Partaj judiciar. Decizia nr. 1182/2012. Curtea de Apel BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 1182/2012 pronunțată de Curtea de Apel BUCUREŞTI la data de 08-06-2012 în dosarul nr. 1182/2012
ROMANIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI SECȚIA A IV-A CIVILĂ
Dosar nr._
DECIZIA CIVILĂ NR. 1182R
Ședința publică de la data de 08.06.2012
CURTEA COMPUSĂ DIN:
PREȘEDINTE - C. M. S.
JUDECĂTOR - Z. D.
JUDECĂTOR - V. A.
GREFIER - D. L.
Pe rol pronunțarea asupra cererii de recurs formulată de recurenta-pârâtă B. V. împotriva deciziei civile nr. 2958/24.02.2010 pronunțată de Tribunalul București Secția a IV-a civilă în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimatul – reclamant O. M. C. și cu intimatul – pârât B. E., cauza având ca obiect „partaj judiciar”.
Dezbaterile în fond și susținerile orale ale părților au avut loc în ședința publică din data de 01.06.2012, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată care face parte integrantă din prezenta hotărâre, când, având nevoie de timp pentru a delibera, Curtea a amânat pronunțarea la data de 08.06.2012, când a decis următoarele:
CURTEA
Deliberând asupra recursului civil de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 București sub nr._, reclamantul O. M. C. a chemat în judecată pe pârâții B. E. și B. V., solicitând pronunțarea unei hotărâri prin care să se dispună ieșirea din indiviziune asupra terenului în suprafața de aproximativ 220 mp situat în București, .. 48, sector 1, teren ce reprezintă curtea de acces și curtea din spatele construcției de la aceeași adresa.
În motivarea cererii, reclamantul a arătat ca a devenit proprietar asupra terenului în suprafața de 290 mp situat în București, .. 48, sector 1, prin moștenirea cotei de ½ de la unchiul sau, O. N. V., în baza certificatului de moștenitor nr. 292/14.03.1990 și prin cumpărarea cotei de ½ de la sora sa, O. I. și soțul acesteia, Barnaure Nachbar M., conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3848/15.09.1998.
A învederat că imobilul situat în București, .. 48, sector 1, a aparținut bunicii sale, O. V. Mascota, care a dobândit terenul prin actul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr._/28.11.1927 de Secția notariat a Tribunalului I. și pe care ulterior, a ridicat o construcție formata din subsol, parter și doua etaje, conform autorizației de construcție nr. 129/14.06.1928 eliberate de Primăria Municipiului București – Sectorul IV V..
Reclamantul a mai arătat ca bunica sa a înstrăinat apartamentul nr. 2 (etajul 1) către pârâții B., conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 628/29.01.1974 de Notariatul de Stat Local al Sectorului 7, odată cu vânzarea apartamentului înstrăinându-se și o cota de 90 mp de teren aferent, intenția reală fiind ca această suprafață să cuprindă terenul de sub construcție aferent apartamentului și o parte din curtea de acces la imobil, situație ce rezultă și din calcule.
S-a mai precizat ca autoarea reclamantului a vândut și apartamentul nr. 3 (etajul 2), împreună cu o cota parte de 1/3 din suprafața totala a terenului construcției, de 155 mp, respectiv cota de 51,5 mp, către G. I. B., care a înstrăinat același apartament și cota corespunzătoare de teren către F. I. și F. V., iar aceștia au vândut la rândul lor soților E. A. și E., care sunt proprietari și în prezent.
Reclamantul a arătat că, întrucât ieșirea din indiviziune asupra terenului de sub construcție este imposibilă, iar terenul curții este deținut în indiviziune de acesta și de pârâți, a solicitat partajarea terenului curții, într-o variantă care să respecte dreptul de acces pentru toți proprietarii, precum și distincția clară, de la fața locului, dintre curtea de acces la imobil și curtea din spatele construcției.
În drept, a invocat dispozițiile art. 728 C.civil, art. 6731 și urm. C.pr.civ.
Pârâții au formulat întâmpinare, prin care au solicitat admiterea în parte a acțiunii, în sensul ieșirii din indiviziune asupra terenului în suprafața de 142 mp, teren ce reprezintă curtea din spatele construcției situată în București, .. 48, sector 1.
