Decizia civilă nr. 609/2013. Grănițuire
| Comentarii |
|
R O M Â N I A TRIBUNALUL CLUJ SECȚIA C.
Cod operator de date cu caracter personal 3184
Dosar nr. _
DECIZIA C. Nr. 609/2013
Ședința publică de la 20 Noiembrie 2013 Completul constituit din: PREȘEDINTE A. -F. D.
Judecător O. | R. | G. |
Grefier D. | I. | D. |
Pe rol pronunțarea asupra apelului civil formulat de apelanții- reclamanți C. I. M. și C. M., privind pe intimații-pârâți A. A. și
A. A., pe intimații-chemați în garanție R. I., G. L., O. M., O. C.
M., S. L., S. M., împotriva Sentinței civile nr. 5945/_, pronunțată în dosar nr._ al Judecătoriei C. -N., având ca obiect grănițuire.
Se constată că dezbaterile au avut loc în ședința publică din_, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta hotărâre.
T. UL
Deliberând asupra cauzei de față, reține următoarele:
Prin Sentința civilă nr. 5945/_, pronunțată în dosar nr._ al Judecătoriei C. -N., instanța a admis in parte cererea de chemare in judecată formulata de reclamanții C. I. M. si C. M., in contradictoriu cu pârâții A. A. si A. A. .
A stabilit granița dintre imobilul proprietatea reclamanților înscris in CF nr. 12530 C. -N., respectiv nr. 2788187 C. -N. după conversia in format electronic ,nr. topo 15040/1 și imobilul proprietatea pârâților înscris în CF nr. 12530 C. -N., respectiv nr. 2. C. -N. după conversia in format electronic, nr. top 15040/2 pe linia formată între punctele_ - 1042-104, care reprezintă gardul cu fundație de beton, astfel cum acesta este reprezentat pe anexa nr. 3 din raportul de expertiză, depusă la fila nr. 48 din dosar.
A respins ca neîntemeiată cererea formulată de reclamanții C. I. M. si C. M. în contradictoriu cu pârâții A. A. si A. A., având ca obiect ridicarea gardului despărțitor si predarea în deplină proprietate si posesie a suprafeței de 26 mp, ca neîntemeiată.
A respins, ca neîntemeiată, cererea reconvențională formulată de pârâții-reclamanți A. A. si A. A. in contradictoriu cu reclamanții pârâți C. I. M. si C. M., având ca obiect constituirea dreptului de servitute de trecere.
A respins ca neîntemeiată cererea de chemare in garanție precizată formulată de pârâții-reclamanți A. A. si A. A. in contradictoriu cu R. I., G. L., Ș. L., Ș. M., O. M., O. C. M. .
A respins ca neîntemeiată cererea de chemare în garanție formulată de
G. L. in contradictoriu cu Ș. L. și Ș. M. .
A compensat parțial cheltuielile de judecată suportate de părți si a obligat reclamanții să achite suma de 4574 lei în favoarea pârâților A. A. si A. A. cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând: 3000 lei parte onorariu avocațial achitat de pârâți, 782 lei taxa de timbru achitată de pârâții A. A. si A. A. pentru cererea de chemare în garanție, 782 lei taxa de timbru aferentă cererii de chemare în garanție formulată de G. L.
, 10 lei timbru judiciar.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța a reținut următoarele:
Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 371/_, reclamantii C. I. M. si C. M. au cumparat de la numitii O. C.
M. si O. M. ";imobilul situat in C. -N. str. M. nr. 14 jud. C., inscris in CF nr. 12530 C., A+2, cu nr. top. 15040/1 imobil care in întregime consta din: casa din cărămida, acoperita cu țigla, cu 1 camera, bucătărie, dependințe si curte, terenul având suprafață totala de 340 mp…";.
Prin contractul autentificat sub nr. 100/_ de BNP P. L. A. pârâții A. A. si soția A. A. -C. au dobândit de la chemații în garanție R. I. si G. L. dreptul de proprietate asupra imobilului situat in C. -N. str. M. nr. 14 jud. C., înscris in CF 2. a localității C. -N.
, provenită din conversia de pe hârtie a CF nr. 98238 a localității C. -N. constând în teren in suprafață totală de 660 mp de sub A+1 cu nr. top 15040/2 cu construcție…";.
Conform actului de partaj si contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 14472/_, suprafețele de teren cumpărate de reclamanții O. si pârâții A. au făcut parte dintr-o suprafață de 1000 mp înscrisă in CF nr. 12530 C. sub nr. top 15040, proprietatea chemaților in garanție O. M. si soția C., pe care aceștia din urmă au împărțit-o în 2 parcele de 340 mp având nr. top 15040/1 respectiv 660 mp având nr. top 15040/2 si apoi au vândut terenul mai mare numiților Pojar Viorel si soția Pojar L. .
Conform interogatoriilor administrate in cauză chemaților in garanție soții O. si G. L., coroborate cu declarația martorului Pojar Viorel, parcela în suprafață de 660 mp ce corespundea numărului topografic 15040/2 a fost vândută de fam. Pojar chemaților in garanție S. M. si S.
