aplicarea legii de către prima instanță, motivarea deciziei trebuie să fie implicită și să se refere la critice în concret formulate de apelant și la argumentele de fapt și de drept care au care au format convingerea instanței, precum și motivele pentru care au fost înlăturate cererile părților.
Curtea constată că instanța de apel nu a încălcat dispozițiile acestui text de lege, instanța de apel arătând în cadrul hotărârii motivele de fapt și de drept care au determinat-o să adopte soluția pronunțată.
De altfel, recurenții nu au arătat în mod expres care sunt motivele care se încadrează în dispozițiile acestui text de lege, iar din întregul conținut al declarației de recurs, se constată că, de fapt, criticile se referă la modul în care instanța de apel a interpretat probele administrate în cauză, interpretare care, în susținerea recurenților au determinat-o să le respingă apelul.
În ce privește faptul că asupra capătului de acțiune privind constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare era obligatorie chemarea în judecată a M. C. -N., în calitate de
proprietar al imobilului, curtea constată că prezenta cauză are ca obiect constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare, încheiat între pârâții C. și C. Local al municipiului C. -N., și nu stabilirea măsurilor reparatorii în temeiul legii speciale de restituire pentru obținerea acestora.
În concluzia celor reținute, în temeiul art. 312 alin. 1 raportat la art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă, din considerentele arătate, curtea apreciază că recursul pârâților este nefondat și urmează a fi respins ca nefondat.
PENTRU ACESTE M. IVE, ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge ca nefondat recursul declarat de pârâții C. LOCAL AL M.
C. -N., S. ROMÂN PRIN C. LOCAL C. -N., C. A. și C.
M. L. împotriva deciziei civile nr. 430/A din 28 septembrie 2012 a T. ului C. pronunțată în dosarul nr._ *, pe care o menține.
Decizia este irevocabilă.
Dată și pronunțată în ședința publică din 27 iunie 2013.
PREȘEDINTE | JUDECĂTORI | GREFIER | |||
ANA I. A. | C. | A. | A. C. C. | B. |
în c.o., semnează Președinte Judecător, M. V.
Red. IA dact. GC 2 ex/_
Jud.apel: O.R.Ghișoiu, M. T.
| ← Încheierea civilă nr. 1347/2013. Anulare act | Decizia civilă nr. 1014/2013. Anulare act → |
|---|
