Pretenţii. Decizia nr. 390/2015. Curtea de Apel BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 390/2015 pronunțată de Curtea de Apel BUCUREŞTI la data de 25-03-2015 în dosarul nr. 6405/301/2013
Dosar nr._
(202/2015)
ROMANIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI
SECȚIA A III A CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
Decizia civilă nr.390
Ședința publică din 25.03.2015
Curtea constituită din:
Președinte - MĂDĂLINA GABRIELA RĂDULESCU
Judecător - C. B. T.
Judecător - I. B.
Grefier - E. C.
Pe rol se află soluționarea recursului formulat de recurenta pârâtă R. T., împotriva deciziei civile nr.542 A din 22.04.2014, pronunțate de Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă, în contradictoriu cu intimații reclamanți D. I. și D. G. G..
Cauza are ca obiect acțiune civilă pentru pretenții.
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă avocații T. A. în calitate de reprezentant al recurentei pârâte R. T., respectiv P. R. în calitate de reprezentant al intimaților reclamanți D. I. și D. G. G., ambii avocați în baza împuternicirilor pe care le depun la dosar.
Se face referatul cauzei de către grefier, învederându-se faptul că procedura de citare este legal îndeplinită, că intimații au depus la dosar, prin registratura instanței, întâmpinare în două exemplare, dintre care unul a fost comunicat părții recurente.
Avocatul recurentei depune la dosar chitanța în cuantum de 2321 lei, reprezentând taxa judiciară de timbru și timbre judiciare în valoare de 5 lei, arătând că a achitat timbrajul recursului, deși nu a primit citația, dar din rațiuni ce țin de serviciul poștal.
Verificând actele dosarului, Curtea constată că recurenta mai are de depus taxa judiciară de timbru în completare 9,70 lei, potrivit rezoluției administrative, iar apărătorul părții se obligă să complinească această lipsă până la sfârșitul ședinței de judecată.
Părțile arată că nu au cereri prealabile de formulat și nu solicită administrarea de noi probe, avocatul intimaților precizând că înțelege să renunțe la susținerea excepției inadmisibilității invocate prin întâmpinare, astfel încât Curtea constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul asupra recursului, sub rezerva ca recurenta să facă dovada achitării diferenței de taxă judiciară de timbru până la sfârșitul ședinței de judecată.
Avocatul recurentei pârâte R. T. solicită admiterea recursului, conform motivelor scrise depuse la dosar, iar pe fond, schimbarea în tot a sentinței atacate, în sensul admiterii cererii reconvenționale și respingerii cererii principale.
Susține că atât hotărârea pronunțată de instanța de fond, cât și decizia din apel au fost date cu încălcarea dispozițiilor legale.
Își întemeiază recursul pe dispozițiile art.304 pct.6, 8 și 9 din Codul de procedură civilă.
Critică soluția pronunțată în apel pe motiv că Tribunalul București a încălcat dispozițiile art.1545, 1546 cod civil și art.1536 alin.2 Cod civil, privind modalitatea de exercitare și limitele mandatului.
Astfel, susține că obligațiile mandatarului sunt excesive, întrucât prin contractul de vânzare cumpărare s-au asumat anumite clauze, ce au fost completate prin actul adițional, ce depășește limitele mandatului. Inserarea unei clauze privind penalitățile nu era prevăzută în mandatul dat de recurentă.
Susține și critica referitoare la acordarea, de către instanță, a mai mult decât s-a cerut, solicitând a se observa că, prin cererea de chemare în judecată s-a solicitat valoarea finisajelor și a dotărilor interioare pe care mandatarul s-a obligat să le aducă imobilului, iar instanța a acordat daune privind finisajul, dar și pentru vicii ascunse, ceea ce excede cadrului procesual stabilit de reclamanți.
Solicită, în concluzie, admiterea recursului și obligarea intimaților la plata cheltuielilor de judecată, reprezentând taxele de timbru.
Avocatul intimaților reclamanți D. I. și D. G. G. solicită respingerea recursului, ca neîntemeiat, fără cheltuieli de judecată.
Susține că, în speță, nu sunt aplicabile prevederile art.304 pct.6 din Codul de procedură civilă, întrucât obiectul cererii de chemare în judecată era obligarea pârâtei la plata unor sume rezultând din obligații neîndeplinite, respectiv finisajele, dar și faptul că sumele vor fi stabilite într-un proces având ca obiect asigurarea de dovezi, în baza unei expertize. Ulterior, reclamanții au formulat o precizare a acțiunii ( nu o modificare a cererii de chemare în judecată sau o majorare a pretențiilor) față de care pârâta nu a făcut opoziție la acel moment și nici ulterior, astfel încât critica formulată sub acest aspect este neîntemeiată.
Cât privește motivul de recurs întemeiat pe dispozițiile art.304 pct.9 din Codul de procedură civilă, solicită a se observa că recurenta susține că actul adițional a fost încheiat de un mandatar căruia îi încetase mandatul odată cu încheierea contractului de vânzare cumpărare; dar cele două acte formează un tot unitar, este vorba de un singur raport juridic dedus judecății. Oricum, atât actul de bază, cât și cel adițional au fost încheiate în aceeași zi. În plus, mandatarul a fost împuternicit să încheie orice acte juridice, ceea ce s-a și realizat în fapt.
După închiderea dezbaterilor, dar mai înainte de terminarea ședinței de judecată, se prezintă avocatul recurentei și depune la dosar chitanța în cuantum de 10 lei, în completarea sumei stabilite cu titlu de taxa judiciară de timbru în recurs.
CURTEA
Asupra recursului civil de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sector 3 București, la data de 14.02.2013, sub nr._, reclamanții D. I. și D. G. G. au chemat în judecată pe pârâta R. T., solicitând instanței, ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună obligarea pârâtei la plata sumei de 117.668,07 lei compusă din suma de 23.303 euro (102.230,26 lei la un curs la data de 14.02.2013 de 4,3870) ce reprezintă penalitățile pentru 390 de zile de întârziere, de la data la care trebuia predat imobilul și până la data formulării acțiunii, respectiv 21.01._13, obligarea pârâtei la plata sumei de 15.437,81 lei ce reprezintă valoarea finisajelor și dotărilor interioare, obligarea pârâtei să predea cartea tehnică a imobilului construcție P+1E identificată cu nr. cadastral_-C1, obligarea pârâtei la transferarea contractelor de utilități în favoarea reclamanților; cu cheltuieli de judecată.
În motivarea cererii, au arătat că au încheiat cu pârâta antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 3548/22.12.2010 prin care aceasta se obliga în calitate de vânzătoare să construiască și să vândă imobilul situat în intravilanul comunei Corbeanca, ., compus din teren și construcție P+1.
Reclamanții au precizat că potrivit contractului, construcția urma să aibă următoarele caracteristici: suprafață construită la sol de 118 mp, finisaje și dotări interioare, zidăria exterioară din cărămidă, iar pereții interiori conform proiectului, exteriorul locuinței învelit cu polistiren expandat de grosime 0,10 m, finisare exterioara a construcției prin vopsire cu tencuiala decorativa, geamuri model "termopan" de culoare maro, acoperiș tip "Lindab" din țigla metalica.
Reclamanții au învederat că aveau dreptul de a aduce, pe cheltuiala lor, modificări sau completări ce nu erau în sarcina promitentei-vânzătoare, cumpărătorii urmând a plăti doar diferența de cost și nu costul întreg. De asemenea, au arătat că la încheiarea lucrărilor, între părți urma a se încheia un proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor ,precum și un proces-verbal de predare-primire și că la incheiarea contractului de vanzare-cumparare vanzatoarea trebuia să predea cartea tehnică a construcției, contractele pentru utilități, garanțiile acordate de furnizori pentru materialele folosite, însă acestea nu au fost predate.
Reclamanții au arătat că la data de 20.12.2011 a fost încheiat contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 1061 și un act adițional autentificat sub nr. 1063/20.12.2011, prin care vânzătoarea se obliga să predea imobilul cel mai târziu până la data de 20.01.2012 cu finisajele și dotările menționate expres în actul adițional, vanzatoarea obligându-se a remedia de îndată viciile aparente ale imobilului, precum și eventualele vicii ascunse.
Reclamanții au învederat că au semnalat în repetate rânduri constructorului viciile descoperite solicitând remedierea acestora, însă din cauza faptului ca nici pana la data de 26.11.2012 lucrările nu au fost finalizate pentru a fi predată locuința, au procedat la notificarea vânzătoarei interzicându-i accesul în imobil, solicitând de asemenea și penalitățile datorate conform contractului pentru întârzierea în efectuarea lucrărilor.
Reclamanții au precizat că și-au îndeplinit obligațiile asumate contractual, de a plăti prețul vânzării, respectiv suma de 119.500 euro.
Reclamanții au arătat că au formulat cerere de asigurare dovezi înregistrată la Judecătoria B. sub nr. de dosar_/94/2012 prin care au solicitat efectuarea unei expertize.
În drept, reclamanții au invocat disp. art. 1350 Cod civ.
La data de 02.04.2013 reclamanții au depus la dosar precizare prin care au arătat că își majorează pretențiile cu privire la valoarea finisajelor și dotărilor interioare la suma de 49.290 lei, precizând că această suma a rezultat ca urmare a expertizei efectuate în cadrul dosar nr._/94/2012 soluționat de Judecătoria B., având ca obiect asigurare dovezi.