În motivare, pârâții au arătat că prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 628/29.01.1974 au cumpărat apartamentul nr. 2 situat la etajul 1 al clădirii și o cota parte indiviza de teren reprezentând 90 mp din suprafața totală de 375 mp. S-a învederat ca aceasta suprafața de teren se împarte în cota parte de 1/3 din terenul aflat sub construcție, restul de teren regăsindu-se în curtea imobilului-curtea de trecere și curtea din spatele casei, întrucât în actul prin care le-a fost înstrăinat pârâților imobilul teren plus construcție nu exista nicio clauza prin care vânzătoarea își rezerva un drept de proprietate exclusiva asupra terenului din spatele construcției, așa cum în mod expres s-a prevăzut în contractul încheiat cu autorul soților E.. Pârâții au susținut ca terenul de sub construcție, în suprafața de 155 mp, se împarte în mod egal la cei trei proprietari, fiecăruia revenindu-i cate 51,5 mp, terenul de acces la locuințe, în suprafața de 78 mp, se împarte la rândul său la cei trei proprietari ai locuințelor din imobil, fiecăruia revenindu-i o suprafața de 26 mp din curtea de trecere, iar curtea din spatele construcției, în suprafața de 142 mp, este deținută în indiviziune de către reclamant și pârâți, urmând să fie partajată între aceștia, suprafața cuvenită pârâților fiind de 90 mp (51,5 mp + 26 mp), adică 12,5 mp, restul de 129,5 mp revenind reclamantului.
În drept, au invocat dispozițiile art. 115 și următoarele Cod procedură civilă.
Prin sentința civilă nr. 2958/24.02.2010 Judecătoria Sector 1 București a admis excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului B. E.; a respins acțiunea în contradictoriu cu pârâtul B. E. ca fiind introdusă împotriva unei persoane lipsite de calitate procesuala pasivă; a admis în parte acțiunea formulată de reclamantul O. M. C., în contradictoriu cu pârâta B. V.; a sistat parțial starea de coproprietate dintre reclamant și pârâta B. V. cu privire la terenul situat în București, .. 48, sector 1; a atribuit reclamantului în deplina proprietate și liniștita posesie suprafețele de teren S3cc (17 mp) și S4 (139 mp), astfel cum au fost identificate în anexa la raportul de expertiză înregistrat sub nr. 2516/12.03.2008 la Biroul Local pentru Expertize Judiciare Tehnice Contabile de pe lângă Tribunalul București, întocmit de d-na expert S. C., anexa clarificata prin răspunsul la obiecțiuni depus la data de 20.05.2008; a menținut părțile în indiviziune cu privire la suprafața de teren de sub construcția existenta și cu privire la suprafața S2cc (77 mp), astfel cum au fost identificate în raportul de expertiză întocmit de d-na expert S. C. și a obligat pârâta B. V. sa plătească reclamantului suma de 2.509,5 lei, cu titlu de cheltuieli de judecata.
Pentru a pronunța această hotărâre, prima instanță a reținut că, prin actul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr._/28.11.1927 de Secția Notariat a Tribunalului I., numita O. V. a dobândit terenul în suprafața de 375 mp situat în București, .. 48, sector 1, teren pe care ulterior a edificat o construcție formata din subsol, parter și doua etaje, conform autorizației de construcție nr. 129/14.06.1928 eliberate de Primăria Municipiului București – Sectorul IV V. (f. 19).
Conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 628/29.01.1974 de Notariatul de Stat Local al Sectorului 7, O. V. a vândut soților B. E. și B. V., pârâții din prezenta cauza, apartamentul nr. 2 (etajul 1) din imobilul situat în București, .. 48, sector 1, împreună cu o cota parte indiviza aferenta de teren reprezentând 90 mp din suprafața totala de 375 mp.
Prin actul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr._ din 30.08.1946, O. V. a vândut cumpărătorului G. B. apartamentul nr. 3 (etajul 2) din imobil, împreună cu o cota parte din suprafața terenului pe care se afla întreaga construcție, adică 1/3 din suprafața de 155 mp, respectiv 51,5 mp teren, precum și dreptul de servitute de trecere din . expres ca vânzătoarea își rezerva mai departe dreptul de proprietate asupra restului terenului. Ulterior, G. B., a înstrăinat același apartament și cota corespunzătoare de teren către F. I. și F. V., iar aceștia din urmă au vândut, la rândul lor, soților E. A. și E..
