Sentința civilă nr. 647/2013. Reziliere contract
| Comentarii |
|
Dosar nr._ * R O M Â N I A
TRIBUNALUL CLUJ SECȚIA CIVILĂ
Cod operator de date cu caracter personal 3184
SENTINTA CIVILA Nr. 647/2013
Ședința publică de la 12 Decembrie 2013 Completul constituit din: PREȘEDINTE M. O. -S.
Grefier A. P.
Pe rol fiind judecarea cauzei civile privind pe reclamant SC E. S. și pe pârât M. E. cu domiciliul ales la SCA S. &A. ,, având ca obiect reziliere contract.
La apelul nominal făcut în ședința publică se constata lipsa partilor. Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care, se constata ca mersul dezbaterilor și concluziile părților au fost consemnate în încheierile de amânare a pronunțării de la data de_ ,_ ,_, care fac parte integrantă din prezenta hotărâre.
INSTANȚA
Prin acțiunea civilă înregistrată sub nr._ pe rolul Tribunalului Comercial C.
, reclamanta SC E. SRL aflată sub incidența Legii nr.85/2006 privind procedura insolvenței, avand ca administrator judiciar CII G. M. L. a chemat în judecată pe paratul M. E. solicitand instanței ca prin hotărarea ce o va pronunța să dispună rezilierea parțiala a convenției de vanzare-cumparare incheiata in data de_ cu privire la următoarele apartamente situate C. -N., Piața Muzeului nr.4, ap.2/A inscris in CF nr. 1. cu nr. cad. 12756/11/A ; ap.2/B se înscris in CF nr. 1. cu nr. cad. 12756/II/B ; ap.2/C innscris in CF nr. 1. cu nr. cad. 12756/II/C ; ap.4 inscris in CF nr. 1. cu nr. cad. 12756/IV; ap. 6 inscris in CF nr. 1. cu nr. cad. 12756/VI ; ap.7/A inscris in CF nr. 1. cu nr. cad. 12756/VII/A ; ap.7/B inscris in CF nr. 1. cu nr. cad. 12756/VII/B ; ap. 9 inscris in CF nr. 1. cu nr. cad. 12756/IX ; ap. 10 inscris in CF nr. 1. cu nr. cad. 12756/X; ap.ll/A inscris in CF nr. 1. cu nr. cad. 12756/XI/A ; ap. 12/A inscris in CF nr. 1. cu nr. cad. 12756/XII/A ; ap.12/B inscris in CF nr. 1. cu nr. cad. 12756/XII/B pentru neexecutarea culpabila de către parat a obligației de a transfera dreptul de proprietate cu privire la acestea și obligarea paratului sa plătească reclamantei suma de 600.000 EUR (echivalentul a 2.111.940 lei la cursul BNR de 1 EUR = 3,5199 lei) reprezentând daune interese pentru prejudiciul cauzat prin neexecutarea contractului, cu cheltuieli de judecată.
In motivare s-a arătat că la data de 29 noiembrie 2002 intre parat si SC CCO GROUP MEDIA SRL s-a încheiat un antecontract de vanzare- cumparare prin care paratul s-a obligat sa transfere dreptul sau de proprietate asupra unui număr de 13 apartamente inscrise in CF individuala II 151 C. -N. cu parti indivize comune inscrise in CF colectiva nr. 1848 C.
, precum si terenul aferent. În CF colectiva nr. 1848 C. și CF individuala
nr. 11151 C. erau evidențiate la data respectivă un număr de 14 apartamente, unul insa, ap.nr.8 cu top 271 /VIII nefiind proprietatea antecesorului promitentului vânzător.
La data de 28 mai 2003 prin actul adițional nr. 1, toate drepturile si obligațiile pe care SC CCO GROUP MEDIA SRL le avea in baza antecontractului menționat, au fost transmise către SC E. SRL cu acordul paratului.Astfel, SC E. SRL a devenit titulara unui drept de creanța față de paratul M. E. in ce privește obligația acestuia de a transmite dreptul de proprietate asupra celor 13 apartamente inscrise in CF individuala 11151 C. -N., drept de creanța exigibil la data dobândirii de către parat a dreptului de proprietate asupra apartamentelor menționate, prin restituirea acestora in baza Legii 10/2001.
Prin Decizia civila nr. 77/A/2007 a Curții de Apel C., pronunțata in dosar nr._ . s-a constatat ca imobilul din C. -N., Piața Muzeului nr.4. inscris in CF col. 1846 C. -N. . nr. topo. 271. casa, curte si teren in suprafața de 1007 mp, CF ind. nr. 11151 C. -N. a fost preluat fara titlu valabil in proprietatea statului si s-a dispus restituirea in natura, in beneficiul numitului M. E. a următoarelor apartamente: la parter: ap.2/A: ap. 2/B ; ap. 2/C: ap.4 ; ap. 6: ap. 7/A ; ap. 7/B ; la etaj: ap.9 ; ap. 10; ap.11A ; ap.12/A: ap.12/B identificate conform raportului de expertiza întocmit in cauza de către expert O. u A. Horatiu.
Drept urmare în baza acestei decizii și a documentației cadastrale intocmite, paratul si-a intabulat dreptul de proprietate asupra apartamentelor la data de_ .
Potrivit înscrierilor din CF 11151 C. -N. imobilele de sub A+ 2, 4. 6. 7.10.11, 12, 13 s-au deszlipit din CF menționat si s-au transcris in carti funciare nou înființate, in favoarea lui M. E. astfel: - ap.2/A se transcrie in CF nr. 1. cu nr. cad. 12756/11/A ; ap.2/B se transcrie in CF nr. 1. cu nr. cad. 12756/II/B ;ap.2/C se transcrie in CF nr. 1. cu nr. cad. 12756/II/C ;ap.4 se transcrie in CF nr. 1. cu nr. cad. 12756/IV ;ap.6 se transcrie in CF nr. 1. cu nr. cad. 12756/VI ;ap.7/A se transcrie in CF nr.
1. cu nr. cad. 12756/VII/A ;ap.7/B se transcrie in CF nr. 169411 cu nr. cad. 12756/VII/B ;ap.9 se transcrie in CF nr. 1. cu nr. cad. 12756/IX ;ap. 10 se transcrie in CF nr. 1. cu nr. cad. 12756/X;ap. 11/A se transcrie in CF nr. 1. cu nr. cad. 12756/XI/A ; -ap.l2/A se transcrie in CF nr. 1. cu nr. cad. 12756/XII/A ; -ap.12/B se transcrie in CF nr. 1694l6 cu nr. cad. 12756/XII/B.
Desi paratul avea obligația, potrivit convenției de vanzare-cumparare încheiata la data de_, modificată prin actul adițional nr. I din_, sa transmită proprietatea apartamentelor dobândite către reclamantă, acesta nu și-a respectat obligațiile asumate și a înstrăinat imobilele apartamente printr-un contract de schimb imobiliar încheiat în data de_ cu SC MOBILE DISTRIBUTION SRL.