Reclamanții au solicitat în raport de concluziile raportului de expertiza obligarea pârâtei la plata sumei de 151.520.26 lei compusă din suma de 23.303 euro (102.230,26 lei la un curs la data de 14.02.2013 de 4,3870) ce reprezintă penalitățile pentru 390 de zile de întârziere, de la data la care trebuia predat imobilul și până la data formulării acțiunii, respectiv 21.01._13, obligarea pârâtei la plata sumei de 49.290 lei lei ce reprezintă valoarea finisajelor și dotărilor interioare, obligarea pârâtei să predea cartea tehnică a imobilului construcție P+1E identificată cu nr. cadastral_-C1, obligarea pârâtei la transferarea contractelor de utilități în favoarea reclamanților; cu cheltuieli de judecată.
Pârâta a depus la data de 20.05.2013 întâmpinare și cerere reconvențională prin a solicitat să se constate, în principal, nulitatea relativă a actului adițional la Contractul de vânzare autentificat sub nr.1061/20.12.2011 de BNP R. E. M. pentru lipsa consimțământului mandantului, respectiv a pârâtei (lipsa mandatului de reprezentare); în subsidiar a solicitat să se constate nulitatea relativa a contractului consemnat în Actul adițional la Contractul autentificat sub nr.1061/20.12.2011 de BNP R. E. M. pentru depășirea de către reprezentant a limitelor reprezentării; cu cheltuieli de judecată.
În motivare, a arătat că la data de 01.10.2010 a fost încheiat contractul de mandat autentificat sub nr. 2605 la BNP D. M. G. și Polihovici D., contract prin care pârâta-reclamantă în calitate de mandant a împuternicit pe mandatarul Polihovici Vitalie "să administreze, să conserve și să dispună după cum va crede de cuviință, de imobilul teren intravilan situat în Comuna Corbeanca, ., nr. cadastral 3385, intabulat în CF nr. 3835 a localității Corbeanca, jud. Ilfov". A precizat că în conținutul procurii speciale sunt menționate toate actele pe care mandatarul le poate efectua în temeiul mandatului, mandatul acestuia fiind explicit.
Pârâta a arătat că în data de 20.12.2011, mandatarul a încheiat Contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr.1061 la BNP R. E. M., procedând astfel la vânzarea către reclamanți a imobilului ce face obiectul litigiului.
De asemenea, a arătat că imobilul ce a constituit obiectul contractului de vanzare-cumparare provine din dezmembrarea suprafeței de teren din cea inițială consemnată în cuprinsul mandatului menționat mai sus și că la intocmirea, în formă autentică, a contractului de vanzare-cumparare, reclamanților le-a fost prezentat procura autentică ce consemna mandatul de reprezentare a numitului Polihovici Vitalie.
A mai arătat că ulterior perfectării vânzării, s-a încheiat un act adițional la Contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr.1063/20.12.2011, prin care se consemnează obligația vânzătoarei de a "monta gresie, faianță, parchet, instalație electrică, instalații sanitare....montare de uși, finisare a gardului ce înconjoara proprietatea" în caz contrar stabilindu-se penalități de întârziere în cuantum de 0,05%/zi întârziere, calculate la valoarea vânzării.
Pârâta a arătat că încheierea actului adițional s-a efectuat în lipsa mandatului, deci fără consimțământul vânzătorului și că prin actul adițional la contractul de vânzare-cumparare autentificat sub nr. 1063/2011 s-au consemnat în sarcina vânzătorului obligații ce depășesc limitele mandatului acordat de către acesta mandatarului.
În drept au fost invocate disp. art. 115-118 C. pr. civ
Prin întâmpinare pârâta a solicitat respingerea cererii principale, ca nefondată.
În motivare, a arătat că predarea imobilului trebuia să se realizeze la data de 20.01.2012, dată pana la care vânzătorul trebuia să elibereze imobilul de bunuri mobile ce ii aparțineau și că în cuprinsul contractului de vanzare-cumparare nu este prevăzută obligația încheierii unui proces-verbal de recepție la finalizarea lucrărilor. De asemenea, a arătat că reclamanții nu fac dovada că nu au intrat în posesia imobilului.
Pârâta a solicitat să se facă aplicarea dispozițiilor art. 1541 NCC, apreciindu-se cuantumul exagerat al penalităților, raportat la situația de fapt expusă în cererea principala.
Cu privire la capătul de cerere privind transferul contractelor de utilități în favoarea reclamanților a solicitat respingerea ca neintemeiat, intrucat în cuprinsul contractului de vanzare-cumparare se precizează că: "Imobilul este în curs de conectare la ENEL, pentru furnizarea de energie electrică, cu toate avizele necesare conectării, este achitat branșamentul la ENEL, cumpărătorii urmând să se prezinte la ENEL să incheie contractul de furnizare a energiei electrice pe numele lor" .
La data de 20.06.2013, reclamanții au depus întâmpinare la cererea reconvențională formulată de pârâtă prin care au solicitat respingerea, ca neîntemeiată.
În motivare au arătat că toate actele au fost incheiate în numele pârâtei de mandatarul acesteia Polihovici Vitalie, în baza procurii autentificata sub nr. 2605/01.10-2010, prin această procură mandatarul-ginerele doamnei R. T.- a primit împuternicire totală din partea mandantei pentru a îndeplini toate actele de administrare, conservare și dispoziție cu privire la terenul în suprafața de 3.653 mp din acte (3.969,97 mp din măsurători) și construcțiile edificate sau care urmează a fi edificate pe acesta.
În drept, au fost invocate disp. art. 115 C.pr.civ.
Prin sentința civilă nr._/11.10.2013, Judecătoria Sectorului 3 București a admis în parte cererea principală precizată, a obligat pârâta reclamantă la plata sumei totale de_,26 lei compusă din suma de_ lei reprezentând valoarea finisajelor și dotărilor neefectuate și suma de_,26 lei reprezentând penalități de întârziere de 0,05%/zi calculate la prețul de vânzare pentru perioada 21.01.2012 – 14.02.2013; a respins cererea de obligare a pârâtei reclamante la predarea cărții tehnice a imobilului, ca neîntemeiată; a respins cererea de obligare a pârâtei reclamante la transferarea contractelor de utilități, ca neîntemeiată; a respins cererea reconvențională, ca neîntemeiată; a obligat pârâta la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 6916 lei reprezentând taxă judiciară de timbru, în măsura admiterii acțiunii.
Pentru a hotărî astfel prima instanță a reținut că la data de 20.12.2011, între R. T. prin mandatar Polhovici Vitalie, și reclamanți, a fost încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1061/20.12.2011 de BNP R. E. M., în baza căruia pârâta a vândut reclamanților, imobilul situat în satul T., com. Corbeanca, ., întabulat în CFI nr._ a localității Corbeanca, jud. Ilfov, compus din teren în suprafață de 495 mp și construcția existentă pe acesta, împreună cu dreptul de coproprietate asupra Lotului nr. 5, în suprafață totală de 673 mp, întabulat în CFI nr._, cu destinație de drum de acces, respectiv 15% suprafața de 101,10 mp.
Conform dispozițiilor contractuale prețul a fost stabilit la suma de 119.500 euro din care a fost achitată suma de 5.000 euro, iar termenul de predare a imobilului a fost stabilit la data de 20.01.2012.
La aceeași dată, contractul de vânzare menționat a fost modificat prin actul adițional autentificat sub nr. 1063/20.12.2011 de BNP R. E. M.. Urmare a acestei modificări a contractului, pârâta s-a obligat să predea la data de 20.01.2012, locuința ce a făcut obiectul contractului de vânzare sus menționat, cu finisaje și dotări interioare, respective plintă, parchet, instalație electrică, instalații sanitare, gard înconujurător. Totodată, s-a convenit ca în situația în care vânzătoarea nu va preda locuința, la termenul de 20.01.2012, cu finisajele convenite, aceasta datorează cumpărătorilor penalități de 0,05%/zi, calculate la valoarea vânzării.
Cu privire la normele de drept material aplicabile contractului, întrucât contractul de mandat autentificat sub nr. 2605/01.10.2010 de BNP D. M. G. și Polihovici D. a fost încheiat înainte de . Noului Cod Civil (1 octombrie 2011), rezultă efectele contractului de mandat sunt cârmuite de dispozițiile Codui Civil din 1864.
Prin raportare la dispozitiile art. 1535 C. civ., mandatul ce a fost acordat de catre pârâta reclamantă numitului Polihovici Vitalie este un mandat special, respectiv acesta a fost împuternicit să faca acte de administrare, conservare și dispozitie cu referire la imobilul situat în satul T., com. Corbeanca, ., jud. Ilfov. Nu au fost reținute susținerile conform cărora mandatul a fost executat prin vanzarea imobilului, deoarece, după cum rezultă din interpretarea contractului de mandat, mandatarul a fost împuternicit sa facă acte de dispozitie cu privire la imobil, iar nu doar să vândă imobilul. Astfel, actul aditional prin care pârâta s-a obligat să predea imobilul finisat nu este un act realizat dupa încetarea mandatului prin executarea sa, ci este un act realizat tocmai în executarea contractului de mandat. Pentru aceleasi considerente vor fi înlăturate și susținerile conform cărora mandantarul a acționat peste limitele împuternicirii acordate de mandant. Astfel, având în vedere că mandatarul a fost împuternicit să facă orice acte de dispozitie cu privire la imobil nu se poate retine că, obligand mandantul să predea imobilul finisat, mandatarul a depasit limitele mandatului său. De asemenea, pentru aceste motive nu poate fi reținută nici susținerea conform căreia actul adițional este lovit de nulitate relativă ca urmare a lipsei consimțământului.
Cauza a fost soluționată cu privire la contractual de vânzare-cumpărare prin prisma dispozițiilor Noului Cod Civil, contractul fiind încheiat în deceembrie 2011.
În temeiul dispozițiilor art. 1270 C.civ. din 2009, convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante, executarea contractului fiind obligatorie pentru părți.
