Obligaţie de a face. Decizia nr. 293/2015. Curtea de Apel BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 293/2015 pronunțată de Curtea de Apel BUCUREŞTI la data de 03-03-2015 în dosarul nr. 20877/301/2011
DOSAR NR._
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI – SECȚIA A IV A CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ NR. 293 R
Ședința publică de la 03.03.2015
Curtea compusă din :
PREȘEDINTE – DANIELA LAURA MORARU
JUDECĂTOR – D. Z.
JUDECĂTOR – D. F. G.
GREFIER – S. V.
………………………
Pe rol soluționarea cererii de recurs formulată de recurenții reclamanți B. O. și B. Ș., împotriva deciziei civile nr. 1581A/29.10.2014, pronunțată de Tribunalul București – Secția a V a Civilă, în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimații pârâți T. O. R., T. A. A. și O. de C. și Publicitate Imobiliară Sector 3, având ca obiect „obligația de a face”.
La apelul nominal făcut în ședință publică se prezintă recurenta reclamantă B. Ș. personal și asistată de avocat C. V., cu împuternicire avocațială la dosar, recurentul reclamant B. O. reprezentat de același avocat și intimații pârâți T. O. R. și T. A. A. reprezentați de avocat C. A., cu împuternicire avocațială la dosar, lipsind intimatul pârât O. de C. și Publicitate Imobiliară Sector 3.
Procedura este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care se învederează instanței că s-a depus la dosar de către recurenții reclamanți B. O. și B. Ș. dovada achitării taxei de timbru în sumă de 574,12 lei (chitanța nr._/1 din 25.02.2015) și timbru judiciar de 0,50 lei.
Apărătorul recurenților reclamanți B. O. și B. Ș. solicită depunerea la dosar a unor planșe foto din care rezultă că spațiul de depozitare a prezentat infiltrații și urme de mucegai din martie 2008, o schiță cadastrală care atestă faptul că acest spațiu de depozitare este cu mult diminuat față de marja de eroare cu 1-2 % așa cum era prevăzută de normele tehnice.
Apărătorul intimaților pârâți T. O. R. și T. A. A. depune la dosar întâmpinare și comunică și părții adverse o copie de pe aceasta. Arată că schița cadastrală pe care dorește partea adversă să o depună astăzi este la dosar. În ceea ce privește planșele foto arată că nu se opun depunerii acestora, urmând ca instanța să aprecieze asupra întregului material probator.
Deliberând asupra probelor solicitate de recurenți, Curtea urmează a le încuviința în parte, respectiv doar înscrisul reprezentând schița cadastrală, proba cu planșele foto fiind inadmisibilă în recurs, față de dispozițiile art. 305 C.pr.civ.
Apărătorul recurenților reclamanți B. O. și B. Ș. depune la dosar schița cadastrală și comunică și părții adverse o copie de pe aceasta. Cu privire la întâmpinarea depusă de intimați solicită a se aplica sancțiunea prevăzută de art. 308 alin. 2 C.pr.civ., aceasta fiind tardiv depusă.
Curtea constată că prin întâmpinarea depusă astăzi nu s-au invocat excepții și nu s-au solicitat probe noi, fiind doar apărări pe fondul recursului.
Apărătorul recurenților reclamanți B. O. și B. Ș. înțeleg să invoce o eroare materială strecurată la fila 5 paragraful 2 din motivele de recurs, în sensul că moneda privind suma de 3940 este în euro și nu în lei.
Reprezentanții părților arată că nu mai au alte cereri de formulat.
Având în vedere că nu mai sunt cereri prealabile de formulat, Curtea constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în dezbaterea motivelor de recurs.
Apărătorul recurenților reclamanți B. O. și B. Ș. solicită admiterea recursului. în opinia lor, având în vedere că sunt incidente dispozițiile de modificare și de casare a hotărârii, solicită casarea hotărârii recurate și trimiterea cauzei spre rejudecare la instanța de apel.
Primul motiv de recurs vizează dispozițiile art. 304 pct. 5 C.pr.civ. coroborat cu art. 105 alin. 2 C.pr.civ. Să se constate că instanța de apel a încălcat două principii fundamentale, respectiv principiul dreptului la apărare și principiul aflării adevărului, așa cum acesta este stabilit de legiuitor prin art. 129 C.pr.civ., având în vedere că a respins toate apărările formulate de apelanți.
Arată că încheierile de ședință și hotărârile judecătorești reprezintă actul final al judecării, iar instanța în momentul în care admite sau respinge o probă trebuie să o motiveze în drept, ori așa cum rezultă din decizia atacată este clar că instanța respins probele fără nici o motivare.
În ceea ce privește dispozițiile art. 304 pct. 8 C.pr.civ. instanța de apel a interpretat greșit actul de vânzare cumpărare. Arată că s-au încheiat un ante-contract de vânzare cumpărare și un contract de vânzare cumpărare și în actul final este menționat că se vinde odată cu apartamentul locul de parcare și locul de depozitare. În situația în care nu li se permite un număr cadastral pentru locul de parcare este clar că li se încalcă un drept fundamental de proprietate.
Apreciază că intenția reală a fost de a înstrăina în totalitate toate dependințele, inclusiv acel loc de parcare, iar instanța de apel nu a avut în vedere dispozițiile art. 977 C.civ.
În ceea ce privește faptul că acel loc de depozitare este cu mult diminuat este clar că sunt întrunite dispozițiile art. 1327 C.civ., în sensul că intimații sunt obligați să restituite suma care a fost încasată în plus având în vedere diminuarea acestui spațiu de depozitare.
Sub aspectul dispozițiilor art. 304 pct. 9 C.pr.civ. solicită a se observa că ei au insistat ca intimații să depună cartea tehnică, ori aceasta nu a fost depusă. Instanța de apel a încălcat efectul devolutiv al apelului, având în vedere că au solicitat refacerea raportului de expertiză pentru că expertul nu a răspuns la obiectivul nr. 4, fapt ce impunea efectuarea unei noi expertize, pentru a se identifica care este cauza acelui mucegai.
Cu cheltuieli de judecată.
Apărătorul intimaților pârâți T. O. R. și T. A. A. solicită respingerea recursului și menținerea hotărârii atacate ca legală și temeinică. În mod corect instanța de apel a respins probele. În ceea ce privește depunerea cărții tehnice a imobilului arată că au învederat instanței că aceasta nu se află în posesia lor, iar depunerea acesteia nu are legătură cu obiectul cererii.
În ceea ce privește proba cu depunerea contractului de furnizare a apei arată că instanța în mod corect a constatat că acesta nu este util soluționării cauzei. Cu privire la proba cu expertiza arată că instanța a constatat că s-a efectuat o expertiză, s-au formulat obiecțiuni la care s-a răspuns și a fost întocmit și un supliment la raportul de expertiză.
Cu privire la dispozițiile art. 304 pct. 8 C.pr.civ. arată că instanța de apel în mod corect a apreciat care a fost intenția reală a părților. Din toate probele administrate în cauză rezultă fără putință de tăgadă că intenția a fost de a se transmite în indiviziune suprafața locului de parcare.
În ceea ce privește micșorarea suprafeței spațiului de depozitare, recurenții încearcă să inducă în eroare instanța. În ante-contractul de vânzare cumpărare s-a trecut suprafața construită, iar în contractul de vânzare cumpărare s-a trecut suprafața utilă. În ceea ce privește efectul devolutiv al apelului arată că instanța, conform art. 292 C.pr.civ. este limitată și nu poate să judece în totalitate decât dacă este absolut necesar, iar din punctul lor de vedere instanța a pronunțat o hotărâre legală și temeinică pe care solicită a fi menținută.
Cu cheltuieli de judecată.
CURTEA
Soluționând recursul civil de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 3 București la data de 07.06.2011, sub nr._, reclamanții Brinaru O. și Brinaru Ștefănia a chemat în judecată pe pârâții T. O. R. și T. A. A. și O. de C. și Publicitate Imobiliară București Sector 3, solicitând instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța să dispună obligarea pârâților la individualizarea spațiului de parcare nr. 2 în suprafață de 2,5x5 mp și atribuirea unui număr cadastral, repararea integrală a viciilor ascunse ale spațiului de depozitare vândut, respectiv spațiul de Depozitare nr. 2, în suprafață de 24,20 mp situat la subsolul imobilului, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea cererii, reclamanții au arătat că prin antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 23 mai 2007 între aceștia în calitate de cumpărători și pârâți în calitate de antreprenori generali și dezvoltatori, părțile au convenit ca obiectul antecontractului să fie vânzarea apartamentului nr. 2 situat la etajul 1 al Clădirii C1 din București, Drumul L. Mărcusului, nr. 58A, etaj 1, ., a locului de parcare numărul 2 în suprafață de 2,50x5mp, astfel cum este marcat în planurile anexate antecontractului și a spațiului de depozitare nr. 2. În anexa nr. 7 din același antecontract sunt prevăzute detaliile privind spațiul de parcare nr. 2, ca având suprafața de 2,5x5mp. La data de 03.07.2008 s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare care prevede expres că odată cu apartamentul ce formează obiectul contractului, pârâții în calitate de vânzători se obligă să vândă și locul de parcare neacoperit cu numărul 2, în suprafață de 2,5x5 mp. După dobândirea apartamentului, reclamanții au făcut demersurile necesare în fața Oficiului de C. și Publicitate Imobiliară București Sector 3 pentru a-și înscrie dreptul de proprietate asupra imobilului și locului de parcare nr. 2 ce au format obiectul acestor contracte însă prin încheierea nr._ a fost admisă doar cererea de înscriere în cartea funciară a dreptului de proprietate al reclamanților asupra imobilului apartament și a fost respinsă cererea cu privire la intabularea locului de parcare nr. 2. Motivarea Oficiului de C. și Publicitate Imobiliară cu privire la respingerea cererii o constituie faptul că locul de parcare nu este individualizat, respectiv nu prezintă dosar cadastral. Această obligație incumbă pârâților care nu au întocmit un dosar separat pentru locul de parcare.
