Anulare act. Hotărâre din 20-05-2015, Curtea de Apel BUCUREŞTI

Curtea de Apel BUCUREŞTI - Sentințe și decizii civile / 2016

Hotărâre pronunțată de Curtea de Apel BUCUREŞTI la data de 20-05-2015 în dosarul nr. 267/2015

ROMANIA

CURTEA DE APEL BUCUREȘTI SECȚIA A IV-A CIVILĂ

Dosar nr._

DECIZIA CIVILĂ NR. 267 A

Ședința publică din data de 20.05.2015

Curtea constituită din:

PREȘEDINTE - L. E. F.

JUDECĂTOR - M. S. C.

GREFIER - F. J.

Pe rol se află pronunțarea asupra cererii de apel formulată de apelantul-reclamant B. C. împotriva sentinței civile nr. 567/12.05.2014 pronunțată în dosarul nr._ de Tribunalul București – Secția a IV-a Civilă, în contradictoriu cu intimații-pârâți S.C. L. Or I. S.R.L. și L. S., cauza având ca obiect anulare act.

Dezbaterile orale și concluziile pe fond au avut loc în ședința publică de la 06.05.2015 când Curtea, având nevoie de timp pentru a delibera și pentru a da părților posibilitatea de a depune concluzii scrise, a amânat pronunțarea la 13.05.2015 și la 20.05.2015, când a hotărât următoarele:

CURTEA

Deliberând asupra apelului civil de față, constată următoarele.

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București – Secția a IV-a Civilă sub nr._, la data de 27.08.2013, reclamantul B. C. a solicitat, în contradictoriu cu pârâții . SRL și L. S., ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună:

- în principal anularea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2673/21.09.2011 de către BNP Nemesis, pentru nerespectarea unei incapacități speciale si

- in subsidiar, rezolutiunea contractului pentru neplata prețului, repunerea părților insituatia anterioara încheierii actului și

- obligarea pârâțilorla plata cheltuielilor de judecata.

În motivarea cererii, reclamantul a arătat că, in calitate de promitent vanzator, în data de 27.06.2011 a incheiat o promisiune de vanzare-cumparare cu parații, in calitate de promitenti cumparatori, referitoare la imobilul situat in București, . 11, sector 5, compus din teren in suprafața de 780 mp si construcția S+P+2E in suprafața de 354 mp, cu nr. cadastral 4712, urmând sa primească prețul contractului prin transfer bancar astfel: 100.000 Euro din partea societății S.C. L. OR I. SRL si 400.000 Euro, tot prin transfer bancar, din partea persoanei fizice L. S..

Reclamantul a mentionat ca anterior incheierii actului, respectiv în ziua de 27.06.2011, pârâții i-au prezentat niste documente bancare din care ar fi rezultat o plata externa către el.

Reclamantul a arătat ca banii nu au intrat in contul sau, intenționand sa uzeze de clauza de dezicere prevăzuta in antecontract si sa renunțe la vanzare, insa a renuntat intrucat paratii i-au explicat ca datorita faptului ca este o plata externa de un cuantum apreciabil, se fac verificări de către anumite organisme la nivel statal, banii venind din Israel.

Reclamantul a mentionat ca in data de 22.07.2011, a incheiat un act aditonal la antecontractul de vanzare-cumparare, insa nu a primit banii, iar pârâții, vazând probabil ca reclamantul intenționează sa denunțe antecontractul, i-au prezentat-o pe doamna C. L., ca fiind un consultant financiar acreditat sa facă investigații pentru rezolvarea problemelor bancare.

La data de 19.09.2011 reclamantul arata ca a împuternicit-o pe aceasta sa se ocupe personal de instrainarea imobilului, sa incaseze prețul in numele său.

Reclamantul a sustinut ca a constatat doua zile mai târziu, ca aceasta, in calitate de mandatar si al reclamantului si al pârâților, si-a vândut sieși imobilul la un preț neplatit vreodată, neîncasat de către aceasta in calitatea conferită, netransmis către reclamant.

Reclamantul a susținut că imobilul a trecut in proprietatea pârâților fara ca aceștia să-i plătească prețul, cu fraudarea flagranta a dispozițiilor legale in materie de incapacități speciale, prevăzute sub sancțiunea nulității absolute.

Astfel acesta susține că, Codul Civil reglementează capacitatea de a incheia actul juridic civil ca si condiție de fond esențiala si generala pe categorii de acte juridice civile. In acest sens sunt prevederile art. 948, 949, 950, 807, 808, 856, 1306 Cod civil.

Articolul 1306 cod civil stabilește limitele generale cu privire la persoanele ce pot cumpăra sau vinde, iar art. 1308 Cod civil excepțiile de la regula potrivit cărora mandatarilor averilor ce sunt insarcinati sa vanda nu le este permis sa cumpere tot ei; cu alte cuvinte actul cu sine insusi si dubla reprezentare sunt strict interzise, prevăzute in mod clar sub pedeapsa de nulitate.

Sancțiunea nu este prezumata, ci este stabilită expresis verbis in cod, pentru ca legiuitorul a stabilit ca exista conflict de interese, pe de o parte, iar pe de alta parte, exista pericolul neglijării intereselor mandantului vânzător (in cazul reclamantului).

Reclamantul a considerat ca incalcarea regulilor privind capacitatea civila a persoanelor, in cazul nerespectarii unei incapacități speciale impuse pentru ocrotirea unui interes legitim, atrage nulitatea absoluta a actului astfel incheiat, in cauza fiind infrante dispozițiile art. 1308 Cod civil.

Pe fond, a arătat ca sunt incidente in speța si cauzele de nulitate absoluta datorita lipsei totale a prețului, fiind irelevant ca exista prevăzut in act, acesta neachitandu-se in fapt. Este lipsit de conținut un astfel de act, pentru ca prețul trebuie efectiv plătit, astfel cum prevede art. 1294 Cod civil.

Arata ca nu i s-a platit pretul iar actului de vanzare-cumparare ii lipsește un element fundamental, de esența a sa: prețul - ca obiect al prestației. Inexistenta prețului face ca actul de vanzare-cumparare sa fie lovit de nulitate absoluta, căci ii lipsește un element esențial (art. 1295 Cod Civil).

In aceste condiții, reclamantul a solicitat, in subsidiar, rezolutiunea contractului in temeiul art. 1365 Cod civil pentru neplata prețului.

Nu exista vreo dovada bancara ca parații au plătit sumele de bani către reclamant, si considera ca asemenea sume de bani nu puteau fi achitate in numerar, normele BNR si ale spălării banilor interzicând categoric plățile la o astfel de maniera.

In drept, cererea de chemare în judecată a fost întemeiată pe dispozițiile art. 1306, art. 1308, art. 1294, art. 1295, art. 1365 Cod civil.

Pârâții . SRL și L. S. au formulat întâmpinare prin care au solicitat respingerea cererii de chemare in judecată ca neîntemeiata si obligarea reclamantului la plata cheltuielilor de judecata efectuate in prezentul dosar.

In motivarea întâmpinării s-a arătat că părțile au incheiat antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1729/27.06.2011 de către BNP Nemesis cu privire la imobilul ce a fost in proprietatea reclamantului situat in București, .. 11, sector 5 teren in suprafața de 780 mp si construcție edificata pe acesta. Părțile din antecontract, reclamantul B. C. in calitate de vânzător și pârâții . SRL in calitate de cumpărător al terenului prin delegat C. L. și L. S. in calitate de cumpărător al construcției edificate pe teren prin delegat C. L. cf. procura autentificata sub nr. 1393/07.06.2011 de către BNP Nemesis au negociat prețul de vânzare al imobilului la suma de 500.000 euro pe care promitentul vânzător, reclamantul B. C., a declarat ca a primit-o in întregime astfel: 100.000 euro a primit-o de la promitenta cumpărătoare, pârâta . SRL și 400.000 euro a primit-o de la promitentul cumpărător, pârâtul L. S..