L., care au vândut apoi chemaților in garanție fam R. I. si L. ( G. ) in anul 2001.
În anul 1993, la momentul realizării partajului suprafeței de 1000 mp proprietatea familiei O., aceștia au stabilit împreună cu familia Pojar, primii cumpărători ai suprafeței de 660 mp, care va fi amplasamentul gardului dintre terenuri, si au întocmit o schiță în acest sens, anexa la contractul de partaj si vânzare-cumpărare. Însă gardul a fost realizat de Pojar Viorel cât timp familia O. se afla in concediu, astfel că executantul a deviat de la amplasamentul convenit. Aceste aspecte sunt reținute din
interogatoriile luate soților O., coroborate cu declarația martorului Pojar Viorel. Gardul care desparte cele două imobile înscrise sub nr. top 15040/1 respectiv 15040/2 a fost edificat de Pojar Viorel in anul 1993. Limitele proprietăților astfel stabilite nu au fost contestate de familia O., si nici de ceilalți chemați în garanție. Terenul cu nr. top 15040/1 a rămas in
proprietatea familiei O. până in data de_, când a fost vândut reclamanților.
Din concluziile raportului de expertiză administrat in cauză reiese că imobilul proprietatea reclamanților O., cu nr. top 15040/1, împrejmuit cu gard pe fundație de beton are în prezent 314 mp. Imobilul teren proprietatea pârâților-reclamanți reconvenționali A. cu nr. top 15040/2 împrejmuit cu gard cu fundație de beton are o suprafață de 688 mp.
La momentul vânzării către reclamanți, soții O. au măsurat terenul cu nr. top 15040/1 si au constatat că suprafața este mai mică decât cea înscrisă in cartea funciară, lipseau 25-26 mp. Au adus la cunoștința reclamanților cumpărători diferența dintre suprafața de teren înstrăinată si
cea înscrisă in cartea funciară. Când au cumpărat terenul cu nr. top 15040/1, reclamanții au cunoscut lipsa de teren, au cunoscut limitele proprietății evidențiate prin gard cu fundație de beton, edificat in anul 1993.
Cu privire la cererea reclamanților având ca obiect grănițuirea proprietății lor de cea a pârâților A. instanța reține următoarele:
La momentul dobândirii dreptului de proprietate asupra imobilului înscris in CF nr. 12530 cu nr. top. 15040/1 reclamanții au cunoscut suprafața efectivă a terenului cumpărat si granița cu terenul vecin, care era stabilită încă din 1993 prin gard cu fundație de beton. Acest fapt reiese din răspunsurile date de reclamanți si pârâții O. la interogatoriul administrat (interogatoriul reclamanților întrebările nr. 1, 2, 3, 6, 7, 9,18 filele nr. 135- 140, interogatoriul chemaților în garanție întrebările nr. 1,8,13 soții O. ).
Terenul cumpărat de reclamanți este clar delimitat de terenul pârâților
A. prin gard cu fundație de beton. Diferența dintre suprafața înscrisă in actul de dobândire si suprafața faptică, nu justifică modificarea limitelor stabilite si avute in vedere de părți la momentul încheierii contractului. Coroborând interogatoriile administrate, declarația martorului si constatările efectuate de expert în cadrul raportului dispus in cauza, instanța reține că limita dintre terenul reclamanților și al pârâților este reprezentată de gardul de beton edificat de Pojar Viorel. Această limită nu a fost modificată din anul 1993.
Deoarece limita a fost contestată de reclamanți, pentru a tranșa litigiul dintre părți cu privire la acest aspect, în temeiul art. 584 C.civ. (1864)
instanța a stabilit granița dintre imobilul proprietatea reclamanților înscris in CF nr. 12530 C. -N., respectiv nr. 2788187 C. -N. după conversia in format electronic ,nr. topo 15040/1 și imobilul proprietatea pârâților înscris în CF nr. 12530 C. -N., respectiv nr. 2. C. -N. după conversia in format electronic, nr. top 15040/2 pe linia formată între punctele_ - 1042-104, care reprezintă gardul cu fundație de beton, astfel cum acesta este reprezentat pe anexa nr. 3 din raportul de expertiză, depusă la dosar.
Cu privire la cererea reclamanților având ca obiect revendicarea terenului in suprafață de 26 mp, instanța a reținut că potrivit concluziilor raportului de expertiză terenul cumpărat de reclamanți este cu 26 mp mai mic decât suprafața înscrisă in contractul de vânzare-cumpărare respectiv cea înscrisă in cartea funciară.
Însă, după cum s-a reținut, limitele dintre cele două terenuri au fost avute in vedere de reclamanți la cumpărarea imobilului. Aceasta este limita stabilită încă de la momentul partajului realizat de chemații în garanție O.
