Rezoluţiune contract. Decizia nr. 47/2013. Curtea de Apel BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 47/2013 pronunțată de Curtea de Apel BUCUREŞTI la data de 19-02-2013 în dosarul nr. 47/2013
Dosar nr._
(_ )
ROMANIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI
SECȚIA A III A CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIA CIVILĂ NR.47 A
Ședința publică din 19.02.2013
Curtea constituită din:
Președinte - S. G. P.
Judecător - M. V.
Grefier - E. C.
Pe rol se află pronunțarea asupra apelului formulat de apelantul-reclamant D. G., împotriva sentinței civile nr.1569 din 24.09.2012, pronunțate de Tribunalul București - Secția a III-a Civilă, în contradictoriu cu intimata-pârâtă S.C. V. M. HOLDING 2007 S.R.L., reprezentată de Winzelberg Ben Zion.
Cauza are ca obiect acțiune civilă pentru rezoluțiune antecontract de vânzare-cumpărare, revocare contract de mandat și reziliere contract de comodat.
Dezbaterile în cauză au avut loc în ședința publică din 12 februarie 2013 și au fost consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta decizie, când, pentru a da posibilitate părților să depună concluzii scrise și având nevoie de timp pentru a delibera, Curtea a amânat pronunțarea la data de 19 februarie 2013 și a decis următoarele:
CURTEA
Deliberând asupra cererii de apel de față, constată următoarele:
Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Tribunalului București - Secția a III-a Civilă, la data de 30.07.2010 sub nr._, reclamantul D. G. a chemat în judecată pe pârâta S.C. V. M. HOLDING 2007 S.R.L., prin reprezentant Winzelberg Ben Zion, solicitând instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța, să dispună rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare nr.423 din 04.03.2009, revocarea contractului de mandat nr.425 din 04.03.2009 și rezilierea contractului de comodat nr.424/04.03.2010, ultimele reprezentând acte accesorii antecontractului de vânzare-cumpărare nr.423 din 04.03.2009.
În motivarea cererii de chemare în judecată, reclamantul a arătat că, în calitate de chiriaș, a încheiat în baza Legii nr.112/1995 cu . contractul de vânzare-cumpărare nr.7/2006 care a avut ca obiect transmiterea dreptului de proprietate asupra apartamentului nr.3 din imobilul situat în București, .. 2, Corp A, etaj 1, sector 1, compus din două camere, două balcoane, pivniță și o cota indiviză de 37,43% dintr-un hol și un grup sanitar, în suprafață totală de 96,96 mp, respectiv o cotă indiviză de 10,05% din părțile de folosință comună ale imobilului.
Întrucât Societatea V. M. Holding 2007 SRL care a preluat Hotelul M. situat lângă imobilul în care se află apartamentul său, dorea să se extindă și având o situație financiară precară, în sensul că trăia, dintr-o pensie modestă, reclamantul a dat curs propunerii venite din partea reprezentantului pârâtei, de a-și vinde proprietatea, însă interdicția de vânzare instituită de Legea nr.112/1995, i-a împiedicat să perfecteze contractul de vânzare-cumpărare.
Reclamantul a mai arătat că reprezentantul pârâtei, Winzelberg Ben Zion, i-a comunicat faptul că a cumpărat mai multe imobilele dobândite în baza Legii nr.112/1995 și i-a propus să încheie un antecontract de vânzare-cumpărare, urmând să i se plătească tot prețul; în luna martie 2009, s-a înțeles cu domnul Winzelberg Ben Zion asupra prețului și modalității de plată și s-a prezentat la notarul propus de acesta unde au încheiat, pe lângă antecontractul de vânzare, și un contract de mandat și un contract de comodat, aceste acte reprezintând o garanție a dobânditorului că timp de 7 ani, cât există interdicția de vânzare, reclamantul nu se va răzgândi asupra vânzării sau nu va promite vânzarea imobilului altei persoane.
A susținut reclamantul că în baza acestor acte, a primit suma de 25 000 euro, în două tranșe de 15 000 euro și 10 000 euro, după lungi discuții și certuri cu d-l Winzelberg Ben Zion, care, după plata acestor sume de bani, a fost arestat de autoritățile române în vederea extrădării, fiind condamnat de statul german pentru mai multe fraude fiscale și că, după aceste evenimente, a luat legătura aproape în fiecare săptămână cu directorul societății care a fost prezent la toate negocierile dintre părți și care se ocupa în continuare de afacerile din România ale domnului Winzelberg Ben Zion, solicitându-i să-i plătească sumele de bani datorate, însă, de fiecare dată, a primit doar promisiuni.
