Decizia civilă nr. 622/2013. Pretenții
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
TRIBUNALUL CLUJ SECȚIA CIVILĂ DOSAR NR.14._
Cod operator de date cu caracter personal 3184 aflate sub incidența Legii nr.677/2001
DECIZIA CIVILĂ NR.622/R/2013
Ședința publică din 05 Iunie 2013 Completul este constituit din:
PREȘEDINTE: | A. | -F. | D. |
JUDECĂTOR: | O. | -R. | G. |
JUDECĂTOR: | O. | -C. | T. |
GREFIER: | A. | -P. | B. |
Pe rol se află judecarea recursului declarat de recurenții reclamanți C. local al municipiul C. -N., M. C. -N. prin primar în contra Sentinței civile nr.4127/28 Februarie 2013 pronunțată în dosarul civil nr.14._ al Judecătoriei C. -N., privind și pe intimații pârâți V. I., V. I., V. D.
, V. A., V. D., , V. D., V. D., V. C., V. R., V. V.
, V. I. I., V. F., V. E. M., P. T. I., V. A., P. D.
L.,
având ca obiect pretenții.
La apelul nominal făcut în ședința publică a răspuns intimatul pârât V. I. personal, lipsă fiind recurenții reclamanți și intimații restul intimaților pârâți.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință după care, se constată că recursul declarat de recurenții reclamanți a fost declarat în termen, motivat, comunicat cu intimații pârâți, conform dispozițiilor instanței cu ocazia pregătirii dosarului pentru primul termen de judecată și astfel cum rezultă din dovezile de îndeplinire a procedurii de citare atașate la filele 10-25 dosar, recursul fiind legal timbrat cu 4 lei taxă judiciară de timbru și 0,15 lei timbru judiciar, conform Ordinului de plată nr.829/25 Aprilie 2013, atașat la fila 28 dosar.
Intimatul V. I. arată că a plătit și din majorările de întârziere, depunând la dosar chitanța seria MCJ 7051916/27 Mai 2013, chitanța seria MCJ 7187789/28 Februarie 2013, chitanța seria MCJ 6941100/30 Ianuarie 2013 și chitanța seria MCJ 7333434/29 Martie 2013 (d.29-30), nemaiavând alte cereri de formulat în probațiune.
T. ul după deliberare, nemaifiind alte chestiuni prealabile de invocat ori înscrisuri de depus la dosar, în temeiul dispozițiilor art.150 Cod procedură civilă, declară închisă faza probatorie și acordă cuvântul intimatului asupra recursului promovat în cauză.
Intimatul V. I. solicită respingerea recursului și menținerea hotărârii atacate, ca legală și temeinică. Nu solicită cheltuieli de judecată.
T. ul reține cauza în vederea pronunțării.
T R I B U N A L U L
Asupra cauzei civile de față, constată următoarele:
Prin Sentința civilă nr. 4127/28 Februarie 2013 pronunțată de Judecătoria Cluj-Napoca în prezentul dosar
s-a respins acțiunea precizată formulată de reclamanții C. Local al municipiului C. N., M. C. N., în contradictoriu cu pârâții V. I., V. I., V. D., V. A., V. D., V. D., V. D., V. C., V. R., V. V., V. I. I., V. F. ,
V. E. M., P. T. I., V. A., P. D. L., privind obligarea pârâților la plata sumei de 4.254,47 lei cu titlu de penalități de întârziere calculate
pentru perioada_ -_, rezilierea contractului de închiriere nr.59325/_ și evacuarea pârâților din imobilul situat în C. N., str.T., nr.20, ap.3, jud.C., ca neîntemeiată.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut următoarele:
Intre reclamanta C. local al municipiului C. N. si piritul V. I. s-a incheiat contractul de inchiriere nr.59325/_, avind ca obiect inchirierea imobilului apartament nr.2, situat in C. N., str.T., nr.20, jud.C., pentru o perioada de 5 ani, incepind cu data de_ si pina la data de_ (f.5-6).
Potrivit art.II din contract, chiria lunara a fost stabilita la suma de 2. ,00 lei calculata in conformitate cu prevederile legale.
S-a convenit ca, neplata la termen a chiriei atrage o penalizare asupra sumei datorate pentru fiecare zi de intirziere, incepind cu prima zi care urmeaza aceleia cind suma a devenit exigibila, fara ca majorarile sa poata depasi suma datorata.
Potrivit art.IV, rezilierea contractului inainte de termenul stabilit se face la cererea proprietarului atunci cind chiriasul nu a achitat chiria cel putin 3 luni consecutiv.
Prin actul aditional nr.1 la contractul de inchiriere mentionat (f.9) s-a prelungit termenul de valabilitate a contractului de inchiriere pina la data de _
, chiriasul fiind obligat si la plata cheltuielilor comune.
