Pretenţii. Decizia nr. 216/2014. Curtea de Apel CLUJ
| Comentarii |
|
Decizia nr. 216/2014 pronunțată de Curtea de Apel CLUJ la data de 23-01-2014 în dosarul nr. 2706/337/2011
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CLUJ
SECȚIA I CIVILĂ
Dosar nr._
DECIZIA CIVILĂ NR. 216/2014
Ședința publică din 23 ianuarie 2014
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: A. C.
JUDECĂTOR: A. I.
JUDECĂTOR: A. A. C.
GREFIER: C. B.
S-a luat în examinare recursul declarat de reclamanții C. D. M. și C. I. împotriva deciziei civile nr. 89/A din 17 septembrie 2013, pronunțată de Tribunalul S. în dosarul nr._, privind și pe intimații C. E., G. R. A., având ca obiect pretenții-obligația de a face.
La apelul nominal făcut în cauză, se prezintă reclamantul recurent C. D. M., asistat de avocat P. A., care îl reprezintă și pe reclamantul recurent C. I., cu împuternicire avocațială la dosar, reprezentantul pârâtului intimat G. R. A., avocat C. V., cu împuternicire avocațială la dosar, lipsă fiind celelalte părți.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, după care se constată că, la data de 14 ianuarie 2014, s-a depus la dosar, prin registratura instanței, din partea reclamanților recurenți, un înscris la care au anexat chitanța privind achitarea taxei judiciare de timbru în sumă de 1.009 lei și 5,15 lei timbru judiciar, recursul fiind, astfel, legal timbrat.
La data de 17 ianuarie 2014, s-a depus la dosar, prin registratura instanței, din partea pârâtului intimat G. R. A., întâmpinare prin care solicită respingerea recursului ca nemotivat, un exemplar fiind comunicat cu reprezentantul reclamanților recurenți, aspect confirmat de reprezentantul acestora.
Reprezentanții părților arată că nu mai au cereri de formulat în probațiune.
Curtea pune în discuția părților excepția invocată prin întâmpinare, respectiv dacă toate motivele invocate în declarația de recurs sunt dintre cele de nelegalitate prev. de art. 304 Cod proc. civ.
Reprezentantul intimatului susține excepția din întâmpinare și solicită admiterea acesteia.
Reprezentantul recurenților arată că motivele se încadrează în dispozițiile art. 304 pct. 9 Cod proc. civ.
Nemaifiind alte excepții sau cereri, Curtea declară închisă faza cercetării judecătorești și acordă cuvântul în susținerea recursului.
Reprezentantul reclamanților recurenți solicită admiterea recursului și modificarea deciziei recurate, în sensul admiterii apelului declarat, schimbării sentinței apelate, cu consecința admiterii acțiunii, cu cheltuieli de judecată conform notei de cheltuieli pe care o depune la dosar.
În opinia sa, instanța de apel nu a analizat motivele de apel, ci a copiat motivele de întâmpinarea intimatului, susținând că apartamentul s-a vândut la vedere, or la dosar este dovedit cert că apartamentul nu se putea vinde la vedere, întrucât acesta urma să se construiască, constructorul prezentând un proiect, o schiță și o autorizație de construire pentru acest apartament.
Consideră că instanța de apel a încălcat și aplicat greșit legea, ignorând concluziile expertizei efectuate în cauză, a normelor privind legalitatea construcției realizate.
Reprezentantul pârâtului intimat solicită respingerea recursului ca neîntemeiat, pentru aspectele invocate prin întâmpinarea depusă la dosar, pe care o susține în totalitate, cu cheltuieli de judecată conform chitanței depuse la dosar.
Susține că hotărârea instanței de apel este temeinic și amplu motivată, instanța a respins apelul în mod justificat, constatând că nici una dintre criticile aduse hotărârii nu sunt întemeiate.
CURTEA
Soluția primei instanțe
Prin Sentința civilă nr. 653 din 06 martie 2013, Judecătoria Z. a admis în parte cererea reclamanților C. E., C. D. M. și C. I. formulată împotriva pârâtului G. R.-A., dispunând rectificarea C.F. nr. 7093/N ind. Z. cu nr. cad. 1203/4-C1-U2, partea I-a - descrierea imobilului, în sensul că suprafața utilă a apartamentului nr.2 este 92,30 mp, în loc de 109,21 mp.