A mai arătat reclamantul că, până la data introducerii cererii de chemare în judecată, nu a primit decât suma de bani menționată mai sus, că a predat imobilul de la data încheierii actelor în luna martie 2009, în prezent locuind la rude la țară, întrucât nu are o altă locuință și că societatea pârâtă, prin reprezentant, refuză îndeplinirea obligațiilor asumate prin antecontract, astfel că solicită rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare nr.423 din 04.03.2009, revocarea contractului de mandat nr.425 din 04.03.2009 și rezilierea contractului de comodat nr.424/04.03.2010, acestea din urmă reprezentând acte accesorii antecontractului de vânzare-cumpărare nr.423 din 04.03.2009.
În drept, cererea de chemare în judecată a fost întemeiată pe dispozițiile art.1020 – 1021, 1552-1553 și 1573 din Codul civil.
Reclamantul a depus la dosar, în fotocopii, antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.423/4.03.2009 la B.N.P. S. C. D., contractul de comodat autentificat sub nr.424/4.03.2009 la B.N.P. S. C. D. și contractul de mandat autentificat sub nr.425/4.03.2009 la același birou notarial.
Pârâta a depus întâmpinare prin care a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată, ca neîntemeiată.
Astfel, a arătat pârâta că în cuprinsul antecontractului de vânzare-cumpărare a cărui rezoluțiune se solicitată a fost specificat un preț total al vânzării de 245.000 Euro, la data de 30.01.2009 din care reclamantul promitent-vânzător a primit în numerar suma de 95.000 Euro, iar la data autentificării actului i-a mai fost remisă suma de 10.000 Euro, împrejurări care nu pot fi contestate de vreme ce sunt menționate în cuprinsul actului autentic însușit de reclamant.Prin același antecontract părțile promitente au specificat modalitatea de plat a restului de preț, în sumă de 140.000 Euro, respectiv câte 10.000 Euro lunar până în luna august 2009 inclusiv, 25.000 Euro în luna decembrie 2009, câte 10.000 Euro lunar din ianuarie până în mai 2010, iar suma de 15.000 Euro în luna iunie 2010.
A susținut pârâta că ulterior perfectării actului în formă autentică, părțile contractante au convenit asupra executării plății restului de preț, în sensul că reclamantul a fost de acord să îi fie remise în mod eșalonat sume de bani, în funcție de solicitările acestuia și că acest acord rezultă din declarațiile semnate de promitentul-vânzător la datele de 23.02.2011 și 11.05.2011, când acesta a mai primit suma de 9.000 Euro, aceasta fiind singura sumă solicitată promitentului-cumpărător; împrejurarea este atestată de cele două declarații în cuprinsul cărora reclamantul chiar a specificat că doar acestea sunt sumele pe care a înțeles să le solicite în ultimele 23 de luni de la societatea pârâtă.
Prin urmare, în speță nu se pune problema neexecutării culpabile de către pârâtă a obligațiilor asumate prin antecontract și nu sunt incidente dispozițiile art.1020 Cod civil, pe care reclamantul și-a fundamentat cererea de chemare în judecată.
În opinia pârâtei, în ipoteza admiterii acțiuni, ca efect firesc al rezoluțiunii, părțile ar trebui să fie repuse în situația anterioară, respectiv reclamantul ar trebui să restituie pârâtei toate sumele de bani primite în virtutea raportului obligațional creat între părțile antecontractului în discuție iar cererea de chemare în judecată este tendențioasăde vreme cât, pe de o parte, reclamantul însuși a specificat că nu a solicitat alte sume de bani cu excepția celor încasate și atestate de propriile declarații și, pe de altă parte, ulterior promovării cererii de chemare în judecată acesta a continuat să încaseze sume de bani de la reprezentanții pârâtei solicitând, concomitent, rezoluțiunea actului încheiat, ceea ce ar presupune ca, în ipoteza admiterii cererii de chemare în judecată, acesta s-ar îmbogăți, nejustificat, de două ori.
Cu referire la cererea reclamantului de reziliere a contractului de comodat autentificat sub nr. 425/04.03.2009, ca efect al admiterii primului capăt de cerere, pârâta a arătat că este neîntemeiată, întrucât cele două acte au natura juridică distinctă și sunt independente unul față de celălalt, astfel încât nu se poate aplica, prin extrapolare, principiul care guvernează materia nulității și potrivit căruia nulitatea actului principal atrage și nulitatea actelor subsecvente (quod nullum este, nullum producit effectum); de altfel, chiar și în aceasta ipoteza nulității, este necesar ca actul subsecvent să fi fost încheiat în baza actului principal care a fost declarat nul.
A susținut pârâta că nu se poate dispune rezilierea contractului de comodat pentru motivul invocat de reclamant, întrucât rezilierea reprezintă o sancțiune aplicabilă actelor cu executare succesivă în măsura în care una dintre părțile convenției, în mod culpabil, nu își execută obligațiile asumate printr-un contract sinalagmatic.
Așadar, este necesar ca reclamantul să probeze ce obligație contractuală asumată prin contractul de comodat nu a fost executată culpabil de către pârâtă; argumentul potrivit căruia contractul de comodat ar fi accesoriu al antecontractului și, din această perspectivă, este necesar a se dispune rezilierea sa, nu poate fi primit atâta vreme cât lipsirea de efecte juridice a actului principal lipsește de efecte juridice actul subsecvent exclusiv în măsura în care cel de-al doilea act a fost încheiat în baza primului în sensul că cel de-al doilea, de sine stătător, nu și-ar mai putea produce efecte juridice.
