Decizia civilă nr. 407/2013. Pretenții
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
TRIBUNALUL CLUJ SECȚIA CIVILĂ
Dosar nr. _
Cod operator de date cu caracter personal 3184 aflate sub incidența Legii nr. 677/2001
DECIZIA CIVILĂ NR. 407/R/2013
Ședința publică din data de 11 aprilie 2013 Instanța constituită din: PREȘEDINTE: C. -A. C.
JUDECĂTOR: C. -V. B. JUDECĂTOR: V. G. GREFIER: D. B.
S-a luat spre examinare recursul promovat de recurenții C. LOCAL AL M. C. N., M. C. -N. -PRIN P., împotriva
sentinței civile nr.25000 din_ pronunțată în dosar nr._ al Judecătoriei C. -N. privind și pe intimatul R. D. O., având ca obiect pretenții.
La apelul nominal efectuat în ședință publică, se prezintă pentru intimatul pârât, în substituirea reprezentantului acestuia, avocat Dedulea P. cu împuternicire avocațială de reprezentare depusă la dosar (f.17), avocat P.
M. D., cu delegație de substituire depusă la dosar (f.18), lipsă fiind reprezentanții recurenților reclamanți.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei după care, tribunalul constată că în data de_ intimatul a înregistrat la dosar întâmpinare în recurs (f.10-16).
Mai constată de asemenea că recursul este declarat în termen, motivat, comunicat și scutit de la plata taxei judiciare de timbru și timbru judiciar.
Reprezentanta intimatului arată că nu mai are de formulat alte cereri în probațiune.
Nemaifiind alte cereri de formulat și excepții de invocat, tribunalul în conformitate cu dispozițiile art. 150 C.pr.civ. declară încheiată faza probatorie și acordă cuvântul pe recurs.
Reprezentanta intimatului pârât, avocat P. M. D. solicită instanței respingerea recursului pentru motivele invocate în întâmpinare pe care o susține în integralitate, co obligarea recurenților la plata cheltuielilor de judecată, reprezentând onorariu avocațial.
T. ul reține cauza spre soluționare.
T. UL
Prin sentința
civilă nr.25000 din_ pronunțată în dosar nr._ Judecătoria Cluj-Napoca a respins acțiunea precizată formulată de reclamanții C. local al municipiului C. N., M. C. N. în contradictoriu cu pârâtul R. D. O. .
A obligat reclamanții la plata sumei de 700 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în favoarea pârâtului.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut în esență următoarele:
Între reclamanta C. Local al municipiului C. -N. și pârâtul R.
D. O. s-a încheiat la data de_ contractul de închiriere nr.57387 având ca obiect închirierea locuinței situate în mun.C. N., str. M. nr.41,bl.M2, ap.22, formată din 1 cameră cu suprafața totală de 23,13 mp și dependințe cu suprafața totală de 17,05 mp, folosită în exclusivitate și cota
indiviză de 2,5% din părțile comune (f.9 -10).
S-a convenit de părți că perioada de închiriere este de 5 ani, începând cu data semnării contractului, acesta putând fi reînnoit cu acordul reclamantei, în conformitate cu legislația în vigoare la acel moment.
Potrivit art.5 din contract, chiria a fost stabilită la suma de 119.000 lei lunar, iar potrivit art.6 alin.1, aceasta se datorează începând cu data de_ și se achită până în data de 30 ale fiecărei luni, pentru luna în curs.
Potrivit alin.2 al art.6 din contract, chiria se actualizează în funcție de rata anuală a inflației prin hotărâre a Guvernului, până la data de 31 ianuarie a fiecărui an, conform art.27 alin.2 din OUG nr.40/1999. Orice modificare a cuantumului chiriei se va comunica în scris chiriașului înaintea termenului scadent la plată.
Potrivit art.7, neplata în termen a chiriei lunare atrage dobânzi de întârziere și majorări stabilite conform legislației financiar bugetare în vigoare.
Contractul a fost semnat de părți, fără obiecțiuni.
Prin actul adițional nr.1/_ (f.30) s-a modificat art.5 din contractul de închiriere în sensul că s-a stabilit o chirie lunară de 50,46 lei ce urma sa fie achitata începind cu data de_ .
