Constatare nulitate act juridic. Decizia nr. 301/2015. Curtea de Apel BRAŞOV
| Comentarii |
|
Decizia nr. 301/2015 pronunțată de Curtea de Apel BRAŞOV la data de 25-05-2015 în dosarul nr. 301/2015
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL B.
SECTIA CIVILĂ
DECIZIa civilă Nr. 301/R Dosar nr._
Ședința publică din data de 25 mai 2015
Completul compus din:
PREȘEDINTE: C. E. C. - judecător
Judecător: C. Ș.
Judecător: N. G.
Grefier: N. A.
Pentru astăzi a fost amânată pronunțarea asupra recursurilor declarate de reclamanții M. E. și M. S. și de pârâții Knopf K. W. Hermann, C. C. H. Josefine, L. U. D. și B. S. C., împotriva deciziei civile nr.579/A din data de 14 octombrie 2014 pronunțată de Tribunalul B., în dosarul nr._ .
La apelul nominal făcut în ședința publică la pronunțare, se constată lipsa părților.
Dezbaterile în cauza civilă de față au avut loc în ședința publică din data de 18 mai 2015, când părțile prezente au pus concluzii în sensul celor consemnate în încheierea de ședință din acea zi, ce face parte integrantă din prezenta decizie, iar instanța având nevoie de timp pentru a delibera a amânat pronunțarea pentru astăzi 25 mai 2015.
CURTEA :
Constată că prin sentința civilă nr._/17.09.2013 pronunțată de Judecătoria B. în dosarul nr._ s-a respins acțiunea formulată de reclamanții M. B., M. E., M. Z. în contradictoriu cu pârâții L. U. D., B. S. C., Knoph K. Wilhem Hermann, W. H. M. Luise.
Constată că prin decizia nr. 579/. pronunțată de Tribunalul B. în dosarul nr._ s-a admis cererea de apel formulată de apelantele reclamante M. E. și M. S. în contradictoriu cu intimații pârâți Knopf M. Luise, Knopf K. W. Hermann, C. C. H. Josefine, W. H. M. Luise (născută Knopf), Leonardt U. D. și B. S. C.,, împotriva sentinței civile nr._/17.09.2013 a Judecătoriei B. pronunțată în dosarul nr._, pe care o schimbat-o în tot, în sensul că:
S-a admis în parte acțiunea formulată de reclamanții M. E., M. S. și M. B., în prezent decedat, al căror succesoare în drepturi sunt celelalte reclamante, în contradictoriu cu pârâții Knopf M. Luise, Knopf K. W. Hermann, C. C. H. Josefine, W. H. M. Luise (născută Knopf), Leonardt U. D. și B. S. C. și în consecință:
S-a constatat nulitatea absolută parțială a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 784/1.04.2002 de BNP Csorik E. încheiat între pârâții Knopf M. Luise, Knopf K. W. Hermann, C. C. H. Josefine, W. H. M. Luise (născută Knopf), în calitate de vânzători, și pârâtul Leonardt U. D., în calitate de cumpărător, în ce privește apartamentul nr. 12 din imobilul situat în B. .. 48, jud. B., înscris în CF nr._ B. nr. top. 5293/12, compus din trei camere, bucătărie, cămară, WC și cota de 8,49% din părțile de uz comun.
S-a constatat nulitatea absolută parțială a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.1574/10.07.2003 de BNP Csorik E. încheiat între pârâții Leonardt U. D., în calitate de vânzător, și B. S. C., în calitate de cumpărător, în ceea ce privește același apartament.
S-a dispus revenirea la situația anterioară de carte funciară, în sensul radierii dreptului de proprietate al pârâților B. S. C. și Leonardt U. D. și înscrierea dreptului de proprietate al pârâților Knopf M. Luise, Knopf K. W. Hermann, C. C. H. Josefine, W. H. M. Luise în CF nr._ B. nr. top. 5293/12.
S-au respins restul pretențiilor.
S-a luat act că apelanții reclamanți nu au solicitat obligarea intimaților pârâți la plata cheltuielilor de judecată.
Pentru a pronunța această soluție instanța de apel a reținut următoarele considerente:
Prin decizia nr. 45/10.10.2001 emisă de Comisia pentru aplicarea Legii nr. 10/2001 a . imobilul situat în B. .. 48, înscris în CF nr._ nr. top. 5293 a fost restituit parțial în natură, parțial în echivalent pentru partea din imobil ce a fost înstrăinată în baza Legii nr. 112/1995 către persoanele îndreptățite Knopf M. L., Knopf K. W. Hermann, C. C. H., Wenzek H. M. Luise, reprezentați de av. B. M.. Apartamentul deținut de autorul apelantelor reclamante în baza contractului de închiriere nr. 74/1998 a fost restituit în natură.
După emiterea deciziei, între proprietarii imobilului și chiriașii M. s-a încheiat un contract de închiriere (nedepus la dosarul cauzei), astfel încât instanța nu poate face aprecieri cu privire la clauzele acestei convenții.