Prin actul aditional nr.2 la contractul de inchiriere (f.10) chiria lunara a fost stabilita la 125,02 lei, iar in fisa locativa a fost inclusa si nora chiriasului, pirita V.
E. M. .
Prin actul aditional nr.3 la contractul de inchiriere (f.11) in fisa locativa au fost inclusi piritii P. T. I., V. A. nepoti, si P. D. nepoata.
Prin actul aditional nr.4 la contractul de inchiriere (f.12) chiria lunara a fost stabilita la suma de 106,05 lunar.
Prin actul aditional nr.5 la contractul de inchiriere (f.13) s-a prelungit contractul de inchiriere pentru o perioada de 5 ani, de la data de_ pina la data de_ .
La capitolul IV a fost introdusa o noua clauza " in cazul neexecutarii obligatiilor, contractul se desfiinteaza de plin drept, fara punerea in intirziere a chiriasului si fara interventia instantelor de judecata.";
In baza contractului de inchiriere nr.59325/_, piritii au intrat in posesia apartamentului nr.2 din C. N., str.T., nr.20, jud.C., chiria lunara fiind stabilita conform OUG nr.40/1999 si Legea nr.241/2001.
Chiriasii nu si-au respectat datoria de a plati suma datorata cu titlu de chirie aferenta perioadei august 2010- martie 2012 in cuantum de 2.056,04 lei, chirie la care reclamantii au calculat si majorari de intirziere in suma de 3.157,13 lei, conform art.II din contract, al Legii nr.210/2005 si HCL nr.284/2010.Ulerior, dupa achitarea debitului reprezentat de chiria lunara, reclamantii au calculat penalitati de intirziere de 4.254,47 lei aferente perioadei_ -_ .
Analizind probele de la dosar instanta a reținut că intre parti s-a incheiat contractul de inchiriere nr. 59325/_, contract ce a fost modificat ulterior prin 5 acte aditionale.
Art.II din contractul de inchiriere prevede sanctiunile pentru neachitarea chiriei la termen, respectiv penalitati de intirziere incepind cu prima zi care urmeaza aceleia cind suma a devenit exigibila, fara ca majorarile sa poata depasi totalul chiriei restante, iar neplata chiriei trei luni consecutiv atrage dupa sine rezilierea de drept a contractului de inchiriere fara punere in intirziere si fara interventia instantei de judecata, astfel cum a fost stipula in art.IV din contractul de inchiriere, modificat prin anexa nr.5/2010.
Prin cererea de chemare in judecata, precizata, reclamanta solicita contravaloarea chiriei aferenta perioadei august 2010- martie 2012 si penalitati de intirziere, calculate potrivit Legii nr.210/2010 si HCL nr.284/_ care nu a fost depus la dosar.
Din actele depuse in probatiune de reclamanti instanta reține că, prin actul adițional nr.5 la contractul de închiriere a fost introdusa o noua clauza potrivit cu
care " in cazul neexecutarii obligatiilor, contractul se desfiinteaza de plin drept, fara punerea in intirziere a chiriasului si fara interventia instantelor de judecata.";
Instanța nu contestă, în principiu, validitatea pactului rezolutoriu și nici efectul specific pe care acesta îl produce, acela de desființare de drept a unei convenții în care el este înserat, în cazul celui de gradul IV, fără notificare sau trecerea vreunui termen, însă apreciază că în cazul acestui tip de contract, care este de notorietate unul de adeziune, judecătorul trebuie să aibă o marjă mai mare de apreciere.
Astfel, în contractele de adeziune, una dintre părți stabilește clauzele esențiale, fiind anihilat aproape complet dreptul celeilalte părți de a negocia. Cu toate acestea, fără îndoială, și în acest contract, raportul obligațional se naște tot din acordul de voință al părților contractante, iar lui i se aplică aceleași reguli ca și la contractele liber negociate, însă, așa cum s-a arătat, atunci când judecătorul este chemat să analizeze și să sancționeze conduita culpabilă a părții, el trebuie să aibă o marjă mai mare de apreciere.
În raport de cele menționate instanța a reținut că pârâtul de rd.1 și-a îndeplinit până la momentul soluționării cererii de chemare în judecată obligația de plată a chiriei restante. Așa fiind, acesta nu a intenționat desființarea convenției, ignorând doar efectele drastice pe care o neîndeplinire la scadență a obligațiilor o poate produce asupra contractului pactul comisoriu de gradul IV.
Instanța mai reține că, posibilitatea înserării într-o convenție a unei clauze rezolutorii de gradul IV este, neîndoielnic profitabilă creditorului, care se asigură astfel de îndeplinirea riguroasă a obligațiilor de către cealaltă parte, simplificând în același timp rezoluțiunea și executarea care este periculoasă pentru că este dur., Inconvenientul acestei clauze rezolutorii se manifestă la contractele de adeziune, cum este cel în cauză, unde nu numai că locatarul nu a putut " negocia"; acest aspect, dar cu siguranță nici nu i s-a explicat, la momentul încheierii contractului, semnificația și consecințele înserării unei asemenea clauze.