M. si C. cu ocazia vânzării terenului lui Pojar Viorel. Din probatoriul
administrat reiese că Pojar Viorel a realizat gardul care delimitează cele două proprietăți pe altă limită decât cea convenită cu familia O., iar această delimitare greșită, realizată în anul 1993, nu a fost contestată pana la prezentul litigiu. În calitate de proprietari, soții O. aveau dreptul să obțină revendicarea diferenței de 26 mp. Însă aceștia au stat in pasivitate si au recunoscut implicit noua delimitare a terenului, aspect confirmat de atitudinea lor de la momentul vânzării, când le-au adus la cunoștință reclamanților că terenul se vinde "așa cum este";.
Dreptul de proprietate asupra diferenței de 26 mp nu s-a putut transmite reclamanților, deoarece, la momentul vânzării, proprietarii de atunci ai terenului înscris sub nr. 15040/2 care erau chemații in garanție
R. I. si G. L. exercitau o posesie utilă asupra acestui teren.
Suprafața predată reclamanților de vânzătorii O. M. si O. C. in temeiul contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 371/_ a fost de 314 mp, conform celor constatate de expert cu ocazia măsurătorilor efectuate.
În drept sunt aplicabile dispozițiile art. 1329 C.civ. (vechi) care reglementează o situație specială, aplicabilă stării de fapt reținute în speță. Obiectul contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 371/_ încheiat între reclamanții soții C. si chemații in garanție soții O. este un imobil cert si limitat, "imobilul situat in C. -N. str. M. nr. 14 jud. C., înscris in CF nr. 12530 C., A+2, cu nr. top. 15040/1 imobil care in intregime consta din: casa din caramida, acoperita cu tigla, cu 1 camera, bucatarie, dependinte si curte, terenul avand suprafata totala de 340 mp…";. Deoarece diferența de teren lipsa este mai mare decât a douăzecea parte, reclamanții aveau dreptul să pretindă vânzătorilor O., fie o scădere de preț, fie a rezoluțiunea contractului conform prevederilor art. 1331 si 1334 C.civ.
Din interpretarea dispozițiilor art. 1327-1335 C.civ. instanța a reținut că in situația în care obiectul contractului de vânzare-cumpărare al unui imobil nu a fost predat in întregime, cumpărătorii nu pot obține decât răspunderea contractuală a vânzătorilor. Reclamanții nu au posibilitatea de a revendica diferența de teren, în temeiul art. 480 C.civ. (1864) deoarece nu au dobândit niciodată în proprietate această suprafață, nu au exercitat niciodata atributele inerente dreptului real asupra celor 26 mp diferență.
Pentru considerentele mai sus expuse, s-a reținut că reclamanții nu au probat dreptul de proprietate asupra diferenței de suprafață de 26 mp pretinsă de la pârâții A. A. si A. A. . Pe de altă parte, pârâții A., in calitate de posesori asupra terenului in suprafață de 26 mp beneficiază de prezumția instituită de dispozițiile art. 1854 C.civ. (vechi).
Prin urmare, instanța a respins cererea de revendicare formulată de reclamanți pentru diferența de suprafață de 26 mp din terenul înscris in CF nr. 12530 ( in prezent CF nr. 2. ) C. -N. sub nr. top 15040/1, ca neîntemeiata.
Cu privire la cererea reconvențională formulată de pârâții A. A. si A.
A., având ca obiect stabilirea unui drept de servitute de trecere, s-a reținut că aceasta a fost susținută doar în subsidiar, in eventualitatea în care s-ar admite stabilirea unor noi limite de proprietate si a acțiunii în revendicare cu privire la suprafața de 26 mp. Deoarece instanța a soluționat acțiunea în grănițuire prin stabilirea gardului edificat in anul 1993 de Pojar Viorel, ca limita de proprietate si respingerea acțiunii în revendicare formulată de
reclamanți, situația terenului pârâților reclamanți reconvenționali rămâne aceeași. Față de concluziile expertizei, dat fiind frontul la stradă de care beneficiază imobilul pârâților reclamanți, nu se justifică instituirea a unui drept de servitute de trecere. În consecință, în temeiul art. 755 NCC, a respins ca neîntemeiată cererea reconvețională.
De asemenea, față de soluția ce a fost dată acțiunii principale s-a reținut că pârâții nu au căzut în pretenții, astfel că în temeiul art. 60 al. 1C.pr.civ, instanța a respins ca neîntemeiate cererile de chemare in garanție
formulate de pârâții-reclamanți A. A. si A. A. in contradictoriu cu R.
I., G. L., Ș. L., Ș. M., O. M., O. C. M. si de G. L. in contradictoriu cu Ș. L. și Ș. M. .