A fost respinsă ca nefondată cererea reclamanților C. E., C. D. M. și C. I. formulată împotriva pârâtului G. R.-A., privind obligarea pârâtului la restituirea sumei de 35.000 lei, sumă plătită în plus la prețul stabilit conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat cu nr. 10.738/6.11.2008 și la realizarea și finalizarea lucrărilor aferente și necesare blocului și apartamentului vândut reclamanților.
Considerente
La data de 6.11.2008, între C. E. și C. Salajan M., reprezentați prin C. D. M., în calitate de cumpărători și pârâtul G. R.-A., în calitate de vânzător, a fost încheiat contractul de vânzare cumpărare autentificat cu nr. 10.738/6.11.2008, ce a avut ca obiect vânzarea, respectiv cumpărarea, imobilului reprezentând apartamentul nr. 2 situat în mun. Z., .. 87A, parter, județul S., înscris în CF nr. 2204/N Z..
Părțile, în urma acordului liber exprimat, au menționat în cuprinsul contractului faptul că, prin reprezentant, cumpărătorii au intrat posesia de drept și de fapt a apartamentului la data încheierii contractului.
Prin același contract, vânzătorul, pârât în prezentul dosar, și-a asumat obligația de a-i garanta pe cumpărătorii reclamanți de orice evicțiune.
În opinia reclamanților, faptul personal al pârâtului constă în vânzarea unui bun care, în realitate, nu are caracteristicile avute în vedere la încheierea contractului, respectiv vânzarea unui apartament nefinisat, care, în realitate, are o suprafață 92,30 mp, în loc de 109,21 mp, cât a fost înscris în contract, în loc de terasă, fiind construit un balcon mai mic.
Reclamanții invocă faptul că pârâtul s-a obligat la finalizarea lucrărilor de exterior, dar acest aspect nu rezultă din conținutul contractului de vânzare cumpărare. Dimpotrivă, nu au fost formulate obiecțiuni în scris la preluarea apartamentului, iar, potrivit declarației martorului N. C. C., la încheierea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică, cumpărătorul mandatar nu a ridicat obiecțiuni.
Pe de altă parte, martorul M. Septimiu T., vecin cu familia C. a declarat că, în ceea ce privește apartamentul său și cele ale altor vecini, la momentul achiziționării, nu erau finalizate lucrările pe casa scării, curtea nu era amenajată, iar înțelegerea acestora cu vânzătorul a fost ca, ulterior, aceste lucrări să fie realizate ulterior cumpărării de noii proprietari.
Aceste probe conduc la concluzia că nu a existat o înțelegere între cumpărători și vânzătorul pârât ca acesta din urmă să efectueze lucrările de finisare.
Conform expertizei tehnice efectuate în cauză de către expert D. M., apartamentul are o suprafață mai mică cu 16,28 mp decât cea înscrisă în contract, din care diferența de 16,35 mp suprafață utilă provine din suprafața dintre terasă și balconul construit în locul terasei, iar diferența de 0,47 mp, provine de la restul suprafețelor încăperilor din interiorul apartamentului.
Diferența de 0,47 mp este, însă, aparentă, întrucât, în proiect, a fost inclusă în suprafața livingului și suprafața aferentă casei scării, în mod incorect, în contextul în care casa scării reprezintă proprietatea comună a tuturor proprietarilor de apartamente din blocul respectiv.
Nu trebuie, însă, omis faptul că, la data încheierii contractului de vânzare cumpărare, reclamanților le-a fost prezentat apartamentul, au văzut configurația acestuia, inclusiv situația terasei, prețul fiind stabilit pentru imobil în ansamblul său, nefiind indicat că acesta s-a stabilit pe mp de suprafață utilă.
Răspunderea pentru viciile ascunse operează în situația în care aceste lipsuri calitative nu au putut fi descoperite la predare folosindu-se mijloace obișnuite de verificare. În cazul de față, însă, se putea observa cu ochiul liber faptul că terasa nu a fost construită, respectiv că suprafața scării a fost delimitată de livingul apartamentului reclamanților, ceea ce exclude antrenarea răspunderii pentru vicii a vânzătorului.