Potrivit contractului de schimb imobiliar menționat, autentificat de SCN N. Lex, cu nr. 5715/_ paratul M. E. a oferit spre schimb 12 apartamente situate in imobilul din C. -N., Piața Muzeului nr.4, si anume ap.2/A inscris in CF nr. 1. cu nr. cad. 12756/II/A ; ap.2/B se inscris in CF nr. 1. cu nr. cad. 12756/II/B ; ap.2/C înscris în CF nr. 1. cu nr. cad. 12756/1 l/C ; ap.4 inscris in CF nr. 1. cu nr. cad. 12756/1V ; ap.6 înscris în CF nr. 1. cu nr. cad. 12756/VI ; ap.7/A inscris in CF nr. 1. cu nr. cad. 12756/VU/A ; ap.7/B inscris in CF nr. 1. cu nr. cad. 12756/VI l/B ; ap.9 inscris in CF nr. 1. cu nr. cad. 12756/IX ; ap.10 inscris in CF nr. 1. cu nr. cad. 12756/X; ap. 11/A înscris in CF nr. 1.
cu nr. cad. 12756/XI/A ; ap. 12/A inscris în CF nr. 1. cu nr. cad. 12756/XII/A; ap. 12/B inscris in CF nr. 1. cu nr. cad. 12756/XII/B, evaluate la suma totala de 600.000 EUR (echivalentul a 2.111.940 lei la cursul BNR de 1 EUR = 3,5199 lei).
In schimbul acestor apartamente paratul a primit de Ia SC MOBILE DISTRIBUTION SRL imobilul teren in suprafața de 392 mp. cu construcție situat în C. -N., Colonia Borhanci, inscris in CF nr. 1. . nr. cad. 5393/3, evaluat de parti la suma de 190.100 EUR (echivalentul a 665.261,10 lei) și mobilier in valoare de 9.900 EUR (echivalentul a 38.719 lei); imobilul ap. nr. II, situat in C. -N., str. Al. Vaida Voivod, nr. 14. inscris in CF nr. 1. C. -N., nr. cad. 3759/2/XI evaluat la suma de 96.643 EUR (echivalentul a 340.173,70 lei); imobilul apartament nr.46 situat in C. -N., str. Al.Vaida Voivod. nr.14. inscris in CF nr. 1. C. -N.
, cu nr. Cad. 3759/2/XLVI, evaluat de parti la suma de 96.643 EUR, echivalentul a 340.173,70 lei și o sulta in valoare de 70.000 EUR echivalentul a 246.393 lei.
Ulterior, in urma divizării societății MOBILE DISTRIBUTION SRL, apartamentele dobândite de aceasta ca urmare a schimbului efectuat cu paratul, au devenit proprietatea SC SUNFLOWER SRL .
Astfel, desi reclamanta și-a respectat obligațiile contractuale si a achitat paratului suma de 280.705,3 lei cu titlu de pret, conform convenției de vanzare-cumparare încheiate, paratul, cu rea-credinta, a instrainat prin contractul de schimb imobiliar autentificat de SCN N. Lex, cu nr. 5715/_ imobilele apartamente pe care s-a obligat sa le transfere in proprietatea reclamantei dupa ce va deveni proprietar prin restituirea acestora in baza Legii 10/2001.
În cauza sunt indeplinite condițiile prevăzute de art. 1020-1021 C.civ. pentru rezilierea parțiala a convenției de vanzare-cumparare incheiate cu privire !a apartamentele situate in C. -N., Piața Muzeului nr.4, care au făcut obiectul schimbului imobiliar, pentru neexecutarea culpabila a acestuia de către parat.
Totodată, solicită obligarea paratului la repararea prejudiciului cauzat prin neexecutarea contractului, prejudiciu constând in pagubele efectiv suferite de reclamanta prin neexecutarea contractului (damnum emergens) si din beneficiul nerealizat(lucrum cessans), reprezentat de sporul de valoare a imobilului, apreciind că valoarea prejudiciului este egala cu valoarea apartamentelor menționate, astfel cum a fost stabilită prin contractul de schimb și se ridica la suma de 600.000 EUR (echivalentul a 2.111.940 lei la cursul BNR de 1 EUR = 3,5199 lei).
Prin întâmpinarea formulată
pârâtul M. E. a solicitat respingerea actiunii, invocand excepția necompetenței funcționale a Tribunalului Comercial C., în măsura în care aceasta va fi respinsă s-a solicitat respingerea acțiunii ca prematură sau inadmisibiliă, în esență pentru că nu s-au respectat dispozițiile art. 720" C.pr.civ., invocandu-se totodată excepția netimbrării cererii și excepția prescripției dreptului la acțiune.
Pe fondul cererii s-a arătat că fiind vorba de un act cu executare uno ictu, urmând a fi executat prin încheierea contractului translativ de proprietate, nu se poate solicita rezilierea unei astfel de convenții ci, eventual, rezoluțiunea acesteia.
Pârâtului nu i se poate imputa o neexecutare culpabilă a obligațiilor asumate prin antecontractul de vânzare-cumpărare, nefiind îndeplinite condițiile art1020-1021 C.civ. întrucât, pe de o parte, nu a existat o neexecutarea a obligațiilor rezultate din convenția de vânzare-cumpărare
care să îi fi fost imputabilă pârâtului, iar, pe de altă parte, efectele punerii în întârziere au încetat datorită renunțării tacite în acest sens a E. .
Reclamanta nu și-a respectat obligațiile pe care și le-a asumat conform convenției de vânzare-cumpărare
Potrivit art. 16 din convenția de vânzare-cumpărare, părțile s-au înțeles că:"începând cu data semnării prezentei, cheltuielile privind procedura de redobândire (recuperare) a imobilului, cât și cele ocazionate de întabularea acestuia pe numele secundului, vor fi suportate de către acesta integral"
Potrivit convenției, Secundul este Groupmedia, societate care a transmis toate drepturile și obligațiile dobândite și asumate prin convenție către reclamanta E. . Potrivit acestei clauze contractuale, Groupmedia și, ulterior, E., nu aveau numai obligația de a achita prețul menționat în art. 6 din convenție, ci și obligația de a-1 sprijini financiar pe M. E. prin plata tuturor cheltuielilor necesare în întreaga procedură de recuperare a imobilului.
Or, E. nu și-a respectat această obligație contractuală, esențială din punctul de vedere al încheierii convenției de către M. E. . În cele din urmă, acesta a fost nevoit să suporte din fondurile proprii cheltuielile necesare pentru susținerea litigiului finalizat în cele din urmă prin admiterea acțiunii și obligarea Primarului C. -N. să emită dispoziție de restituire în temeiul Legii nr. 10/2001.
