Constatare nulitate act juridic. Decizia nr. 43/2013. Curtea de Apel CONSTANŢA
| Comentarii |
|
Decizia nr. 43/2013 pronunțată de Curtea de Apel CONSTANŢA la data de 28-01-2013 în dosarul nr. 12086/212/2008
dosar nr._
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL C.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ nr. 43/C
Ședința publică din 28 ianuarie 2013
Completul de judecată constituit din:
PREȘEDINTE - G. L.
JUDECĂTOR - M. G.
JUDECĂTOR - VANGHELIȚA T.
Grefier - A. B.
Pe rol, soluționarea recursurilor civile declarate de:
I.recurenta pârâtă intimată S.C. „H.” S.R.L. EFORIE SUD, cu sediul la Hotel Flacăra județul C.;
II.recurenții pârâți intimați P. J., P. A., P. D. P. și SIGHIȘOREANU N. C., toți cu domiciliul procesual ales în C., ., . C.;
III.recurenții reclamanți intimați P. I. și P. A., cu domiciliul procesual ales la S.C. „M.” S.R.L., în Eforie Sud, .. 29, județul C.,
împotriva deciziei civile nr. 371, pronunțată de Tribunalul C. la data de 01 iunie 2012, în dosarul nr._, având ca obiect constatare nulitate act juridic.
Dezbaterile asupra fondului au avut loc în ședința publică din data de 21 ianuarie 2013, fiind consemnate în încheierea de ședință din acea dată, încheiere ce face parte integrantă din prezenta hotărâre, iar completul de judecată, în temeiul disp. art. 156(2) Cod procedură civilă, pentru a da posibilitatea apărătorului recurenților reclamanți intimați să depună la dosar concluzii scrise, a încuviințat cererea acestuia de amânare a pronunțării.
Pronunțarea a fost amânată la data de 28 ianuarie 2013, dată până la care recurenta pârâtă intimată .. Eforie Sud, cât și recurenții reclamanți intimați P. au depus la dosar concluzii scrise (filele 52-63).
CURTEA
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei C. la 12.06.2008, reclamanții P. I. și P. A. i-au chemat în judecată pârâții P. J., P. A. și P. P. D., pentru ca, prin hotărârea ce se va pronunța, în temeiul art. 1073-1077, art. 1294 Cod civ. să se constate nulitatea parțială a clauzei din antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 6772/01.10.2003 referitoare la stabilirea penalităților de către promitenții vânzători, să dispună obligarea pârâților la încheierea contractului de vânzare-cumpărare autentic asupra imobilului Activ Vila Vraja Mării, situat în Eforie Sud, ., jud. C., la prețul stabilit în antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 6772/01.10.2003 de BNP C. Budei, respectiv 105.000 USD sau 95.094 euro, la care se adaugă dobânda legală stabilită în conformitate cu disp. O.G. 9/2000, cuantumul acestei dobânzi urmând a fi stabilit prin expertiză contabilă, să dispună obligarea pârâților ca, odată cu încheierea contractului de vânzare-cumpărare asupra construcției, să transmită și dreptul de folosință asupra terenului aferent construcției, în suprafață de 555 mp, conform planului de amplasament și delimitare a corpului de proprietate, întocmit de inginer O. V., înregistrat la O.C.P.I. C. sub nr._/01.09.2003; să dispună obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea acțiunii lor, reclamanții au arătat că între .., reprezentantă de ei, și pârâți s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 6771/01.10.2003 de B.N.P. C. Budei, prin care societatea, în calitate de proprietară, a înstrăinat imobilul Vila Vraja Mării către pârâți la prețul de 1._ ROL; în aceeași zi, la același notar, sub numărul de autentificare următor, respectiv 6772/01.10.2003, s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare prin care cumpărătorii pârâți au promis reclamanților, foștii proprietari, că le vor revinde imobilul, însă la prețul de 106.000 USD echivalentul a 96.000 euro, din care, la data încheierii antecontractului, au achitat suma de 1.000 USD, astfel încât prețul rămas de achitat este de 105.000 USD, echivalentul a 95.094 euro.
În argumentarea acțiunii, reclamanții au mai susținut că au convenit că la data semnării contractului autentic de vânzare-cumpărare, 01.10.2004, nu va mai putea interveni vreo majorare de preț sau modificare a acestuia, iar în cazul în care, la data de 01.10.2004, reclamanții nu vor putea achita tot restul de preț, părțile au convenit să prelungească termenul pentru semnarea contractului autentic de vânzare-cumpărare cu plata unor penalități pe care le vor achita reclamanții, penalități ce urmau a fi stabilite de pârâții promitenți vânzători.
În dezvoltarea motivelor acțiunii, s-a arătat că, prin notificarea nr. 332/14.06.2007 a B.E.J. Asociați D. V. și G. A. M., i-au invitat pe pârâți la data de 20.06.2007 la notar în vederea încheierii contractului autentic de vânzare-cumpărare; la data de 20.06.2007, ei s-au prezentat la notar cu suma de_ euro, precizând că diferența de 23.200 euro urma să fie achitată prin transfer bancar, dar pârâții au solicitat, pe lângă suma de 95.000 euro prevăzută în antecontract, și suma de 165.000 euro cu titlu de penalități, situație în care contractul autentic de vânzare-cumpărare nu s-a mai încheiat.
În considerentele cererii, reclamanții au pretins că, de fapt, suma de bani ce a reprezentat valoarea contractului de vânzare-cumpărare era un împrumut, acesta fiind și motivul pentru care, în aceeași zi, s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare prin care imobilul urma să reintre în patrimoniul reclamanților.
Referitor la penalitatea ce urma să fie stabilită de pârâți, reclamanții au arătat că aceasta nu a fost cuantificată în antecontract și au apreciat că are caracterul de daună moratorie, fiind vorba de fapt despre dobânda definită de art. 6 din OG 9/2000, astfel că dobânda datorată pârâților nu putea fi cu mai mult de 50% pe an mai mare decât dobânda legală, astfel că această clauză este afectată de nulitate absolută parțială.
La termenul de judecată din 19.01.2009, reclamanții au indicat în scris că temeiul de drept pentru capătul de cerere privind nulitatea clauzei prin care pârâții stabileau penalitățile este reprezentat de disp. art. 1, 5, 6 din OG 9/2000, frauda la lege, art. 969, 970, 1073-1077, 1294, 963 Cod civ.
La 27.10.2008, pârâții au formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea cererii reclamanților că fiind prescrisă, iar în subsidiar ca nefondată, precum și obligarea reclamanților la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea întâmpinării, pârâții au arătat că, la data de 01.10.2004, s-au prezentat la notar pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, însă reclamanții nu s-au prezentat, așa cum rezultă din încheierea de certificare nr._/01.10.2004; pârâții au susținut că nu erau ținuți în nici un fel de antecontractul incheiat, putând indica orice sumă cu titlu de penalități, întrucât părțile au convenit că acest lucru este la latitudinea pârâților dar, cu toate acestea, au apreciat că au dat dovadă de bună credință, manifestându-și intenția de a înstrăina imobilul la prețul real al pieței, și anume suma de 260.000 euro.
În ceea ce privește excepția prescripției dreptului reclamanților de a solicita obligarea pârâților la încheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare, pârâții au apreciat că termenul de prescripție începe să curgă de la data de 01.10.2004, când părțile trebuiau să se prezinte la notar pentru încheierea contractului în formă autentică.
Pe fondul cauzei, pârâții au invocat excepția de neexecutare a antecontractului de vânzare-cumpărare întrucât reclamanții nu s-au prezentat în fața notarului la data stabilită de comun acord, 01.10.2004, pentru încheierea actului autentic de vânzare-cumpărare și nu au achitat prețul vânzării; au mai susținut și faptul că reclamanții au solicitat incheierea contractului în 2007 pentru a plăti un preț mai mic decât cel convenit prin antecontract, cursul euro/leu fiind în scădere.
Prin cerere reconvențională, pârâții au solicitat rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 6772/2003 încheiat intre pârâți și reclamanți, arătând că prețul vânzării nu a fost achitat, că părțile nu au înțeles să modifice termenul contractului prin încheierea unui act adițional, că pârâții vânzători sunt prejudiciați prin neîncheierea actului autentic la data stabilită prin antecontract, impunându-se rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 6772/2003.
Prin încheierea de ședință din data de 10.03.2009 instanța a respins că neîntemeiată excepția prescripției dreptului material la acțiune în ceea ce privește capătul de cerere referitor la obligarea pârâților la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, apreciind că, în urma întâlnirii părților la sediul B.N.P. O. N. din data de 20.06.2007, pârâții au recunoscut dreptul reclamanților de a încheia contractul.
La data de 26.11.2009, pârâții au invocat excepția lipsei calității lor procesuale pasive întrucât prin contractul de schimb fără sultă nr. 1335/24.07.2009 au dat, în schimbul unor imobile, cota lor parte indiviză de ½ din imobilul litigios către pârâtul P. D. P..