Conform certificatului de moștenitor nr. 1186/03.09.1981 eliberat de Notariatul de Stat Sector 1, din masa succesorala rămasa de pe urma defunctei O. V., decedata la data de 09.02.1981, a făcut parte apartamentului de la parterul imobilului situat în București, .. 48, sector 1 și terenul aferent în suprafața indiviza de 290 mp. Unicul moștenitor al defunctei a fost fiul său, O. N. V., iar acesta a decedat la data de 11.10.1989, având ca moștenitori pe O. I. și O. Michael, în calitate de nepoți de frate, cu o cota de ½ din masa succesorala fiecare, astfel cum rezultă din certificatul de moștenitor nr. 292/14.03.1990 (f. 16). Ulterior, între cei doi moștenitori au fost încheiate contractele de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. 3681/02.07.1996 și nr. 3848/15.09.1998, în urma cărora reclamantul O. M. C. (cunoscut și cu prenumele Michael) a dobândit în întregime apartamentul de la parterul imobilului situat în București, .. 48, sector 1 și terenul aferent în suprafața indiviza de 290 mp.
Reclamantul a solicitat sistarea stării de indiviziune asupra suprafeței de 220 mp din terenul situat în București, .. 48, sector 1, suprafața ce reprezintă curtea de acces și curtea din spatele construcției de la aceeași adresa.
Referitor la excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului B. E., instanța a reținut că, prin contractul de donație autentificat sub nr. 317/09.03.2000 de BNP D. N. E., pârâtul B. E. a donat fostei sale soții, pârâta B. V., cota indiviza de ½ din dreptul proprietate asupra imobilului compus din apartamentul nr. 2 situat în București, .. 48, sector 1 și cota parte indiviza de teren de 90 mp, situație în care pârâtul B. E. nu mai deține calitatea de coproprietar al terenului cu privire la care se solicită ieșirea din indiviziune.
Asupra fondului cauzei, instanța a reținut că imobilul situat în București, .. 48, sector 1, este compus din construcție S+P+2, cu o suprafața construita de 155 mp, și teren în suprafața de 375 mp din acte (388 mp din măsurători).
Terenul de sub construcție, în suprafața de 155 mp, care nu face obiectul cererii de ieșire din indiviziune, este deținut în coproprietate de către proprietarii celor trei apartamente din imobil, reclamantul, pârâta B. V. și soții E., fiecăruia dintre aceștia revenindu-i cate o cota indiviză de 1/3, respectiv 51,5 mp.
Prin raportul de expertiză întocmit în cauza de d-na expert S. C., astfel cum a fost clarificata anexa prin răspunsul la obiecțiuni depus la data de 20.05.2008, distinct de terenul de sub construcție au fost identificate următoarele suprafețe: S2cc (77 mp) denumită curte comună, S3cc (17 mp) denumită curte luminator, S4 (139 mp), denumită curte exclusivă.
Instanța a constatat că sunt neîntemeiate susținerile pârâților potrivit cărora terenul de acces la locuințe (curtea . împarte la cei trei proprietari ai locuințelor din imobil, fiecăruia revenindu-i o suprafața de 25,6 mp din aceasta curte . spatele construcției este deținuta în indiviziune de către reclamant și pârâți, suprafața cuvenita acestora din urma fiind de 90 mp - (51,5 mp + 25,6 mp), adică 12,9 mp.
Astfel, prin actul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr._ din 30.08.1946, autorul soților E. a dobândit o cota parte de 1/3 din terenul de sub construcție, respectiv 51,5 mp, prevăzându-se expres ca autoarea reclamantului își rezerva mai departe dreptul de proprietate asupra restului terenului, astfel încât proprietarii apartamentului nr. 3 (etajul 2) din imobil au dobândi numai dreptul de servitute de trecere, iar nu o cota parte indiviza din dreptul de proprietate asupra curții de trecere către . au susținut pârâții.
În contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 628/29.01.1974, prin care șotii B. au cumpărat de la autoarea reclamantului apartamentul nr. 2 (etajul 1) din imobil, s-a prevăzut că aceștia dobândesc și o cota parte indiviza aferenta de teren reprezentând 90 mp din suprafața totala de 375 mp.
