Decizia civilă nr. 619/2013. Obligatie de a face
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
TRIBUNALUL CLUJ SECȚIA CIVILĂ DOSAR NR._
Cod operator de date cu caracter personal 3184 aflate sub incidența Legii nr.677/2001
DECIZIA CIVILĂ NR.619/A/2013
ȘEDINȚA PUBLICĂ D_ EMB. 2013 COMPLETUL ESTE CONSTITUIT DIN: PREȘEDINTE: O. R. G.
JUDECĂTOR: DAN-I. T. GREFIER: A. -P. B.
Pe rol fiind soluționarea apelului promovat de apelanta reclamantă S.
L., în contra Sentinței civile nr.693/23 Mai 2013, pronunțată în dosarul civil nr._ al Judecătoriei D., privind și pe intimatul pârât M. D. prin primar, având ca obiect obligația de a face.
La apelul nominal făcut în ședința publică a răspuns reprezentanta apelantei reclamante, doamna avocat Buculei C., în substituirea doamnei avocat G. Mican, lipsă fiind părțile.
Procedura nu legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care se constată că la data de 06 Noiembrie 2013 s-a depus la dosarul cauzei prin serviciul de registratură al tribunalului poziție procesuală din partea intimatului pârât, prin care a adus la cunoștința instanței că nu se opune admiterii apelului așa cum a fost formulat (f.29), un exemplar fiind înmânat reprezentantei apelantei reclamante care îi depune la dosar împuternicirea avocațială de substituire (f.30), care învederează instanței că nu mai are alte cereri de formulat în probațiune ori înscrisuri de depus la dosar.
T. ul după deliberare, constatând că nu mai sunt alte chestiuni prealabile de invocat, declară închisă faza probatorie și acordă cuvântul reprezentantei apelantei reclamante în susținerea apelului promovat.
Reprezentanta apelantei reclamante solicită admiterea apelului, schimbarea în totalitate a sentinței civile atacate, în sensul admiterii acțiunii astfel cum a fost formulată și precizată de reclamantă, în temeiul art.480 alin.2 Noul Cod de procedură civilă, fără cheltuieli de judecată. În susținerea cuvântului pe fond arată că instanța de fond a interpretat și aplicat greșit dispozițiile art.9 din Legea nr.112/1995, reținând ca motiv de respingere a acțiunii reclamantei inexistența unui contract de închiriere anterior datei intrării în vigoare a Legii nr.112/1995. Chiar și dacă ar fi existat un contract de închiriere anterior intrării în vigoare a Legii nr.112/1995, tot nu se putea
formula cerere de cumpărare întrucât pentru acest imobil s-a formulat cerere de acordare a măsurilor reparatorii prevăzute de Legea nr.112/1995 de către antecesorii foștilor proprietari, potrivit Hotărârii nr.559/16 D. 1997 pronunțată de Comisia județeană pentru aplicarea Legii nr.112/1995, hotărâre prin care s-a respins cererea numitei Fulop Elisabeta Margareta. Obligația de vânzare exista chiar și în situația contractelor de închiriere după intrarea în vigoare a Legii nr.112/1995. Chiar dacă contractul de închiriere al reclamantei apelante datează după apariția Legii nr.112/1995, apreciază cp a limita drepturile acelor persoane care nu aveau contract de închiriere valabil încheiat la data intrării în vigoare a Legii nr.112/1995, echivalează cu crearea
unui regim discriminatoriu între diferitele categorii de chiriași, or principiul egalității în fața legii și a autorităților publice se aplică prin natura sa tuturor drepturilor și libertăților consacrate prin constituție și lege, conform art.14 din Convenția pentru Apărarea Drepturilor Omului și a Libertăților Fundamentale. În considerarea dispozițiilor art.9 din Legea nr.112/1995, rezultă că, "chiriașii titulari de contract pot opta pentru cumpărarea apartamentului deținut";, iar potrivit art.42 alin.3 din Legea nr.10/2001 imobilele cu destinație de locuință pot fi înstrăinate potrivit legislației în vigoare, acordându-se totodată chiriașilor un drept de preemțiune la cumpărarea locuințelor deținute în baza unui contract de închiriere. Invocă Decizia nr.5/2008 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție pronunțată în soluționarea recursului în interesul legii, prin care s-a statuat că dispozițiile Legii nr.85/1992 sunt aplicabile și în cazul contractelor de
închiriere încheiate după data intrării în vigoare a acestui act normativ. În concluzie, solicită admiterea apelului, schimbarea în totalitate a sentinței apelate, în sensul admiterii acțiunii astfel cum a fost formulată și precizată, fără cheltuieli de judecată.