La termenul de judecată din data de 01.02.2010, reclamanții au depus la dosar note de ședință prin care au invocat excepția lipsei calității procesuale active a pârâților față de cererea reconvențională; de asemenea, față de contractul de schimb fără sultă nr. 1335/24.07.2009, au solicitat introducerea în cauză în calitate de pârâtă a numitei Sighișoreanu N. C., aceasta dobândind calitatea de coproprietar al imobilului. În aceste împrejurări, reclamanții au solicitat obligarea pârâtei la încheierea contractului de vânzare-cumpărare.
Prin încheierea de ședință din data de 28.05.2010 instanța a dispus unirea celor două excepții invocate cu fondul cauzei.
Prin sentința civila nr.4617/07.03.2011, Judecătoria C. a respins excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâților P. J. și P. A., că neîntemeiată și excepția lipsei calității procesuale active a pârâților P. J. și P. A. față de cererea reconvențională, ca neîntemeiate și a admis în parte cererea principală constatând nulitatea absolută a clauzei din antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 6772/01.10.2003 de BNP C. Budei referitoare la stabilirea penalităților de către promitenții vânzători.
Judecătoria a respins a respins cererea reconvențională precum și capetele de cerere din acțiunea principală privind obligarea pârâților la încheierea contractului de vânzare-cumpărare asupra imobilului Activ Vila Vraja Mării, că neîntemeiat și cel privind obligarea pârâților la transmiterea dreptului de folosință asupra terenului aferent construcției Activ Vila Vraja Mării, ca neîntemeiate.
Pentru a reține netemeinicia excepțiilor, judecătoria a reținut că, atât cererea de chemare în judecată, cât și cererea reconvențională au drept cauză răspunderea contractuală izvorâtă din antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 6772/01.10.2003 de B.N.P. C. Budei, astfel că, deși au înstrăinat cota lor din imobilul litigios, cei doi pârâți nu au pierdut calitatea de părți în antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 6772/01.10.2003, fiind ținuți în continuare de respectarea obligațiilor pe care și le-au asumat prin acest antecontract și exercitând drepturile izvorâte în favoarea lor din antecontract.
Pentru a ajunge la concluzia admiterii parțiale a acțiunii, judecătoria a constatat că pârâții P. J., P. A. și P. P. D., în calitate de promitenți vânzători, și reclamanții P. I. și P. A., în calitate de promitenți cumpărători, au încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 6772/01.10.2003 de B.N.P. C. Budei, prin care pârâții s-au obligat să vândă reclamanților imobilul Activ Vila Vraja Mării situat în Eforie Sud, ., jud. C. la prețul de 106.000 USD, echivalentul a 96.000 euro, sumă din care reclamanții au plătit, înainte de autentificarea antecontractului, suma de 1.000 USD echivalentul a 33.400.000 ROL; părțile au convenit ca, la data de 01.10.2004, să semneze contractul definitiv de vânzare-cumpărare, urmând a se achita restul de preț într-o monedă precizată de pârâții vânzători; s-a mai stabilit că la data de 01.10.2004 nu mai putea interveni vreo majorare de preț ori vreo modificare a acestuia și, în cazul în care la data de 01.10.2004, promitenții cumpărători (reclamanții) nu vor putea achita întregul rest de preț, să prelungească termenul pentru semnarea contractului definitiv de vânzare-cumpărare cu plata penalităților pe care le vor achita promitenții cumpărători (reclamanți), penalități ce vor fi stabilite de promitenții vânzători (pârâții).
Prima instanță a mai observat că, potrivit încheierii de certificare nr._/01.10.2004, pârâții s-au prezentat la notar la data stabilită pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare, 01.10.2004, dar reclamanții nu s-au prezentat; ulterior, reclamanții i-au notificat pe pârâții să se prezinte la data de 20.06.2007 la notar pentru a se încheia contractul de vânzare-cumpărare, iar conform încheierii de certificare de fapte nr. 4177/20.06.2007, reclamanții s-au prezentat la notar cu suma de 71.800 euro, diferența de_ euro urmând a fi achitată prin transfer bancar, iar pârâții au cerut, pe lângă suma din antecontractul de vânzare-cumpărare, și suma de 165.000 euro cu titlu de penalități, condiții în care condiții, reclamanții au refuzat semnarea contractului de vânzare-cumpărare.
Judecătoria a mai arătat că, prin contractul de schimb fără sultă autentificat sub nr. 1335/24.07.2009 de B.N.P. C. A., pârâții P. J. și P. A. și-au înstrăinat cota lor de ½ din imobil către pârâtul P. P. D. și pârâta Sighișoreanu N. C., astfel că, urmare a acestui contract, pârâtul P. P. D. deținea cota de ¾ din imobilul litigios, iar pârâta Sighișoreanu N. C. cota de ¼ din imobil.
Prima instanța o apreciază că neîntemeiată susținerea conform căreia penalitățile ar fi de fapt dobânzi legale ce trebuie calculate conform OG 9/2000, deoarece, din convenția părților, nu rezultă o astfel de interpretare a clauzei.
Judecătoria a considerat că este întemeiată susținerea reclamanților, potrivit căreia este lovită de nulitate absolută clauza din antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 6772/01.10.2003 referitoare la stabilirea penalităților de către promitenții vânzători (pârâții părți în antecontract), clauză care conform art. 5, art. 1006 și art. 1010 Cod civ., apare ca instituind o această o obligație de a vinde sub condiție suspensivă pur potestativă, deoarece cuantumul penalităților și, în final, cuantumul prețului vânzării, fiind lăsat doar la aprecierea pârâților, ceea ce echivalează cu lipsa intenției lor de a se obliga, aceștia putând să stabili un nivel al penalităților atât de ridicat încât să facă practic imposibilă cumpărarea imobilului de către promitenții cumpărători
Pentru a ajunge la concluzia respingerii cerere reconvențională, judecătoria a constatat că pârâții au solicitat rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 6772/01.10.2003, invocând neexecutarea culpabilă a antecontractului, respectiv neachitarea prețului de către reclamanți, așa cum a fost solicitat de către pârâți la data de 20.06.2007, adică prețul convenit de părți prin antecontract la care s-au adăugat penalități în cuantum de_ euro.
Judecătoria a apreciat că nu este îndeplinită condiția neexecutării culpabile a obligației contractuale de către reclamanți, pentru că cererea reconvențională a pârâților este fundamentată tocmai pe clauza contractuală privind stabilirea penalităților și apreciată de instanță că fiind lovită de nulitate absolută, constatare ce lipsește neexecutarea de caracterul culpabil, atâta timp cât reclamanți erau pregătiți să achite prețul imobilului convenit prin antecontract, însă li s-a impus să achite un preț ce includea și penalități stabilite de pârâți în baza unei clauze lovite de nulitate absolută.
Pentru a respinge solicitarea de obligare a pârâților P. J. și P. A. la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică și la transmiterea dreptului de folosință asupra terenului aferent construcției, judecătoria a reținut că o cotă de ½ din imobil nu se mai regăsește în patrimoniul pârâților P. J. și P. A., împrejurări în care, reclamanții nu pot să solicite obligarea acestor pârâți la executarea în natură a antecontractului (adică la încheierea contractului autentic și la predarea bunului), ci doar obligarea lor la plata de daune-interese.
În acest context, prima instanță a mai observat că pârâtul P. P. D., deține în prezent cota de ¾ din imobil, însă reclamanții nu au solicitat în mod expres obligarea acestui pârât la încheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare, ci au solicitat obligarea pârâților la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică și la transmiterea dreptului de folosință asupra terenului aferent construcție, reclamanții urmărind să intre în posesia întregului imobil în schimbul prețului stabilit în antecontract; referitor la pârâta Sighișoreanu N. C., judecătoria a remarcat că aceasta nu a fost parte în antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 6772/01.10.2003 și nu și-a asumat nici o obligație de a face față de reclamanți și, prin urmare, nu putea fi obligată să încheie cu reclamanții un contract autentic de vânzare-cumpărare asupra cotei de ¼ din imobilul litigios (pe care o deține în prezent) ori să transmită dreptului de folosință asupra terenului aferent construcție.
Împotriva acestei sentinței a formulat apel reclamanții P. I. și P. A., prin care a criticat hotărârea primei instanței pentru nelegalitate și netemeinicie, arătând că prima instanță a soluționat în mod greșit excepția lipsei calității procesual pasive a pârâților P. J. și P. A. în al doilea și al treilea capăt de cerere, excepția lipsei calității procesual active a pârâților reconvenienți P. J. și P. A. în cererea reconvențională și soluția pe fond fiind greșită căci, intervenind transmiterea drepturilor și obligațiilor în timpul soluționării procesului, instanța de judecată a apreciat în mod greșit că, nesolicitând transmiterea dreptului de proprietate doar în cotă de ¾ pentru pârâtul P. P. D., acțiunea nu putea fi admisă ci putea, dacă a constatat acest aspect, să admită în parte acțiunea respectiv de a se transmite doar această cotă la prețul aferent cotei.
Împotriva sentinței civila nr.4617/07.03.2011 au formulat apel și pârâții P. J. și P. A., P. P. D. și Sighișoreanu N. C., prin care a criticat hotărârea primei instanței din perspectiva soluției date excepției prescripției dreptului material la acțiune și excepției lipsei calității procesual pasive a pârâților P. J. și P. A. în capetele 2 și 3.