Deși în contractul respectiv nu s-a precizat unde sunt situați cei 90 mp, având în vedere ca terenul respectiv a fost înstrăinat ca o cota aferenta apartamentului, iar nu ca o suprafața de teren distincta, instanța a apreciat ca intenția părților a fost aceea de a se transmite proprietarilor apartamentului nr. 2 terenul necesar exploatării locuinței, adică cota de 1/3 din terenul de sub construcție și o cota de ½ din curtea de acces la . suprafața de 90 mp cota indiviza de teren de sub construcție de 51,5 mp, rezultă o diferență de 38,5 mp de teren aflat în proprietatea pârâtei B.. Potrivit raportului de expertiza efectuat în cauza, expertul a identificat curtea . o suprafața de 77 mp, asupra căreia reclamantul și pârâta B. se afla în indiviziune, care corespunde diferenței de 38,5 mp, astfel încât instanța a constatat că nu mai exista alte suprafețe aflate în proprietatea ., restul terenului revenind în exclusivitate reclamantului.
Instanța a mai reținut ca expertul S. C. a învederat ca partajarea curții comune S2cc nu este posibilă, datorită dimensiunilor reduse, aleii de acces și ținând cont de condițiile Regulamentului de Urbanism.
În consecință, în temeiul art. 728 cod civil și 673 ind. 1 și urm. Cod procedură civilă, instanța a admis în parte acțiunea și a sistat parțial starea de coproprietate dintre reclamant și pârâta B. V., prin atribuirea către reclamant a suprafețelor de teren S3cc (17 mp) și S4 (139 mp), menținând părțile în indiviziune cu privire la suprafața de teren de sub construcția existenta și cu privire la suprafața S2cc (77 mp).
În baza art. 276 Cod procedură civilă, instanța a obligat pe pârâta B. V. să plătească reclamantului suma de 2.509,5 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând taxa judiciară de timbru și onorariu de avocat.
Împotriva acestei sentințe au declarat apeluri pârâții B. E. și B. V..
În motivarea apelului, pârâții au arătat că, prin presupunerea instanței că intenția părților a fost aceea de a transmite proprietarilor apartamentului nr. 2 dreptul de proprietate asupra a ceea ce mai rămâne din teren (după scăderea suprafeței de sub construcție) doar în curtea de acces, duce la concluzia că foștii proprietari ai terenului dispun în continuare asupra dreptului de folosință asupra terenului (deși au vândut dreptul de proprietate). De asemenea, s-ar ajunge în situația în care foștii proprietari ai terenului (autorii lor) au dispus cu privire la dreptul de folosința a ceea ce excede cotei de 1/3 din curtea de acces și astfel, să se dispună de unul din atributele dreptului de proprietate aparținând apelanților, acordând servitute de trecere și pe terenul proprietatea lor.
Prin urmare, au apreciat că interpretarea instanței este greșită și fără nici un fel de susținere legală și nici legată de situația de fapt, astfel că au solicitat omologarea raportului de expertiză în ultima formă depusă de către expertul desemnat în cauză și, în consecință, să se dispună partajarea prin atribuirea în natură către apelantă a suprafeței de 38,5 mp din S4 (restul suprafeței de la S4 de 100,5 mp aparține reclamantului), părțile urmând să rămână în continuare în indiviziune asupra curții comune (S2). Astfel, fiecărei părți ii este respectată cota parte indiviză de 1/3 din cei 77 mp și care va fi grevată de dreptul de servitute, iar curtea luminator (S3) va fi atribuită reclamantului și va fi grevată de servitutea de vedere și toate celelalte servituți ce se cuvin construcției existente, inclusiv proprietarilor apartamentelor existente în clădire.
În ceea ce privește cheltuielile de judecată, pârâții au susținut că acestea sunt mult prea mari, având în vedere că părțile au rămas în indiviziune cu privire la o mare suprafață de teren; apelanții au achitat o mare pare din onorariu de expert efectuat în cauză. Prin urmare, au solicitat reducerea cuantumului cheltuielilor de judecată.
Prin decizia civilă nr. 2958/24.02.2010 Tribunalul București – Secția a V-a Civilă a admis excepția lipsei interesului în declararea apelului formulat de B. E. și a respins apelul declarat de acesta ca fiind formulat de o persoană lipsită de interes; a respins, ca nefondat, apelul declarat de pârâta B. V. împotriva sentinței civile nr. 2958/24.02.2010 pronunțată de Judecătoria Sectorului 1, au fost obligați apelanții la plata sumei de 1000 lei cu titlul de cheltuieli de judecată în favoarea reclamantului O. M. C., făcând aplicarea dispozițiilor art. 274 alin. 3 Cod procedură civilă.