Potrivit dispozițiilor art. 13 din Legea nr.10/2001, în forma în vigoare la data publicării, aplicabile față de data emiterii deciziei de restituire, în cazul imobilelor restituite prin procedurile administrative prevăzute de prezenta lege sau prin hotărâre judecătorească sunt aplicabile prevederile privind contractele de închiriere cuprinse în Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 40/1999 privind protecția chiriașilor și stabilirea chiriei pentru spațiile cu destinația de locuințe.
Art. 15 din același act normativ dispune în sensul că:
(1) Contractele de închiriere prevăzute la art. 6 din Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 40/1999 se vor încheia pentru o perioadă de 5 ani. În cazul în care chiriașului i se pune la dispoziție o altă locuință corespunzătoare, acesta este obligat să elibereze de îndată locuința ocupată.
(2) Neîncheierea noului contract de închiriere în cazul prevăzut la art. 9 și 10 din Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 40/1999, cauzată de neînțelegerea asupra cuantumului chiriei cerute de proprietar sau de pretenția acestuia de restrângere a suprafeței locative pentru persoanele prevăzute la art. 32 alin. (1) din aceeași ordonanță, atrage prelungirea de drept a contractului de închiriere până la încheierea noului contract.
(3) Pentru chiriașii persoane fizice din imobilele restituite în natură, precum și pentru cei din locuințele prevăzute la art. 26 alin. (1) din Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 40/1999, ale căror venituri nete lunare pe membru de familie se situează între venitul mediu net lunar pe economie și dublul acestuia, nivelul maxim al chiriei nu poate depăși 25% din venitul net lunar pe familie. Dispozițiile art. 31 alin. (2) și ale art. 33 din Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 40/1999 se aplică în mod corespunzător. În cazul în care chiria astfel calculată este mai mică decât cea calculată potrivit art. 26 - 30 din Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 40/1999, proprietarul este scutit de impozitul pe teren și clădire, de impozitul pe chirie și este exonerat de răspundere pentru obligațiile ce îi revin pe durata contractului de închiriere respectiv.
(4) Pentru persoanele cu handicap, pentru persoanele prevăzute în Legea nr. 42/1990 pentru cinstirea eroilor-martiri și acordarea unor drepturi urmașilor acestora, răniților, precum și luptătorilor pentru victoria Revoluției din Decembrie 1989, în Legea nr. 44/1994 privind veteranii de război, precum și unele drepturi ale invalizilor și văduvelor de război și în Decretul-lege nr. 118/1990 privind acordarea unor drepturi persoanelor persecutate din motive politice de dictatura instaurată cu începere de la 6 martie 1945, precum și celor deportate în străinătate ori constituite în prizonieri, la efectuarea schimbului obligatoriu prevăzut la cap. II din Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 40/1999 locuința oferită trebuie să asigure condiții de folosință similare celor existente în locuința deținută.
Ca urmare, la data restituirii apartamentului deținut de reclamanți cu titlu de închiriere în baza legii speciale de reparație, persoanele îndreptățite aveau obligația respectării dispozițiilor legale de protecție a chiriașilor instituite de OUG nr. 40/1999, astfel încât clauzele contractului de închiriere trebuiau să respecte exigențele acestui act normativ.
La data de 1.04.2001 între beneficiarii deciziei de restituire, toți reprezentați de Leonardt Waldemar – H., și cumpărătorul Leonardt U. – D. a intervenit contractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 784/1.04.2002 de BNP Csorik E., prin care s-a convenit vânzarea cotei indivize de 4/8 din imobilul situat în B. .. top. 5293/1, inclusiv a apartamentului nr. 12, la prețul de 10.000 euro, echivalentul în lei a_ lei (vechi, respectiv_ lei noi). Părțile contractului au precizat că imobilul este parțial ocupat de chiriași, fapt cunoscut și acceptat de cumpărător. Cumpărătorul a declarat că a luat la cunoștință de prevederile Legii nr. 10/2001 și ale OG nr. 40/1998 (părțile indicând greșit tipul actului normativ și anul adoptării, fiind evident că în raport de clauzele contractuale nu s-a avut în vedere ordonanța de guvern pentru modificarea și completarea Ordonanței Guvernului nr. 70/1994 privind impozitul pe profit, fiind vorba de OUG nr. 40/1999 privind protecția chiriașilor și stabilirea chiriei pentru spațiile cu destinația de locuințe) și a declarat că înțelege să cumpere cota de 4/8-a parte din imobil pe riscul său. Cumpărătorul a arătat că are cunoștință că niciunul dintre chiriașii care ocupă imobilul nu și-a exercitat dreptul de preempțiune acordat de lege pentru cumpărarea locuinței, conform legii, deși au fost notificați în acest sens de mandatarul vânzătorilor, și această prevedere a fost inclusă chiar și în contractele de închiriere.