Prin actul adițional nr.2 la contractul de închiriere nr.57387/2003, înregistrat sub nr.181178/_ (f.12) s-a modificat art.3 din contractul de închiriere in sensul prelungirii duratei contractului de închiriere până la data de_ .Totodata s-a modificat art.5 si 6 din contractul de închiriere în sensul că s-a stabilit o chirie lunară de 250,80 lei ce urma să fie achitată de pârât începând cu data de_ .
Actul adițional nr.2 nu a fost semnat de către locatar ci doar de locator.
Având în vedere ca actul aditional nu a fost semnat de catre pârât, prin adresa nr.197128/451/_ (f.13) P. ia municipiului C. N. il invita pe pirit la sediul acesteia pentru semnarea si ridicarea actului aditional având ca obiect prelungirea contractului de inchiriere.
La data de_ se incheie un alt act aditional prin care se prelungeste perioada de inchiriere a imobilului mai sus mentionat de la_ pina la_, cuantumul chiriei raminind neschimbat (f.14,15).Acest act aditional a fost semnat atit de locator cit si de locatar, iar incepind cu luna august 2010 piritul a achitat reclamantilor chiria majorata de 250,80 lei, astfel cum rezulta din chitantele de la f.38-41 din dosar.
Prin adresa nr.194871/451/_ (f.16) reclamantii il invita pe pirit la conciliere directa in vederea clarificarii pe cale amiabila a raporturilor locative pentru perioada_ -_, precum si a obligatiilor restante fata de buget pentru perioada mai sus amintita, obligatii ce se constituie in cuantum de 3.659,57 lei.
Prin raspunsul la concilierea directa inregistrata la reclamanti sub nr.212135/45/_ (f.17) piritul arata ca nu este de acord sa plateasca penalitati de intirziere pentru perioada_ -_, deoarece aceasta perioada nu este reglementata printr-un act aditional la contractul de
inchiriere si nu este de acord sa achite chiria retroactiv, deoarcee a fost instiintat cu privire la chiria majorata doar in data de_ cu ocazia semnarii actului aditional.
Din cele enunțate instanța de fond a reținut că între părți s-a încheiat un contract de închiriere, prelungit prin acte adiționale prin care reclamanții au închiriat pârâtului apartamentul nr.22, situat în C. -N., str. M. nr.41,bl.M2, pentru o chirie lunară stabilită inițial la suma de 119.800 lei.
Potrivit art.6 alin.3 din contract,"; orice modificare a cuantumului chiriei se va comunica în scris chiriașului înaintea termenului scadent la plată.
Cu toate că această clauză contractuală a fost stipulată expres în contractul de închiriere, reclamanții, fără a comunica în scris pârâtului modificarea cuantumului chiriei, prin actul adițional nr.2 încheiat la data de_, nesemnat de pirit si necomunicat acestuia, au stabilit un cuantum al chiriei majorat la suma de 250,80 lei, ce urma să fie achitată începând cu data de_ .Pentru semnarea acestui act aditional piritul a fost notificat doar in data de_ prin adresa nr. 197128/451, un alt act aditional fiind incheiat in prezenta piritului doar la data de_ .
În drept, art.969 din vechiul cod civil reglementează cu caracter general principiul forței obligatorii a convențiilor legal făcute,astfel că actul juridic legal încheiat se impune autorilor săi întocmai ca legea, fundamentat pe necesitatea asigurării stabilității și siguranței raporturilor juridice generate de actele juridice civile.
Totodată, din interpretarea dispozițiilor art.969 Cod civil, în materie contractuală legea are un caracter subsidiar, acela de a suplini voința neexprimată a părților, judecătorul aflându-se în imposibilitate de a modifica clauzele contractuale, chiar și pentru motive de echitate, astfel încât motivarea reclamantei exprimată prin interogator în sensul că a majorat retroactiv chiria în temeiul dispozițiilor art.6.2 din Legea nr.89/2008 nu a putut fi reținută de instanță.
Apoi, conform art.970 din vechiul Cod civil, convențiile trebuie executate cu bună credință. Ele obligă nu numai la ceea ce este expres stipulat, dar la toate urmările, ce echitatea, obiceiul sau legea dă obligației, după natura sa.
Prin urmare, părțile unui contract, indiferent că au calitatea de persoane fizice, persoane juridice sau instituții publice sunt ținute să-și execute cu bună credință obligațiile ce iau naștere în patrimoniul lor, în baza manifestării de voință liber exprimată la încheierea acestuia.
Contractul de închiriere nr.57387/_ încheiat între părțile din prezenta cauză este egal și valabil, având valoare de lege între părțile contractante.