Totodată părțile au stabilit că data maxima de perfectare a contractului de vânzare cumpărare in forma autentica, este data de 31.10.2011, pana la aceasta data promitentul vânzător, reclamantul B. C. beneficiind si de un drept de a renunța la transferul proprietății la libera lui apreciere sub condiția restituirii integrale a prețului vânzării, respectiv a sumei de 500.000 euro plus cheltuielile efectuate de către promitenti cumpărători, pârâții, pentru autentificarea antecontractului si notarea in Cartea funciara.

Prin actul adițional la antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1729/27.06.2011 de către BNP Nemesis, act adițional autentificat sub numărul 2073/22.07.2011 de către BNP Nemesis, aceleași parti semnatare au hotărât de comun acord modificarea prețului vânzării de la 500.000 euro la 700.000 euro.

In acest act adițional s-a specificat ca suma de 500.000 euro s-a achitat cf. antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1729/27.06.2011 de către BNP Nemesis iar suma de 200.000 euro a fost achitata de pârâți, reclamantului „azi data autentificării prezentului act".

In urma discuțiilor si negocierilor finale purtate intre pârâți si reclamant, reclamantul a imputernicit cf. procura autentificata sub nr. 2628/19.09.2011 pe C. L., pentru ca in numele lui sa vanda cui va crede de cuviința la prețul si in conditiile cele mai favorabile imobilul situat in București, .. 11, sector 5, cu scopul evident de a vinde imobilul către pârâții din antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1729/27.06.2011.

Prin act adițional autentificat sub număr 2672/21.09.2011 de către BNP Nemesis la antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1729/27.06.2011 de către BNP Nemesis, si la actul adițional la acest antecontract autentificat sub număr 2073/22.07.2011 de același notar, părțile semnatare toate reprezentate prin mandatar/delegat C. L. au hotărât de comun acord, modificarea prețului vânzării de la 700.000 euro la 1.100.000 Euro.

Anterior, in cadrul negocierilor purtate direct de către reclamant si pârâți s-a agreat varianta vânzării imobilului, in același act adițional fiind specificat faptul ca termenul de finalizare a contractului de vânzare cumpărare al imobilului se schimba de la data de 31.10.2011 la data de 21.09.2011 "celelalte prevederi ale antecontractului de vânzare cumpărare si ale actului adițional la antecontract rămânând neschimbate si valabile”.

In spiritul intelegerii avute, in aceiași zi, 21.09.2011, reclamantul a primit de la pârâți suma de 400.000 euro, reprezentând diferența de preț pentru imobilul din Kogalniceanu, scriind de mana si semnând in acest sens chitanța din 21.09.2011.

In condițiile in care extrasul de autentificare a fost obținut la urgenta tot in aceeași zi, s-a încheiat contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 2673/21.09.2013 de către BNP Nemesis cu privire la imobilul situat in București, ..11, sector 5. Prețul vânzării a fost cel convenit prin antecontract si cele doua acte adiționale, respectiv 100.000 euro din care prețul construcției este de 775.000 euro iar prețul terenului de 325.000 euro, pe care reclamantul prin mandatar a declarat ca l-a primit in întregime astfel: 500.000 euro in baza Antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1729/27.06.2011 de către BNP Nemesis; 200.000 euro in baza actului adițional autentificat sub număr 2073/22.07.2011 de către BNP Nemesis; 400.000 euro, „astăzi data autentificării prezentului contract”.

Cu privire la cererea de chemare in judecata formulata de către reclamant, pârâții au susținut că reclamantul a formulat aceasta acțiune cu rea credința la mai bine de 2 ani de la încheierea contractelor de vânzare cumpărare si de la data la care a incasat in integralitate prețul vânzării conform celor expuse mai sus.

Totodată, aceștia au considerat că prezenta acțiune este formulata cu intenția de a îi șicana, in condițiile in care pârâții au introdus pe rolul instanțelor de judecata un dosar in care solicitau evacuarea domnului Spier M. dintr-un imobilul proprietatea acestora si au formulat totodată mai multe plângeri penale impotriva acestuia, plângeri ce au ca obiect in principal tulburarea de posesie, furt si distrugere. Dosarul de evacuare a fost inregistrat la Judecătoria sector 5 București in data de 20.08.2013 sub număr_/302/2013 si este in curs de soluționare, iar plângerea penala este instrumentata sub număr_/23.07.2013 referitor la tulburarea de posesie si_/27.08.2013 referitor la infracțiunea de furt si distrugere.

Cu privire la achitarea prețului vânzării, pârâții au susținut, conform art. 1171 si următoarele din Codul Civil, că acestea prevăd faptul ca actul autentic încheiat in fata notarului se bucura de prezumția de validitate si are o forța probanta deplina pana la constatarea falsității respectivului înscris referitor la luarea consimțământului pârtilor privind elementele esențiale ale contractului, printre care si cel cu privire la prețul convenit si plătit.

Părțile au citit si semnat actele in fata notarului, consimțind la autentificarea acestora, iar constatările proprii ale notarului privind de exemplu prezenta pârtilor sau declarațiile acestora fac dovada pana la inscrierea in fals. Cu privire la preț, din mențiunile actelor încheiate si a chitanței sub semnătura privata semnata de către reclamant rezulta indubitabil ca acesta a fost achitata.

Paratii sustin ca reclamantul prin intampinare a susținut mincinos ca prețul ar fi urmat a se achita prin transfer bancar, rezultand din actele notariale incheiate, insusite de către reclamant prin semnătura, fara niciun dubiu ca acesta a incasat prețul de 700.000 euro stabilit prin antecontract si primul act adițional. Arata ca, chitanța olografa din 21.09.2011 scrisa de mana si semnata de către reclamant in care declara ca a primit diferența de 400.000 euro cf. celui de al doilea act adițional reprezentând diferența preț pentru vânzarea imobilului din Kogalniceanu, întărește cele afirmate de către pârâți si constatate prin actele notariale, in sensul ca reclamantul a primit in cele trei transe prețul vânzării de 1.100.000 euro.

Paratii arata ca afirmația reclamantului cum ca anterior încheierii antecontractului de vânzare cumpărare din 27.06.2011 parații in calitate de cumpărători „i-au prezentat documente bancare din care ar fi rezultat o plata externa către reclamant este de asemenea nereala, in condițiile in care pârâții nu au prezentat niciodată astfel de documente si mai ales pentru ca orice plata se face doar in baza unui document justificativ deja incheiat intre parti.

Paratii arata ca reclamantul o cunoștea personal pe doamna C. L., ea fiind cea care a si semnat in calitate de imputernicit/delegat al paraților atât antecontractul de vânzare cumpărare cat si primul act adițional.

Astfel, imputernicirea pe care reclamantul a dat-o doamnei L. C. a fost făcuta tocmai pentru ca vânzătorul o cunoastea pe mandatara si pentru ca părțile hotaraseră cu privire la toate detaliile transferului proprietății si incheierea contractului de vânzare cumpărare.

Paratii arata ca pana la momentul introducerii cererii de chemare in judecata reclamantul nu a pretins si solicitat de la vreunul dintre parați plata vreunei sume cu titlu de preț .

Cu privire la incapacitatea speciala prevăzuta de art. 1308 alin 2 C. proc. civ, potrivit art.1308 alin 2 din vechiul cod civil mandatarii imputerniciti sa vanda un lucru nu pot sa îl cumpere, intrucat prin aceasta măsura s-a dorit a se evita coliziunea de interese ce se poate produce intre interesul mandantului de a vinde cat mai scump si interesul mandatarului de a cumpăra cat mai ieftin. Pe cale de excepție cumpărătorul ar putea fi el insusi mandatar al vânzătorului, in condițiile in care s-ar fi eliminat orice coliziune de interese intre mandant si mandatar, acest aspect fiind reglementat si de art 67 al ordinului Ministrului Justiției nr. 710/C/1995 cuprinzând Regulamentul de punere în aplicare a Legii notarilor publici și a activității notariale nr. 36/1995.