Pentru a decide astfel, tribunalul a reținut că prin sentința apelată, față de pârâtul B. E. acțiunea a fost respinsă pentru lipsa calității procesuale pasive; or, singurul aspect pe care îl poate critica acest pârât este respingerea acțiunii pe acest motiv și nu asupra unor aspecte de fond ale litigiului. Cum critica formulată de acest apelant privește soluționarea în fond a cauzei, apelantul nu justifică un interes necesar oricărui demers în justiție, respectiv acela de a urmări un profit material ori material și moral.
Cum această condiție nu este îndeplinită, tribunalul a admis excepția lipsei de interes și a respins apelul ca lipsit de interes.
În ceea ce privește apelul declarat de pârâta B. V., tribunalul a reținut că sunt neîntemeiate susținerile apelantei privind modalitatea în care se impune interpretarea contractului de vânzare-cumpărare care reprezintă titlul de proprietate al pârâtei.
Suprafața ocupată de construcții, aspect necontestat de nici una din părți este de 155 mp, suprafață din care autoarea O. V. vânduse anterior încheierii contractului cu pârâții suprafața indiviză în cotă de 1/3, menționându-se în mod expres că aceasta își rezervă dreptul de proprietate asupra restului terenului. Terenul construit și neconstruit totalizează 375 mp (în materialitatea sa, 388 mp).
Potrivit contractului autentificat sub nr. 628/29.01.1974 de Notariatul de Stat Local al Sectorului 7, O. V. a vândut soților B. E. și B. V., pârâții din prezenta cauză, apartamentul nr. 2 (etajul 1) din imobilul situat în București, .. 48, sector 1, împreună cu o cotă-parte indiviză aferentă de teren reprezentând 90 mp din suprafața totală de 375 mp.
Prin urmare, prima instanță a interpretat în mod corect actul, interpretare susținută de chiar conținutul acestuia. C. indiviză de teren reprezentând 90 mp din suprafața totala de 375 mp, nu poate fi includă terenul de sub construcție, corespunzător apartamentului înstrăinat, așa cum se realizase și la vânzarea anterioară, diferența reprezentând curtea comună. Este evidentă necesitatea menținerii indiviziunii cu privire la această suprafață care reprezintă 77 mp și pe care, conform contractelor existente la dosar, s-a constituit un drept de servitute cumpărătorilor apartamentului nr. 3.
În conformitate cu certificatul de moștenitor nr. 1186/03.09.1981 eliberat de Notariatul de Stat Sector 1, din masa succesorală rămasă de pe urma defunctei O. V., decedată la data de 09.02.1981, a făcut parte apartamentul de la parterul imobilului situat în București, .. 48, sector 1 și terenul aferent în suprafață indiviză de 290 mp. După decesul unicului său moștenitor, O. N. V., decedat la data de 11.10.1989, între moștenitorii acestuia din urmă au fost încheiate contractele de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. 3681/02.07.1996 și nr. 3848/15.09.1998, în urma cărora reclamantul O. M. C. a dobândit în întregime apartamentul de la parterul imobilului situat la adresa amintită mai sus și terenul aferent în suprafață indiviză de 290 mp.
Susținerile apelantei nu au fost primite nici sub aspectul necesității împărțirii la trei a terenului, având în vedere că proprietarii apartamentului nr. 3 dețin doar un drept de servitute nu de proprietate indiviză asupra curții, potrivit contractului de vânzare-cumpărare.
De asemenea, au fost înlăturate susținerile privind partajarea curții, față de concluziile raportului de expertiză care impun necesitatea menținerii stării de indiviziune pentru a se asigura accesul în imobil, dar și pentru lipsa de utilitate a suprafeței fărâmițate, a dimensiunilor reduse, care nu ar asigura pentru nici una din părți posibilitatea de acces.
Tribunalul nu a reținut nici critica privind cuantumul mare al cheltuielilor de judecată la fond, apreciind că față de durata procesului, timpul și volumul de muncă solicitate pentru executarea mandatului primit, natura și dificultatea cauzei, fiind necesară conlucrarea cu experți impusă de natura, obiectul, și complexitatea cazului, suma stabilită în sarcina apelantei cu acest titlu este una justificată și dovedită cu înscrisurile existente la dosar.
Pentru toate aceste considerente, în baza art. 296 Cod procedură civilă, tribunalul a respins apelul formulat de pârâta B. V..
Prin analizarea criteriilor menționate anterior la situația concretă a duratei și complexității desfășurării procesului în faza apelului, tribunalul a apreciat necesar a se face aplicarea dispozițiilor art. 274 alin. 3 Cod procedură civilă și obligarea apelanților la plata sumei de 1.000 lei cu acest titlu.