Reclamanții au mai învederat instanței că după momentul predării proprietății au constatat faptul că lucrarea de hidroizolație a spațiului de depozitare a fost prost făcută, fapt care a dus la formarea de mucigai pe pereții acestui spațiu, făcându-l impropriu utilizării. Deși au încercat să discute cu familia T. pârâții nu au mai răspuns la telefon, iar ulterior au aflat că și-au schimbat adresa de domiciliu și nu au adus la cunoștință acest fapt deși erau obligați conform art. 10 din contract. Reclamanții au arătat că fundamentul contractului încheiat este voința liberă iar contractul de vânzare-cumpărare are caracter obligatoriu pentru părți și ar putere de lege între acestea. Pârâții, deși s-au obligat să transmită proprietatea asupra locului de parcare prin contractul de vânzare-cumpărare nu și-au respectat această obligație motiv pentru care reclamanții nu au putut intabula dreptul de proprietate, acesta neavând număr cadastral. În ceea ce privește viciile spațiului de parcare, reclamanții au arătat că acestea au caracter ascuns întrucât reclamanții nu au cunoscut faptul că spațiul de depozitare are hidroizolația prost făcută și printr-o verificare normală la momentul predării imobilului nu ar fi putut să cunoască, nefiindu-le comunicat acest aspect de către vânzător, viciul a existat din momentul încheierii contractului întrucât hidroizolația a fost făcută anterior predării imobilului și grav, deoarece acest lucru face ca spațiul de depozitare să fie impropriu utilizării la care era destinat după natura sa.
În drept, au fost invocate prevederile art. 112 și 274 C., art. 969, 1352 și urm, 1073 și următ. Cod civil.
La data de 23.12.2013 pârâții au depus la dosar întâmpinare prin care au solicitat respingerea cererii ca neîntemeiată, cu obligarea reclamanților la plata cheltuielilor de judecată. În motivare, pârâții au arătat că în privința primului capăt de cerere, locul de parcare a fost identificat, fiind marcat în planurile anexate antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 1147/23.05.2007. Conform art. 1.2.4 din acest act locul de parcare și spațiul de depozitare se vor atribui în proprietatea potențialului cumpărător gratuit, în indiviziune, odată cu transmiterea proprietății apartamentului, dar numai după efectuarea de către acesta a tuturor tranșelor de preț ce îi incubă referitoare la transmiterea dreptului de proprietate asupra apartamentului. Astfel, pârâții au transmis proprietatea asupra locului de parcare însă nu în proprietate exclusivă, ci în coproprietate cu ceilalți proprietari ai locului de parcare alăturate. Așadar, reclamanta are doar dreptul de proprietate asupra spațiului de parcare nr. 2 având suprafața de 2,5x5mp, deci dreptul de proprietate este fracționat și nu bunul în materialitatea sa. Prin vânzarea unui loc de parcare expres determinat dar în indiviziune s-a instituit un partaj de folosință asupra tuturor locurilor de parcare aferente imobilului din București, Drumul L. Mărcușului nr. 58A, sector 3 tocmai pentru a evita că utilizarea parcării de către un proprietar să excludă accesul celorlalți coproprietari la o asemenea utilizare și să ducă la schimbarea destinației parcării sau la transformarea modului obișnuit de utilizare.
Referitor la al doilea capăt de cerere, pârâții au invocat în primul rând prescripția dreptului material la acțiune față de faptul că reclamanții au arătat în cuprinsul cererii faptul că au descoperit presupusele vicii la scurt timp după momentul predării proprietății, însă cererea a fost introdusă la data de 07.06.2013, cu depășirea termenului de 6 luni de la data descoperirii viciilor. În al doilea rând, pârâții au menționat că mucegaiul de pe pereții spațiului de depozitare nu este cauzat de vreun defect al lucrării de hidroizolație, ci exclusiv inundației survenite intempestiv în luna ianuarie 2010 la apartamentul nr. 1 de la parter, proprietatea numitei G. R. A., care se află deasupra spațiului de depozitare nr. 2. Având în vedere acest incident, pârâții au răspuns solicitării acestei persoane de a repara stricăciunile tuturor spațiilor de depozitare contra sumei de 1000 lei, încheind și contractul de prestări servicii din data de 30.07.2011.
La data de 03.01.2012, reclamanții au depus o cerere modificatoare prin care au solicitat și obligarea pârâților la plata sumei de 3940 euro, echivalentul în lei a_ lei, reprezentând diferența de preț dintre suma pe care a plătit-o pentru suprafața spațiului de depozitare de 24,20 mp și prețul pe care ar fi trebuit să îl achite în mod real pentru suprafața ce le-a fost atribuită în fapt, respectiv 20,22 mp. În motivare, reclamanții au arătat că la momentul semnării antecontractului era prevăzut în art. 1.2.3 faptul că, spațiul de depozitare numărul 2, în suprafață de 24,20 mp, astfel cum este marcat în planurile anexate, însă în realitate spațiul atribuit este în suprafață de 20.22 mp, diferența fiind de 4 mp. Reclamanții au achitat suma de_ euro pentru suprafața totală de 120,70 mp astfel că au dreptul la restituirea sumei achitate pentru diferența de 4 mp (4x985=3940).
La data de 26.01.2o12 pârâții au depus la dosar o completare la întâmpinare prin care au arătat că nu au plătit nici o sumă de bani pentru spațiul de depozitare întrucât acesta a fost atribuit în mod gratuit conform art. 1.2.4 din antecontract. Mai mult, reclamanții fac confuzie între suprafața construită și suprafața utilă a spațiului de depozitare deoarece suprafața de 24,20 mp din antecontract este suprafața construită în timp ce suprafața din contractul de vânzare-cumpărare este cea utilă.
Prin sentința civilă nr._/19.11.2013, Judecătoria Sectorului 3 București a respins, ca neîntemeiată excepția prescripției dreptului material la acțiune cu privire la capătul de cerere privind viciile ascunse; a respins, ca neîntemeiată cererea formulată de reclamanți; a admis cererea pârâților T. O. R. și T. A. A. privind cheltuielile de judecată și a obligat reclamanții la plata către pârâții T. O. R. și T. A. A. a sumei de 1240 lei constând în onorariu de avocat și a sumei de 54,75 lei reprezentând contravaloarea xerocopierii înscrisurilor, cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această sentință, prima instanță a reținut că potrivit art. 6 alin. 2 Codul civil din 2009, actele și faptele juridice încheiate ori după caz, săvârșite sau produse după . legii noi nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii sau a săvârșirii ori producerii lor, iar conform art. alin. 5 din același articol dispozițiile legii noi se aplică tuturor actelor și faptelor încheiate sau după caz produse sau săvârșite după . precum și situațiilor juridice născute după .. Față de data încheierii contractului de vânzare-cumpărare nr. 1214/03.07.2008, în cauză sunt aplicabile dispozițiile Codului civil din 1864.
În conformitate cu art. 137 alin 1 Cod procedură civilă, instanța s-a pronunțat mai întâi asupra excepțiilor de procedură și asupra celor de fond care fac de prisos, în tot sau în parte, cercetarea în fond a pricinii. Excepția prescripției dreptului material la acțiune invocată de pârâți prin întâmpinare este o excepție de fond, pentru că vizează dreptul subiectiv dedus judecății, absolută, întrucât poate fi invocată de oricare dintre părți, de către instanță din oficiu sau de către procuror, în orice stare a pricinii și peremptorie, deoarece admiterea acesteia duce la respingerea acțiunii ca fiind prescrisă. Constatarea împlinirii unui termen de prescripție presupune din partea oricărei instanțe sesizate cu judecarea excepției prescripției dreptului la acțiune următoarele demersuri: stabilirea momentului la care începe să curgă termenul de prescripție și durata acestuia și, în al doilea rând, verificarea faptului dacă, în speță, a intervenit sau nu una din acele cauze care suspendă sau care întrerup curgerea termenului de prescripție. În prezenta cauză, instanța a reținut că prin cererea de chemare în judecată reclamanții solicită obligarea pârâților la înlăturarea viciilor ascunse ale spațiului de depozitare nr. 2 în suprafață de 24,20 mp situat la subsolul imobilului situat în București, ., nr. 58A, sector 3. În materia viciilor ascunse, instanța a constatat că sunt incidente reglementările speciale cuprinse în articolul 5 din Decretul nr. 167/1958 conform căruia dreptul la acțiunea privitoare la viciile ascunse ale unui lucru transmis se prescrie prin împlinirea unui termen de 6 luni, în cazul în care viciile nu au fost ascunse cu viclenie. Potrivit art. 11 din același act normativ, acest termen de prescripție începe să curgă în cazul particular al unei construcții, cum este în speța de față, de la data descoperirii viciilor însă cel mai târziu de la împlinirea a trei ani de la predare. Regula referitoare la începutul prescripției extinctive în cazul acțiunii în răspundere pentru viciile lucrului, lucrării sau construcției se caracterizează prin aceea că stabilește două momente alternative de la care poate începe să curgă prescripția și anume pe de o parte, un moment subiectiv, constând în data descoperirii viciilor, iar pe de altă parte, un moment obiectiv constând în data expirării termenului de garanție. Prin urmare, dacă în interiorul termenului de garanție partea a descoperit viciul ascuns atunci de la momentul descoperirii începe să curgă termenul de prescripție extinctivă.