In speța, reclamantul a semnat personal cu C. L. in calitate de mandatar/reprezentant al domnului L. S. si . SRL, antecontractul de vânzare cumpărare si actul adițional la acest contract prin care s-a hotărât vânzarea imobilului la un preț de 700.000 euro. Ulterior reclamantul in urma negocierilor finale purtate cu promitenti cumpărătorii cunoscând calitatea doamnei L. C. ce reprezenta cumpărătorii, a imputernicit-o pentru ca in numele lui sa facă toate demersurile necesare in vederea înstrăinării acestui imobil. Mandanta C. L., in baza acestei procuri, a instrainat imobilul proprietatea reclamantului la un preț cu 400.000 euro mai mare decât cel stipulat in antecontract si primul act adițional (preț de 1.100.000 euro ce a fost in prealabil negociat si agreat direct de către B. C. cu paratul L. S.).

Paratii considera ca prin semnarea acestui contract de vânzare cumpărare nu i s-a cauzat nici un prejudiciu vânzătorului, acesta consimțind la vânzarea efectuata si prin acceptarea diferenței de preț de 400.000 euro, semnând in acest sens chitanța olografa de primire a restului de preț de la C. L..

Mai mult, conform antecontractului de vânzare cumpărare, reclamantul si-a rezervat un drept de a renunța la transferul proprietății pana la data de 31.10.2011. Or, prin încheierea celui de al doilea act adițional la antecontract si inclusiv prin încheierea contractului de vânzare cumpărare nu s-a adus vreo limitare a acestui drept al vânzătorului. Cu toate acestea având in vedere înțelegerea dintre parti reclamantul insa nu a dispus de exercitarea acestui drept de a renunța la transferul proprietății pana la data de 31.10.2011 si restituirea prețului încasat, tocmai pentru ca a acceptat vânzarea imobilului si a primit in acest sens in cele trei transe prețul de 1.100.000 euro.

Paratii arata ca nu se poate vorbi de o aplicare a dispozițiilor art. 1308 Cod Civil in condițiile in care C. L. nu a cumpărat in nume propriu, pentru ea ci in numele domnului L. S. si a societății L. Or I. SRL.

În subsidiar, in situația in care s-ar considera ca, contractul de vânzare cumpărare a fost încheiat cu nerespectarea interdicției prevăzute de art. 1308 Cod civil, si ținând cont de faptul ca prețul a fost achitat conform dovezilor mai sus arătate, pârâții au solicitat sa se dispună repunerea pârtilor in situația anterioara încheierii contractului de vânzare cumpărare si obligarea reclamantului la restituirea prețului de 1.100.000 euro achitat.

Prin sentința civilă nr. 567/12.05.3014 Tribunalul București Secția a IV-a civilă a respins ca neîntemeiată acțiunea.

Pentru a pronunța această sentință, tribunalul a reținut următoarele:

Prin antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1729/27.06.2011 de către BNP Nemesis-f. 19, reclamantul B. C. in calitate de promitent vânzător a promis vanzarea catre paratul . SRL prin delegat C. L. a terenului in suprafața de 780 mp situat in București, .. 11, sector 5 și catre paratul L. S. reprezentat de C. L. in baza procurii autentificate sub nr. 1393/07.06.2011 de către BNP Nemesis a constructiei edificate pe teren situata in București, .. 11, sector 5, negociindu-se un preț de vânzare la suma de 500.000 euro si a fost stabilit ca pana la 31.10.2011 sa se incheie contractul de vanzare cumapare in forma autentica. In acest antecontract promitentul vânzător- reclamantul B. C. a declarat ca a primit in întregime suma de 500.000 EURO, personal si prin mandatar, astfel: 100.000 euro a primit-o de la promitenta cumpărătoare- pârâta . SRL și 400.000 euro a primit-o de la promitentul cumpărător- pârâtul L. S..

Totodată părțile au stabilit ca pana la data de 31.10.2011, promitentul vânzător, reclamantul B. C. beneficiaza si de un drept de a renunța la transferul proprietății la libera lui apreciere sub condiția restituirii integrale a prețului vânzării, respectiv a sumei de 500.000 euro plus cheltuielile efectuate de către promitenti cumpărători, pârâții, pentru autentificarea antecontractului si notarea in Cartea funciara.

Prin actul adițional autentificat sub număr 2073/22.07.2011de către BNP Nemesis-f. 23 la antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1729/27.06.2011 de către BNP Nemesis, aceleași parti semnatare au hotărât de comun acord, modificarea prețului vânzării de la 500.000 euro la 700.000 euro. In acest act adițional s-a specificat ca suma de 500.000 euro s-a achitat conform antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1729/27.06.2011 de către BNP Nemesis iar juma de 200.000 euro a fost achitata de pârâți, reclamantului „azi data autentificării prezentului act".

In baza procurii autentificate sub nr. 2628/19.09.2011 de BNP NEMESIS-f. 25 reclamantul a imputernicit pe C. L., pentru ca in numele lui sa vanda cui va crede de cuviința la prețul si in conditiile cele mai favorabile imobilul situat in București, .. 11, sector 5.

Tribunalul a retinut ca la data procurii, reclamantul stia ca mandatara sa este si mandatara promitentilor vanzatori din promisiunea de vanzare cumparare concretizata in antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1729/27.06.2011.

Prin actul adițional autentificat sub număr 2672/21.09.2011 de către BNP Nemesis f. 24 la antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1729/27.06.2011 de către BNP Nemesis, si la actul adițional autentificat sub număr 2073/22.07.2011 de același notar, părțile semnatare toate reprezentate prin mandatar/delegat C. L. au hotărât de comun acord, modificarea prețului vânzării de la 700.000 euro la 1.100.000 Euro si faptul ca termenul de finalizare a contractului de vânzare cumpărare al imobilului se schimba de la data de 31.10.2011 la data de 21.09.2011, mentionandu-se ca celelalte prevederi ale antecontractului de vânzare cumpărare si ale actului adițional la antecontract rămânând neschimbate si valabile.

Prin contractul de vanzare cumparare autentificat sub nr. 2673/21.09.2011 de BNP Nemesis-f. 28, reclamantul prin mandatar C. L. a vandut catre parati reprezentanti prin mandatar C. L. imobilul compus din teren in suprafata de 780 mp si constructie edificata pe teren situat in București, .. 11, sector 5 contra pretului de 1.100.000 EURO, Se maentioneaza ca pretul a fost achitat integral, respectiv 500.000EURO in baza antecontractului de vanzare cumparare nr. 1729/2011, suma de 200.000 Euro in baza actului aditional nr. 2073/2011, iar restul de 400.000 Euro la data autentificarii actului de vanzare cumparare.

Cu privire la incapacitatea speciala prevăzuta de art. 1308 alin 2 C. proc. civ, potrivit art 1308 alin 2 din vechiul cod civil:

Orice persoana poate cumpara atat timp cat legea nu ii interzice acest lucru, astfel cum rezulta din prevederile art. 1306. Prin urmare regula este capacitatea de a cntrcat, iar incapacitatea exceptia.

Legea romana interzice printre interdictiile de a vinde sau de a cumpara conform art. 1308 alin 2 din vechiul cod civil-mandatarii conventionali sau legali imputerniciti a vainde un lucru nu pot sa-l cumpere, neputandu-se admite ca o persoana sa cumuleze calitatea de vanzator si calitaea de cumparator.

