Expropriere. Decizia nr. 598/2015. Curtea de Apel BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 598/2015 pronunțată de Curtea de Apel BUCUREŞTI la data de 04-12-2015 în dosarul nr. 598/2015
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI - SECȚIA A IV CIVILĂ
Dosar nr._
DECIZIA CIVILĂ NR.598A
Ședința publică de la 4 decembrie 2015
Curtea constituită din
PREȘEDINTE A. V.
JUDECĂTOR D. L. M.
GREFIER G.-M. V.
**************
Pe rol pronunțarea, după casare, asupra apelului formulat de apelanții-reclamanți D. K. și K. B., cu domiciliul ales la SCA H. M. N. și Asociații, cu sediul în .. 100, parter, sector 2, împotriva sentinței civile nr. 1669/10.10.2011 pronunțată de Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimatul-pârât M. București prin Primarul General, cu sediul în București, Splaiul Independenței nr.291-293, sector 6, cauza având ca obiect „expropriere".
Dezbaterile asupra cauzei au avut loc în ședința publică de la 27 noiembrie 2015, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, ce face parte integrantă din prezenta decizie, când, Curtea având nevoie de timp pentru a delibera și pentru a da posibilitate părților să depună concluzii scrise, a amânat pronunțarea la 4 decembrie 2015.
CURTEA
Prin acțiunea din 05.10.2010, reclamanții D. K. și K. B. au chemat în judecată pe pârâtul M. București, prin Primarul General, pentru majorarea despăgubirii de 173.641 lei, propusă pentru imobilul expropriat constând din suprafața de 15,29 mp teren și construcție în suprafață de 63,73 mp, situată în București, .. 60, sector 1.
Prin concluziile scrise, reclamanții au precizat că despăgubirea pretinsă se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat prin expropriere constând în chiria neîncasată a pe perioada 01.04._13, în cuantum total de 258.000 euro.
În motivare, reclamanții au arătat că au dobândit în proprietate, în temeiul contractului autentic de vânzare – cumpărare nr. 7217/19.12.2007, imobilul compus din teren în suprafață de 15,29 m.p., ce aparține lui K. B. și construcția în suprafață de 63,73 m.p., ce aparține lui D. K., situată la parterul imobilului și care în permanență a avut destinația de spațiu comercial. Despăgubirea stabilită este mult mai mică decât valoarea reală a imobilului supus exproprierii.
Prin sentința civilă nr.1669/10.10.2011 pronunțată de Tribunalul București - Secția III-a Civilă a fost respinsă acțiunea, ca neîntemeiată.
Pentru a pronunța aceasta sentință, tribunalul a reținut că potrivit contractului de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 7217/19 dec.2007 la BNP, reclamanții au dobândit în proprietate imobilul – spațiu comercial, situat în București, . nr. 60, parter, sector 1, cu o suprafață utilă de 63,73 m.p. împreună cu cota indiviză de teren în suprafață de 15.29 m.p., dreptul de proprietate fiind înscris în Cartea funciară a OCPI Sector 1 București.
Cererea introdusă de reclamanți nu este întemeiată, întrucât suma propusă cu titlu de despăgubire prin raportul de evaluare întocmit de expert evaluator B. C., de 566.100 ron este justă, această sumă reflectând atât valoarea propriu-zisă a bunului imobil, cât și prejudiciul adus proprietarilor, prin măsura de expropriere.
Împotriva sentinței au declarat apel reclamanții care au reținut netemeinicia și nelegalitatea a acesteia, pe considerentul că deși s-a ivit o dispută asupra legalității Hotărârii nr.97/05.08.2010 în ceea ce privește cuantumul despăgubirilor, nu s-a dispus efectuarea unei expertize pentru determinarea acestora în condițiile art. 24 și 25 din Legea nr. 33/1998.
Instanța s-a aflat în eroare asupra cuantumului despăgubirilor, luând în calcul cuantumul acestora de la nivelul anului 2008, când s-a propus o despăgubire de 566.100 lei, și nu cea stabilită prin hotărârea susmenționată, de 173.641 lei.
În consecință, a solicitat obligarea pârâtei la plata de despăgubiri în cuantum de 162.800 euro pentru imobilul expropriat pe teren și construcție, între timp demolată și 96.000 euro prejudiciu nerealizat prin neîncasarea chiriei pentru construcția demolată.
Prin decizia civilă nr. 384A/08.11.2012, Curtea de Apel București - Secția a IV-a Civilă a admis apelul declarat de către reclamanți, a schimbat în parte sentința, a modificat hotărârea nr. 97/05.08.2010 emisă de M. București prin Primarul General, a stabilit cuantumul despăgubirilor datorate de expropriator la suma de 464.888,96 lei și l-a obligat pe pârât la plata către apelanții reclamanți a sumei de 3000 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.