Reclamanții nu au invocat existența unor vicii privind structura de rezistență a construcției, fapt care, într-adevăr nu ar fi putut fi observat la momentul cumpărării.
Toți martorii audiați au confirmat faptul că discuțiile privind construirea balconului în loc de terasă, precum și cele privind lucrările de finisare, au avut loc anterior încheieri contractului de vânzare-cumpărare, cumpărătorul fiind conștient de existența acestora la data semnării contractului.
Chiar dacă nu ar fi existat aceste construcții, nu necesita cunoștințe de specialitate măsurarea efectivă a apartamentului și determinarea în concret a suprafeței utile a acestuia.
Apelul
Prin decizia civilă nr. 89 din 17 septembrie 2013 a Tribunalului S., apelul reclamanților a fost respins ca nefondat, aceștia fiind obligați să-i plătească pârâtului intimat suma de 1000 Lei cheltuieli de judecată în apel.
Considerente
Prin contractul de vânzare-cumpărare autentic încheiat la data de 06 noiembrie 2008 între pârâtul G. R. A., vânzător și reclamantul C. E., prin mandatar C. D. M., cumpărător, s-a vândut, respectiv, s-a cumpărat imobilul apartament nr. 2, situat în municipiul Z., .. 87/A parter, județul S., înscris în C.F. nr. 2204/N Z..
În cuprinsul contractului sus menționat, părțile au prevăzut că cel care a cumpărat imobilul intră în posesiunea de drept și de fapt asupra acestuia la data încheierii contractului.
Prin același contract, pârâtul vânzător și-a asumat obligația de a garanta cumpărătorii reclamanți de orice evicțiune.
În cazul în speță, la data încheierii contractului autentic de vânzare-cumpărare, întregul apartament al reclamanților era construit și finisat. În contractul din 06 noiembrie 2008, nu s-a stabilit plata unui preț pe mp. pentru apartamentul cumpărat, ci un preț pentru întregul apartament.
Reclamanții invocă faptul că pârâtul s-a obligat la realizarea și finalizarea lucrărilor aferente apartamentului și necesare în același timp, respectiv s-a vândut un apartament, care în realitate are o suprafață de 92,30 mp. în loc de 109,21 mp cât s-a înscris în contract.
Potrivit înțelegerii părților, în locul terasei prevăzute în proiect, s-a realizat un balcon, deoarece diferența de nivel - teren în pantă - nu permitea realizarea terasei la nivelul apartamentului.
În acest sens, din declarația martorului N. C. C., rezultă că pârâtul i-a dat spre vânzare un apartament cu trei camere, un living și două balcoane și cel de-al treilea balcon a fost construit anterior încheierii contractului la notar. Mai arată martorul că a fost de față la semnarea contractului autentic de vânzare-cumpărare, notarul a întrebat părțile dacă totul este în regulă și dacă s-a plătit prețul. Arată că reprezentantul cumpărătorilor - C. D. M. - a fost tot timpul prezent la lucrări și a ales culoarea gresiei și a faianței și nu au fost discuții în legătură cu o terasă și chiar martorul l-a întrebat pe reclamant la notar dacă este totul în regulă, dacă este mulțumit, în caz contrar îi poate restitui banii, și acesta i-a spus că este mulțumit.
Martorul C. C. precizează în depoziția sa că a fost angajat de către pârât să efectueze lucrări în apartamentul reclamanților și arată că mandatarul cumpărătorului a fost de față când s-a turnat balconul și împreună cu acesta a ales gresia ce s-a montat pe balcon și materialele folosite erau noi cumpărate de domnul C..
Rezultă deci că anterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, s-a început construcția balconului în loc de terasă cu care a fost de acord mandatarul cumpărătorului și mai mult au ales și materialele folosite - gresie și faianță.
Nu se poate spune, așadar, că reclamanții nu au avut cunoștință despre construcția balconului în locul terasei.
Conform expertizei tehnice efectuate în cauză, apartamentul are o suprafață mai mică cu 16,82 mp decât cea înscrisă în contract, din care diferența de 16,35 mp suprafața utilă provine din suprafața dintre terasă și balconul construit în locul terasei, iar diferența de 0,47 mp provine de la restul suprafețelor încăperilor din interiorul apartamentului.