Cu privire la cheltuielile de judecată, s-a reținut că reclamanții au căzut în pretenții astfel că, în temeiul art. 274 al. 1 vor suporta cheltuielile determinate de culpa lor procesuală. Astfel, instanța a stabilit in sarcina lor taxa de timbru suportată de pârâți pentru cererea de chemare în garanție în valoare de 782 lei si taxa suportată de G. L. pentru cererea de chemare în garanție de 782 lei. De asemenea vor suporta o parte din onorariul avocațial achitat de pârâți in sumă de 3000 lei. Diferența de onorariu avocațial si onorariul achitat expertului pentru suplimentul efectuat, având ca obiect verificarea situației de fapt pentru stabilirea unui drept de servitute, nu pot fi puse in sarcina reclamanților deoarece nu au fost determinate de culpa lor. Pârâții puteau obține aceeași soluție fără extinderea obiectului prezentului litigiu prin cererea reconvențională formulată în subsidiar. Relevante pentru lămurirea culpei procesuale în stabilirea cheltuielilor de judecată, reprezentate de onorariul de 1200 lei aferent suplimentului raportului de expertiză si parte din onorariul avocațial achitat de pârâți, sunt concluziile suplimentului de expertiză efectuat. Expertul a precizat că, frontul stradal al imobilului cu nr. top 15420/2 nu s- ar fi modificat in nici una din variantele de grănițuire propuse, astfel că nu s-ar fi justificat instituirea dreptului de servitute solicitat. Pentru considerente expuse, diferența de onorariu avocațial si onorariul achitat expertului pentru suplimentul efectuat au rămas in sarcina pârâților reclamanți reconvenționali.
Împotriva acestei sentințe au declarat recurs, ulterior recalificat apel, reclamanții C. I. M. și C. M., solicitând admiterea apelului, modificarea în totalitate a hotărârii atacate și admiterea acțiunii recurenților-reclamanți.
În motivare, se arată că, referitor la calea de atac, în opinia reclamanților, deși instanța de fond a indicat calea de atac a recursului, corecta calificare a căii de atac este apelul.
Capătul principal al cererii introductive de instanță a fost grănițuirea. Acest fapt rezultă din modalitatea de formulare a acțiunii, în care grănițuirea este principalul capăt de cerere, iar revendicarea unei suprafețe de teren este menționată doar ca o eventualitate, dacă din raportul de expertiză ar rezulta că pârâții ocupă o suprafață de teren ce aparține reclamanților. Practic, grănițuirea nu este o consecință a revendicării, ci dimpotrivă, stabilirea liniei de hotar poate avea drept consecință formularea unui petit de revendicare.
Cum grănițuirea este petitul principal al acțiunii și nu reprezintă un litigiu evaluabil în bani, calea de atac este apelul și nu recursul. In consecință, având în vedere principiul conform căruia căile de atac sunt stabilite de lege
și nu de către instanța de judecată și faptul că pentru instanța de control judiciar nu este obligatorie calificarea căii de atac indicată de instanța de fond, solicită recalificarea căii de atac ca apel.
M. ivele pentru care au formulat prezentul apel sunt în principal următoarele:
Hotărârea a fost dată cu aplicarea greșită a legii (art. 304 pct. 9 Cod de procedură civilă anterior)
Cu privire la aplicarea dispozițiilor art. 1327 - 1335 cod civil anterior.
Instanța de fond își întemeiază soluția pronunțată pe dispozițiile art. 1327 - 1335 Cod civil anterior, dispoziții ce reglementează o situație aparte, referitoare la obiectul unui contract de vânzare-cumpărare.
In opinia apelanților-reclamanți, dispozițiile speciale invocate de instanță se aplică numai în măsura în care suprafața de teren ce face obiectul litigiului nu exista în materialitatea sa. În cazul din speța, terenul există iar dreptul de proprietate asupra acestuia a fost transferat reclamanților de către vânzător. Recurenții-reclamanți au dobândit dreptul de proprietate asupra unei suprafețe de 340 mp, conform contractului de vânzare-cumpărare depus la dosarul cauzei.
Din raportul de expertiză întocmit în cauză rezultă că apelanții- reclamanți au în posesie o suprafață de 314 mp, iar pârâții o suprafața de 688 mp. În cuprinsul cărții funciare, recurenții-reclamanți figurează, în mod corect, cu o suprafață de 340 mp iar pârâții cu 660 mp. În aceste condiții, rezultă în mod clar că suprafața de teren vândută recurenților-reclamanți de către vânzătorii O. M. și O. C. M. este cea de 340 mp. Diferența de
26 mp, rezultată ca fiind cuprinsă în terenul pârâților, există în materialitatea ei iar dreptul de proprietate le-a fost transmis la momentul încheiarii contractului.
Precizează faptul că apelanții-reclamanți nu au posesia acestei suprafețe nu poate conduce la concluzia că dreptul de proprietate asupra acestei suprafețe nu se află în patrimoniul lor. Apelanții-reclamanți au făcut dovada faptului că sunt proprietarii suprafeței de teren în litigiu dar nu au posesia acesteia. În aceste condiții, acțiunea recurenților-reclamanți în revendicare apare ca întemeiată, fiind evidentă poziția acestora de proprietari neposesori care și-au îndreptat cu acțiune împotriva posesorilor neproprietari.
