Cereri. Decizia nr. 346/2014. Curtea de Apel BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 346/2014 pronunțată de Curtea de Apel BUCUREŞTI la data de 19-02-2014 în dosarul nr. 1115/300/2008
ROMANIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI - SECȚIA A IV-A CIVILĂ
Dosar nr._
DECIZIA CIVILĂ NR. 346R
Ședința publică de la data de 19.02.2014
CURTEA COMPUSĂ DIN:
PREȘEDINTE - C. M. STELUȚA
JUDECĂTOR - F. P.
JUDECĂTOR - B. A. CĂTALINA
GREFIER - D. L.
Pe rol soluționarea cererii de recurs formulată de recurenta-reclamantă S.C. F. S.A. împotriva deciziei civile nr.1637A/15.12.2008 pronunțată de Tribunalul București Secția a IV-a civilă în dosarul nr._ în contradictoriu cu intimatul-pârât G. O., având ca obiect „reziliere contract”.
Dosarul a fost strigat la ordinea listei de recursuri.
La apelul nominal făcut în ședința publică a răspuns intimatul-pârât G. O. personal, lipsind recurenta-reclamantă S.C. F. S.A.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, care învederează instanței că la data de 14.11.2013, la registratura secției s-a înregistrat cererea formulată de recurenta-reclamantă prin care solicită menținerea măsurii suspendării prezentului dosar în temeiul art. 244 alin.1 Cod procedură civilă, până la soluționarea irevocabilă a dosarului nr._/3/2008 aflat pe rolul Tribunalul București Secția a V-a civilă și judecarea cauzei în lipsă în temeiul art. 242 pct.2 Cod procedură civilă.
Din dispoziția instanței, grefierul de ședință a procedat la legitimarea intimatului-pârât G. O..
Intimatul-pârât G. O. depune la dosar un set de înscrisuri, constând în copia sentinței civile nr.2647/22.02.2013 pronunțată de Judecătoria Sectorului 3 București, în copie certificată pentru conformitate cu originalul și încheierea de intabulare. Solicită repunerea cauzei pe rol întrucât și-a intabulat dreptul de proprietate asupra apartamentului în litigiu.
Curtea, văzând încheierea din data de 1.07.2009, constată că prezentul dosar având ca obiect rezilierea contractului de închiriere al intimatului a fost suspendat până la soluționarea irevocabilă a dosarului nr._/2008 având ca obiect pretenții derivate din contractul de închiriere; însă, având în vedere hotărârea judecătorească depusă la dosar de către intimatul-pârât, în temeiul art. 245 din Codul de procedură civilă, repune cauza pe rol și acordă cuvântul în dezbaterea recursului.
Intimatul-pârât G. O. solicită respingerea recursului declarat de recurenta-reclamantă. În combaterea recursului, arată că a cumpărat locuința ce face obiectul prezentului litigiu, că s-a judecat în contradictoriu cu recurenta din acest dosar și că a și intabulat locuința în cartea funciară.
Curtea constatând închise dezbaterile reține cauza în pronunțare.
CURTEA
Deliberând asupra recursului civil de față, constată următoarele:
Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 2 București, sub nr._, reclamanta S.C. F. S.A. a chemat in judecata pe paratul G. O., solicitând instanței ca prin hotărârea pe care o va pronunța sa dispună rezilierea contractului de închiriere nr. 129/13.11.2003 încheiat intre parți cu privire la spațiul ocupat in București, ., ., sector 2, fata de neexecutarea de către parat a obligației de plata a cheltuielilor de întreținere a imobilului, sa dispună evacuarea paratului din spațiul menționat, cu cheltuieli de judecata.
În motivarea cererii de chemare în judecată, reclamanta a arătat ca a încheiat cu paratul contractul de închiriere nr. 129/2003 in vederea cedării folosinței spațiului situat in camera 66 din imobilul situat in București, ., .. S-a prevăzut expres obligația chiriașului de a plăti in termenul stabilit cotele de utilități conform Protocolului nr. 223/06.07.2000 încheiat intre S.C. F. S.A. si Colegiul Tehnic D. L..
A mai arătat reclamanta ca la acest moment contractul de închiriere încheiat intre parți este expirat, termenul de locațiune prelungit prin acte adiționale împlinindu-se la 30.06.2005, însa paratul refuza sa părăsească spațiul locativ invocând tacita relocațiune, cu toate ca reclamanta i-a notificat faptul ca nu mai dorește continuarea relației contractuale, iar acesta si-a încălcat obligațiile contractuale, in sensul ca nu a plătit utilitățile aferente imobilului.