Referitor la cererea în constatarea nulității, s-a arătat că instanța a acordat mai mult decât s-a cerut, interpretând că susținerea conform căreia penalitățile ar fi de fapt dobânzi legale; apoi, instanța a interpretat greșit clauzele contractuale în sensul că acestea ar prevedea o condiție pur potestativă (stabilirea penalităților de promitenții vânzători), determinarea cuantumului penalităților de întârziere, chiar lăsată la dispoziția vânzătorilor, neputând fi calificată că o condiție, întrucât modalitatea de determinare a acestora are la bază diverse criterii din care urmează să aleagă vânzătorii în funcție de evoluția situației de fapt și a neprejudicierii lor.
Cu privire la cererea reconvențională, apelanții au susțin că prima instanță nu a analizat motivele de neexecutare a obligațiilor asumate de reclamanți prin antecontract, limitându-se să afirme că neachitarea prețului vânzării de către reclamanți nu conduce la constatarea culpei lor.
În urma comunicării, la 16.02.2012, de către O.C.P.I. a unor relații solicitate de instanță, s-a dovedit că, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat la B.N.P. I. C. M. sub nr. 05/28.03.2011, imobilul în litigiu a fost înstrăinat de pârâții P. P. D. și Sighișoreanu N. C. către ..; față de această situație, apelanții-reclamanți au solicitat, la termenul din 17.02.2012, Tribunalul C. a introdus în cauză în calitate de pârâtă pe S.C. H. S.R.L.
Prin decizia civilă nr.371/01.06.2012, Tribunalul C. a respins ca nefondate apelurile.
Pentru a pronunța această soluție, tribunalul a reținut că, în mod corect a apreciat prima instanța că, deși pârâții P. J. și P. A. au înstrăinat cota lor din imobilul litigios, cei doi pârâți nu au pierdut calitatea de părți în antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 6772/01.10.2003, fiind ținuți în continuare de respectarea obligațiilor pe care și le-au asumat prin acest antecontract și exercitând drepturile izvorâte în favoarea lor din antecontract.
Tot referitor la apelul reclamanților, tribunalul a apreciat că prima instanță nu avea căderea să admită în parte acțiunea respectiv obligând pe pârâtul P. P. D. să transmită doar cota de ¾ din imobil la prețul aferent acestei cote, câtă vreme nu a fost investită cu o astfel de cerere, nici în subsidiar, întrucât, potrivit art.129 al.6 C. pr. civ., judecătorii hotărăsc numai asupra obiectului cererii deduse judecății.
Referitor la excepția prescripției dreptului material la acțiune instanța de apel a considerat că termenul de prescripție nu s-a împlinit la data de 01.10.2007 deoarece în cauză a avut loc o recunoaștere a dreptului reclamanților la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, respectiv prin formularea cererii către B.N.P. O. N. prin care prezentau condițiile în care contractul de vânzare-cumpărare urma să se încheie, respectiv cu plata unui preț de 260.000 euro (preț și penalități) și stabileau data la care promitenții cumpărători se puteau prezenta în fața notarului în vederea încheierii actului în formă autentică, respectiv la data de 20.06.2007, cursul prescripției fiind întrerupt, în conformitate cu disp. art.16 al.1 lit.a din Decretul nr.167/1958, pentru ca de la această dată de 20.06.2007 să înceapă să curgă un nou termen de prescripție de 3 ani, față de care, introducerea acțiunii în instanță la data de 12.06.2008 s-a realizat înăuntrul acestui termen.
Cu privire la soluția de constatare a nulității, tribunalul a arătat concluzionat că neindicarea că temei de drept a art.1006, 1010 C.civ. de către reclamanți nu împiedică instanța să constate incidența acestor texte de lege dacă din situația de fapt rezultă fără putință de tăgadă existența acestei cauze de nulitate, motiv pentru care nu se poate reține, că instanța a dat mai mult decât s-a cerut, după cum apreciază apelanții pârâți, și a înlăturat că neîntemeiată susținerea conform căreia penalitățile ar fi de fapt dobânzi legale ce trebuie calculate conform OG 9/2000, întrucât, din convenția părților nu a rezultat o astfel de interpretare a clauzei.
Tribunalul a considerat ca neîntemeiat apelul pârâților și în privința soluției date cererii reconvenționale, deoarece, prin formularea cererii către B.N.P. O. N. prin care pârâții P. prezentau condițiile în care contractul de vânzare-cumpărare urma să se încheie, respectiv cu plata unui preț de 260.000 euro (preț și penalități) și stabileau data la care promitenții cumpărători se puteau prezenta în fața notarului în vederea încheierii actului în formă autentică, respectiv la data de 20.06.2007, pârâții au acceptat o nouă dată de încheiere a contractului în raport de care neîndeplinirea obligației de plată a prețului de către reclamanții promitenți cumpărători în noile condiții pretinse de promitenții vânzători nu mai era imputabilă reclamanților, sens în care a statuat și instanța de fond.
Împotriva acestei decizii au formulat recurs reclamanții P., prin care au criticat hotărârea instanței de apel prin prisma prevederilor art. 304 pct. 8 și pct. 9 C. pr. civ., solicitând modificarea hotărârii atacate în sensul admiterii apelului lor și modificarea sentinței, respectiv să se dispună obligarea pârâților la încheierea contractului de vânzare-cumpărare autentic asupra imobilului activ Vila „Vraja Mării” situat în Eforie Sud, . ., județul C., la prețul stabilit în antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 6722/01.10.2003 de B.N.P.”C. Budei”, respectiv 105.000 USD sau 95.094 euro; să se dispună obligarea pârâților ca odată cu încheierea contractului de vânzare-cumpărare asupra construcției să transmită și dreptul de folosință asupra terenului aferent construcției, în suprafață de 555 mp, conform planului de amplasament și delimitare a corpului de proprietate, întocmit de ing. O. V., înregistrat la O.J.C.G.C. sub nr._/01.09.2003.
În motivarea căii de atac, s-a arătat că este greșită modalitatea de soluționare a apelului în ceea ce privește excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâților reconvenienți P. J. și P. A., sens în care solicită schimbarea deciziei în sensul admiterii apelului cu privire la excepția lipsei calității procesuale pasive față de capetele de cerere 2 și 3, acești pârâți având calitate procesuală pasivă doar pentru primul capăt de cerere referitor la constatarea nulității absolute a clauzei sub aspectul penalităților.
În opinia recurenților, aceștia nu mai au calitate procesuală pasivă față de cel de-al doilea și al treilea capăt de cerere, intervenind transmiterea acestei calități în cursul soluționării procesului către Sighișoreanu N. C. și P. P. D.. Ulterior, tot în timpul procesului, Sighișoreanu N. C. și P. P. au înstrăinat, la rândul lor, imobilul către S.C. „H.” S.R.L.
Reclamanții mai solicită schimbarea deciziei și să se admită apelul referitor la admiterea excepției lipsei calității procesuale active a pârâților reconvenienți P. J. și P. A. față de cererea reconvențională prin care se solicită rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare, față de contractul de schimb fără sultă autentificat sub nr. 1335/24.07.2009 prin care Sighișoreanu N. C. a dobândit calitatea de coproprietar al imobilului față de care solicită obligarea la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, alături de P. P. D..
În dezvoltarea motivelor criticilor de recurs, se arătă că, la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare promitenții cumpărători au achitat suma de 1.000 USD, astfel încât prețul ce a mai rămas de achitat este în sumă de 105.000 USD, echivalentul a 95.094 euro; reclamanții apreciază că, intervenind transmiterea drepturilor și obligațiilor în timpul soluționării procesului, instanța de judecată a constatat în mod greșit că, nesolicitând transmiterea dreptului de proprietate doar în cota de ¾ pentru pârâtul P. P. D., apelul (și implicit acțiunea) nu poate fi admis, căci acțiunea putea fi admisă în parte, pentru această cotă, la prețul aferent.
În aceste condiții, recurenții pretind că, în mod nelegal, instanța de apel a reținut incidența dispozițiilor art. 129 alin.6 C. pr. civ. raportat la obligarea pârâtului P. P. să transmită cota de ¾, întrucât acțiunea promovată inițial privea obligarea tuturor pârâților la vânzarea întregului imobil, or obligarea pârâtului P. P. D. la vânzarea a ¾ din imobil nu ar reprezenta altceva decât o admitere în parte a acțiunii și nu un capăt de cerere ce ar fi trebuit formulat distinct.
Împotriva deciziei nr. 371/01.06.2012 au formulat recurs pârâta .., prin care au criticat hotărârea instanței de apel pentru nelegalitate prin prisma prevederilor art. 304 pct. 5, pct. 7 și pct. 9 C. pr. civ., solicitând admiterea excepției lipsei calității procesuale pasive.