Pârâtul nu a refuzat să își execute obligațiile asumate prin convenția de vânzare-cumpărare, neîncheierea contractului producându-se din culpa reclamantei.
Astfel, prin art. 11.10 din convenția de vânzare-cumpărare, pârâtul s-a obligat ca, atunci când legea va permite, să încheie contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică și să consimtă la îndeplinirea formelor de întabulare. De asemenea, prin art. 11.12 al aceleiași convenții s-a prevăzut ca în cazul în care "Primul va refuza încheierea actului autentic așa cum s-a convenit, instanța de judecată va fi îndreptățită să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare și act de întabulare a dreptului de proprietate pe numele cumpărătorului.
Din interpretarea coroborată a celor două clauze contractuale reiese în mod indubitabil că părțile au considerat că ar avea loc o neexecutare a obligațiilor asumate de către pârât doar în cazul în care acesta ar refuza încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare Prin urmare, reclamanta ar fi îndreptățită să solicite intervenție instanței de judecată doar în cazul în care s-ar confrunta cu un refuz expres al pârâtului de a consimți la perfectarea vânzării în formă autentică.
În temeiul acestor prevederi contractuale, prin notificarea nr. 374/10 iulie 2007 emisă de către E., reclamanta i-a solicitat pârâtului ca, în termen de 10 zile de la primirea notificării, să îi comunice data, ora și biroul notarului public unde ar fi urmat să aibă loc încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare având ca obiect cele 12 apartamente.
Răspunzând cu promptitudine acestei notificări prin adresa nr. 451/23 iulie 2007, pârâtul i-a solicitat reclamantei să îi comunice care este suma de bani pe care aceasta înțelege să o achite cu titlul de preț în schimbul înstrăinării dreptului de proprietate asupra celor 12 apartamente, considerând că acesta este un aspect deosebit de important, care trebuie stabilit anterior perfectării contractului translativ de proprietate.
Având în vedere conținutul deosebit de clar al adresei menționate anterior, este indiscutabil că aceasta consacră manifestarea de voință fermă și neechivocă a pârâtului în sensul de a-și executa obligațiile asumate prin convenția de vânzare-cumpărare și, pe cale de
consecință, de a-i înstrăina reclamantei cele 12 apartamente. Prin urmare, solicitarea pârâtului de a-i fi comunicat prețul pe care reclamanta ar fi considerat că trebuie să îl plătească nu face decât să întărească manifestarea de voință a acestuia, în condițiile în care prețul este elementul esențial pentru încheierea valabilă a unui contract de vânzare-cumpărare, alături de lucrul vândut.
În ciuda faptului că pârâtul nu a refuzat încheierea contractului translativ de proprietate, reclamanta a ignorat complet solicitarea lui
M. E., lipsind orice reacție a acesteia la adresa pârâtului.
Începând cu acest moment, E. a manifestat o totală lipsă de interes cu privire la potențiala perfectare a contractului de vânzare- cumparare, aceasta situație menținându-se până la data de 16 iulie 2010, când a fost emisă notificarea nr. 569/16 iulie 2010 având ca scop realizarea concilierii directe prevăzute de art. 720" C. proc. civ..
Prin urmare, deși pârâtul a fost de bună-credința și s-a arătat gata să își execute întocmai obligațiile asumate prin antecontractul de vânzare-cumpărare, dând curs propunerii E. da a se prezenta în fața notarului public în vederea perfectării contractului de vânzare- cumpărare, acesta s-a văzut în imposibilitatea de a concretiza această propunere, tocmai datorită atitudinii reclamantei, care nu a oferit niciun răspuns solicitării de comunicare a prețului. În condițiile în care această situație a continuat timp de aproape 6 luni, pârâtul, un om lipsit de pregătire juridică, în mod cu totul justificat a concluzionat că nu mai există nicio posibilitate de a se perfecta contractul translațiv de proprietate.
Pe cale de consecință, interpretând cu bună-credința atitudinea de pasivitate a reclamantei, care nu numai că nu a insistat în cererea de cumpărare a imobilului, dar nici nu întreprinsese vreo formalitate în sensul înscrierii convenției de vânzare-cumparare în cartea funciară, pârâtul s-a considerat pe deplin îndreptățit la înstrăinarea celor 12 apartamente către Sunflower, prin intermediul contractului de schimb.
În concluzie, este evident că nu a existat un refuz al pârâtului de a consimți la încheierea în formă autentică a contractului de vânzare- cumpărare, ci, în realitate, a existat propria culpă a reclamantei. Aceasta ar fi trebuit să comunice pârâtului, așa cum acesta i-a solicitat, care este prețul pe care consideră că trebuie să îl dea pentru transferul dreptului de proprietate asupra apartamentelor. În măsura în care nu s-ar fi ajuns la o înțelegere cu privire la acest aspect, reclamanta ar fi avut posibilitatea de a acționa de îndată pe plan juridic fie prin înscrierea în cartea funciară, pentru opozabilitate, a convenției de vânzare-cumpărare, fie prin acționarea în justiție a pârâtului pentru ca instanța să pronunțe un act autentic de vânzare-cumpărare, în acest litigiu urmând a se stabili de către instanță, eventual, dacă nu cumva prețul menționat în convenția de vânzare-cumpărare nu reprezintă cumva un preț care ar trebui să fie modificat conform teoriei impreviziunii.
Cu toate acestea, reclamanta a preferat să rămână în pasivitate și să formuleze după mai mult de trei ani o acțiune injustiție prin care să solicite obligarea pârâtului la despăgubiri exorbitante.
Din această perspectivă, în literatura de specialitate s-a subliniat faptul că prezumția de vină în sarcina debitorului care nu-si execută obligația este relativă. Ea poate fi răsturnată tocmai prin dovada cazului fortuit, a cazului de forță majoră sau a vinei creditorului. " (a se vedea în acest sens
C. Stătescu, C. Bîrsan, "Drept civil. Teoria generală a obligațiilor", Ediția a IX-a, Editura Hamangiu, B. 2008, p. 333).
În concluzie, având în vedere argumentele dezvoltate anterior, este indiscutabil căpe de-o parte, pârâtul nu a refuzat să încheie contractul translativ de proprietate cu E., astfel încât nu se poate
concluziona că nu și-a executat obligațiile care îi revin;pe de altă parte, este clar că neîncheierea contractului cu E. nu i-a fost imputabilă pârâtului, fiind efectul evident al culpei reclamantei.
Pârâtul nu a fost pus în întârziere de către reclamantă în condițiile prevăzute de lege în condițiile în care aceasta din urmă nu a insistat în mod rezonabil în notificările formulate
Punerea în întârziere a debitorului, ca o condiție de admisibilitate a rezoluțiunii judiciare, constă în manifestarea de voință a creditorului prin care acesta pretinde executarea obligației de către debitor. Consecința punerii în întârziere a debitorului constă în posibilitatea creditorului de a-i solicita daune interese moratorii și compensatorii. Cu toate acestea, în literatura de specialitate s-a apreciat că "efectele punerii în întârziere pot înceta și prin faptul creditorului, în situația în care el renunță expres sau tacit la punerea în întârziere " .