În drept, cererea de chemare în judecată a fost întemeiată pe dispozițiile art. 1439 cod civil si art. 24 din Legea nr. 114/1996.
Paratul a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea acțiunii ca neîntemeiata, arătând ca exista o hotărâre definitiva si irevocabila prin care reclamanta a fost obligata a vinde locuințele către chiriași, respectiv sentința civila nr.5142/09.06.2006, astfel ca nu se poate dispune evacuarea chiriașului in aceste condiții.
Prin sentința civila nr. 4468/14.05.2008 Judecătoria Sectorului 2 a respins acțiunea ca neîntemeiata.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța a reținut ca reclamanta S.C. F. S.A. este proprietara imobilului situat in București, ., sector 2, compus din teren in suprafața de 5.496,95 mp si doua cămine de nefamiliști, având nr. cadastral_, imobil dobândit prin certificatul de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor . nr. 8104 emis la data de 17.12.2002 de Ministerul Industriei si Resurselor in baza Legii 15/1990 si autorizația de executare lucrări nr. 21 M din 17.02.1967 eliberata de fostul Sfat Popular al Capitalei - Comitetul Executiv, alături de Procesul verbal de recepție formala din luna decembrie 1971.
La data de 13.11.2003 reclamanta S.C. F. S.A. a cedat paratului G. O. folosința camerei nr. 66 din blocul 2 situat București, ., sector 2, încheindu-se in acest sens contractul de închiriere nr.129, prin acte adiționale locațiunea prelungindu-se pana la 30.06.2005.
Paratului i s-a permis folosința in continuare a spațiului locativ, iar prin sentința civila nr.5142/09.06.2006 pronunțata de Judecătoria Sectorului 3 București reclamanta a fost obligata sa încheie cu paratul contract de vânzare-cumpărare asupra apartamentului nr.66, in calitatea sa de titular al contractului de închiriere, la cererea sa, in conformitate cu prevederile decretului-lege nr.61/1990 si ale Legii nr.85/1992.
Cu chitanța nr.2050/27.03.2008 paratul a achitat reclamantei suma de 1348,48 lei cu titlu de restante la plata utilitarilor aferente perioadei 2004-2007, suna imputata de reclamanta prin cererea de chemare in judecata si care a stat la baza solicitării de reziliere a contractului de închiriere.
Judecătoria a constatat ca acțiunea este neîntemeiata, deoarece paratul ocupa imobilul in baza contractului de închiriere nr. 129/2003, prelungit expres pana la data de 30.06.2005 si ulterior prin tacita relocațiune, precum si pentru ca in perioada 2003 la zi paratul a achitat cheltuielile de întreținere pentru imobil, neputându-se retine culpa sa in neexecutarea obligațiilor contractuale, iar aceste plați rezulta din adeverința emisa de . sensul ca paratul este la zi cu chiria și întreținerea, chitanțele liberatorii emise in perioada 2004-2008, tabelele întocmite de reclamanta si semnate de administratorul C. Ș. pentru anii 2006 si 2007 si chitanța nr.2050/27-.03.2008.
Judecătoria a apreciat, fata de aceste împrejurări, ca sunt credibile afirmațiile paratului ca a achitat cheltuielile de întreținere, dar nu i-a fost eliberata chitanța pentru fiecare plata efectuata, întrucât reclamanta refuza sa pună la dispoziția Colegiului Tehnic tabelele cu cheltuielile defalcate pe luni si apartamente, așa cum rezulta din adresele acestui colegiu către reclamanta, nr.247/2008 si 372/2008.
Împotriva sentinței civile nr. 4468/2008 a declarat apel reclamanta S.C. F. S.A.
Apelanta reclamanta a susținut că pentru a face dovada îndeplinirii obligațiilor contractuale, intimatul parat trebuia sa prezinte chitanțe emise de Colegiul tehnic D. L. pentru întreaga perioada ulterioara anului 2004, ceea ce nu s-a întâmplat in speța.
A invocat apelanta-reclamanta și neplata de către intimatul-parat a penalităților la cheltuielile de întreținere, arătând ca la momentul formulării acțiunii, intimatul-parat figura cu o datorie de 1348,48 lei reprezentând contravaloare utilitatea neachitate, suma necontestata de acesta, pe care a achitat-o ulterior introducerii cererii de chemare in judecata.