T. ul reține cauza în vederea pronunțării.
T R I B U N A L U L
Deliberând, reține că prin sentința civilă nr.693/23 mai 2013 pronunțată în dosarul civil nr._ al Judecătoriei D., a fost respinsă ca neîntemeiată cererea de chemare în judecată având ca obiect obligație de a face, formulată de către reclamanta Sindilie L., în contradictoriu cu pârâta
M. D., reprezentat prin primar.
Pentru a pronunța această hotărâre, prima instanță a reținut că prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe, la data de_, sub nr. _
, și precizată la data de_, reclamanta SINDILIE L. a chemat în judecată pârâtul M. D., prin primar, solicitând instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța să dispună obligarea pârâtului la vânzarea cu plata în rate a prețului în favoarea sa a imobilului situat în Mun. D., str. Avram Iancu, nr. 13, ap. 1, jud. Cluj, înscris în CF nr. 51235-C1-U4 D., nr. top. 102/2/1/I, apartament compus dintr-o cameră, bucătărie, baie, deținut de către reclamantă în baza contractului de închiriere nr. 8713/_, respectiv înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate în favoarea reclamantei după plata integrală a prețului.
În motivare, reclamanta învederează că locuiește în imobilul situat în Mun. D., str. Avram Iancu, nr. 13, ap. 1, jud. Cluj, în baza contractului de închiriere nr. 8713/_, cu valabilitate până la data de_, fiind titulara contractului.
Arată că dorește să beneficieze de prevederile art. 9 din Legea nr. 112/1995, că a solicitat de mai multe ori organelor în drept cumpărarea imobilului, însă acest lucru nu s-a realizat. Mai precizează că este singura dintre locatarii imobilului care nu a cumpărat apartamentul în care locuiește și că apartamentul necesită investiții utile și necesare urgente, cheltuieli pe care pârâtul nu le poate suporta.
În drept, invocă prevederile art. 9 din Legea nr. 112/1995.
Pârâtul legal citat, potrivit prevederilor Noului Cod de procedură civilă, nu a formulat întâmpinare, dar a depus la dosar în formă scrisă răspunsul la interogatoriu prin care a învederat că este de acord cu admiterea acțiunii.
Analizând materialul probator administrat în cauză, instanța a reținut următoarele:
Între Primăria M. ui D., în calitate de locator, și reclamanta Sindilie L., în calitate de locatar, a fost încheiat la data de_, contractul de închiriere pentru suprafețe locative cu destinația de locuințe nr.8713, obiectul contractului fiind reprezentat de imobilul situat în D., str. Avram Iancu, nr.13, jud. Cluj. Prețul închirierii este stipulat la suma de 100,52 lei lunar, iar durata contractului este de 5 ani (până la data de _
).
În condițiile art.9 din Legea nr.112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului, chiriașii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natura foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora pot opta, după expirarea termenului prevăzut la art. 14 (termen de 6 luni de la intrarea în vigoare a legii), pentru cumpărarea acestor apartamente cu plata integrala sau în rate a prețului. În acest sens, legea prevede condiții mai avantajoase la cumpărarea locuinței pentru chiriași care optează în acest sens.
Din articolul 1 al acestui act normativ reiese că domeniul de aplicare al legii este restrâns la imobilele cu destinația de locuințe, trecute ca atare în proprietatea statului sau a altor persoane juridice, după 6 martie 1945, cu titlu, și care se aflau în posesia statului sau a altor persoane juridice la data de 22 decembrie 1989. În plus, principalele dispoziții ale legii se referă la condițiile în care se restituie în natură aceste imobile foștilor proprietari sau condițiile în care se acordă despăgubiri.