În speță, astfel cum rezultă din răspunsurile reclamanților la interogatorii (întrebarea 11-f. 67,70) aceștia au descoperit mucegaiul de pe pereții spațiului de depozitare în noiembrie 2008, astfel că în aparență, acesta ar fi momentul de la care să curgă termenul de prescripție de 6 luni. Cu toate acestea, potrivit susținerilor reclamanților, igrasia a avut o evoluție treptată și constantă apărând inclusiv după reparațiile făcute ulterior inundației din 2010, astfel încât se poate presupune că reclamanții au conștientizat în mod subiectiv amplitudinea viciului precum și originea acestuia pe parcursul apariției sale. Prin urmare, nu se poate stabili cu certitudine momentul descoperirii efective a viciului ascuns a cărui remediere o solicită reclamanții prin prezenta cerere și față de faptul că acțiunea a fost introdusă pe rolul instanței de judecată în intervalul de 3 ani de la data predării construcției, instanța a constatat că termenul de prescripție nu este împlinit, motiv pentru care a respins excepția ca neîntemeiată.
În fapt, la data de 14.05.2007 între reclamanți, în calitate de promitenți cumpărători și pârâți, în calitate de promitenți vânzători a fost încheiat antecontractul de vânzare cumpărare (f. 8-17) cu privire la imobilul apartament nr. 2 situat în București, ., nr. 58A, sector 3 cu o suprafață de 120,70 mp la prețul de_ euro, împreună cu cota indiviză a spațiilor comune și cota indiviză a terenului aferent clădirii corespunzătoare acestui apartament, împreună cu cota indiviză din următoarele dependințe: locul de parcare nr. 2 în suprafață de 2,5x5mp și spațiul de depozitare nr. 2 în suprafață de 24,20 mp aflat la subsolul clădirii. Ulterior, între părți a fost încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub numărul 1214/03.07.2008 (f. 18-23) cu privire la imobilul menționat anterior.
În ceea ce privește primul capăt de cerere, prin care reclamanții solicită obligarea pârâților la individualizarea spațiului de parcare nr. 2 în suprafață de 2,5x5 mp și atribuirea unui număr cadastral, instanța a reținut că acesta este neîntemeiat.
Conform art. 1.2.4 din antecontractul de vânzare cumpărare încheiat la data de 14.05.2007 (f. 8-17), părțile au stabilit ca locul de parcare să fie atribuit promitenților cumpărători în mod gratuit, în indiviziune, odată cu transmiterea proprietății apartamentului, dar numai după efectuarea de către aceștia a tuturor tranșelor de preț ce le incumbă referitoare la transmiterea dreptului de proprietate asupra apartamentului. Faptul că ulterior prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub numărul 1214/03.07.2008 (f. 18-23) se folosește expresia, vindem locul de parcare neacoperit cu numărul 2, în suprafață de 2,5x5 mp, nu poate conduce la concluzia că prin contract s-a transmis dreptul exclusiv de proprietate asupra acestuia în condițiile în care conform art. 977 cod civil din 1864 interpretarea contractului se face după intenția comună a părților contractante, nu după sensul literal al termenilor. Această intenție rezultă chiar din răspunsul la interogatoriu al reclamantului B. O. (întrebarea nr. 6-f. 69) conform căruia locul de parcare li s-a atribuit în proprietate gratuit și în indiviziune odată cu transmiterea proprietății apartamentului.
Totodată, instanța a reținut că același aspect rezultă și din declarațiile martorilor G. R. A. (f. 195) și R. D. F. (f. 196), persoane care au cumpărat apartamente de la pârâți în același imobil în care locuiesc și reclamanții, conform cărora locurile de parcare au fost atribuite în proprietate indiviză, fiind folosite în comun. Astfel cum reiese din răspunsul pârâților la interogatoriu, întrebările 1 și 2 (f. 57,61) locul de parcare a fost promis prin antecontract în indiviziune și gratuit, acesta fiind și motivul pentru care nu s-a întocmit dosar cadastral. Rațiunea pentru care s-a procedat astfel a fost aceea de a se asigura că proprietarii nu vor schimba destinația acestor spații. Mai mult, instanța a reținut că prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub numărul 1214/03.07.2013 (f. 18-19) au fost stabilite elementele de identificare ale spațiului de parcare în sensul că acesta are numărul 2 și este în suprafață de 2,5 x 5 mp. Prin urmare, având în vedere că spațiul de parcare a fost atribuit în indiviziune tuturor proprietarilor din imobil și că potrivit art. 26 alin. 1 Legea nr. 7/1996 cartea funciară individuală este întocmită pentru fiecare proprietate individuală, instanța a apreciat că acest capăt de cerere este neîntemeiat.
Cu privire la cel de-al doilea capăt de cerere referitor la obligarea pârâților la repararea integrală a viciilor ascunse ale spațiului de depozitare nr. 2 în suprafață de 24,20 mp situat la subsolul imobilului, instanța a reținut că obligația de garanție contra viciilor lucrului vândut decurge din principiul conform căruia vânzătorul este obligat să asigure nu doar liniștita stăpânire a lucrului vândut ci și utilă folosință a acestuia. Prin viciu al lucrului vândut se înțelege orice lipsă, deficiență sau defect care-l face impropriu folosirii conform destinației sale ori care îi diminuează într-atât valoarea încât se poate prezuma că, în cunoștință de cauză, dobânditorul nu l-ar fi cumpărat sau ar fi plătit un preț mai mic. (art. 1352 Cod civil din 1864). Răspunderea vânzătorului pentru viciile lucrului vândut presupune îndeplinirea cumulativă a următoarelor condiții: viciul să fie ascuns, viciul să fie grav, viciul să fi existat la momentul încheierii contractului și să nu fie vorba despre o vânzare la licitație publică sau de drepturi succesorale. În temeiul art. 1169 Cod civil din 1864, sarcina probei aparține cumpărătorului și fiind vorba de un fapt juridic, acesta poate să își dovedească pretențiile prin orice mijloc de probă.
Referitor la prima condiție, instanța a reținut că potrivit art. 1353 Codul civil din 1864 viciul este ascuns atunci când nu a fost cunoscut de cumpărător și nici nu era susceptibil de a fi detectat printr-o verificare normală dar atentă și serioasă. Atitudinea dobânditorului de a cunoaște viciile lucrului se a apreciat după tipul abstract al omului prudent și diligent. În prezenta cauză, reclamanții au susținut că datorită realizării necorespunzătoare a lucrării de hidroizolație a spațiului de depozitare s-a format mucegai pe pereții acestuia, făcând spațiul impropriu utilizării acestuia. Potrivit declarațiilor martorilor G. R. A. (f. 145) și R. D. F. (f. 146), persoane care locuiesc în același imobil cu reclamanții, în anul 2010 a avut loc o inundație a spațiilor de depozitare de la subsolul blocului, provocată de o defecțiune la centrala termică a apartamentului nr. 1 situat la parter. Martorii au precizat că anterior acestui moment nu au observat nici la spațiul lor de depozitare, nici în alte părți comune din imobil că ar fi existat deteriorări ale acestor spații respectiv mucegai. Lucrările de reparații și zugrăveli pentru înlăturarea consecințelor acestei inundații au fost realizate de societatea aparținând pârâților, aspect ce rezultă din contractul de prestări servicii din data de 30.07.2011 în cuprinsul căruia se precizează faptul că reparațiile sunt necesare datorită apariției mucegaiului în urma inundațiilor iar infiltrațiile au deteriorat starea tuturor spațiilor de depozitare aflate în subsolul imobilului.
De asemenea, instanța a constatat că susținerea reclamanților în sensul că lucrările de hidroizolație au fost efectuate necorespunzător, ceea ce a determinat apariția infiltrațiilor, este infirmată de mijloacele de probă administrate în cauză. Astfel, potrivit proceselor –verbale pentru verificarea calității lucrărilor ce devin ascunse nr. 5/02.12.2006, nr. 6/02.12.2006, nr. 7/07.12.2006, nr.9/22.12.2006, nr. 10/22.12.2006 și a celorlalte procese-verbale întocmite cu privire la imobilul în care se află situat apartamentul reclamanților și spațiul de depozitare (f. 161-209), la efectuarea lucrărilor de construcție și hidroizolație au fost respectate prevederile proiectului și a caietului de sarcini, nu au fost identificate defecte ale acestora. În conformitate cu raportul de expertiză în specialitatea construcții (f. 257-260) spațiul de parcare se afla în stare bună, pereții erau curați și nu prezentau urmă de infiltrații iar din constatările efectuate la fața locului (12.09.2012) nu au existat indicii din care să rezulte că lucrările de hidroizolație nu ar fi fost bine executate. Chiar reclamanții au recunoscut prin răspunsurile la interogatorii (întrebările nr. 16 și 17) că la data de 14.02.2012 nu exista mucegai pe pereți, iar spațiul de depozitare putea fi utilizat. Faptul că ulterior primei constatări efectuate de expert, la aproximativ un an de zile (16.09.2013), cu ocazia efectuării suplimentului la raportul de expertiză, s-a descoperit existența igrasiei pe o înălțime de 0,5 m pe toți pereții iar pe peretele exterior al spațiului de depozitare, la locul unde este străpuns de conducta de apă existau urme de scurgeri și pete ruginii, nu este de natură să ducă la concluzia că aceste infiltrații sunt provocate de un viciu al lucrărilor de hidroizolație în condițiile în care din celelalte mijloace de probă nu rezultă vreo deficiență în executarea acestor lucrări. Mai mult, conform celor consemnate de expert în suplimentul la raportul de expertiză (f. 300-302), părțile au recunoscut că acest fenomen se datorează unei noi inundații care a avut loc după efectuarea primei expertize. Acest punct de vedere este confirmat inclusiv de coraportul întocmit de doamna expert P. C. C. conform căruia infiltrațiile se datorează unei inundații recente, fapt dovedit de infiltrațiile și reparațiile nefinalizate din spațiul tehnic comun.