Pentru a stabili reducerea onorariului de avocat de la 2.300 lei la 1.000 lei, tribunalul a avut în vedere criteriile prevăzute de art. 132 alin. 3 din Statutul profesiei de avocat și cu jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului, conform cărora cheltuielile de judecata, în care sunt cuprinse și onorariile avocațiale, „urmează să fie recuperate de partea care a câștigat procesul, numai în măsura în care constituie cheltuieli necesare, care au fost în mod real făcute, în limita unui cuantum rezonabil”.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâta B. V..
În motivarea recursului, recurenta-pârâtă a arătat că, singura problemă care se pune este aceea de a deduce care a fost intenția părților la semnarea acestui contract de vânzare-cumpărare, mai exact, unde se afla diferența de 38,5 mp teren. Având în vedere faptul că prin contractul din anul 1949, reclamantul grevase suprafața din curtea din fața imobilului de o servitute de trecere în favoarea familiei B., iar prin contractul încheiat cu recurenta, îi vinde un teren negrevat de servituți (ce rămâne după ce scade suprafața de teren aflat sub clădire) și, totodată, garantează pentru evicțiune totală sau parțială, trăgându-se concluzia fermă că bunica reclamantului le-a vândut o suprafață de teren liberă. Singura suprafață de teren negrevată de sarcini sau servituți la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare din anul 1974 este terenul aflat în partea din spate a curții (S4 – conform raportului de expertiză întocmit inițial în cauză).
Instanța de apel interpretează greșit actul supus judecății, apreciind că instanța de fond a interpretat în mod corect actul și reține că, din suprafața de 90 mp vânduți recurentei și soțului său, suprafața de 51,5 mp aflându-se sub construcție (lucru necontestat de niciuna dintre părți) diferența de 38,5 mp se regăsește în curtea comună (curte afectată de un drept de servitute în favoarea tuturor proprietarilor de apartamente din imobil).
Or, arată recurenta-pârâtă, așa cum a arătat mai sus, acest drept de servitute a fost acordat celorlalți proprietari (familia B.) încă din anul 1949, înainte de a încheia contractul de vânzare-cumpărare cu recurenta-pârâtă – anul 1974, iar prin contractul încheiat cu recurenta-pârâtă și soțul său, le vinde o suprafață de teren de 90 mp neafectată de sarcini sau servituți, conform clauzei garantarea cumpărătorului de evicțiune care se regăsește în contract: „Eu vânzătoarea declar pe proprie răspundere că imobilul ce se vinde (…) și nu este grevat de sarcini sau servituți, garantând pe cumpărători de orice evicțiune totală sau parțială.”
Deși a prezentat și în fața instanței de apel apărările sale, arată recurenta-pârâtă, cu privire la clauza privind garantarea de evicțiunea cumpărătorului, instanța de apel nu a ținut seama de aceste susțineri, dând astfel o greșită interpretare actului dedus judecații – contractul de vânzare-cumpărare al pârâților.
Astfel, deși judecătorului nu îi este permis să treacă peste termenii conveniți de părți în contract și să stabilească alte drepturi și obligații și, de asemenea, nu îi este permis să interpreteze greșit actul de voință al părților, să-i atribuie alt înțeles decât cel voit de părți, să denatureze înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al acestuia, instanța de fond, prin interpretarea regulilor prevăzute de lege, a trecut peste voința clar exprimată a părților, încălcând astfel principiul statornicit de art. 977 Cod civil și anume, acela potrivit căruia "Interpretarea se face după intenția comună a părților contractante, iar nu după sensul literal al termenilor".
Totodată, atât instanța de fond cât și instanța de apel încalcă și principiul statornicit de către art. 1312 Cod civil, precum și regulile prevăzute în art. 977 – 985 Cod civil.
Pe marginea acestui raționament (similar regulilor de la condominiu) s-ar impune ca fiecare proprietar de apartament să aibă o cotă egală și din curtea comună. C. proprietarului apartamentului nr. 3 ar aparține tot reclamantului, însă grevată de servitutea de trecere instituită în anul 1949.
AI doilea motiv de recurs se referă la motivul de apel referitor la cheltuielile de judecată în faza fondului, prin care recurenta-pârâtă a solicitat reducerea acestora. Instanța de apel a respins acest capăt de cerere cu motivarea că aceste cheltuieli au fost raportate la durata procesului, timpul și volumul de muncă existent, fără însă a face referire la susținerile sale din apel, respectiv: părțile au rămas în indiviziune cu privire la o mare suprafață de teren; recurenta-pârâtă a achitat o mare pare din onorariu de expert efectuat în cauză.