Potrivit acestui text legal sub pedeapsa nulitatii nu se pot face adjudecari nici direct, nici prin persoane interpuse mandatarii, ai averii ce sunt insarcinati sa vanda.

De regula nu se poate admite ca o persoana sa cumuleze si rolul de vanzator si cel de cumparator. Legea a stabilit aceasta prohibitie pentru ca mandatarul sa nu fie pus in situatia de a alege intre interesul sau care este de a cumpara cat mai ieftin si interesul pe care trebuie sa-l apere, obtinand pretul cel mai ridicat.

Nulitatea prevazuta in art. 1308 al. 2 C.p.c nu este de ordine publica ci relativa, intrucat ea nu este de interes public ci de interes privat si nu poate fi invocata decat de proprietarii imobilelor vandute in contra prohibitiunii legii.

Contractul cu sine insusi este contractul incheiat de aceeasi persoana atat ca parte, in nume propriu, cat si in calitate de reprezentant al celeilate parti.

Atunci cand ambele parti contractante ale aceluiasi contract avand interese contrare sunt reprezentate la incheierea contractului de acelasi mandatar exista dubla reprezentare.

Contractul incheiat de reprezentat cu sine insusi sau in calitate de reprezentant al celuilalt contractant este anulabil cu exceptia cazului in care reprezentantul a fost imputernicit in mod expres sa incheie actul in acest fel.

Cu alte cuvinte, in cazul in care un contractant stie ca mandatarul sau reprezinta si pe celalalt contractant, contractul incheiat de ambele parti contractante reprezentate prin acelasi mandatar nu poate fi anulat, intrucat mandatarul a fost imputernicit in aceste conditii .

Se permite incheierea de catre mandatar a asa numitului contract cu sine insusi numai daca reprezentantul a fost imputernicit in mod expres in acest sens sau continutul contractului a fost determinat in asemenea mod in cuprinsul mandatului incat sa excluda posibilitatea unui conflict de interese. O dispozitie asemanatoare este reglementata de art. 67 din Regulamentul de punere in aplicare a legii nr. 36/1995.

Aplicand chestiunile teoretice mai sus mentionate in speța, tribunalul a observat ca prin procura autentificata sub nr. 1393/07.06.2011 de BNP Nemesis f. 51-52, paratul L. S. a imputernicit pe numita C. L. sa achizitioneze imobile pe teritoriul Romaniei la pretul si in conditiile cele mai favorabile.

Prin procura autentificata sub nr.2628/19.09.2011 de BNP Nemesis- f. 25, reclamantul a imputernicit pe numita C. L. sa vanda cui va crede de cuviinta, la pretul si in conditiile mai favorabile, imobilul situat in Bucuresti, .. 11, sector 5, cu nr. cadasatral 4712.

Desi, in textul imputernicirii nu se mentioneaza ca se va vinde paratilor, acest aspect se subintelege, pe de o parte din imprejurarea ca exista o promisiune de vanzare cumparare si era fixat un termen pentru incheierea contractului de vanzare cumparare in forma autentica, iar pe de lata parte, in raspunsul la intrebarea nr. 11 la interogatoriul luat, reclamantul a recunoscut ca la acordarea procurii catre C. L. nu intentiona sa vanda catre alte persoane in alte conditii decat in antecontractul de vanzare cumparare incheiat cu paratii.

Mai mult, se apreciaza ca mandatara nu a adus prejudicii reclamantului, pretul stabilit intre partile contractante mentionat in promisiunea de vanzare cumparare a fost marit la 1.100.000 Euro iar aceasta marire profita reclamantului.

La data incheierii procurii nr. 2628/19.09.2011, reclamantul avea reprezentarea ca mandatara C. L. reprezinta in aceasta calitate si pe L. S. ca urmare a procurii nr. 1393/07.06.2011 si pe . SRL ca urmare a Delegatiei nr. 217/27.06.2011, mentionate in antecontractul de vanzare cumpare nr. 1729/27.06.2011, actul aditional la acesta autentificat sub nr. 2873/22.07.2011 si in actul aditional autentificat sub nr. 2672/21.09.2011. Calitatea de reprezentant al paratilor a numitei C. L. a fost cunoscuta de reclamant de la primul act incheiat, intrucat aceasta a reprezentat paratii, desi reclamantul a raspuns la interogatoriu in mod contrar.

Raspunsul la interogatoriul luat reclamantului, la intrebarea nr. 10, in sensul ca acesta nu cunostea ca doamna C. L. era mandatara paratilor, nu este real, in contextul in care antecontractul de vanzare cumapare nr. 1729/2011 si actul aditional nr. 2072/2011 au fost semnate de C. L. in calitate de reprezentant la paratilor, acest aspect rezultand din incheierile de autentificare si din continutul celor doua acte.Tribunalul nu poate accepta ca reclamantul nu a cunoscut acest aspect, avand in vedere ca numai mandatara paratilor a fost prezenta la semnarea celor doua acte, iar printr-o simpla lecturare a actelor se putea observa ca reprezinta paratii.Reclamantul nu-si poate prezenta propria culpa si nu poate capata protectia legii, in conditiile in care nu a fost diligent si a incheiat actele cu mentiuni pe care arata ca nu le-a cunocut si care nu au fost indeplinite.

Se observa ca reclamantul a semnat personal cu C. L. in calitate de mandatar/reprezentant al domnului L. S. si . SRL, antecontractul de vânzare cumpărare si actul adițional la acest contract prin care s-a hotărât vânzarea imobilului la un preț de 700.000 euro. Ulterior reclamantul in urma negocierilor finale purtate cu promitenti cumpărătorii cunoscând calitatea doamnei L. C. ce reprezenta cumpărătorii, a imputernicit-o pentru ca in numele lui sa facă toate demersurile necesare in vederea înstrăinării acestui imobil. Mandanta C. L., in baza acestei procuri, a instrainat imobilul proprietatea reclamantului la un preț cu 400.000 euro mai mare decât cel stipulat in antecontract si primul act adițional (preț de 1.100.000 euro ce a fost in prealabil negociat si agreat direct de către B. C. cu paratul L. S.).

Faptul ca reclamantul a ales sa mandateze pe C. L. a fost optiunea lui, asumandu-si riscul de a incheia in acest mod contractul.

Tribunalul a mai retinut ca mandatara ce era reprezentanta paratilor, nu a vandut catre siesi, ci catre L. S. si societatea L. Or I. Srl, mandatara nefiind actionara a societatii ci numai administrator conform relatiilor depuse la ultimul termen de judecata. Mandatara a respectat imputernicirea data si a vandut imobilul catre cumparatorii catre care mandantul se obligase personal sa vanda prin antecontract la un pret mai mare care profita vanzatorului.

Tribunalul a apreciat ca suplimentarea de pret - de la 700.000 Euro la 1.100.000 Euro si devansarea datei de perfectare a contractului-de la 31.10.2011 la 21.09.2011, nu l-au prejudiciat pe reclamant, acesta nedovedind o vatamare in acest sens.

In acest context, tribunalul a inlaturat sustinerile reclamantului in sensul ca incheierea contractului de vanzare cumparare nr. 2673/21.09.2011 de mandatara sa C. L. ce a repezentat si partile adverse este sanctionata cu nulitatea acestuia, intrucat reclamantul nu a dovedit o vatamare, in contextul in care in contract s-a mentionat un pret serios, determinat, nu reiese existenta unui conflict de interese intre vanzator si cumparatori, mandatarul ambelor contractanti respectand vointa acestora.

Asadar, reclamantul nu a reusit sa faca dovada unei vatamari pentru a interveni nulitatea relativa a contractului incheiat de un mandatar ce reprezenta ambele parti.