În susținerea căii de atac, s-a arătat că S.C. „H.” S.R.L. nu îi poate înlocui pe cei doi înstrăinători – P. P. D. și Sighișoreanu N. C. – întrucât, față de capetele de cerere deduse judecății la fondul cauzei atât de reclamanți, cât și de pârâți prin cererea reconvențională, nu are calitate, este terț, nefiind parte în antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 6772/01.10.2003, neasumându-și obligații și neavând dreptul rezultând din acest antecontract; în acest context societatea nu poate fi obligată la semnarea unui contract de vânzare-cumpărare, având în vedere faptul că nu a fost parte la antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat în anul 2003, după cum nu poate nici transmite folosința unui teren, care a făcut obiectul aceluiași antecontract la care nu a fost parte și care, mai mult, la acest moment are o situație juridică diferită.
În dezvoltarea criticilor din recurs, pârâta a mai arătat că transmiterea calității procesuale pasive a lui P. P. D. și a lui Sighișoreanu N. C. către societatea comercială nu operează cu privire la capetele de cerere deduse judecății la fondul cauzei, fiind evident că aceasta nu putea avea calitate de apelant în cauză, întrucât pentru a putea declara apel împotriva unei hotărâri pronunțate în primă instanță persoana trebuie să fi fost parte în proces, hotărârea producând efecte numai față de părțile care s-au judecat în fața primei instanțe, iar cel care declară apelul trebuie să fie cel nemulțumit de hotărâre și trebuie să justifice un folos practic, un interes, ar fi trebuit să fie parte la obiectul dedus judecății.
Mai mult, recurenta solicită a se observa că, la momentul achiziției imobilului Vila „Vraja Mării”, cu terenul în suprafață de 187 mp (ocupat de construcție), precum și a terenului aferent (curți/construcții) în suprafață de 251 mp, acesta avea o situație juridică diferită esențial de momentul 01.10.2003 când s-a perfectat între reclamanți și pârâți antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 6772; față de cele expuse și invocate și în faza de apel, având în vedere decizia civilă nr. 371/01.06.2012 pronunțată de Tribunalul C., este evidentă omisiunea instanței de a se pronunța pe excepția invocată de pârâtă, aceasta nefiind pusă în dezbaterea contradictorie a părților și, evident, nefiind soluționată în niciun mod.
Împotriva acestei decizii au formulat recurs și pârâți P. J. și P. A., P. D. P. și P. N., prin care au criticat hotărârea instanței de apel pentru nelegalitate prin prisma prevederilor art. 304 pct. 7 și pct. 9 C. pr. civ., solicitând modificarea hotărârii atacate, admiterea excepțiilor, respingerea acțiunii introductive și admiterea cererii reconvenționale.
În motivarea recursului, s-a reiterat excepția prescrierii dreptului reclamanților intimați de a solicita obligarea la încheierea contractului de vânzare-cumpărare asupra imobilului Vila „Vraja Mării”, motivându-se că termenul de prescripție aplicabil raporturilor civile obligaționale, respectiv al dreptului material la acțiune prin exercitarea căruia se solicită obligarea la încheierea actului autentic de vânzare-cumpărare este termenul general de 3 ani, instituit prin art. 3 alin. 1 din Decretul nr. 167/1958, termen care a început să curgă de la data de 01.10.2004 (întrucât de la acea dată, intimații, neprezentându-se în fața notarului și neînțelegând să încheie un eventual act adițional de prelungire a termenului, au pierdut beneficiul acestei clauze) și care s-a împlinit potrivit art. 7 alin. 3 din Decretul nr. 167/1958 la 01.10.2007.
Recurenta-pârâții a susținut și excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâților P. J. și P. A., cu solicitarea de admitere a acesteia în ceea ce privește capetele 2 și 3 ale cererii de chemare în judecată, motivat de faptul că aceștia nu mai justifică calitatea procesuală pasivă întrucât nu mai sunt proprietari ai cotei-parte indiviză de ½ din imobilul în litigiu, care a fost înstrăinată din imobil către pârâtul P. D. P. în baza contractului de schimb fără sultă încheiat sub nr. 1335/24.07.2009.
În critica decizie recurate, s-a mai arătat că instanța de apel a oferit o motivare ce reia în integralitate motivarea instanței de fond și pronunță o hotărâre fără finalitate juridic în care se reține că în cauză sunt incidente dispozițiile art. 1010 Cod civil, care de altfel nici nu au fost invocate de partea adversă; mai mult reclamanții intimați nu au adus nicio astfel de critică în motivarea cererii de chemare în judecată și nici nu au întemeiat cererea pe art. 5, 1006 și 1050 Cod civil, texte de lege invocate de instanță în motivarea soluției pronunțate.
În opinia recurenților, instanța de apel a interpretat antecontractului (legea părților semnatare) aducând elemente noi acestuia, care nu au fost avute în vedere de părți la încheierea actului juridic, căci, dacă părțile ar fi dorit inserarea unei condiții suspensive antecontractul ar fi avut cel puțin această denumire dacă nu inserată expres o astfel de clauză.
Un alt motiv de recurs al pârâților îl constituie faptul că determinarea cuantumului penalităților de întârziere, chiar lăsată la dispoziția vânzătorilor, nu poate fi calificată ca o condiție, întrucât modalitatea de determinare a acestora are la bază diverse criterii din care urmează să aleagă vânzătorii, în funcție de evoluția situației de fapt și a neprejudicierii lor, iar stabilirea prețului de către aceștia a avut în vedere doar valoarea reală a imobilului în funcție de evoluția pieții imobiliare.
În dezvoltarea motivului de recurs, privind cererea reconvențională, s-a învederat că motivele lor s-au referit la neexecutarea obligațiilor asumate de către reclamanți prin antecontract, respectiv că reclamanții nu s-au prezentat în fața notarului în data de 01.10.2004, dată stabilită prin antecontract pentru semnarea contractului în formă autentică; nu i-au încunoștințat pe pârâții că nu dețin suma de bani cu titlu de rest al prețului vânzării în data de 01.10.2004, situație ce le-ar fi permis să solicite o prelungire a termenului pentru semnarea actului autentic; nu au solicitat la niciun moment prelungirea termenului pentru semnarea actului autentic, pentru orice alt motiv; au dovedit un dezinteres total față de dispozițiile antecontractului și semnarea actului autentic.
În acest context, recurenții au subliniat că, la data stabilită de părți pentru semnarea actului autentic, intimații reclamanți nu s-au prezentat în fața notarului pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare, astfel cum reiese din încheierea de certificare nr. 1752/01.10.2004, care atestă prezența doar a pârâților în fața notarului; de asemenea, nu au înștiințat în nici un fel despre imposibilitatea lor de plată a prețului, obligație implicită în antecontract, astfel că s-a putut trage concluzia că intimații reclamanți nu mai erau interesați pentru semnarea actului autentic.
Recurenții au mai învederat că, de bună-credință, urmare a notificării nr. 332/14.06.2007, s-au prezentat în fața notarului și au solicitat, având în vedere timpul trecut de la data stabilită pentru semnarea contractului și evoluția pieței imobiliare, ca prețul de vânzare al imobilului să fie prețul de circulație de la acel moment, solicitare care nu era cu nimic prejudiciabilă ori de rea-credință în condițiile în care, reclamanții au fost cei care nu s-au prezentat în fața notarului la data stabilită pentru semnarea actului autentic și au stat în pasivitate timp de 3 ani.
Analizând decizia recurată prin prisma motivelor de nelegalitate invocate de părți, curtea constată că recursurile sunt neîntemeiate și urmează a fi respinse ca atare.
Referitor la recursul reclamanților, care este structurat pe trei motive principale (greșita soluționare a excepției lipsei calității procesuale pasive a pârâților P. J. și P. A. în capetele de cerere privind solicitarea de obligare la încheierea unui contract de vânzare-cumpărare și obligarea de transmitere a unui drept de folosință asupra terenului, greșita soluționare a cererii de pronunțare a unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare cumpărare, greșita soluționare a excepției lipsei calității procesuale active a pârâților P. J. și P. A. în cererea lor reconvențională), Curtea constată că aceste probleme au fost corect dezlegate de instanțele de fond.
Astfel, cu privire la pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare cumpărare -, curtea arată că, pentru admiterea unei astfel de acțiuni, este esențială constatarea că antecontractul care să la baza cererii îndeplinește toate condițiile de valabilitate a actelor juridice prevăzute de art. 948 Cod civil.
Cererea bazată pe art. 1077 cod civil (dar și art. 1298 Cod civil privind cererea de executare a vinderii) presupune constatarea „neîndeplinirii obligației de a face”, constatare ce se poate face numai din perspectiva întregului act juridic care ar fi creat-o, în special prin raportare la instituția cauzei juridice.
Deoarece părțile nu au vândut respectiv cumpărat (ci doar au promis acest lucru), beneficiarul cumpărător nu poate cere predarea lucrului întrucât nu a devenit proprietar.
Dacă lucrul se mai găsește în patrimoniul promitentului vânzător și nu există alte impedimente legale, beneficiarul promisiunii de vânzare poate cere instanței, în lumina principiului executării în natură a obligațiilor și reparării în natură a pagubelor, să pronunțe, în baza art.1073 și 1077 Cod civil, o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare și care va avea caracter constitutiv de drepturi, operând transferul proprietății de la data când rămâne definitivă.