Precizează că, dacă s-ar admite că soluția instanței de fond este una temeinică și legală, s-ar ajunge în situația în care recurenții-reclamanți ar fi deposedați de dreptul lor de proprietate, fapt ce este inadmisibil.
Cu privire la cheltuielile de judecată.
Conform art. 584 Cod civil anterior, cheltuielile pe care le implică grănițuirea proprietăților se vor împărți între părți, în jumătate. Acest articol constituie o reglementare specială a modalității în care se stabilesc cheltuielile de judecată, în raport cu dispozițiile art. 274 Cod de procedură civilă anterior.
Cheltuielile efectuate în cauză au avut ca scop stabilirea liniei de hotar între cele 2 proprietăți iar la stabilirea lor, instanța ar fi trebuit să facă aplicarea dispozițiilor speciale mai sus menționate și să stabilească în sarcina ambelor părți, în cote egale, cheltuielile de judecată aferente grănițuirii.
Acțiunea apelanților-reclamanți nu a avut caracter șicanator, ci a tins la stabilirea limitelor proprietății. In consecință, nu se poate vorbi despre căderea în pretenții a recurenților-reclamanți și de suportare a cheltuielilor de judecată în modalitatea indicată de instanța de fond.
In privința cheltuielilor de judecată aferente cererilor de chemare în garanție, arată că acestea nu le pot fi imputate. Cererea de chemare în garanție este un mijloc de protecție a pârâtului și tinde la protejarea dreptului acestuia. In aceste condiții, precizează că nu pot fi obligați la plata acestor cheltuieli deoarece, așa cum au arătat mai sus, acțiunea recurenților-reclamanți nu a avut scop șicanator, chemarea în garanție este o consecință a petitului principal al cererii recurenților-reclamanți grănițuirea iar scopul formulării cererii de chemare în garanție este de protecție a drepturilor și intereselor pârâților.
Având în vedere cele de mai sus, solicită admiterea apelului, modificarea în totalitate hotărârii atacate și, în rejudecare, admiterea acțiunii recurenților-reclamanți.
In drept, art. 304 alin. 9 Cod de procedură civilă anterior.
Prin întâmpinare, intimații-pârâți A. A. și A. A. au solicitat respingerea apelului formulat de recurenții C. I. M. și C. M., menținerea hotărârii atacate și obligarea acestora la plata cheltuielilor de judecată, arătând următoarele:
In ceea ce privește cererea de recalificare a caii de atac din recurs în apel, solicită respingerea acesteia având în vedere următoarele:
Apelanții susțin că principalul capăt de cerere este grănițuirea și că
"stabilirea liniei de hotar poate avea ca și consecință revendicarea."
Precizează că în speța de față, instanța de fond a admis petitul cu privire la granițuire și a constatat limita de hotar dintre cele două proprietăți, cea a apelanților și cea a intimaților-pârâților și a respins petitul de revendicare.
M. ivele de apel formulate de către recurenți vizează doar modalitatea de soluționare a petitlului de revendicare.
Menționează că, așa cum au arătat, linia de hotar a fost deja constatată de către instanță, grănițuirea a avut loc și singura modalitate de modificare a limitei de hotar este admiterea petitului de revendicare.
Prin urmare, dacă se pune în discuție o condiționare între cele două petite, este evident că petitul de revendicare este cel principal și doar admiterea acestuia ar putea conduce la modificarea liniei de hotar, respectiv la admiterea petitului de granițuire în forma solicitată de către reclamanții recurenți (dacă s-ar fi solicitat).
Atunci când "acțiunea are ca obiect determinarea limitelor fondurilor părților, limite care sunt incerte pentru amândoi vecinii - fără ca vreuna din părți să solicite proprietatea unei suprafețe de teren determinate - acțiunea va fi de granițuire. Dacă se solicită proprietatea asupra unei suprafețe determinate, atunci acțiunea este în revendicare".
Având în vedere că petitul principal din prezenta cauză poate fi doar cel de revendicare și că motivele recursului vizează doar modalitatea de soluționare a petitului de revendicare, consideră că instanța de fond a indicat în mod corect calea de atac care poate fi exercitată în această cauză și aceasta este recursul.
În ceea ce privește motivele de apel, precizează că, așa cum au arătat, apelanții critică sentința instanței de fond doar sub aspectul modului de soluționare a petitului de revendicare susținându-se în mod neîntemeiat că au calitatea de proprietari asupra terenului revendicat.
Consideră necesar să reitereze câteva aspecte care vor conduce la concluzia că acțiunea și recursul formulate sunt total neîntemeiate:
Acțiunea în revendicare reprezintă un mijloc judiciar de protecție a dreptului de proprietate, la îndemâna persoanei ce se consideră proprietar al unui bun și care a pierdut atributul posesiei (acțiunea formulată de proprietarul neposesor împotriva posesorului neproprietar). Așadar, pentru ca o acțiune în revendicare să fie admisă este necesar ca reclamanții să facă dovada dreptului lor de proprietate asupra terenului revendicat.
