Pretenţii. Decizia nr. 66/2015. Curtea de Apel BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 66/2015 pronunțată de Curtea de Apel BUCUREŞTI la data de 12-02-2015 în dosarul nr. 66/2015
Dosar nr._
(_ )
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI
SECȚIA A III A CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIA CIVILĂ NR.66 A
Ședința publică de la 12.02.2015.
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE - I. D.
JUDECĂTOR - M. I.
GREFIER - M. C.
* * * * * * * * * * *
Pe rol se află pronunțarea asupra cererii de apel, în rejudecare, formulată de apelantul pârât M. FINANȚELOR PUBLICE, reprezentat de DIRECȚIA GENERALĂ A FINANȚELOR PUBLICE A MUNICIPIULUI BUCUREȘTI, împotriva sentinței civile nr.1181 din 29.05.2012, pronunțată de Tribunalului București – Secția a V a Civilă, în contradictoriu cu intimata reclamantă I. Z., cu intimații pârâți M. BUCUREȘTI PRIN PRIMARUL GENERAL și S. R. PRIN M. FINANȚELOR PUBLICE și cu intimata chemată în garanție S.C. A. S.A.
P. are ca obiect – pretenții.
Dezbaterile în fond și susținerile orale ale părților au avut loc la termenul de judecată din data de 29.01.2015, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, ce face parte integrantă din prezenta decizie, când Curtea, având nevoie de timp pentru a delibera și pentru a da posibilitate părților să depună concluzii scrise, a amânat consecutiv pronunțarea cauzei la data de 05.02.2015, apoi la data de 12.02.2015, când a decis următoarele:
CURTEA
Deliberând asupra recursului civil de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București Secția a V-a civilă, sub nr._/3/6 noiembrie 2008, reclamanta I. Z. a solicitat, în contradictoriu cu pârâții S. R. prin M. Economiei și Finanțelor, M. Economiei și Finanțelor și M. București prin Primarul General, obligarea acestora să-i restituie suma de 4304,56 lei (43.045.641 lei vechi) actualizată conform indicelui de inflație, sumă plătită cu titlu de preț pentru apartamentul nr. 1, situat în ., sector 2; să fie obligați pârâții la plata sumei de 250.000 euro, echivalent în lei la cursul oficial la data plății, reprezentând diferența dintre sporul de valoare al apartamentului și prețul actualizat conform indicelui de inflație.
În motivare, reclamanta a arătat că prin contractul de vânzare-cumpărare nr. N04919 din 20.01.1999 încheiat cu Primăria municipiului București, prin S.C. A. S.A., a cumpărat, în temeiul Legii nr. 112/1995, imobilul situat în București, ., sector 2, locuință pe care anterior o ocupase în baza contractului de închiriere nr._/10.05.1984, iar prețul apartamentului a fost de 56.692.506 lei (vechi), pe care l-a achitat integral.
A susținut că, în caz de evicțiune totală, vânzătorul trebuie să restituie integral prețul primit, fiind obligat totodată, să plătească cumpărătorului diferența dintre preț și sporul de valoare dobândit de lucru și că este îndreptățită la plata acestei sume deoarece prin sentința civilă nr. 3391/19 aprilie 2006 a Judecătoriei sectorului 2 București a fost obligată să lase imobilul în deplină proprietate și liniștită posesie numitei P. A. S..
S. R. prin M. Economiei și Finanțelor și M. Economiei și Finanțelor au formulat cerere de chemare în garanție a S.C. A. S.A., solicitând ca în cazul în care se va trece peste excepția lipsei calității procesuale pasive a acestor instituții, chemata în garanție S.C. A. S.A. să fie obligată la restituirea comisionului de 1% încasat la încheierea contractului de vânzare cumpărare.
A fost administrată proba cu expertiză, prin care s-a stabilit că valoarea de circulație a terenului și a construcției, era în luna mai 2007, de 248.832 euro, echivalentul sumei de 894.697 lei.
Prin sentința civilă nr. 511/13.04.2010, Tribunalul București Secția a V-a Civilă a admis, în parte, acțiunea formulată de reclamanta I. Z. și a obligat pârâtul M. București prin Primarul General să-i plătească acesteia suma de 894.697 lei, reprezentând despăgubiri pentru evicțiune.
A admis excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului Statul Român prin Ministerul Finanțelor Publice, precum și a pârâtului Ministerul Finanțelor Publice și a respins pe cale de excepție, acțiunea față de acești pârâți. A respins, ca rămasă fără obiect, cererea de chemare în garanție formulată de pârâtul S. R..
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut că prin contractul de vânzare cumpărare nr. NO 4919/20.01.1999, încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995 între Primăria municipiului București și reclamantă, aceasta din urmă a dobândit dreptul de proprietate asupra apartamentului nr. 1 din București, ., sector 2.
S-a reținut că prin sentința civilă nr. 3391/19.04.2006 a Judecătoriei sectorului 2 București, definitivă și irevocabilă, reclamanta a fost obligată să lase în deplină proprietate și posesie imobilul menționat, către moștenitoarea fostului proprietar deposedat abuziv, P. A. S..
Tribunalul a constatat că reclamanta a fost evinsă de imobilul cumpărat în temeiul Legii nr.112/1995, astfel că a apreciat că devin aplicabile dispozițiile art.1337 Cod Civil, conform cărora vânzătorul este de drept obligat a răspunde către cumpărător pentru evicțiunea totală sau parțială a lucrului vândut.
S-a reținut că obligația de garanție pentru evicțiune revine vânzătorului, în speță pârâtului M. București prin Primarul General și s-a apreciat că nu sunt aplicabile dispozițiile art. 50 al. 2, 21 și 3 din Legea nr. 10/2001, deoarece contractul de vânzare-cumpărare încheiat de reclamantă în temeiul Legii nr. 112/1995 nu a fost desființat, astfel că nu se pune problema restituirii prețului de către Ministerul Finanțelor Publice.