Este de reținut faptul că, la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, reclamanților le-a fost prezentat apartamentul, au văzut configurația acestuia, inclusiv situația terasei, prețul fiind stabilit pentru imobil în întregul său și nu pe mp. de suprafață utilă.
Răspunderea pentru vicii ascunse operează în situația în care lipsurile calitative nu au fost descoperite la predarea imobilului folosindu-se mijloace obișnuite de verificare.
Reclamanții nu au invocat vicii la structura de rezistență a construcției, care nu erau vizibile la momentul cumpărării, viciile invocate putându-se observa cu ușurință.
Martorii audiați au confirmat faptul că discuțiile privind construirea balconului în loc de terasă, ca și cele privind lucrările de finisare au avut loc anterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare.
Reclamanții invocă și faptul că pârâtul s-a obligat la finalizarea lucrărilor de la exterior, însă această afirmație nu rezultă din conținutul contractului de vânzare-cumpărare.
Nu au fost formulate obiecțiuni în scris la preluarea apartamentului, iar, la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, cumpărătorul, prin mandatar, nu a ridicat obiecțiuni. Mai mult, martorul M. Septimiu T., vecin cu familia C., arată că, la momentul achiziționării apartamentelor, nu erau finalizate lucrările pe casa scării, curtea nu era amenajată, iar înțelegerea acestuia cu vânzătorul a fost ca ulterior aceste lucrări să fie realizate ulterior cumpărării de noii proprietari.
A existat, așadar, o înțelegere între cumpărători și vânzător ca pârâtul să efectueze lucrările de finisare, motiv pentru care prima instanță în mod corect a respins acțiunea.
Recursul
Împotriva acestei decizii, au declarat în termen legal recurs reclamanții, solicitând modificarea ei, în sensul admiterii apelului, schimbării sentinței apelate, cu consecința admiterii acțiunii, cu cheltuieli de judecată în toate instanțele.
În motivarea recursului lor, reclamanții învederează că instanța de apel nu a analizat motivele de apel, ci doar a copiat apărările din întâmpinarea intimatului.
În cauză, s-a dovedit cert că apartamentul nu se putea vinde la vedere, întrucât acesta urma să fie construit ulterior, iar pârâtul constructor nu a respectat autorizația de construire și proiectul aferent acesteia, susținerea sa în sensul că a vândut apartamentul la vedere fiind contrazisă de probele din dosar.
În realitate, reclamanții s-au obligat să cumpere un apartament cu o anumită suprafață locuibilă rezultând din proiectul ce le-a fost prezentat, iar apartamentul rezultat are o . lipsuri, conform raportului de expertiză.
Din antecontractul de vânzare-cumpărare, rezultă că prețul urma să fie plătit în rate, ultima rată după finisarea apartamentului.
Pârâtul a încălcat o . norme în materia legislației construcțiilor, așa cum rezultă și din raportul de expertiză, motivarea instanței de apel fiind străină de realitate atunci când vorbește despre faptul că nu au fost invocate vicii la structura de rezistență, întrucât, în realitate, cumpărătorii au invocat încălcarea autorizației de construire, instanța de apel încălcând și aplicând greșit legea atunci când a ignorat concluziile expertizei referitoare la încălcarea normelor privind realizarea construcțiilor.
Pârâtul a recunoscut că apartamentul s-a construit în regie proprie, deci din banii încasați în rate de la cumpărător, astfel că instanța a interpretat greșit actul juridic dedus judecății, întrucât nu a existat o înțelegere de cumpărare la vedere, construcția putând fi realizată potrivit antecontractului, hotărârea instanței îmbogățind constructorul fără just temei și nesancționând abuzul acestuia în sensul nerespectării obligațiilor contractuale.
Întâmpinarea din recurs
Pârâtul intimat, prin întâmpinare a invocat împrejurarea că motivele de recurs nu se încadrează în dispozițiile art. 304 pct. 7, 8 și 9 Cod proc. civ., invocate în cuprinsul său, întrucât hotărârea instanței de apel este motivată și starea de fapt a fost pe deplin stabilită.
Analizând recursul formulat prin prisma motivelor invocate, raportat la dispozițiile art. 304 pct. 7, 8 și 9 ce constituie temeiul său în drept, curtea apreciază că acesta nu este fondat, din considerentele ce urmează a fi expuse.
