ANTECONTRACT DE VÂNZARE-CUMPĂRARE. ACŢIUNE PENTRU PRONUNŢAREA UNEI HOTĂRÂRI JUDECĂTOREŞTI CARE SĂ ŢINĂ LOC DE CONTRACT DE VÂNZARE-CUMPĂRARE.
| Comentarii |
|
Prin pronunţarea unei asemenea hotărâri instanţa nu face decât să suplinească consimţământul uneia din părţi la încheierea actului de vânzare în formă autentică şi, ca atare, este necesar ca toate celelalte condiţii necesare încheierii contractului de vânzare-cumpărare să fie îndeplinite.
Instanţele de fond şi apel au reţinut corect că aceste condiţii nu sunt îndeplinite, în primul rând, nu există dovada titlului de proprietate al vânzătoarei-pârâte asupra imobilului, certificatul de moştenitor neconstituind titlu de proprietate, în al doilea rând, nu s-a făcut dovada plăţii integrale a preţului imobilului (...). De altfel, este de reţinut şi un alt aspect esenţial - al lipsei de interes (în sens juridic) al reclamantului (...) întrucât nu s-a făcut în cauză nici o dovadă că pârâta s-ar fi opus la încheierea actelor în formă autentică.
De menţionat că pârâta (răspunsul la întrebarea 6 din interogator) este de acord ca vânzarea să fie perfectată.
(Secţia civilă, decizia nr. 2352 din 8 mai 2001)
CURTEA
Asupra recursului de faţă;
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată la data de 26 ianuarie 1999 pe rolul Judecătoriei sectorului 2 Bucureşti, sub nr. 1772, reclamantul Ş.F. a chemat în judecată
pe pârâta L.V. solicitând instanţei ca prin hotărârea pe care o va pronunţa:
- să constate că este proprietarul imobilului situat în Bucureşti, str. T. nr. 28, sector 2 (ulterior la termenul din 8 iunie 1999 a făcut precizarea că este vorba de imobilul din str. T. nr. 2 B) compus din teren în suprafaţă de 300 m.p. şi construcţie compusă din hol, o încăpere, W.C. şi două anexe;
1) Publicat în Monitorul Oficial nr. 178 din 4 august 1948, cu rectificare în Monitorul Oficial nr. 204 din 3 septembrie 1948, cu modificările ulterioare.
- să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare pentru imobilul pe care l-a cumpărat la data de 9 martie 1975 (încheind o chitanţă sub semnătură privată);
- să constate că este constructor de bună-credinţă pentru camerele notate pe planul (anexă) cu nr. 1 - 2, 6 - 8;
- să constate că, în orice caz, s-a împlinit termenul de prescripţie achizitivă.
în motivarea acţiunii reclamantul arată că a cumpărat de la pârâtă la data de 9 martie 1975 imobilul, încheind o chitanţă sub semnătură privată.
Mai arată reclamantul că imobilul pe care l-a cumpărat era compus numai din camerele notate pe plan 3 - 5 şi holul, iar ulterior a construit camerele notate pe plan 1-2 şi 6-8, şi că a folosit de la achiziţionare, permanent, acest imobil.
Se mai arată cu privire la încheierea actului în formă autentică că, iniţial, nu avea domiciliu în Bucureşti, apoi că nu a avut banii necesari întocmirii actului şi că ambele părţi au neglijat întocmirea actului.
Judecătoria sectorului 2 Bucureşti, prin sentinţa civilă nr. 12037 din 21 septembrie 1999, şi-a declinat competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Tribunalului Bucureşti reţinând că valoarea imobilului este mai mare de 150.000 de lei.
Tribunalul Bucureşti-secţia lll-a, prin sentinţa civilă nr. 98 din 26 ianuarie 2000, a respins acţiunea formulată de reclamant ca nefondată.
Pentru a pronunţa această sentinţă instanţa de fond a reţinut că pârâta (vânzătoarea imobilului) nu era proprietara acestuia întrucât certificatul de moştenitor nu poate constitui titlu de proprietate.
A reţinut, de asemenea, că reclamantul nu poate fi considerat nici constructor de bună-credinţă a încăperilor indicate în acţiune (care s-au adăugat la vechiul imobil pentru că această calitate se constată în raport cu proprietarul terenului, or pârâta nu este proprietara terenului).
