Sentința civilă nr. 273/2013. Pretenții
| Comentarii |
|
Dosar nr. _
R O M Â N I A
TRIBUNALUL CLUJ SECȚIA CIVILĂ
Cod operator de date cu caracter personal 3184
SENTINTA CIVILA Nr. 273/2013
Ședința publică de la 30 Mai 2013 Instanța constituită din: PREȘEDINTE: E. L.
GREFIER: A. P.
Pe rol fiind judecarea cauzei civile privind pe reclamant S. F. și pe pârât I. ICIU I. - D., pârât I. ICIU I., pârât L. V., pârât C. I.
, având ca obiect pretenții.
La apelul nominal făcut în ședința publică se constată lipsa părților. Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care, instanța constată că mersul dezbaterilor și concluziile părților au fost consemnate în încheierea de amânare a pronunțării de la data de_, care face parte integrantă din prezenta hotărâre.
T R I B U N A L U L
Asupra cauzei de față, constată următoarele:
Prin acțiunea civilă înregistrată pe rolul instanței la data de_ sub nr. de dosar_ reclamantul S. F. a chemat în judecată pe pârâții I.
I., I. I. solicitând instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța:
- să constatate că obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între părți, respectiv imobilele teren extravilan în suprafață de 6000 mp, înscris în CF nr. 50031 Moldovenești (provenită din conversia de pe hârtie a CF nr.2376 Moldovenești), sub A+1, cu nr. cad.307, teren extravilan în suprafață de 10400 mp, înscris în CF nr. 50042 Moldovenești (provenită din conversia de pe hârtie a CF nr.2379 Moldovenești), sub A+1, cu nr.cad.301 și teren extravilan în suprafață de 4000 mp, înscris în CF nr. 50044 Moldovenești (provenită din conversia de pe hârtie a CF nr.2618 Moldovenești), sub A+1, cu nr.cad.547, sunt afectate de vicii ascunse;
- să dispună reducerea prețului convenit de părți prin antecontract, cu suma stabilită în cauza pe bază de expertiza, ca reprezentând diminuarea de valoare a bunurilor;
În motivarea acțiunii se arată că la data de_, între reclamant, în calitate de promitent cumpărător și pârâți, în calitate de promitenți vânzători, a intervenit un antecontract de vânzare cumpărare având ca obiect suprafețele de teren descrise in petit.
Părțile au convenit prețul tranzacției la suma de 489.600 euro, sumă din care la data încheierii antecontractului s-a achitat cu titlu de avans suma de 100.000 euro. Prețul astfel stabilit a fost de 24 euro/mp, pentru suprafețele obiect ale convenției care la aceea dată nu aveau situația juridică clarificată, fiind identificate doar în regim de lege nr. 18/1991, nefiind
înscrise în CF și care figurau în extravilanul comunei Moldovenești ca teren agricol.
Întrucât scopul cumpărării imobilelor teren, avut în vedere de către
reclamant a fost acela de implementare a unui proiect de dezvoltare imobiliară/logistică, a solicitat pârâților demararea demersurilor necesare întabulării dreptului de proprietate pe numele lor și înscrierea terenului în Cf în regim cadastral.
Concomitent cu demersurile pârâților de întabulare, reclamantul a demarat demersurile necesare elaborării unui PUZ și a unui PUD, în vederea schimbării regimului urbanistic al terenului precum și a unui proiect de dezvoltare imobiliară, ce a impus obținerea unei serii de avize necesare.
Având în vedere situația dată, convenită de părți, s-a stipulat expres în antecontract că pârâții își dau acordul și îi oferă concursul pentru obținerea PUZ, PUD, sau orice planuri ar fi necesare pentru realizarea scopului cumpărării. Proiectul vizat de reclamant este acela de construire a unui parc logistic/industrial compus din imobile tip hală, spații de producție și depozitare.
Cu ocazia întocmirii documentațiilor necesare în vederea autorizării proiectului vizat, reclamantul a aflat că pe sub terenul proprietatea pârâților trece o conductă de apă, element de natură să atragă restricții în ceea ce privește edificarea de construcții și să afecteze configurația proiectului reclamantului, astfel că bunurile nu pot fi întrebuințate conform destinației dorite.