Cu referire la cererea reclamantului de revocare a mandatului acordat pârâtei, s-a arătat că este neîntemeiată, având în vedere că prin art.6 din contractul de mandat reclamantul s-a obligat să nu revoce contractul până la transmiterea proprietății către pârâtă și să nu numească alți mandatari cu privire la operațiunile și actele ce privesc imobilul în discuție.
A susținut pârâta că având în vedere forța obligatorie a contractelor, principiul relativității efectelor acestora, dar și obligația oricărei părți de a executa convenția asumată cu bună-credință, reclamantul nu este în drept să solicite revocarea actului întocmit, obligație pe care, de altfel, și-a asumat-o în mod expres prin semnarea unei clauze de irevocabilitate; mai mult decât atât, contractul de mandat nu poate fi privit ca un accesoriu al antecontractului, soarta juridică a unuia nefiind în legătură cu soarta juridică a celuilalt, de vreme ce mandatul a fost acordat de reclamant în virtutea calității sale de proprietar.
Pe de altă parte, este unanim acceptat că în măsura în care în contractul de mandat s-a inserat o clauză de irevocabilitate, iar mandantul înțelege, totuși, să revoce mandatul acordat, acesta este ținut a răspunde cu excepția cazului în care dovedește forța majoră sau culpa mandatarului.
Pârâta a susținut că reclamantul nu a dovedit niciuna dintre aceste împrejurări și că revocarea nu poate interveni în ipoteza rezoluțiunii unui alt act, având în vedere, pe de o parte, că aceasta reprezintă un act unilateral de voință, fără legătura cu antecontractul, și, pe de alta parte, că nu s-a probat o neexecutare culpabilă a mandatului din partea mandatarului.
În plus, cererea este inadmisibilă, dat fiind că revocarea presupune un act de voință unilateral, personal, fără a fi necesară intervenția unei instanțe în acest sens.
Pârâta a anexat la întâmpinare, în fotocopii, două înscrisuri sub semnătură privată intitulate „declarații” datate 11 mai 2011 și, respectiv, 23 februarie 2011.
La judecata în primă instanță s-au administrat probe cu înscrisuri și interogatoriu pârâtei, administrat în condițiile art.222 alin.1 C.proc.civ.
În cadrul probei cu înscrisuri, reclamantul a depus, în fotocopii certificate pentru conformitate cu originalul, contractul de vânzare-cumpărare în rate nr._ încheiat cu Primăria Municipiului București, procesul verbal de predare-primire a locuinței, extras din cartea funciară individuală cu nr._ nedefinitivă, încheierea nr._/08.10.2008 dată de Oficiul de cadastru și Publicitate Imobiliară – Sector 1 București, o notificare adresată pârâtei, datată 02.02.2010, dar care nu a fost însoțită de dovada comunicării, alte înscrisuri.
Pârâta a depus, în condițiile art.221 alin.1 C.proc.civ., răspunsul la interogatoriul propus de reclamant, precum și înscrisuri olografe intitulate „declarații” datate 28 martie 2012, 14 martie 2012, 28 august 2012 și dispoziția de plată nr.2803/2012, dispoziția de plată fără număr din 30.01.2009,i dispoziția de plată fără număr din 14.03.2012 și dispoziția de plată fără număr din 23.08.2012.
Prin sentința civilă nr.1569/24.09.2012, Tribunalul București - Secția a III-a Civilă a respins cererea de chemare în judecată, astfel cum a fost precizată, ca neîntemeiată.
Pentru a pronunța această hotărâre, tribunalul a reținut că între părți s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat de BNP S. C. D. sub nr.423/04.03.2009 prin care reclamantul s-a obligat să vândă pârâtei locuința situată în București, .. 2, corp A, sector 1, formată din 2 camere și dependințe, prețul vânzării fiind de 245.000 euro din care promitentul vânzător a încasat suma de 95.000 de euro la data de 30.01.2009 și suma de 10.000 de euro la data autentificării înscrisului, urmând ca diferența de preț de 140.000 de euro să se achite astfel: câte 10.000 de euro lunar până în luna august 2009 inclusiv suma de 25.000 de euro în luna decembrie 2009, câte 10.000 de euro lunar din ianuarie până în luna mai 2010, iar suma de 15.000 de euro în luna iunie 2010.
La aceeași dată (04.03.2009), părțile au încheiat un contract de comodat prin care reclamantul a dat spre folosință, pârâtei, cu titlu gratuit, pe termen de 7 ani, locuința ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare, precum și un contract de mandat prin care pârâta a fost împuternicită să administreze și să facă orice act de dispoziție cu privire la imobilul în litigiu.
