Evacuare. Decizia nr. 2040/2012. Curtea de Apel BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 2040/2012 pronunțată de Curtea de Apel BUCUREŞTI la data de 19-11-2012 în dosarul nr. 2040/2012
Dosar nr._
(_ )
ROMANIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI - SECȚIA A III A CIVILĂ
ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIA CIVILĂ NR.2040
Ședința publică de la 19 noiembrie 2012
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE - DOINIȚA M.
JUDECĂTOR - D. A. B.
JUDECĂTOR - I. B.
GREFIER - L. C.
* * * * * * * * * *
Pe rol se află pronunțarea recursului formulat de recurentul-pârât M. M., împotriva deciziei civile nr. 1409 A din 16.11.2007, pronunțată de Tribunalul București - Secția a IV a Civilă în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimata-reclamantă ..
Cauza are ca obiect – evacuare.
Dezbaterile în fond și susținerile orale ale părților au avut loc în ședința publică din data de 12 noiembrie 2012, fiind consemnate în încheierea de ședință de la această dată, care face parte integrantă din prezenta decizie; pentru a da posibilitate recurentului-pârât să depună note scrise și în vederea deliberării, Curtea a amânat pronunțarea cauzei la data de 19 noiembrie 2012, când a decis următoarele:
CURTEA
Deliberând asupra recursului civil de față, constată următoarele:
Prin cererea formulată la data de 13.03.2007, reclamanta S.C. E. S. S.R.L. a chemat în judecată pârâtul M. M., solicitând instanței ca prin hotărârea ce se va pronunța, în principal, să se constate încetarea contractului de închiriere nr.419/2003, prin expirarea termenului locațiunii și evacuarea necondiționată a pârâtului din imobilul situat în București, ..20, sector 6, camera nr.80, iar în subsidiar, dacă se va aprecia că locațiunea a continuat să se constate încetarea contractului de închiriere prin denunțarea unilaterală a acestuia în baza dispozițiilor art.IV lit.c din contract și evacuarea necondiționată a pârâtului; în situația în care se va aprecia că nu au operat primele două cazuri de încetare a locațiunii, să se constate rezilierea de plin drept a contractului de închiriere pentru neexecutarea obligației de plată prevăzută la art.IV lit.b din contract și evacuarea necondiționată a pârâtului, precum și obligarea acestuia la plata cheltuielilor de judecată.
Prin sentința civilă nr.4257/21.06.2007 Judecătoria Sectorului 6 București a admis cererea reclamantei și a constatat încetat contractul de închiriere nr.419/2003 prin denunțarea unilaterală a acestuia de către reclamantă și, pe cale de consecință, a dispus evacuarea pârâtului din imobilul din litigiu, pe care l-a obligat la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 10,3 lei.
Pentru a statua astfel, prima instanță a reținut că, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1288/2006, reclamanta a cumpărat de la vânzătorul S.C. LASSELBERGER S.A. imobilul „cămin de nefamiliști” situat în București, ..20, sector 6, devenind proprietarul acestuia, subrogându-se prin efectul contractului încheiat în drepturile și obligațiile proprietarului anterior. În cuprinsul acestui contract, se menționează faptul că reclamantei i-a fost adus la cunoștință faptul că imobilul este ocupat de chiriași în prezent, conform contractelor de închiriere care sunt anexă la contractele de muncă. La data încheierii contractului de vânzare menționat, pârâtul ocupa camera cu nr.80, potrivit contractului de închiriere înregistrat sub nr.414/17.01.2003, termenul de închiriere fiind reprezentat de durata contractului de muncă, iar prin decizia nr.307/31.05.2006, reclamanta a procedat la desfacerea contractului de muncă al pârâtului, care a ocupat imobilul din litigiu ulterior încetării contractului de muncă al pârâtului.