Or, în raport de faptul că recurenta-pârâtă a achitat mare parte din onorariu de expert și acțiunea a fost admisă doar în parte, părțile rămânând în indiviziune cu privire la o mare suprafață de teren, cheltuielile de judecată efectuate de reclamanți urmau să fie reduse proporțional cu partea din acțiune admisă și cu cheltuielile efectuate de pârâți cu clarificarea situației din teren, respectiv expertiza judiciară.
În drept, recursul a fost întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 8 și 9 C.p.c.
Intimatul-reclamant a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursului ca nefundat.
Analizând actele și lucrările dosarului, prin prisma motivelor de recurs, Curtea constată că recursul nu este întemeiat, pentru următoarele considerente:
Prin primul motiv de recurs recurenta-pârâtă invocă cazul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 8 C.pr.civ., potrivit căruia instanța, prin faptul că a interpretat greșit actul juridic dedus judecății, a schimbat natura ori înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al acestuia.
Acest motiv de recurs se referă la un act juridic (negotium iuris), unilateral sau bilateral, ce face obiectul judecății, ale cărui clauze sunt clare și precise, nesusceptibile de interpretări – având un înțeles „vădit neîndoielnic” -; și cu toate acestea instanța îi dă un alt înțeles, cu încălcarea principiului conform căruia contractul este „legea” părților.
Acest motiv de recurs nu se referă la situația în care clauzele actului sunt neclare, îndoielnice sau susceptibile de mai multe înțelesuri, deoarece în această ipoteză aplicarea regulilor de interpretare a actului juridic este lăsată la latitudinea instanțelor de fond, fiind o chestiune de apreciere a probelor și de stabilirea situației de fapt, nesupusă cenzurii instanței de recurs.
Prin urmare, prin intermediul acestui motiv de recurs, recurenta poate susține doar faptul că înțelesul vădit neîndoielnic al contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 628/29.01.1974 era în sensul că suprafața de teren în indiviziune în discuție, de 38,5 m.p. - reprezentând diferența dintre suprafața totală de teren în indiviziune menționată în act, de 90 m.p., și suprafața de teren aflată sub construcție, de 51,5 m.p. – este poziționată în curtea din spate (S4 - 139 m.p.), și nu în curtea comună (S2 - 77 m.p.).
Cu toate acestea, din dezvoltarea motivelor de recurs, se observă că recurenta solicită instanței de recurs a deduce care a fost intenția părților contractante cu privire la amplasamentul suprafeței de 38,5 m.p., intenție care solicită a fi dedusă din interpretarea de către instanța de recurs a ansamblului clauzelor contractului, și în special prin raportare la clauza conform căreia vânzătoarea i-a garantat pe cumpărători de evicțiune, în sensul că terenul vândut nu este grevat de o servitute de trecere, instituită anterior de vânzătoare în favoarea proprietarilor apartamentului nr. 3.
Or, ipoteza unui act ale cărui clauze nu sunt „vădit neîndoielnice”, al căror înțeles trebuie clarificat de instanțe prin aplicarea regulilor de interpretare a actului juridic prevăzute de Codul civil, nu este avută în vedere de cazul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 8 C.pr.civ. deoarece reprezintă o chestiune de fapt.
În temeiul dispozițiilor art. 306 alin. 3 C.pr.civ., Curtea va analiza criticile susținute la acest punct al motivelor de recurs în cazul prevăzut de art. 304 pct. 9 C.pr.civ., referitor la aplicarea greșită a legii, inclusiv a principiilor de interpretare a unui act juridic civil.
Din această perspectivă, Curtea va analiza critica potrivit căreia instanța a dat o interpretare greșită actului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 628/29.01.1974 întrucât, stabilind că diferența de teren în indiviziune se regăsește în curtea comună, a ignorat clauza potrivit căreia vânzătoarea i-a garantat pe cumpărători că terenul nu este grevat de servituți (în speță, de servitutea de trecere în favoarea cumpărătorilor apartamentului nr. 3).
Critica este nefondată, deoarece la momentul instituirii servituții de trecere conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr._/1946 în favoarea proprietarilor apartamentului nr. 3 vânzătoarea avea un drept exclusiv de proprietate asupra curții comune, iar ca urmare a încheierii contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 628/1974 pârâții au dobândit un drept de proprietate în indiviziune asupra unei suprafețe de 90 m.p. de teren, dintre care 51,5 m.p. sub construcție, iar restul de 38,5 m.p. nu sunt individualizați din punct de vedere material.