Obiectul revendicării din prezenta speță este porțiunea de 26 m.p. aflată la limita proprietăților reclamanților și intimaților-pârâți din prezentul dosar.
Apelanții invocă faptul că au dobândit în proprietate această porțiune de teren prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 371/2003 încheiat între
O. M. și C. -M., în calitate de vânzători, pe de o parte și C. lonel-
M. și M., în calitate de cumpărători, pe de altă parte.
Potrivit acestui contract de vânzare-cumpărare, apelanții C. recunosc faptul că, la data semnării lui, aveau cunoștință despre starea de fapt și de drept a imobilului și declară că "...am văzut acest imobil" (paragraful 2 de pe pagina a doua a contractului).
De asemenea, cu ocazia interogatoriului ce le-a fost luat în fața instanței de fond în ședința publică din_, chemații în garanție O. au recunoscut faptul că, la momentul cumpărării imobilului, reclamanții apelanții C. aveau cunoștință despre faptul că imobilul pe care îl cumpărau nu are în realitate 340 m.p., așa cum era trecut în contract și în cartea funciară, ci mai puțin. Faptul că atât chemații în garanție O., cât și reclamanții C. au avut o reprezentare subiectivă a faptului că ar putea
"recupera" în instanță diferența de teren până la 340 m.p. de la vecini este o chestiune care nu schimbă cu nimic starea de fapt și de drept a imobilului de la data contractului de vânzare-cumpărare, stare cunoscută și însușită de reclamanți. Fapt este că recurenții au fost de acord să cumpere imobilul, pentru prețul convenit, fiind pe deplin conștienți de starea sa de fapt a acestuia de la data de_ . Ceea ce au văzut la fața locului cu ocazia semnării contractului autentic de vânzare-cumpărare este ceea ce părțile au convenit că este obiectul vânzării, iar reclamanții nu au putut dobândi o suprafață mai mare de teren decât cea existentă la fața locului la acel moment.
Din cealaltă perspectivă, a intimaților-pârâți, pentru ca acțiunea în revendicare să poată fi admisă, este necesar ca reclamanții să fi dovedit faptul că intimații-pârâți sunt posesori asupra terenului revendicat, însă nu au și calitatea de proprietari asupra acestui teren. Susțin că o astfel de probă nu a fost făcută și nici nu putea fi făcută în cauză, pentru simplul fapt că intimații-pârâți au calitatea de proprietari asupra terenului revendicat începând cu data de_, dată la care a fost semnat contractul de vânzare-cumpărare între R. losif și G. L., în calitate de vânzători, pe de o parte și intimații A. A. și A. A. -C., în calitate de cumpărători, pe de altă parte.
Pentru a face această afirmație invocă dispozițiile articolelor 1326, 1329 și 1334 din Codul civil din 1864, aplicabil în prezenta speță.
Într-adevăr, articolul 1326 instituie obligația vânzătorului de a preda cumpărătorului numărul de unități de măsură stipulat în contract.
Art. 1326: Vânzătorul este dator să predea cuprinsul lucrului vândut în măsura determinată prin contract, însă cu modificările mai jos arătate.
Din interpretarea acestui text de lege putem concluziona faptul că regula de principiu este aceea potrivit căreia transferul dreptului de proprietate operează de la vânzător la cumpărător cu privire la numărul de unități de măsură convenit prin contract.
Cu toate acestea, partea finală a acestui articol precizează că articolele următoare instituie derogări de la această regulă: "...însă cu modificările mai jos arătate."
Derogările instituite de articolele 1327, 1328 și 1329 se referă exact la vânzarea de imobile și sunt aplicabile ori de câte ori nu există stipulații contractuale contrarii.
Situația din speță (cu privire la contractul de vânzare-cumpărare dintre R. losif și G. L., pe de o parte și pârâți, pe de altă parte) se regăsește reglementată în articolul 1329, potrivit căruia: în toate cazurile de vânzare, făcută altfel decât pe atât măsura, fie vânzarea de un corp cert și limitat, fie de mai multe fonduri distincte și separate, fie concepută cu expresia măsurii înaintea desemnării obiectului sau din contră, nici vânzătorul n-are drept la adaos de preț, pentru excedent, nici cumpărătorul, la scădere pentru lipsă, decât în cazul când excedentul sau lipsa prețuiește o a douăzecea parte din prețul total al vânzării.
Acest text de lege, instituind o excepție de la regula instituită de art. 1326, ne arată faptul că, în cazul vânzării unui corp cert și limitat, transferul dreptului de proprietate operează cu privire la întregul corp cert și limitat, neexistând remedii nici măcar între părți, pentru ajustarea prețului
(decât în cazul - inaplicabil în speță - în care excedentul sau lipsa valorează mai mult de a douăzecea parte din prețul total al tranzacției).