In conditiile in care mandatarul nu si-ar fi indeplinit mandatul si nu ar fi dat pretul obtinut, reclamantul avea la indemana alte mijloce juridice, intrucat orice mandatar este tinut sa dea socoteala despre gestiunea sa si sa remita mandantului tot ceea ce a primit in temeiul imputernicirii sale, chiar daca ceea ce a primit nu ar fi fost datorat mandantului -art. 1541, art. 992,1544 C.civ

Cu privire la capatul doi de cerere, prin care s-a solicitat rezilierea contractului pentru neplata pretului:

Principala obligatie a cumparatorului este de a plati pretul in ziua si la locul determinat prin contract, aceasta obligatie a cumparatorului fiind de esenta contractului de vanzare cumparare, aspect ce este inserat in art. 1361 C.Civ..

In caz de neplata a pretului in conditiile stipulate, vanzatorul are la dispozitie mai multe mijloace juridice: executarea silita a obligatiei; exceptia de neexecutare; actiunea in rezolutiunea contractului de vanzare cumparare.

Neplata pretului de catre cumparator nu reprezinta o cauza de nulitate absoluta a contractului de vanzare cumparare.

Daca cumparatorul nu plateste pretul, vanzatorul poate cere rezolutiunea vanzarii, el putand solicita rezolutiunea atat in cazul in care cumparatorul nu a platit deloc pretul sau numai o parte din pret, cat si atunci cand nu s-au platit dobanzile convenite, dreptul de optiune apartinand numai vanzatorului .

Revenind la speta, dupa aceste scurte chestiuni teoretice, Tribunalul a observat ca in antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1729/27.06.2011 de către BNP Nemesis reclamantul a declarat personal in fata notarului public ca a primit suma de 500.000 euro reprezentând prețul vânzării de la pârâți- suma de 100.000 Euro a declarat ca a primit-o de la promitenta cumparatoare . SRL, iar suma de 400.000 EURO a declarat ca a primit-o de la promitentul cumparator L. S..Reclamantul a semnat acest act in care se mentiona ca a primit suma de 500.000 Euro.

Prin actul adițional autentificat sub număr 2073/22.07.2011 de către BNP Nemesis la Antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1729/27.06.2011 de către BNP Nemesis, prin care s-a modificat pretul vanzarii cumpararii imobilului de la 500.000 Euro la 700.000 Euro, reclamantul a declarat personal in fata notarului public ca a primit suma de 200.000 euro reprezentând majorarea prețului vânzării. Din nou, reclamantul a semnat actul in care se mentiona ca a primit suma de 200.000 Euro.

Prin chitanta semnata de reclamant-f. 63, prin care se neaga doar data nu si continutul, se mentioneaza ca acesta a incasat suma de 400.000 euro reprezentând diferența de preț pentru vânzarea imobilului. Mai mult chiar acesta a declarat ca a scris personal textul chitantei, nu si data. Chiar si acceptand ca data este gresit inserata, faptul platii nu poate fi inlaturat, in conditiile in care chiar reclamantul a scris ca primit suma de 400.000 Euro.

Este foarte greu de crezut ca in conditiile in care reclamantul nu ar fi primit la data de 27.06.201 suma de 500.000 de Euro sa fi dorit sa incheie un act aditional la data de 22.07.2011 in care sa se mentioneze din nou ca suma de 500.000 Euro s-a platit si s-a mai platit si suma de 200.000 Euro. Orice persoana care incheie o astfel de tranzactie, -reclamantul a mai incheiat o astfel de operatie la momentul cumpararii imobilului in litigiu, trebuie sa stie care sunt consecintele inserarii clauzelor dintr-un contract ce se incheie in fata unui notar public, ce se autentifica de acesta. Usurinta cu care reclamantul a semnat cele doua acte in care se insereaza ca a primit plata sumelor de 500.000 Euro si 200.000 Euro demonstreaza ca plata sumei de 700.000 Euro s-a facut.

Din probatoriul administrat, tribunalul a apreciat ca pretul contractului, a fost dat in sume cash, astfel cum a vrut reclamantul. Aceasta retinere este sustinuta de mentiunile din cuprinsul antecontractului de vanzare cumparare si actelor aditionale, in care se arata ca promitentul vanzator a primit inainte de ziua incheierii contractului de vanzare cumparare parti din pretul convenit de parti precum si din chitanta semnata si scrisa de reclamant din 21.09.2009 din care rezulta ca acesta a primit suma de 400.000 Euro.

Conform art. 1171 si următoarele din Codul Civil, actul autentic încheiat in fata notarului se bucura de prezumția de validitate si are o forța probanta deplina pana la constatarea falsității respectivului înscris referitor la luarea consimțământului partilor privind elementele esențiale ale contractului, printre care si cel cu privire la prețul convenit si plătit.

Tribunalul a înlăturat susținerile reclamantului relative la neplata pretului, în condițiile în care mențiunile din actele incheiate, în sensul citirii clauzelor contractului către părți care au consimțit la încheierea lui și l-au semnat reprezintă constatări personale ale notarului public făcute în exercițiul atribuțiilor legale, în cuprinsul încheierii de autentificare, astfel încât nu pot fi combătute decât prin înscriere în fals.

Tribunalul a apreciat ca declaratile date in fata notarului public privind plata sumei de 700.000 Euro echivaleza cu adevarate chitante descarcatoare, iar sustinerile reclamantului in sensul ca nu ar fi primit aceste sume nu pot fi luate in seama in lipsa unor dovezi in acest sens.

Mentiunile din actele autentificate de notar referitoare la plata sumei de bai reprezentand pretul imobilului sunt dublate si de declaratiile martorilor din speta. Martorul Zaniv D. a declarat ca a dus in lua iulie sau august o suma importanta de bani in numerar la un notariat de pe Lipscani colt cu calea V. pe care a dat-o lui C. L. pentru a ii fi inmanata reclamantului. Martorul Kohlenbrener Boaz a declarat ca la sfarsitul anului 2011 reclamantul a vrut sa ii faca cinste fiindca l-a pus in legatura cu paratul persoana fizica, cu care a incheita contractul de vanzare cumparare, fiind greu de crezut ca in conditiile neplatii pretului, reclamantul sa mai aiba o astfel de atitudine.

A apreciat ca reclamantul nu a facut nicio contraproba vizavi de neprimirea sumei de 400.000 Euro, fata de chitanta prin care a scris ca a primit suma de 400.000 Euro. Este greu de crezut, raportandu-se la o persoana cu inteligenta medie, ca cineva care primeste o suma importanta de bani sa nu isi ia toate masurile de precautie si sa mentioneze ca a primit banii in conditiile in care nu s-ar fi platit suma.

Cu privire la incidenta in speta a Regulamentului nr. 4/2005, tribunalul a observat ca acest aspect a fost mentionat de aparatorul reclamantului cu ocazia concluziilor pe fondul cauzei, acesta nefiind inserat in cererea de chemare in judecata. Astfel, tribunalul nu il va analiza, intrucat nu a facut obiectul discutiilor contradictorii in cadrul procesului.

Împotriva sentinței civile nr. 567/2014 a declarat apel reclamantul B. C., în motivarea căruia au susținut următoarele critici:

Instanța de fond a reținut incomplet situația de fapt, lucru ce a condus, inevitabil la o concluzie eronata, si anume aceea ca nu a probat o vătămare prin devansarea datei de perfectare a actelor (de la 31.10.2011, la 21.09.2011) deși a învederat instanței de fond, în mod clar și neechivoc că reclamantul intenționa să vândă unei alte persoane, făcând aplicarea clauzei de dezicere; că nu au existat conflicte de interese, raportat la persoana mandatarului - d-na C. L., desi din ansamblu probator administrat în cauza rezulta în mod indubitabil contrariul și neplata prețului, ignorându-se imposibilitatea paraților de a proba plata sumelor de bani reprezentând prețul imobilului, la dosar existând înscrisuri relevante in acest sens.