Nu este întemeiată nici critica privind încălcarea principiului prevăzut de art. 977 C.civ. potrivit căruia interpretarea se face după voința comună a părților contractante, și nu după sensul literal al termenilor, deoarece în mod corect au reținut ambele instanțe de fond faptul că voința părților a fost că suprafața de teren indiviză de 90 m.p. este aferentă apartamentului nr. 2, ca teren necesar exploatării acestei unități locative, care să asigure accesul la apartament.
În situația în care instanțele ar fi acceptat solicitarea recurentei de a se considera că diferența dintre suprafața de teren în indiviziune dobândită prin actul de vânzare-cumpărare de 90 m.p., și cea situată sub construcție de 51,5 m.p., s-ar regăsi în curtea din spate (S4 – 139 m.p.), s-ar ajunge la situația ca recurenta-pârâtă să nu aibă acces la apartamentul proprietatea sa, fiind nevoită ulterior să solicite instituirea unei servituți de trecere prin curtea comună; or, acest lucru este interzis de Codul civil, care privește imposibilitatea de ieșire la calea publică ca o imposibilitate absolută, practica judecătorească fiind constantă în sensul că nu poate fi considerat „loc înfundat” în înțelesul art. 616 C.civ. (1864) dacă care este rezultatul faptei proprietarului. Prin urmare, Curtea constată întemeiată apărarea formulată de intimatul-reclamant potrivit căreia este contrar spiritului Codului civil ca acela care deține în coproprietate un teren pe care se poate asigura trecerea, să ceară atribuirea cotei sale de teren în alt loc, pentru ca ulterior să ceară instituirea unei servituți de trecere pe terenul inițial.
Și actualul Cod civil (care nu este aplicabil însă în cauză, față de dispozițiile art. 59 din Legea nr. 71/2011) preia aceeași concepție prin dispozițiile art. 618 alin. 2 din Codul civil adoptat prin Legea nr. 287/2009, în sensul că, în ipoteza în care lipsa accesului la calea publică provine din partaj, și această lipsă este imputabilă proprietarului care pretinde trecerea, aceasta poate fi stabilită numai cu consimțământul proprietarului care are acces la calea publică.
Nici critica potrivit căreia instanța de apel a încălcat prevederile art. 1312 C.civ. nu poate fi reținută de instanță, deoarece obligația asumată de vânzătoare nu este imprecisă sub aspectul obiectului său, care este clar determinat – ca fiind teren în suprafață de 90 m.p., reprezentând cota parte indiviză aferentă apartamentului nr. 2.
Cel de-al doilea motiv de recurs se referă la modul de aplicare a dispozițiilor art. 274 C.pr.civ.
Nu se poate reține susținerea recurentei conform căreia cheltuielile de judecată trebuiau să fie admise proporțional cu partea din acțiune admisă, deoarece compensarea judiciară la care se referă art. 276 C.pr.civ. operează doar în ipoteza în care pârâții au formulat cerere reconvențională în contradictoriu cu reclamantul, iar ambele cereri, cea introductivă și cea reconvențională, au fost admise în parte. În mod corect au constatat ambele instanțe de fond că pârâții sunt în culpă procesuală datorită admiterii cererii de chemare în judecată, astfel că au obligația de a suporta cheltuielile de judecată efectuate de partea adversă.
Pentru aceste motive, constatând că nu sunt întemeiate criticile prevăzute de art. 304 pct. 8 și 9 C.pr.civ., în temeiul art. 312 alin. 1 C.pr.civ., Curtea va respinge recursul declarat în cauză, ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE :
Respinge, ca nefondat, recursul formulat de recurenta-pârâtă B. V. împotriva deciziei civile nr. 1090/22.11.2011 pronunțată de Tribunalul București – Secția a V-a Civilă în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimatul-reclamant O. M. C. și cu intimatul-pârât B. E..
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, azi 08.06.2012.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR,
C. M. S. Z. D. V. A.
GREFIER,
D. L.
Red.dact.jud.MSC
Tehnored. PS/2 ex./18.06.2012
Jud. apel: A. C.
S. P.
| ← Revendicare imobiliară. Decizia nr. 60/2013. Curtea de Apel... | Pretenţii. Decizia nr. 1173/2013. Curtea de Apel BUCUREŞTI → |
|---|