După încheierea acestui contract de vânzare-cumpărare, la data de 17.06.2002 cumpărătorul imobilului, pârâtul Leonardt U. – D. încheie cu reclamantul (în prezent decedat) M. B. contractul de închiriere pentru locuința în litigiu pentru o perioadă de 5 ani, cu începere de la 1.02.2002 până la 1.02.2007. La punctul 17 din contract se arată că ,,proprietarii au pus în vedere chiriașilor că pot cumpăra apartamentul pe care îl ocupă la prețul de circulație al pieței imobiliare. Începând cu data de 1.02.2002, în termenele prevăzute de Legea nr. 10/2001 chiriași sunt obligați să comunice proprietarului intenția acestora de a cumpăra apartamentul. Nerespectarea termenelor prevăzute de Legea nr. 10/2001 decade chiriașul din dreptul de a cumpăra apartamentul. Nerespectarea termenelor prevăzute de Legea nr.10/2001 decade chiriașul din dreptul de preempțiune la cumpărarea apartamentului”.
La data de 10.07.2003 între pârâtul Leonardt U. – D., în calitate de vânzător, și pârâtul B. S. – C., în calitate de cumpărător, a intervenit cel de-al doilea contract de vânzare cumpărare atacat, autentificat sub nr.1574/10.07.2003 de BNP Csorik E., având ca obiect trei apartamente din imobil, inclusiv apartamentul nr. 12. Prețul convenit de părți a fost de 20.000 euro, echivalentul a_ lei vechi. Părțile au declarat că . fapt se face cu data autentificării contractului, dată la care vânzătorul a predat cumpărătorului cheile și folosința apartamentelor.
Astfel cum s-a arătat mai sus, contractul de închiriere încheiat de beneficiarii Legii nr.10/2001 cu chiriașii M. în temeiul Legii nr. 10/2001, cu respectarea dispozițiilor acestei legi și ale OUG nr. 40/1999 și care să cuprindă prevederea cu privire la notificarea chiriașilor la care s-a făcut referire în clauzele contractului de vânzare – cumpărare precizat mai sus, nu a fost depus la dosar. De asemenea, pârâții, care avea sarcina probei faptului pozitiv contrar, în sensul că i-au notificat pe chiriași anterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare, de vreme ce reclamanții au afirmat un fapt negativ, nu au făcut dovada în acest sens.
Chiar dacă clauza referitoare la dreptul de preempțiune al chiriașilor ar fi fost inclusă în contractul de închiriere (această dovadă fiind făcută doar pentru contractul de închiriere încheiat ulterior contractului de vânzare-cumpărare din 1.04.2002), această împrejurare nu acoperă lipsa notificării potrivit procedurii instituite de OUG nr. 40/1999.
Potrivit art. 14 din OUG nr. 40/1999, la expirarea termenului de închiriere conform ordonanței chiriașul are dreptul la reînnoirea contractului, pentru aceeași perioadă, dacă părțile nu modifică prin acord expres durata închirierii. Alineatul 2 lit.b prevede că proprietarul poate refuza reînnoirea contractului de închiriere dacă locuința urmează să fie vândută în condițiile ordonanței de urgență.
Conform art. 18 alin. 1 din OUG nr. 40/1999 (de asemenea în forma în vigoare de la data încheierii contractului de închiriere) în cazul în care contractul de închiriere nu se reînnoiește pentru motivul prevăzut la art.14 alin. (2) lit. b), chiriașul are drept de preemțiune la cumpărarea locuinței.
Notificarea prealabilă a refuzului de a reînnoi contractul de închiriere, în temeiul și cu respectarea condițiilor prevăzute de prezenta ordonanță de urgență, ține loc de ofertă de vânzare și trebuie să cuprindă prețul vânzării, sub sancțiunea nulității absolute. Oferta de vânzare este irevocabilă până la expirarea perioadei de închiriere (alin. 2)
Dacă chiriașul notifică proprietarului intenția de a cumpăra locuința, sub condiția obținerii unui împrumut pentru plata prețului, contractul de închiriere se prelungește cu un an. La expirarea acestui termen, dacă vânzarea nu s-a perfectat, chiriașul pierde dreptul de preemțiune la cumpărarea locuinței (alin. 3).
Art. 19 dispune că „Dacă locuința a fost vândută unui terț în condiții sau la un preț mai avantajos decât cel prevăzut în oferta adresată chiriașului care nu a acceptat această ofertă, chiriașul se poate subroga în drepturile cumpărătorului, plătind acestuia prețul vânzării în termen de 60 de zile de la notificarea contractului de vânzare-cumpărare” (alin. 1).
„La mutarea din locuință chiriașul va comunica proprietarului, în scris, cu confirmare de primire, adresa la care i se va notifica contractul de vânzare-cumpărare, sub sancțiunea decăderii din dreptul de a se subroga în drepturile cumpărătorului” (alin. 2).