Aceasta este o modalitate prin care creditorul, pentru valorificarea dreptului său subiectiv patrimonial pe care îl are împotriva debitorului poate recurge la mijloacele pe care legea i le pune la dispoziție pentru a-l sili la executare.
Deoarece, conform art. 1073 Cod civil „creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligației”, executarea silită se face tot în natură, prin obligarea debitorului să execute în mod efectiv și real însuși obiectul prestației.
Datorită specificului obligației pe care și-o asumă proprietarul bunului pe care promite să-l vândă - o obligație de a face adică să încheie pe viitor vânzarea prin aplicarea art.1077 Cod civil -, instanța poate suplini consimțământul promitentului-vânzător, când celelalte condiții ale vânzătorului-cumpărător sunt îndeplinite, iar vânzătorul refuză nemotivat încheierea contractului în formă autentică.
Raportat la prevederile art. 948 Cod civil privind condițiile esențiale pentru validitatea convențiilor (mai puțin pct.2, consimțământul valabil al părții ce se obligă), prima instanță a constatat că obiectul proiectatei vânzări este determinat (atât bunul cât și prețul), dar bunul care face obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare nu se află în patrimoniul pârâților P. J. și P. A., observație care circumstanția - din perspectiva cererii în pronunțarea unei hotărâri care să tină loc de act autentic de vânzare - acțiunea de verificare dacă prețul s-a plătit (problema avea relevanță și asupra solicitării din reconvențională de rezoluțiune a antecontractului).
Pentru aceste motive, instanțele de fond, constatând neîndeplinirea unei condiții esențiale pentru valabilitatea vânzării, nu a mai putut proceda la verificarea împrejurării că pârâții inițiali refuză fără drept întocmirea actului (îndeplinind, prin asemănare, formalitățile pe care notarul public trebuie să le urmeze în realizarea procedurii autentificării actelor conform art. 58-67 din Legea 36/1995), situație care le-a împiedicat să a pronunțat o hotărâre în constituire de drepturi, la a cărei rămânere definitivă să opereze transferul de dreptul de proprietate din patrimoniul promitenților-vânzători în cel al beneficiarului-cumpărătoare.
În ceea ce privește motivul de recurs vizând greșita soluționare a excepției lipsei calității procesuale pasive a pârâților P. J. și P. A. și transmisiunea succesivă a acestei calități către Sighișoreanu N. C. și S.C. „H.” S.R.L., Curtea constată că aceste solicitări nu puteau fi primite din perspectiva principiului inadmisibilității cesiunii de obligație existente în dreptul civil român.
Astfel Codul Civil 1864 a reglementat doar cesiunea de creanță, în materia contractului de vânzare-cumpărare, art. 1391-1398 și art. 1402-1404 (care se poate realiza nu doar prin aceste acte cu titlu oneros, dar și prin altele precum și cu titlu gratuit); principala funcție a cesiunii de creanță constă în transmiterea dreptului de creanță, contractul având ca efect transmisiunea creanței pe care o are cedentul sau creditorul originar față de debitorul cedat, astfel că, noul creditor al debitorului cedat este cesionarul.
Deoarece în dreptul român este posibilă doar transmisiunea laturii active a raportului juridic obligațional, „transmisiunea” datoriei prin acte între vii poate îmbrăca doar forma unor alte acte juridice decât cesiunea în urma cărora, de fapt, se ajunge la o transformarea a obligației.
Astfel trebuit văzut contractul de schimb autentificat sub nr. 1335/24.07.2009 la B.N.P. „C. A.” prin care promitenții vânzători au înstrăinat activul „Vila Vraja Mării” către numiții P. D. P. care a devenit proprietarul unei cote de ¾ și Sighișoreanu N. C. care a devenit proprietara unei cote de ¼.
Împrejurarea că coschimbașii au menționat existența prezentului litigiu înregistrat sub nr._ nu semnifică preluarea de către dobânditorii bunului și a obligației pârâților inițiali de a vinde imobilul către reclamanți; aceasta pentru că, în primul rând, din întreg contractul de schimb nu reiese vreo astfel de intenție a părților și, apoi, obligația asumată prin antecontractul nr. 6772/2003 nu are nici caracter real și nici unul accesoriu astfel încât să poată fi transmisă de drept odată cu transmisiunea bunului.
Astfel, din convenția prealabilă a părților - care este un antecontract obligația de a face, adică de a încheia ulterior actul în condițiile prevăzute de lege -, obligația asumată de promitentul vânzător nu se dobândește de acela care, chiar cunoscând situația juridică a bunului, dobândește proprietatea acestuia.
Deoarece un astfel de antecontract constituie o convenție aparte, diferită de viitorul act de înstrăinare, el nu are valoarea unui act de vânzare, dar generează pentru părți îndatorirea de a îndeplini toate operațiile legate de încheierea contractului, prin care părțile se obligă să constituie în viitor un drept real de proprietate asupra imobilului;
Prin urmare, antecontractul de vânzare-cumpărare naște obligația de a face - de a încheia contractul în formă autentică - obligația susceptibilă de executare silită prin intermediul instanțelor judecătorești, respectiv conferă creditorului (promitentul cumpărător) dreptul de a obține realizarea ei prin constrângerea debitorului (promitentul vânzător) de către instanță care suplinește consimțământul acestuia din urmă la constituirea dreptului de proprietate (care, ca efect al promisiunii bilaterale, era doar în formare, un drept eventual).
De aici și concluzia primei instanțe că pârâții inițiali P. J., P. A. și P. D. P. au calitate procesuală pasivă în toate cele trei capete de cerere ale acțiunii, în ciuda transmisiunilor ulterioare antecontractului, pentru că raportul juridic privind încheierea pe viitor a vânzării în formă autentică este definitiv stabilit prin asumarea contractului 6772/2003 între reclamanți de o parte și pârâtul indicat de cealaltă parte.
Referitor la critica privind greșita soluționare a capătului de cerere privind pronunțarea unei hotărâri care va ține loc de contract de vânzare-cumpărare autentic (care se putea face cu caracter de opozabilitate și față de terții subdobânditori, deoarece antecontractul a fost notat în Cartea funciară nr. 1638 a orașului Eforie prin încheierea_/30.05.2007), Curtea o apreciază, de asemenea, ca nejustificată atât timp cât reclamanții nu au plătit niciodată prețul stabilit prin promisiune.
Astfel, conform încheierii de certificare de fapte nr. 4177/20.06.2007 a B.N.P. „O. V.”, reclamanții s-au prezentat în fața notarului cu suma de 71.800 euro, declarând că diferența de 23.000 euro va fi achitată prin transfer bancar; cu toate acestea, la întrebarea nr. 27 din interogatoriu adresată reclamanților (filele 311 și 320, dosar Judecătorie, vol.I) aceștia au declarat că toți banii pe care îi aveau i-au adus cu ei la notar (deci 71.800 euro) și că „nu aveau banii în cont” (reclamanta P. A.), fiind deci în imposibilitate de a demonstra cu un extras de cont că dispuneau de suma până la concurența prețului stabilit.
Constatarea are relevanță din punct de vedere al împrejurării că reclamanții solicită pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, deși refuză să plătească prețul convenit, apreciind că o astfel de cerere ar fi admisibilă, chiar și în lipsa achitării anticipate a prețului.
Din motive subiective (dar totuși explicabile din perspectiva poziției promitenților cumpărători, însă această împrejurare nu este scuzabilă), recurenții reclamanți au refuzat să achite, anterior sesizării instanței, prețul convenit prin antecontract, iar în căile de atac s-au limitat a învedera că pârâții au cerut suma de 165.000 euro, fără a mai insista asupra faptului că niciodată nu au dispus de întreaga sumă de 95.000 euro
În aceste condiții, este evident că declarația recurenților privind intenția lor de plată a prețului este una pur formală, iar executarea în natură a obligației stabilită prin antecontractul dintre părți - care înseamnă însăși executarea prestațiilor ce au caracter reciproc și sinalagmatic la care părțile s-au obligat - nu poate fi pronunțată de instanță cât timp reclamantul nu vrea să plătească prețul despre care pretinde că convenit a fi contravaloare bunului transmis.
Deoarece o cerere bazată pe art. 1077 C. civil presupune constatarea „neîndeplinirii obligației de a face”, această neexecutare se poate face numai din perspectiva întregului act juridic care ar fi creat-o, în special prin raportare la instituția cauzei juridice.
Astfel, contractele sinalagmatice sunt caracterizate de interdependența obligației reciproce, ceea ce înseamnă că fiecare dintre obligații constituie cauza juridică a obligației corelative.
Reciprocitatea și interdependența obligației, împrejurarea că fiecare obligație este cauza juridică a celeilalte, implică simultaneitatea de executare și deci posibilitatea de invocarea excepției de neexecutare.
Excepția de executare este un mijloc de apărare aflat la dispoziția oricărei părți a unui contract sinalagmatic, în cazul în care i se pretinde executarea obligației ce-i incumbă, fără ca partea ce are această pretenție să-și îndeplinească propriile obligații; se realizează astfel o suspendare a obligației celui de la care se cere executarea până la momentul la care cocontractantul realizează sarcina asumată.