Este evident faptul că în situația în care reclamantul ar fi cunoscut existența acestui viciu al terenurilor, nu ar fi fost de acord să achite cu titlu de preț o sumă considerabilă de aproximativ 500.000 euro, ci ar fi achitat un preț mult mai mic, preț normal pentru un teren cu destinație agricolă.
Reclamantul apreciază că în speță sunt întrunite condițiile de admisibilitate a acțiunii estimatorii înaintate deoarece viciul imobilului teren este ascuns, despre existența conductei de apă în subsolul terenului obiect al antecontractului reclamantul neputând lua singur cunoștință la o simplă examinare a bunului. Pârâții nu i-au comunicat starea de fapt reală a bunului, cu toate că au cunoscut intenția sa de a da terenului o altă destinație decât cea agricolă și anume aceea de construcții.
Viciul a existat la momentul încheierii contractului, în speță fiind vorba de amplasarea unei conducte de apă sub terenul pârâților este evident că această condiție era îndeplinită în anul 2008, întrucât nici un fel de lucrări nu au fost executate asupra imobilului în intervalul de timp 2008-2010.
Viciul prezintă o deosebită gravitate, în condițiile în care existența conductei de apă pe amplasamentul imobilelor pârâților afectează demararea proiectului imobiliar avut în vedere.
Reclamantul precizează de asemenea că deocamdată nu a dobândit posesia bunurilor, acestea nefiindu-i încă predate, astfel că termenul de prescripție prevăzut de Decretul nr. 167/1958 nu a început încă să curgă.
În drept reclamantul a invocat prevederile art. 969, art. 1336, art.
1352, art. 1355, art. 1356 C.civ.
La data de_ reclamantul și-a extins acțiunea față de pârâtele L.
și C. I., moștenitoare ale pârâtului I. I., decedat.
La data de_ pârâta I. I. a formulat întâmpinare prin care a invocat excepția necompetenței materiale a Judecătoriei Turda,
excepția insuficientei timbrări a acțiunii, precum și excepția lipsei capacității procesuale pasive a pârâtului I. ICIU I. .
În motivarea excepției necompetenței materiale pârâta a susținut că potrivit antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de_ valoarea obiectului litigiului este de 498.000 euro (valoarea reală de tranzacționare a imobilului în suprafață de 20400 mp), necontestată de părți,
întrucât prin acțiunea ce face obiectul dosarului, reclamantul solicită diminuarea valorii de circulație invocând presupuse vicii ascunse ale imobilului.
La data de_ reclamantul a depus la dosar o precizare de acțiune prin care a arătat că înțelege să modifice petitul 2 al acțiunii
în sensul solicitării ca instanța să dispună reducerea prețului convenit de părți prin antecontract cu suma de 1. euro, reprezentând diminuarea de valoare a bunurilor.
Prin Sentința civilă nr. 1019/2011 pronunțată de Judecătoria Turda a fost admisă excepția necompetenței materiale a Judecătoriei Turda invocată de pârâta I. I. .
S-a dispus declinarea competenței de soluționare a cauzei civile privind pe reclamantul S. F. și pe pârâții I. I., I. I., L. V., C. I.
, în favoarea T. ului C. - Secția Civilă.
Prin întâmpinarea formulată (f. 15-17) pârâții I. I., L. V. și C. I.
au solicitat respingerea acțiunii întrucât, așa cum rezultă din antecontractul de vânzare cumpărare încheiat între părți, achiziționarea terenului, stabilirea si plata prețului contractual nu a fost si nu este condiționată de obținerea [PUZ, PUD sau de orice alt scop contractual explicit.
Reclamantul avea cunostinta de situația de fapt si de drept al imobilului care a făcut obiectul vânzării, iar plata diferenței de preț era
condiționată doar de reglementarea din punct de vedere juridic a situației terenurilor prin înscrierea acestora in cartea funciara, astfel incat sa fie posibila încheierea in forma autentica a contractului de vânzare cumpărare.