Conform art. 21 din același act normativ, dispozițiile art. 18 - 20 privind dreptul de preemțiune al chiriașului și dreptul de a se subroga cumpărătorului sunt aplicabile și în cazul în care proprietarul vinde locuința înainte de expirarea perioadei de închiriere, ceea ce este cazul în speța dedusă judecății.
În aceste condiții stipulate de legiuitor, chiriașul are un drept de preemțiune, născut anterior înstrăinării, indiferent că aceasta se realizează la expirarea locațiunii sau în cursul închirierii (în cazul de față, în cursul închirierii) și un drept de subrogare în drepturile cumpărătorului, născut posterior vânzării, în condițiile alineatului 1 al art. 19.
Cauza nulității invocată de reclamanți a fost lipsa notificării lor prealabile încheierii contractului de vânzare-cumpărare, aspect neanalizat de prima instanță. Judecătorul fondului reține doar posibilitatea subrogării reclamanților în drepturile pârâților cumpărători ai imobilului și reaua – credință a acestora, întrucât au semnat contractele de închiriere și au acceptat plata chiriei până la expirarea termenului de închiriere prevăzut de OUG nr. 40/1999. Or, nulitatea absolută nu poate fi acoperită prin confirmare a către cel îndrituit s-o invoce.
Instanța de apel a apreciat că încălcarea dreptului de preempțiune a chiriașului, lipsa notificării în condițiile instituite de dispozițiile legale citate mai sus atrage nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat, iar nu nulitatea relativă. Astfel, au fost încălcate dispoziții imperative ale legii, întrucât sunt nesocotite interesele chiriașului, pus în imposibilitatea de a-și exercita dreptul de preemțiune. Dreptul de preemțiune reprezintă în accepțiunea legii o condiție de valabilitate a contractului de vânzare cumpărare, manifestată sub forma consimțământului chiriașului, a cărui lipsă atrage nevalabilitatea actului de înstrăinare. Dreptul de preemțiune este reglementat prin norme imperative ale legii și, în consecință, încălcarea lor atrage nulitatea absolută a contractului de vânzare – cumpărare astfel încheiat. Ca urmare, instanța înlătură apărările intimaților referitoare la faptul că reclamanții ar fi invocat nulitatea relativă, supusă prescripției dreptului material la acțiune. Dreptul la acțiunea în nulitate absolută este imprescriptibil.
În speța dedusă judecății, contractul de vânzare – cumpărare din 1.04.2002 a fost încheiat în condițiile în care vânzătorii, persoanele beneficiare ale Legii nr.10/2001, nu au făcut nicio ofertă reclamanților chiriași, cărora li s-a încălcat, în acest mod, dreptul de preemțiune și au fost puși în situația de a nu-și putea manifesta consimțământul, astfel că în lumina considerentelor de drept expuse, convenția de înstrăinare este lovită de nulitate absolută.
Apărările intimaților potrivit cărora apelanții ar fi fost aceea care nu au respectat prevederile art. 19 din OUG nr.40/1999 sunt vădit nefondate, de vreme ce declarația de subrogare în drepturile cumpărătorului nu se poate face decât după ce proprietarul îl notifică pe chiriaș cu privire la oferta de vânzare, care trebuie să cuprindă prețul vânzării, sub sancțiunea nulității absolute. În lipsa notificării, dreptul de preempțiune al apelanților reclamanți a fost încălcat, ceea ce atrage nulitatea absolută a contractului încheiat în această modalitate. Apelanții nu-și puteau exprima dreptul de preempțiune în termenul instituit de lege, întrucât nu au fost notificați conform procedurii prevăzute de lege, astfel încât nu aveau nici obligația de a respecta termenul de 60 de zile prevăzut de art. 19 alin.1 din ordonanță. Intimații acreditează ideea potrivit căreia obligația de notificare ar fi revenit apelanților, ceea ce contravine dispozițiilor legale citate mai sus.
Obligația de notificare în vederea încheierii contractului nu revenea apelanților reclamanți, ci intimaților beneficiari ai legii de reparație, care potrivit legii trebuiau să aibă inițiativa notificării, procedură pe care au ignorat-o.
Buna credință a pârâtului L. U. D. este exclusă, acesta cumpărând imobilul în starea de fapt și juridică pe propriul său risc, acest fapt reieșind din clauzele contractului de vânzare-cumpărare pe care l-au încheiat.