În ceea ce privește cererea de chemare în garanție formulată de pârâtul Statul Român prin Ministerul Finanțelor Publice, tribunalul a constatat că aceasta a rămas fără obiect, în condițiile în care acțiunea principală a fost respinsă față de pârâtul menționat.
Împotriva acestei sentințe, a declarat apel pârâtul M. București prin Primarul General.
Prin decizia civilă nr.125A/09.02.2011 pronunțată de Curtea de Apel București Secția a IV-a civilă a fost admis apelul, desființată sentința și trimisă cauza spre rejudecare aceleiași instanțe.
Pentru a decide astfel, instanța de apel a reținut că dispozițiile art.501 din Legea nr.10/2001 nu reprezintă decât o aplicație particulară a dispozițiilor de drept comun cuprinse în art.1344 cod civil și se referă exact la situația intimatei reclamante, respectiv la pierderea bunului de către chiriașul cumpărător, în urma admiterii unei acțiuni în revendicare formulată de fostul proprietar.
În consecință, Curtea a constatat că, potrivit dispoziției speciale menționate, obligația de restituire a sumelor solicitate de reclamantă prin acțiune cade în sarcina Ministerului Finanțelor Publice.
Decizia din apel a rămas irevocabilă prin respingerea recursului conform deciziei nr. 366 din 25 ianuarie 2012 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție - Secția a I Civilă.
S-a apreciat că în mod corect instanța de apel, constatând că raportului juridic dedus judecății îi sunt aplicabile dispozițiile Legii speciale nr.10/2001 și nu dispozițiile Codului civil, în raport cu care a fost analizată și soluționată de prima instanță excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului Ministerul Finanțelor Publice, a desființat sentința și a trimis cauza pentru rejudecarea în fond a cererii în despăgubire formulată de reclamantă.
Prin sentința civilă nr.1181/29.05.2012, Tribunalul București - Secția a V-a civilă a admis în parte acțiunea reclamantei, în contradictoriu cu pârâtul Ministerul Finanțelor Publice, a obligat acest pârât să plătească reclamantei valoarea de piață a imobilului în litigiu, în cuantum de 248.832 euro, echivalent în lei la data plății efective și suma de 2.000 lei reprezentând cheltuieli de judecată.
Prin aceeași sentință, s-a respins ca neîntemeiată acțiunea formulată de reclamantă împotriva pârâților M. București prin Primarul General și Statul Român prin Ministerul Finanțelor Publice și cererea de chemare în garanție formulată de Statul Român prin Ministerul Finanțelor Publice și Ministerul Finanțelor Publice împotriva S.C. A. S.A.
Pentru a hotărî astfel, instanța de rejudecare a reținut că prin contractul de vânzare-cumpărare nr. N04919 din 20.01.1999 încheiat cu Primăria municipiului București prin mandatarul S.C. A. S.A., reclamanta I. Z. a cumpărat în temeiul Legii nr. 112/1995, imobilul situat în București, ., sector 2, iar prin sentința civilă nr. 3391/19 aprilie 2006 a Judecătoriei sectorului 2 București, reclamanta I. Z. a fost obligată să lase imobilul în deplină proprietate și liniștită posesie numitei P. A. S., fiind astfel evinsă total.
Instanța de fond a apreciat că este vorba de un caz special de răspundere pentru evicțiune, derogatoriu de la dreptul comun, iar conform principiului „specialia generalibus derogant”, sunt aplicabile dispozițiile art. 50 alin. 3 din Legea specială, nr. 10/2001, potrivit cărora, „restituirea prețului prevăzut la alin.2 și 21 se face de către Ministerul Finanțelor Publice din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995”.
În ceea ce privește cuantumul despăgubirilor, potrivit dispozițiilor coroborate ale art. 50 alin. 2, 21 și 3 din Legea nr. 10/2001, tribunalul a reținut că legiuitorul a făcut distincție între contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu eludarea legii și contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea legii de către foștii chiriași, în funcție de această distincție, cumpărătorul evins având dreptul la valoarea de piață a imobilului sau la restituirea prețului plătit actualizat.
În condițiile în care nu s-a constatat nulitatea contractului de vânzare-cumpărare printr-o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă, dar a fost admisă acțiunea în revendicare, tribunalul a constatat că reclamanta-cumpărătoare are dreptul la restituirea valorii de piață a imobilului, nefiind vorba despre un contract încheiat cu eludarea legii. Potrivit raportului de expertiză, această valoare a fost stabilită la suma de 248.832 euro, echivalent în lei la data plății efective.
Împotriva sentinței pronunțate în rejudecare a declarat apel Ministerul Finanțelor Publice, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.
Prin motivele de apel, s-a susținut că nu erau îndeplinite în cauză condițiile prevăzute de art.501din Legea nr.10/2001, iar intimata reclamantă nu putea primi despăgubiri la valoarea de piață a imobilului, deoarece imobilul în litigiu nu putea face obiectul Legii nr.112/1995, fiind preluat de către stat fără titlu valabil, aspect reținut în decizia civilă nr. 546/A/2.10.2000 pronunțată de Curtea de Apel București - Secția a III-a Civilă. De asemenea, s-a susținut că nu există o hotărâre judecătorească prin care să se fi statuat asupra bunei credințe a intimatei reclamante la momentul încheierii actului de vânzare-cumpărare și, în plus, contractul nu a fost desființat printr-o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă, cum impune textul de lege.
