ANTECONTRACT DE VÂNZARE-CUMPĂRARE. IMOBIL CUMPĂRAT ÎN BAZA LEGII NR. 85/199Z. REFUZ AL PROMITENŢILOR-VÂNZĂTORI DE A PERFECTA VÂNZAREA.
| Comentarii |
|
1. Un apartament cumpărat cu subvenţii de la stat, în baza Legii nr. 85/1992, nu poate fi înstrăinat în absenţa avizului DGAFI. Ca urmare, nu poate fi admisă cererea promitentului-cumpărător întemeiată pe art. 1073 şi 1077 Cod civil.
2. în caz de neexecutare culpabilă a antecontractului, dispoziţiile art. 1297-1298 cod civil operează numai dacă se reţine culpa vreuneia din părţi. Sumele avansate de promitentul-cumpărător trebuie restituite actualizate în raport cu inflaţia, pentru a se realiza o reparare integrală a prejudiciului suferit.
3. Agenţia imobiliară de intermediere nu răspunde în solidar cu promitenţii-vânzători, dacă nu există o clauză contractuală expresă în acest sens.
(Secţia civilă, dec. nr. 3639 din 25 octombrie 2000)
CURTEA,
Asupra recursurilor de faţă,
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
Prin acţiunea introdusă la 16 decembrie 1997 pe rolul Judecătoriei Sectorului 3 Bucureşti, reclamantul C.I. a chemat în judecată pe pârâţii D.M. şi I.F.D., soţi, precum şi S.C. „G.D.I. 2021” S.R.L., prin asociaţii D.G.E., U.D. şi M.E., solicitând, în principal, pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare a aprtamentului nr. 46 din blocul M 66, sc. 2, et. 4, str. N.T. nr. 7, iar în subsidiar: obligarea soţilor I. la plata dublului sumelor achitate de reclamant în contul vânzării apartamentului în cauză, respectiv 4.000 dolari SUA şi 50,5 milioane lei, iar a pârâtei S.C. „G.D.I. 2021” S.R.L. la restituirea dublului comisionului încasat pentru vânzarea intermediată, dar nerealizată.
în motivarea acţiunii, reclamantul a arătat că, la data de 29 octombrie 1997, între el şi pârâţii I. s-a încheiat - prin intermediul societăţii imobiliare pârâte - un antecontract de vânzare-cumpărare cu privire la apartamentul proprietatea pârâţilor I., preţul convenit fiind echivalentul în lei al sumei de 20.000 dolari SUA, din care a achitat 4.000 dolari, urmând ca restul să fie
achitaţi la data convenită pentru autentificarea contractului, 5 noiembrie 1997, termen prorogat ulterior prin acordul lor până la 5 decembrie 1997.
Se arată că, la cererea sa şi în prezenţa reprezentantei societăţii de intermedieri, a achitat, în contul pârâţilor I., suma de 50,5 milioane lei la casieria DAFI, pentru a stinge astfel datoria acestora, reprezentând diferenţa de preţ cu care dobândiseră de la stat apartamentul.
în fine, s-a mai arătat că, întrucât pârâţii nu şi-au executat obligaţia de a se prezenta la notar pentru autentificarea vânzării, se impune admiterea acţiunii, faţă de împrejurarea că reclamantul a achitat o parte din preţul convenit, plătind proporţional şi comisionul societăţii de intermedieri.
S-au depus la dosar mai multe înscrisuri, printre care: antecontractul din 29 octombrie 1997, convenţia precontractuală din 5 noiembrie 1997, declaraţia autentificată din 24 octombrie 1997 a reclamantului (promisiune de cumpărare), procese-verbale de predare-primire pentru suma de 4.000 USD.
Acţiunea a fost întemeiată în drept pe art. 1295, 1297 Cod civil.
Ulterior, la 30 martie 1998, reclamantul şi-a precizat acţiunea, solicitând ca instanţa să constate intervenită vânzarea la preţul iniţial convenit, dispunând şi evacuarea pârâţilor I. din apartament, iar, în subsidiar, obligarea în solidar a pârâţilor la restituirea dublului sumei plătite, potrivit clauzei penale convenite, precum şi obligarea pârâtei societatea de intermediere la restituirea comisionului, cu 2 milioane lei/lună, dobânzi.
După precizarea acţiunii, s-a indicat şi temeiul de drept: art. 969-970, 1073-1077,1294,1298,1657 Cod civil.
S-a mai depus la dosar notificarea adresată la 6 februarie 1998 de soţii I. reclamantului, prin care au confirmat primirea sumei de 4.000 USD şi 50,5 milioane lei.
Judecătoria Sectorului 3 şi-a declinat, în temeiul art. 2 lit. d Cod procedură civilă, competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Tribunalului Bucureşti.