Așa fiind reclamanții, în calitate de locatori aveau obligația, potrivit art.6 alin.2, teza finală din contract să comunice locatarului, în scris înaintea termenului scadent de plată, orice modificare de chirie.
Prin contract nu s-a prevăzut că modificarea de chirie se poate face în temeiul legii, pentru ca reclamanții să nu aibă obligația de a anunța chiriașul asupra cuantumului chiriei stabilită pentru luna în curs.
Drept urmare, reclamanții aveau obligația contractuală de a anunța chiriașul despre modificarea chiriei la începutul lunii pentru care se datorează și nicidecum după aproape un an de la majorarea acesteia.
Apărarea reclamanților concretizata in răspunsul la întâmpinare si interogator, în sensul că pârâtul a fost anunțat despre majorarea chiriei prin adresa nr.130005/451.1/_ nu a putut fi reținută de instanță,
având în vedere că din conținutul acestei adrese nu rezultă cuantumul chiriei stabilită în sarcina chiriașului, ci doar textul de lege în temeiul căruia reclamanții sunt îndreptățiți la majorarea acesteia.
În consecința, instanța de fond a apreciat că pârâtul și-a îndeplinit obligația contractuală de plată a chiriei conform contractului încheiat cu reclamanții, acesta neavând obligația contractuală de a achita chiria majorată retroactiv.
În acest sens, analizând clauzele actului adițional nr.2/2010 la contractul de închiriere nr.57387/2003, instanța de fond a reținut că, în desconsiderarea prevederilor contractuale, și anume cele ale art.6 alin.2 teza finală, reclamanții au decis să majoreze chiria lunară începând cu data de_, deși prin contractul de închiriere s-a prevăzut expres că majorarea chiriei nu se poate face decât după înștiințarea chiriașului.
Drept urmare aplicarea dată de reclamanți prevederilor art.6 alin.2 teza finală din contractul de închiriere prin art.2 din actul adițional nr.2/2010 este abuzivă și arbitrară.
Astfel, până în anul 2010 părțile au acceptat clauzele contractului, astfel cum acestea a fost modificate prin actul adițional nr.1/2007, în sensul că reclamanții au recalculat chiria începând cu data de_, iar pârâtul a achitat chiria majorată de la data indexării. Cu toate acestea, prin actul adițional nr.2/2010 reclamanții nu au mai respectat clauzele contractuale, înserând în cuprinsul acestui act o clauză abuzivă și arbitrară, prin care pârâtul era obligat la plata retroactivă a chiriei majorate.
Instanța de fond a reținut că, în situația în care s-ar lăsa posibilitatea locatorului să decidă modificarea valorii chiriei conform unor factori obiectivi numai de el știuți, atunci locatarul ar fi în prezența unei clauze care l-ar obliga să se supună unor condiții contractuale despre care nu a avut posibilitatea reală să ia cunoștință la semnarea actului.
Este adevărat că locatarul a avut în vedere posibilitatea majorării cuantumului chiriei, însă această majorare trebuie făcută prin raportare la prevederile contractuale și nu în disprețul acestora. Drept urmare in cauza nu s-a putut retine imputatia platii astfel cum sustin reclamantii prin precizare de actiune, nefiind astfel incidente dispozitiile art.1110-1113 din vechiul Cod civil.
Împotriva sentinței menționate au declarat recurs în termen legal
C. local al municipiului C. -N. si M. C. -N.
, ambele reprezentate prin P., solicitând admiterea acestuia, cu consecința modificării sentinței recurate, în sensul admiterii cererii de chemare in judecata astfel cum a fost precizata, cu obligarea intimatului-parat la plata cheltuielilor de judecata ocazionate de judecarea litigiului.
În motivare, au arătat că, instanța de fond in mod greșit a apreciat că recurentii-reclamanti nu au comunicat in scris intimatului-parat modificarea cuantumului chiriei.
Prin adresa nr. nr.130005/451.1/_, C. local si M. C. -
au comunicat intimatului-parat următoarele:
"Potrivit Legii nr.89/2008, pentru modificarea si completarea Legii nr. 152/1998 privind infiintarea Agenției Naționale pentru Locuințe, contractele de inchiriere se incheie pe o durata de 5 ani de la data repartizării locuinței. După expirarea acestei perioade contractuale, prelungirea contractului de inchiriere se face pe o perioada de un an, in următoarele condiții:
prin recalcularea chiriei in condițiile prevederilor art.31 din Legea locuinței nr.114/1996, pentru titularii de contract care au implinit vârsta de 35 de ani;
prin păstrarea condițiilor contractuale inițiale referitoare la cuantumul chiriei, pentru titularii de contract care nu au împlinit vârsta de 35 de ani.