A reținut tribunalul că, în conformitate cu antecontractul perfectat la data de 04.03.2009, care reprezintă o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare s-au stabilit obligațiile reciproce care revin părților în vederea aducerii la îndeplinire a acestei înțelegeri; reclamantul a solicitat rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare mai sus menționat precum și desființarea actelor accesorii reprezentate de contractele de comodat și de mandat.
Reținând că rezoluțiunea este o sancțiune aplicabilă în cazul contractelor sinalagmatice care intervine în situația în care una din părțile contractante nu își îndeplinește în mod culpabil obligațiile asumate prin convenție, cu consecința desființării contractului și repunerii părților în situația anterioară, tribunalul a apreciat că în speța dedusă judecății nu se impune aplicarea acestei sancțiuni, deoarece pârâta a făcut dovada că, la solicitarea reclamantului, i-a plătit acestuia diferite sume de bani în contul diferenței de preț rezultate din antecontractul de vânzare-cumpărare. Astfel, din declarațiile anexate la dosar rezultă că ulterior întocmirii înscrisului notarial părțile au convenit asupra modalității de executare a plății restului de preț, în sensul că reclamantul și-a dat acordul să primească în mod eșalonat acele sume de bani pe care le solicită, ultima declarație în acest sens fiind datată 23.08.2012.
Prin raportare la înscrisurile depuse la dosar, prima instanță a apreciat că nu sunt îndeplinite în cauză cerințele art.1020 C.civ. întrucât nu a fost dovedită neexecutarea culpabilă de către pârâtă a obligațiilor pe care și le-a asumat prin antecontractul de vânzare-cumpărare și prin înțelegerile ulterioare referitoare la imobilul din București, .. 2, corp A, apt. 3, sector 1.
Cu referire la cererea de reziliere reclamantul a mai solicitat prin cererea de chemare în judecată rezilierea contractului de comodat autentificat sub nr.424/04.03.2010 la BNP, contract prin care a fost dat în folosință gratuită pe termen de 7 ani către pârâtă imobilul situat în București, .. 2, corp A, apt. 3, sector 1, învederându-se de către reclamant că acest contract reprezintă o convenție accesorie față de antecontractul de vânzare cumpărare perfectat la aceeași dată, astfel că lipsirea de efecte juridice a actului principal este de natură să conducă la lipsirea de efecte juridice a actului subsecvent care depinde de actul încheiat inițial, în speță antecontractul de vânzare cumpărare.
Instanța a avut în vedere că cererea reclamantului privind rezoluțiunea antecontractul de vânzare cumpărare referitor la imobil urmează a fi respinsă pentru considerentele arătate, situație în care nu s-ar putea dispune desființarea contractului de comodat și că, din ansamblul dovezilor aflate la dosar, nu a rezultat că societatea pârâtă, în calitate de comodatar, ar fi încălcat în vreun mod obligațiile asumate prin această convenție întocmită în formă autentică, cu respectarea condițiilor de validitate.
În ceea ce privește revocarea contractului de mandat nr.425/04.03.2009, tribunalul a reținut că prin acest contract, pârâta a fost împuternicită de reclamant ca în numele acestuia să conserve, să administreze și să facă orice act de dispoziție, inclusiv vânzare, atunci când Legea nr.112/1995 va permite acest lucru, referitor la locuința din București, .. 2, apt.3, sector 1, proprietatea reclamantului.
La art. 6 din contract a fost inserată clauza potrivit căreia reclamantul se obliga să nu revoce acest contract de mandat, până la transmiterea proprietății către pârâtă și să nu numească alți mandatari referitor la operațiunile și actele care privesc imobilul în litigiu, clauză în raport de care și avându-se în vedere forța obligatorie a contractelor, reclamantul nu ar fi fost în măsură să procedeze la revocare în absența unei depășiri a limitelor împuternicirii acordate mandatarului, în caz contrar reclamantul urmând să suporte consecințele expuse la art. 7 din convenție, respectiv plata de daune.
Așa după cum se prevede la art.10 din contractul de mandat, acesta reprezintă un act accesoriu față de promisiunea de vânzare-cumpărare autentificată la data de 04.03.2009 la BNP, or, instanța a dispus respingerea cererii reclamantului având ca obiect rezoluțiunea antecontractului de vânzare cumpărare referitor la imobilul proprietatea susnumitului.
Pentru aceste considerente, prima instanță a dispus respingerea, ca neîntemeiată, a acțiunii precizate formulată de reclamantul D. G..
Împotriva acestei sentințe a declarat apel, în termenul prevăzut de art.284 alin.1 C.proc.civ., reclamantul solicitând schimbarea sentinței, iar pe fond admiterea cererii de chemare în judecată, astfel cum a fost formulată.