Un alt set de norme legale (cap. 3 din care face parte și articolul 9) se referă la protecția chiriașilor care au încheiat contractele în baza Legii nr. 5/1973 privind administrarea fondului locativ și reglementarea raporturilor dintre proprietari si chiriași. Acest act normativ a fost abrogat expres de art. 73 din Legea nr. 114/1996.
În consecință, posibilitatea de a opta pentru cumpărarea locuinței în alte condiții decât cele rezultând din mecanismul economiei de piață este acordată doar chiriașilor ale căror contracte sunt anterioare datei intrării în vigoare a Legii nr.112/1995, situație în care reclamanta Sindilie L. nu se încadrează, întrucât contractul de închiriere a fost încheiat în anul 2009. Oricum o altă interpretare este contrară rațiunilor pentru care a fost edictată Legea nr.112/1995.
Mai mult, în cauză nu s-a făcut dovada faptului că imobilul în cauză face parte din domeniul de aplicare a Legii nr.112/1995, anume imobilele cu destinația de locuințe, trecute ca atare în proprietatea statului sau a altor persoane juridice, după 6 Martie 1945, cu titlu, și care se aflau în posesia statului sau a altor persoane juridice la data de 22 D. 1989
Chiar dacă pârâtul M. D. nu se opune admiterii acțiunii astfel cum a fost formulată, instanța nu a putut să ia act de această înțelegere a părților, având în vedere condițiile imperative și de excepție ale Legii nr.112/1995. În concret, dacă părțile se înțeleg, nimic nu se opune ca acestea să încheie contractul în contextul principiilor economiei de piață și în conformitate cu legislația civilă în vigoare în materie contractuală.
În raport cu precizarea de acțiune, instanța nu ar fi putut să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic atâta timp cât această posibilitate are ca premisă cazul în care între părți ar fi existat un antecontract de vânzare-cumpărare valabil încheiat.
În concluzie, instanța a respins acțiunea, ca neîntemeiată.
Împotriva sentinței menționate a declarat apel reclamanta S. L., solicitând schimbarea în totalitate a acesteia, în sensul admiterii acțiunii astfel cum a fost formulată și precizată.
În motivarea apelului reclamanta a arătat că instanța de fond a interpretat și aplicat greșit dispozițiile art.9 din Legea nr.112/1995, reținând ca motiv de respingere a acțiunii reclamantei inexistența unui contract de închiriere anterior datei intrării în vigoare a Legii nr.112/1995.
Chiar și dacă ar fi existat un contract de închiriere anterior intrării în vigoare a Legii nr.112/1995, tot nu se putea formula cerere de cumpărare întrucât pentru acest imobil s-a formulat cerere de acordare a măsurilor reparatorii prevăzute de Legea nr.112/1995 de către antecesorii foștilor proprietari, potrivit Hotărârii nr.559/16 D. 1997 pronunțată de Comisia județeană pentru aplicarea Legii nr.112/1995, hotărâre prin care s-a respins cererea numitei Fulop Elisabeta Margareta.
De asemenea, consideră că obligația de vânzare exista chiar și în situația contractelor de închiriere după intrarea în vigoare a Legii nr.112/1995.
În considerarea dispozițiilor art.9 din Legea nr.112/1995, rezultă că,
"chiriașii titulari de contract pot opta pentru cumpărarea apartamentului deținut";, iar potrivit art.42 alin.3 din Legea nr.10/2001 imobilele cu destinație de locuință pot fi înstrăinate potrivit legislației în vigoare, acordându-se totodată chiriașilor un drept de preemțiune la cumpărarea locuințelor deținute în baza unui contract de închiriere.
Mai mult, chiar art.52 din Legea nr.10/2001 prevede că la data intrării în vigoare a legii, orice alte dispoziții contrare se abrogă și în acest context, apreciază că a operat o abrogare implicită a dispozițiilor art.4 din H.G. nr.11/1997 care limita dreptul de a cumpăra doar la chiriașii care la momentul apariției Legii nr.112/1995 aveau contracte de închiriere valabil încheiate și ocupau efectiv spațiul. În fapt, această hotărâre de guvern privind normele metodologice de aplicare a Legii nr.112/1995 a restrâns în mod nelegal, prin adăugare la lege, sfera de aplicare a dispozițiilor art.9, stabilind în art.6 că au dreptul la cumpărare doar categoriile enunțate mai sus.