Efectele nulității contractului de vânzare-cumpărare se răsfrâng și asupra terțului subdobânditor, întrucât acesta a dobândit drepturi de la partea împotriva căreia s-a constatat nulitatea. În acest caz, nulitatea invalidează și actul juridic încheiat cu pârâtul B. S. C., care, față de actele și dosarului, nu este apărat de buna sa credință. Astfel, aceasta s-a apărat susținând că dispozițiile OUG nr.40/1999 nu i-ar fi aplicabile, însă instanța nu este chemată să cerceteze dacă la încheierea contractului de vânzare – cumpărare nr. 1574/2003 cu privire la apartamentul 12 au fost respectate prevederile acestui act normativ, ci dacă efectele nulității contractului nr. 784/2002 se răsfrâng și asupra sa, întrucât a dobândit dreptul de proprietate de la partea împotriva căreia s-a constatat nulitatea. Pârâtul invocă buna sa credință, care însă nu poate fi reținută. Astfel, cu minime diligențe pârâtul ar fi putut afla că apartamentul este ocupat de chiriași (care de altfel se aflau în perioada contractuală, contractul de închiriere expirând la data de 1.02.2007 – fila 11 din dosarul primei instanțe), iar declarațiile din cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare, în sensul că a intrat și în posesia de fapt a apartamentului, de vreme ce apartamentul nr.12 era ocupat de chiriași în baza unui contract de închiriere pe care avea obligația de a-l respecta, este evident că nu corespund realității.
Ca urmare, contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 784/1.04.2002 de BNP Csorik E. încheiat între pârâții Knopf M. Luise, Knopf K. W. Hermann, C. C. H. Josefine, W. H. M. Luise (născută Knopf), în calitate de vânzători, și pârâtul Leonardt U. D., în calitate de cumpărător, în ce privește apartamentul nr. 12 din imobilul situat în B. .. 48, jud. B., înscris în CF nr._ B. nr. top. 5293/12, compus din trei camere, bucătărie, cămară, WC și cota de 8,49% din părțile de uz comun este lovit de nulitate absolută, iar, în temeiul principiului ,,resolute jure dantis resolvitur jus accipientis” este lovit de nulitate absolută parțială și contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.1574/10.07.2003 de BNP Csorik E. încheiat între pârâții Leonardt U. D., în calitate de vânzător, și B. S. C., în calitate de cumpărător, în ceea ce privește același apartament.
Consecința constatării nulității absolute parțiale a contractelor de vânzare-cumpărare succesive este revenirea la situația anterioară de carte funciară, în sensul radierii dreptului de proprietate al pârâților B. S. C. și Leonardt U. D. și înscrierea dreptului de proprietate al pârâților Knopf M. Luise, Knopf K. W. Hermann, C. C. H. Josefine, W. H. M. Luise în CF nr._ B. nr. top. 5293/12.
În ce privește cererea prin care reclamanții au solicitat obligarea pârâților Knopf M. Luise, Knopf K. W. Hermann, C. C. H. Josefine, W. H. M. Luise (născută Knopf) la încheierea contractului de vânzare cumpărare pentru suma de 2000 euro, iar în caz contrar sentința să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, tribunalul a preciat că nu este întemeiată. Astfel, prețul convenit prin contractul de vânzare –cumpărare autentificat sub nr. 784 din 1.04.2002 este stabilit la 10.000 euro pentru o cotă parte din imobil, nefiind indicat un preț special pentru apartamentul nr.12. Instanța nu poate avea în vedere calculul făcut de reclamanți, prin împărțirea sumei totale reprezentând preț la numărul de apartamente vândute, întrucât fiecare unitate locativă are suprafață și dotări diferite de altele, și nici suma rezultată din raportul de expertiză întocmit de expertul E. V., pentru că în acest caz, instanța ar acorda altceva decât s-a cerut. Față de această stare de fapt și față de consecințele nulității absolute, respectiv repunerea părților în situația anterioară, singura soluție este parcurgerea de către părți a procedurii instituite de OUG nr. 40/1999, urmând ca în cazul în care pârâții beneficiari ai Legii nr.10/2001 doresc vânzarea imobilului să notifice reclamanții și să urmeze întocmai dispozițiile legale.
Împotriva acestei sentințe au declarat recurs, în termen legal, reclamantele M. E. și M. S. și pârâții Knopf K. W. Hermann, C. C. H. Josefine, L. U. D. și B. S. C..
Recurentele reclamante M. E. și M. S. au solicitat admiterea recursului, modificarea în parte a deciziei atacate în sensul admiterii petitului prin care au solicitat obligarea pârâților la încheierea contractului de vânzare - cumpărare asupra apartamentului nr.12 pentru suma de 2.000 Euro, în caz contrar sentința să țină loc de act autentic de vânzare - cumpărare, cu înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară.
În motivare recurentele au susținut că în mod eronat instanța de apel a apreciat că după repunerea părților în situația anterioară poate fi urmată procedura instituită de OUG nr.40/1999. Acestea au precizat că prețul indicat este corect, nefiind contestat de intimații pârâți. Prin contractul inițial L. U. D. a dobândit șase apartament pentru prețul global de 10.000 Euro, fără ca prețul să fie specificat pe apartamente.
Referitor la aprecierea instanței potrivit căreia ulterior repunerii părților în situația anterioară se va relua procedura instituită de OUG nr. 40/1999, apelantele au menționat că aceasta nu se poate realiza în fapt în condițiile în care între părți există o stare conflictuală generată de prezentul proces. De asemenea, acestea sunt îndreptățite de cumpere la prețul stabilit conform vânzării efectuate în anul 2002, când dreptul de preemțiune a fost încălcat și nu la un preț nou stabilit în anul 2015, care ar putea fi mai mare.