Răspunderea vânzătorilor pentru viciile ascunse ale bunului vândut poate fi angajată numai în condițiile în care cauzele manifestării viciului au fost plasate temporal anterior momentului întocmirii contractului de vânzare-cumpărare și transferului dreptului de proprietate, aceștia neputând fi obligați la repararea tuturor inconvenientelor care apar ulterior dobândirii dreptului de proprietate de către cumpărători și care nu au nici o legătură cu elementele structurale ale bunului. Astfel, din momentul transferului dreptului de proprietate în favoarea reclamanților, aceștia, în calitate de proprietari, aveau obligația de a efectua toate lucrările de reparații necesare pentru înlăturarea urmelor unor inundații survenite după acest moment și eventual de a se îndrepta pentru recuperarea prejudiciilor produse împotriva celor răspunzători de producerea acestora. Această concluzie rezultă și din anexa nr. 6 a contractului de vânzare-cumpărare prin care cumpărătorii s-au obligat să efectueze toate lucrările de întreținere pentru toate instalațiile și sistemele ce deservesc proprietatea (atât spațiile exclusive cât și cele comune) și vor urma cu strictețe instrucțiunile de operare și întreținere date de furnizor. Instanța a reținut că în situația în care infiltrațiile erau cauzate de o eventuală executare necorespunzătoare a lucrărilor de hidroizolații, acestea ar fi trebui să apară în mod constant la spațiul de depozitare, nu la intervale de aproximativ 3 ani, în condițiile în care reclamanții nu au făcut dovada apariției acestora înainte de anul 2010 și ulterior înainte de luna septembrie 2013. Faptul că proprietarii nu respectă modul de utilizare al instalațiilor de apă și canalizare și cauzează inundații ale spațiilor de la subsolul blocului nu poate fi imputat reclamanților. Având în vedere cele expuse, instanța a apreciat că în cauză, reclamanții nu au probat îndeplinirea cerințelor reglementate de art. 1352 Cod civil din 1864 referitoare la existența unui viciu ascuns, existent anterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub numărul 1214/03.07.2007 motiv pentru care nu poate fi antrenată răspunderea pârâților în calitate de vânzători.
Cu privire la capătul al treilea al cererii, astfel cum aceasta a fost modificată la data de 03.01.2012, instanța a reținut că prin art. 1.2.3 din antecontractul de vânzare-cumpărare părțile au stabilit că proprietatea va fi compusă din spațiul de depozitare numărul 2, în suprafață de 24,20 mp astfel cum acesta este marcat în planurile anexate contractului, fiind atribuit în mod gratuit în indiviziune odată cu transmisiunea proprietății apartamentului, dar numai după efectuarea de acesta a tuturor tranșelor de preț ce îi incumbă referitoare la transmiterea dreptului de proprietate asupra apartamentului. Potrivit contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub numărul 1214/03.07.2008, pârâții au vândut cumpărătorilor apartamentul nr. 2 al imobilului situat în București, ., nr. 58 A, sector 3 în suprafață utilă de 81,87 mp, balcon de 9,46 mp, balcon de 2,26 mp și cameră la subsol de 20,22 mp.
Reclamanții solicită obligarea pârâților la plata sumei de 3940 euro (echivalentul a_ lei) reprezentând diferență de preț dintre suma pe care au plătit-o pentru suprafața spațiului de depozitare de 24,20 mp și prețul pe care ar fi trebuit să îl achite în mod real pentru suprafața ce le-a fost atribuită în fapt respectiv aceea de 20,22 mp.
În conformitate cu dispozițiile art. 1313 Cod civil din 1864, vânzătorul are ca obligație principală aceea de a preda lucrul vândut, fructele produse de acesta după momentul transferului dreptului de proprietate precum și accesoriile lucrului vândut.
Ca o chestiune prealabilă, instanța a reținut că în cele două înscrisuri încheiate de părți respectiv antecontractul de vânzare-cumpărare și contractul autentificat sub numărul 1214/03.07.2008 suprafața spațiului de depozitare a fost exprimată în mod diferit. Astfel în antecontract se face referire la suprafața construită astfel cum rezultă din pct. 3 din anexa 7, conform căreia spațiul de depozitare are o suprafață construită de 24,20 mp, iar contractul de vânzare-cumpărare cuprinde suprafața utilă ce se regăsește și în releveul apartamentului nr. 2 (f. 20). Aceste prevederi contractuale se coroborează cu răspunsurile pârâților la interogatorii (întrebările 7 și 8), aceștia menționând că suprafața construită reprezintă suprafața utilă plus grosimea pereților interiori și exteriori. Martorii confirmă de asemenea, existența acestei diferențe (declarații-f. 145-146) susținând că și în cazul acestora suprafața spațiului de depozitare era mai mare în antecontract întrucât era trecută suprafața construită, iar suprafața utilă a fost micșorată prin punerea pereților de rigips. Aceștia au adăugat că pentru spațiul de depozitare nu a fost inclus un preț separat ci s-a achitat un preț global pentru întregul apartament.
Potrivit raportului de expertiză în construcții (f. 257-272) conform releveului apartament nr. 2 (anexa 3 la raport) spațiul de depozitare poziția 11 are o suprafață utilă de 20,22 mp, iar în antecontractul de vânzare-cumpărare suprafața construită, (care include și grosimea zidurilor) este de 24.20 mp iar conform releveului spațiului de depozitare întocmit de expert (anexa nr. 4), acesta are o suprafață utilă de 19,81 mp, mai puțin cu 0,41 mp decât suprafața din măsurătoarea cadastrală. Prin suplimentul la raport, în urma remăsurării spațiului de depozitare, s-a evidențiat o suprafață utilă de 19,52 mp (față de schița anexa 4 la raport) întrucât la calculul suprafeței utile s-a omis a se scădea suprafața sâmburilor de beton armat. Astfel, diferența în minus este de 0,70 mp. S-a mai precizat că spațiul tehnic comun existent în vecinătatea camerei de depozitare, la care fac referire reclamanții, a fost prevăzut în contractul de vânzare-cumpărare, suprafața actuală corespunde cu cea indicată în proiect iar diferența în minus de 0,70 mp nu are nici o legătură cu spațiul tehnic comun.
Instanța a reținut că una dintre obligațiile principale ale vânzătorului, derivând din contractul de vânzare-cumpărare, este, în conformitate cu prevederile art. 1313 Cod civil din 1864, aceea de predare a bunului adică punerea lucrului vândut la dispoziția cumpărătorului astfel încât acesta să dobândească detenția bunului. (art. 1314 Cod civil din 1864). Predarea trebuie să fie una conformă, ceea ce înseamnă că bunul predat să corespundă stipulațiilor contractuale.
În lipsa unei prevederi exprese în contract, în materia predării bunurilor imobile, sunt aplicabile regulile consacrate prin dispozițiile art. 1327-1330. Astfel, în cazul în care se vinde un imobil a cărui suprafață este indicată în contract, dar prețul este stabilit nu pe unitate de măsură ci global, astfel cum este situația din speță, eventuala diferență între suprafața din contract și cea reală nu îndreptățește nici vânzătorul să pretindă un supliment de preț, nici cumpărătorul să solicite scăderea prețului, decât dacă excedentul sau lipsa reprezintă cel puțin a douăzecea parte din prețul total al vânzării. În prezenta cauză, instanța a constatat că prin anexa nr. 7 părțile au stabilit că variațiile suprafețelor și dimensiunilor proprietății sunt considerate rezonabile și acceptabile de către părți dacă dimensiunile apartamentului sau spațiului de depozitare și spațiului de parcare reprezintă +/- 5% din suprafața construită a apartamentului și spațiului de depozitare și dacă dimensiunile apartamentului și spațiului de depozitare reprezintă +/-2 % din distanța dintre pereți înainte de finalizare. Variațiile suprafețelor proprietății sunt considerate rezonabile și acceptabile de către părți și nu conduc la modificarea prețului vânzării și nici nu reprezintă un motiv de rezoluțiune a antecontractului și nici nu justifică vreo pretenție de vreun fel a cumpărătorului împotriva dezvoltatorilor.
Astfel cum rezultă din conținutul raportului de expertiză și al suplimentului la raport, suprafața utilă de 19,52 mp se încadrează în variațiile de +/-5% stabilite de părți prin contractul de vânzare-cumpărare. Mai mult, instanța a avut în vedere și faptul că, astfel cum precizează și expertul în raport (f. 259) măsurătorile pentru întocmirea releveului de către acesta au fost făcute cu o ruletă de oțel de 5 m și ulterior cu o ruletă cu laser ceea ce poate conduce la marje de eroare mai mari raportat la suprafața stabilită prin schița cadastrală (f. 20), având în vedere că aparatura specifică folosită pentru documentația cadastrală a imobilului este de o mult mai mare exactitate.
Totodată, trebuie luat în considerare și faptul că deși reclamanții au cunoscut încă de la data semnării contractului dimensiunile suprafeței utile a imobilului, aceștia nu au avut obiecțiuni și au acceptat preluarea imobilului în condițiile existente la acel moment. Instanța a constatat că susținerile reclamanților sunt contradictorii, ceea ce pune sub semnul îndoielii aspectele relatate de aceștia. Astfel, potrivit răspunsului reclamantei B. Ștefănia la interogatoriu la întrebările 1 și 18 (f. 65-67), acesteia nu i-au fost prezentate planurile și documentelor tehnice ci i-a fost predat după încheierea contractului doar releveul apartamentului din care rezultă suprafața utilă. În schimb, reclamantul B. O. a menționat (f. 68-70- întrebările 1 și 18) că i-au fost prezentate planuri cu privire la apartament, la spațiul de depozitare și la spațiul de parcare și că atunci când a vizitat imobilul i s-a prezentat un alt spațiu de depozitare decât cel care le-a fost predat ulterior și care avea suprafața de 24 mp. Spațiul de depozitare prezentat inițial a fost atribuit proprietarului de la mansardă.
Având în vedere că variațiile de suprafață se încadrează în cele stabilite de părți prin contract și că nu sunt întrunite nici cerințele prevăzute de art. 1329 Cod civil din 1864, instanța a apreciat că această cerere este neîntemeiată.
Raportat la ansamblul considerentelor expuse mai sus, instanța a respins cererea de chemare în judecată, ca neîntemeiată.