Dreptul de a cumpăra derivat din legea în vigoare nu poate fi înlăturat doar prin argumentul trecerii timpului și modificării legislative, diferențierea între chiriașii care s-au grăbit să dobândească locuința și cei care au omis să ceară vânzarea până la adoptarea Legii nr.10/2001 neavând o rațiune obiectivă, legală.
Trebuie menționată obligația statului de a crea condițiile necesare pentru creșterea calității vieții și, mai ales, de a lua măsuri de protecție socială, de natură să asigure cetățenilor un nivel de trai decent (art.47 alin.1 din Constituție), or, prin art.9 din Legea nr.112/1995 legiuitorul realizează o măsură în acest sens.
Chiar dacă contractul de închiriere al reclamantei apelante datează după apariția Legii nr.112/1995, apreciază că a limita drepturile acelor persoane care nu aveau contract de închiriere valabil încheiat la data intrării în vigoare a Legii nr.112/1995, echivalează cu crearea unui regim discriminatoriu între diferitele categorii de chiriași, or principiul egalității în fața legii și a autorităților publice se aplică prin natura sa tuturor drepturilor și libertăților consacrate prin constituție și lege, conform art.14 din Convenția pentru Apărarea Drepturilor Omului și a Libertăților Fundamentale.
Astfel, Curtea Europeană a reținut în aplicarea principiului enunțat anterior că orice diferență de tratament făcută de stat între indivizii aflați în situații analogice, trebuie să-și găsească o justificare obiectivă și rezonabilă.
Astfel, trebuie dată eficiență voinței părților și aceasta cu atât mai mult cu cât nu a fost exprimată în scopuri ilicite sau în fraudarea intereselor altor persoane. În jurisprudența sa, Curtea Europeană a Drepturilor Omului a sancționat, prin hotărâri pronunțate împotriva României cauza Beian,
jurisprudența contradictorie a instanțelor române având drept consecință diferența de tratament între persoane aflate în aceeași situație.
Apelanta menționează că a solicitat verbal de nenumărate ori cumpărarea imobilului, aspect recunoscut de intimat la interogatoriu, însă această problemă nu s-a rezolvat până în prezent, fiind îndrumată să se adreseze instanței de judecată, în condițiile în care este singură din întreg imobilul care nu a cumpărat imobilul în care locuiește, toții vecinii ei fiind proprietari, iar imobilul în speță necesită investiții utile și necesare urgente, cheltuieli pe care intimatul pârât nu le poate suporta.
Prin analogie, a invocat Decizia nr.5/2008 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție pronunțată în soluționarea recursului în interesul legii, prin care s-a statuat că dispozițiile Legii nr.85/1992 sunt aplicabile și în cazul contractelor de închiriere încheiate după data intrării în vigoare a acestui act normativ.
Analizând dispozițiile art.1 alin.1 și art.7 alin.1 din Legea nr.82/1992 privind vânzarea de locuințe și spații cu altă destinație construite din fondurile statului și din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, republicată, instanța supremă a reținut, pronunțând decizia susmenționată că, obligația de vânzare a acestor imobile este una în rem. Ca urmare, pentru a beneficia de dispozițiile Legii nr.85/1992, solicitantul trebuie să aibă calitatea de chiriaș în momentul realizării acordului de voință, și nu de la data intrării în vigoare a legii. În cuprinsul art.1 alin.1 și art.7 alin.1 din Legea nr.85/1992, făcându-se referire la locuințele construite din fondurile statului, se stabilește că acestea "pot fi cumpărate"; sau "vor fi vândute";, ceea ce subliniază că nașterea raportului juridic este la latitudinea titularului contractului de închiriere, care, fără a fi legat de vreun termen, poate formula cerere de cumpărare. De altfel, rațiunea acestei interpretări este impusă nu numai de conținutul neechivoc al textelor de lege menționate, ci și de scopul adoptării acestei legi, care este acela de a crea posibilitatea ca oricare chiriaș al unei locuințe să devină proprietar al locuinței respective, prin cumpărare, în anumite condiții de preț și creditare. Însăși evoluția reglementărilor legale în materie, prin succesiunea loc logică (Decretul-lege nr.61/1990, Legea nr.85/1992, Legea locuințelor nr.114/1996), reflectă opțiunea puterii legiuitoare de a lua măsuri de protecție socială, dând posibilitatea tuturor chiriașilor să cumpere locuințele pe care le ocupă.