Ulterior recepționării adresei nr. 451/23 iulie 2007, emisă ca urmare a punerii în întârziere a pârâtului prin notificarea nr. 374/10 iulie 2007 emisă de către E., reclamanta a avut o atitudine total pasivă, lipsind pârâtul de orice răspuns cu privire la solicitarea acestuia de a i se propune un preț în schimbul înstrăinării celor 12 apartamente. Ca atare, în condițiile in care singura acțiune a E. cu privire la încheierea contractului de vânzare-cumpărare a avut loc abia la data de 16 iulie 2010, prin convocarea la concilierea directă în temeiul art. 720" C. proc. civ., este evident că la momentul punerii în întârziere E. se afla în imposibilitatea de a-i oferi pârâtului un preț în schimbul înstrăinării celor 12 apartamente, motivată probabil și de dificultățile financiare în care se afla societatea, care au dus într-un final la intrarea în insolvență a acesteia.
Prin urmare, având în vedere această imposibilitate, este indiscutabil că atitudinea reclamantei, în sensul de a nu răspunde solicitării pârâtului de a-i comunica prețul, nu poate fi interpretată decât ca o renunțare tacită la punerea în întârziere, cu toate consecințele ce decurg de aici.
În speță nu a fost dovedit prejudiciul care s-ar fi produs ca urmare a neexecutării obligațiilor de către pârât.
Condiția existenței unui prejudiciu pentru acordarea de despăgubiri creditorului este implicit prevăzută de art. 1082 C. civ.
Sarcina probei existenței prejudiciului incumbă exclusiv creditorului, care este obligat să furnizeze dovezi din care să rezulte cu certitudine care este cuantumul creanței pe care o pretinde de la debitor. În cazul în care creditorul eșuează în a demonstra existența unui prejudiciu care să fie cert inclusiv sub aspectul cuantumului, acțiunea acestuia trebuie respinsă ca lipsită de interes.
Deși prin cererea de chemare în judecată se invocă un prejudiciu de 600.000 Euro, reprezentând valoarea efectivă a apartamentelor menționate la punctul 1, astfel cum rezultă această valoare din contractul de schimb încheiat la data de 7 decembrie 2007, acest prejudiciu nu numai că nu a fost dovedit, deși reclamanta ar fi avut această obligație, în temeiul art. 112 pct. 5 și 114 C. pr. civ., dar nici nu este posibil din punct de vedere logic.
Astfel, pe de-o parte, este evident că prejudiciul nu poate consta în valoarea brută de piață a apartamentelor în luna decembrie 2008, în condițiile în care și E., la rândul său, ar fi trebuit să plătească un preț pentru respectivele imobile și, mai mult decât atât, nu s-a argumentat de ce s-a avut în vedere tocmai luna respectivă pentru stabilirea respectivei valori;pe de altă parte, suma la care cele 12 apartamente au fost evaluate de către părțile contractului de schimb reprezintă o evaluare convențională, posibil subiectivă, care poate fi
diferită de valoarea de piață a imobilelor, fie superioară, fie inferioară acesteia.
Or, reclamanta nu numai ca nu a adus nici o probă în susținerea prejudiciului suferit, dar nici nu a explicat mecanismul de calcul al acestui prejudiciu.
În concluzie, reclamanta nu a făcut dovada caracterului cert al prejudiciului pe care îl invocă nici sub aspectul existenței, nici sub aspectul cuantumului acestuia. Prin urmare, și capătul de cerere vizând obligarea pârâtului la plata de despăgubiri este neîntemeiat.
În concluzie, având în vedere toate argumentele dezvoltate anterior, paratul solicită instanței de judecată, în principal, să admită excepțiile procedurale invocate și, în subsidiar, să respingă cererea de chemare în judecată ca neîntemeiată.
Prin răspunsul la întâmpinare
reclamanta SC E. SRL a solicitat respingerea excepției de necompetenta funcționala a Tribunalului Comercial C., și de asemenea a excepțiilor inadmisibilității sau prematurității actiunii, a excepției netimbrării cererii fiind vorba despre o acțiune pentru recuperarea creanței rezultând din rezilierea convenției de vânzare-cumpărare precum și respingerea aexcepției prescriției dreptului la acțiune.
Pe fondul cauzei s-a arătat că în cauza sunt îndeplinite condițiile prevazute de art. 1020-1021 C.civ pentru rezilierea parțiala a conventiei de vanzare-cumparare incheiate cu privire la apartamentele situate in C. -N., Piata Muzeului nr 4, care au făcut obiectul schimbului imobiliar, pentru neexecutarea culpabila a acestuia de catre parat.
Nu se poate susține in cauza faptul ca nu a existat un refuz al paratului în executarea conventiei de vanzare-cumparare incheiate cata vreme la data de_ acesta a încheiat cu SC MOBILE DISTRIBUTION SRL un antecontract de schimb imobiliar având ca obiect 12 apartamente situate in imobilul din C. -N. Piata Muzeului nr. 4. apartamente rezultate din recompartimentarea celor 13 apartamente avute in vedere de parti la data perfectării convenției din 2002.
Susținerile paratului potrivit cărora nu a executaț antecontractul de vanzare-cumparare încheiat cu reclamanta și a fost nevoit să încheie contractul de achimb imobiliar cu o terță persoană întrucât reclamanta a rămas in pasivitate sunt neadevărate și dovedesc reaua credință a pârâtului.
Reclamanla i-a solicitat paratului incheierea in forma autentica a contractului de vanzare cumpărare prin notificarea nr. 374/10 iulie 2007 insa cu o luna inainte, in data de_, paratul incheiase deja un antecontract de schimb imobiliar având ca obiect aceleași apartamente pe care se obligase sa le transmită in proprietatea reclamantei, iar in data de_ sa încheie contractul de schimb imobiliar in forma autentica.
Este evidenta astfel reaua-credinta a paratului care nu a intenționat nici un moment sa isi execute obligațiile asumate prin convenția de vanzare- cumparare incheiata cu reclamanta si intenția sa de a transmite proprietatea asupra acestora unei terțe persoane, in fraudarea drepturilor reclamantei, strict pentru faptul ca paratul si-a schimbat preferința si a dorit un pret mai mare, încercând astfel sa o lipsească pe reclamanta de beneficiile unei investiții pe 4 a ni .