Apelantul a mai susținut că instanța de fond a greșit și atunci când a omologat raportul de expertiză efectuat în cauză, deși acesta nu reflecta, în opinia sa, prețul real al imobilului în discuție. Procedând astfel, instanța a pronunțat o hotărâre nelegală și a generat o îmbogățire fără justă cauză a intimatei reclamante.
Îmbogățirea fără justă cauză a intimatei reclamante a mai fost argumentată și prin faptul că prețul de cumpărare al imobilelor vândute în temeiul Legii nr.112/1995, stabilit de art.16 din Normele metodologice de aplicare a acestei legi, era mult inferior valorii de piață a acestor imobile.
Prin decizia nr. 31/A/11.02.2013 Curtea de Apel București-Secția a III-a civilă a respins apelul ca nefondat.
Pentru a decide astfel, instanța de apel a constatat că în primul ciclu procesual s-a reținut, cu putere obligatorie pentru instanța de rejudecare, incidența în cauză a dispozițiilor art. 501 din Legea nr.10/2001, faptul că aceste dispoziții reglementează un caz special de răspundere pentru evicțiune, derogatoriu de la dreptul comun și calitatea procesuală pasivă a Ministerului Finanțelor Publice, care este ținut să răspundă față de chiriașii aflați într-o astfel de situație specială.
Din interpretarea sistematică a dispozițiilor art. 50 și art. 501 din Legea nr. 10/2001, rezultă că legiuitorul a înțeles să despăgubească diferit pe chiriașii cumpărători în baza Legii nr.112/1995 care sunt evinși de bunul imobil cumpărat, după cum au încheiat actul de cumpărare cu sau fără respectarea legii ce a stat la baza încheierii lor, cum în mod corect au apreciat și instanțele anterioare.
Or, din probele administrate, a rezultat că reclamanta a fost deposedată de imobilul deținut în baza contractului încheiat în baza Legii nr. 10/2001, urmare a admiterii acțiunii în revendicare conform sentinței civile nr. 3391 din 19 aprilie 2006 a Judecătoriei sectorului 2 București, în considerentele căreia s-a reținut calitatea de cumpărător de bună-credință a chiriașului evins.
În raport de această situație de fapt și în baza dispozițiilor legale speciale, ce se impuneau a fi aplicate în cauză, s-a apreciat că intimata reclamantă este îndreptățită să primească de la apelantul pârât Ministerul Finanțelor Publice valoarea de piață a imobilului și nu prețul reactualizat.
Criticând această soluție, apelantul pârât a susținut că nu erau îndeplinite în cauză dispozițiile art. 501 din Legea nr. 10/2001, pentru despăgubirea intimatei reclamante la valoarea prețului de piață al imobilului, neexistând în cauză o hotărâre judecătorească irevocabilă prin care să se fi statuat asupra bunei credințe a acesteia la momentul încheierii actului în baza Legii nr.112/1995.
S-a constatat că aplicarea în speță a dispozițiilor art. 501 din Legea nr. 10/2001 nu mai poate fi criticată în rejudecare, în raport de dezlegarea obligatorie dată acestei probleme de drept prin hotărârile pronunțate în primul ciclu procesual, iar buna credință a intimatei reclamante la încheierea actului de vânzare - cumpărare în baza Legii nr. 112/1995 a fost expres reținută în considerentele deciziei civile nr. 581/04.05.2007 pronunțată de Tribunalul București - Secția a V-a civilă și de contencios administrativ, irevocabilă prin decizia civilă nr. 1378 a Curții de Apel București - Secția a IV-a civilă.
Nefondată a fost apreciată și critica prin care apelantul pârât a susținut că instanța de fond ar fi greșit când a omologat raportul de expertiză efectuat, deși acesta reținea în concluziile sale o valoare de circulație exagerată a imobilului.
Aceasta, întrucât raportul de expertiză a fost efectuat în cauză cu ocazia judecății în primă instanță, în primul ciclu procesual, iar concluziile sale nu au fost contestate de părți, deși instanța a acordat un termen tocmai pentru ca acestea să ia cunoștință de expertiză și să formuleze eventuale obiecțiuni.
Cu ocazia rejudecării, apelantul pârât nu s-a prezentat și nu a solicitat în scris instanței de rejudecare refacerea raportului de expertiză, situație în care, în mod corect instanța de fond a ținut seama la pronunțarea deciziei recurate de concluziile acestui raport de expertiză.
S-a reținut că, potrivit dispozițiilor art. 292 C. pr. civ., părțile nu se pot folosi în apel decât de dovezile și de mijloacele de apărare invocate la instanța de fond sau prin cererea de apel ori întâmpinare. Or, la instanța de fond, apelantul pârât nu a contestat concluziile raportului de expertiză efectuat și nici nu a pretins refacerea acestuia, iar prin cererea de apel nu a solicitat o altă expertiză.
Solicitarea a fost făcută verbal, prin reprezentant, la termenul de judecată din data de 11.02.2013 și respinsă de instanța de apel, în raport de textul de lege menționat anterior, de dovezile și mijloacele de apărare invocate de apelantul pârât la fond și prin apel.
De asemenea, a fost găsită neîntemaiată critica referitoare la respingerea cererii de chemare în garanție în condițiile în care din probele administrate a rezultat că societatea chemată în garanție a participat la încheierea contractului de vânzare - cumpărare, în calitate de mandatar al instituției vânzătoare Primăria municipiului București, iar pentru serviciile prestate cu această ocazie în favoarea mandantei a primit o sumă egală cu 1% din prețul achitat de intimata cumpărătoare pentru imobil.