Potrivit art. 1350 alin. 1 C. civ. din 2009, orice persoană trebuie să își execute obligațiile pe care le-a contractat, iar alin. 2 prevede că atunci când, fără justificare, o parte nu își îndeplinește obligațiile, ea este răspunzătoare de prejudiciul cauzat celeialte părți și este obligată să repare acest prejudiciu, în condițiile legii.
Pârâta reclamantă nu a făcut dovada executării propriilor obligații asumate prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 1061/20.12.2011 de BNP R. E. M. așa cum a fost modificat prin actul adițional autentificat sub nr. 1063/20.12.2011 de BNP R. E. M., respectiv nu a solicitat administrarea niciunui înscris din care să rezulte că a executat în întregime și în termen obligațiile în cauză, fapt care are ca efect rămânerea în ființă a prezumției relative a neîndeplinirii de către pârâtă, în mod culpabil, a obligațiilor asumate prin contract. Potrivit art. 1548 C. civ. din 2009 culpa debitorului unei obligații contractuale se prezumă prin simplul fapt al neexecutării.
Întemeiat pe prezumția amintită anterior, instanța a înlăturat apărările din cuprinsul întâmpinării referitoare la faptul că reclamanții pârâți nu au dovedit faptul că imobilul nu le-a fost predat.
Prejudiciul patrimonial suportat de reclamanți este reprezentat de valoarea finisajelor și dotărilor interioare cu care imobilul urma să le fie predate la data de 20.01.2012. Potrivit raportului de expertiză tehnică judiciară a fost administrată pe calea asigurării dovezilor în dosarul nr._/94/2012 al Judecătoriei B. și depusă la dosarul cauzei valoarea finisajelor și dotărilor este de_ lei.
De asemenea, instanța a reținut că părțile au inserat în contract o clauză penală conform căreia vânzătorul datorează o penalitate de întârziere de 0,05%/zi calculată la prețul de vânzare, dacă nu va respecta termenul de predare. Față de această clauză contractuală, raportat la art. 1531 C. civ. din 2009, instanța a obligat pârâta reclamantă și la plata penalităților de întârziere în suma de_,26 lei reprezentând penalități de întârziere de 0,05%/zi calculate la prețul de vânzare pentru perioada 21.01.2012 (data la care trebuie predat imobilul) și data de 14.02.2013. Instanța nu a reținut susținerile pârâtei reclamante din cuprinsul întâmpinării în sensul că penalitatea este excesivă și trebuie aplicat art. 1541 C. civ. din 2009. După cum rezultă din interpretarea textului de lege invocat, judecătorul poate să reducă penalitatea doar în situațiile de vădit dezechilibru între cuantumul clauzei penale și prejudiciul ce putea fi prevăzut de părți la încheierea contractului. În raport cu prețul de vânzare stabilit, instanța a reținu caracterul rezonabil al cuantumului clauzei penale.
Cu referire la cererea reclamantei pârâte la predarea cărții tehnice a imobilului și de obligare a pârâtei reclamante la transferarea contractelor de utilități, instanța a reținut că deși în contractul de vânzare pârâta reclamantă a declarat că imobilul este în curs de conectare la ENEL, în contract se menționează că urmează ca la ENEL să se prezinte cumpărătorii și să încheie contractul de furnizare pe numele lor. Cu privire la celelalte contracte de furnizare a utilităților și cu privire la cartea tehnică a imobilului, reclamanții pârâți nu au produs nici o dovadă, astfel încât aceste capete de cerere urmează să fie respinse.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâta R. T..
În dezvoltarea motivelor de apel, apelanta pârâtă a arătat că actul adițional la Contractul de vanzare-cumpărare autentificat sub nr. 1061/2011 este ulterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare. Posesia imobilului urma să se efectueze la 20.01.2012, acesta fiind legată doar de eliberarea imobilului de bunuri mobile aparținând vânzătoarei.
Conținutul actului adițional incumba în sarcina mandantului obligații suplimentare, ce nu pot fi reținute ca acte realizate în executarea contractului de mandat, cum în mod eronat a reținut instanța de fond. Prin actul adițional a cărei nulitate se solicită mandantul-vanzator a fost obligat la efectuarea unor acte materiale-montat gresie, faianța, instalații sanitare, reparat gard etc, predarea posesiei imobilului fiind condiționată de executarea acestor lucrări. Analizând cu atenție cuprinsul actului adițional, se constată că nu este vorba despre o predare a bunului, care ar putea fi interpretată ca și o executare a obligațiilor asumate prin contractul de vanzare-cumparare (cum de altfel, în mod greșit a considerat și instanta de fond), ci de lucrări noi, neprecizate cu prilejul negocierii clauzelor vânzării, ce pot face obiectul unui contract de antrepriză sau de prestări servicii, în speță suportarea costurilor rezultate din manopera ce o necesita montarea materialelor (gresie, faianța, usi etc) puse la dispoziție de către cumpărători. Altfel spus, mandatarul, prin semnarea actului adițional, obliga mandantul la efectuarea unor operațiuni materiale specifice unui alt act juridic, iar nu vânzării unui bun imobil.
Pe de o parte, aceste obligații ce rezultă din efectuarea unor acte materiale nu pot fi încadrate, în opinia apelantei în limitele mandatului acordat, neputând fi calificate ca acte de administrare, conservare sau de dispozitie, pe de altă parte aceste obligații au fost puse în sarcina mandantului după ce mantatul a fost îndeplinit.
Dispozițiile art.1539 alin.l Cod civil vizează aspectul duratei mandatului, acesta fiind limitat în timp până la încheierea actelor juridice pentru care a fost dat. Or, în momentul în care mandantul a incheiat actul prin care a operat transferul dreptului de proprietate, în condițiile prevăzute prin contractul de vanzare-cumparare, nu se mai poate vorbi despre acte de dispoziție, ulterioare acestui moment.
În mod eronat, instanța de fond a apreciat ca fiind încheiat în temeiul unui mandat valabil, actul adițional contestat incheiat ulterior vânzării neputand fi analizat prin prisma unui mandat deja executat.
În speță, actul adițional a fost încheiat într-un interval de timp extrem de scurt, chiar în aceeași zi cu contractul de vanzare-cumparare, instanta de fond apreciind, și din acest motiv că este vorba de un act de dispoziție ce se încadrează în limitele mandatului. Apelanta critică o astfel de interpretare care ignoră succesiunea actelor juridice intocmite de către mandatar și analizează cele două înscrisuri fără a se identifica în mod corect momentul îndeplinirii mandatului. Îmbrățișând argumentele instanței de fond, conform cărora actul adițional poate fi încadrat în genericul "acte de dispoziție" s- ar putea susține o prelungire sine die a unui contract de mandat, mandantul putând, în virtutea unui mandat ce cuprinde și clauze generale să opereze nenumărate operațiuni ulterioare semnării unei vânzări, obligând mandantul la îndeplinirea unor clauze contractuale ulterioare vânzării.
Apelanta solicită instanței de apel să constate că asumarea unor obligații ulterioare vânzării bunului imobil, prin act adițional presupunea existenta unui nou mandat, cel inițial fiind indeplinit.
Criticile aduse sentinței pronunțate de către instanța fondului referitoare la momentul îndeplinirii mandatului și, implicit, semnării actului additional, după momentul îndeplinirii mandatului prin executarea acestuia, constituie un prim motiv de apel.
Un al doilea motiv de apel vizează modalitatea în care instanța de fond a inlaturat solicitarea de a se constata faptul că limitele mandatului au fost depășite, cerere cuprinsă în capătul doi de cerere al cererii reconvenționale.
Procura supusă interpretării instanțelor de judecată, sub aspectul conținutului acesteia, cuprinde, în opinia apelantei, dreptul mandatarului de a reprezenta mandantul în efectuarea unor acte juridice de conservare, administrare și dispoziție.
Practica și jurisprudenta au conturat actele juridice și conținutul acestora, conform clasificării enunțate mai sus.
Prin actul adițional la contractul de vanzare-cumparare, mandatarul se manifestă, în numele mandantului ca un adevărat prestator de servicii, obligând vânzătoarea la efectuarea unor acte materiale, respectiv să suporte manopera, cu materialul pus la dispoziție de client, în cazurile enumerate limitativ.
O astfel de obligație nu poate fi calificată ca fiind un act de dispoziție, astfel cum în mod greșit a interpretat instanța de fond, ci obligații ce rezultă din asumarea efectuării unor acte materiale, ceea ce depășesc limitele mandatului conferit mandatarului.
Mandatarul a depășit limitele mandatului acordat, acționând, la data încheierii actului adițional, în virtutea propriei voințe și în nume propriu.
În conformitate cu dispozițiile art.1546 alin.2 teza a I-a Cod civil, mandantul nu este îndatorat pentru tot ceea ce mandatarul a făcut afară de limitele puterilor sale.
Instanța de fond nu a interpretat în integralitate probatoriul administrat în cauză. Aceasta s-a limitat la afirmația, conform căreia în temeiul dreptului de a semna acte de dispoziție, mandantul s-a obligat să predea bunul cu finisaje, ignorând conținutul actului adițional. Nu este vorba despre o predare a bunului cu finisaje, ci de o executare a finisajelor, astfel cum au fost consemnate, o întreprindere de acte materiale de edificare a unor lucrări la imobilul vândut.
Prin actul adițional mandatarul s-a obligat în nume propriu la executarea finisajelor imobilului.
De altfel, chiar reclamanții, în cuprinsul întâmpinării precizează că "dezvoltatorul și finanțatorul proiectului rezidențial este, în fapt mandatarul, iar nu mandantul. Deci cumpărătorii aveau cunoștință de faptul că efectuarea unor lucrări de construcție sau de realizare a unor îmbunătățiri nu poate constitui o obligație în sarcina vânzătoarei, ci o obligație personală a mandatarului.