Este real faptul că pârâții au fost de acord sa semneze orice act ar fi fost necesar in vederea obținerii PUZ, PUD pentru realizarea obiectivelor reclamantului, dar asta nu face din obținerea actelor arătate o condiție contractuala care sa afecteze înțelegerea pârtilor sau un scop al incheierii contractului de vânzare cumpărare, cat timp acest aspect nu a fost stabilit expres in contract.
Pârâții au formulat cerere reconvențională
solicitând să se dispună rezolutiunea antecontractului de vânzare cumpărare incheiat intre S. F. in calitate de promitent-cumpărator, I. I. (antecesorul nostru) si I. I.
, in calitate de promitenti-vanzatori la data de_ având ca obiect terenul arabil în suprafața totala de 20.400 mp. identificate, in urma reglementarii situației juridice, astfel: teren arabil în suprafață de 6.000 m.p., situat din punct de vedere administrativ in comuna Moldovenești, loc. Plaiesti, jud C. si identificat prin nr. cad. 307 înscris in CF 2376 Moldovenești, parcela 58
din tarlaua 37; teren arabil în suprafață de 10.400 m.p., situat din punct de vedere administrativ in comuna Moldovenești, loc. Plaiesti, jud C. si identificat prin nr. cad. 301 înscris in CF 2379 Moldovenești, parcela 60 din tarlaua 37; teren arabil în suprafață de 4.000 m.p., situat din punct de vedere administrativ in comuna Moldoverfesti, loc. plaiesti, jud C. ; identificat prin nr. cad. 547 înscris in CF 2618 Moldovenești, parcela 59 din tarlaua 37, din vina exclusiva a cumpărătorului S. F., întrucât acesta nu si-a respectat obligațiile contractuale stabilite de plata a diferenței de preț in cuantum de 391.680 euro.
În ședința publică din data de 17 iunie 2011 (f. 13-14), instanța a admis excepția lipsei capacității procesuale de folosință a pârâtului I.
,
decedat la data de ………………
La termenul de judecată din data de 14 octombrie 2011 (f. 43-44) instanța a admis excepția netimbrării cererii reconvenționale formulată de pârâții I. I., L. V. și C. I. .
Analizând cererea de chemare în judecată prin prisma motivelor invocate, a materialului probator al cauzei și a dispozițiilor legale incidente, T. ul constată următoarele:
Conform Antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de_ (f. 6-7 dosar judecătorie), I. I., în prezent decedat, și I. I., în calitate de promitenți vânzători, s-au obligat să transmită în favoarea reclamantului F. S., în calitate de promitent cumpărător, dreptul de proprietate cu privire la imobilul: teren extravilan în suprafață de 6000 mp, înscris în CF nr. 50031 Moldovenești (provenită din conversia de pe hârtie a CF nr.2376 Moldovenești), sub A+1, cu nr. cad.307, teren extravilan în suprafață de 10400 mp, înscris în CF nr. 50042 Moldovenești (provenită din conversia de pe hârtie a CF nr.2379 Moldovenești), sub A+1, cu nr.cad.301 și teren extravilan în suprafață de 4000 mp, înscris în CF nr. 50044 Moldovenești (provenită din conversia de pe hârtie a CF nr.2618 Moldovenești), sub A+1, cu nr.cad.547.
Prețul convenit de părți pentru terenul obiect al antecontractului a fost în sumă de 489.600 euro, din care s-a achitat un avans în sumă de 97.920 euro, urmând ca diferența de preț în sumă de 391.680 euro să fie achitată la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Anterior formulării prezentei acțiuni, la data de_, părțile au
încheiat un Act adițional la Antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la_ (f. 23), prin care au stabilit următoarele: plata diferenței de preț în cuantum de 391.680 euro se va achita la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare și anume la_ și deoarece cumpărătorul a întârziat cu plata prețului, acesta va suporta o sumă suplimentară de 10.000 euro cu titlu de penalități de întârziere și cheltuieli de judecată în cuantum de 2.500
lei în dosarul civil nr._ (cheltuieli nesolicitate în fața instanței întrucât părțile au ajuns la prezenta înțelegere) pe care le va achita odată cu plata diferenței de preț, la_ .
La data de_ (f. 2-3 dosar judecătorie) reclamantul a formulat prezenta cerere de chemare în judecată.