În drept au fost invocate dispozițiile art. 304 pct. 7, 8 și 9 Cod procedură civilă.
Recurenții pârâți Knopf K. W. Hermann, C. C. H. Josefine, L. U. D. și B. S. C. au solicitat în principal admiterea recursului, casarea deciziei atacate și trimiterea cauzei spre rejudecare Tribunalului B., întrucât s-a soluționat apelul fără a intra în cercetarea fondului, iar în subsidiar, admiterea recursului, modificarea deciziei atacate în sensul respingerii apelului declarat împotriva sentinței Judecătoriei B..
În motivare recurenții au arătat că Knopf K. W. Hermann, C. C. H. Josefine, W. H. M. Luise și Knopf M. Luise au fost proprietarii cotei de 4/8 din apartamentul nr.12 situat în B. .. 48, înscris în CF_ B., cu nr. top 5293/1 în baza deciziei nr. 45/10.10.2001 emisă de . B. în baza Legii nr.10/2001.
La data de 1.02.2002 a fost încheiat contractul de închiriere cu intimații cu o valabilitate de 5 ani (1.02.2002 – 1.02.2007).
Intimații reclamanți au plătit chirie astfel cum a fost stabilit în contractul de închiriere.
Recurenții au precizat că au adus în repetate rânduri la cunoștința intimaților că pot cumpăra apartamentul pe care îl ocupă, la prețul pieței imobiliare. Aceștia au refuzat, motivând că nu au bani și că dorința lor era de a fi lăsați să locuiască în apartamentul în cauză timp de 5 ani conform prevederilor legale.
În contractul de închiriere s-a prevăzut la art. 17 că intimații M. pot cumpăra apartamentul conform prevederilor legale, dar nu s-a trecut prețul solicitat întrucât aceștia au arătat în mod expres că nu pot cumpăra întrucât nu au resurse financiare necesare achitării contravalorii acestuia.
Recurenții au susținut că această notificare îmbracă în totalitate formele de fond și formă prevăzute de lege pentru o notificare pe care proprietarul a adresat-o chiriașilor în concordanță cu prevederile OUG nr. 40/1999. Având în vedere că art. 18 din OUG nr. 40/1999 nu prevede modalitatea în care se comunică notificarea rezultă că notificarea făcută de către proprietare inclusă în contractele de închiriere îmbracă și forma de comunicare cerută de lege.
La data de 1.04.2002 s-a încheiat contractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr.784/1.04.2002 prin care Knopf K. W. Hermann, C. C. H. Josefine, W. H. M. Luise, Knopf M. Luise au vândut lui L. U. D. cota de 4/8 din întregul imobil format din mai multe apartamente, printre care și apartamentul în cauză.
Noul proprietar L. U. D. a încheiat un nou contract de închiriere cu intimații reclamanți la data de 1.05.2002, pentru o perioadă de 5 ani, preluând în totalitate prevederile contractului inițial de închiriere, inclusiv prevederile art. 17.
Intimații reclamanți au luat la cunoștință la data de 1.05.2002 de contractul de vânzare - cumpărare menționat și de prețul vânzării, însă nu și-au manifestat intenția de a cumpăra apartamentul și au stat în pasivitate până la data introducerii prezentei acțiuni.
Leonhart U. D. a cumpărat numai o cotă de proprietate din întregul imobil și la data de 25.04.2002a făcut un act de partaj cu celălalt proprietar, în urma căruia apartamentul nr. 12 folosit de intimații reclamanți i-a revenit în proprietate exclusivă.
Întrucât până la data de 10.07.2003, intimații reclamanți nu și-au manifestat intenția de a cumpăra apartamentul în litigiu, conform prevederilor art. 17 din contractul de închiriere, recurentul Leonhart U. D. a încheiat contratul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 1574/10.07.2003 cu recurentul B. S. C.. Intimații au plătit în continuare chiria prevăzută în contractul de închiriere către proprietarul B. S. C., chitanțele emise în acest sens fiind semnate de părți.
Conform art. 19 alin. 1 din OUG nr. 40/1999 chiriașii se puteau subroga în drepturile cumpărătorului L. U. D. și B. S. C., plătind acestora prețul vânzării în termen de 60 de zile de la notificarea contractelor de vânzare - cumpărare.
Intimații reclamanți au luat la cunoștință de noii proprietari, L. U. D. și B. S. C., în momentul încheierii contractelor de închiriere, a plății primei chirii către L. U. D. și a plății chiriei către B. S. C..
Recurenții au susținut, având în vedere dispozițiile art. 1899 din vechiul Cod civil, că L. U. D. și B. S. C. sunt cumpărători de bună credință.
Aceștia au susținut că prevederile OUG nr. 40/1999 și-au încetat aplicabilitatea în luna martie 2004.