Deși excepția este, în principiu, nejudiciară, putând fi invocată direct între părți, fără a fi necesară intervenția instanței, aceasta poate fi sesizată ori de câte ori cel căruia i se opune consideră că ridicarea ei s-a făcut abuziv.
Pentru a se putea invoca excepția de neexecutare este necesară constatarea că există o neexecutare suficient de importantă care să ducă la suspendarea angajamentului.
O astfel de neexecutare există și în speța de față: reclamanții care refuză constant achitarea contravalorii prețului convenit prin cele două antecontracte, solicită pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare; or, lipsind suportul juridic al obligației de a încheia contractul (dată fiind relația de reciprocitate și interdependență a obligațiilor), instanța nu putea suplini consimțământul părților la autentificare, atât timp cât reclamanții nu vor să plătească prețul.
Pentru aceste considerente, apreciind că refuzul pârâților de a vinde este justificat de refuzul reclamanților de a plăți prețul, curtea consideră că, în mod justificat s-a respins această parte a acțiunii introductive (considerente care se aplică inclusiv situației lui P. P. D., care, în urma încheierii contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1335/04.07.2009, dobândise ¾ din activ: deoarece reclamanții nu au achitat prețul imobilului, prima instanță nu putea să pronunțe o hotărâre doar cu privire la cota acestuia, nefiind îndeplinite condițiile pentru emitere unei hotărâri care să țină loc de act autentic de înstrăinare).
În fine, referitor la motivul de recurs privind greșita soluționare a excepției lipsei calității procesuale active a pârâților P. J. și P. A. în cererea lor reconvențională, Curtea arată că prima instanță a soluționat corect această problemă, motivarea (este drept, extrem de concisă) fiind în mod justificat întemeiată pe împrejurarea că rezoluțiunea își avea cauza în antecontractul 6772/2003 în care aceștia erau părți; în plus, mai trebuia adăugat că pârâții reconvenienți nu au transmis subdobânditorilor imobilului niciunul dintre drepturile stabilite de acest contract.
Astfel, calitatea procesuală semnifică identitatea dintre persoana care a promovat acțiunea și titularul dreptului care constituie latura activă a raportului juridic dedus judecății (calitate procesuală activă) și, respectiv, identitatea dintre persoana chemată în judecată și persoana obligată a face, a nu face sau a da în temeiul aceluiași raport juridic (calitate procesuală pasivă).
Fiind fără îndoială că părțile raportului juridic a cărui analizare stă la baza cererii în rezoluțiune sunt reclamanții P. I. și P. A., respectiv P. J., P. A. și P. P. D. și cum actele ulterioare de înstrăinare a bunului nu au afectat în nici un fel valabilitatea sau conținutul acestui raport juridic, este la fel de evident că pârâții P. J. și P. A. aveau calitate procesuală activă în cererea de desființare a promisiunii de vânzare-cumpărare.
În privința recursului formulat de .., Curtea constată că, în fața tribunalului, prin notele de ședință din 30.03.2012 și prin concluziile depuse la 31.05.2012, S.C. H. S.R.L a invocat „excepția lipsei calității procesuale active a subscrisei apelante-pârâte”, în susținerea căreia a indicat dispozițiile art. 37 și 38 din noul C. de procedură civilă.
Este reală afirmația că Tribunalul nu s-a pronunțat în mod expres asupra excepției lipsei calității procesuale, însă această constatare nu este de natură a provoca acestei societăți vreun prejudiciu dat fiind pe de o parte, circumstanțele și denumirea pretinsei excepții cu care se învestea instanța și, pe de altă parte, motivarea acesteia bazată pe texte inaplicabile speței.
Referitor la împrejurările în care „excepția” a fost invocată, Curtea observă că, această apărare a fost ridicată de . mult după prima zi de înfățișare din apel când instanța a considerat, în mod eronat, că a operat o transmisiune convențională a calității procesuale prin încheierea contractului autentificat sub nr. 05/28.03.2003 la B.N.P. „I. C. M.” și a admis cererea de introducere în cauză a S.C.”H.” S.R.L.
Astfel, la termenul din 17.02.2012, Tribunalul C. a constatat „intervenită transmiterea convențională a calității procesuale pasive de la P. P. D. și Sighișoreanu N. C. către .” și, în consecință, a dispus înlăturarea primilor din citativ; la termenul care a urmat, la 16.03.2012, s-a apreciat că . are calitatea de „apelant pârât”; în virtutea acestei însușiri, terțul subdobânditor a formulat notele de ședință în care a invocat „excepția lipsei calității procesuale active”; după ce, la termenul din 27.04.2012 instanța de apel a constatat că încheierea unui contract de vânzare-cumpărare privind bunul nu poate avea consecința transmiterii calității procesuale pasive, pentru termenul din 25.05.2012 numiții P. P. D. și Sighișoreanu N. C. au fost citați din nou în calitatea lor inițială de apelați pârâți fără însă a se lămuri care sunt împrejurările faptice și juridice care justifică menținerea în proces a .
Oricum, simpla afirmație că nu s-a produs transferul calității procesuale (ce privea deci situația vizată de apelanți prin cererea reconvențională și intimați privind soluția acțiunii principale) excludea obligația Tribunalului de a analiza excepția astfel cum a fost invocată de . care viza îndreptățirea de a acționa ca parte care a declarat apel (din moment ce viza latura activă a raportului juridic) iar nu aceea de a sta în proces ca intimat în judecarea apelurilor formulate de părțile între care se purta cauza (societatea nu a criticat chemarea sa în proces din perspectiva laturii pasive).
În fine, față de împrejurarea că . a cumpărat un bun a cărui situație juridică îi era bine cunoscută, în contract fiind indicată derularea procesului sub nr._ (despre care s-a consemnat că nu ar fi notat în cartea funciară, aspect complet nerelevant din perspectiva cumpărătoarei, cât timp existența dosarului cu nr._ rezultă din contractul de schimb fără sultă nr. 1335/24.07.2009, iar antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 6772/01.10.2003 de B.N.P. C. Budei, a fost notat în CF 1638 Eforie prin încheierea nr._/30.05.2007), este evident exclusă constatarea calității sale de dobânditor de bună-credință, S.C.”H.” S.R.L dobândind în deplinătatea cunoștinței că transmițătorii pot pierde cu caracter retroactiv proprietatea bunul înstrăinat, deci știind - și acceptând pe propriul risc – despre viciile titlului vânzătorilor).
Referitor la recursul pârâților P. J., P. A., P. D. P. și P. N., Curtea observă că și acesta conține trei critici distincte: soluția privind excepția prescrierii, soluția privind constatarea nulității absolute a clauzei de stabilire a penalităților și soluția excepției lipsei calității procesuale pasive în capetele 2 și 3 ale cererii introductive de instanță privind obligarea lor la încheierea contractului de vânzare-cumpărare autentic asupra imobilului și obligarea ca, odată cu încheierea contractului de vânzare-cumpărare asupra construcției, să transmită și dreptul de folosință asupra terenului aferent construcției.
Cu privire la această ultimă nemulțumire, Curtea arată că, pentru aceleași argumente pentru care s-a respins recursul reclamanților P. I. și A. care erau nemulțumiți de stabilirea calității procesuale pasive a pârâților în cererea de pronunțare a unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare și respectiv de transmitere odată cu proprietatea construcției, și a unui drept de folosință, această obiecție pârâților a fost respinsă ca neîntemeiată.
Asupra excepției prescripției, instanța de recurs observă că, într-adevăr, acțiunea pentru pronunțarea unei hotărâri care să înlocuiască un act autentic de vânzare se prescrie în termenul general de prescripție de 3 ani, care începe să curgă de la data stabilită de părți ca fiind cea a perfectării vânzării, în baza art. 7 alin.3 din Decretul 167/1958, ceea ce în cazul de față înseamnă 01.10.2004 (sau, într-o ipoteză care nu se aplică speței analizate, de la data încheierii promisiunii, dacă nu s-ar fi stabilit un termen pentru vânzare – art. 7 alin.1)
De aceea, dacă prescripția și-ar fi urmat cursul fără producerea vreunei suspendări sau întreruperi, termenul de 3 ani s-ar fi împlinit în ziua corespunzătoare a ultimului an în ziua corespunzătoare celei în care a început să curgă, respectiv 01.10.2007.
Dar, între părți s-a produs un eveniment corect calificat de prima instanță ca fiind o cauză de întrerupere a cursului prescripției.
Astfel, după ce, în urma notificării adresate de P. J. și P. A., numiții P. I. și P. A. nu s-au prezentat în fața notarului la 01.10.2004 pentru finalizarea vânzării, antecontractul nu s-a desființat de plin drept pentru ca părțile să rămână în posesia avansului primit, respectiv să achite clauza penală în cazul neperfectării înstrăinării ci, în termenul de prescripție, oricare dintre promitenți putea solicita debitorului său realizarea silită a obligației asumate de a vinde, respectiv a cumpăra.
În intervalul în care acest termen de prescripție curgea, la 14.06.2007, prin intermediul notificării nr. 332/2007, numiții P. I. și P. A. i-au chemat pe pârâții P. J., P. A. și P. P. D. să se prezinte în fața notarului public în vederea încheierii vânzării conform contractului autentificat sub nr. 6772/2003.