În dezvoltarea motivelor de apel, întemeiate în drept pe dispozițiile art.282 și urm. C.proc.civ., apelantul-reclamant a arătat că instanța de fond i-a respins cererea principală prin care solicita rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare nr.423 din 04.03.2009 reținând că nu sunt îndeplinite în cauză cerințele art.1020 din codul civil întrucât nu a probat neexecutarea culpabilă de către parata a obligațiilor pe care și le-a asumat conform antecontractului sus-menționat și prin raportare la chitanțele depuse la dosar prin care a făcut dovada ca reclamantul a primit, în aproximativ 2 ani, în 13 rate, suma 12.500 Euro.
A arătat apelantul-reclamant că, în opinia instanței de fond, aceste plăți efectuate începând cu 28.10.2010 reprezintă "diferențe de preț stabilite conform antecontractului" și dovedesc faptul că, "ulterior întocmirii înscrisului notarial, părțile au convenit asupra modalității de executare a plății restului de preț", deși potrivitînscrisului notarial încheiat de părți rezultă că până în luna iunie 2010 societatea pârâtă trebuia să-i plătească, în rate, suma totală de 140.000 Euro.
Apelantul-reclamant a susținut că, pe lângă discrepanța majoră dintre suma de 12 500 euro achitată de pârâtă și suma de 140 000 Euro care trebuia achitată, aspect care demonstrează "buna credință" a pârâtei în executarea obligațiilor contractuale, trebuie observat momentul la care intimata-pârâtă a început să plătească prima rată din cei 12.500 Euro, respectiv după trecerea termenului scadent stipulat în antecontract (iunie 2010) și după înregistrarea prezentei acțiuni (30.07.2010) și primirea citației de la Tribunalul București.
Astfel, în momentul sesizării instanței cu această cerere prin care solicita rezoluțiunea antecontractului, pârâta nu achitase decât un avans, în realitate de 25.000 Euro; suma de 12.500 euro plătită de pârâtă în contul datoriei a fost achitată începând cu luna octombrie 2010, în 13 rate, așa cum rezultă din înscrisurile depuse la dosar, ca urmare a solicitărilor zilnice de la sediul societății, dar mai ales a faptului că reclamantul a promovat acestă acțiune.
A arătat, de asemenea, apelantul-reclamant că așa cum rezultă din extrasul de rol fiscal aflat la dosar, nu deține un alt imobil și nici nu are posibilitatea să cumpere altul sau să plătească o chirie întrucât realizează venituri insuficiente, provenite din pensie, acesta fiind motivul real care l-a determinat să accepte în contul datoriei de 140 000 Euro pe care trebuia să o primească de la pârâtă, orice sumă de bani, acceptând să semneze, prin șantaj, chitanțele depuse la dosar.
În opinia apelantul-reclamant, refuzul pârâtei de a-i plăti suma de 140 000 Euro până în luna iunie 2010, așa cum s-a obligat prin antecontract, constituie pentru o "neîndeplinire a obligațiilor asumate" care atrage incidența dispozițiilor art.1020 Cod civil, câtă vreme nu s-a probat neexecutarea culpabilă a obligațiilor pe care și le-a asumat.
S-a arătat, de asemenea, că între părți nu există o înțelegere scrisă sau verbală care să modifice modalitatea sau termenele de plata ale antecontractului, și că, având în vedere că acesta s-a încheiat în formă scrisă, notarială, orice modificare ar fi trebuit să îmbrace forma scrisă; anterior promovării cererii de chemare în judecată pendinte, reclamantul a notificat-o pe pârâtă să-i plătească suma de 140 000, iar aceasta, așa cum a mai arătat și cum rezultă din chitanțele depuse, iar aceasta a efectuat prima plată în contul datoriei în luna octombrie 2010, după primirea citației și copiei cererii de chemare în judecată.
Prima instanță a reținut în mod eronat că părțile au convenit ulterior încheierii actului notarial asupra modalității de exercitare a plății restului de preț și că reclamantul a fost de acord să primească eșalonat diverse sume de bani, în condițiile în care voința acestuia,la momentul încheierii antecontractului, a fost să primească suma de 140 000 Euro până în luna iunie 2010 și niciodată nu a acceptat o altă modalitate sau termen de plată.
Cu referire la soluția dată cererilor privitoare la celelalte două contracte, respectiv contractul de mandat nr.425 din 04.03.2009 și contractului de comodat nr. 424/04.03.2010, apelantul-reclamant a arătat că ambele reprezintă, fără putere de tăgada, acte accesorii antecontractului de vânzare-cumpărare nr.423 din 04.03.2009, aspect reținut și de tribunal, acesta neavând nici un interes să-l mandateze pe reprezentantul societății să-i vândă imobilul sau să-i cedeze gratuit folosința acestuia, în absența antecontractului de vânzare cumpărare.