Pârâții au făcut și dovada notificării repetate prin executor judecătoresc a reclamantului în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, notificările fiind înregistrată la B.E.J. M. n D. sub nr. 137/_ (f. 24-27) și sub nr. 123/_ (f. 32-35). În același timp, în cuprinsul Încheierii de certificare nr. 1460/_ (f. 36), întocmită de B.N.P. Păușan D., se arată că la data de_ la sediul biroului notarial s-au prezentat doar promitenții vânzători.
Prin acțiunea civilă precizată, formulată inițial în contradictoriu cu promitenții vânzători, pârâții I. I. și I. I., extinsă ulterior față de moștenitorii pârâtului I. I., decedat la data de_ (f. 22-23 dosar judecătorie), pârâtele C. I. și L. V., reclamantul a invocat existența unor vicii ascunse ale imobilului constând în conducte îngropate, solicitând reducerea prețului convenit de părți prin antecontract cu suma de 122.400 euro, reprezentând diminuarea de valoare a bunului (f. 33 dosar judecătorie).
La solicitarea reclamantului instanța a încuviințat efectuarea unei expertize tehnice în specialitatea topografie de către ing. Colțan Dan M. . De asemenea, la solicitarea părților, au fost încuviințați experții asistenți Mădăraș
M. Traian și Deac Nicolae. Instanța a încuviințat și desemnarea unei comisii formate din experți evaluatori: Babota Gabor, Mărie S. Sever și
Lubinschi A. Nicolae pentru a se stabili valoarea terenului afectat de conductele arătate.
Conform raportului de expertiză întocmit (f. 129-165), a fost identificat terenul în litigiu prin măsurători topometrice ale poziției parcelelor cu nr. cadastral 307, 547 și 301 și transpunerea lor pe teren. În urma a două sondaje de săpături mecanizate, executate la fața locului, s-a identificat o singură conductă îngropată (dezafectată), situată la adâncimea de 1,30 m., la distanța de 2,35-2,85 m de limita estică a terenului în litigiu, amplasată aproximativ paralel cu DN1-E81.
Față de împrejurarea că această conductă îngropată se situează într-o zonă de vegetație (de protecție: arbuști, gard viu etc.) cu lățime de 20-25 m, iar accesul la terenul în litigiu nu traversează această conductă, experții au arătat că nu este afectat terenul în litigiu în nici un fel.
Comisia de experți a apreciat că existența singurei conducte îngropate nu afectează implementarea proiectului de construire de hale industriale avut în vedere de către reclamant. Față de aceste concluzii, s-a considerat că nu există pierderi de valoare a întregului teren, întrucât nu există "imposibilitatea implementării în întregime a proiectului de construire avut în vedere de reclamant";.
Expertiza astfel efectuată a fost semnată de ambele comisii de experți.
După efectuarea raportului de expertiză analizat, instanța a încuviințat la solicitarea reclamantului efectuarea unui studiu geofizic în scopul detectării utilităților îngropate la imobilul în litigiu de către S.C. Geo Scan (f. 203-214), cu participarea comisiei de experți în specialitatea topografie.
Conform lucrării efectuate de firma specializată, măsurătorile geofizice au fost executate cu două metode de investigație. Cu metoda electromagnetică au fost măsurate toate laturile terenului în scopul identificării oricărei conducte metalice îngropate care poate să traverseze terenul în cauză. De asemenea, având în vedere faptul că metodele propuse de investigație sunt complementare, s-au refăcut măsurătorile anterioare cu echipamentul magnetometric verificând variațiile de câmp magnetic local ce pot fi date de diverse obiecte îngropate cu conținut atât metalic, cât și nonmetalic care induc un câmp magnetic propriu.
Concluziile lucrării de specialitate sunt în sensul că nu există pe terenul în litigiu alte conducte cu excepția celei identificate de experții topografi. În acest sens, și comisia de experți în specialitatea topografie a depus un înscris la dosarul cauzei în cuprinsul căruia arată că măsurătorile efectuate nu au adus elemente noi față de constatările din raportul de expertiză, mai exact nu au fost determinate alte conducte subterane (f. 202).