În temeiul art. 274 C. conform căruia partea care cade în pretenții va fi obligată la cerere să plătească cheltuielile de judecată și având în vedere cererea expresă a pârâților în acest sens, instanța a reținut culpa procesuală a reclamanților în declanșarea prezentului litigiu, motiv pentru care i-a obligat la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 1294,75 lei din care suma de 1240 lei reprezintă onorariu de avocat conform chitanței nr. 0090/13.12.2011 iar suma de 54,75 lei reprezintă contravaloarea xerocopierii înscrisurilor.
Împotriva acestei sentințe, au formulat apel reclamanții B. Ștefănia și B. O. solicitând modificarea în tot a hotărârii atacate, în sensul admiterii acțiunii și cheltuieli de judecată.
Prin decizia civilă nr. 1581 A din 29.10.2014, Tribunalul București – Secția a V-a Civilă a respins apelul, ca nefondat și a obligat pe apelanți la plata sumei de 850 lei cheltuieli de judecată către intimații T. O. R. Și T. A. A..
Cu prioritate, tribunalul a reiterat principiile care guvernează judecata unui apel, respectiv împrejurarea că acesta este o cale de atac ordinară, de reformare, devolutivă. Cu toate acestea, obiectul unui apel îl constituie întotdeauna o hotărâre judecătorească, ceea ce înseamnă că apelantul are obligația de a indica motivele de critică față de modul în care s-a desfășurat prima judecată, precum și față de considerentele reținute de judecătorul fondului. O expunere de motive identică în conținut cu cererea de chemare în judecată, în cuprinsul căreia doar se indică nemulțumirile față de soluția primei instanțe, fără a arăta în concret ceea ce s-a greșit în opinia apelanților, dar mai ales fără a se indica probele care ar susține alegațiile acestora, nu răspunde cerințelor prevăzute de legiuitor în dispozițiile art. 287 alin. pct. 3 C.proc.civ..
Mai atrage tribunalul atenția asupra prevederilor art. 294 C.proc.civ., potrivit cu care în apel nu se pot formula cereri noi, nu se poate schimba cauza cererii de chemare în judecată, împrejurare asupra căreia va reveni la analiza în concret a cererii.
Nu poate fi trecută cu vederea obligația apelantului de a motiva cererea de apel, astfel cum indicam mai sus, față de dispozițiile art. 287 alin 1 pct. 3 C.proc.civ., prin aceasta înțelegându-se includerea tuturor elementelor obligatorii ale unei cereri, conform art. 112 C.proc.civ. Iar, în situația în care se constată o lipsă de motivare a căii de atac, se vor avea în vedere prevederile art. 292 alin. 2 C.proc.civ., respectiv cele invocate în primă instanță, cum de altfel este și cazul de față. De asemenea, legiuitorul a prevăzut în sarcina apelantului obligația de a indica dovezile pe care se sprijină cererea de apel, sancțiunea fiind decăderea din dreptul de a mai administra probele respective. Este just că această cerință poate fi acoperită până la prima zi de înfățișare, însă este nediligent ca în propria acțiune, reclamanții să nu fie în măsură să indice prin cererea de apel probele cu care înțeleg să își probeze pretențiile.
Reclamanții în cauză, în temeiul art. 129 alin1 C.proc.civ. au obligația de a urmări desfășurarea și finalizarea în bune condiții a procesului pe care îl generează. Aceasta presupune, printre altele formularea cererii de chemare în judecată în condițiile art. 112 C.proc.civ. Față de calitatea avută, sarcina probei le revine, astfel că orice propunere în fața instanței trebuie dovedită. Aceleași principii se aplică și în cazul judecății căii de atac a apelului.
Principial, trebuie lămurit obiectul antecontractului de vânzare cumpărare întrucât reclamanții par a fi străini de această chestiune. Astfel, orice antecontract de vânzare cumpărare nu poate avea drept obiect decât transmiterea unui drept de creanță, nicidecum a unui drept real, cum este cel de proprietate. De altfel, este lesne de înțeles chiar din cuprinsul actului juridic în discuție, respectiv art. 1.1 din antecontract, potrivit cu care obiectul este reprezentat de obligațiile mutuale ale părților de a încheia pe viitor contractul. În acest context, este descris imobilul ce avea a face obiectul contractului de vânzare cumpărare și anume un apartament de 4 camere cu o suprafață construită de 120,70 mp. Din observarea descrierii obiectului derivat al actului juridic se reține că în această suprafață totală construită sunt cuprinse cota indiviză a spațiilor comune, cota indiviză a terenului și cota indiviză din următoarele dependințe: locul de parcare nr 2 în suprafață totală de 2,50*5 mp și spațiul de depozitare nr 2 în suprafață de 24,20 mp. Prin urmare, nu există absolut nici un dubiu cu privire la faptul că suprafața totală promisă de 120,70 mp reprezintă suprafața construită a imobilului (care nu se confundă cu cea locuită), iar spațiile comune, terenul și dependințele sunt transmise în indiviziune. Intenția părților de a nu face promisiune asupra unui drept de proprietate exclusiv asupra dependințelor constând în locul de parcare și spațiul de depozitare rezidă chiar din același antecontract de vânzare cumpărare, respectiv art. 1.2.4, potrivit cu care cele două spații sunt privite global împreună cu apartamentul, ele însele neavând valoare economică separată.
În respectarea obligației de a asigura transmiterea dreptului de proprietate, părțile au încheiat contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr 1214/3.07.2008, care are ca obiect derivat apartamentul cu suprafață utilă de 81,87 mp, balcoane și spațiul de depozitare, cotă indiviză de teren, precum și locul de parcare. De aceeași manieră sunt prezentate drepturile transmise de către pârâți și în cuprinsul extrasului de carte funciară, obligatoriu la momentul încheierii contractului. Coroborând mențiunile înscrisurilor indicate, tribunalul conchide în sensul că voința părților a fost în sensul indicat în cuprinsul antecontractului de vânzare cumpărare, respectiv de a transmite locul de parcare în indiviziune. Pentru că prevederile antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr 1147/23.05.2007 sunt extrem de clare, explicite, astfel că nimic nu ar fi împiedicat pe reclamanți să solicite pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic dacă obligațiile inițial asumate nu ar mai fi fost respectate la întocmirea actului de transmitere a proprietății. Mai mult, descrierea dreptului de proprietate aflat în patrimoniul pârâților vânzători se regăsea în extrasul de carte funciară fără prezentarea căruia nu s-ar fi putut opera înstrăinarea. Or, un proprietar diligent ar fi făcut demersuri să cunoască întinderea acestui drept. De asemenea, în conturarea aceleiași opinii, va avea în vedere tribunalul și cele reținute de prima instanță, respectiv analiza depozițiilor martorilor G. și R., deținători de drepturi de proprietate în același condominiu, care au afirmat intenția comună a vânzătorilor, respectiv cumpărătorilor la momentul întocmirii contractelor, de a asigura locurile de parcare în proprietate indiviză.
În consecință, revenind la primul capăt de cerere, respectiv obligarea pârâților să asigure individualizarea locului de parcare, tribunalul a constatat că o asemenea cerință este contrară legii părților, contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr 1214/3.07.2008, act juridic valabil, obligatoriu pentru părțile sale și ale cărui clauze nu ar putea fi modificate prin voința exclusivă a unei părți.
Actul juridic reprezintă manifestarea de voință făcută de autorul/autorii săi cu intenția de a produce efecte juridice. În speță, este un act juridic bilateral, un contract de vânzare cumpărare. Obiectul actului juridic rezidă din conduita părților actului juridic, adică acțiunile sau inacțiunile la care sunt îndreptățite sau de care sunt ținute acestea. Fără a ataca în mod direct obiectul contractului de vânzare cumpărare, reclamanții critică, de fapt conduita pârâților, mai exact întinderea drepturilor transmise. Însă, în dreptul civil român, orice act juridic este guvernat de trei principii, respectiv cel al forței obligatorii, principiul irevocabilității și principiul relativității.
Astfel, potrivit art. 969 C.civ., “convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante”. Iar în temeiul art. 973 C.civ., “convențiile n-au efect decât între părțile contractante”. Prin urmare, în lumina dispozițiilor legale citate, cât timp este în ființă, un act juridic nu poate genera decât drepturile și obligațiile statuate în cuprinsul său. De asemenea, un act juridic valabil încheiat intră în circuitul civil, determinând o anumită realitate juridică, ce nu poate fi adnotată sau modificată decât în condițiile prevăzute de lege pentru fiecare contract în parte.
Pentru aceste considerente, va statua asupra netemeiniciei cererii reclamanților de a obliga pârâții să procedeze la o extindere a dreptului de proprietate transmis pe calea contractului sinalagmatic de vânzare cumpărare, reținând că nu poate fi individualizat exclusiv un drept ce a fost transmis în indiviziune.
În considerarea clauzelor contractului de vânzare cumpărare prin raportare la antecontract tribunalul a analizat cu prioritate capătul al treilea din cererea modificatoare a cererii de chemare în judecată (aflată la filele 39-40 din dosarul de fond), respectiv pretenția constând în obligarea pârâților vânzători la plata unei diferențe de preț rezultată din menționarea diferită a unei suprafețe a unei camere, spațiul de depozitare, în cuprinsul celor două acte juridice. Susținerile privind întinderea dreptului de proprietate al vecinilor apelanților, formulate pentru prima dată în cererea de apel, au fost înlăturate de plano, pentru limitarea expusă mai sus de prevederile art. 294 C.proc.civ..
Astfel, cele două acte juridice în discuție conțin unități de măsurare diferite, respectiv, dacă în cuprinsul antecontractului de vânzare cumpărare s-a făcut referire la suprafață construită, prin contractul de vânzare cumpărare, s-a dispus asupra suprafeței utile. Tribunalul a apreciat că distincția este extrem de clară și poate fi cunoscută de orice persoană.