Decizia a fost atacată cu recurs de către S. R., prin Ministerul Finanțelor Publice și Ministerul Finanțelor Publice care au formulat critici sub următoarele aspecte:
- Hotărârea este nelegală (art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă), întrucât menține obligația de plată a prețului de piață în sarcina Ministerului Finanțelor, deși nu sunt îndeplinite condițiile limitativ prevăzute prin dispozițiile art. 50 alin. 3 din Legea nr. 10/2001, referitoare la existența unui contract de vânzare-cumpărare încheiat cu respectarea Legii nr. 112/1995 și respectiv, acest contract să fi fost desființat printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă.
Faptul că reclamanta nu a depus minime diligențe, cu ocazia încheierii contractului de vânzare-cumpărare, pentru cunoașterea titlului în baza căruia imobilul a trecut în proprietatea statului echivalează cu nerespectarea Legii nr. 112/1995 și cu reaua-credință a acesteia.
Pe de altă parte, deposedarea reclamantei de imobil s-a realizat în urma admiterii unei acțiuni în revendicare, contractul de vânzare-cumpărare nefiind anulat.
- Instanța de apel a încălcat principiul dreptului de apărare, în condițiile în care a respins proba cu expertiză solicitată de către pârât pentru determinarea valorii de piață a imobilului, în susținerea criticii din apel referitoare la valoarea foarte mare stabilită prin raportul de expertiză de la instanța de fond.
Este eronat considerentul instanței de apel, conform căruia proba nu putea fi încuviințată deoarece, cu ocazia rejudecării, nu s-a solicitat refacerea expertizei iar prin cererea de apel nu s-a cerut expres încuviințarea unei astfel de probe.
Or, efectuarea probei cu expertiză în apel nu este condiționată de formularea unei astfel de solicitări prin motivele de apel, o apreciere în sens contrar fiind de natură să încalce dreptul de apărare al părții.
- În ce privește valoarea reținută în raportul de expertiză, aceasta nu reflectă prețul real al imobilului, fiind exagerat de mare, mai ales în condițiile în care reclamanta l-a achiziționat la un preț social, preferențial, cu mult sub prețul pieței.
De altfel, pentru imobilele vândute conform Legii nr. 112/1995, obligația de garanție trebuie particularizată, pe de o parte, de situația juridică specifică a bunului ce formează obiectul vânzării și, pe de altă parte, de normele speciale adoptate în acest sens prin Legea nr. 10/2001.
Așadar, pe criterii de simetrie și de echitate, cum aceste imobile n-au fost dobândite după regulile pieței imobiliare și nici la prețul de pe piața liberă, obligația de garanție nu poate funcționa prin raportare la regimul pieței libere, ci la criterii de echitate sau la regimul stabilit prin norme speciale, cu luarea în considerare și a art. 1 din Protocolul nr. 1 vizând despăgubirea echitabilă.
Prin decizia civilă nr.4346/9.10.2013, Înalta Curte de Casație și Justiție – Secția I Civilă a admis recursul declarat de S. R., prin Ministerul Finanțelor Publice, și Ministerul Finanțelor Publice prin Direcția Generală a Finanțelor Publice a Municipiului București; a casat decizia recurată și a trimis cauza spre rejudecare aceleiași instanțe.
Pentru a decide astfel, Înalta Curte a reținut că susținerea recurenților, conform căreia nu ar fi îndeplinite condițiile de fond ale angajării răspunderii pentru evicțiunea specială reglementată de Legea nr. 10/2001, nu poate fi primită.
Pe acest aspect, instanța de apel a făcut în mod corect aplicarea dispozițiilor art. 501 din Legea nr. 10/2001, referitoare la răspunderea statului în cazul chiriașilor-cumpărători care sunt evinși de bunul lor, în urma admiterii acțiunii în revendicare.
O asemenea situație înseamnă, implicit, lipsirea de efecte juridice a contractului de vânzare-cumpărare deținut, fără ca desființarea actului juridic să presupună, cum eronat pretind recurenții, constatarea în prealabil, a nulității acestuia.
De altfel, această problemă de drept referitoare la accepțiunea sintagmei „desființare a contractului” a fost deja tranșată prin decizia de casare a instanței de recurs în care s-a reținut că „modalitățile de desființare prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile a unor astfel de contracte sunt cele prevăzute de art. 20 alin. 21 din lege, anume, fie ca urmare a unei acțiuni în anulare, fie ca urmare a unei acțiuni în revendicare”.
Referitor la cealaltă condiție a angajării răspunderii pe temeiul art. 501 (respectiv, încheierea contractului de vânzare-cumpărare cu respectarea legii) a cărei neîndeplinire în speță se pretinde, critica formulată pune, de asemenea, în discuție, autoritatea de lucru judecat a unor hotărâri anterioare care au statuat asupra acestui aspect.
Astfel, conform sentinței civile nr. 3391/19.04.2006 a Judecătoriei sector 2 București, s-a reținut că titlul pârâtei „este valid pentru că nu s-a cerut anularea lui”, iar potrivit deciziei nr. 1378/30.09.2008 a Curții de Apel București - Secția a IV-a civilă (pronunțată în recurs), s-a consemnat că buna-credință a cumpărătoarei este necontestată în cauză.
Or, ceea ce au statuat în mod irevocabil instanțele anterioare nu mai poate fi reevaluat jurisdicțional fără înfrângerea autorității de lucru judecat.
Ca atare, criticile referitoare la modalitatea în care decizia din apel a reținut îndeplinirea condițiilor de fond ale răspunderii pentru evicțiune sunt nejustificate.
- Are însă caracter întemeiat și urmează să fie primită ca atare, critica vizând încălcarea dreptului de apărare al pârâtului, prin respingerea cererii de efectuare a unei expertize în faza procesuală anterioară.
Astfel, instanța de apel a considerat că nu poate fi încuviințată proba întrucât, cu ocazia rejudecării la fond, nu s-a solicitat refacerea raportului de expertiză și, de asemenea, nu a fost cerută proba nici prin motivele de apel.