În privința contractului de mandat, apelantul-reclamant a arătat, în plus că obligația stipulată la articolul 6, conform căreia se obligă să nu revoce mandatul până la transmiterea proprietății către pârâtă este, pe de o parte, o clauză lovită de nulitate, iar, pe de altă parte, reprezintă o parte dintr-o înțelegere complexă care are la bază antecontractul de vânzare-cumpărare. Cum intimata-pârâtă nu a respectat condiția esențială a acestei înțelegeri, respectiv de a face plata prețului, se impune desființarea antecontractului de vânzare-cumpărare, întrucât contractul de mandat nu poate rămâne în vigoare numai pentru faptul ca reclamantul, fiind de bună-credință, a fost de acord să nu îl revoce.
Pentru toate aceste considerente, apelantul a solicitat admiterea apelului, schimbarea, în tot, a sentinței atacate iar pe fondul cauzei admiterea cererii de chemare în judecată.
Cererea de apel a fost legal timbrată cu taxă judiciară de timbru în cuantum de 12 lei achitată cu chitanța nr._ din data de 21.01.2013 emisă de Consiliul Local sector 1 – Direcția Generală Impozite și Taxe Locale și timbru judiciar în valoare de 0,15 lei.
Intimata-pârâtă nu a depus întâmpinare la cererea de apel, dar prin concluziile scrise și prin concluziile orale puse cu ocazia dezbaterilor, a solicitat respingerea apelului, ca nefondat.
În faza procesuală a apelului s-au administrat probe cu înscrisuri.
Apelantul-reclamant a depus, în cadrul probei cu înscrisuri: certificat de atestare fiscală emis la 22.01.2013, scrisoare medicală, copii taloane de pensie, alte înscrisuri.
Intimata pârâtă a depus, în fotocopie înscrisul sub semnătură privată intitulat „declarație”, datat 28 decembrie 2012 și dispoziția de plată nr.2812/28.12.2012.
Analizând sentința apelată prin prisma criticilor și apărărilor formulate, probele administrate în cauză și dispozițiile legale incidente în speță, Curtea reține că apelul este fondat și urmează să-l admită pentru următoarele considerente:
Apelantul-reclamant a învestit instanța cu o cerere de chemare în judecată prin care a solicitat, sub un prim aspect, rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.423/4.03.2009 de B.N.P. S. C. D., încheiat cu pârâta S.C. V. M. Holding 2007 SRL.
Rezoluțiunea reprezintă o sancțiune care intervine în situația în care una din părțile unui contract sinalagmatic, în mod culpabil, nu își execută obligațiile deși a fost pusă în întârziere în condițiile prevăzute de lege; potrivit dispozițiilor art.1021 din Codul civil de la 1864, rezoluțiunea nu operează de drept, partea care și-a executat obligațiile sau care se declară gata să le execute având posibilitatea de a se adresa instanței de judecată pentru aplicarea acestei sancțiuni.
Instanța de judecată, în situația în care părțile nu au inserat clauze cu caracter de pact comisoriu, are posibilitatea să verifice îndeplinirea condițiilor care atrag sancțiunea rezoluțiunii și să aprecieze, în funcție de circumstanțe, dacă este cazul să acorde debitorului un termen de grație. În cazul neexecutării parțiale, instanța de judecată are, de asemenea, posibilitatea să aprecieze dacă se impune să pronunțe rezoluțiunea sau este cazul să acorde debitorului un termen în care să execute.
În speță, prin antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat în formă autentificată la data de 04.03.2009, apelantul-reclamant și-a asumat obligația de a vinde intimatei-pârâte atunci când dispozițiile Legii nr.112/1995 vor permite, dar nu mai târziu de 30.06.2016, apartamentul nr.3 situat în București, ..2, corp A, ., să remită actele de proprietate în original, să elibereze locuința și să predea cheile la data de 30.06.2010.
Intimata-pârâtă, prin reprezentant Winzelberg Ben Zion, s-a obligat să cumpere apartamentul sus-menționat, precum și să achite suma de 245.000 euro.
În antecontract s-a menționat că 95.000 euro a fost primită de promitentul-vânzător în numerar, conform dispoziției de plată din data de 30.01.2009, că o sumă de 10.000 Euro a fost achitată la data autentificării antecontractului de vânzare-cumpărare prin virament bancar iar restul de preț în sumă de 140.000 euro va fi achitat astfel: câte 10.000 euro lunar până în luna august a anului 2009, inclusiv, 25.000 euro în luna decembrie 2009, câte 10.000 euro lunar din ianuarie până în mai 2010 și 15.000 euro în luna iunie 2010.
Din perspectiva îndeplinirii de către promitentul-vânzător a obligațiilor asumate Curtea reține că cele ajunse la scadență, respectiv remiterea actelor de proprietate în original, eliberarea locuinței și predarea cheilor, au fost îndeplinite de vreme ce intimata-pârâtă, prin întâmpinarea depusă la judecata în primă instanță nu a avut nicio obiecție sub acest aspect.
În ceea ce privește obligațiile asumate de promitenta-cumpărătoare, ajunse la scadență, Curtea reține că la data sesizării instanței, 10.07.2010, se împlinise termenul de plată a tuturor tranșelor de rest de preț prevăzute în antecontract.