Prin întâmpinarea depusă, pârâţii I. au arătat, în esenţă, că nu este posibilă încheierea contractului de vânzare-cumpărare, pe de o parte, întrucât preţul convenit iniţial - cel de 20.000 dolari SUA - nu corespunde preţului de circulaţie, iar, pe de altă parte, întrucât lipseşte avizul DAFI - reprezentant al vânzătorului de la care ei înşişi au cumpărat apartamentul subvenţionat. In concluzie, se impune rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare prin care s-au obligat să vândă bunul reclamantului.
La rândul lor, pârâţii D.G. şi M.E. au fost de acord cu restituirea comisionului primit.
După administrarea şi a probei cu interogator, prin sentinţa civilă nr. 854/29 iunie 1999 a Tribunalului Bucureşti - Secţia a IlI-a civilă, s-a admis în parte acţiunea, i-a obligat pe pârâţi în solidar la plata sumei de 164.456.000 lei despăgubiri către reclamant, reprezentând dublul contravalorii în lei a sumelor plătite de acesta pârâţilor I.; în plus, pârâta S.C. „G.D.I. 2021” S.R.L. şi asociaţii ei au fost obligaţi la restituirea sumei de 9.345.000 lei, comision încasat pentru vânzare nerealizată.
Pentru a pronunţa această sentinţă, tribunalul a reţinut că nu se poate face aplicarea art. 1073-1077 C.civ. privind executarea silită în natură a obligaţiei de a face, întrucât, fiind cumpărat cu subvenţii de la stat, apartamentul în cauză nu putea fi vândut decât după achitarea integrală a preţului şi subvenţiilor primite, lucru ce nu s-a realizat. în schimb, s-a admis funcţionarea clauzei inserate în antecontract privind
restituirea dublului sumei primite, în caz de neperfectare a contractului. Pentru a dispune obligarea solidară a pârâţilor, tribunalul a reţinut că mandatul tacit de reprezentare justifică derogarea de la principiul divizibilităţii obligaţiilor. S-a respins cererea reclamantului de obligare şi la plata dobânzilor, faţă de eficienţa ce s-a dat clauzei penale contractuale.
Apelul declarat de reclamant şi pârâţii D.G., U.D. şi M.E. a fost respins de Curtea de Apel Bucureşti -Secţia a IV-a civilă, prin decizia civilă nr. 61 din 7 februarie 2000. în motivarea deciziei sale, instanţa a reţinut că - faţă de împrejurările încheierii antecontractului - nu este posibilă admiterea acţiunii principale, cum a solicitat reclamantul; de asemeni, cererea acestuia de a se actualiza suma datorată de pârâţi în raport cu paritatea leu-dolar nu poate fi primită, reprezentând o cerere nouă, în sensul art. 294 Cod procedură civilă, în fine s-a argumentat de ce nu i se pot acorda şi dobânzi reclamantului, în condiţiile existenţei clauzei privind restituirea dublului sumei primite.
Apelul pârâtelor a fost respins, cu motivarea că, la 11 noiembrie 1998, aceştia au fost de acord cu restituirea dublului comisionului încasat.
împotriva acestei decizii au declarat recurs reclamantul C.I. şi pârâţii D.G.E., U.D. şi M.E.
Recursul pârâţilor nu a fost motivat, astfel încât, potrivit art. 306 alin. 1 C. proc. civ., se va constata nul. într-adevăr, art. 306 alin. 1 C. proc. civ. prevede că „recursul este nul dacă nu a fost motivat în termenul legal, cu excepţia cazurilor prevăzute în alin. 2". Cum în speţă nu s-a constatat existenţa vreunor motive de ordine publică care să fie puse în dezbaterea părţilor, Curtea va constata nul recursul declarat de pârâţi, ca nemotivat.
Prin recursul său, reclamantul a criticat, potrivit art. 304 pct. 9 şi 10 C. proc. civ., decizia Curţii de Apel. Astfel, în primul motiv de recurs se arată că în mod greşit s-a respins cererea de pronunţare a unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, de vreme ce el şi-a îndeplinit obligaţiile precontractuale asumate, iar pârâţii nu. în al doilea rând, cu privire la cuantumul sumelor la care au fost obligaţi pârâţii, reclamantul a arătat că instanţa de apel nu s-a pronunţat asupra cererii sale de plată a unor sume echivalente celei efectiv achitate de acesta, în raport cu rata inflaţiei şi cursul de schimb leu-dolar.
Recursul este fondat, în sensul considerentelor ce se vor prezenta în cele ce urmează, şi va fi admis, urmând a fi schimbate, în parte, hotărârile pronunţate în apel şi la fond.