Faptul că vânzarea dintre R. losif și G. L., în calitate de vânzători, pe de o parte și intimații-pârâți A. A. și A. A. -C., în calitate de cumpărători, pe de altă parte, a fost una având ca obiect un corp cert și limitat rezultă atât din modul de formulare a clauzelor contractului, cât și din interogatoriile luate intimaților-pârâți și chematei în garanție G. L. . Precizează că în speță - întreaga probațiune ne-o spune - este vorba despe un corp funciar îngrădit cu un gard pe fundații de beton, care nu a fost niciodată modificat de la momentul edificării acestuia în anul 1993. Niciunul dintre vânzătorii sau cumpărătorii succesivi din prezenta speță nu a mai
procedat la o măsurătoare a parcelei ulterior momentului la care aceasta s-a desprins din parcela inițială.
De asemenea, același articol 1329 mai sus citat este în egală măsură aplicabil contractului de vânzare-cumpărare nr. 371/2003 încheiat între O.
M. și C. -M., în calitate de vânzători, pe de o parte și C. lonel-M. și M., în calitate de cumpărători, pe de altă parte. Precizează că în cazul acestui contract nu putem vorbi despre un transfer de proprietate ce ar fi operat peste limita corpului cert și limitat care se regăsea la fața locului la momentul respectiv. Și în cazul acestei parcele vorbim despre un corp funciar îngrădit cu un gard pe fundații de beton, care nu a fost niciodată
modificat de la momentul edificării acestuia în anul 1993, iar părțile contractului nu au procedat la o măsurătoare a parcelei la momentul vânzării. În cazul acestui contract însă, reclamanții ar fi putut exercita în termen de 1 an de la data semnării contractului acțiunea instituită de art. 1329. pentru reducerea prețului, lipsa de 26 m.p. din totalul de 340 m.p. stipulat în contract reprezentând mai mult de a douăzecea parte.
Contrar celor susținute de către recurenți, art. 1329 din vechiul Cod civil este aplicabil indiferent dacă diferența de teren există sau nu în materialitatea sa. Textul de lege nu distinge și nici nu ar putea avea vreo relevanță acest aspect, cât timp prin contractul de vânzare care se încheie în condițțile prevăzute de acest text legal, se transmite dreptul de proprietate doar cu privire și în limita imobilului cert și limitat îngrădit, în speța de față, cu un gard pe fundații de beton.
Instanța de fond a reținut în mod corect că sunt incidente prevederile art. 1329 Cod civil (vechi), respectiv că "obiectul contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 371/_ încheiat între reclamanții soți C. și chemații în garanție O. este un imobil cert si limitat." Reclamanții recurenți, reține în mod corect instanța de fond, "nu au posibilitatea de a revendica diferența de teren, în temeiul art. 480 C.civ.(1864) deoarece nu au dobândit niciodată în proprietate această suprafață, nu au exercitat niciodată atributele inerente dreptului real asupra celor 26 mp diferență".
Toate aceste aspecte clarifică pe deplin situația juridică a terenului în litigiu, fiind evidentă concluzia că dreptul de proprietate asupra terenului revendicat aparține intimaților-pârâți, iar nu recurenților.
În ceea ce privește cheltuielile de judecată, arătă că partea care cade în pretenții trebuie să suporte toate cheltuielile care au fost efectuate de către cealaltă parte pentru apărarea drepturilor sale.
Recurenții susțin că nu trebuia să fie obligați la plata cheltuielilor de judecată în ceea ce privește grănițuirea și în ceea ce privește cererile de chemare în garanție.
Cu privire la petitul de granițuire trebuie subliniat că acesta a fost admis în sensul în care instanța a constatat că limita de hotar este cea existentă deja și delimitată prin gardul pe fundații de beton existent. Limita de hotar constatată de către instanță este cea indicată de către subsemnații intimați prin întâmpinare, care așa cum am arătat, era deja stabilită prin convenția părților.
Din punctul de vedere al intimaților-pârâți, atâta timp cât grănițuirea a avut loc prin convenția părților, încercarea abuzivă a reclamanților recurenți de a stabili o altă limită de hotar nu poate fi imputabilă intimați- pârâților și prin urmare reclamanții recurenți trebuie să suporte cheltuielile de judecată.
Având în vedere faptul că intimații-pârâți au fost nevoiți să formuleze cerere de chemare în garanție pentru apărarea drepturilor lor atacate de către reclamanții recurenți, aceste cheltuieli sunt imputabile reclamanților. Așa cum arată chiar recurenții chemarea in garanție este o consecință a cererii lor și scopul formulării cererii de chemare în garanție este de protecție a drepturilor și intereselor pârâților. Or, atâta timp cât chiar recurenții recunosc că efectuarea acestor cheltuieli este cauzată de conduita lor culpabilă este evident că trebuie să suporte în integralitate prejudiciul cauzat intimaților-pârâți.
Dat fiind faptul că cererile de chemare în garanție au fost respinse, ca urmare a respingerii acțiunii reclamanților, este evident faptul că și suportarea cheltuielilor achitate cu privire la cererile de chemare în garanție se va face de partea care se află în culpă procesuală, deci de reclamanți.