La 20.06.2007 toate părțile antecontractului s-au prezentat la B.N.P. O. N., iar pârâții - care puteau să nu recunoască dreptul reclamanților, să declare că au considerat convenția desființată sau pur și simplu să nu se prezinte -, pârâții au solicitat pe lângă prețul de 95.000 euro și suma de 165.000 euro cu titlu de penalități; în întâmpinarea depusă la 27.10.2008 la Judecătoria C., pârâții au recunoscut că au cerut „pe lângă prețul prevăzut în antecontract” și „creșterea valorii imobiliare” adică „prețul de 260.000 euro, deși în condițiile antecontractului puteam solicita orice sumă”.
Aceste împrejurări au fost în mod absolut corect și foarte rațional interpretate de prima instanță ca fiind o recunoaștere a dreptului care se prescrie, astfel încât s-a dat semnificația unei cauze de întrerupere a prescripției extinctive.
Astfel, așa cum s-a arătat, cursul prescripției poate fi afectat de ivirea anumitor incidente care împiedică împlinirea termenului prin simpla aplicare a regulilor privind calculul prescripției referitor la determinarea termenului incident, stabilirea începutului acestuia, stabilirea momentului din timp în care prescripția a intervenit.
De aceea, ori de câte ori, după ce termenul de prescripție a început să curgă se ivește vreo situație de suspendare sau de întrerupere a prescripției, împlinirea termenului de prescripție presupune mai mult decât efectuarea unui calcul matematic.
Întreruperea prescripției extinctive este acea modificare a cursului acesteia care constă în înlăturarea prescripției scurse înainte de apariția unei cauze întreruptive și începerea unei alte prescripții extinctive.
Conform art. 16 din Decretul nr. 167/1958 prescripția se întrerupe prin recunoașterea dreptului a cărui act se prescrie făcută de cel în folosul căruia curge prescrierea; textul are la bază rațiunea că, atunci când subiectul pasiv părăsește poziția de împotrivire la satisfacerea sau recunoașterea dreptului pretins încălcat, s-a atins obiectivul clarificării situației juridice incerte care se putea deduce din starea de pasivitate a titularului dreptului.
Recunoașterea vizată de art. 16 lit. a din Decretul 167/1958 este orice manifestare de voință făcută de cel în favoarea căruia curge prescripția prin care se atestă existența unui drept potrivnic, recunoaștere care este de natură să producă consecințe juridice negative împotriva autorului ei.
S-a precizat că actul juridic al recunoașterii trebuie să îndeplinească toate condițiile de valabilitate și, din perspectiva formei se poate face nu numai în forma scrisă dar și oral (distincția având consecințe doar din punctul de vedere al regimului probator), iar o recunoaștere întreruptivă cu dată certă este opozabilă și terților.
În privința felurilor în care se poate exprima această cauză generală de întrerupere, este admis că ea se poate manifesta atât expres cât și tacit, în ambele situații născându-se o nouă prescripție dacă recunoașterea voluntară, neîndoielnică și pură și simplă.
Dacă în cauză nu este situația unei recunoașteri exprese (adică un act juridic făcut cu intenția specială, exprimat foarte clar, astfel încât nu există nici un fel de îndoială) totuși prezentarea și pretinderea la 20.06.2007 a unui alt preț decât cel stipulat în antecontractul 6773/2004 nu poate primi o altă interpretare decât aceea de recunoaștere tacită.
Astfel, aceste împrejurări de fapt (asupra cărora instanțele de fond au avut putere suverană de apreciere) au justificat concluzia că, solicitând, pe lângă prețul de 95.000 euro și suma de 165.000 - calculată conform unei prevederi a antecontractului (!!!)-, pârâții P. J., P. A. și P. P. D. au recunoscut integral dreptul reclamanților P. I. și P. A. de a putea cumpăra activul vila „Vraja Mării”, deoarece pârâții, în considerarea facultății pe care antecontractul considerau că le-a creat-o, au solicitat o anumită sumă drept „preț”.
Or, această poziție juridică nu putea fi calificată decât o recunoaștere neîndoielnică a dreptului reclamanților, recunoaștere dată de pârâți în deplină cunoștință de cauză privind dreptul lui P. I. și P. A., în fapt pârâții fructificând în întregime prevederile antecontractului referitoare la stabilirea prețului.
De aceea, în mod corect prima instanță a făcut aplicarea art. 17 din Decretul nr. 167/1958, respectiv constatarea ștergerii prescripției începute înainte de a se fi ivit împrejurarea care a întrerupt-o și începerea curgerii unei noi prescripții, așa încât, la data introducerii prezentei acțiuni (12.06.2008), sesizarea instanței s-a făcut în interiorul termenului de prescripție de 3 ani care începuse să curgă de la data prezentării la B.N.P. „O. N.”, 20.06.2007, respingând excepția prescripției.
Referitor la motivul de recurs în care se critică soluția dată cererii de constatare a nulității absolute a clauzei de stabilire a penalităților, Curtea apreciază că soluția dată de instanța de fond acestei probleme este una corectă, chiar dacă motivarea acesteia ar fi trebuit să-și găsească reazemul mai mult în domeniul analizei a existenței unui obiect valabil al contractului decât pe terenul condiției pur potestative.
Astfel, condiția ca modalitate a actului juridic civil este un eveniment viitor și nesigur ca realizare, de care depinde existența (adică nașterea sau desființarea) actului juridic civil sau în cazul actelor cu obiecte multiple, a unei părți a acestuia.
Trebuie observat că potrivit unei clauze a antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 6772/01.10.2003 de B.N.P. C. Budei „noi părțile contractante, am hotărât de comun acord ca în cazul în care la data de 01.10.2004 promitenții cumpărători nu vor putea achita întregul rest de preț să prelungim termenul pentru semnarea contractului definitiv de vânzare-cumpărare cu plata penalităților pe care le vor achita promitenții cumpărători, penalități ce vor fi stabilite de promitenții vânzători”.
Se observă că, prin această prevedere, părțile au stabilit o clauză penală prin care, doar promitenții vânzători pot stabili în sarcina promitenților cumpărători o obligație de plată a unor penalități al căror cuantum urmează a fi stabilit de proprietarii imobilului în cazul în care vânzarea se realizează după data stabilită de comun acord.
Analiza riguroasă a acestei clauze impune constatarea că, în această modalitate, s-a stabilit o obligație de „plată a unor penalități”, condiția de a cărei împlinire este legată de nașterea acestei obligații fiind încheierea contractului de vânzare-cumpărare după 01.10.2004, dacă nu se poate achita prețul integral (care este o condiție potestativă simplă legată de voința debitorilor obligației) .
Curtea apreciază că, în realitate, ceea ce îi lipsește acestei obligații de plată a unor penalități este caracterul determinant sau determinabil al obiectului.
Potrivit art. 962 Codul Civil 1864 „obiectul convențiilor este acela la care părțile sau numai una dintre părți se obligă”; dezvoltările doctrinei și jurisprudenței în materia teoriei generale a obligațiilor, referitoare la obiectul contractelor au impus orientarea că acesta constă în drepturile și obligațiile pa care actul juridic civil le-a creat, modificat sau stins, astfel că obiectul actului vor fi prestațiile pe care le permite a fi obținute drepturile și obligațiile (așa cum reiese din art. 1225 N.C.C.), trebuind arătat că art. 948 Codul Civil 1864 se referă în realitate la „obiectul obligației” sau chiar la diferitele obligații pe care le poate comporta un contract (nu la obiectul contractului).
Obiectul determinat sau determinabil este un element esențial de apreciere a validității unei convenții în legătură cu care există o bogată jurisprudență, această condiție este menționată în art. 948 pct.3 și art. 964 din Codul Civil 1864 (art. 1225 alin. 2, art. 1226 N.C.C.) .
Rațiunea acestei reguli (condiții), adică cerința ca să existe un obiect determinat sau cel puțin determinabil, constă în două justificări și anume: pe de-o parte, că dacă obiectul nu este cert, executarea este imposibilă, executarea implicând faptul că părțile știu la ce se referă obligația pe care și-au asumat-o, iar, pe de altă parte, în lipsa determinării obiectului, de comun acord între părți, acesta riscă să depindă de arbitrariul unei dintre părți, principiu care este sancționat cu nulitatea absolută întrucât materia interesează ordinea publică.
Dacă ar fi fost cazul existenței unei situații prohibite prin principiul general al inadmisibilității condiției pur potestative prevăzută de art. 1010 din Codul Civil 1864, potrivit căruia „obligația este nulă când s-a contractat sub o condiție potestativă din partea celui care se obligă” (art. 1403 N.C.C.), ar fi trebuit ca această condiție să fie asumată de promitenții cumpărători, pe când, în pricină, ea aparține promitenților vânzători, care sunt creditorii obligației, nu debitorii ei. Formularea obișnuită potrivit căreia acest tip de condiție contrazice ideea de angajament și semnifică în realitate că debitorul nu poate, fără a se contrazice, „să vrea, dacă va voi mai târziu”, aceasta însemnând pur și simplu că voința este inexistentă.