Instanța a avut în vedere valoarea reală a imobilului de la data efectuării raportului de expertiză, astfel cum a fost stabilită prin raportul de expertiză întocmit în cauză, și că prejudiciul pretins nerealizat, este incert, iar contractul de închiriere a fost încheiat după ce devenise publică intenția de expropriere prin prima hotărâre nr. 262/02.11.2006.
Recursurile declarate de către reclamanți și de către pârât împotriva deciziei au fost admise, decizia a fost casată și cauza a fost trimisă spre rejudecare Curții de Apel București, prin decizia civilă nr. 3661 din 12.09.2013 a Înaltei Curți de Casație și Justiție - Secția I Civilă, reținându-se că la stabilirea cuantumului despăgubirilor nu s-a ținut seama de criteriul prețului cu care se vând în mod obișnuit imobilele potrivit art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994, și nici nu s-au luat în considerare prevederile art. 26 alin. 1 din aceeași lege, conform cu care, despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și de prejudiciul cauzat proprietarului prin expropriere.
Reluând judecata apelului formulat de către reclamanți, prin decizia civilă nr.180A/23.04.2014 Curtea de Apel București - Secția a IV-a Civilă a omologat opinia separată a expertului B. A. M. D. la noul raport de expertiză efectuat în apel și a respins apelul ca nefondat.
Pentru a pronunța această sentință, instanța a reținut că valoarea reală a imobilului este de 155.350 RON de la data transferului dreptului de proprietate și că pentru a fi justificată chiria pretinsă ca prejudiciu nerealizat, reclamanții trebuiau să dețină legal imobilul cel puțin sub aspectul prerogativei folosinței dreptului de proprietate. Or, toate prerogativele dreptului de proprietate au trecut în patrimoniul statului, astfel încât,nu se justifică acordarea unei sume distincte reprezentând prejudiciul nerealizat.
Împotriva deciziei au declarat recurs reclamanții care au pretins că prin Hotărârea nr. 198/2004 emisă de expropriator li s-a stabilit o sumă mult diminuată, respectiv de 173.641 lei, și nr. 566.100 lei, astfel încât, greșit le-a fost respins primul capăt de cerere. De asemenea, greșit nu li s-a acordat contravaloarea lipsei de folosință a imobilului.
Prin decizia civilă nr. 3040/06.11.2014, Înalta Curte de Casație și Justiție – Secția I Civilă a admis recursul declarat de reclamanți, a casat decizia atacată și a trimis cauza spre rejudecare Curții de Apel București.
În considerente, instanța a reținut că prin decizia apelată s-au încălcat dispozițiile art. 315 Cod procedură civilă, cu ocazia completării raportului de expertiză, neluându-se în considerare dispozițiile art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994, care prevăd că despăgubirile se vor stabili în raport de prețul cu care se vând imobilele de același fel, din aceeași unitate administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză.
Or, experții au avut în vedere alte comparabile decât cele întocmite la data efectuării raportului de expertiză, anul 2013, și bunuri de altă natură, în loc de spații comerciale. De asemenea, instanța nu a analizat criticile formulate de reclamanți privind stabilirea prejudiciului produs prin expropriere.
În rejudecarea apelului formulat de către reclamanți împotriva sentinței civile nr. 1669/10.10.2011 a Tribunalului București - Secția a III-a Civilă, curtea constată următoarele:
Cu prioritate, se constată că din capul locului, prin cererea de chemare în judecată înregistrată la data de 05.10.2010, completată ulterior, reclamanții au investit instanța cu cererea privind majorarea despăgubirilor de 173.641 lei pentru imobilul spațiu comercial compus din teren de 15,29 mp și construcție de 63,73 mp situat în București, . nr. 60, parter, sector 1 și acordarea prejudiciului nerealizat constând în neîncasarea chiriei pentru acesta, în intervalul 01.04._13.
Prima instanță nu a soluționat acțiunea în raport de despăgubirea stabilită de expropriator de 173.641 lei prin Hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 97/05.08.2010, ci în raport de prima hotărâre de utilitate publică din 02.11.2006 și de cuantumul evaluării stabilit în baza acesteia de 566.100 lei.
Ca urmare, curtea se va pronunța în raport de obiectul cererii cu care au fost învestite instanțele, respectiv majorarea despăgubirii de 173.641 lei stabilită prin Hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 97/05.08.2010 și acordarea prejudiciului nerealizat, în temeiul art. 129 alin. 6 Cod procedură civilă, conform cu care, în toate cazurile judecătorii hotărăsc numai asupra obiectului cererii deduse judecății.
Astfel fiind, curtea reține că primul motiv de apel este întemeiat.
Referitor la celelalte motive de apel, curtea constată că prin art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauze de utilitate publică, se stipulează că la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța, vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel, în unitatea administrativ-teritorială la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.