Tribunalul a acordat o mai mare importanta si valoare prezumțiilor decât înscrisurilor, a ignorat faptul ca la dosar nu exista nici măcar cea mai mica dovada ca aceste persoane au avut, măcar, în conturi suma de 1.100.000 euro, cu atât mai puțin sa si achite aceasta suma și nu a luat în considerare ansamblul probator administrat in cauza, analizând trunchiat răspunsul la interogatorii, de unde rezulta clar ca respectivii bani nu au ajuns în posesia apelantului, martorii care au văzut si au transportat gentile in care se presupune ca erau sumele de bani reprezentând prețul contractului s-au ferit să afirme ca mandatarul i le-a înmânat.

Prin urmare, apelantul a solicitat a se observa ca proba plații prețului nu a fost făcută nici cu proba testimoniala si nici cu înscrisuri.

Tribunalul nu a ținut cont nici de faptul ca societatea parata nu a putut justifica nici o suma de bani, de faptul ca toate documentele au fost confecționate în mod arbitrar, pe sume fixe, care sa justifice prețul, că din actele depuse la dosarul cauzei, respectiv din extrasele de conturi, nu rezulta nici o clipa ca banii reprezentând prețul ar fi fost transferați către apelant.

Extrasele de cont dovedesc doar ca au fost programate extrageri in numerar din conturile paratului si ale doamnei L. C., care însă sunt mult inferioare sumelor ce trebuiau achitate către apelantul cu titlu de preț al tranzacțiilor.

Nu înseamnă de plano, ca daca s-au programat acele extrageri în numerar, acele sume au si ajuns la apelant, văzând faptul ca datele la care au fost făcute aceste extrageri nu au nici un fel de legătura cu momentele în care se presupune ca s-ar fi plătit prețul către apelant, prin raportare la data încheierii actelor notariale si a înscrisurilor interne ale societarii.

Analizând actele interne ale societății, care poarta semnăturile lui L. Schmuel si L. C., rezulta în afara oricărui dubiu ca acestea au fost întocmite pro causa, din cauza faptului ca puteau fi făcute oricând (contracte de împrumut, Raportul de la fila 97 dosar, dispozițiile de încasare/plata pe sume uriașe) toate poarta datele exacte când trebuiau sa se facă presupusele plați.

Nu au fost depuse la dosarul cauzei documentele fiscale ale societății, de unde sa rezulte ca plățile au fost prinse în actele contabile si înregistrate la ANAF.

Numai agențiile de turism pot încasa sume în Euro acestea fiindu-le necesare pentru plățile către extern si pot face si plați între ele în valuta, pe teritoriul României, situație neincidentă în ceea ce privește societatea parata.

Societatea comerciala care nu este agenție de turism are obligația de a lucra numai cu moneda naționala, neputând avea Registrul de casa în Euro, implicit neputând emite dispoziții de plata/încasare în Euro.

Pârâții au evitat sa depună la dosar balanța si bilanțul vizate de ANAF care sa conțină creditările în societate, precum si cheltuielile acesteia declarate la Administrația financiara.

Ca un argument in plus, este interzisa pentru societăți comerciale orice plata in numerar mai mare de 5000 de lei restul sumelor trebuind in mod obligatoriu sa fie transferate prin sistemul bancar.

Toate documentele au fost întocmite intre termenele de judecata, nu sunt evidențiate în nici o situație contabila, nu sunt depuse la organul de administrare fiscala, nu se probează transferul nici unei sume de bani din societate către apelant, mișcările pe conturile de contabilitate, oricum foarte neglijent întocmite nu fac în nici un fel dovada plății prețului contractului a cărui anulare a solicitat.

Instanța de fond nu a ținut cont de caracterul vădit fictiv al operațiunilor valutare efectuate de societatea parata, aceste operațiuni în valuta fiind prohibite de lege.

Potrivit Regulamentului Valutar 4/2005, modificat si completat de Regulamentul 6/2012 - plățile, încasările, transferurile si orice alte asemenea operațiuni care decurg din vânzări de bunuri și prestări de servicii între rezidenți, indiferent de raportul juridic care le reglementează, se realizează numai în moneda naționala (leu).

Fac excepție de la aceasta regula, putându-se efectua si în valuta, categoriile de operațiuni realizate de rezidenți prezentate în Anexa 2 la Regulamentul Băncii Naționale a României, situații care însa, după cum a învederat si prin cererea introductiva, nu sunt incidente în speța sa.

Dintre toate activitățile derulate în România numai serviciile agențiilor de turism au permisiunea sa utileze moneda euro în activitatea curenta a firmei, atât la încasare cat si la plata, în relația cu clienții din România.

Cu privire la inexistenta conflictului de interese al d-nei C., care a semnat contractul atât din partea vânzătorului cat si din partea comparatorului, apelantul a făcut următoarele precizări:

D-na C. L. s-a angajat conform Procurii autentificate sub nr. 1393/07.06.2011 de BNP Nemesis sa "achiziționeze imobile pe teritoriul României la prețul și în condițiile cele mai favorabile" pentru d-l L. S., paratul.

Totodată, prin Procura autentificata sub nr. 2628/19.09.2011 de BNP Nemesis, aceeași d-na C. s-a obligat " sa vanda cui va crede de cuviința, la prețul si în condițiile cele mai favorabile" d-Iui B. C. - reclamantul, imobilul ce face obiectul prezentei cauze.

Așadar, prin aceste 2 Procuri d-na C. s-a obligat practic sa vândă, respectiv sa cumpere imobilul ce face obiectul prezentei cauze la prețul si în condițiile cele mai favorabile atât reclamantului, cat si paratului, respectiv sa cumpere la prețul cel mai mic si sa vândă la prețul cel mai mare.

Or, apelantul a arătat că, scopul vânzătorului este acela de a obține un preț cat mai mare pentru imobilul sau, iar al cumpărătorului acela de a plați un preț cat mai mic pentru acel imobil, fiind practic imposibila reprezentarea cu succes in cadrul unui act juridic a ambelor parți cocontractante, fiind cat se poate de clar ca una dintre aceste părți va suferi un prejudiciu ca urmare a încheierii actului.

Or, văzând calitatea d-nei C., aceea de administrator a societății L. Or I. SRL, apelantul solicită a se observa interesul cărei parți contractante a fost mai bine protejat la momentul încheierii contractului, mărirea cu 400.000 euro a prețului contractului neavând loc decât in teorie, acești bani nefiind niciodată achitați în realitate.

Mai mult chiar decât atât, astfel cum a învederat si în fața instanței de fond, d-na C., împreuna cu pârâtul L. S. au calitatea de asociați în alte societăți comerciale, fiind parteneri de afaceri.

Daca aceasta operațiune ar fi fost valida si valabila, iar prețul de 400.000 euro ar fost plătit către apelant, d-na C. ar fi încălcat în mod cat se poate de clar prevederile Procurii primite de la d-l L. S., cel care avea deja un antecontract încheiat cu apelantul, urmând ca prețul vânzării sa fie acela de 700.000 euro. Așadar, este foarte ciudata aceasta mărire a prețului de către d-na C., în coniventa cu d-l L. S., cei care, de bunăvoie si nesiliți de nimeni au înțeles sa mărească prețul contractului cu suma de 400.000 euro, nesocotindu-și propriile interese în favoarea apelantului.

Văzând acestea, nu se înțelege atitudinea instanței de fond, care a socotit ca nu este nici un fel de problema ca o persoana sa reprezinte 2 părți la încheierea unui contract de vânzare-cumpărare, parți ale căror interese sunt vădit contrare, fiecare dintre acestea urmărind a obține un avantaj pentru sine prin încheierea respectivului contract.