Analizând apelul, prin prisma motivelor de fapt și de drept invocate, tribunalul reține următoarele:
Apelanții au arătat că cererea lor de revendicare a suprafeței de 26 mp este fondată, întrucât ei au cumpărat 340 m.p., iar din expertiză a rezultat că ei folosesc 314 m.p., iar pârâții 688 mp, deși aceștia figurează în CF cu 660 m.p.
În această privință, tribunalul reține, în acord cu prima instanță, că la momentul la care reclamanții apelanți au încheiat contractul de vânzare- cumpărare în care a fost trecută suprafața de 340 mp, terenul era îngrădit în forma în care se găsește și astăzi, astfel că vânzătorii au predat cumpărătorilor doar suprafața de 314 mp.
În interogatoriile luate reclamanților în fața instanței de fond (f. 135, 138), aceștia au recunoscut că au fost la fața locului înainte de încheierea contractului de vânzare-cumpărare și au văzut terenul. De asemenea, reclamanții au recunoscut că la momentul cumpărării, exista același gard pe fundație de beton care există și în prezent. Au mai arătat reclamanții că vânzătorul O. a măsurat terenul și le-a supus că are mai puțin decât în acte.
În consecință, tribunalul reține că reclamanții au avut cunoștință de împrejurarea că terenul este mai mic decât cel înscris în acte și l-au cumpărat asumându-și această situație.
În plus, trebuie avut în vedere că reclamanții au solicitat în primul rând grănițuirea proprietăților. Ori, trasarea conturului liniei de hotar dintre proprietățile limitrofe în acțiunea în grănițuire are ca premisă verificarea identității hotarului actual, determinat prin semne exterioare, cu cel primordial, existent la data generării situației de vecinătate. În consecință, promovând o acțiune în stabilirea liniei de hotar, atunci când există semne exterioare între proprietăți, titularul dreptului nu poate pretinde decât determinarea hotarului inițial existent între fondurile limitrofe, iar nu și stabilirea unei alte granițe decât cea trasată anterior.
În cauză s-a dovedit că limita dintre cele două proprietăți, reprezentată de gardul de beton existent azi, nu a fost modificată din anul 1993, gardul fiind edificat cu acordul foștilor proprietari ale celor două terenuri, fapt ce a reieșit din interogatorii și declarația martorului Pojar Viorel.
Având în vedere că, față de probele administrate în cauză și menționate anterior, prima instanță a stabilit în mod corect granița pe aliniamentul gardului existent în prezent, nu poate fi primită cererea reclamanților de obligare a pârâților la ridicarea gardului și la predarea în deplină proprietate și posesie a suprafeței de 26 mp.
În ceea ce privește cheltuielile de judecată acordate la fond, tribunalul constată că au fost acordate doar cheltuielile de judecată aferente petitelor de ridicare a gardului și de revendicare a celor 26 mp, precum și cheltuielile provocate de formularea acestor petite (aici intrând și cheltuielile suportate pentru cererile de chemare în garanție): o parte din onorariul avocațial, taxe de timbru și timbre judiciare. Întrucât petitele de ridicare a gardului și de revendicare a 26 mp au fost respinse, în mod corect, respectând prevederile
art. 274 C.proc.civ., reclamanții au fost obligați la plata cheltuielilor de judecată aferente acestor petite.
În privința petitului de grănițuire, s-a făcut compensarea cheltuielilor de judecată, fiind astfel respectate dispozițiile art. 584 Cod civil, conform cu care cheltuielile pentru grănițuire se împart între părți.
Pentru toate aceste considerente și în baza art. 296 C.proc.civ., tribunalul va respinge ca nefondat apelul declarat de apelanții reclamanți C.
I. M. și C. M. împotriva Sentinței civile nr. 5945/2013 a Judecătoriei
-N., pe care o va menține în totul.
În baza art. 274 C.proc.civ., va obliga apelanții să plătească intimatului A. A. suma de 620 lei, cheltuieli de judecată în apel constând din onorariul avocațial justificat prin chitanța de la fila 35 dosar.
PENTRU ACESTE M. IVE, ÎN NUMELE LEGII DECIDE
M.
Respinge ca nefondat apelul declarat de apelanții reclamanți C. și C. M. împotriva sentinței civile nr. 5945/2013 din _
I.
,
pronunțată în dosar nr._ al Judecătoriei C. -N., pe care o menține în totul.
Obligă apelanții să plătească intimatului A. A. suma de 620 lei, cheltuieli de judecată în apel.
Decizia este definitivă și executorie.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare. Dată și pronunțată în ședința publică din_ .
Președinte,
-F. D.
Judecător,
O. R. G.
Grefier,
D. I. D.
Dact. D.D. 20 Noiembrie 2013 Red./Dact./ORG/CȘ
_ /12 ex.
Jud. fond: D. Viorica P. ovici
| ← Încheierea civilă nr. 255/2013. Grănițuire | Decizia civilă nr. 1276/2013. Grănițuire → |
|---|