Cu privire la acest debit intimatul-parat datorează suma de 2368,528 lei, calculate potrivit Protocolului din 06.07.2000, iar ca urmare a acestor datorii apelanta-reclamanta a fost acționata in judecata de Colegiul tehnic D. L. pentru plata sumei de 246.934,50 lei reprezentând utilitatea neachitate de către chiriași in perioada 15.11._06 si a sumei de 418.027,26 lei reprezentând penalitatea de întârziere calculate la acest debit.
Prin decizia civilă nr. 1637A/15.12.2008 Tribunalul București Secția a IV-a Civilă a respins apelul formulat de apelanta-reclamantă ca nefondat.
Pentru a pronunța această hotărî, tribunalul a reținut că, pretenția concreta dedusa judecații, de reziliere a unui contract de închiriere pentru neplata cheltuielilor cu întreținerea și evacuare a chiriașului motivat de rezilierea contractului, trebuia sa fie justificata faptic și nu doar legal, in sensul ca reclamanta sa arate ce suma datorează paratul precum si modalitatea in care aceasta datorie a fost stabilita in sarcina paratului.
Aceasta justificare urma a se face prin indicarea sumelor datorate de parat si depunerea înscrisurilor din care rezulta calcularea acestor datorii.
Nici la momentul introducerii acțiunii si nici ulterior, la precizarea acesteia, reclamanta nu a indicat care sunt aceste sume datorate, mențiunea fiind cuprinsa direct in motivarea apelului.
Simpla invocare a existentei unor datorii însemnate ale tuturor chiriașilor din căminele de nefamiliști nu este suficienta.
Pe de alta parte, este greșita si susținerea apelantei-reclamante in legătura cu plata efectuata de intimatul-parat, in suma de 1348,48 lei, cu chitanța nr.2050/2008, depusa la fila 106 in dosarul de fond. Astfel, pe aceasta chitanța, eliberata de Colegiul Tehnic D. L. se menționează ca aceasta reprezintă ,,contravaloare restanță utilitatea in perioada 2004-2007".
În acest sens tribunalul a apreciat ca dovedirea temeiniciei acțiunii promovate in rezilierea contractului de închiriere cădea in sarcina apelantei reclamante, care trebuia sa depună acte justificative din care sa rezulte perioada pentru care se datorează sumele, modul de calcul a debitului si penalităților solicitate.
Împotriva deciziei civile nr. 1637A/2008 a declarat reclamanta S.C. F. S.A., în motivarea căruia a susținut următoarele critici de nelegalitate:
Hotărârea pronunțată este lipsită de temei legal sau a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii, întrucât sarcina probei cu privire la neachitarea cheltuielilor revine chiriașului.
Obiectul prezentei acțiuni îl constituie cererea de reziliere a unui contract de închiriere pentru neexecutarea unor obligații esențiale ale contractului, iar nu o acțiune în pretenții prin care să se pretindă plata unor sume de bani.
Ca atare, conform art. 1169 Cod civil, obligația probatorie aflata in sarcina recurentului-reclamant consta in a dovedi faptul ca paratul exercita folosința asupra unei locuințe proprietatea reclamantului, respectiv, faptul generator al dreptului. Dacă reclamantul a dovedit faptul generator al dreptului său, paratul este obligat sa iasă din pasivitate și să se apere".
In consecința, sarcina dovedirii faptului pozitiv al îndeplinirii întocmai si la timp a obligațiilor proprii aparținea paratului.
Raporturile de închiriere dintre reclamant și intimat s-au derulat pe toata perioada 2003 pana in prezent, acesta locuind in continuare in Căminele de nefamiliști.
Prin urmare, perioada pentru care trebuia sa se facă dovada achitării utilităților era din anul 2008 pana la data formulării acțiunii.
Executarea cu întârziere a obligației de plata a utilităților atrage obligația de plata a penalităților conform contractului de închiriere.
Prin cererea de chemare in judecata reclamantul a solicitat instanței sa dispună rezilierea contractului de închiriere încheiat intre acesta si paratul din prezenta cauza, având in vedere neachitarea de către acesta a cheltuielilor cu utilitățile aferente spațiului utilizat.
Obligația de plata a utilităților aferente spațiului ocupat este o obligație esențiala a oricărui contract de închiriere. Astfel, chiriașul care utilizează si locuiește in spațiul închiriat trebuie sa plătească toate cheltuielile aferente acestuia spațiu, cheltuieli care includ in mod necesar si apa rece, apa calda menajera, energie electrica si energie termica.