Referitor la condiția punerii in întârziere a paratului cu privire la neexecutarea obligațiilor asumate prin convenția incheiata in data de_ consideră ca si aceasăa condiție este îndeplinită deoarece prin
notificarea expediata prin BEJ Campian Mihai R. cu nr. 374/ 10 iulie 2007, reclamanta i-a solicitat paratului executarea antecontractului de vanzare cumpărare si stabilirea in termen de 10 zile a datei, orei si biroului notarului public unde sa aiba loc încheierea in forma autentică a contractului de vanzare-cumparare.
Prin încheierea comercială nr.7921/2010 a Tribunalului Comercial C.
pronunțată în dosar nr._ a fost admisă excepția necompetenței materiale invocată de parat și a fost declinată competența de soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului C., Secția Civilă.
Prin încheierea pronunțată la data de_ de Tribunalul Cluj, Secția Civilă
a fost respinsă excepția netimbrării acțiunii, iar prin Sentința civilă nr.174/2011
a aceleiași instanțe s-a admis excepția prescripției dreptului la acțiune invocată de parat, fiind respinsă ca prescrisă, cererea de chemare în judecată.
Prin Decizia civilă nr.249/A/2011 a Curții de Apel C. , menținută prin Decizia nr.4286/2012 a Înaltei Curți de Casație și Justiție , a fost admis apelul declarat de reclamanta SC E. SRL împotriva Sentinței civile nr.174/2011 a Tribunalului C., fiind
apreciată ca nefondata excepția prescripției, cauza fiind trimisă spre rejudecare aceleiași instanțe Tribunalul Cluj, unde a fost înregistrată sub nr._ *.
Dată fiind natura civilă a cauzei, nu s-a mai impus pronunțarea asupra excepțiilor prematurității și inadmisibilității invocate prin întampinare și întemeiate pe dispozițiile art. 720" C.pr.civ., excepții pe care de altfel paratul nu a înțeles să le reitereze și să le mai susțină.
Analizand actele și lucrările dosarului, instanța a constatat următoarele:
La data de_ între paratul M. E., în calitate de promitent vanzător și SC CCO Groupmedia SRL, în calitate de promitent cumpărător, s-a încheiat convenția de vanzare-cumpărare, în temeiul căreia cel dintai s-a obligat față de promitentul cumpărător,să vandă în mod irevocabil, atunci cand legea va permite, întregul drept de proprietate pe care îl avea supra imobilului situat în C. -N., Piața Muzeului nr.4, compus din 14 apartamente, înscris în CF ind.11151 C. -N. si terenul aferent acestor apartamente (f.7-10 dos. Tribunalul Comercial Cluj).
La data semnării acestui act, 11 apartamente nu erau proprietatea paratului, făcand obiectul unei cereri de restituire formulate în temeiul Legii nr.10/2001.
La data de_ a fost încheiat actul adițional nr.1 la convenția de vanzare-cumpărare din data de_ prin care SCCCO Groupmedia SRL (devenită între timp SC Avangard Romania SRL) a transferat către reclamanta din prezenta cauză, SC E. SRL, toate drepturile și obligațiile ce îi reveneau celei dintai în baza promisiunii de vanzare (f.11-12 Tribunalul Comercial Cluj).
Prin Decizia civilă nr.77/A_ pronunțată în dosarul nr._ ,
C. ea de Apel C. a admis acțiunea introdusă de M. E. și a dispus restituirea în natură a 12 apartamente din imobilul anterior menționat (f.13- 19 Tribunalul Comercial Cluj).
În temeiul acestei decizii, Primarul Municipiului C. -N. a emis Dispoziția de restituire și respingere nr.6412/_ (f.16-17), fiindu-i restituite paratului apartamentele: 2A, 2B, 2C, 4, 6, 7A, 7B, 9, 10, 11A, 12A, 12B iar ulterior, la data de_, paratul M. E. și-a întabulat dreptul
de proprietate asupra acestor apartamente (f.46-50 Tribunalul Comercial Cluj).
Contractul a cărui reziliere parțială s-a solicitat în litigiul dedus judecății, denumit "convenție de vanzare-cumpărare"; a fost încheiat sub semnătură privată, îndeplinind condițiile de valabilitate ale unei promisiuni sinalagmatice de vanzare-cumpărare, dand naștere unui raport juridic ce se caracterizează prin reciprocitatea obligațiilor ce revin părților și prin interdependența obligatiilor reciproce.
La momentul incheierii acestei convenții imobilul făcea obiectul unui proces de revendicare, stipulandu-se în mod expres la art.II.1 sin antecontract că paratul promite să îl vandă reclamantei irevocabil, atunci cand legea îi va permite, iar la art.II.10, că acesta se obligă, de asemenea atunci cand legea îi va permite, să încheie actul în formă autentică.
Se constată de asemenea că, potrivit art.II.6 prețul convenit de părțile contractante a fost stabilit la suma de 160.000 USD, reprezentand 100 USD/mp. pentru situația în care paratul M. E. dobandea și vindea întregul imobil, fără a fi nevoit să împartă cu numita S. M. cotă parte din imobil.
Potrivit art.II.7, in cazul în care paratul nu dobandea în întregime imobilul, ci trebuia împărțit cu S. M., prețul s-a stabilit la suma de
145.000 USD, reprezentand 120 USD/mp.
S-a mai stipulat și faptul că, în oricare dintre situațiile specificate la pct.6 sau 7, parte din preț va fi achitat în timp de promitentul cumpărător, pană la clarificarea situației juridice a imobilului, iar diferența rămasă neachitată se va plăti, în una dintre variantele cuprinse la pct.8.1 și 8.2 ( integral în termen de 6 luni de la finalizarea situației juridice a imobilului, fie în tranșe, respectiv în termen de 6 luni de la finalizarea situației juridice a imobilului minim 50.000 USD, iar soldul rămas restant in termen de 36 luni, în tranșe egale cu dobandă de 10% pe an, ce va fi plătită lunar și calculată pentru fiecare lună la valoarea soldului rămas neachitat, corelativ cu înscrierea unei ipoteci la valoarea rămasă neachitată, în favoarea paratului).
La data de_ paratul M. E. a încheiat cu SC Mobile Distribution SRL un antecontract de schimb imobiliar prin care a promis să ofere spre schimb 12 apartamente din imobilul situat în C.
-N. P-ța Muzeului nr.4, dobandite conform Deciziei civile nr.77/A/2007 a Curții de Apel C. ,evaluate convențional la suma de
600.000 euro, urmand să primească în schimb un număr de cinci imobile .S-a stipulat faptul că actul autentic de schimb se va încheia în formă autentică după întabularea apartamentelor promise de parat și după punerea în posesie a paratului pe bază de protocol de către Primăria municipiului C. -N. .