Pe de altă parte, este discutabilă validitatea acestui pact comisoriu în contractul de închiriere locuință, prin prisma dispozițiilor art.25 alin.1 din Legea nr.114/1996, invocat chiar de reclamanți în motivarea cererii de chemare în judecată,care instituie regula potrivit căreia evacuarea chiriașului se poate face numai în temeiul unei hotărâri judecătorești irevocabile, procedură în care instanța este chemată să verifice îndeplinirea condițiilor pentru evacuare. Această interpretare este concordantă cu dispozițiile art.8 din CEDO, în sensul că pierderea locuinței de către o persoană este o formă extremă a ingerinței în dreptul la respectarea domiciliului și că orice persoană care riscă o restrângere atât de gravă trebuie, în principiu, să poată cere unui tribunal independent să stabilească proporționalitatea și rezonabilitatea măsurii prin prisma art.8 din Convenție, chiar dacă, potrivit dreptului intern, dreptul său de a ocupa un imobil s-a stins ( cauza Mc Cann c/a Regatul Unit din 2008).
În consecință, in anumite situatii si cind culpa debitorului este minora, clauza rezolutorie de gradul IV poate duce la abuzuri, asa incit, este firesc din perspectiva executarii cu buna credinta a obligatiilor ca ea sa poata fi, intr-un fel cenzurata. Astfel, tendinta este aceea de mentinere a contractelor, atunci cind, chiar mai tirziu, debitorul isi indeplineste obligatiile si aceasta intirziere nu este de natura a produce creditorului un prejudiciu grav.
In speta instanta retine ca piritiul de rd.1 a achitat pe parcusrul solutionarii cauzei intreg debitul datorat, reprezentat de chiria aferenta perioadei august 2010- martie 2012.Totodată se reține că acesta are un venit lunar de 750 lei, din care este obligat să întrețină întreaga familie și să achite și chiria datorată reclamanților.
Este real că situația materială precară a pârâtului de rd.1 nu îl exonerează pe acesta de plata la termen a chiriei datorate pentru imobilul în care locuiește, însă a dispune rezilierea contractului de închiriere și evacuarea pârâților fără a ține cont de această situație ar însemna ca instanța să permită creșterea numărului de persoane care nu au un adăpost, ceea ce într-un stat civilizat nu este permis, mai ales că pârâtul de rd.1 a făcut eforturi considerabile pentru a-și achita chiria restantă.
In ceea ce priveste obligatia acestora de plata a penalitatilor de intirziere instanta retine ca, prin contractul de inchiriere nr.59325/_ s-a convenit ca, in caz de intirziere la plata chiriasul suporta penalitati de intirziere, cuantumul carora nu poate depasi suma datorata cu titlu de chirie.
Contrar acestor dispozitii contractuale, reclamantii au solicitat obligarea piritului de rd.1 la plata sumei de 4.254,47 lei cu titlu de penalitati de intirziere, suma care depaseste valoarea chiriei datorate.Pe de alta parte, reclamantii nu au anexat cererii de chemare in judecata un calcul concret al penalitatilor de intirziere, precizind doar prin cererea de chemare in judecata ca acestea sunt datorate in conformitate cu prevederile Legii nr.210/2005 si ale HCL nr.284/2010 care nu a fost depus la dosar.
Pe de alta parte, analizând modul in care este redactata aceasta clauza contractuala respectiv "neplata la termen a chiriei atrage o penalizare asupra sumei datorate pentru fiecare zi de intirziere, incepind cu prima zi care urmeaza aceleia cind suma a devenit exigibila…";instanta apreciaza ca aceasta nu poate fi analizata ca o veritabila clauza penala, deoarece nu permite o evaluare conventionala a prejudiciului incercat de creditor prin neachitarea la termen a chiriei datorate.
Asadar, aceasta clauza penala nu poate fi incadrata in dispozitiile art.981 din vechiul Cod civil, ca o clauza obisnuita a contractului care se subintelege, intrucit clauza penala presupune evaluarea daunei anterioara producerii prejudiciului, prin acordul de vointa al cocontractantilor. Dispozitiile contractuale obisnuite intr-un contract de inchiriere care il vizeaza pe chirias sunt plata chiriei la data prevazuta in contract si eliberraea imobilului la data incheierii locatiunii si nu clauza penala care poate fi sau nu inclusa intr-un contract de locatiune in functie de modul in care partile au negociat contractul, avind deplina libertate, potrivit dispozitiilor art.969 Cod civil.
În considerarea motivelor de fapt și de drept enunțate, instanța a respins acțiunea precizată formulată de reclamanți, ca neîntemeiată.