Apelantul a solicitat admiterea apelului, modificarea în totalitate a Sentinței apelate în sensul admiterii cererii introductive de instanța, cu aplicarea prevederilor art. 453 C..

In drept, apelul a fost întemeiat pe dispozițiile art. 466, art. 453 C.pr.civ.

Intimații-pârâți S.C. L. Or I. S.R.L. și L. S. au formulat întâmpinare prin care au solicitat respingerea apelului ca nefondat.

Analizând actele și lucrările dosarului, Curtea constată următoarele:

Având în vedere faptul că apelantul-reclamant critică inclusiv modul de stabilire a situației de fapt de către instanța de fond, Curtea va relua, în scopul analizei motivelor de apel, situația de fapt reieșită din probele administrate în cauză.

Astfel, se reține că obiectul cererii de chemare în judecată l-a constituit solicitarea de anulare a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2673/21.09.2011 de BNP Nemesis pentru nerespectarea unei incapacități speciale și, în subsidiar, rezoluțiunea aceluiași contract pentru neplata prețului.

Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2673/21.09.2011 de BNP Nemesis, apelantul-reclamant B. C., prin mandatar C. L., în baza procurii autentificate sub nr. 2628/19.09.2011, a vandut intimaților-pârâți . SRL, prn delegat C. L., și L. S., prin mandatar C. L., imobilul compus din teren in suprafața de 780 mp si constructia edificata pe teren situat in București, .. 11, sector 5 contra pretului de 1.100.000 EURO, cu privire la care se mentioneaza ca a fost achitat în felul următor:

- 500.000 EURO in baza antecontractului de vanzare-cumparare nr. 1729/2011,

- 200.000 Euro in baza actului aditional nr. 2073/2011,

- restul de 400.000 Euro la data autentificarii actului de vanzare-cumparare.

Prin antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1729/27.06.2011 de către BNP Nemesis, apelantul-reclamant B. C., personal, in calitate de promitent vânzător a promis vânzarea către intimatul-pârât . SRL prin delegat C. L. a terenului in suprafața de 780 mp situat in București, .. 11, sector 5 și către intimatul-parat L. S. reprezentat de C. L. in baza procurii autentificate sub nr. 1393/07.06.2011 de către BNP Nemesis a constructiei edificate pe teren situata in București, .. 11, sector 5, fiind stabilit termenul de autentificare pana la 31.10.2011.

În cuprinsul acestui act este inserată următoarea clauză:

„Prețul vânzării este de 500.000 Euro (cinci sute de mii de euro) echivalentul a 2.108.000 (două milioane una sută opt mii lei, calculat exclusiv în vederea taxării la cursul BNR de 1 euro de 4.2160 lei) din care 400.000 euro reprezintă prețul construcției și 100.000 euro reprezintă prețul terenului) pe care eu, promitentul vânzător declar că l-am primit în întregime de la promitenții cumpărători, personal și prin mandatar, anterior autentificării prezentului act, astfel:

- suma de 100.000 euro am primit-o de la promitenta cumpărătoare . SRL;

- suma de 400.000 euro am primit-o de la promitentul cumpărător L. S.”.

Prin actul adițional autentificat sub număr 2073/22.07.2011de către BNP Nemesis, la antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1729/27.06.2011 de către BNP Nemesis, aceleași părți semnatare au hotărât de comun acord modificarea prețului vânzării de la 500.000 euro la 700.000 euro.

În cuprinsul acestui act este inserată următoarea clauză:

„Suma de 500.000 euro s-a achitat conform antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1729/27.06.2011 de către BNP Nemesis iar suma de 200.000 euro a fost achitata de promitenții-cumpărători, promitentului-vânzător, azi data autentificării prezentului act".

Prin procura autentificată sub nr. 2628/19.09.2011 la BNP NEMESIS, apelantul-reclamant B. C. a împuternicit-o pe C. L., pentru ca in numele lui sa vândă cui va crede de cuviința la prețul si in conditiile cele mai favorabile imobilul situat in București, .. 11, sector 5. În acest sens, mandatara a fost împuternicită (printre altele) să stabilească și că încaseze prețul vânzării, să semneze în fața notarului public contractul de vânzare-cumpărare.

Prin actul adițional autentificat sub număr 2672/21.09.2011 de către BNP Nemesis, la antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1729/27.06.2011 de către BNP Nemesis si la actul adițional autentificat sub număr 2073/22.07.2011 de același notar, părțile semnatare, toate reprezentate prin mandatar/delegat C. L., au hotărât de comun acord, modificarea prețului vânzării de la 700.000 euro la 1.100.000 Euro si faptul ca termenul de finalizare a contractului de vânzare cumpărare al imobilului se schimba de la data de 31.10.2011 la data de 21.09.2011, menționându-se ca celelalte prevederi ale antecontractului de vânzare cumpărare si ale actului adițional la antecontract rămânând neschimbate si valabile.

Sub aspectul modului de apreciere a probatoriului, apelantul-reclamant a susținut faptul că tribunalul a acordat o mai mare valoare probatorie prezumțiilor decât înscrisurilor, că a luat în considerare în mod trunchiat răspunsul la interogatorii, că a interpretat în mod eronat declarațiile de martori, în opinia apelantului-reclamant concluzia care se impunea din coroborarea mijloacelor de probă administrate în cauză fiind în sensul că pârâții nu au făcut dovada că au avut în conturi suma de 1.100.000 euro și că nu i-au achitat această sumă apelantului.

Apelantul a solicitat a se observa că proba plății prețului nu a fost făcută nici cu proba testimonială și nici cu înscrisuri.

Critica de netemeinicie este nefondată.

Prin sentința civilă apelată, tribunalul a arătat că obligația de plată a prețului reprezintă principala obligație a cumpărătorului și că această obligație este de esența contractului de vânzare-cumpărare, conform art. 1361 C.Civ., iar cu privire la norma de drept substanțial aplicabilă în cauză, în raport de circumstanțele concrete ale speței – în care: (1) în antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1729/27.06.2011 reclamantul a declarat personal in fata notarului public ca a primit suma de 500.000 euro reprezentând prețul vânzării de la pârâți, actul fiind semnat de reclamant; (2) în actul adițional autentificat sub număr 2073/22.07.2011, reclamantul a declarat personal in fata notarului public ca a primit suma de 200.000 euro reprezentând majorarea prețului vânzări, actul fiind semnat de reclamant și (3) prin chitanța semnata de reclamant, cu privire la care acesta a negat doar data, nu și conținutul, reclamantul a menționat ca a încasat suma de 400.000 euro reprezentând diferența de preț pentru vânzarea imobilului, reclamantul a declarat ca a scris personal textul chitanței, nu si data - tribunalul a stabilit că sunt aplicabile dispozițiile art. 1171 si următoarele din Codul Civil.

Curtea constată că sentința apelată a fost pronunțată cu aplicarea corectă a dispozițiilor art. 1173 din vechiul Cod civil coroborate cu cele ale art. 100 din Legea nr. 36/1995 a notarilor publici și a activității notariale.

Astfel, potrivit art. 1173 din vechiul Cod civil „Actul autentic are deplină credință în privința oricărei persoane despre dispozițiile și convențiile ce constată”.

În categoria constatărilor cu caracter personal aparținând notarului public, care fac proba până la înscrierea în fals, se încadrează constatările enumerate ca atare în legea notarilor publici, respectiv: faptul prezentării părților și a tuturor persoanelor participante la procedura de autentificare, precum și identificarea acestora; locul și data încheierii actului; exteriorizarea consimțământului.

Or, în cuprinsul încheierilor de autentificare nr. 1729/27.06.2011 respectiv nr. 2073/22.07.2011 notarul public a consemnat identitatea părților și faptul că acestea „după citirea actului, au consimțit la autentificarea prezentului înscris și au semnat toate exemplarele acestuia”.