Ulterior, la data de_ între paratul M. E. și SC Mobile Distribution SRL a intervenit contractul de schimb autentificat imobiliar autentificat sub nr. 5715/_ de SCN N. Lex, prin care cel dintai a oferit spre schimb cele 12 apartamente situate in imobilul din C. -
N., Piața Muzeului nr.4, respectiv: ap.2/A inscris in CF nr. 1. cu nr. cad. 12756/II/A ; ap.2/B se inscris in CF nr. 1. cu nr. cad. 12756/II/B ; ap.2/C înscris în CF nr. 1. cu nr. cad. 12756/1 l/C ; ap.4 inscris in CF nr. 1. cu nr. cad. 12756/1V ; ap.6 înscris în CF nr. 1. cu nr. cad. 12756/VI ; ap.7/A inscris in CF nr. 1. cu nr. cad. 12756/VU/A ; ap.7/B inscris in CF nr. 1. cu nr. cad. 12756/VI l/B ; ap.9 inscris in CF nr. 1. cu nr. cad. 12756/IX ; ap.10 inscris in CF nr. 1. cu nr. cad. 12756/X; ap.
11/A înscris in CF nr. 1. cu nr. cad. 12756/XI/A ; ap. 12/A inscris în CF nr. 1. cu nr. cad. 12756/XII/A; ap. 12/B inscris in CF nr. 1. cu nr. cad. 12756/XII/B, care i-au fost restituite în temeiul Legii nr.10/2001 conform Deciziei civile nr.77/A_ a Curții de Apel C., apartamentele fiind evaluate la suma totala de 600.000 EUR (f.22-26 dosr nr._ al Tribunalului Comercial C. ).
In schimbul acestor apartamente, paratul a primit de Ia SC MOBILE DISTRIBUTION SRL imobilul teren in suprafața de 392 mp. cu construcție situat în C. -N., Colonia Borhanci, inscris in CF nr. 1. . nr. cad. 5393/3, evaluat de parti la suma de 190.100 EUR și mobilier in valoare de 9.900 EUR; imobilul ap. nr. II, situat in C. -N., str. Al. Vaida Voivod, nr.
14. inscris in CF nr. 1. C. -N., nr. cad. 3759/2/XI evaluat la suma de 96.643 EUR ; imobilul apartament nr.46 situat in C. -N., str. Al.Vaida Voivod. nr.14. inscris in CF nr. 1. C. -N., cu nr. Cad. 3759/2/XLVI, evaluat de parti la suma de 96.643 EUR, și o sulta in valoare de 70.000 EUR.
SC Mobile Distribution SRL și-a întabulat dreptul de proprietate asupra apartamentelor dobandite cu titlu de schimb, la data de_, astfel cum rezultă din înscrierile în cărțile funciare corespunzătoare (f.9- 46).
Ulterior, in urma divizării societății MOBILE DISTRIBUTION SRL, apartamentele dobândite de aceasta ca urmare a schimbului efectuat cu paratul, au devenit proprietatea SC SUNFLOWER SRL .
Rezoluțiunea contractului este o consecință a principiului forței obligatorii a contractului între părțile contractante prevăzut expres la art. 969 C.civ.. Astfel, dacă una dintre părțile contractante nu execută prestațiile la care s-a îndatorat, cealaltă parte este îndrituită să solicite instanței de judecată fie executarea contactului, fie rezoluțiunea contractului.
Conform dispozițiilor art. 1020 din codul civil, în contractele sinalagmatice, condiția rezolutorie este subințeleasă întotdeauna, în cazul cand una din părți nu îndeplinește angajamentul său.
Prevederile art. 1021 din același cod, stabilesc, pentru partea în privinta căreia angajamentul nu s-a executat, posibilitatea alternativa de a alege, fie a sili pe cealaltă parte să execute convențiunea, cand este posibil, fie desființarea prin hotărare judecătorească a convenției, cu daune interese.
Reglementarea stabilită prin textele sus-arătate este neechivocă, dreptul de opțiune al creditorului obligației neexecutate nefiind subordonat vreunei condiții.
Așadar, potrivit art. 1021 c. civ., în cazul în care una din părți nu-și îndeplinește obligația, contractul nu este desființat de drept, iar partea față de care angajamentul s-a executat are alegerea să silească cealaltă parte sa execute convenția cand aceasta este cu putință, sau să ceara desființarea convenției cu daune interese, care reprezintă prejudiciul suferit de creditor prin faptul neexecutării obligației asumate prin contract.
Rezoluțiunea este, prin urmare, una din alternativele puse de lege la îndemana creditorului obligației, alternativă pentru care reclamanta a înțeles să opteze în speță.
Pentru a se dispune rezoluțiunea, în temeiul art.1020 si 1021 C.civ., este necesar ca instanta să stabilească faptul că una dintre părți nu și-a îndeplinit o obligație ce ii revine, fie și parțială, dar esentială, la încheierea contractului; neexecutarea să fie imputabilă părții care nu și-a indeplinit obligațiile, iar debitorul obligației neexecutate să fi fost pus în întarziere.
Prin prisma acestor considerente, se constată că paratului M. E.
,în calitate de promitent vanzător, îi revenea obligația, conform convenției încheiate la data de_ și actului adițional din data de_ ,de a depune toate diligențele pentru perfectarea contractului in forma autentică atunci cand legea va permite, și a transmite, ca efect al încheierii contractului, dreptul de proprietate asupra imobilelor obiect al antecontractului.
In mod cert, contrar susținerilor sale, paratul nu și-a onorat obligațiile asumate prin contract, nici anterior promovării prezentei acțiuni și nici in cursul judecării cauzei, așa cum atestă probatoriul administrat .
Astfel, paratul M. E. a redobandit dreptul de proprietate asupra unui număr de 12 apartamente ce au format și obiectul antecontractului de vanzare-cumpărare în discuție, prin Decizia civilă nr.77/A/2007 pronuntată de C. ea de Apel C. în dosar_, emițandu-se ulterior, în temeiul acestei hotărari judecătorești, Dispoziția de restituire nr.6412/_ emisă de Primarul Municipiului C. -N. (f.16-17), cu privire la apartamentele situate C. -N., Piața Muzeului nr.4, ap.2/A ; ap.2/B; ap.2/C ; ap.4 ;ap. 6; ap.7/A; ap.7/B; ap. 9; ap. 10; ap.ll/A ; ap. 12/A și ap.12/B .Dreptul de proprietate al paratului asupra acestor imobile a fost întabulat în cartea funciară la data de_, moment de la care paratul putea să înstrăineze legal, prin încheierea contractului autentic de vanzare- cumpărare cu reclamanta, respectivele apartamente.
Prin urmare, începand cu data de_ paratul era ținut să își îndeplinească obligatia asumată contractual față de reclamanța, respectiv să îi transmită acesteia dreptul de proprietate asupra celor 12 apartamente, prin încheierea contractului de vanzare-cumpărare in în formă autentică.