Procedând de această manieră, instanța a ignorat, pe de o parte, faptul că era învestită cu o critică vizând modalitatea în care se realizase evaluarea imobilului (pretinzându-se, de către apelant, nesocotirea criteriilor de determinare a prețului de piață, cu consecința unei îmbogățiri fără justă cauză în favoarea reclamantei) iar, pe de altă parte, a fost nesocotit regimul juridic specific unei căi devolutive de atac.
Judecând într-o cale ordinară de atac, instanța de apel nu se limitează doar la o cenzură de legalitate, ci este chemată să stabilească și elementele de fapt ale pricinii, evident în limitele devoluțiunii fixate prin cererea de apel.
Or, fiind învestită cu o critică ce viza întinderea despăgubirilor, instanța nu se putea limita, în realizarea controlului, la a susține că nu s-a cerut o contraexpertiză cu ocazia rejudecării în prima instanță.
Aceasta, mai ales în condițiile în care prima expertiză efectuată - și pe care a fost fundamentată ulterior soluția - s-a realizat în fața unei instanțe care a reținut lipsa calității procesuale a Ministerului Finanțelor (abia în căile de atac exercitate tranșându-se problema legitimării procesuale a acestui pârât).
Este eronat, totodată, considerentul instanței de apel conform căruia proba nu putea fi încuviințată deoarece nu a fost solicitată prin motivele de apel, cu trimitere la dispozițiilor. art. 292 alin. 1 Cod procedură civilă.
Potrivit acestui text „părțile nu se pot folosi în fața instanței de apel de alte motive, mijloace de apărare și dovezi, decât de cele invocate la prima instanță sau arătate în motivarea apelului ori în întâmpinare”, iar teza a II-a a aceluiași alineat încuviințează și administrarea probelor a căror necesitate rezultă din dezbateri.
Or, atâta vreme cât instanța fusese învestită cu motivul de critică referitor la evaluarea imobilului, rezultă că dezbaterile asupra probatoriului cauzei puteau purta și asupra solicitării efectuării unei noi expertize și că, astfel, cererea pe acest aspect a apelantului-pârât nu era în afara cadrului procesual ci, dimpotrivă, în legătură cu susținerea unui motiv de apel.
Altminteri, partea s-ar afla într-o altă situație juridică, aceea reglementată de art. 292 alin. 2 Cod procedură civilă, când nu și-ar fi motivat calea de atac, iar „instanța de apel se pronunță în fond numai pe baza celor invocate la prima instanță”.
În realitate, în limitele devoluțiunii fixate prin cererea de apel, instanța trebuia să procedeze în condițiile stabilite prin art. 295 Cod procedură civilă, ordonând refacerea sau completarea expertizei, probă necesară pentru soluționarea cauzei față de criticile asupra cărora urma să se pronunțe.
Procedând diferit, curtea de apel a nesocotit caracterul devolutiv al căii de atac și s-a limitat, în judecata realizată, la a considera că elementele de fapt ale pricinii sunt definitiv stabilite, realizând doar un control de legalitate.
Față de încălcarea normelor procedurale menționate și a regulilor desfășurării judecății în apel, Înalta Curte a constatat incident motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 5 Cod procedură civilă (text în care, conform art. 306 alin. 3 Cod procedură civilă, sunt încadrabile criticile vizând încălcarea dreptului de apărare) și, admițând recursul, a casat decizia cu trimiterea cauzei spre rejudecare aceleiași instanțe de apel.
Separat de aspectele analizate anterior, referitoare la greșita evaluare a cererii de probe în apel, instanța de rejudecare va avea în vedere, în reținerea cadrului procesual al judecății, și faptul că prin decizia de casare s-a stabilit legitimarea procesuală pasivă a Ministerului Finanțelor Publice, iar admiterea prezentului recurs și în considerarea poziției de subiect de drept procesual a Statului R. s-a făcut doar din considerente de ordin formal, determinate de menționarea acestuia în dispozitivul deciziei din apel.
Dosarul a fost reînregistrat pe rolul Curții de Apel București - Secția a III-a Civilă și pentru Cauze cu Minori și de Familie la data de 29.10.2013, sub nr._ .
În rejudecare, prin încheierea de ședință din 20.03.2014, instanța de apel a încuviințat proba cu expertiză tehnică evaluatorie, având ca obiectiv stabilirea valorii de circulație a imobilului în litigiu, situat în București, ., sector 2, la momentul efectuării expertizei, în urma depunerii raportului de expertiză părțile formulând obiecțiuni, astfel cum se va arăta mai jos.
Potrivit raportului de expertiză tehnică judiciară efectuat de expert ing.I.A., valoarea de circulație a imobilului în litigiu, la momentul efectuării expertizei, a fost calculat prin două metode: metoda comparației directe și metoda costului standard. În opinia expertului, metoda cea mai elocventă a se lua în calcul este cea prin comparație directă, valoarea imobilului fiind astfel de 127.526 euro = 569.352,58 ron (1euro = 4,4646 ron).
Apelantul pârât Ministerul Finanțelor Publice a formulat obiecțiuni la raportul de expertiză tehnică judiciară, învederând că, în cadrul metodei comparațiilor, expertul a avut în vedere comparabile care au valori unitare, care nu mai corespund realității tranzacțiilor imobiliare în zona de amplasare a imobilului. Or, în aceste condiții, ar fi trebuit să ia în calcul o variantă precaută a evaluării, respectiv ar fi trebuit să ia în calcul finisaje medii pentru imobilul aflat într-o clădire cu o vechime apreciabilă.
Apelantul pârât a mai susținut că la evaluarea apartamentului expertul desemnat trebuia să aibă în vedere și uzura fizică a imobilului, acesta având o uzură fizică aferentă vechimii acestuia, care conduce la scăderea valorii de piață a imobilului.