Criticile aduse sentinței pronunțate de către instanța de fond vizează și caracterul superfluu al motivării.
Practic, instanța de fond se limitează la a califica ca fiind acte de dispoziție obligațiile consemnate în sarcina mandantului prin actul adițional, deci cuprinse în conținutul contractului de mandat și, axiomatic, fara aprecierea concretă a clauzelor contractuale rezultate atât din contractul de mandat, cât și din cel de vanzare-cumparare, consideră că nu poate fi reținută depășirea limitelor mandatului.
Un al treilea motiv de apel vizează aspecte legate de modalitatea de încuviintare și administrare a probelor în fata instanței de fond.
Deși a fost solicitat probatoriu, în termen legal, atât prin cererea reconventională, cât și prin înscrisul depus la dosarul cauzei la termenul procedural de încuviintare a probelor în susținerea apărării, instanța de fond nu a încuviințat pentru pârâta-reclamantă probele astfel cum au fost solicitate, și nici nu a motivat respingerea solicitării de a se administra proba cu interogatoriul reclamanților- pârâți și proba testimonială.
Prin cererea introductiva, reclamanții au solicitat "obligarea paratei la plata sumei reprezentând penalități de întârziere,precum și valoarea finisajelor și dotărilor interioare."
La un termen de judecată ulterior, aceștia și-au precizat petitul cererii introductive, în sensul majorării pretențiilor cu privire la valoarea finisajelor și dotărilor interioare.
În probatiune s-a depus la dosarul cauzei un raport de expertiză efectuat în cadrul unei acțiuni de asigurare de dovezi, dosar soluționat de către Judecătoria B..
Raportul de expertiza tehnică judiciară efectuat în cadrul dosarului_/94/2013 al Judecătoriei B. evaluează la 49.290 lei, valoarea lucrărilor neefectuate și/sau efectuate necorespunzator de către constructorul-vânzător, precum și a finisajelor/dotărilor lipsa la data efectuării expertizei.
Suma consemnata în raportul de expertiză este și cea la care a fost obligată pârâta-reclamantă.
În mod greșit instanța de fond a admis acordarea sumei precizate. Raportul de expertiza cuprinde o valoare globală atât a asa-ziselor lucrări neefectuate sau efectuate necorespunzator- juridic calificate ca vicii ascunse sau aparente- precum și valoarea finisajelor și dotărilor lipsă, acestea în ansamblu fiind evaluate la suma precizată mai sus și acordata reclamanților de către instanța fondului.
Instanța de fond a fost în eroare cu privire la petitul acțiunii introductive, astfel cum a fost modificată, reclamanții solicitând doar valoarea finisajelor și dotărilor interioare nu și valoarea ce ar rezulta din vicii aparente și ascunse ale bunului vândut.
Pronunțând o astfel de soluție, instanța de fond a acordat mai mult decât s-a solicitat de către reclamanți, soluția pronunțată fiind și sub acest aspect netemeinică și nelegală. Existența unui capăt de cerere privind acordarea de despăgubiri rezultate din garanția pentru vicii ascunse și aparente ale bunului presupunea un alt probatoriu și alte mijloace de apărare în cauză.
Se aduc critici sentinței apelate și în legătura cu modalitatea în care instanța de fond a stabilit cuantumul penalităților de intarziere.
Astfel, reclamanții au solicitat, prin cererea introductivă, acordarea penalităților de întarziere începând cu data consemnată în actul adițional ca data la care vânzătorul era obligat să predea bunul imobil- 21.01.2012 și până la data introducerii acțiunii, respectiv 14.02.2013, deși, chiar în cuprinsul motivării cererii introductive reclamanții sunt cei care afirmă faptul că "au procedat la notificarea vânzătoarei, interzicându-i acesteia accesul în imobil" începând cu data de 26.11.2012.
În mod netemeinic instanța de fond acordă penalități de întarziere pentru neefectuarea în termenul convenit de părți a îmbunătățirilor ce urmau să fie aduse bunului imobil, neanalizând și aspectele legate de imposibilitatea de executare generată de atitudinea proprietarilor, începând cu data notificării.
Apelanta consideră că instanța de fond urma să aprecieze asupra cuantumului penalităților până în momentul în care cumpărătorii (creditori ai obligației de a face) se opun în mod expres executării obligației de către debitor (interdicția de a pătrunde în imobil în vederea executării lucrărilor).
În consecință, acordarea penalităților de intarziere pentru perioada de 390 de zile cuprinse intre 20.01.2012 și 14.02.2013 (data introducerii acțiunii) este o soluție criticabilă, apelanta putând fi eventual obligată la penalități de întârziere pentru perioada 20.01._12.
Apelanta apreciază că fiind aplicabile, în speță, pentru perioada menționată mai sus clauzele cuprinse în dispozițiile art.1540 alin.2 Cod civil.
În susținerea acestui motiv de apel se reiterează critica referitoare la insuficiența probatoriului administrat în cauză, instanța de fond, prin respingerea probei cu interogatoriu și a probei testimoniale, pronunțând o soluție bazată pe un suport probator insuficient.
Prin întampinarea formulată de către parata-reclamantă s-a solicitat, în temeiul dispozițiilor art.1541 NCC, a se aprecia asupra cuantumului exagerat al penalităților de întârziere, raportat la situația de fapt expusă în cererea principală.
La pronunțarea sentinței de fond, instanța a apreciat ca având un caracter rezonabil cuatumul clauzei penale, argumentul fiind raportarea la prețul de vânzare stabilit.
Apelanta critică soluția pronunțată și sub acest aspest, avandu-se în vedere faptul ca "prejudiciul patrimonial suportat de către reclamanți este reprezentat de valoarea finisajelor și dotărilor interioare cu care urma sa le fie predate la data de 20.01.2012 ", astfel cum reține chiar judecătorul fondului. Or, raportat la acest prejudiciu, calculul penalităților în raport de prețul vânzării este disproporționat și cuantumul acestora este excesiv. De altfel, chiar dispozițiile art.1541 alin.l pct.b NCC raportează calculul penalităților la prejudiciul suportat de către părți, iar nu la prețul contractului.
Mai mult de atât, reclamanții, susțin în întampinarea formulată faptul că s-au executat parte din lucrările convenite prin actul adițional, deci parte a obligației, care a profitat creditorului fiind astfel operante dispozițiile art.1541 alin.l pct.a NCC.
Pentru aceste considerente, apelanta solicită admiterea apelului promovat și, în principal, schimbarea în tot a sentinței apelate, în sensul respingerii cererii principale și admiterii cererii reconventionale, în subsidiar, schimbarea în parte a sentinței apelate, în sensul diminuării atât a obligației de plată rezultată din valoarea finisajelor/dotărilor interioare, cât și a penalităților de întârziere.
În cauză intimații reclamanți au formulat întâmpinare la apelul declarant de apelanții pârâții prin care au solicitat respingerea acestuia ca neîntemeiat și menținerea sentinței civile nr._/11.10.2013, ca temeinică și legală.
Prin decizia civilă nr.542/A/22.04.2014, Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă a admis apelul, a schimbat în parte sentința apelată în sensul că a obligat pârâta să plătească reclamanților suma de 49.290 lei contravaloare reparații, dotări și finisaje interioare și penalități de întârziere 0,05%/zi calculate la prețul de vânzare pentru perioada 21.01._12, în cuantum de 79.659,42 lei; a obligat pârâta la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 5.787 lei, taxă judiciară de timbru în măsura admiterii acțiunii; a menținut celelalte dispoziții ale sentinței și obligat intimații să plătească apelantei suma de 732 lei cheltuieli de judecată reprezentând taxă de timbru, în măsura admiterii apelului.
A reținut tribunalul că prin procura specială dată lui Polihovici Vitalie și D., aceștia au fost mandatați de apelantă să dispună cum vor crede de cuviință de imobilul teren intravilan, precum și de construcțiile edificate pe acesta. În exercitarea mandatului, mandatarii au fost împuterniciți să încheie orice alte acte de administrarea sau de conservare.
Important în cauza de față este faptul că în cuprinsul mandatului s-a prevăzut că mandatarii au fost mandatați inclusiv pentru stanilirea clauzelor contractuale din cadrul contrcatelor pe care urmau să le încheie în executarea mandatului.
În al doilea rând, tribunalul arată că actul adițional, astfel cum corect a reținut prima instanță, face parte integrantă din contractul de vânzare-cumpărare, contractul de mandat nefiind considerat încetat prin executare la momentul încheierii contrcatului de vânzare-cumpărare astfel cum acesta a fost autentificat prin încheierea nr. 1061/20.12.2011. Aceasta pentru că din analiza actului adițional rezultă cu claritate că intenția părților la momentul încheirii acestuia a fost să detalieze obligația de predare a vânzătorului cu privire la construcția ce făcea parte din obiectul contractului de vânzare-cumpărare. Astfel, actul adițional are mențiuni în sensul că apelanta se obligă să predea bunul vândut, până la 20.01.2012, iar că la momentul predării acesta va avea finisajele detaliate. De asemenea, tot în legătură cu obligația de predare, părțile au prevăzut o clauză penală cu privire la eventualitatea neexecutării obligației de predare de către vânzător, la termenul și în condițiile stipulate referitor la finisajele și dotările construcției.
Cu alte cuvinte, orice alte acte, numite de părți “acte adiționale”, s-ar fi încheiat și care ar fi avut ca obiect detalieri ale contractului de vânzare-cumpărare, cu privire la modul concret de executare al obligațiilor dintre părți, se impune concluzia că acestea nu sunt acte juridice distincte, ele toate formând un unic contract de vânzare-cumpărare.