Astfel, faţă de ansamblul probelor administrate, Curtea reţine ca fiind deplin stabilite raporturile dintre părţi: prin antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat, pârâţii I. s-au obligat să vândă apartamentul proprietatea lor, situat în str. N.T. nr. 7, cu preţul de 20.000 dolari SUA. Antecontractul a fost încheiat prin intermediul S.C. „G.D.I. 2021” S.R.L., reprezentată de D.G.E., U.D. şi M.E. în clauzele antecontractului (materializat prin două înscrisuri, unul din 29 octombrie 1997, celălalt din 5 noiembrie 1997) au fost cuprinse două menţiuni esenţiale pentru soluţionarea corectă a cauzei.
Astfel, pe de o parte, vânzarea a fost condiţionată de realizarea unei cerinţe legale - obţinerea avizului DAFI pentru înstrăinarea apartamentului obţinut de soţii I. prin subvenţie de la stat.
Antecontractul conţinea şi clauza restituirii dublului sumelor plătite de părţile contractante în cazul neperfectării culpabile a convenţiei.
în speţă, prin neobţinerea avizului în cauză, în mod temeinic şi legal atât instanţa de fond cât şi cea de apel au reţinut că nu se poate face aplicarea art. 1073-1077 C. civ. care permite instanţelor să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, pârâţii fiind loviţi de o incapacitate temporară de înstrăinare a bunului, cumpărat în condiţiile Legii nr. 85/1992, grevat cu ipotecă. De aceea, primul motiv al recursului reclamantului nu poate fi primit, fiind nefondat.
Soluţia pronunţată în fond şi în apel este, însă, greşită, pentru modul de rezolvare a capătului subsidiar al acţiunii.
Astfel, pe de o parte, potrivit art. 1298 Cod civil, dacă vinderea nu s-a executat prin culpa uneia din părţile contractante, aceasta va restitui arvuna îndoită, dacă partea care nu este în culpă nu ar alege mai bine să ceară executarea, vinderii.
Acest text, invocat de reclamant în acţiune, nu poate primi aplicare în speţă, astfel cum au considerat instanţele de fond şi de apel. Astfel cum a rezultat din expunerea lucrărilor dosarului, nu se poate stabili în mod exclusiv culpa promitenţilor-vânzători în neperfectarea contractului.
încă anterior încheierii acestuia, promitentul-cumpărător a cunoscut situaţia juridică a imobilului pe care dorea să-l cumpere.
De aceea, nefiind îndeplinită cerinţa culpei pârâţilor, coroborată cu informarea anterioară a reclamantului asupra impedimentelor legale ale încheierii contractului, nu se poate da eficienţă clauzei inserate în antecontract vizând restituirea dublului sumei achitate ca avans de către acesta.
Pe de altă parte, întrucât convenţia părţilor nu conţine expres clauza solidarităţii promitenţilor-vânzători cu intermediarul, concluzia instanţelor în sensul derogării de la principiul divizibilităţii obligaţiilor - specific răspunderii contractuale - nu are suport probator şi este greşită.
în schimb, este fondată critica reclamantului în privinţa refuzului instanţelor de a dispune obligarea pârâţilor I. la plata sumelor achitate de el în anul 1997, în raport cu prejudiciul real suferit.
într-adevăr, nefiind posibilă executarea antecontractului, astfel cum s-a arătat, restituirea prestaţiilor efectuate în temeiul acestuia trebuie să se facă, ca urmare a desfiinţării convenţiei, astfel încât să se asigure repararea prejudiciului suferit de părţi.
Or, în speţă, este de necontestat că reclamantul a plătit pârâţilor I. suma de 4.000 dolari SUA, astfel încât aceştia sunt datori să-i restituie aceeaşi sumă de bani, în echivalentul în lei la data plăţii efective a obligaţiei la cursul oficial al leului în raport cu moneda străină convenită de părţi pentru evitarea deprecierii datorate inflaţiei.
Această cerere formulată de reclamant nu poate fi considerată o cerere nouă, cum greşit a calificat-o Curtea de Apel, ea fiind solicitată în subsidiar de reclamant încă prin petitul acţiunii introductive de instanţă.
în concluzie, recursul reclamantului va fi admis, în sensul obligării promitenţilor-vânzători la plata sumei de 4.000 dolari SUA, echivalent în lei la data executării, precum şi a sumei de 50,5 milioane lei, reactualizată la data executării în raport cu data la care reclamantul i-a plătit lui DAGFI în contul pârâtului.
Obligarea pârâţilor D.G.E., U.D. şi M.E. de a plăti suma la care au fost obligaţi de prima instanţă va fi menţinută.
| ← RECUZARE. RECURS. | RECURS. RENUNŢARE LA JUDECATA RECURSULUI PRINCIPAL. EFECTELE... → |
|---|