O altă obiecție a constat în faptul că mod eronat expertul a evaluat terenul de sub clădire, propunând prețuri separate atât pentru apartament, cât și pentru teren, această modalitate de calcul conducând la o creștere artificială a valorii de piață a imobilului.
Astfel, terenul aferent construcției nu a fost dobândit de reclamanți în baza unui act juridic civil prin plata prețului aferent acestuia, ci în virtutea legii, în conformitate cu art.33 din H.G. nr.20/1997 care dispune că în situațiile de vânzare către chiriași a apartamentelor dreptul de proprietate se dobândește și asupra terenului situat sub construcții.
Pe de altă parte, este de notorietate că nu există nici o vânzare-cumpărare ori ofertă de vânzare-cumpărare în care să se delimiteze cele două componente ale imobilului (teren și construcții) și în care să se propună prețuri separate.
Prin urmare, având în vedere că la data achiziționării imobilului, reclamanții nu au achitat valoarea defalcată pentru construcție și teren, în mod greșit expertul a evaluat terenul separat prin raportul de expertiză.
În consecință, apelantul pârât a solicitat refacerea raportului de expertiză astfel încât valoarea rezultată să reflecte situația reală a imobilului în conformitate cu piața imobiliară.
Intimata reclamantă I. Z. a formulat obiecțiuni la raportul de expertiză, susținând că din conținutul acestui raport reiese faptul că evaluarea construcției s-a făcut conform anexelor la Decretul nr.256/1984, stabilindu-se valoarea tehnică și nu valoarea de circulație. Din cuprinsul raportului de expertiză reiese faptul că expertul nu a ținut cont de prețurile practicate pe piața imobiliară. Astfel, stabilirea valorii de circulație a imobilului trebuie făcută în funcție de cererea și oferta pe piața imobiliară la nivelul anului 2014. Expertul stabilește în mod arbitrar, fără să țină cont de prețurile practicate pe piață de valoarea pe m.p., astfel acesta stabilește 980,21 euro/m.p. Pe piața imobiliară se tranzacționează cu prețuri cuprinse între 1250 euro/m.p. – 1500 euro/m.p. și nu 980,21 euro/m.p. A mai susținut aceasta că expertul a avut în vedere în oferta 2 un imobil situat într-o altă zonă C, în timp ce imobilul în litigiu se află situat în zona 46 – subzona B1 și nu zona C.
În consecință, intimata reclamantă a solicitat refacerea raportului de expertiză în care expertul să țină cont de anul construcției, de principiul cererii și ofertei pe piața imobiliară la nivelul anului 2014 și nu de metoda costului standard.
Instanța a încuviințat obiecțiunile apelantului referitoare la faptul dacă expertul a avut posibilitatea de a viziona imobilul și în interior, respectiv dacă a avut în vedere finisaje medii sau nu; totodată, a încuviințat obiecțiunile formulate de intimata reclamantă. În ce privește obiecțiunea formulată de apelant referitoare la terenul de sub clădire, instanța a apreciată că reprezintă o chestiune de fond care urmează a fi analizată odată cu soluționarea apelului.
Prin răspunsul la obiecțiunile formulate, expertul a arătat că la convocare nu s-a prezentat niciuna dintre părți și că la efectuarea expertizei a întrebuințat și datele din expertiza întocmită anterior de exp.M. O., deoarece nu i s-a oferit posibilitatea de a viziona imobilul și în interior.
În calculul valorii imobilului, expertul a apreciat că finisajele sunt medii, dar puternic deteriorate, luând în considerare faptul că în exterior imobilul era devastat, presupunând că și în interior s-a întâmplat același lucru.
Evaluarea imobilului s-a făcut prin două metode: metoda comparației directe și metoda costului standard. Ambele metode duc la o valoare finală de circulație liberalizată (deci valoare de piață). Mai mult, în concluziile finale ale raportului, expertul a menționat că valoarea de circulație a imobilului este cea calculată prin metoda comparației directe (127.526 euro) fiind cea mai elocventă.
Metodele de evaluare au un algoritm diferit de calcul, de aceea pentru metoda costului standard calculul pentru construcție și teren s-a făcut separat. Din aceste calcule se observă că valoarea terenului este mai mare decât cea a construcțiilor, mai ales că acestea sunt puternic deteriorate, proprietarul neîngrijindu-se de conservarea și consolidarea lor.
Posibilitatea ca prin cele două metode să rezulte valori identice este foarte mică, chiar imposibil. De aceea, expertul a ales o singură metodă pentru a se lua în considerare, metoda comparației directe, fiind cea mai sigură și certă în cazul de față.
La toate ofertele luate în calcul s-au aplicat coeficienții de corecție corespunzători în comparație cu imobilul de evaluat.
Având în vedere coeficientul de corecție pentru vechimea construcției, s-a luat în calcul și starea construcțiilor.
În expertiză s-a ținut cont de prețurile practicate pe piața imobiliară, prețul de 980,21 euro/m.p. fiind doar prețul unitar al terenului, calculat separat prin metoda costului standard.
În anunțul Ofertei 2 din raport, se observă că acesta arată și harta cu zona unde se află imobilul ofertat, zona aproape identică cu cea a imobilului în litigiu.
Intimata reclamantă a formulat obiecțiuni la răspunsul la obiecțiunile formulate de către expertul I. A., învederând că din cuprinsul răspunsului la obiecțiuni rezultă că expertul a făcut o singură variantă și anume cea găsită la momentul efectuării expertizei. Mai mult, expertul a menționat că a avut în vedere finisaje medii, dar puternic deteriorate. Totodată, pe baza unei presupuneri care nu are nici un fundament consideră că imobilul și la interior este devastat.