Recurenții au susținut că este evidentă reaua credință a intimaților reclamanți M. care au promovat prezenta acțiune doar după primirea citației emisă în dosar nr._/197/2009, ce are ca obiect cererea de chemare în judecată formulată de B. S. întrucât intimații reclamanți nu mai plătiseră chiria timp de doi ani, din 2007 până în 2009.
Recurenții au susținut că prima instanță în mod corect a reținut posibilitatea intimaților de a se subroga în drepturile cumpărătorului, posibilitate pe care intimații nu au concretizat-o.
Intimații pârâți Knopf K. W. Hermann, C. C. H. Josefine, L. U. D. și B. S. C., au depus la dosar întâmpinate prin care au solicitat respingerea recursului, susținând că nu au fost niciodată de acord cu valoarea indicată de recurenți. C. din imobilul respectiv a fost înstrăinată la un anumit preț, însă nu se poate determina valoarea apartamentului ce face obiectul litigiului în modalitatea indicată de reclamanți.
Examinând cauza prin prisma motivelor de recurs invocate, instanța de control judiciar constată că recursul promovat de recurenții Knopf K. W. Hermann, C. C. H. Josefine, L. U. D. și B. S. C. este întemeiat și recursul declarat de recurenții M. E. și M. S. este nefondat.
Potrivit art. 1 din OUG nr. 40/1999: „Durata contractelor de închiriere pentru suprafețele locative deținute de stat sau de unitățile administrative ale acestuia la data intrării în vigoare a prezentei ordonanțe de urgență, cu destinația de locuințe sau folosite de unități de învățământ, de așezăminte social-culturale ori ca sedii de partide politice legal înregistrate, de sindicate sau de organizații neguvernamentale, aflate în curs de executare, se prelungește de drept pentru o perioadă de 5 ani de la data intrării în vigoare a prezentei ordonanțe de urgență.”, iar potrivit art. 7 din același act normativ: „Prelungirea contractelor de închiriere, realizată în baza prevederilor art. 1, rămâne valabilă și în cazul redobândirii imobilelor respective de către foștii proprietari sau de moștenitorii acestora după . prezentei ordonanțe de urgență.”
Potrivit art. 18 din OUG nr. 40/1999:
„(1) În cazul în care contractul de închiriere nu se reînnoiește pentru motivul prevăzut la art. 14 alin. (2) lit. b), chiriașul are drept de preemțiune la cumpărarea locuinței.
(2) Notificarea prealabilă a refuzului de a reînnoi contractul de închiriere, în temeiul și cu respectarea condițiilor prevăzute de prezenta ordonanță de urgență, ține loc de ofertă de vânzare și trebuie să cuprindă prețul vânzării, sub sancțiunea nulității absolute. Oferta de vânzare este irevocabilă până la expirarea perioadei de închiriere.
(3) Dacă chiriașul notifică proprietarului intenția de a cumpăra locuința, sub condiția obținerii unui împrumut pentru plata prețului, contractul de închiriere se prelungește cu 6 luni. La expirarea acestui termen, dacă vânzarea nu s-a perfectat, chiriașul pierde dreptul de preemțiune la cumpărarea locuinței.
(4) Exercitarea cu rea-credință a dreptului de preemțiune atrage răspunderea civilă a chiriașului pentru daunele cauzate proprietarului.”
În speță după emiterea decizie nr. 45/10.10.2001 prin care s-a restituit în natură proprietarilor Knopf K. W. Hermann, C. C. H. Josefine, W. H. M. Luise, Knopf M. Luise imobilul situat în B., .. 48, înscris în CF nr._, nr. top. 5293 aceștia au încheiat, în calitate de titulari ai dreptului de proprietate, contractul de închiriere cu B. M., în calitate de locatar, termenul de închiriere fiind de 5 ani, de la 1.02.2002 până la 1.02.2007.
La art. 17 din acest contract s-a prevăzut următoarea clauză:
„Proprietarii au pus în vedere chiriașilor că pot cumpăra apartamentul pe care îl ocupă, la prețul de circulație al pieței imobiliare.
Începând cu data de 01.02.2002, în termenele prevăzute de Legea nr.10/2001 chiriașii sunt obligați să comunice proprietarilor (reprezentantului acestora) intenția acestora de a cumpăra apartamentul.
Nerespectarea termenelor prevăzute de Legea nr.10/2001, decade chiriașul din dreptul de preemțiune la cumpărarea apartamentului”.
Ulterior proprietarii Knopf K. W. Hermann, C. C. H. Josefine, W. H. M. Luise, Knopf M. Luise au încheiat contractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 784/1.04.2002 prin care au vândut cota lor de 4/8 din imobil cumpărătorului L. U. D..
La data de 17.06.2002 s-a încheiat contractul de închiriere între L. U. D., în calitate de proprietar, și M. B., în calitate de locatar, termenul de închiriere de 5 ani fiind menținut, de la 1.02.2002 până la 1.02.2007. în acest contract s-a preluat și clauza prevăzută în art. 17.