Pentru soluționarea cererii de reziliere a contractului de închiriere pentru neplata utilităților de către chiriașul titular al contractului trebuia a se analiza nu numai daca acesta a achitat consumul lunar ci si daca au fost achitate penalitățile aferente sumelor achitate cu întârziere.
Neexecutarea obligației de plata a utilităților a condus la producerea unor grave stricăciuni celor doua Cămine de nefamiliști.
În drept, recursul a fost întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C.pr.civ.
Intimatul-pârât nu a formulat întâmpinare, însă a depus la dosar sentința civilă nr. 2647/22.02.2013 pronunțată de Judecătoria sector 3, purtând mențiunea definitivă și irevocabilă prin nerecurare și încheierea de intabulare nr._/3.09.2013.
Analizând actele și lucrările dosarului, prin prisma motivelor de recurs, Curtea constată că recursul nu este întemeiat pentru următoarele considerente:
Curtea constată că hotărârea recurată este dată cu aplicarea și interpretarea corectă a legii de drept substanțial aplicabilă la situația de fapt din speță, nefiind incident cazul de modificare prevăzut de art. 304 pct. 9 C.pr.civ. invocat de recurenta-reclamantă.
Ambele instanțe de fond au reținut că obiectul acțiunii deduse judecății constă în rezilierea contractului de închiriere nr. 129/13.11.2003 încheiat intre părți cu privire la spațiul ocupat in București, ., ., sector 2, față de neexecutarea de către pârât a obligației de plata a cheltuielilor de întreținere a imobilului și, drept consecință, să se dispună evacuarea paratului din spațiul menționat.
Prin contractul de închiriere nr. 129/13.11.2003 depus la dosar recurenta-reclamantă . închiriat intimatului-pârât G. O. V. apartamentul nr. 66 din București, ., ., sector 2.
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei sector 3 sub nr._, reclamantul G. O. (intimatul-pârât din prezenta cauză) a solicitat, în contradictoriu cu pârâta .-reclamantă din prezenta cauză) să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de act de vânzare-cumpărare pentru apartamentul nr. 66 pe care îl ocupă.
Prin sentința civilă nr. 2647/22.02.2013, rămasă definitivă și irevocabilă prin nerecurare, Judecătoria sector 3 a admis în parte acțiunea și a constatat că între reclamantul G. O. și pârâta . intervenit vânzarea-cumpărare locuinței situată în București, ., Cămin Nefamiliști, ., .. Pentru a pronunța această hotărâre, instanța a reținut că printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă, respectiv sentința civilă nr. 5142/9.06.2006 a Judecătoriei sector 3, pârâta . fost obligată să încheiere cu reclamantul contract de vânzare-cumpărare pentru locuința pe care o deține din blocul de nefamiliști; și că prețul a fost stabilit prin raportul de expertiză efectuată în cauză de expert A. V..
Curtea mai reține că prin încheierea nr._/3.09.2013, în baza acestei hotărâri judecătorești, intimatul-pârât G. O. V. și-a intabulat în cartea funciară dreptul de proprietate asupra apartamentului nr. 66 situat la adresa menționată mai sus.
Față de aceste hotărâri judecătorești, Curtea constată că litigiul de față având ca obiect rezilierea contractului de închiriere și evacuarea pârâtului din apartamentul nr. 66 situat la adresa de mai sus a rămas fără obiect, întrucât intimatul-pârât a dobândit dreptul de proprietate asupra acestui apartament, într-un proces purtat în contradictoriu cu recurenta-reclamantă.
Pentru aceste motive, în temeiul dispozițiilor art. 312 alin. 1 C.pr.civ., constatând că nu este întemeiat cazul de modificare prevăzut de art. 304 pct. 9 C.pr.civ., Curtea va respinge recursul declarat de recurenta-reclamantă, ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de recurenta-reclamantă S.C. F. S.A. împotriva deciziei civile nr. 1637A/15.12.2008 pronunțată de Tribunalul București – Secția a IV-a civilă în dosarul nr._ în contradictoriu cu intimatul-pârât G. O..
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică, azi 19.02.2014.
Președinte, Judecător, Judecător,
C. M. Steluța F. P. B. A. C.
Grefier,
D. L.
Red.dact.jud.MSC
Tehnored. TI/2 ex./ 17.03.2014
Jud. apel – A.G.Țambulea
I.R. D.
| ← Pretenţii. Decizia nr. 265/2014. Curtea de Apel BUCUREŞTI | Obligaţie de a face. Decizia nr. 413/2014. Curtea de Apel... → |
|---|