Făcând aplicarea dispozițiilor art.1437 – 1452 din Codul civil, prima instanță a arătat că în cauză nu s-a făcut dovada anunțării concediului de către reclamantă, că notificarea referitoare la evacuarea imobilului a intervenit la data de 01.02.2007, iar după împlinirea termenului contractului de închiriere, pârâtul a rămas în folosința camerei prin efectul tacitei relocațiuni, astfel că a luat naștere un nou contract de închiriere, în condițiile primului, inclusiv în privința chiriei inițiale, prezumându-se că părțile nu au modificat niciunul dintre elementele acestuia.
Contractul în discuție este un contract de închiriere fără termen, născut prin tacita relocațiune, care a dat naștere în patrimoniul pârâtului unor drepturi locative vizând camera nr.80, cu privire la care reclamanta a procedat la denunțarea unilaterală la data de 01.02.2007 prin notificarea adresată prin intermediul executorului judecătoresc și comunicată pârâtului la data de 02.02.2007, astfel cum prevăd dispozițiile art.1436 alin.2 din Codul civil.
Constatând că a încetat prin denunțare unilaterală contractul de închiriere nr.414/2003, prima instanță a reținut că pârâtul nu mai prezintă un titlu locativ opozabil locatorului proprietar, astfel că a dispus evacuarea acestuia din imobilul în discuție.
Soluția de mai sus a fost menținută de Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă care, prin decizia civilă nr.1409/A/16.11.2007, a respins ca nefondat apelul pârâtului, arătând, la rândul său că titlul locativ al apelantului pârât a fost constituit, așa cum a reținut și prima instanță, de contractul de închiriere încheiat la data de 17.01.2003 cu S.C. Cesarom S.A., pe durata contractului de muncă, iar la pct.IV din acest contract se arată că el poate fi reziliat unilateral de către proprietar cu condiția notificării chiriașului cu 30 de zile înainte.
Întrucât reclamata a dispus încetarea contractului individual de muncă încheiat pe durată nedeterminată cu apelantul pârât, în mod implicit a încetat și contractul de închiriere în temeiul dispozițiilor ultimului alineat al pct.I al contractului încheiat cu autoarea reclamantei.
Intimata reclamantă s-a prevalat de dispozițiile art.IV lit.c din contractul de închiriere și l-a notificat pe apelantul pârât prin intermediul executorului judecătoresc cu privire la încetarea contractului de închiriere, iar tribunalul nu a reținut împrejurarea învederată prin motivele de apel, în sensul că rezilierea ar fi trebuit să intervină ca o sancțiune în cazul neexecutării culpabile a unei obligații contractuale, întrucât Legea nr.114/1996 nu face nici o referire cu privire la posibilitatea denunțării unilaterale, ci a făcut referire la prevederile contractului de închiriere încheiat de apelant cu autoarea reclamantei.
Prin recursul întemeiat pe dispozițiile art.304 pct.8 și 9 din Codul de procedură civilă, pârâtul a susținut că instanța a interpretat greșit actul juridic dedus judecății, în speță contractul de închiriere, a schimbat natura și înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al acestuia, apreciind că în cauza de față sunt incidente dispozițiile legale cu privire la tacita relocațiune și la denunțarea unilaterală.
În cauză, sunt incidente prevederile art.1441 din Codul civil, iar reclamanta este ținută să respecte locațiunea făcută înainte de vânzare, pârâtul din prezenta cauză având drepturi locative opozabile acesteia, în calitate de proprietar asupra camerei nr.80 din imobilul din litigiu. Din actele depuse la dosarul cauzei rezultă că recurentul a fost și este angajat al societății reclamante, care este succesor al locatorului inițial, iar instanța a apreciat greșit ca fiind incidentă în cauză denunțarea unilaterală a contractului de închiriere, intervenit între părți.