Depășind această distincție, într-adevăr a reținut expertul judiciar, în urma măsurătorilor că suprafața utilă a spațiului de depozitare este de 19,52 mp, față de 20,22 mp menționată în cuprinsul contractului de vânzare cumpărare. Însă, cum temeinic și judicios a motivat prima instanță, părțile au înțeles, prin acordul lor consemnat ca anexa nr 7 a antecontractului de vânzare cumpărare, a cărei existență este confirmată chiar de către apelanți, să accepte ca rezonabile orice variații de suprafețe și dimensiuni reprezentând +/-5% din suprafața construită. Or, diferența de 0,7 mp, așa cum a fost reținută de expertul judiciar în cadrul răspunsului la obiecțiuni, se încadrează în această marjă pentru care părțile au fost de acord că nu poate reprezenta o cauză de modificare a prețului vânzării ori o cauză de rezoluțiune a contractului. Marja de +/-2% a fost prevăzută prin acordul părților în considerarea unui element pe care reclamanții nu l-au criticat la judecata în fond, respectiv distanța dintre pereți, astfel că nu poate fi invocată această cauză nouă pentru prima dată în apel.
În consecință, față de conținutul liber format al contractului sinalagmatic și față de aceleași principii care guvernează efectele juridice ale contractului de vânzare cumpărare, cererea reclamanților a fost constatată neîntemeiată, confirmând astfel soluția primei instanțe.
În ceea ce privește pretenția apelanților de obligare a intimaților să repare viciile ascunse ale spațiului de depozitare, tribunalul a avut în vedere principiul potrivit cu care cine face o propunere în fața judecății este obligat să o probeze (art. 1169 C.civ. din anul 1865, incident cauzei). Or, cum a statuat și primul judecător, dovezile administrate nu susțin pretenția formulată. Este incontestabil că la un moment dat a existat mucegai pe pereții acestui spațiu, împrejurare confirmată de ambele părți, însă trebuie cercetat mai departe, respectiv dacă această situație poate fi pusă în sarcina pârâților. Tribunalul a reținut că, deși pretenția dedusă judecății viza obligarea pârâților să repare viciile constatate, prin răspunsul la interogatoriul administrat la judecata în fond, apelanții mărturisesc că în prezent nu există mucegai, iar spațiul poate fi utilizat (fila 67, întrebarea nr 16-17, fila 70, întrebarea nr 16-17). Aceeași concluzie este formulată și de expertul judiciar, care la data de 12.11.2012 învederează că spațiul de depozitare nu necesită lucrări de reparații (fila 260). Prin obiecțiunile formulate prin intermediul expertului parte, reclamanții nu au criticat această concluzie a expertizei (fila 278). Cu toate acestea, reiterează în apel cererea, neobservându-și propria conduită din cadrul judecății fondului. Or, legiuitorul a stabilit că partea nu poate invoca în calea de atac omisiunea instanței de a administra o probă pe care ea înseși nu a propus-o și administrat-o în condițiile legii. Mai mult, prin criticile formulate, apelanții nu au reușit să probeze de ce concluziile expertizei efectuate la fond ar fi netemeinice, pentru că planșele foto (care nici nu posedă o dată certă) nu fac valoare probatorie peste concluziile necontestate ale unei expertize judiciare.
În concluzie, a fost respinsă și această critică, reținând că față de modul în care au fost formulate pretențiile și administrate dovezile, nu este dovedită culpa pârâților care să îi oblige să repare vicii ascunse ale imobilului.
Și critica privind acordarea cheltuielilor de judecată în primă instanță, formulată de altfel de aceeași manieră, lapidar motivată, apare ca total lipsită de fundament juridic. Tribunalul a constatat că onorariul de avocat pretins și acordat, în cuantum de 1240 lei se încadrează în limite rezonabile. Jurisprudența CEDO subliniază, în același sens că partea care a câștigat procesul nu va putea obține rambursarea unor cheltuieli decât în măsura în care se constată realitatea, necesitatea și caracterul lor rezonabil (decizia civilă nr 1440/14.03.2012, Secția II-a civilă, ICCJ). În acest sens opinează și jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului, prin Hotărârea din 21.07.2005 pronunțată în cauza S. și alții contra României, publicată în Monitorul Oficial nr. 99 din 02.02.2006, prin Hotărârea din 27.06.2006 pronunțată în cauza P. împotriva României, publicată în Monitorul Oficial nr. 591/28.08.2007, prin Hotărârea din 26.05.2005 pronunțată în cauza C. împotriva României, publicată în Monitorul Oficial nr. 367 din 27.04.2006. Astfel, Curtea Europeana a Drepturilor Omului a statuat asupra principiului potrivit cu care, instanța învestită cu soluționarea pretențiilor privind cheltuielile de judecată, în care sunt cuprinse și onorariile avocațiale, va aprecia asupra posibilității acestora de a fi recuperate, numai în măsura în care constituie cheltuieli necesare care au fost în mod real făcute, în limita unui cuantum rezonabil. Caracterul necesar al unei cheltuieli de judecată va avea întotdeauna drept criteriu de apreciere măsura în care judecata cauzei respective ar fi fost posibilă cu/fără efectuarea plății cu acest titlu. În cauză, este făcută dovada achitării efective a sumei de 1240 lei cu acest titlu, iar raportat la valoarea sa, tribunalul a găsit-o rezonabilă. Și cheltuielile efectuate cu xerocopierea unor înscrisuri sunt justificate, realitatea acestora fiind probată cu înscrisurile depuse în original la fila 340 din dosarul de fond, iar necesitatea, probată de depunerea înscrisurilor la data de 1.06.2012 (filele 160-223).
În temeiul dispozițiilor art. 296 C.proc.civ., față de considerentele expuse mai sus, tribunalul a respins ca nefondat apelulul.
Văzând și dispozițiile art. 274 C.proc.civ., a constatat că intimații T. O. R. și T. A. A. au făcut dovada existenței și întinderii cheltuielilor de judecată provocate de prezentul litigiu, sens în care a obligat apelanții la plata sumei de 850 lei reprezentând onorariu de avocat achitat conform mențiunilor chitanței nr 1/24.06.2014 (fila 32).
În termenul legal prevăzut de art. 301 C.proc.civ., împotriva acestei decizii au declarat recurs reclamanții Brinaru O. și Brinaru Ș..
În dezvoltarea motivelor de recurs s-a arătat că, instanța a încălcat normele de procedură prevăzute sub sancțiunea nulității de art. 105 alin. 2 Cod procedură civilă (art. 304 pct. 5 Cod procedură civilă).
Așa cum rezultă din practicaua deciziei supusă controlului judiciar, instanța de apel a respins toate probele propuse de recurenții-reclamanți, motivarea fiind sumară în sensul că la instanța de fond a fost administrată proba cu expertiză, cu toate că din consemnările efectuate de expertul A. N. și precizate mai sus rezultă că în ceea ce privește hidroizolația nu s-a răspuns la acest obiectiv.
Prin procedura adoptată de instanța de apel de fapt a fost în mod evident încălcat dreptul la apărare ca principiu general al desfășurării procesului și dreptul la un proces echitabil conform art. 6 din Convenția europeană.
Un alt principiu fundamental, procedural încălcat de instanța de apel este și cel reglementat de art. 129 pct. 5 Cod procedură civilă, ce vizează aflarea adevărului, or, pentru aflarea adevărului este necesar a fi administrate toate probele ce sunt pertinente și utile cauzei.
La termenul din data de 29.10.2014, instanța în . respins toate probele, propuse de apelanți, iar mențiunile făcute generic aveau în vedere tocmai lacunele înregistrate în administrarea probatoriilor de către instanța de fond.
Jurisprudența CEDO a statuat că dreptul la un proces echitabil garantat de art. 6 pct. 1 din Convenție, cuprinde printre altele, dreptul părților din proces de a prezenta probe, pe care le consideră necesare pentru aflarea adevărului, întrucât scopul Convenției nu este de a garanta drepturile teoretic sau iluzoriu ci drepturi concrete și efective, acest drept neputându-se concretiza decât dacă probele sunt într-adevăr înțelese, administrate de instanța sesizată. (CEDH, cauza Perez c. Franța ).
Recurenții apreciază ca fiind incident și motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 8 Cod procedură civilă.
Astfel, recurenții arată că instanța de apel a rămas la raționamentul avut la instanța de fond în ceea ce privește modul de soluționare a primului capăt de cerere, privind obligarea intimaților pârâți la individualizarea spațiului de parcare nr. 2 în suprafață de 2, 5 x 5 mp și atribuirea unui număr cadastral, reținând numai clauzele antecontractului de vânzare-cumpărare care are valoarea a unei promisiuni de vânzare a apartamentului nr. 2 situat în București, Drumul Lunea Mărcușului nr. 58 A, Sector 3, ignorând total actul final contractul de vânzare-cumpărare nr. 1214/03.06.2008, unde se consemnează: "Odată cu apartamentul, vindem și locul de parcare neacoperit cu nr. 2, în suprafață de 2, 5x 5 mp."
Or, clauzele contractului se interpretează după voința părților așa cum rezultă din contract, prin inserarea acestei clauze este evident că aceasta înlătură clauza stabilită în Antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 1147/23.05.2007, art. 1 pct. 1.2.4, cu atât mai mult cu cât prin art. 1 din Antecontract este stabilit că odată cu apartamentul de transferă dreptul de proprietate și asupra locului de parcare și a locului de depozitare în suprafață de 24,20 mp.
Instanța de apel a ignorat total dispozițiile art. 970 și 977 C.civ., respectiv faptul că intenția comună a părților privind terenul afectat parcării a fost acela de vânzare, în caz contrar recurenții-reclamanți fiind privați de unul din componentele principale ale dreptului de proprietate, respectiv dreptul de dispoziție asupra terenului destinat parcării.
O situație similară vizează și spațiul de depozitare, instanța oscilând fără o argumentare juridică, între a avea în vedere când clauzele din antecontract când cele din contractul de vânzare-cumpărare.