Intimata-pârâtă nu a contestat că până la data sesizării instanței nu a efectuat plata restului de preț de 140.000 euro, conform clauzelor contractuale, dar s-a apărat susținând că, ulterior perfectării actului în formă autentică, părțile au convenit asupra executării plății restului de preț, în sensul că apelantul-reclamant ar fi fost de acord să îi fie remise eșalonat diverse sume de bani, în funcție de solicitările acestuia. În susținerea acestei apărări a depus la dosar înscrisuri sub semnătură privată intitulate „declarație” datate începând cu data de 28.10.2010, semnate de apelant și de reprezentantul intimatei-pârâte, care totalizau la 28.12.2012 suma de 15.000 euro.
Curtea reține că la dosar au fost depuse mai multe înscrisuri sub semnătură privată, necontestate de apelantul-reclamant, toate ulterioare termenelor convenite prin antecontractul de vânzare-cumpărare (23.02.2011, 11.05.2011, 28.03.2012, 23.08.2012, 28.12.2012 ) care atestă plata unor sume de bani între 500 euro și 1500 euro. Aceste înscrisuri sub semnătură privată sunt toate tehnoredactate și cuprind în final o mențiune conform căreia declarantul confirmă că acestea sunt singurele sume de bani pe care le-a solicitat în ultimele 45 de luni (prin raportare la data de 28.12.2012).
Fiind întrebat de instanța de judecată în ședința publică de la 12.02.2013 cu privire la modalitatea de redactare a acestor înscrisuri, apelantul-reclamant a arătat că aceste înscrisuri erau redactate de reprezentanții intimatei, fără a avea posibilitatea să facă mențiuni proprii. Reprezentantul convențional al intimatei care era prezent în sala de ședință nu a contestat împrejurarea că înscrisurile sub semnătură privată au fost redactate de reprezentanții intimatei.
Cu referire la aceste înscrisuri Curtea reține că ele fac dovada plății unei mici părți din restul de preț convenit de părți prin act autentic, toate sumele menționate în acestea fiind achitate ulterior introducerii cererii de chemare în judecată; apelantul-reclamant nu a contestat că a încasat acele sume de bani însă a susținut că plata a fost condiționată de semnarea respectivelor declarații care. Pe lângă mențiunile de primire a sumelor de bani, înscrisurile sub semnătură privată conțin și o frază conform căreia apelantul-reclamant nu ar fi solicitat plata altor sume de bani.
Deși susținerea apelantului-reclamant, în sensul că a notificat-o pe intimata-pârâtă anterior introducerii cererii de chemare în judecată, prin executor judecătoresc, nu a fost dovedită, Curtea constată că intimata nu a făcut dovada că anterior introducerii cererii de chemare în judecată ar fi făcut vreo plată din restul de preț de 140.000 euro iar prin cererea de chemare în judecată a fost pusă în întârziere.
Curtea reține că în cauză nu s-a făcut dovada modificării ulterioare a clauzelor contractuale privind scadența sumei de 140.000 euro și că mențiunile din înscrisurile sub semnătură privată conform cărora apelantul-reclamant nu ar fost solicitat alte sume de bani sunt vădit nereale fiind consemnate de reprezentanții intimatei și contrazise de chiar demersul judiciar pendinte, în condițiile în care toate aceste declarații privesc încasarea unor sume de bani ulterior introducerii cererii de chemare în judecată.
De altfel, prin înscrisurile depuse la dosar apelantul-reclamant a făcut dovada unei stări materiale precare care vine să susțină afirmațiile acestuia conform cărora a fost nevoit să semneze respectivele declarații pentru a putea încasa modeste sume de bani (prin raportare la totalul datoriei intimatei) pentru satisfacerea unor nevoi urgente.
Această concluzie este întărită și de împrejurarea că reprezentanții intimatei care au dovedit multă ingeniozitate în găsirea unei modalități pentru aproprierea unui bun aflat sub interdicție legală de înstrăinare și s-au preocupat ca în fiecare înscris sub semnătură privată care dovedește efectuarea unei plăți parțiale să îmbrace forma scrisă și să fie extrem de detaliate, nu au constituit dovada scrisă a unor pretinse modificări contractuale privind plata restului de preț.
În consecință, Curtea reține că în cauză sunt incidente dispozițiile art.1020-1021 din Codul civil de la 1864, intimata-pârâtă fiind în cuplă pentru neexecutarea, din motive imputabile a obligației de plată a sumei de 125.000 euro.
Deși pe parcursul procesului aceasta a achitat suma de 15.000 euro, având în vedere cuantumul mare al sumei datorate și poziția procesuală a intimatei, Curtea apreciază că neexecutarea parțială este suficient de importantă pentru a atrage rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare și nu se impune acordarea unui termen de grație debitoarei.
În cauză nu s-a formulat cerere de restituire a prestațiilor astfel că, în contradicție cu susținerile cuprinse în întâmpinarea depusă de pârâtă la judecata în primă instanță, instanța nu are a se pronunța asupra acestui aspect.