Contractul de închiriere, având ca obiect o locuință de serviciu, este, potrivit legii, un contract accesoriu la contractul de muncă, odată cu încetarea contractului de muncă, încetează și efectele contractului de închiriere, iar denunțarea unilaterală este reglementată de prevederile art.1436 din Codul civil, care statuează că dacă părțile sau legea nu au determinat durata locațiunii, contractul ia sfârșit prin denunțarea unilaterală de către oricare dintre părți cu condiția respectării termenului de preaviz.
În privința contractelor de închiriere încheiate pe durată determinată, revocarea unilaterală nu este admisibilă, forța obligatorie a acestora menținându-se pe durata întregului interval de timp convenit prin acordul de voință al părților.
Legea nr.114/1996, lege specială aplicabilă în materia locațiunii, nu face nicio referire expresă cu privire la posibilitatea denunțării unilaterale a contractului de către proprietar, ceea ce implicit duce la concluzia că se impune aplicarea normei speciale.
Prin memoriul de recurs s-a formulat și solicitarea de a se suspenda acțiunea în evacuare, în condițiile art.244 pct.1 din Codul de procedură civilă, până la soluționarea dosarului cu nr._ al Judecătoriei sectorului 6 București, instanță care urmează să confirme sau să infirme dreptul recurentului pârât de a dobândi proprietatea asupra spațiului pe care îl locuiește.
În această cauză, reclamantul M. M., alături de alte persoane, au chemat în judecată pârâtele S.C. LASSELBERGER S.A. și E. S. S.R.L., solicitând instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța să se dispună anularea contractului de vânzare-cumpărare încheiat între cele două pârâte, obligarea pârâtei S.C. Lasselberger S.A. la vânzarea camerelor pe care reclamanții le ocupă, în calitate de chiriași, în imobilul cu destinație de locuință, iar în subsidiar, în cazul în care se va respinge capătul de cerere privind anularea actului de vânzare-cumpărare, reclamanții solicită ca pârâta S.C. E. S. S.R.L., în calitate de proprietar, să fie obligată să le vândută camerele pe care aceștia le ocupă în calitate de chiriași în Căminul de Nefamiliști.
La data de 21.04.2008, Curtea a dispus suspendarea judecării recursului, în temeiul dispoziției art.244 pct.1 din Codul de procedură civilă, până la rămânerea irevocabilă a dosarului cu nr._ aflat pe rolul Judecătoriei sectorului 6 București.
Această cauză a fost declinată prin sentința civilă nr.756/06.02.2008 de către Judecătoria Sectorului 6 București, în favoarea Tribunalului București – Secția a VI-a Comercială, instanță care, prin sentința comercială nr._/18.12.2009, a respins ca neîntemeiată acțiunea reclamanților. Curtea de Apel București – Secția a V-a Civilă, prin decizia civilă nr.277/5.06.2012, a constatat perimat apelul reclamanților împotriva acestei din urmă sentințe comerciale.
La data de 10.09.2012, Curtea a încuviințat cererea de repunere pe rol a cauzei formulată de intimata reclamantă, având în vedere soluțiile pronunțate în legătură cu procedura judiciară care a determinat suspendarea judecării recursului pendinte.
Examinând cauza prin prisma motivelor de recurs invocate, Curtea apreciază că recursul este nefondat, pentru considerentele care succed:
În mod corect, instanțele de fond au interpretat actul juridic dedus judecății și au statuat că în cauză contractul de închiriere al recurentului pârât are natura juridică a unui contract accesoriu contractului de muncă, supus principiului de drept accesorium sequitur principalem. Durata locațiunii este determinată de durata contractului individual de muncă. Or, prin decizia nr.307/31.05.2006 societatea reclamantă a decis încetarea contractului individual de muncă încheiat pe durată nedeterminată cu recurentul pârât, astfel că sub acest aspect, în mod corect instanțele au arătat că durata locațiunii este determinată de durata contractului individual de muncă.