Prevederile aliniatului precedent se aplica la toate prelungirile succesive ale contractului de închiriere, realizate in condițiile legii".
Prin urmare, intimatul-parat a luat la cunostință in anul 2008, prin adresa menționata mai sus, faptul ca s-a modificat cuantumul chiriei la suma de 250,80 lei/luna, conform normelor de drept mai sus amintite, astfel ca, acesta avea obligația de a plăti chiria majorata prin efectul legii.
Pe de alta parte, instanța de judecata a apreciat in mod greșit ca intimatul-parat si-a indeplinit obligația contractuala de plata a chiriei conform contractului de inchiriere nr.57387/_ .
Așa cum se poate observa din plățile efectuate de către intimat, acesta nu a achitat lunar chiria datorata, pana la data de 30 a fiecărei luni pentru luna in curs.
Astfel, în anul 2009 intimatul -parat a efectuat doar 2 plați, in data de_ cu chitanța nr.2. si in data de_ cu chitanța nr.2. . De asemenea, in anul 2010, acesta a efectuat doar 4 plați, iar in anul 2011 a efectuat 5 plați.
Pentru toate chiriile lunare neachitate la termen, se datorează majorări de intârziere calculate pentru fiecare zi de intarziere, in procent de 0,1%, conform Legii nr.210/2005, precum si in procent de 0,5%, conform actului adițional închiat in data de_ .
Au solicitat judecarea recursului si in eventuala lipsa de la dezbateri, in conformitate cu art.242 Cod.pr.civ.
Prin întâmpinarea formulată de intimatul R. D. O.
, acesta a solicitat respingerea recursului ca fiind nefondat.
În motivarea recursului, arată că primul motiv de recurs se refera la faptul ca, in contradictoriu cu cele susținute de către instanța de fond in cadrul considerentelor hotărârii atacate, recurenții considera ca au comunicat intimatului majorarea de chirie încă din anul 2008 prin Adresa nr.13005/2008.
Dar, cu toate acestea, recurenții fac abstracție de doua aspecte: unul se refera la faptul ca nu exista nici o dovada din care sa rezulte ca aceasta adresa i-a si fost comunicata, iar celalalt se refera la faptul ca in cadrul acestei adrese nu se face referire la cuantumul chiriei care ar trebui plătit, astfel incat nu se poate tine cont de aceasta adresa ca stand la baza obligației sale de a plați o chirie majorata in cuantum de 250,80 lei.
Chiria practicata pentru locuințe va acoperi cheltuielile de administrare, intretinere si reparații, impozitele pe clădiri si pe teren, precum si recuperarea investiției, in funcție de durata normată stabilita potrivit prevederilor legale, precum si un profit supus negocierii intre parti.
În acest context, asa cum bine a reținut instanța de fond, adresa respectiva, chiar daca ar fi fost comunicata, tot nu putea fi luata in considerare ca fiind o dovada a comunicării cuantumului chiriei majorate.
Practic, nici textul de lege invocat de către recurenți in cadrul motivelor de recurs (Legea nr.89/2008), nu da absolut nici o explicație in plus in sensul modului de calcul al chiriei, singura referire fiind cea făcuta la disp.art.32 din Legea nr.114/1996.
În ceea ce privește cel de-al doilea motiv de recurs, fiind de buna credința, văzând ca nu se încheie actul adițional care sa se refere la perioada ulterioara datei de_, a considerat ca e de datoria sa să achite contravaloarea chiriei, in cuantumul deja stabilit prin actele anterioare,
semnate pana in anul 2007. Din păcate, recurenții au refuzat să îi preia la casierie aceste sume, astfel încât a fost nevoit sa le achite prin virament bancar, efectuând aceste plați în fiecare an, începând cu anul 2009.
În acest context, având in vedere ca plățile respective, efectuate prin viramente bancare acopereau la timp contravaloarea chiriei asa cum fusese ea calculata inca in anul 2007, consideră ca nu are de ce sa fie obligat la plata penalităților de întreținere pentru sumele deja stabilite.