Împotriva sentinței examinate au promovat recurs reclamanții (f.6)
solicitând modificarea hotărârii atacate în sensul admiterii în întregime a acțiunii, așa cum a fost precizată, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea cererii
învederează instanței că achitarea de către intimați pe parcursul soluționării cauzei a chiriei restante, raportat la faptul că au un venit lunar de 750 lei din care trebuie să se întrețină întreaga familie și să achite și chiria datorată, nu echivalează cu respectarea obligației principale de plată a chiriei în termenul legal prevăzut în contractul de închiriere încheiat. Sancțiunea nerespectării clauzelor contractuale este rezilierea contractului ce intervine sau poate fi solicitată de proprietarul imobilului conform clauzelor contractuale.
Referitor la cererea prin care s-au solicitat majorări de întârziere, judecătoria le-a respins în mod greșit raportat la faptul că suma depășește chiria datorată, iar actul de închiriere nu cuprinde o veritabilă clauză penală deoarece nu permite o evaluare convențională a prejudiciului încercat de creditor.
Recurenții precizează că în contractul încheiat s-a stabilit o penalitate de întârziere care, în conformitate cu prevederile legale este de 0,1 % pe zi de întârziere, perceput în baza art. 115 din Legea nr. 210/2005 și procent de 0,5 % pe zi de întârziere perceput în baza HCL nr. 284/2010.
Prin întâmpinarea formulată în mod oral în fața instanței, intimatul V.
I.
a solicitat respingerea recursului, arătând că a mai achitat din debitul datorat, conform chitanțelor pe care le depune în copie.
Ceilalți intimați, deși legal citați, nu și-au exprimat poziția procesuală.
Analizând recursul formulat prin prisma motivelor de fapt și de drept invocate, tribunalul în baza art. 312 alin.3 C.pr.civ. coroborat cu art. 3041C.pr.civ., îl va respinge pentru următoarele considerente:
În materia rezilierii, partea în culpă are posibilitatea spre a evita desființarea contractului, să execute prestațiile datorate în tot cursul procesului, inclusiv în faza recursului, instanța judecătorească având posibilitatea, de asemenea, să aprecieze
în funcție de circumstanțe, dacă nu este cazul să acorde debitorului care nu și-a executat obligațiile, un termen de grație pentru aducerea acestora la îndeplinire.
Pe parcursul derulării procesului în fața judecătoriei, intimații au reușit să își achite debitul principal restant, iar în faza recursului au făcut dovada achitării parțiale a datoriei cu titlu de penalități.
Într-o asemenea situație, T. ul apreciază că nu se impune sancțiunea rezilierii, debitorii făcând eforturi în vederea salvării contractului încheiat, urmând ca probabil în viitor să își achite cu regularitate debitul.
În ceea ce privește însă penalitățile, într-adevăr în cuprinsul contractului de închiriere s-a inserat o clauză potrivit căreia neplata la termen a chiriei atrage o penalitate pentru fiecare zi de întârziere fără ca majorarea să poată depăși totalul chiriei restante, însă reclamanții au solicitat prin acțiune un cuantum de 3157,13 lei penalități față de 2056,04 lei chirie restantă, fiind evidentă încălcarea dispoziției contractuale.
În plus, judecătoria a reținut faptul că reclamanții nu au anexat cererii de chemare în judecată un calcul concret al sumelor datorate cu titlu de penalități, precizând doar prin cererea de chemare în judecată că acestea sunt datorate în conformitate cu prevederile Legii nr. 210/2005 și ale HCL nr. 284/2010 care nu au fost depuse la dosar, deficiență care însă nu a fost complinită nici în recurs.
Într-o atare situație, T. ul apreciază că aceste din urmă pretenții sunt nedovedite conform art. 129 C.pr.civ.
Față de cele ce preced, T. ul va respinge recursul cu consecința menținerii sentinței atacate ca fiind temeinică și legală.
Cheltuieli de judecată nu au fost solicitate.
PENTRU ACESTE M. IVE ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanții C. local al municipiului C. -N. și M. C. -N. împotriva Sentinței civile nr.4127/28 Februarie 2013 pronunțată în dosarul civil nr.14._ al Judecătoriei C. -N., pe care o menține în totul.
Fără cheltuieli de judecată. Decizia este irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din data de 05 Iunie 2013.
Președinte, Alimn-F. D. | Judecător, O. -R. G. | Judecător, O. -C. T. |
Grefier, A. -P. B. |
Redactat A.P.B./05 Iunie 2013/1825
Red. O.T./G.P. 14 iunie 2013./2 exemplare/
Judecător fond: E. ia Pădurariu - Judecătoria Cluj-Napoca
| ← Decizia civilă nr. 620/2013. Pretenții | Decizia civilă nr. 143/2013. Pretenții → |
|---|