Astfel, motivele de apel sunt în număr de trei, acestea referindu-se la faptul că s-a încasat prețul pentru un apartament cu suprafața de 109,21 mp și s-a cumpărat în realitate unul cu o suprafață mai mică, de numai 92,30 mp, că apartamentul nu s-a vândut la vedere, pentru că, la data încheierii antecontractului, acesta nu era încă edificat, iar, din declarațiile martorilor, rezultă că au trebuit efectuate o . lucrări în apartament de către cumpărători, astfel că vânzătorul nu și-a respectat obligațiile contractuale de a preda un apartament finisat, pentru care a încasat tot prețul.
Instanța de apel a răspuns la toate aceste motive, arătând că, la data când părțile au încheiat contractul autentic notarial de vânzare-cumpărare, așa cum a reținut și prima instanță, apartamentul era deja finisat, este adevărat, parțial de cumpărători, însă aceasta a fost înțelegerea ulterioară încheierii antecontractului dintre aceștia și vânzător, așa cum rezultă din declarațiile martorilor audiați, diferența de suprafață fiind cunoscută sau putând fi cunoscută din simpla vizionare a apartamentului, inclusiv din construirea unui balcon în loc de terasă.
De altfel, starea de fapt astfel reținută și de prima instanță nu a fost criticată de reclamanți prin motivele de apel, aceștia mulțumindu-se să reitereze motivele de fapt din cererea de chemare în judecată, deși prima instanță și-a întemeiat hotărârea pe o altă stare de fapt, raportată la momentul încheierii contractului autentic promis și nu a celui la care a fost încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare, având în vedere declarațiile martorilor audiați, din care a concluzionat modificarea înțelegerii inițiale dintre părți.
Așadar, hotărârea instanței de apel este motivată, nesubzistând motivul de recurs prev. de art. 304 pct. 7 Cod proc. civ.
Instanța de apel nu a interpretat în mod greșit actul juridic dedus judecății și nu a schimbat natura și înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al acestuia, nesubzistând nici motivul de recurs prev. de art. 304 pct. 8 Cod proc. civ., întrucât aceasta a analizat nu doar contractul inițial încheiat între părți, respectiv antecontractul de vânzare-cumpărare, ci și contractul de vânzare-cumpărare autentic, pe cuprinsul acestuia întemeindu-și hotărârea și cuprinsul acestuia nefiind criticat, nici în motivele de apel și nici în cele de recurs.
Nu a fost aplicată sau interpretată greșit norma de drept substanțial pentru a subzista motivul de recurs prev. de art. 304 pct. 9 Cod proc. civ., pentru că nu s-a pus problema anulării autorizației de construire sau intrării în legalitate, ci a restituirii unei părți din preț, invocându-se vicii ascunse ale construcției, or, cu privire la acestea, instanțele de fond au aplicat în mod corect norma de drept substanțial raportat la starea de fapt stabilită, potrivit căreia viciile invocate sunt aparente.
În temeiul art. 312 alin. 1 Cod proc. civ., curtea, din aceste considerente, va respinge recursul ca nefondat.
În temeiul art. 316 raportat la art. 298 și 274 alin. 1 Cod proc. civ., fiind în culpă procesuală, recurenții vor fi obligați să-i plătească intimatului G. R. A. suma de 900 lei, cheltuieli de judecată în recurs, reprezentând onorariu avocațial, conform chitanțelor de la filele 22 și 24 și cheltuieli de transport (f. 21).
PENTRU ACESTE MOTIVE,
IN NUMELE LEGII,
DECIDE:
Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanții C. D. M. și C. I. împotriva deciziei civile nr. 89/A din 17 septembrie 2013, pronunțată de Tribunalul S. în dosarul nr._, pe care o menține.
Obligă recurenții să-i plătească intimatului G. R. A. suma de 900 lei, cheltuieli de judecată în recurs.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 23 ianuarie 2014.
PREȘEDINTE JUDECĂTORI GREFIER
A. C. A. I. A. A. C. C. B.
Red. CAA dact. GC
2 ex/4.02.2014
Jud. apel: M. K., G. D.
| ← Legea 10/2001. Hotărâre din 25-03-2014, Curtea de Apel CLUJ | Rectificare carte funciară. Decizia nr. 1091/2014. Curtea de... → |
|---|