Prin urmare, se impune concluzia la care s-a oprit și prima instanță, în sensul că la momentul autentificării actului adițional, contractul de mandat nu încetase, astfel încât, consimțământul apelantei a fost exprimat, în mod valabil, prin intermediul mandatarului său, actul juridic fiind încheiat numai în numele și pe seama apelantei.
De asemenea, plecând de la faptul că cele cuprinse în clauzele actului adițional nu reprezintă un act juridic distinct, ci reprezintă o dezvoltare a clauzelor referitoare la obligație de predare, asumată de vânzător, coroborat cu faptul că, așa cum s-a arătat anterior, mandatarul a avut dreptul să stabilească clauzele contractuale, fără distincție, deci inclusiv cu privire la executarea obligației de predare, se impune conlcuzia că mandatarul a acționat în limitele mandatului ce i-a fost încredințat, astfel încât, actul încheiat de acesta va produce efecte față de apelanta-mandant.
Contrar celor susținute de apelantă, menționarea dotărilor și a finisajelor, și, implicit, a celor referitoare la actele materiale de efectuat pentru realizarea acelor dotări sau finisaje, nu poate conduce la concluzia asimilării acestor clauze cu un contract de antrepriză sau cu un alt contract nenumit, ci reprezintă o detaliere a caracteristicilor bunului ce face obiectul contractului și, implicit, a obligației de predare a bunului. De altfel, tribunalul arată că există nenumărate situații în cadrul contractelor, în care, detalierea unei obligații a unei dintre părți poate fi specific unui alt contract, fără însă a schimba natura juridică a actului din care face parte.
Nefondat este și motivul de apel prin care este criticată respingerea de către prima instanță a probei testimoniale și a interogatoriului solicitat de apelanta pârâtă.
Din analiza dosarului primei instanțe se constată că prin întâmpinarea și cererea reconvețională formulată, pârâta a solicitat administrarea probei cu înscrisuri, interogatoriul reclamanților, martori, expertiză tehnică de specialitate. Deși avea obligația procesuală, pârâta – reclamanta nu a arătat ce tinde a dovedi prin probele solicitate, acestea fiind solicitate generic, atât pentru cererea reconvențională, cât și pentru întâmpinare.
Mai mult, la termenul de judecată la care s-au pus în discuția părților probele solictate, deși legal citată, pârâta nu s-a prezentat.
În fine, de notat este faptul că pentru cererea principală, probele încuviințate au fost înscrisurile, la care s-a alăturat și raportul de expertiză în specialitatea construcții, probă administrate în cadrul procedurii de asigurare de dovezi.
În aceste condiții și având în vedere obiectul cererii principale, al cererii reconvenționale cât și apărările invocate de părți, tribunalul constată că prima instanță a făcut o corectă aplicare a dispozițiilor art. 167 alin.1 c.pr. civ., în mod legal încuviințând părților administrarea probei cu înscisuri.
Critica referitoare la faptul că prima instanță ar fi acordat mai mult decât s-a cerut este nefondată.
Se reține, în acest sens, că prin cererea principală, reclamanții au solicitat, printe altele, suma de 15.437,81 lei, reprezentând valoarea finisajelor și dotărilor interioare, iar pe de altă parte, au solicitat obligarea pârâtei la plata de penalități de întârziere, în cuantumul prevăzut în clauza penală, pentru neexecutarea la timp a obligației de predare, aceasta incluzând ca bunul ce face obiectul contractului să aibă dotările și finisajele convenite prin actul adițional.
Ulterior, la 2.04.2013, reclamanții își modifică cererea de chemare în judecată solicitând obligarea pârâtei la plata sumei de 49.290 lei, sumă ce a rezultat din concluziile raportului de expertiză administrat în procedura asigurării de dovezi, ce reprezenta valoarea lucrărilor neefectuate/efectuate necorespunzător precum și valoarea finisajelor/dotărilor lipsă la data efectuării expertizei.
La 24.05.2013 pârâta a solicitat amânarea cauzei pentru a lua la cunoștință de precizarea cererii de chemare în judecată. La acel termen nu s-a opus modificării acțiunii, cum de altfel nu s-a opus modificării cererii nici la următorul termen de judecată acordat în cauză.
Prin urmare, reținând că suma la care pârâta a fost obligată de prima instanță reprezintă valoarea inclusiv a lucrărilor efectuate necorespunzător, ce pot fi apreciate ca fiind vicii aparente, astfel cum ele au fost solicitate prin cererea modificatoare, tribunalul constată că prima instanță nu a acordat mai mult decât s-a cerut, respectând astfel principiul disponibilității.
Cu privire la perioada de timp pentru care pârâta a fost obligată la plata penalităților de întârziere, tribunalul constată că motivul de apel este întemeiat.
Pentru a reține acestă concluzie, tribunalul are în vedere faptul că pârâta s-a obligat să predea bunul la data de 20.01.2012. Pe de altă parte, se constată că la 26.11.2012 pârâta a fost notificată de pârâți cu privire la neexecutarea obligației de predare, tot de la acest moment, aceștia din urmă refuzând pârâtei accesul în imobil.
Plecând de la acesta premise și ținând cont de faptul că cele două date, anterior menționate, nu au fost contestate de părți, rezultă că intervalul de timp pentru care pârâta datorează penalități de întârziere este cel situat în intervalul curs de la momentul punerii în întârziere și până la momentul în care obligația urmează a fi considerată executată de creditori, pe cheltuiala debitorului, moment concretizat de refuzul reclamanților de a permite accesul reclamantei în imobil, 26.11.2012 și de efectuarea finisajelor, reparațiilor și dotarea construcției de către reclamanți, recuprând aceste sume de la pârâtă.
Motivul de apel prin care este criticată sentința cu privire la greșita aplicare a dispozițiilor art. 1541 NCC este nefondat.
Potrivit art. 1541 alin.1 lit.a NCC penalitatea poate fi redusă atunci când obligația principală a fost executată în parte și executarea a profitat creditorului.
O astfel de ipoteză nu este îndeplinită în cauză, în condițiile în care în discuție este obligația de predare a unui bun imobil cu anumite caracteristici (dotări, finisaje). Tribunalul apreciază o astfel de obligație ca fiind indivizibilă, motiv pentru care ea nu poate fi executată în parte, atfel încât ipoteza dispoziției legale citate nu este aplicabilă cauzei.
O a doua ipoteză de reducere a penalităților, reglementată de art. 1541 alin.1 pct.b NCC este cea în care penalitatea este vădit excesivă față de prejudiciul ce putea fi prevăzut de părți la încheierea contractului.
În cauză, în discuție este neexecutarea obligației de predare, obligație principală în contractual de vânzare-cumpărare, alături de obligația de plată a prețului. Prin urmare, raportarea primei instanțe la prețul contractului nu este greșită, în condițiile în care prețul, alături de bunul imobil, reprezintă obiectele derivate al contractului, astfel încât aprecierea prejudiciului se face prin raportare la obligația reciprocă a celeilalte părți, de plată a prețului.
În temeiul dispozițiilor art. 274 c.pr.civ., reținând culpa procesuală a intimaților, în limita în care motivele de apel au fost găsite întemeiate, tribunalul a obligat să plătească apelantei taxă judiciară de timbru în cuantum de 732 lei, calculată la diferența între penalitățile de întârziere stabilite de prima instanță și cele stabilite în apel, cu aplicarea dispozițiilor art. 11 din legea nr.146/1997.
Împotriva acestei decizii a formulat recurs pârâta R. T., solicitând schimbarea în tot a hotărârilor pronunțate, iar pe fondul cauzei respingerea acțiunii principale și admiterea cererii reconvenționale.
După expunerea situației de fapt, recurenta pârâtă susține că decizia recurată a fost pronunțată cu încălcarea dispozițiilor legale prevăzute de art.1545 și art.1546 C.civ., art.1536 alin.2 C.civ.
În analiza conținutului mandatului supus cenzurii instanțelor de judecată, rezultă ca mandatarii au fost mandatați să efectueze acte de administrare, conservare și dispoziție cu privire la bunul imobil aparținând mandantului. În mod eronat instanța de fond, precum și cea de apel, au interpretat actele materiale la care s-a obligat mandantul ca fiind acte de conservare sau de dispoziție asupra bunului imobil care a făcut obiectul vânzării.
În opinia recurentei, o astfel de interpretare a obligațiilor asumatee de către mandatar prin actul adițional Ia contractul de vânzare-cumpărare, respectiv, obligația de a face (de a monta gresie, faianța, parchet, uși etc) este contrară doctrinei și jurisprudenței care au conturat o clasificare clară a actelor juridice ce pot face obiectul unui mandat.
Instanțele ierarhic inferioare au ignorat conținutul actului adițional, apreciind, în mod greșit, că obligațiile asumate constituie clauze contractuale referitoare la predarea bunului.
Sub acest aspect trebuie luată în considerare declarația cumpărătorilor, conform căreia "Subsemnații D. luliana și D. G.-Gabrie), declarăm că suntem de acord cu finisajele și dotările interioare pe care vânzătoarea, prin împuternicit, se obligă să le facă locuinței, până Ia 20.01.2012."
Deci, după încheierea vânzării, mandatarul se obligă să aducă îmbunătățiri bunului, deși în contractul de vânzare-cumpărare, predarea era condiționată de eliberarea imobilului de lucrurile aparținând vânzătoarei
În cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare nu se vorbește de eventuale lucrări ce trebuie efectuate, neexistand nici o obiecțiune referitoare Ia bun, astfel cum a fost cumpărat. Mai mult de atât, prețul consemnat în antecontractul de vânzare-cumpărare a fost diminuat substanțial, ca urmare a întârzierilor provocate de către vânzător.