De asemenea, s-a susținut că expertul nu a arătat nici în răspunsul la obiecțiuni care au fost considerentele științifice pentru care s-a ales oferta nr.2 ca și comparabilă cu imobilul în litigiu, atâta vreme cât, pe de o parte, clădirea este mult mai veche decât cea în cauză, iar imobilul în litigiu se afla în zona 46 – subzona B1 și nu zona C.
Instanța de apel, în urma deliberării, cât privește obiecțiunea referitoare la locația imobilului, Curtea a reținut justificarea expertului în sensul că respectiva comparabilă 2 se află în imediata apropriere a imobilului în litigiu, astfel că nu se mai impune a se răspunde la această obiecție.
A fost însă încuviințată obiecțiunea privitoare la faptul că expertul a avut în vedere doar exteriorul imobilului și a făcut presupuneri în legătură cu interiorul acestuia.
Ca urmare, s-a dispus revenirea cu adresă către expert în vederea evaluării imobilului la data efectuării expertizei urmând a ține seama de situația de fapt actuală pe care acesta o regăsește, dar și în varianta găsită de expert la momentul expertizei în fond, care ia în considerare o uzură a imobilului determinată doar de vechimea acestui bun. Prin urmare, pentru situația în care imobilul nu poate fi vizionat în interior, s-a dispus a se efectua o variantă care să aibă în vedere starea imobilului determinată de uzură, câtă vreme expertul M. O. nu a constatat o altă uzură a imobilului determinată de alte împrejurări și să aplice corecțiile necesare în cazul în care comparabilele prezintă altă stare. Totodată, s-a dispus ca expertul să întocmească lucrarea având în vedere vechimea imobilului în litigiu și să aplice corecțiile care se impun în cazul în care comparabilele au o altă vechime.
Ca răspuns la obiecțiuni, expertul a arătat că imobilul prezintă o uzură de cca. 50 ani, așa cum de altfel a apreciat și expertul M. O., însă acesta a aplicat un coeficient de uzură mai mic de 0,72, deși în Ghidul P135-99, coeficientul este de 0,44, așa cum l-a aplicat în prezenta expertiză, justificând, totodată, conduita expertului M. prin faptul că pe teren acesta să fi apreciat o uzură reală mai mică decât cea normativă având în vederea vechimea construcției, permisă de același normativ invocat.
Curtea, analizând cererea de apel în limitele impuse de art. 315 Cod procedură civilă, constată următoarele:
Potrivit art. 315 alin. 1 din Codul de procedură civilă: „În caz de casare, hotărârile instanței de recurs asupra problemelor de drept dezlegate, precum și asupra necesității administrării unor probe sunt obligatorii pentru judecătorii fondului".
Textul legal citat instituie regula obligativității îndrumărilor date de instanța de casare cu privire la problemele de drept dezlegate de către aceasta și cu privire la necesitatea administrării unor probe. Regula consacrată de art. 315 alin. 1 din codul de procedură civilă are o justificare deplină și o legitimare incontestabilă ce decurg din însăși rațiunea controlului judiciar. Prin urmare, modul de interpretare a unui anumit text de lege, aplicarea unei dispoziții de drept sau a unui anumit principiu de drept, administrarea unei probe, în condițiile determinate de instanța de recurs, este obligatorie pentru judecătorii fondului, iar instanța chemată să rejudece cauza nu poate să refuze o atare interpretare indiferent de justificare.
Față de statuarea instanței de recurs, cu caracter irevocabil în sensul că în mod greșit instanța de apel nu a încuviințat apelantului efectuarea unei noi expertize evaluatorii a imobilului în litigiu, reținând, totodată, că toate aspectele de drept aduse în discuție prin cererea de apel au primit o dezlegare irevocabilă, instanța de rejudecare a dispus administrarea acestei probe, astfel cum s-a arătat mai sus.
Astfel, Curtea reține că expertul, ținând seama și de obiecțiunile încuviințate, a evaluat separat imobilul în litigiu aplicând corecții pentru vechimea construcției și starea imobilului la data efectuării expertizei – 2014 (stare puternic deteriorată), stabilind o valoarea de 127.912 Euro, echivalent a 571.075 RON, la calculul căreia a fost avută în vedere uzura imobilului determinată de vechimea construcției și uzura determinată de starea în care se afla imobilul la respectiva dată (2014), apreciată de expert din exterior ca fiind puternic deteriorată.
Totodată, într-o altă variantă, expertul a evaluat imobilul și corespunzător stării acestuia când a efectuat expertiza expertul M. O. și a aplicat aceeași uzură ca acesta, expertul folosind aceeași metodă și aceleași oferte ca și în prima variantă. Cu alte cuvinte, în această a doua variantă, expertul a evaluat imobilul ținând seama doar de uzura imobilului determinată de vechimea acestuia, în lipsa unor date concrete privind starea imobilului la acea dată privind uzura acestuia determinată din alte împrejurări și care ar putea eventual antrena culpa în utilizare a reclamantei.
Deși expertul menționează că în cel de-al doilea tabel din cea de-a doua variantă se realizează o evaluare la data de 04.05.2007, instanța are în vedere că această mențiune vizează doar faptul că expertul a avut în vedere starea imobilului de la acea dată, respectiv uzura imobilului determinată de vechimea acestuia, de vreme ce au fost avute în vedere aceleași oferte corespunzătoare datei efectuării expertizei în rejudecare – 2014. Astfel, în această a doua variantă expertul a stabilit un preț al imobilului corespunzător anului 2014 - luând în considerare aceleași oferte - de 174.147 EURO, respectiv un preț de 243.805,80 EURO prin aplicarea indicilor statistici din 2014 raportat la anul 2007, ținând seama de starea imobilului din momentul evicțiunii.