În speță, s-a demonstrat chiar prin rapoartele de expertiză efectuate că spațiul de depozitare este cu mult diminuat, cu peste 5 mp, fapt ce justifică restituirea unei fracțiuni din prețul apartamentului, respectiv suma de 3940 lei, urmare a încălcării de către intimații-pârâți a dispozițiilor art. 1313 Cod civil.
Datorită diminuării suprafeței spațiului de depozitare incidente prevederile art. 1327 Cod civil, conform cărora, „vânzătorul este dator să sufere scăderea proporțională la preț."
Instanța de apel a interpretat cele două acte încheiate între părți nu prin prisma art. 981 Cod civil, ci după criterii subiective, întrucât a oscilat în ceea ce privește interpretarea contractelor numai în interesul intimaților-pârâți și în afara clauzelor contractuale stipulate în cele două contracte încheiate între părți.
Instanța de apel a făcut o selecție numai în favoarea intimaților și contrar clauzelor contractuale care demonstrau voința reală a părților, în sensul înstrăinării imobilului cu toate drepturile subsecvente în ceea ce privește atât locul de parcare cât și locul de depozitare.
Voința reală a părților a fost în mod cert aceea de vânzare și a locului de parcare și a spațiului de depozitare, neexistând niciun dubiu în acest sens și nereprezentând o voință unilaterală a lor, ci un acord real de voință al părților ce s-a materializat, prin încheierea contractului de vânzare-cumpărare.
Apare astfel, total nelegală aprecierea făcută de instanța de apel că vânzare a locului de parcare ar reprezenta un act unilateral în afara voinței părților, ceea ce dovedește încălcarea de către instanța de apel a art. 969 Cod civil.
Un alt motiv de recurs invocat este și cel reglementat de art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă, în dezvoltarea căruia recurenții au arătat că instanța de apel trebuia să ia în calcul caracterul devolutiv al apelului.
Referitor Ia probatorii instanța de apel a încălcat dispozițiile art. 295 Cod procedură civilă, care permitea instanței în această fază procesuală să refacă sau să completeze probele administrate în prima instanță.
Atâta timp cât în faza de fond au fost administrate, ca probe înscrisuri, interogatoriu și expertize, precum și proba testimonială, instanța de apel, contrar solicitărilor formulate de recurenți în acest sens, a respins completarea probatoriilor, solicitată potrivit art. 292 teza 1 Cod procedură civilă.
Este de reținut că prin solicitarea completării probatoriilor nu au nesocotit reglementările stabilite de art. 294 Cod procedură civilă, față de împrejurarea că nu au formulat cereri noi, ci s-au limitat la reiterarea probelor solicitate la instanța de fond, fapt ce demonstrează fără dubiu, nelegalitatea deciziei atacate.
Cu privire la viciile ascunse, instanța de apel a motivat că acest capăt de cerere ar fi nefondat, pe considerentul că nu s-au conformat dispozițiilor art. 1169 Cod civil, potrivit cu care sarcina probei revine reclamantului, dar a omis a se avea în vedere atitudinea ostilă adoptată de instanță la data pronunțării hotărârii, care echivalează cu o antepronunțare, urmare a respingerii tuturor probatoriilor solicitate.
Atâta timp cât prin expertiza în construcții efectuată la fond, expertul desemnat A. N. nu a răspuns obiectivului 4 din raportul de expertiză era legal ca instanța să aprobe o nouă expertiză în apel, pentru a se verifica, procedura tehnică de asigurare a hidroizolației, pentru a se putea constata viciile ascunse, remedierea acestora, fiind asumată de către vânzători, prin actele încheiate cu ei, recurenții-reclamanți.
Aceeași situație o regăsim și sub aspectul obligării intimaților-pârâți de a depune cartea tehnică a imobilului, cerere formulat în temeiul art. 172 Cod procedură civilă, cerere respinsă de către instanța de apel.
În raport de aceste împrejurări, nu poate fi agreată poziția instanței de apel, care a redirecționat intenția reală a apelanților într-o o cu totul altă sferă decât cea reală, reținând că probele nu ar fi fost solicitate la instanța de fond și că nu revine instanței de judecată obligația de a administra probe, cu toate că și această obligație revine instanței, conform art. 129 pct. 5 Cod procedură civilă.
Analizând actele și lucrările dosarului sub aspectul motivelor invocate, Curtea urmează să admită recursul pentru următoarele considerente:
Examinând actele si lucrarile dosarului prin prisma cazului prevazuta de art. 304 pct. 5 Cod procedura civila, instanta de recurs observa ca prin hotarârea pronuntata, instanta de apel nu a încalcat formele de procedura prevazute sub sanctiunea nulitatii de art. 105 alin. 2 Cod procedura civila.
Într-adevăr, unul din cele mai importante principii ce guverneaza desfasurarea procesului civil este principiul dreptului la aparare, consacrat cu valoare constitutionala.
În sens material dreptul la aparare include în continutul sau posibilitatea partilor de a lua cunostinta de toate actele dosarului, de a formula cereri, de a solicita probe, de a invoca exceptii de procedura, de a exercita caile legale de atac, precum si alte prerogative recunoscute de lege partilor în scopul sustinerii intereselor lor.
În speta, Curtea constata ca dreptul la aparare al recurenților reclamanți nu a fost încalcat de catre instanta de apel, întrucât, deși apelul este o cale devolutivă de atac, aceasta nu înseamnă că refacerea probelor în apel este obligatorie. Astfel, instanța de apel poate să respingă cererea de a se repeta probele făcute la prima instanță, atunci când constată că o asemenea cerere este inutilă în cauză.
Or, în ceea ce privește proba testimonială, aceasta a fost administrată la cererea intimaților pârâți în fața instanței de fond, reclamanții renunțând expres la această probă, pe care o solicitaseră, la rândul lor. Ulterior, în apel, recurenții reclamanți au solicitat administrarea probei cu martori, însă nu au indicat teza probatorie care să justifice suplimentarea probatoriului în acest sens, arătând că solicită proba doar „pentru egalitate de tratament”. Însă, necesitatea administrarii de probe trebuie argumentată de fiecare parte din proces si nu lasata la aprecierea instantei, instanta exercitandu-si rolul activ in acest domeniu numai daca nu se considera lamurita de probatoriile administrate.
În ceea ce privește proba cu expertiză tehnică în specialitatea construcții, Curtea constată că acest mijloc de dovadă a fost administrat în fața instanței de fond, iar în apel reclamanții nu evidențiat elemente noi, care să nu fi fost avute în vedere cu ocazia întocmirii raportului de expertiza la prima instanță și care să fie de natură a răsturna opinia expertului exprimată în această lucrare, aspectele privind hidroizolația spațiului de depozitare fiind lămurite atât prin concluziile raportului de expertiză cât și prin răspunsul la obiecțiuni, existente la dosar.
Pe de altă parte, instanța de apel a reținut că opinia expertului exprimată în concluziile raportului de expertiză întocmit în fața primei instanțe, potrivit căreia spațiul de depozitare „nu necesită lucrări de reparații”, se coroborează cu prin răspunsul dat de apelanții reclamanți la întrebările 16 – 17 din interogatoriul administrat la judecata în fond, în care aceștia mărturisesc că „în prezent nu există mucegai, iar spațiul poate fi utilizat”.
În aceste condiții, instanța de apel, considerându-se lămurită pe baza probelor administrate de prima instanță și apreciind motivat că refacerea probatoriului este inutilă soluționării cauzei, a făcut uz de dreptul conferit de lege de apreciere a mijloacelor de probă invocate în cauză, fără a încălca prin aceasta nicio dispoziție legală.
Curtea găsește, însă, întemeiată critica de nelegalitate întemeiată pe dispozițiile art. 304 pct. 8 C.proc.civ.
Sub acest aspect, Curtea reține că obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de 23 mai 2007 între recurenții reclamanți, în calitate de cumpărători și intimații pârâți, în calitate de antreprenori generali și dezvoltatori, l-a format apartamentul nr. 2 situat la etajul 1 al Clădirii C1 din București, Drumul L. Mărcusului, nr. 58A, etaj 1, . împreună cu cota indiviză din locul de parcare numărul 2 în suprafață de 2,50x5mp, astfel cum este marcat în planurile anexate antecontractului și spațiul de depozitare nr. 2. În anexa nr. 7 din același antecontract sunt prevăzute detaliile privind spațiul de parcare nr. 2, ca având suprafața de 2,5x5mp.
Ulterior, s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub numărul 1214/03.07.2008, în care se prevede expres că odată cu apartamentul ce formează obiectul contractului, intimații pârâți în calitate de vânzători se obligă să vândă și locul de parcare neacoperit cu numărul 2, în suprafață de 2,5x5 mp.
Promisiunea de contract (antecontractul) de vânzare cumpărare este acordul convenit de părți prin care promitentul vânzător se angajează față de promitentul cumpărător să încheie cu acesta, în termenul stabilit, un contract de vânzare cumpărare ale cărui elemente sunt stabilite prin acest acord.
Promisiunea sinalagmatică diferă de contractul de vânzare-cumpărare propriu-zis prin aceea că are ca obiect o obligație de a face (de a încheia în viitor un contract de vânzare-cumpărare) și nu una de a da (de a transfera proprietatea asupra lucrului vândut).
Transferul dreptului de proprietate se realizează în baza contractului de vânzare cumpărare, la încheierea căruia este necesară o nouă manifestare de voință, atât din partea promitentului vânzător cât și din partea promitentului cumpărător în sensul încheierii contractului, ocazie cu care părțile pot definitiva clauzele contractuale (astfel cum s-a arătat deja), din această perspectivă, antecontractul neavând decât menirea de a asigura părților certitudinea că se va putea realiza transferul dreptului de proprietate în modalitatea dorită de ele.