În interpretarea jurisprudenței de la data pronunțării deciziei Înaltei Curți de Casație și Justiție cuantumul despăgubirii pentru expropriere era stabilit în raport de prețurile cu care se vindeau în mod obișnuit imobile de aceeași natură, de la data întocmirii raportului de expertiză.
Numai că prin decizia nr. 12/15.01.2015 Curtea Constituțională a constatat că prevederile art. 9 teza a doua din Legea nr. 198/2004 privind unele măsuri prealabile lucrărilor de construcție de autostrăzi și drumuri naționale, în forma anterioară modificărilor aduse prin Legea nr.184/2008, raportate la sintagma „la data întocmirii raportului de expertiză”, cuprinsă în dispozițiile art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, sunt neconstituționale.
În considerentele deciziei, Curtea Constituțională a constatat că legea specială, respectiv Legea nr. 198/2004 cuprinde o dispoziție derogatorie față de Legea generală nr. 33/1994, în materia exproprierii.
Prin art. 9 din Legea nr. 198/2004, astfel cum a fost modificată prin Legea nr. 184/2008, se prevede că la calculul cuantumului de despăgubire, experții și instanța de judecată se vor raporta la momentul transferului dreptului de proprietate.
Or, prin art. 15 din Legea nr. 198/2004 s-a statuat că transferul imobilelor din proprietatea privată a statului sau a unităților administrativ-teritoriale și în administrarea expropriatorului operează de drept la data plății despăgubirilor pentru exproprieri, sau, după caz, la data consemnării acestora, în condițiile prezentei legi.
Ca urmare, prevederile art. 9 teza a II-a din Legea nr. 198/2004, prin raportare la sintagma „la data întocmirii raportului de expertiză” cuprinsă în dispozițiile art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994 aduc atingere exigențelor constituționale cuprinse în art. 44 alin. 3 din Legea fundamentală.
În consecință, în baza deciziei Curții Constituționale, cuantumul despăgubirilor pentru expropriere dispuse în baza Legii nr.198/2004, modificată prin Legea nr. 184/2008, urmează a se stabili în raport de data transferului dreptului de proprietate, respectiv de data plății despăgubirilor, care în speță este 11.10.2010, în raport de care, s-au stabilit obiectivele pentru noua Comisie de experți. Aceasta a avut la dispoziție comparabile din aceeași perioadă, respectiv contracte de vânzare-cumpărare pentru spații comerciale similare din aceeași zonă a unității administrativ-teritoriale.
Întreaga Comisie de experți a concluzionat că valoarea de circulație a terenului expropriat cu destinația de spațiu comercial, situat în București, .. 60, sector 1, la data transferului dreptului de proprietate, conform art.15 din Legea nr. 198/2004, respectiv la data de 11.10.2010, este de 96.105 euro, la cursul de 4,2675 lei/euro, comunicat de BNR la data de 11.10.2010, rotund 410.125 lei.
Prin obiecțiunile formulate, pârâtul a pretins că imobilele comparabile au în compunere și spații de depozitare, ceea ce justifică aplicarea unei corecții procentuale negative de cel puțin 10%. Totodată, a pretins că se impunea aplicarea unei corecții pentru vechimea și starea clădirii de minim 20%.
Prin răspunsul la obiecțiuni, Comisia de experți și-a menținut punctul de vedere exprimat, arătând că expertiza a avut în vedere prețurile cu care s-au vândut spații comerciale similare cu cele din prezenta cauză, astfel încât, nu se impune aplicarea corecțiilor susmenționate.
Fiind întrebat în mod expres de către instanță pârâtul a susținut că nu are alte cerere de formulat în raport de răspunsul la obiecțiuni, dar cu toate acestea, la dezbateri a pretins ca instanța să aplice cele două corecții.
Curtea constată că nu pot fi aplicate cele două corecții, respectiv cel de 10% pentru includerea în obiectul comparabilelor și a spațiului de depozitare care ar avea o altă valoare, și cel de 20% pentru vechimea spațiului comercial, întrucât, experții au luat în considerare prețul cu care s-au vândut spații comerciale din aceeași zonă și de aceeași natură.
Așa fiind, având în vedere conținutul raportului de expertiză și răspunsul la obiecțiuni, făcând aplicarea art. 26 alin. 1 și 2 din Legea nr. 33/1994, curtea urmează a admite apelul declarat de reclamanți, a schimba în parte sentința și a admite în parte acțiunea, în sensul că va modifica în parte Hotărârea nr. 97/05.08.2010 a Comisiei pentru Aplicarea Legii nr. 198/2004 din cadrul Municipiului București.
Ca urmare, va stabili valoarea despăgubirilor datorate de către pârât către reclamanți pentru imobilul expropriat situat în București, .. 60, Sector 1, la 410,125 lei (în loc de 173.641 lei).