La data de 10.07.2003 s-a încheiat contractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 1574/10.07.2003 prin care L. U. D., în calitate de proprietar, a vândut lui B. S. C. apartamentele 4, 10 și 12 situate în imobilul din B., .. 48, înscris în CF nr._, nr. top. 5293/4, 5293/10 și 5293/12.
Chiriașii au achitat chiria proprietarilor, astfel cum rezultă din chitanțele depuse la dosar, filele 23-40.
Potrivit art. 19 alin. 1 din OUG nr. 40/1999: „Dacă locuința a fost vândută unui terț în condiții sau la un preț mai avantajos decât cel prevăzut în oferta adresată chiriașului care nu a acceptat această ofertă, chiriașul se poate subroga în drepturile cumpărătorului, plătind acestuia prețul vânzării în termen de 60 de zile de la notificarea contractului de vânzare-cumpărare.”
În speță proprietarii nu au indicat un preț ci au făcut referire la prețul de circulație al pieței imobiliare. În aceste împrejurări intimații reclamanți aveau posibilitatea legală de a se subroga în drepturile cumpărătorului, plătind acestuia prețul vânzării în termen de 60 de zile de la notificarea contractului de vânzare-cumpărare.
Aceștia nu au uzat de această cale pentru a cumpăra apartamentul închiriat, mai mult achitând chiria noilor proprietari, respectiv inițial proprietarului L. U. D. și ulterior proprietarului B. S. C..
Prezenta acțiune a fost promovată la data de 20 octombrie 2009, după împlinirea termenului general de prescripție de 3 ani și a termenului de decădere de 60 de zile prevăzut de art. 19 din OUG nr. 40/1999, termene ce curg de la data luării la cunoștință a încheierii contractelor de vânzare cumpărare a căror anulare s-a solicitat.
În această situație, Curtea constată că instanța de apel a interpretat în mod eronat dispozițiile OUG nr. 40/1999 privind protecția chiriașilor și stabilirea chiriei pentru spațiile cu destinația de locuințe, act normativ ce reglementează în mod strict drepturile și obligațiile chiriașilor și ale proprietarilor și a admis în mod greșit apelul promovat de apelanții reclamanți M. E. și M. S. împotriva sentinței civile nr._/17 septembrie 2013 a Judecătoriei B..
Date fiind considerentele cu privire la petitele principale ale acțiunii, ce vizează anularea contractelor de vânzare cumpărare autentificate sub nr. 784/1.04.2002 și sub nr. 1574/10.07.2003, Curtea constată că acestea au fost legal încheiate și că nu există nici un motiv de anulare, astfel că cererea recurenților M. E. și M. S. privind obligarea pârâților la încheierea contractului de vânzare - cumpărare asupra apartamentului nr.12 pentru suma de 2.000 Euro, în caz contrar sentința să țină loc de act autentic de vânzare - cumpărare, cu înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară, ce face obiectul recursului promovatde aceștia este neîntemeiată.
Pentru aceste considerente, Curtea, în temeiul art. 312 alin. 1 și 2 din vechiul Cod de procedură civilă, va admite recursul declarat de recurenții Knopf K. W. Hermann, C. C. H. Josefine, L. U. D. și B. S. C. împotriva deciziei civile nr. 579/A/14 octombrie 2014 a Tribunalului B., va modifica în tot decizia atacată în sensul că va respinge apelul declarat de apelantele M. E. și M. S. împotriva sentinței civile nr._/17 septembrie 2013 pronunțată de Judecătoria B. în dosar nr._, pe care o va păstra.
În temeiul art. 312 alin. 1 din vechiul Cod de procedură civilă va respinge recursul declarat de recurentele M. E. și M. S. împotriva aceleiași decizii.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE :
Admite recursul declarat de recurenții Knopf K. W. Hermann, C. C. H. Josefine, L. U. D. și B. S. C. împotriva deciziei civile nr. 579/A/14 octombrie 2014 pronunțată de Tribunalul B., secția I civilă, în dosar nr._ .
Modifică în tot decizia atacată în sensul că:
Respinge apelul declarat de apelantele M. E. și M. S. împotriva sentinței civile nr._/17 septembrie 2013 pronunțată de Judecătoria B. în dosar nr._, pe care o păstrează.
Respinge recursul declarat de recurentele M. E. și M. S. împotriva aceleiași decizii.
Fără cheltuieli de judecată.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, astăzi 25 mai 2015.
Președinte, C. E. C. | Judecător, C. Ș. | Judecător, N. G. |
Grefier, N. A. |
Red.CEC/25.06.2015
Tehnored.N.A. 29 Iunie 2015- 4 ex.
Jud apel A.berbecariu/N.F.
| ← Expropriere. Decizia nr. 1491/2015. Curtea de Apel BRAŞOV | Rectificare carte funciară. Decizia nr. 306/2015. Curtea de... → |
|---|