În considerarea acestor aspecte consemnate în înscrisurile deduse judecații, apreciază recurenta că instanțele au pronunțat sentințe criticabile, cu interpretarea greșită a actului juridic dedus judecății, schimbând natura și înțelesul vădit neîndoielnic al acestuia ( art.304 pct.8 Cod proc civ.)
Recurenta critică sentințele pronunțate, în sensul că instanțele au analizat obligațiile asumate de către mandatar prin actul adițional la contractual de vanzare-cumparare, ca fiind cuprinse în conținutul mandatului, ca fiind simple acte de conservarea, ignorand natura obligațiilor asumate.
Instanța de apel a apreciat, în mod greșit, că în speță este vorba despre o detaliere a obligațiilor asumate, care nu schimbă natura juridică a actului. Or, obligația de a întreprinde acte materiale reprezentând edificarea de construcții nu poate constitui o detaliere a obligației de predare a bunului.
Recurenta, apreciază că în speță este evidentă depășirea limitelor mandatului acordat, hotărârile judecătorești atacate fiind pronunțate cu încălcarea dispozițiilor legale în materia dispozițiilor prevăzute de Codul civil, în material contractului de mandate.
În conținutul actului adițional la contractul de vânzare-cumpărare este consemnată o clauză penală, respectiv obligația de a se achita o penalitate de întârziere de 0,05 % din prețul vânzării, în situația în care bunul se predă cu întârziere. Recurenta critică soluțiile pronunțate de instanțele ierarhic inferioare, în sensul reținerii că agreerea unei astfel de clauze contractuale, se circumscrie mandatului, apreciind ca sentințele civile criticate sunt pronunțate, în desconsiderarea dispozițiilor art.1536 alin.2 Cod civil.
Asumarea unei astfel de obligații nu poate fi opusă mandantului, aceasta depășind limitele mandatului conferit. Se reiterează susținerea confom căreia asumarea unei obligații sub forma unor penalități de întârziere, nu constituie nici act de administrare, conservare sau dispoziție asupra unui bun, dispozițiile legii civile aplicabile în speță, impunând existeța unui mandat special pentru astfel de circumstanțe. Instanța de apel reține, în mod greșit, că actul adițional încheiat fără consimțământul mandantului, cu încălcarea limitelor mandatului "constitutie o detaliere a obligației de predare a vânzătorului". Așa zisa dezvoltare a clauzelor obligație de predare, care ar fi conferit posibilitatea de întocmire ulerioară a unei multitudini de acte adiționale, este, de fapt, o suplimentare a obligațiilor puse în sarcina vânzătorului de către mandatar, fără a avea mandate în acest sens, deci o obligație ce exced conținutului mandatului, nefiind opozabilă mandantului.
În mod greșit instant de apel interpretează obligațiile din antecontract ca fiind dezvoltări ale clauzelor contractuale. Logica comună nu poate accepta o astfel de interpretare, în speță, ceea ce încă nu exista (finisaje, îmbunătățiri) nu pot fi apreciate ca dezvoltări ale unui act încheiat anterior.
Se ignoră și faptul că aceste finisaje urmau a fi efectuate, ele nu constituiau obligații asumate prin contractul de vânzare-cumpărare. Nu este vorba despre o predare a bunului cu finisaje, ci de o executare a finisajelor, astfel cum au fost consemnate, o întreprindere de acte materiale de edificare a unor lucrări la imobilul vândut.
Consideră recurenta că prin actul adițional mandatarul s-a obligat în nume propriu la executarea finisajelor imobilului. Mandatarul a depășit limitele mandatului acordat, acționând, Ia data incheierii actului adițional, în virtutea propriei voințe și în nume propriu.
În conformitate cu dispozițiile art.1546 alin.2 teza a 1-a Cod civil, mandantul nu este îndatorat pentru tot ceea ce mandatarul a făcut afara de limitele puterilor sale. De altfel, chiar reclamanții, în cuprinsul întâmpinării precizează că dezvoltatorul și finanțatorul proiectului rezidențial este, în fapt mandatarul, iar nu mandantul. Deci cumpărătorii aveau cunoștința de faptul că efectuarea unor lucrări de constructie sau de realizare a unor îmbunătățiri nu poate constitui o obligație în sarcina vânzătoarei, ci o obligație personală a mandatarului.
Se mai arată de recurentă că decizia recurată a fost pronunțată cu încălcarea dispozițiilor legale prevăzute de art. 1539 alin. l Cod civil. (art.304 alin. l, pct.9)
Dispozițiile art. 1539 alin. l Cod civil vizează aspectul duratei mandatului, acesta fiind limitat în timp până la încheierea actelor juridice pentru care a fost dat. Or, în momentul în care mandantul a încheiat actul prin care a operat transferul dreptului de proprietate, în condițiile prevăzute prin contractul de vânzare-cumpărare, nu se mai poate vorbi despre acte de dispoziție, ulterioare acestui moment.
În mod eronat, instanțele de fond și de apel au apreciat ca fiind încheiat în temeiul unui mandat valabil, actul adițional contestat încheiat ulterior vânzării neputând fi analizat prin prisma unui mandat deja executat.
În speță, actul adițional a fost încheiat într-un interval de timp extrem de scurt, chiar în aceeași cu contractul de vanzare-cumparare, instanțele ierarhic inferioare apreciind că este vorba de un act de dispoziție ce se încadrează în limitele mandatului. Recurenta critică o astfel de interpretare care ignoră succesiunea actelor juridice întocmite de către mandatar și analizează cele două înscrisuri fără a se identifica în mod corect momentul îndeplinirii mandatului. Îmbrățișând argumentele instanței de fond, conform cărora actul additiona) poate fi încadrat în genericul "acte de dispoziție" s-ar putea susține o prelungire sine die a unui contract de mandat, mandantul putând, în virtutea unui mandat ce cuprinde și clauze generale să opereze nenumărate operațiuni ulterioare semnării unei vânzări, obligând mandantul la îndeplinirea unor clauze contractuale ulterioare vânzării.
De asemenea, instanța de apel înțelege ca o detaliere a obligațiilor asumate prin Contractul de vanzare-cumparare, analizând superficial conținutul actului adițional.
Recurenta solicită să se constate că asumarea unor obligații ulterioare vânzării bunului imobil, prin act adițional presupunea existența unui nou mandat, cel inițial fiind îndeplinit.
Un alt motiv de recurs, întemeiat pe dispozițiile art.304 pct.6 C., se referă la acordarea a mai mult decât s-a cerut, cu încălcarea principiului disponibilității.
Instanța de apel consemnează faptul că suma de 49.290 lei, ce face obiectul cererii depuse la termenul din 02.04.2013, în fata instanței de fond, este o cerere modificatoare. Din lecturarea conținutului acestei cereri rezultă majorarea pretențiilor cu privire la finisajele și dotările interioare. Ca și probatoriu adus în susținerea cererii, reclamanții depun raportul de expertiza efectuat în cadrul dosarului de asigurare de dovezi. Așa cum consemnează proba supusă analizei instanțelor de judecată, de către reclamanți, suma de 49.290, reprezintă a)VALOAREA LUCRĂRILOR NEEFECTUATE ȘI/SAU EFECTUATE NECORESPUNZATOR DE CĂTRE CONSTRUCTOR ( OBIECTIVUL 2 AL EXPERTIZEI) ȘI b)VALOAREA FINISAJELOR/DOTĂRILOR PE CARE CONSTRUCTORUL ERA OBLIGAT SA LE EFECTUEZE ÎN TEMEIUL ACTULUI ADIȚIONAL (obiectivul 3 al expertizei).
Prin cererea introductivă, reclamanții au solicitat "obligarea pârâtei la plata sumei reprezentând penalități de întarziere, precum și valoarea finisajelor și dotărilor interioare ."(b)
La un termen de judecată ulterior, aceștia și-au precizat petitul cererii introductive, în sensul majorării pretențiilor cu privire la valoarea finisajelor și dotărilor interioare. Nu a fost menționată în nici un moment modificarea de cerere în sensul ca înțeleg sa solicite și contravaloarea lucrărilor identificate la pct-2 al expertizei.(a)
De altfel, chiar reclamanții, având asigurată o asistență juridică calificată, au inteles să formuleze o cerere precizatoare, iar nu una modificatoare, precizând doar cuantumul pretențiilor (acesta fiind conținutul cererii intitulate precizare), a sumelor solicitate, fără să modifice cererea sub aspectul raportului juridic generator de obligații. În nici o cerere supusă atenției instanțelor de judecată nu sunt solicitate sume reprezentând costuri ale unor lucrări neefectuate sau efectuate necorespunzător, în mod evident altele decât finisaje și dotări interioare. Distincția dintre cele două categorii de lucrări este realizată de reclamanți care propun, cu prilejul efectuării raportului de expertiză doua obiective distincte, fiecare pentru categoria de lucrări astfel cum au fost clasificate și calificate de către reclamanți.
Suma de 49.290 lei cuprinde în mod global cele două categorii de lucrări. Or, reclamantii-intimati nu au solicitat decât lucrările ce fac obiectul obiectivului 3 al expertizei
Critica recurenta decizia pronunțată de către instanța de apel, apreciind că încalcă principiul disponibilității, reclamanții cerând doar contravaloarea finisajelor și dotărilor interioare, iar nu contravaloarea lucrărilor executate/neexecutate corespunzător. Pagina 3 a cererii de chemare în judecata precizează obiectul cererii de chemare în judecată:
- Penalități pentru 390 de zile;
- Valoarea finisajelor și dotărilor interioare la care pârâta s-a obligat
prin actul adițional....
Dacă raportul de expertiză evidențiază o sumă globală, iar reclamanții nu au produs probe pentru ceea ce au solicitat, nu se poate acorda întreaga sumă, neanalizandu-se, pe de o parte, ce reprezintă ea, pe de altă parte, ce a constituit obiectul cererii deduse judecații.