Așa fiind, în urma aplicării indicilor statistici din anul 2014 raportat la anul 2007 - anul evicțiunii reclamantei, an în care aceasta a pierdut bunul urmare admiterii acțiunii în revendicare formulată de fostul proprietar prin sentința civilă nr.3391/2006 pronunțată de Judecătoria sector 2 București, rămasă definitivă prin decizia nr.581/04.05.2007 pronunțată de Tribunalul București - a rezultat o sumă de 243.805,80 EURO.
Analizând actele și lucrările dosarului, reținând că în cauză nu s-a făcut nicio probă în sensul că uzura imobilului ar fi fost determinată de reclamantă, la momentul evingerii acesteia și efectuării expertizei de către expert M. constatându-se de către acesta că imobilul avea o uzură determinată doar de vechimea acestuia, Curtea va omologa expertiza în această a doua variantă.
De asemenea, Curtea are în vedere momentul evingerii reclamantei – anul 2007 – justificat de faptul că legiuitorul a consacrat în sarcina statului prin art. 50 alin. 21 Legea 10/2001 obligația specială pentru evicțiune având ca fundament o reparație socială acordată celor ce s-au încrezut cu bună-credință în politicile sale, transpuse, printre altele, într-o lege ce le-a îngăduit dobândirea la un preț social a imobilelor deținute cu titlu de chiriași, și cărora același stat nu le-a putut garanta păstrarea proprietăților față de modul în care a reglementat despăgubirea foștilor proprietari ai imobilelor vândute.
Atâta timp cât, în mod irevocabil, potrivit celor anterior arătate, s-a stabilit că reclamanta este îndreptățită a fi despăgubită pentru evicțiunea suferită la nivelul valorii de piață a bunului imobil dobândit în temeiul contractului de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr.112/1995, această despăgubire nu poate viza decât valoarea de piață a bunului la momentul producerii evicțiunii.
Dispoziția înscrisă în art. 501 din Legea 10/2001, rep., este clară și lipsită de orice nuanțe ori distincții, aceasta recunoscând categoriei de subiecte la care se referă – și din care s-a stabilit că și reclamanta face parte – dreptul la restituirea prețului de piață al imobilului, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare, pe baza unei expertize administrate în acest scop.
În referire la teren, cu privire la care apelantul a formulat obiecție, iar instanța a apreciat că reprezintă o chestiune de fond, Curtea are în vedere mențiunile înscrise în contractul de vânzare cumpărare nr.N044919/20.01.1999 exhibat de reclamantă în conținutul căruia stă înserat faptul că o dată cu locuința se vinde și 67,93 mp. teren sub construcție, conform art. 33 din HG nr. 20/1996, reclamanta devenind astfel proprietară și asupra terenului. Mai mult, de vreme ce în acest contract nu se face nicio precizare în sensul că prețul achitat de reclamantă conform Legii nr.112/1995 reprezintă doar prețul construcției, nici instanța nu are a face nicio diferență în sensul că reclamantei i s-ar cuveni numai contravaloarea construcției și nu și a terenului asupra căruia a devenit proprietară prin contractul sus-indicat.
În consecință, în raport de considerațiile mai sus expuse, Curtea, în baza art. 296 Cod procedură civilă, va admite apelul, va schimba în parte sentința apelată, în sensul că va obliga pârâtul Ministerul Finanțelor Publice la plata către reclamantă a sumei de 243.805,80 Euro, în echivalent lei la data plății, menținând restul dispozițiilor sentinței apelate.
În baza art. 298 cu referire la art. 274 Cod procedură civilă, Curtea va obliga intimata reclamantă la plata către apelant a sumei de 600 lei, reprezentând cheltuieli de judecată, având în vedere că intimata a căzut în pretenții prin admiterea apelului, față de dovezile aflate la dosarul de recurs, fila 87 dosar apel rejudecare, reprezentând onorariu de expert.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII,
DECIDE:
Admite apelul formulat de apelantul pârât M. FINANȚELOR PUBLICE, reprezentat de DIRECȚIA GENERALĂ A FINANȚELOR PUBLICE A MUNICIPIULUI BUCUREȘTI, cu sediul ales la Direcția Generală a Finanțelor Publice a Municipiului București, în București, . Gerota nr.13, sector 2, împotriva sentinței civile nr.1181 din 29.05.2012, pronunțată de Tribunalului București – Secția a V a Civilă, în contradictoriu cu intimata reclamantă I. Z., domiciliată în București, ., sector 2 și cu domiciliul ales la C..Av.I. M. nr.168, ., . cu intimații pârâți M. BUCUREȘTI PRIN PRIMARUL GENERAL, cu sediul în București, Splaiul Independenței nr.291 – 293, sector 6 și S. R. PRIN M. FINANȚELOR PUBLICE, cu sediul ales în București, . Gerota nr.13, sector 2, și cu intimata chemată în garanție S.C. A. S.A., cu sediul în București, ., sector 2.
Schimbă în parte sentința apelată în sensul că:
Obligă pârâtul Ministerul Finanțelor Publice la plata către reclamantă a sumei de 243.805,80 Euro, în echivalent lei la data plății.
Menține restul dispozițiilor sentinței apelate.
Obligă intimata reclamantă la 600 lei, cheltuieli de judecată către apelanți.
Cu drept de recurs, în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi, 12.02.2015.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR
I. D. M. I.
GREFIER
M. C.
Red.I.D.
Tehnored.I.D/B.I.
8 ex/3.03.2015
----------------------------------------
T.B.-Secția a V-a – S.V.
| ← Legea 10/2001. Decizia nr. 172/2015. Curtea de Apel BUCUREŞTI | Actiune in raspundere delictuala. Decizia nr. 169/2015. Curtea... → |
|---|