În plus, instanțele au examinat și celelalte ipoteze valorificate în apărarea sa de către pârât și care tind la afirmarea existenței unui titlu locativ asupra imobilului în litigiu, și au arătat că susținerea este nefondată și prin prisma prevederilor contractuale pe care recurentul pârât le invocă în condițiile art.969 din Codul civil.
S-a arătat în considerarea acestei din urmă teze că reclamanta și-a îndeplinit și obligațiile contractuale și a procedat la notificarea recurentului pârât în privința denunțării unilaterale și a anunțării concediului, conform clauzei stipulate la art.IV lit.c din contractul de închiriere.
Critica privind aplicarea greșită a prevederilor art.1441 – 1436 din Codul civil nu poate fi invocată direct în recurs, omisso medio, astfel că nefiind susținută și supusă examinării instanței de control ordinar, analiza acesteia devine inadmisibilă în recurs.
Chiar și în aceste condiții, Curtea constată că nu există nici un motiv de reformare a hotărârii instanței de apel, instanță care a aplicat și interpretat corect atât dispozițiile Legii nr.114/1996, cât și pe cele ale art.969 din Codul civil, cu trimitere la clauzele convenției părților și ale art.1436 – 1441 din Codul civil.
Sub acest aspect, Tribunalul București – Secția a VI-a Comercială a statuat cu putere de lucru judecat prin sentința comercială nr._/2009 că, potrivit art.7 din Legea nr.85/1992 privind vânzarea de locuințe și spații cu altă destinație construite din fondurile statului și din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, altele decât locuințele de intervenție, vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere, la cererea acestora, cu plata integrală sau în rate a prețului, în condițiile Decretului – lege nr.61/1990, numai dacă locuința satisface necesitățile de locuit ale unei persoane sau familii.
Potrivit art.3 din Regulamentul de funcționare a Căminului de Nefamiliști al S.C. Cesarom S.A., dreptul de a locui în cămin îl au numai salariații societății, astfel că tribunalul a reținut, pe de o parte, că unitatea locativă cu privire la care recurentul pârât din prezenta cauză solicită cumpărarea nu îndeplinește cerințele legale pentru a fi încadrată în noțiunea de locuință, iar, pe de altă parte, în raport de dispozițiile Legii nr.85/1992, nu este îndeplinită cea de-a doua condiție pentru vânzarea locuinței către chiriași și anume, aceea ca această locuință să fie construită din fondurile unităților economie sau bugetare de stat și să se afle la data cererii în patrimoniul statului.
În cauză, în mod corect instanțele de fond au interpretat clauza stipulată în convenția părților, ce reprezintă actul juridic dedus judecății, și au statuat asupra distincției dintre denunțarea unilaterală a convenției, care operează în cauză în virtutea forței obligatorii a contractului relativ la părțile contractante, și rezoluțiunea sau rezilierea contractului, sancțiune care nu este incidentă în speța pendinte prin raportare la principiul disponibilității procesului civil reglementat prin prevederea art.129 alin.6 din Codul de procedură civilă.
Pentru considerentele mai sus expuse, Curtea va respinge în temeiul dispozițiilor art.304 pct.8 și 9 și a art.312 din codul de procedură civilă recursul formulat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge, ca nefondat, recursul formulat de pârâtul M. M. împotriva deciziei civile nr.1409/A/16.11.2007 pronunțată de Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă, în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimata reclamantă S.C. E. SOLUTION S.R.L.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 19 noiembrie 2012.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR
DOINIȚA M. D. A. B. I. B.
GREFIER
L. C.
Red.D.M.
Tehnored.B.I.
2 ex/28.11.2012
----------------------------------------
T.B.- Secția a IV-a – C.Segărcianu
- E.R.
Jud.Sector 6 – V.B.
| ← Revendicare imobiliară. Decizia nr. 410/2012. Curtea de Apel... | Pretenţii. Decizia nr. 2038/2012. Curtea de Apel BUCUREŞTI → |
|---|