În drept, au invocate dispozițiile art.480 alin.2, art.488 alin.1 pct.8 Noul Cod de procedură civil, Legea nr.112/1995.
Analizând apelul declarat, tribunalul reține următoarele:
Din probatoriul administrat în fața primei instanței rezultă că apelanta are calitatea de chiriaș asupra imobilului situat in D., str. Avram Iancu nr.13, ap.1, în baza contractului de închiriere încheiat nr.8713/_ .
Reclamanta a afirmat că a solicitat verbal reprezentanților pârâtului M.
cumpărarea imobilului în litigiu, iar prin răspunsul la interogatoriu pârâtul a recunoscut faptul că s-a reclamanta s-a adresat instituției în vederea încheierii contractului, fiind îndrumată să se adreseze instanței de judecată.
Potrivit art.42 alin.1 si 3 din Legea nr.10/2001, în vigoare la data formulării cererii, imobilele care în urma procedurilor prevăzute la cap. III nu se restituie persoanelor îndreptățite rămân în administrarea deținătorilor
actuali. Imobilele cu destinația de locuințe, prevăzute la alin. (1), pot fi înstrăinate potrivit legislației în vigoare, chiriașii având drept de preemțiune.
Prin aceste dispoziții legale s-a instituit doar un drept de preemțiune privind cumpărarea imobilelor de către chiriași și nu o obligație legală a deținătorului de a vinde imobilele.
Totodată, în conformitate cu dispozițiile art.52 din Legea nr.10/2001, potrivit cărora "la data intrarii in vigoare a prezentei legi se aproba orice alte dispozitii contrare";, urmare a intrării în vigoare a Legii nr.10/2001 au fost abrogate implicit dispozițiilor art.9 alin.1 din Legea nr.112/1995, care stabileau dreptul chiriașilor de a cumpăra apartamentele care nu se restituiau foștilor proprietari.
Așadar, chiar dacă apelanta ar fi îndeplinit la data formulării cererii de cumpărare condițiile prevăzute de art.9 alin.1 din Legea nr.112/1995, această stare de fapt nu poate produce consecințele juridice dorite de ea, în condițiile în care aceste dispoziții legale nu mai sunt aplicabile.
ul nu poate lua în considerare criticile apelantei, întrucât dispozițiile legale menționate mai sus nu stabilesc o obligație legală în sarcina pârâtului de a înstrăina imobilul în litigiu, acesta având posibilitatea să decidă dacă dorește să îl vândă, caz în care apelanta este titulara unui drept de preemțiune.
De asemenea, tribunalul consideră nefondate susținerile apelantei privind discriminarea sa prin înstrăinarea de către pârât a altor imobile, la cererea chiriașilor, întrucât astfel de înstrăinări au putut fi făcute ca urmare a deciziei liber consimțite a deținătorului de a vinde și în nici un caz nu pot justifica obligarea pârâtului la încheierea unui contract privind imobilul în litigiu, cu nerespectarea dispozițiilor legale menționate mai sus.
Pentru toate motivele expuse mai sus, tribunalul consideră că apelul declarat de reclamantă este nefondat, urmând ca în baza dispozițiilor art.480 C.proc.civ. să îl respingă și să păstreze sentința atacată, aceasta fiind legală și temeinică.
PENTRU ACESTE MOTIVE ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E:
Respinge ca nefondat apelul declarat de reclamanta S. L. împotriva sentinței civile nr.693/_ pronunțată în dosarul civil nr._ al Judecătoriei D., pe care o menține în totul.
Fără cheltuieli de judecată în apel. Decizia este definitivă.
Pronunțată în ședința publică din data de 22 noiembrie 2013.
PREȘEDINTE,
R. G.
JUDECĂTOR, DAN-I. T.
GREFIER,
-P. B.
Red. D.T./ A.P.B./_
Judecător fond: M. Ștefan G. - Judecătoria D.
| ← Decizia civilă nr. 451/2013. Obligatie de a face | Decizia civilă nr. 244/2013. Obligatie de a face → |
|---|