Prin urmare, declarația apelantului-reclamant - dată în fața notarului public, în sensul că a citit conținutul acestor acte și a consimțit la autentificarea acestora ca reprezentând voința sa exprimată prin înscrisurile citite și semnate în fața notarului public - nu putea fi contestată de apelantul-reclamant decât prin înscrierea în fals, așa cum în mod corect a reținut prima instanță de fond, apărare de care apelantul-reclamant nu a uzat sub aspect probator.

În al doilea rând, Curtea va respinge și critica referitoare la aprecierea probelor referitoare la plata prețului, având în vedere că declarațiile părților cuprinse în înscrisul autentic notarial fac dovada, până la proba contrară, atât între părți, cât și față de oricare alte persoane. Or, așa cum în mod corect a observat prima instanță de fond, în cuprinsul antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1729/27.06.2011, apelantul-reclamant B. C., personal, in calitate de promitent vânzător, a stipulat următoarea clauză:

- suma de 100.000 euro am primit-o de la promitenta cumpărătoare . SRL;

- suma de 400.000 euro am primit-o de la promitentul cumpărător L. S.”.

În cuprinsul actului adițional autentificat sub număr 2073/22.07.2011, apelantul-reclamant a inserat următoarea clauză:

De asemenea, prin chitanța scrisă și semnată de reclamant, acesta a menționat că a încasat suma de 400.000 euro reprezentând diferența de preț pentru vânzarea imobilului.

Declarațiile enunțate mai sus, aparținând apelantului-reclamant, în sensul că a primit prețul, cu privire la cuantum, la momentul achitării și la modalitatea de plată, reprezintă voința acestuia, consemnată în înscrisuri semnate de acesta.

Având în vedere dispozițiile art. 1174 din vechiul Cod civil, potrivit cărora „Actul autentic (…) are tot efectul între părți despre drepturile și obligațiile ce constată (…)”, Curtea constată că aceste declarații ale apelantului-reclamant, inserate în cuprinsul actelor autentificate de notar și semnate de apelant, privesc chiar obiectul contractului și reprezintă o veritabilă recunoaștere a apelantului-reclamant a executării de către promitenții-cumpărători a obligației principale a acestora – plata prețului.

Întrucât apelantul reclamant nu a contestat semnătura de pe contractele enunțate în cele ce preced și de pe chitanță – din această perspectivă aceste înscrisuri fiind unele preconstituite și semnate de părți, în înțelesul art. 1191 alin. 2 din vechiul Cod civil, așa încât partea nu ar putea produce dovezi în contra propriei sale recunoașteri semnate – cu toate acestea, tribunalul a primit spre analiză și proba testimonială, dând în acest fel posibilitatea reclamantului să producă contraproba celor recunoscute personal în cuprinsul actelor autentice și al chitanței necontestate sub aspectul conținutului.

În consecință, Curtea va respinge și criticile relative la modul de înregistrate în contabilitatea intimatei-pârâte persoane juridice a sumelor de bani exprimate în euro, cele referitoare la presupusa nelegalitate a întocmirii de documente fiscale de către societate, sau cele referitoare la modalitatea de efectuare a plăților în moneda națională în comparație cu operațiunile efectuate în euro, deoarece nu au relevanță sub aspect probatoriu asupra cauzei de față, în care proba plății se poate face doar în condițiile reglementate de Codul civil.

Prin motivele de apel, apelantul-reclamant a invocat caracterul fictiv al operațiunilor valutare efectuate de societatea pârâtă persoană juridică, pe motiv că încalcă dispozițiile Regulamentului Valutar nr. 4/2005, modificat si completat de Regulamentul 6/2012.

Problema fictivității plăților prin raportare la dispozițiile Regulamentului Valutar nr. 4/2005, modificat si completat de Regulamentul 6/2012, nu a fost susținută de către reclamant prin cererea de chemare în judecată, așa încât Curtea constată că este întemeiată apărarea intimaților-pârâți conform căreia efectul devolutiv al apelului este limitat la ceea ce a fost supus judecății în primă instanță.

Cu privire la primul capăt de cerere, prin care reclamantul B. C. a invocat nulitatea contractului autentificat sub nr. 2673/21.09.2011 pentru nerespectarea incapacității speciale prevăzute de art. 1308 alin. 2 Cod civil, tribunalul a reținut că nulitatea în discuție este una de ordine privată și că, în condițiile în care reclamantul cunoștea calitatea numitei C. L. de reprezentant al pârâților promitenți-cumpărători, încă de la primul act încheiat, suplimentarea de preț (de la 700.000 Euro la 1.100.000 Euro) și devansarea datei de perfectare a contractului (de la 31.10.2011 la 21.09.2011) nu l-au prejudiciat pe reclamant, acesta nedovedind o vătămare în acest sens.

Prin motivele de apel, apelantul-reclamant solicită să se observe că interesul intimaților-pârâți a fost mai bine protejat la momentul încheierii contractului de către C. L., deoarece aceasta avea și calitatea de administrator a societății L. Or I. SRL, și deoarece mărirea cu 400.000 euro a prețului contractului nu a avut loc decât in teorie, acești bani nefiind niciodată achitați în realitate.

Cu privire la analiza motivului de apel referitor la achitarea prețului, instanța face trimitere la considerentele expuse în cele ce preced, iar cu privire la calitatea numitei C. L. se constată că nu este un aspect care să ducă la admiterea apelului pe aceste motiv, deoarece este aplicabil în egală măsură considerentul conform căruia, la momentul încheierii contractului contestat în cauză, apelantul-reclamant cunoștea această calitate a numitei C. L., încă de la momentul încheierii primului act, din 27 iunie 2011.

Celelalte critici prin care apelantul-reclamant susține contrarietatea de interese nu pot fi reținute, în condițiile în care prima instanță a arătat că reclamantul nu a reușit să facă dovada vătămării, pentru a interveni nulitatea relativă a contractului încheiat de un mandatar ce reprezintă ambele părți, și în condițiile în care prin considerentele anterioare Curtea a menținut situația de fapt așa cum a fost stabilită de tribunal și a reținut că prin chitanța semnată și redactată de apelantul-reclamant acesta a recunoscut că a primit suma de 400.000 euro reprezentând diferența de preț pentru vânzarea imobilului.

Pentru aceste motive, în temeiul dispozițiilor art. 480 C.pr.civ., Curtea va respinge apelul declarat în cauză, ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

IN NUMELE LEGII

DECIDE:

Respinge apelul formulat de apelantul-reclamant B. C. cu domiciliul ales la C.. Av. „R. C.” în București, .. 21A, ., ., sector 3, împotriva sentinței civile nr. 567/12.05.2014 pronunțată în dosarul nr._ de Tribunalul București – Secția a IV-a Civilă, în contradictoriu cu intimații-pârâți S.C. L. Or I. S.R.L. cu sediul în București, ., sector 1 și L. S. cu sediul în București, ., sector 1, ca nefondat.

Cu recurs în 30 de zile de la comunicare.

Pronunțată în ședința publică azi, 20.05.2015.

PREȘEDINTE, JUDECĂTOR

F. L. E. C. M. S.

GREFIER

F. J.

Red.dact.jud.MSC

Tehnored.MȘ/5 ex./ 07.2015

Jud. fond: L. F.

← Constatare nulitate act juridic. Decizia nr. 616/2015. Curtea de...		Partaj judiciar. Decizia nr. 579/2015. Curtea de Apel BUCUREŞTI →

Anulare act. Hotărâre din 20-05-2015, Curtea de Apel BUCUREŞTI

Vezi și alte spețe de la aceeași instanță

Comentarii despre Anulare act. Hotărâre din 20-05-2015, Curtea de Apel BUCUREŞTI