În ceea ce privește cererea de reziliere a contractului de comodat, Curtea reține, ca și prima instanță, că acest contract, ca și cel de mandat sunt acte juridice accesorii antecontractului de vânzare-cumpărare, care în situația particulară a speței urmează soarta actului principal.
Astfel, întrucât apelantul-reclamant era ținut de obligația de a nu înstrăina locuința dobândită în temeiul Legii nr.112/1995 pe o perioadă de zece ani de la data încheierii contractului de vânzare-cumpărarea, părțile au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, care a fost însoțită de un contract de comodat (care asigura exercitarea folosinței bunului până la perfectarea vânzării) și un contract de mandat (care asigura exercitarea atributului dispoziției asupra bunului până la perfectarea vânzării).
Ori, cauza care a stat la baza încheierii aceste contracte cu caracter accesoriu a fost aceea de a se asigura reprezentanților intimatei-pârâte, ca sub acoperirea încheierii altor contracte să poată exercita în fapt atribuțiile proprietarului.
Este corectă susținerea că în cauză nu s-au administrat dovezi din care să rezulte că intimata-pârâtă nu și-a îndeplinit corespunzător obligațiile izvorâte din contractul de comodat însă, așa cum s-a arătat, contractul de comodat de față este încheiat exclusiv cu scopul de a permite cu anticipație folosința bunului de către viitorul proprietar iar în condițiile în care promitentul-cumpărător, în mod cuplabil, nu a achitat o importantă parte din preț, în considerarea caracterului accesoriu se impune și rezilierea contractului de comodat.
Pe de altă parte, Curtea reține că potrivit dispozițiilor art.1573 din Codul civil de la 1864, instanța poate să-l oblige pe comodatar la restituirea bunului mai înainte de împlinirea termenului convenit, dacă comodantul ar cădea el însuși „într-o trebuință mare și neprevăzută”; în speță, s-a făcut dovada că apelantul-reclamant este lipsit de alte posibilități locative astfel că se poate aprecia că prin nerespectarea de către intimată a obligației de plată, la termenele convenite, a restului de preț, acesta se află „într-o trebuință mare și neprevăzută”.
Pentru aceste considerente, Curtea va admite cererea de rezoluțiune a contractului de comodat.
În ceea ce privește cererea de revocare a contractului de mandat, Curtea reține că este suficientă manifestarea de voință a mandantului, care a fost exprimată prin chiar cererea de chemare în judecată.
Interesul apelantului-reclamant de constare judiciară a revocării acestui contract, în strânsă legătură cu rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare din motive imputabile intimatei-pârâte, este justificat de existența clauzei nr. 7 din acest contract, respectiv riscul plății de despăgubiri.
Având în vedere considerentele expuse anterior cu privire la caracterul accesoriu al contractelor de comodat și de mandat și manifestarea de voință a apelantului-reclamant de revocare a acestui mandat, Curtea, în temeiul dispoziților art.1552 alin.1 și 1553 din Codul civil de la 1864, va constata revocat contractul de mandat.
În temeiul dispozițiilor art.274 alin.1 și 298 Cod procedură civilă, la cererea apelantului-reclamant, o va obliga pe intimata-pârâtă la plata sumei de 36,45 lei, reprezentând cheltuieli de judecată în fond și apel, respectiv taxă judiciară de timbru și timbru judiciar.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite apelul declarat de apelantul-reclamant D. G., cu domiciliul ales la C..Av.C. F., în București, ..7-9, ., sector 2, împotriva sentinței civile nr.1569 din 24.09.2012, pronunțate de Tribunalul București - Secția a III-a Civilă, în contradictoriu cu intimata-pârâtă S.C. V. M. HOLDING 2007 S.R.L., cu sediul în București, ..4, ., sector 1.
Schimbă în tot sentința apelată, în sensul că:
Admite cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul D. G..
Dispune rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.423/4.03.2009 de B.N.P. S. C. D., încheiat între reclamantul D. G. și pârâta S.C. V. M. Holding 2007 SRL.
Dispune rezilierea contractului de comodat autentificat sub nr.424/4.03.2009 de B.N.P. S. C. D., încheiat între reclamant și pârâtă.
Constată revocat contractul de mandat autentificat sub nr.425/4.03.2009 de B.N.P. S. C. D..
Obligă pe pârâtă la plata sumei de 36,45 lei către reclamant, reprezentând cheltuieli de judecată efectuate la judecata în fond și în apel.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică din 19 februarie 2013.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR
S. G. P. M. V.
GREFIER
E. C.
Red.S.G.P.
Tehnored.SGP/B.I.
4 ex/20.06.2013
-------------------------------------------
T.B.-Secția a III-a – C.T.
| ← Revendicare imobiliară. Decizia nr. 27/2012. Curtea de Apel... | Acţiune în constatare. Decizia nr. 86/2012. Curtea de Apel... → |
|---|