In ceea ce privește cererea privind penalitățile de întarziere solicitate pentru o chirie de 250,80 lei, consider ca se impune respingerea recursului si sub acest aspect, in condițiile in care, asa cum arătă când s-a referit la primul motiv de recurs, acest preț al chiriei mi-a fost comunicat doar la data de_ .
În drept, a invocat disp.art.115 si urm. Cod procedura civila, art.274 Cod procedura civilă.
Analizând recursul declarat prin prisma motivelor de fapt și de drept invocate și a prevederilor legale incidente, tribunalul reține următoarele:
Recurenții au susținut că, în ceea ce privește cuantumul chiriei, acesta este modificat prin efectul legii și nu prin acordul de voință al părților. Totodată recurenții au arătat că prin adresa nr.130005/451.1/_ au comunicat intimatului că recalcularea chiriei se face în condițiile art.31 din Legea nr.114/1996.
Această adresă nu susține apărarea recurenților întrucât, pe de o parte, nu există nici o dovadă că a fost comunicată intimatului, iar pe de altă parte, nici nu menționează expres cuantumul chiriei, pentru ca intimatul să-și poată exprima un punct de vedere.
T. ul mai reține că, chiar dacă cuantumul chiriei a fost stabilit și apoi majorat prin lege, acesta nu poate fi opus intimatului-pârât decât de la momentul convenit de părți prin art. 6 din contractul de închiriere încheiat.
Conform acestei clauze, asumată prin semnarea contractului atât de către locator, cât și de către locatar, "orice modificare a cuantumului chiriei se va comunica în scris chiriașului înaintea termenului scadent la plată";.
Prima instanță a apreciat în mod corect, dat fiind că pârâtul locatar a semnat de luare la cunoștință despre majorarea chiriei doar la data de _
, semnând în acest sens actul adițional încheiat la data de_, că doar de la această dată poate fi obligat la plata chiriei majorate, recurenții- reclamanți nefăcând dovada că ar fi comunicat în scris pârâtului majorarea chiriei la o dată anterioară.
Recurenții au mai susținut că sunt îndreptățiți la plata chiriei și a majorărilor de întârziere conform contractului de închiriere nr.57387/_ cu obligarea intimatului la plata chiriei majorate la suma de 250,80 lei începând cu data de_ .
Reținând că intimatul pârât nu are obligația contractuală de a achita chiria majorată retroactiv, respectiv anterior lunii august 2010, tribunalul constată că cererea recurenților este neîntemeiată.Așa cum rezultă din înscrisurile aflate la filele 37-41 din dosarul de fond, intimatul-pârât a achitat chiria stabilită prin contractul de închiriere nr.57387/_ și apoi cea stabilită prin actul adițional nr.1/_ care a fost însușită de acesta.Ca atare, în mod corect, a reținut instanța de fond că nu poate fi reținută imputația plății, nefiind incidente disp.art.1110-1113 din vechiul cod civil.Pe cale de consecință, intimatul-pârât nu datorează nici majorări de întârziere aferente acestei perioade.
Față de toate aceste considerente și în baza art. 312 C.pr.civ., tribunalul va respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanții C. Local al M. C. -N. și M. C. -N., împotriva Sentinței civile nr. nr.25000 din_ pronunțată în dosar nr._ al Judecătoriei C.
-N., pe care o menține în totul.
În tem.art.274 cod pr.civilă tribunalul va obliga recurenții să plătească intimatului R. D. O. suma de 700 lei cheltuieli de judecată în recurs.
PENTRU ACESTE M. IVE ÎN NUMELE LEGII DECIDE
Respinge ca nefondat recursul declarat de C. LOCAL AL M.
C. N., M. și C. N. PRIN P. împotriva sentinței civile nr.25000 din_ pronunțată în dosar nr._ al Judecătoriei C. -N., pe care o menține în totul.
Obligă recurenții să plătească intimatului R. D. O. suma de 700 lei cheltuieli de judecată în recurs.
Decizia este irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din data de_ .
PREȘEDINTE, C. -A. C. | JUDECĂTOR, C. -V. B. | JUDECĂTOR, V. G. fiind transferat la altă instanță semnează Președinte T. Ana-SS |
GREFIER, D. B. |
Red.C.C./Tehn. D.B.
2 ex./_
Judecător fond: E. ia Pădurariu
| ← Încheierea civilă nr. 160/2013. Pretenții | Decizia civilă nr. 1082/2013. Pretenții → |
|---|