În schimb, se va păstra dispoziția de respingere a capătului de cerere privind acordarea de despăgubiri pentru prejudiciul produs prin expropriere. Aceasta, întrucât, prima declarație de utilitate publică pentru exproprierea imobilului din litigiu a fost adusă la cunoștința publică, prin afișare la sediul Primăriei Sectorului 1 București, Primăriei Sectorului 5 București, Primăriei Sectorului 6 București și prin publicitate în presa locală, în baza Hotărârii nr. 262/02.11.2006.
Imobilul în litigiu a fost cumpărat de către reclamanți după această dată, respectiv la data de 19.12.2007, prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 7217 autentificat de Biroul Notarilor Publici Asociați A. Ș. și M. Ș..
Dată fiind publicitatea realizată prin Hotărârea nr. 262/02.11.2006, un cumpărător diligent ar fi putut afla la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare că acesta a făcut obiectul unei declarații de utilitate publică, ceea ce crea premisa unei noi declarații de utilitate publică pentru realizarea obiectivului propus de către expropriator.
În plus, prin întâmpinarea la notificarea nr. 245/21.04.2008 emisă de Primăria Municipiului București, în baza Legii nr. 33/1994, reclamanții au arătat că sunt de acord cu exproprierea și că nu sunt de acord cu despăgubirile propuse inițial de 566.100 RON.
De vreme ce notificarea privind exproprierea a fost emisă la data de 21.04.2008, curtea constată că acel contract de închiriere din 12.03.2008, la care s-a încheiat actul adițional la acesta din 01.05.2008, prin care s-a stabilit un cuantum al chiriei de 2000 euro lunar, începând cu data de 01.04.2008, nu și-a produs efectele și pare a fi întocmit pro causa, reclamanții având cunoștință în realitate de noua declarație de utilitate publică. Mai mult, de vreme ce reclamanților li se recunoaște dreptul la încasarea valorii de piață a imobilului, pretenția de acordare de despăgubiri pentru chiria neîncasată, ulterior trecerii acestuia în proprietatea statului este excesivă, și nu poate fi caracterizată ca fiind un prejudiciu nerealizat.
De altfel, în rejudecarea apelului, apărătorul reclamanților nu a mai reiterat cererea pentru obligarea pârâtului la plata de despăgubiri privind prejudiciul nerealizat prin neîncasarea chiriilor.
Reclamanții au pretins conform decontului aflat la dosarul cauzei cheltuieli de judecată, în cuantum de 19.987,01 lei, compuse din onorarii de avocat din toate fazele procesuale de 10.971,61 lei și onorarii de experți de 8015 lei.
Conform, art. 274 alin. 1 Cod procedură civilă fiind căzut în pretenții, pârâtul trebuie să fie obligat, la cerere, la plata cheltuielilor de judecată.
Cu toate acestea, instanța, în baza art. 274 alin. 3 Cod procedură civilă care permite reducerea cuantumului onorariului de avocat, în raport de criteriile înscrise în acesta, urmează a reduce cu aproximativ ½ contravaloarea acestuia.
Așa fiind, pârâtul va fi obligat la plata sumei de 13.000.000 lei cheltuieli de judecată din toate fazele procesuale constând din 8015 lei onorariu experți și 5000 lei onorariu de avocat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite apelul declarat de apelanții-reclamanți D. K. și K. B., cu domiciliul ales la SCA H. M. N. și Asociații, cu sediul în .. 100, parter, sector 2, împotriva sentinței civile nr. 1669/10.10.2011 pronunțată de Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă, în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimatul-pârât M. București prin Primarul General, cu sediul în București, Splaiul Independenței nr.291-293, sector 6.
Schimbă în parte sentința și admite în parte acțiunea.
Modifică în parte Hotărârea nr. 97/05.08.2010 a Comisiei pentru Aplicarea Legii nr. 198/2004 din cadrul Municipiului București, în sensul că stabilește valoarea despăgubirilor datorate de către pârât către reclamanți pentru imobilul expropriat situat în București, .. 60, Sector 1, la 410,125 lei (în loc de 173.641 lei).
Păstrează dispoziția de respingere a capătului de cerere privind acordarea de despăgubiri pentru prejudiciul produs prin expropriere.
În baza art. 274 alin. 3 Cod procedură civilă obligă pe pârât să plătească reclamanților suma de 13.000 lei cheltuieli de judecată din toate fazele procesuale.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi, 04.12.2015.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR
A. V. D. L. M.
GREFIER
G. M. V.
Red. AV
Tehnored. MȘ/5 ex
06.01.2016
Jud. fond C. T.
| ← Constatare nulitate act juridic. Decizia nr. 1235/2015. Curtea... | Anulare act. Decizia nr. 588/2015. Curtea de Apel BUCUREŞTI → |
|---|