Pentru aceste motive solicită modificarea în tot a sentinței și deciziei civile supuse cenzurii instanțelor de control judiciar, iar pe fondul cauzei, respingerea acțiunii ca nedovedită, în principal, în subsidiar, trimiterea cauzei spre rejudecare, pentru refacerea probatoriului, respectiv un raport de expertiza care sa identifice corect și limitativ costurile dotărilor/finisajelor, adică obiectul cererii de chemare în judecată.
Intimații reclamanți au formulat întâmpinare, solicitând respingerea recursului ca nefondat.
În ce privește susținerea că procura data către Polihovici Vitalie este una speciala prin care mandatarul are dreptul de a administra, a conserva și a dispune de imobilele proprietatea mandantului, compuse din teren și construcțiile ce se vor edifica pe acesta, mandatarul neavând obligația de a edifica construcțiile ce vor face obiectul vânzării, se arată că recurenta încearcă să dea o altă interpretare clauzelor contractuale.
Este specificat în mod clar încă din antecontractul de vânzare-cumpărare faptul că imobilul ce se va vinde va avea finisaje și dotări interioare, finisare exterioară prin vopsire cu tencuială decorativă, geamuri termopan de culoare maro, acoperiș tip Lindab din țigla metalica.
Ulterior, prin actul adițional la contractul de vânzare-cumpărare s-au stabilit metrii pătrați din fiecare material ce urma a fi folosit pentru finisarea interioara, aceste finisaje urmând a fi executate de către proprietar, în nici un caz de către mandatar, acesta obligându-se să transmită imobilul, astfel cum urma să fie construit de către proprietar.
Lucrările de finisare a imobilului nu sunt lucrări suplimentare contractate de către cumpărători, ci sunt incluse în obligația de a vinde un imobil « la alb » adică finisat atât interior cât și exterior, cât și cu instalațiile electrice și sanitare necesare funcționării conform scopului pentru care a fost contractat imobilul. Pentru aceste lucrări nu era necesară încheierea unui nou contract care sa aibe natura unui contract de prestări-servicii, deoarece obligația de vânzare includea efectuarea acestor lucrări, nefiind contractat cumpărarea unui imobil construit « la roșu ».
Nu poate fi primită nici afirmația cum că mandatul acordat a încetat la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare. Atât contractul de vânzare-cumpărare, cât și actul adițional la acesta au fost încheiate concomitent, la aceeași dată - 20.12.2011, la același notar, fiind logic ca numărul de autentificare al actului adițional să fie ulterior numărului de autentificare al contractului de vanzare-cumparare.
Mandatul acordat de către R. T. către Polihovici Vitalie este un mandat acordat pentru orice act de administrare, dispoziție sau conservare cu privire la teren și complexul rezidențial ce urma sa se construiască pe acesta. Nu este un mandat special acordat doar pentru semnarea actului de vânzare cumpărare cu privire la un anume imobil, astfel cum incearca apelanta să inducă ideea.
Mandatul acordat nu este executat nici în acest moment, având în vedere faptul că nu au fost executate și vândute toate casele din complexul rezidențial. Mandatul prezentat nu a fost acordat doar pentru încheierea contractului de vanzare-cumparare cu soții D..
În ce privește susținerea ca prin actul adițional s-ar fi stabilit obligații în sarcina mandatarului, se arată că actul adițional este semnat de către vânzătoarea R. T., prin mandatar, obligația aparținând vânzătoarei nu mandatarului. R. T. era proprietara terenului și prin construirea imobilelor devenea proprietară și asupra acestora, scopul acestor operațiuni fiind unul comercial, de obținere a profitului din vânzarea caselor și a terenului.
Având în vedere ca aceasta este o persoană în vârsta, care nu se poate ocupa de o astfel de afacere, a mandatat o persoană care să întreprindă toate demersurile în numele acesteia.
Prin semnarea antecontractului, a contractului de vânzare-cumpărare și a actului adițional la contractul de vânzare cumpărare mandatarul nu s-a angajat în nume propriu la îndeplinirea altor acte materiale care să exceada mandatului acordat de către proprietara imobilelor.
Prin semnarea antecontractului și a contractului de vânzare-cumpărare, R. T. s-a obligat sa vândă către cumpărători un imobil finisat interior și exterior cât și utilat. În același sens este și prevederea din cuprinsul actului adițional în care se menționează « subsemnata R. T., necăsătorita, prin împuternicit, declar ca mă oblig sa predau cumpărătorilor, pana cel mai târziu la data de 20.01.2012, locuința, ce a făcut obiectul contractului de vânzare mai sus menționat, cu următoarele finisaje și dotări interioare- »
Cerința ca un mandat sa fie special, astfel cum prevede art. 1536 C.c.. trebuie respectată atunci când este vorba de acte de înstrăinare, ipotecare sau alte acte de dispoziție, nu de administrare. În cazul de față, procura dată de R. T. către ginerele sau Polihovici Vitalie este data atât pentru administrare și conservare, cat și pentru a dispune cu privire la bunul proprietatea mandantei. Stabilirea finisajelor și a dotărilor interioare reprezintă acte de administrare, nu acte de dispoziție pentru care ar fi fost necesară întocmirea unei alte procuri speciale în sensul de a acorda mandatarului dreptul de a decide cu privire la finisajele construcțiilor. Conform principiului cine poate mai mult poate și mai puțin, dacă mandatarul Polihovici Vitalie putea dispune în orice mod de bunul încredințat prin mandat, acesta putea decide și cu privire la finisajele ce trebuiau executate asupra imobilului
Mandantul, deși absent, a fost reprezentat de mandatar și, prin urmare, toate efectele legale active sau pasive ale actului incheiat de mandatar cu terțul se răsfrâng asupra mandantului.
Daca s-ar admite faptul că actul adițional la contractul de
vânzare-cumpărare a fost încheiat cu depășirea limitelor mandatului, intervine ratificarea mandatului de către mandant, acesta executând (defectuos) obligațiile cuprinse în actul adițional.
Dacă din atitudinea și comportamentul mandantului se demonstrează că acesta a ratificat actele făcute de către mandatarul sau, actele rămân valabile.
Astfel, recurenta a efectuat instalațiile electrice și sanitare, a montat gresi și faianța, a montat ușile și a efectuat lucrările prin care s-a obligat prin actul adițional la contractul de vânzare-cumpăr are, ratificând astfel mandatul. Faptul că lucrările nu au fost efectuate în totalitate sau ca au fost efectuate necorespunzator, reprezintă chiar obiectul litigiului.
În situația în care se consideră că nu a avut loc o ratificare a mandatuui, intervine instituția juridică a mandatul aparent, ce există atunci când împrejurările de fapt determină o terță persoană să creadă în mod legitim, fără a se reține vreo culpă în sarcina ei, că cel cu care tratează a fost împuternicit de prezumatul mandant să încheie acte juridice, deși nu există nici un contract de mandat sau actul juridic este încheiat cu depășirea puterilor atribuite de mandant.
Chiar notarul public care a autentificat actul adițional la contractul de vânzare-cumpărare a considerat că este valabilă procura și a verificat-o înainte de semnarea actului, în caz contrar, notarul ar fi trebuit să refuze autentificarea actului.
Existând acest mandat detaliat, Polihovici Vitalie putea efectua orice act sau fapt juridic în vederea dezvoltării ansamblului de locuințe și vânzării acestora, nefiind un mandat special doar de semnare a unui contract, astfel că orice persoană fizică sau juridică ce a venit în contact cu acesta a contractat cu credința că este mandatat pentru toate operațiunile necesare îndeplinirii proiectului.
Reclamanta afirmă în mod neîntemeiat faptul că instanța a acordat mai mult decât s-a cerut, respectiv și contravaloarea viciilor aparente și ascunse ale finisajelor și dotărilor interioare. Astfel cum este solicitat și detaliat în acțiunea introductivă, intimații au solicitat obligarea pârâtei la plata contravalorii viciilor aparente la finisajele și dotările interioare deja efectuate, precum și contravaloarea finisajelor și dotărilor care trebuiau să fie executate pana la termenul de predare insa nu au fost efectuate.
În acțiunea introductiva s-a arătat: "Având în vedere că în repetate rânduri s-au semnalat constructorului viciile descoperite, solicitându-i-se remedierea acestora și datorită faptului că nici până la data de 26.11.2012 lucrările nu erau finalizate pentru a fi predată locuința, am procedat la (…)”.
Ulterior, în momentul în care a fost efectuată expertiza și valoarea finisajelor și dotărilor interioare neefectuate sau efectuate necorespunzator a fost mai mare, intimații și-au majorat pretențiile, fără a modifica în vreun fel cererea introductivă.
Examinând actele dosarului, în raport de criticile formulate, Curtea constată că recursul nu este fondat.
Susținerile recurentei potrivit cu care instanța de apel a pronunțat o soluție cu încălcarea principiului disponibilității, acordând reclamanților mai mult decât au cerut, critică subsumată motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 6 C.p.civ., sunt neîntemeiate.
Astfel, trebuie observat, pe de o parte, că motivul de casare prevăzut de art. 304 pct. 6 C.pt.civ. nu putea fi invocat de pârâtă cu privire la decizia pronunțată în apel din punct de vedere formal, procedural. Aceasta, întrucât obiectul căii de atac promovat îl constituie hotărârea pronunțată în apel și nu sentința primei instanțe. Or, pentru ca motivul de casare invocat să poată fi considerat funcțional era necesar ca instanța de apel să se fi pronunțat ea însăși asupra fondului cererii, cât privește pretențiile la care recuranta face referire. În cauză, însă, tribunalul a schimbat soluția primei instanțe numai în ceea ce privește pretențiile vizând penalitățile de întârzieze, sub aspectul datei de la care acestea urmau a fi calculate, nu și referitor la cuantumul despăgubirilor constând în valoarea finisajelor și dotărilor interioare.