În speță, având în vedere natura sa, prin antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 23 mai 2007 nu s-a transmis dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile, ce au făcut obiectul acestui act juridic, ci doar obligația de a vinde și de a cumpăra aceste bunuri, astfel încât, la data încheierii contractului de vânzare cumpărare, în baza noului acord de voință manifestat de părți, s-a convenit în mod expres de către acestea să se vândă locul de parcare cu nr. 2, în suprafață de 2,5x5 m.p., iar nu doar cotă indiviză din acest spațiu, cum se prevăzuse anterior în antecontract.
Prin încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică s-a realizat un nou acord de voința al partilor asupra obiectului acestui contract, care a fost exprimat precis, de natură să înlăture necesitatea unei operații speciale de interpretare, iar această convenție are, potrivit dispozițiilor art. 969 C.civ., putere de lege între contractanți.
Astfel, în baza principiului libertății de voință, la încheierea contractului de vânzare cumpărare părțile au înțeles să valideze antecontractul fără reluarea clauzei din acest act, prin care se menționase că se va vinde cota indiviză din locul de parcare nr. 2 în suprafață totală de 2,50x5 mp. Or, efectele promisiunii de vânzare cumpărare au încetat în momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, fără posibilitatea completării sau modificării acestuia cu clauze menționate anterior în antecontractul de vânzare-cumpărare, încheiat între aceleași părți.
Modul de interpretare realizat de instanțele de fond conduce la modificarea clauzelor contractuale (clar exprimate si pe care părțile și le-au asumat, semnand contractul de vânzare cumpărare), in sensul completarii lor cu cele inserate in antecontractul de vanzare-cumparare, situație inadmisibilă întrucât, astfel cum s-a arătat anterior, efectele acestuia au incetat la momentul incheierii contractului de vanzare-cumpare, iar in raport de dispozitiile art. 962 c.civ. „Obiectul conventiilor este acela la care partile sau numai una din parti se obliga”.
În ceea ce privește obligația intimaților vânzători de a individualiza locul de parcare nr. 2 în suprafață de 2,5x5 ml vândut reclamanților prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1214/03.07.2008 de notarul public D. G., aceasta derivă din efectele acestui contract. Or, principala obligație a vânzătorului este aceea de a preda bunul vândut, operațiune ce nu poate fi realizată de cât după individualizarea acestuia prin număr cadastral, care asigură legătura între planul cadastral, indexul cadastral și cartea funciară, obligație ce nu a fost îndeplinită, în cauză, până în prezent, de intimații vânzători ai locului de parcare nr. 2.
În această situație, de neexecutare parțială a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1214/03.07.2008 de notarul public D. G., din culpa vânzătorilor, Curtea găsește întemeiată cererea recurenților reclamanți de executare în natura a obligației vânzătorilor de a individualiza locul de parcare nr. 2 în suprafață de 2,5x5 ml vândut reclamanților prin contractul de vânzare-cumpărare amintit.
În ceea ce privește operațiunea concretă de acordare a numărului cadastral, Curtea reține că această atribuție revine exclusiv Oficiului de C. si Publicitate imobiliara Sector 3, care are competență în acest sens potrivit legii, intimații persoane fizice revenindu-le doar obligația de a efectua demersuri și de a obține documentația tehnică necesară operațiunii de materializare a limitelor imobilului.
În ceea ce privește critica recurenților reclamanți privitoare la suprafața camerei de la subsol, Curtea o găsește neîntemeiată, reținând în acest sens aceleași argumente juridice avute în vedere anterior, respectiv că, efectele antecontractului au încetat la data încheierii contractului de vânzare cumpărare în formă autentică, iar în baza noului acord de voință manifestat de părți, s-a convenit în mod expres de către acestea să se vândă spațiul de depozitare nr. 2 în suprafață de 20,22 mp, iar nu de 24,20 mp cum se prevăzuse anterior în promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare.
Față de cele reținute, Curtea va admite recursul, va modifica decizia recurată, va admite apelul formulat de reclamanții B. Ș. și B. O., va schimba în parte sentința civilă apelată, în sensul că va admite în parte acțiunea reclamanților și va obliga pe pârâți să individualizeze locul de parcare nr. 2 în suprafață de 2,5x5 ml vândut reclamanților prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1214/03.07.2008 de notarul public D. G..
În ceea ce privește cheltuielile de judecată solicitate de părți, Curtea reține că dispozițiile art. 274 C.proc.civ., potrivit cărora „partea, care cade în pretenții va fi obligată, la cerere, să plătească cheltuielile de judecată”, au la bază obligației de restituire a cheltuielilor de judecată stă culpa procesuală, care impune ca partea care a pierdut procesul ori din vina căreia s-a purtat litigiul să suporte cheltuielile făcute de partea care a triumfat.
Aceste dispoziții trebuie puse în concordanță cu prevederile art. 276 din același cod, potrivit cărora „Când pretențiile fiecărei părți au fost încuviințate numai în parte, instanța va aprecia în ce măsură fiecare din ele poate fi obligată la plata cheltuielilor de judecată, putând face compensarea lor”.
Astfel, sub aspectul cheltuielilor de judecată, poziția juridică de parte câștigătoare este determinată de raportul dintre conținutul obiectului acțiunii și rezultatul obținut prin hotărârea de soluționare a litigiului.
În consecință, părții ale cărei pretenții sau apărări au fost admise în întregime i se vor acorda integral cheltuielile dovedite ca efectiv făcute. Când pretențiile ce formează obiectul acțiunii au fost admise doar parțial, instanța va acorda celui care a câștigat procesul numai o parte din cheltuielile de judecată suportate, proporțional cu pretențiile admise.
În speță, cererea de chemare în judecată a fost admisă doar în parte, astfel încât Curtea apreciază că recurenților reclamanți li se cuvin cheltuielile de judecată suportate de aceștia în fața primei instanțe, în limita pretențiilor admise.
Având în vedere că reclamanții au dovedit cheltuieli de judecată în cuantum de 3874 lei (din care 1132 lei taxă judiciară de timbru, 1300 lei onorariu expert și 1442 lei onorariu avocat), din care suma de 1300 lei achitată cu titlu de onorariu de expert, lucrare ce nu a condus la admiterea capătului de cerere pentru care a fost administrată această probă, că intimații T. O. R. și T. A. A. au efectuat cheltuieli în cuantum de 1294,75 lei (1240 onorariu avocat și 54.75 lei contravaloare xerocopiere înscrisuri), Curtea apreciază, în raport și de faptul că, urmare admiterii recursului și apelului au fost admise doar două capete de cerere ale acțiunii, că se impune aplicarea dispozițiilor art. 276 C.proc.civ. în sensul compensării în parte a cheltuielilor de judecată efectuate de părți în fața primei instanțe și obligării reclamanților la plata către pârâții T. O. R. și T. A. A. a sumei de 800 lei cheltuieli de judecată în primă instanță.
Vor fi păstrate celelalte dispoziții ale sentinței apelate.
În ceea ce privește cheltuielile efectuate de părți în apel, Curtea, având în vedere că instanța de recurs a găsit întemeiate doar o parte dintre criticile dezvoltate prin cererea de apel, va face de asemenea aplicarea dispozițiilor art. 276 C.proc.civ., urmând a compensa în parte atât cheltuielile de judecată efectuate de apelanți (574 lei taxa judiciară de timbru) cât și a celor efectuate de intimații pârâți (850 lei onorariu de avocat), urmând a-i obliga pe apelanții-reclamanți la 600 lei cheltuieli de judecată în apel către intimații-pârâți T. O. R. și T. A. A..
Dispozițiile art. 276 C.proc.civ. vor fi aplicate și pentru faza recursului, Curtea urmând a compensa în parte cheltuielile de judecată efectuate de părți în fața instanței de recurs (recurenții - 574 lei taxă judiciară de timbru și 1.000 lei onorariu avocat, iar intimații – 700 lei onorariu avocat) și de a obliga pe recurenții-reclamanți la plata către intimații-pârâți T. O. R. și T. A. A. a sumei de 500 lei cheltuieli de judecată în recurs.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul formulat de recurenții-reclamanți B. O. și B. Ș., împotriva deciziei civile nr. 1581A din 29.10.2014, pronunțată de Tribunalul București – Secția a V-a Civilă, în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimații-pârâți T. O. R., T. A. A. și O. de C. și Publicitate Imobiliară Sector 3.
Modifică decizia recurată nr. 1581A/29.10.2014.
Admite apelul formulat de reclamanții B. Ș. și B. O. împotriva sentinței civile nr._/19.11.2013 pronunțată de Judecătoria Sectorului 3 București.
Schimbă în parte sentința civilă apelată nr._/19.11.2013, astfel:
Admite în parte acțiunea reclamanților.
Obligă pe pârâți să individualizeze locul de parcare nr. 2 în suprafață de 2,5x5 ml vândut reclamanților prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1214/03.07.2008 de notarul public D. G..
Compensează în parte cheltuielile de judecată efectuate de părți în fața primei instanțe și obligă pe reclamanți la plata către pârâții T. O. R. și T. A. A. a sumei de 800 lei cheltuieli de judecată în primă instanță.
Păstrează celelalte dispoziții ale sentinței apelate.
Obligă pe apelanții-reclamanți la 600 lei cheltuieli de judecată în apel către intimații-pârâți T. O. R. și T. A. A., conform art. 276 Cod procedură civilă.
Compensează în parte cheltuielile de judecată efectuate de părți în fața instanței de recurs și obligă pe recurenții-reclamanți la plata către intimații-pârâți T. O. R. și T. A. A. a sumei de 500 lei cheltuieli de judecată în recurs.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, azi, 03.03.2015.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR,
D. L. M. D. Z. D. F. G.
GREFIER,
S. V.
Red. DLM
Tehnored. DLM/PS 2 2x.
05.06.2015
Jud. apel: B. C. L.
P. L. E.
| ← Pretenţii. Decizia nr. 116/2015. Curtea de Apel BUCUREŞTI | Pretenţii. Decizia nr. 390/2015. Curtea de Apel BUCUREŞTI → |
|---|