Cu toate acestea, paratul nu numai că nu și-a îndeplinit această obligație ci mai mult, a oferit spre schimb imobilele către SC Mobile Distribution SRL, potrivit contractului de schimb imobiliar autentificat sub nr. 5715/_ de SCN N. Lex, primind drept contraprestație, bunurile mobile și imobile, precum și o sumă de bani,așa cum sunt ele consemnate în cuprinsul convenției de schimb. Ca atare, la data de_ bunurile ce au format obiectul antecontractului de vanzare-cumpărare din_ și actului adițional din data de_ au ieșit din patrimoniul paratului M. E., acesta nemaifiind în măsură să își respecte angajamentul asumat față de reclamantă.
Se observă că prin notificarea înregistrată sub nr.574/2007 la BEJ Mihai R. Cîmpian, reclamanta SC E. SRL a solicitat paratului M. E. să își respecte obligațiile asumate prin convenția din data de_, respectiv de perfectare a actului de vanzare-cumpărare în formă autentică și de predare a posesiei și folosinței apartamentelor, cu precizarea că reclamanta este în măsură să achite prețul conform înțelegerii. S-a solicitat totodată paratului ca în termen de 10 zile de la primirea notificării, să comunice reclamantei data, ora, și biroul notarului public la care dorește perfectarea contractului autentic de vanzare-cumpărare (f.23-24).
Această notificare a fost comunicată paratului la data de_ conform dovezii de îndeplinire a procedurii de predare a notificării (f.25).
Ca răspuns la această notificare, paratul a solicitat reclamantei, prin intermediul BEJ Stolnean M., să îi comunice care este suma pe care aceasta consideră că trebuie să o achite drept preț al apartamentelor (f.45).
Contrar susținerilor paratului, acest răspuns nu semnifică o manifestare de voință în sensul de a-și îndeplini obligațiile contractuale, ci dimpotrivă ,dovedește că el a condiționat aducerea la îndeplinire a
respectivelor obligații, de modificarea prețului stabilit inițial prin antecontractul de vazare-cumpărare din_ . Astfel se explică faptul că, deși reclamanta i-a adus la cunoștință prin notificare, că este în măsură să achite prețul convenit, paratul, răspunzandu-i, solicită indicarea sumei pe care reclamanta înțelege să o ofere cu titlu de preț. Acest aspect este deosebit de relevant cu privire la atitudinea psihică a paratului față de respectarea angajamentului său contractual, în contextul în care prețul fusese expres meționat în cuprinsul antecontractului în litigiu și reflectă faptul că, la momentul notificării, paratul se răzgandise și nu mai dorea încheierea contractului la prețul inițial, pretinzand o sumă mai mare.Practic, răspunsul său semnifică o intenție neechivocă de modificare a unui element esențial al contractului, respectiv prețul,iar faptul că reclamanta nu a acceptat această condiție nu îi poate fi în niciun caz imputat.
Dimpotrivă, cel în culpă este paratul care s-a comportat în afara angajamentelor sale, nemaifiind de acord cu încheierea contractului autenitc în condițiile stabilite inițial, prin antecontractul din data de_ modificat prin actul adițional din_ .
În același sens este și răspunsul său la interogatoriu, paratul arătand că prețul a fost stabilit de comun acord, în valută, pentru a se evita procesul de devalorizare precum și faptul că, după cca. un an de la încheierea antecontractului, constatand, pe baza unui raport de evaluare, că prețurile de circulație ale imobilelor au crescut, a adus la cunoștința reprezentantului reclamantei acest aspect. Reclamanta, prin reprezentantul ei, și-a manifestat dezacordul față de această majorare a prețurilor pretinse de parat, motiv pentru care acesta a căutat un alt cumpărător (f.52-55).
Intenția paratului în sensul de a nu-și respecta obligațiile asumate prin antecontractul în discuție, a fost prefigurată chiar anterior răspunsului său la notificarea adresată de reclamantă, prin încheierea, la data de _
, așadar chiar înainte de emiterea Dispoziției nr. 6412/_ a primarului municipiului C. -N. și de întabularea dreptului său de proprietate, a unui antecontract de schimb imobiliar cu privire la aceleași 12 apartamente, cu SC Mobile Distribution SRL.
Nu poate fi reținută afirmația paratului la interogator privind împrejurarea că prețul prevăzut în antecontractul de vanzare-cumpărare ar fi fost unul provizoriu, întrucat aceasta este lipsită de orice suport probator.Clauzele contractuale privitoare la preț, la cuantumul acestuia ori la modalitatea de plată, sunt clare și precise, neexistand nicio prevedere care să inducă ideea că prețul stipulat este unul provizoriu.
În legătură cu susținerile paratului în sensul că reclamanta nu și-ar fi respectat la randul ei, obligațiile asumate, respectiv pe aceea de a suporta cheltuielile legate de procedura de redobandire și întabulare a imobilelor în favoarea paratului,conform .art.III 16 din contract, instanța reține că această obligație nu poate fi considerată ca fiind una esențială, de natură să conducă la respingerea cererii de rezoluțiune.
Clauza esențială în raport de care trebuie analizată conduita părților este aceea prin care se stabilea obligația de transmitere a dreptului de proprietate asupra imobilelor, din partea promitentului vânzător, și obligația corelativă a promitentei cumpărătoare, de a achita prețul în modalitatea stabilită la art.8 din antecontract întrucat scopul urmărit la încheierea contractului, a fost acela de a vinde, respectiv de a cumpăra imobilele respective.
Așa cum s-a arătat anterior, promitentul vânzător nu și-a îndeplinit această obligație esențială, înstrăinând bunurile ce au făcut obiectul convenției către un terț .
Pe de altă parte, probatoriul administrat în cauză a relevat că reclamanta a achitat o parte din prețul stipulat, paratul recunoscand la interogatoriu că a primit cca.28.000 lei, din formularea întrebării nr.31 din interogatoriul luat reclamantei rezultand că aceasta ar fi achitat 21,30 % din prețul convenit.
De asemenea, potrivit art.3 din actul adițional nr.1 din_, pană la momentul semnării acestuia, paratul încasase din preț suma de 7125 USD (f.12 dos._ -Tribunalul Comercial Cluj).
De altfel, paratul nici nu a invocat o încălcare de către reclamantă a obligației de plată a prețului în modalitatea convenită, ci doar nerespectarea obligației de suportare a cheltuielilor legate de demersurile pentru redobandirea și întabularea imobilelor, clauză care nu poate fi apreciată ca esențială în raport de obiectul convenției.
Pe de altă parte, nu se poate reține că paratul ar fi dovedit în mod neechivoc că ar fi suportat personal cheltuielile efectuate în procedura de redobandire și întabulare a imobilelor.
Astfel, el nu a fost în măsură să depună originalele chitanțelor doveditoare ale plăților pretinse, chitanțe depuse doar în copie, în timp ce reclamanta afirmă că respectivele originale se regăsesc în arhiva sa.