Curtea observă că această critică trebuie analizată prin prisma motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 5 C.pr.civ., dat fiind că în discuție este încălcarea unei norme de procedură, art. 129 alin. 6 C.pr.civ., potrivit cu care judecătorii hotărăsc numai asupra obiectului cererii deduse judecății, normă ce instituie unul dintre principiile procesului civil, cel al disponibilității. Întrucât recurenta critică așadar aplicarea greșită a unui dispoziții de drept procesual, ce implică numai un aspect formal al judecății, și nu o normă de drept material, motivul de recurs prin prisma căruia trebuie analizate aceste susțineri nu poate fi cel prevăzut de art. 304 pct. 9 C.pr.civ., ce are în vedere încălcări de drept material.
Curtea constată netemeinicia criticii recurentei. Astfel, așa cum corect a reținut instanța de apel, chiar în condițiile în care cererea referitor la care recurenta susține că reperezentat o modificare a cererii deduse judecății inițial, sub aspectul obiectului, cerere intitulată precizare, ar fi reprezentat o modificare a pretențiilor formulate prin cererea introductivă, trebuie observat că la niciunul din termenele de judecată ce au urmat în fața primei instanțe, recurenta pârâtă nu s-a opus formulării acestei cereri, atitudine procesuală ce presupune consimțământul său tacit sub aspectul pretinsei modificări. Așa fiind, câtă vreme dispozițiile art. 132 C.pr.civ. ce stabilesc limita până la care reclamantul își poate modifica cererea de chemare în judecată ca fiind prima zi de înfățișare au caracter dispozitiv, după acest moment fiind necesar consimțământul expres sau tacit al pârâtului pentru o astfel de modificare, nu se poate reține în cauză că pretisa modificare a cererii inițiale a fost realizată cu încălcarea vreunei norme procedurale.
Mai mult, trebui observat că o astfel de interpretare și aplicare a dispozițiilor art. 132 C.pr.civ., nici nu era necesară în cauză, câtă vreme prima zi de înfățișare, astfel cum este reglementată de art. 134 C.pr.civ., ca fiind aceea la care părțile legal citate pot pune concluzii, nu avusese loc până la data formulării cererii de precizare a pretențiilor de la 02.04.2013. Astfel, din actele dosarului, rezultă că abia la data de 4.10.2013 prima instanță a acordat cuvântul asupra probelor, aceasta fiind deci prima zi înfățișare, termenele anterioare, de la 24.05.2013 și 21.06.2013 fiind acordate pentru ca părțile să ia cunoștință de cererea precizatoare, de cererea reconvențională și de întâmpinarea formulate de pârâta reclamantă, respectiv pentru comunicarea către aceasta a întâmpinării formulate de reclamanții pârâți la cererea reconvențională.
Nu în ultimul rând, Curtea observă, asemenea instanței de apel, că pretinsa cerere modificatoare nu avea o astfel de natură, ci doar avea rolul de a indica cuantumul exact al pretențiilor reclamanților constând în despăgubiri pentru obligația neexecutată ori executată necorespunzător a vânzătoarei de a executa anumite dotări și finisaje exteritoare. Astfel, atât cererea de chemare în judecată, cât cea precizatoare fac refeire la valoarea finisajelor și a dotărilor interioare, iar cuantumul de 49.290 de lei solicitat prin cererea precizatoare reprezintă, conform raportului de expertiză (obiectivul nr. 3) valoare finisajelor și dotărilor interioare pe care constructorul era obligat să le efctueze în temeiul actului adițional la contractul de vânzare cumpărare. Formularea obiectivului la raportul de expertiză este, în mod evodent, echivalentă cu cea a expertului, care arată că această valoare este cea a lucrărilor neefectuate și/sau efectuate necorespunzător, de către constructor și a finisajelor/dotărilor lipsă, concluzie rezultând din descrierea lucrărilor conținută în raportul de expertiză.
Curtea constată că și critica prin care recurenta susține interpretarea greșită de către instanța de apel a normelor legale privind conținutul mandatului, precum și limitele ori durata acestuia (recurenta făcând referire la dispozițiile art. 1536 alin. 2, art. 1539 alin. 1, art. 1545 și art. 1546 C.civil) este nefondată.
Astfel, în esență, susținerile recurentei sunt similare celor din apel, în sensul aprecierii potrivit cu care obligațiile asumate de mandatar prin actul adițional la contractul de vânazare cumpărare nu pot considerate simple acte de conservare, cuprinse în contractul de madat, iar obligația de a îndeplini anumite acte materiale reprezentând edificarea de construcții, inclusiv montarea de gresie, faianță, parchet, uși, nu poate constitui o detaliere a ocligației de predare a bunului ce a făcut obiectul vânzării.
Constată Curtea, sub un prim aspect că, atât pe baza clauzelor cuprinse în contractul de vânzare autentificat sub nr. 1061/20.12.2011 la BNP R. E. M. și a celor din conținutul actului adițional la aceste contract, autentificat sub nr. 1063/20.12.2011 la același notar, dar și a împrejurării că cele două acte au fost încheiate în aceeași zi, rezultă concluzia potrivit cu care cele două acte au avut ca scop vânzarea, respectiv cumpărarea bunului imobil proprietatea recurentei, bun ce urma a fi predat într-o anumită stare, în sensul existenței anumitor finisaje și dotări interioare, detaliate în actul adițional. Este fără relevanță și nu poate înlătura această concluzie faptul că obligația de a preda imobilul având anumite dotări și finisaje a fost cuprinsă într-un alt act decât cel de vânzare cumpărare, câtă vreme rezultă din cuprinsul acestuia că este adițional la contractul de vânzare cumpărare (deci reprezintă o componentă a acelorași voințe juridice) și a fost încheiat, așa cum s-a arătat, în aceeași zi.
Cât privește limitele puterilor acordate de recurentă mandatarului Polihovici Vitalie, care a încheiat în numele său cele două acte juridice menționate, precum și numitei Polihovici D., acestea rezultă din conținutul procurii speciale autentificate sub nr. 2605/01.10.2010 la BNP D. M. G. și Polihovici D.. Astfel, este fără niciun dubiu că mandatarul a primit împuternicirea de a încheia inclusiv acte de dispoziție cu privire la terenul menționat în procură și la construcțiile ce se vor edifica pe acesta, existând mențiunea că mandatarii vor putea vinde cui vor crede de cuviință terenul și construcțiile și vor stabili clauzele contractuale.
În aceste condiții, câtă vreme, așa cum corect a observat instanța de apel, mandatarii aveau dreptul de a vinde în numele recurentei imobilul (teren și construcții ce urmau a fi edificate pe acesta), iar vânzătorului îi revine obligația de a preda bunul vândut, nu se poate reține o depășire a limitelor mandatului prin încheierea actului adițional în cuprinsul căruia erau detaliate aspecte privind starea în care bunul urmează a fi predat.
Împrejurarea că părțile au înțeles ca bunul să fie predat în altă stare decât cea de la data vânzării nu poate conduce la o altă concluzie, câtă vreme, așa cum s-a arătat, mandatarii aveau puterea de „a dispune așa cum vor crede de cuviință” de imobil, având libertatea de a stabili clauzele contractuale ale actelor de vânzare.
Or, în cuprinsul actului adițional este menționat expres în paragraful al doilea că vânzătoarea, prin împuternicit, se obligă să predea cumpărătorilor, până cele mai târziu la data de 20.01.2012, locuința ce a făcut obiectul contractului de vânzare cumpărare, cu finisajele și dotările interioare menționate în conținutul actului.
În ce privește susținerea recurentei potrivit cu care limitele mandatului au fost depășite și în ce privește clauza penală, vizând stabilirea penalităților pe care vânzătoarea se obliga să le plătească în cazul predării cu întârziere a bunului, Curtea constată că același raționament expus mai sus își găsește valabilitatea, câtă vreme mandatarul primise împuternicirea de a stabili clauzele contractuale în situația vânzării imobilului.
Și sub aspectul limitei în timp a contractului de mandat susținerile recurentei potrivit cu care acesta încetase odată cu încheierea contractului de vânzare cumpărare sunt nefondate. Astfel, câtă vreme obligațiile asumate prin actul adițional vizau, așa cum s-a arătat, obligația de predare a bunului ce a făcut obiectul vânzării, iar nu obligații decurgând dintr-un act juridic distinct de vânzarea cumpărarea imobilului (în sensul de negotium juris), efectele contractului de mandat nu se epuizaseră, mandatarul având posibilitatea să încheie în continuare acte juridice (în sensul de instrumentum probationes) în legătură cu obligațiile ori drepturile născute din vânzare- cumpărare.
În consecință, în raport de cele arătate, Curtea constată că recursul nu este fondat, motiv pentru care, în temeiul dispozițiilor art. 312 alin. 1 C.pr.civ., îl va respinge.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de recurenta pârâtă R. T. împotriva deciziei civile nr.542/A/22.04.2014, pronunțată de Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă, în contradictoriu cu intimații reclamanți D. I. și D. G. G..
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 25.03.2015.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR
M. G. R. C. B. T. I. B.
GREFIER
E. C.
Red.M.G.R.
Tehnored.MGR/B.I.
2 ex/31.03.2015
---------------------------------------------------
T.B.- Secția a IV-a – A.G.Țambulea
- A.P.
Jud.Sector 3 – G.E.L.
| ← Obligaţie de a face. Decizia nr. 293/2015. Curtea de Apel... | Reparare prejudicii erori judiciare. Decizia nr. 117/2015.... → |
|---|