Din probațiunea administrată în cauză nu rezultă temeinicia susținerilor reclamantului în sensul că sub terenul care a format obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare ar exista o conductă de apă, "element de natură să atragă restricții în ceea ce privește edificarea de construcții și să afecteze configurația proiectului";. În consecință, sunt neîntemeiate și susținerile reclamantului potrivit cărora bunul nu poate fi întrebuințat conform destinației dorite.
În același timp, reclamantul nu a dovedit că ar fi întâmpinat vreun refuz din partea autorităților emitente ale avizelor și autorizațiilor necesare pentru obiectivul de investiție propus (f. 50-73).
În condițiile în care reclamantul nu a făcut dovada existenței viciilor pretinse, răspunsurile pârâților la interogatoriile administrate nu au relevanță probatorie, aceștia arătând că nu au cunoscut scopul pentru care a fost cumpărat terenul (f. 47-48). Chiar și în ipoteza în care răspunsurile ar fi fost
afirmative, reclamantul avea obligația să dovedească în prealabil existența pretinselor conducte care să fie de natură să diminueze valoarea terenului și să facă imposibilă în tot sau în parte realizarea investiției propuse. Sarcina probei îi incumba reclamantului conform art. 1169 din vechiul Cod civil, aplicabil în cauză.
În conformitate cu prevederile art. 1352 C.civ., "vânzătorul este supus la răspundere pentru viciile ascunse ale lucrului vândut, dacă din cauza acelora, lucrul nu este bun de întrebuințat după destinația sa, sau întrebuințarea sa este atât de micșorată, încât se poate prezuma că cumpărătorul nu l-ar fi cumpărat sau n-ar fi dat de dânsul ceea ce a dat, de i-ar fi cunoscut viciile";.
Pornind de la prevederile textului citat, angajarea răspunderii vânzătorului pentru vicii are loc dacă sunt întrunite următoarele condiții: viciile să fie ascunse, viciile să fi existat în momentul vânzării și viciile să prezinte o anumită gravitate.
Or, în prezenta cauză nu s-a făcut dovada existenței viciilor, constatare care face inutilă examinarea condițiilor pretinse de art. 1352 C.civ. Așa cum rezultă din cele ce preced, comisia de experți și firma specializată în identificarea utilităților îngropate a concluzionat clar în sensul că există doar o conductă dezafectată, poziționată conform descrierii din raportul de expertiză, care nu afectează în nici un mod realizarea investiției preconizate.
Pentru considerentele arătate și în temeiul dispozițiilor art. 1352 și urm. din vechiul Cod civil, aplicabil în cauză, urmează să fie respinsă ca neîntemeiată acțiunea civilă precizată și extinsă formulată de reclamantul S.
F. în contradictoriu cu pârâții I. I., L. V. și C. I., având ca obiect constatare.
Față de pârâtul I. I., acțiunea va fi respinsă ca fiind înaintată împotriva unei persoane fără capacitate procesuală de folosință, ca urmare a admiterii excepției corespunzătoare.
În baza dispozițiilor art. 274 alin. 1 C.pr.civ., va fi obligat reclamantul
S. F., a cărui culpă procesuală este dovedită, să plătească în favoarea pârâților I. I., L. V. și C. I. cheltuieli de judecată în sumă de
6.200 lei, reprezentând onorariu expert asistent și onorariu avocat (f. 218- 221).
PENTRU ACESTE MOTIVE, ÎN NUMELE LEGII HOTĂRĂȘTE:
Respinge acțiunea civilă precizată și extinsă formulată de reclamantul
F. în contradictoriu cu pârâții I. I., L. V. și C. I., având ca obiect constatare.
Respinge acțiunea față de pârâtul I. I., ca fiind înaintată împotriva unei persoane fără capacitate procesuală de folosință.
Obligă reclamantul S. F. să plătească în favoarea pârâților I. I.
, L. V. și C. I. cheltuieli de judecată în sumă de 6.200 lei.
Cu drept de apel în termen de 15 zile de la comunicare. Pronunțată în ședința publică de la 30 Mai 2013.
Președinte,
L.
Grefier,
P.
Red. EL/tehn AP/_ /6 ex.
| ← Decizia civilă nr. 458/2013. Pretenții | Decizia civilă nr. 631/2013. Pretenții → |
|---|