În același timp, pentru ca paratul să obțină acordarea cheltuielilor de judecată în litigiile purtate pentru restituirea imobilelor, se impunea emiterea pe numele său a chitanțelor vizand cheltuielile efectuate, neputand pretinde, în respectivele litigii, plata unor sume justificate cu chitanțe emise pe numele unui terț, în speță reclamanta.
Raportând conduitele pe care părțile litigante le-au avut în perioada de referință convenită de ele pentru încheierea contractului, la obligațiile convenționale pe care acestea și le asumaseră prin antecontractul menționat se constată, într-adevăr, promitentul vanzător a fost cel ce s-a comportat în afara angajamentelor făcute, fără a exista pentru aceasta o justificare rezonabilă, ceea ce induce concluzia culpei sale.
Paratul a fost pus în întarziere prin notificarea nr.574/2007 ce i-a fost adresată prin intermediul executorului judecătoresc Mihai R. Cîmpian, comunicată la data de_ .
Nu poate fi primită apărarea paratului referitoare la tacita renunțare a reclamantei la punerea în întarziere, ulterior comunicării de către parat a răspunsului la notificare. Aceasta deoarece reclamanta, prin notificarea inițială și-a manifestat în mod neechivoc intenția de a încheia contractul de vanzare-cumpărare în formă autentică în condițiile prevăzute în antecontract, declarandu-se în măsură să achite prețul stabilit, iar apoi, în interiorul termenului de prescripție, a formulat prezenta acțiune, neputandu-se aprecia că a rămas în pasivitate.
Nu i se poate imputa reclamantei starea de pasivitate în condițiile în care paratul a fost cel care, prin răspunsul la notificare, a pretins și condiționat încheierea actului autentic, de modificarea prețului inițial convenit de părți, această atitudine a reclamantei putand fi apreciată doar ca un dezacord față de modificarea condițiilor contractuale solicitată de parat.
In consecință, in baza art.969 ,art. 1020, 1021 Cod civil, instanța va admite actiunea reclamantei în privința cererii de rezolutiune a antecontractului de vanzare-cumparare din data de_ modificat prin
actul adițional nr.1 din_, apreciind că promitentul vanzător este in culpă pentru neexecutarea obligațiilor contractuale .
În ceea ce privește solicitarea acordării de despăgubiri, se reține că deși este real că rezoluțiunea unui contract în condițiile art. 1020 și 1021 cod civil naște pentru părțile lui dreptul de a fi repuse în situația anterioară încheierii convenției, instanța dispunând rezoluțiunea, nu poate dispune din oficiu restabilirea situației premergătoare contractului, ci doar dacă se cere, în condițiile legii,aceasta.
O atare concluzie rezulta fără echivoc din întemeierea procesului civil pe regula disponibilității, înteleasă ca una de obligare a instanței la a se pronunța, pe temeiul art. 129 aliniat ultim Cod procedura civilă, numai cu privire la ceea ce s-a cerut, iar nu și în legatură cu pretenții care nu s-au dedus judecații.
În speță, reclamanta nu a solicitat repunerea în situația anterioară și restituirea sumelor de bani achitate cu titlu de preț, ci a pretins despăgubiri în sumă de 600.000 euro reprezentand contravaloarea imobilelor obiect al antecontractului, așa cum a fost ea stabilită prin contractul de schimb imobiliar autentificat sub nr. 5715/_ de SCN N. Lex.
În temeiul art.1169 C.civ. revenea reclamantei obligația de a face dovada acestui prejudiciu, atat sub aspectul existenței lui, cat și sub aspectul întinderii acestuia.
Instanța apreciază că o astfel de dovadă nu a fost administrată în cauză, reclamanta nesolicitand nicio probă sub acest aspect, și neindicand în concret, în ce constă prejudiciul pretins, simpla trimitere făcută la contractul intervenit între parat și un terț, nereprezentand o dovadă a întinderii prejudiciului suferit de reclamantă.
Astfel, valoarea de 600.000 euro prevăzută în contractul de schimb imobiliar reprezintă o evaluare convențională făcută de părțile respectivului contract, în considerarea propriilor lor raporturi contractuale, valoarea ce poate diferi de cea de circulație.
Apoi, dacă paratul și-ar fi îndeplinit obligația de transmitere a dreptului de proprietate către reclamantă, aceasta avea la randul ei obligația de a achita în întregime prețul imobilelor. Ori, în condițiile în care dreptul de proprietate nu s-a transmis promitentului cumpărător, acesta nici nu este îndreptățit la încasarea unei despăgubiri reprezentand contravaloarea prețului de piață al imobilelor, preț pe care nu l-a plătit.
Așa fiind, față de considerentele și temeiurile legale expuse, instanța va admite in parte actiunea civila formulata de reclamanta SC E. SRL, avand ca administrator judiciar Cabinet Individual de Insolventa G. M.
impotriva paratului M. E. si in consecinta: va dispune rezolutiunea partiala a conventiei de vanzare-cumparare sub samnatura privata incheiata la data de_, modificata prin actul aditional nr. 1 din_, cu privire la apartamentele situate in C. -N., Piata Muzeului nr. 4: ap. 2/A, ap. 2/B, ap. 2/C, ap. 4, ap. 6, ap. 7/A, ap. 7/B, ap. 9, ap. 10, ap. 11/A, ap. 12/A si ap. 12/B, va respinge restul pretentiilor reclamantei .
Avand în vedere că reclamanta, deși a solicitat cheltuieli de judecată nu a făcut dovada efectuării acestora, instanța va respinge cererea reclamantei sub acest aspect.
PENTRU ACESTE MOTIVE, ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite in parte actiunea civila formulata de reclamanta SC E. SRL, avand ca administrator judiciar Cabinet Individual de Insolventa G.
L. impotriva paratului M. E. si in consecinta:
-dispune rezolutiunea partiala a conventiei de vanzare-cumparare sub samnatura privata incheiata la data de_, modificata prin actul aditional nr. 1 din_, cu privire la apartamentele situate in C. -N., Piata Muzeului nr. 4: ap. 2/A, ap. 2/B, ap. 2/C, ap. 4, ap. 6, ap. 7/A, ap. 7/B, ap. 9, ap. 10, ap. 11/A, ap. 12/A si ap. 12/B.
Respinge restul pretentiilor reclamantei.
Respinge solicitarea reclamantei privind acordarea cheltuielilor de judecata.
Cu drept de apel in termen de 15 zile de la comunicare. Pronunțată în ședința publică de la 12 Decembrie 2013.
Președinte,
O. -S.
Grefier,
P.
A.P. 12 Decembrie 2013
Red./Dact.M.O.S./A.P.-_
| ← Decizia civilă nr. 231/2013. Reziliere contract | Decizia civilă nr. 1059/2013. Reziliere contract → |
|---|