în ceea ce priveşte împlinirea termenului de prescripţie achizitivă, s-a reţinut de către instanţă că în perioada 1974 - 1989 acest mod de dobândire a proprietăţii nu era posibil datorită prevederilor legale nr. 58/1976 şi nr. 59/1974 şi, în plus, înscrisul sub semnătură privată (intitulat chitantă) nu reprezintă un just titlu în sensul art. 1897 C. civ.
Un alt considerent pentru respingerea acţiunii a fost şi acela în legătură cu faptul că nu a existat o
precizare în scris cu privire la adresa la care este situat în realitate imobilul.
împotriva acestei sentinţe a declarat apel reclamantul criticând-o pentru motive de nelegalitate şi netemeinicie.
Susţinând, în esenţă, că deşi s-a dovedit în cauză că actul sub semnătură privată intitulat “chitanţă” îndeplineşte condiţiile unui antecontract de vânzare-cumpărare, a apreciat greşit că nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 948 şi 1294 C. civ.; aceeaşi aplicare greşită a legii, susţine apelantul, s-a făcut de către instanţă şi în legătură cu constatarea faptului că este constructor de bună-credinţă şi că s-a împlinit prescripţia achizitivă.
Curtea de Apel Bucureşti - secţia a IV-a, prin decizia civilă nr. 426 din 11 septembrie 2000, a respins apelul ca nefondat.
Instanţa de apel a reţinut că în mod legal şi temeinic instanţa de fond nu a admis acţiunea reclamantului, reţinând în plus în legătură cu solicitarea pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare şi faptul că nu s-a făcut nici dovada plăţii integrale a preţului.
împotriva acestei decizii reclamantul a declarat recurs susţinând că hotărârea a fost dată cu aplicarea greşită a legii.
Se susţine de asemenea, că prin răspunsul la interogator al pârâtei s-a făcut dovada că a plătit integral preţul.
Se mai susţine că la dosar există actele care dovedesc că pârâta era proprietara imobilului.
O ultimă susţinere - că instanţa a reţinut greşit că ar fi vorba de imobilul din str. T. nr. 28.
Recursul este nefondat pentru următoarele considerente:
Este de reţinut în primul rând că, în principiu, instanţa poate să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare în cazul în care, deşi bunul se mai găseşte în patrimoniul vânzătorului, acesta refuză perfectarea actelor în formă autentică.
în consecinţă, prin pronunţarea unei asemenea hotărâri, instanţa nu face decât să suplinească consimţământul uneia din părţi la încheierea actului de vânzare în formă autentică şi, ca atare, este necesar ca toate celelalte condiţii necesare încheierii contractului de vânzare-cumpărare să fie îndeplinite.
Instanţele de fond şi apel au reţinut corect că aceste condiţii nu sunt îndeplinite, astfel:
în primul rând nu există dovada titlului de proprietate al vânzătoarei-pârâte asupra imobilului, certificatul de moştenitor neconstituind titlu de proprietate.
în al doilea rând nu s-a făcut dovada plăţii integrale a preţului imobilului; susţinerile recurentului că pârâta a recunoscut la interogator că a primit integral preţul sunt inexacte (a se vedea fila 13 dosar fond) neexistând o asemenea recunoaştere la interogator.
Neîndeplinirea acestor condiţii conduce la respingerea acestei cereri.
De altfel, este de reţinut şi un alt aspect esenţial - al lipsei de interes (în sens juridic) al reclamantului pentru cererea sa de a se pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare; întrucât nu s-a făcut în cauză nici o dovadă că pârâta s-ar fi opus la încheierea actelor în formă autentică.
De altfel, motivele invocate de reclamant cu privire la această cerere, chiarîn motivarea acţiunii, că nu a încheiat actele din “lipsa banilor” sau că “ambele părţi au neglijat” nu pot determina instanţa să admită cererea.
De menţionat că pârâta (răspunsul la întrebarea 6 din interogator) este de acord ca vânzarea să fie perfectată.
Nici susţinerea recurentului în legătură cu faptul că instanţa de fond a pronunţat o soluţie bazată pe o gravă eroare de fapt nu este întemeiată întrucât şi instanţa de fond a analizat cu o amplă motivare toate cererile din acţiunea reclamantului, reţinând corect că acţiunea nu este întemeiată.
Astfel fiind, întrucât nici una din criticile formulate nu este întemeiată pentru considerentele mai înainte arătate, urmează a respinge recursul formulat de către reclamant ca nefondat.
| ← BREVET DE INVENŢIE. OBLIGAŢIA UNITĂŢII DE A ACORDA... | PROPRIETATE INTELECTUALA. BREVETE DE INVENŢIE. ANULARE. → |
|---|