Singura motivație pentru care se poate accepta o aplicare indirectă a art. 1010 Codul Civil 1864 (pentru că nu poate fi vorba de o aplicare directă întrucât determinarea obiectului nu reprezintă o condiție, în sensul definiției legale a noțiunii), este recunoașterea unui principiu general de protecție contra arbitrariului debitorului sau al creditorului, prin art. 1010 făcând o exemplificare particulară a acestui principiu.
Potrivit art. 948 C. Civil, condiția existenței unui obiect determinat sau cel puțin determinabil figurează printre condițiile esențiale de validitate a unei convenții, această caracteristică trebuind să existe în momentul încheierii convenției, deoarece, dacă obiectul depinde de un nou acord între părți, sau de o negociere între ele, obiectul nu este nici determinat, nici determinabil, așa încât convenția este nulă.
Această cerință a „determinării” sau „determinabilității” obiectului obligației este o problemă care ține de analiza contractului, singura care ar permite definirea naturii și întinderii prestațiilor.
Strict teoretic, obiectul este determinabil atunci când contractul comportă elemente obiective care permit, cel mai târziu până la momentul în care prestația trebuie să fie executată, să se definească clar obiectul obligației, iar aceste elemente obiective sunt sustrase voinței părților (nu pot fi încadrate în acordul de voințe ale părților).
Se impune deci constatarea unor elemente obiective care implică faptul ca aceste clauze să fie suficient de precise pentru a putea fi aplicate fără să mai fie necesară intervenirea unui alt acord sau discuție între părți și, de asemenea, ca ele să se refere la elemente lămurite și explicite și prezente în actul supus interpretării.
O anumită imprecizie în descrierea obiectului poate fi suplinită prin dispoziții legale supletive (art. 1103 C. Civil) sau de hotărârea unui terț (art. 1305 C. Civil) ori de anumite uzanțele profesionale aplicabile în cazul contractului în discuție, însă nici una dintre situații nu se regăsește în speță, cu atât mai mult cu cât la vânzarea unui imobil „la prețul pieței” este imposibilă întrucât nu există un preț de piață obiectiv și precis în materie imobiliară (precum există în situația vânzării de acțiuni ale unei societăți cotate, la un preț determinat prin cursul practicat în legătură cu titlul respectiv pe o piață bursieră dată).
Deoarece prețul imobilului constituie unul dintre obiectele esențiale a unei promisiuni de vânzare, din moment ce în antecontractul nu conține niciun element în această privință, clauza de stabilire a „penalităților” (despre care în apărările lor pârâții au arătat că sunt echivalentul „creșterii valorii imobiliare”) este lovită de nulitate absolută pentru că lasă determinarea prețului vânzării la arbitrariul promitenților vânzători, care prin stabilirea unui cuantum excesiv al penalităților să împiedice însăși formarea contractului proiectat, deși erau obligați la aceasta printr-o convenție irevocabilă.
Ultima critică a recurenților pârâți vizează greșita soluționare a cererii reconvenționale prin care s-a solicitat rezoluțiunea antecontractului, solicitare justificată faptic de pârâți prin neplata de către reclamanți a prețului vânzării.
Rezoluțiunea contractului este o sancțiune a neexecutării culpabile a contractului sinalagmatic, constând în desființarea retroactivă acestuia și repunerea părților în situația anterioară încheierii actului.
Pronunțarea rezoluțiunii, presupune verificarea anumitor condiții de admisibilitate și constatarea existenței unui temei juridic care să permită pronunțarea acestei desființări.
Trecând peste conținutul literal al art. 1020 C. civil, se considera că rezoluțiunea are drept justificare reciprocitatea și interdependența obligațiilor din contractul sinalagmatic, împrejurarea că fiecare dintre obligațiile reciproce este cauza juridică a celeilalte, astfel încât neîndeplinirea culpabilă a unei obligații lipsește de suport juridic obligația reciprocă, astfel încât desființarea întregului contract se impune.
Fundamentarea rezoluțiunii pe ideea reciprocității și independenței obligaților născute din convențiile sinalagmatice (art. 948 C.civ.) s-a făcut - în lipsa unui text de principiu și contrar prevederilor art. 1020, 1021 C.civ.- prin eforturile doctrinei de generalizare a unor prevederi cuprinse în mai multe materii în Codul civil: efectul convențiilor (art.971); stingerea obligației (art.1156); locațiunea (art.1423 și 1481); contractul de societate (art.1525).
Relația dintre drepturile și obligațiile create printr-un contract sinalagmatic poate fi explicată doar prin instituția scopului (cauzei) convenției-reprezentarea subiectivă pe care o are o parte cu privire la executarea obligației celeilalte părți ce ar constitui cauza juridică a executării propriilor obligații.
Noțiunea de cauză trebuie asociată cu principiul forței obligatorii a contractului pe care se poate întemeiat rezoluțiunea la care trebuie adăugată ideea de culpă, singura în măsură să justifice acordarea de daune interese.
Aceste noțiuni permit calificarea rezoluțiunii drept o varietate a răspunderii contractuale, văzută și din perspectiva echității și a bunei-credințe a părții care a executat sau este gata să-și îndeplinească propriile obligații.
De aceea, aplicarea și a prevederilor art. 1021 C.civ., conform căruia „partea în privința căreia nu s-a executat angajamentul” poate cere odată cu desființarea și daune interese, impun consecința că rezoluțiunea și efectele sale sunt modalități de executare prin echivalent a obligației născute prin contractul sinalagmatic.
Înțelegerea rezoluțiunii ca varietate de executare prin echivalent a obligației contractuale și, deci, ca formă specială de răspundere civilă contractuală justifică reținerea drept condiții ale rezoluțiunii: neexecutarea obligației asumate de una dintre părți, ceea ce ar constitui o faptă ilicită; vinovăția părții respective (culpa sau intenția); prejudiciul; inexistența unei clauze de nerăspundere (care, în fapt, sunt condițiile stabilite în materia executării silite, indirecte a obligației).
Legea nu conține o definiție a noțiunii de neexecutare a obligației, dar înțelesul problemei este intim legat de stabilirea conținutului contractului, căci este logic să se identifice mai întâi obligația contractuală pentru a se putea verifica, pe această bază, neexecutarea obligației stabilite.
Codul civil distinge însă între neexecutarea culpabilă și cea fortuită, art. 1082-1083 stabilind că se antrenează răspunderea contractuală și obligația de a repara prejudiciul (daune-interese) numai dacă neexecutarea se datorează unei cauze străine, dacă forței majore sau cazului fortuit.
Neexecutarea – ce poate fi totală sau parțială, analizată fie după un criteriu obiectiv, fie după un criteriu subiectiv – trebuie să fie atât de importantă, încât cealaltă parte nu ar fi încheiat contractul dacă ar fi avut în vedere o asemenea neexecutare, având în vedere și echilibru material care trebuie să existe între obligațiile născute din contractul sinalagmatic.
Deși legea nu face distincție între obligațiile pozitive și cele negative din perspectiva instituției rezoluțiunii, totuși se produc consecințe sub aspect probator după clasificarea obligațiilor în obligații de rezultat și obligații de mijloace.
De aceea, în cazul obligațiilor de rezultat (la care debitorul nu numai că este prezumat a fi în culpă) dacă nu s-a atins rezultatul, creditorul beneficiază de o prezumție simplă de neexecutare, rămânând debitorului să dovedească fie executarea parțială, fie intervenția unei cauze străine care l-a împiedicat să realizeze rezultatul promis.
Cu referire la o ultimă caracteristică a acestei condiții a rezoluțiunii, este distincția dintre neexecutarea temporară și cea definitivă; deși legea (art. 1082 C.civ.) face diferență între neexecutare și întârzierea în executare, ceea ce legiuitorul a instituit în realitate a fost departajarea dintre neexecutarea provizorie și cea irevocabilă.
Cum rezoluțiunea este o formă de răspundere contractuală, cazul neexecutării definitive împiedică creditorul să mai poată cere executarea în natură, după cum acestuia nu i se mai poate pretinde să se conformeze principiului executării în natură; creditorul poate alege doar între executarea în echivalent și desființarea contractului, eventual cu daune-interese.
Or, după cum a reieșit din soluția de constatare a nulității absolute a clauzei de stabilire a unor penalități, raportat la împrejurarea că, pentru întocmirea contractului de vânzare-cumpărare, pârâții au cerut o diferență de preț de 260.000 euro, iar nu 95.000 euro, refuzul reclamanților de a plăti prețul stabilit abuziv nu constituie o faptă ilicită, pentru că nu este rezultatul încălcării unor prevederi legale sau convenționale, ci un răspuns la poziția excesivă a promitenților vânzători.
De aceea, atât timp cât reclamanții pretind că obiectul obligației îl reprezintă suma de 95.000 euro iar pârâții suma de 260.000 euro, în condițiile legalității soluției de constatare a nulității absolute a clauzei de calculare a penalităților, este justificată – deci legală și care exclude orice culpă – neexecutarea pe care pârâții au imputat-o reclamanților.
Dacă pârâții reconvenienți s-ar referi la neexecutarea constatată prin încheierea de certificare nr._/01.10.2004 a B.N.P. „C. Budei”, trebuie observat că întotdeauna s-a făcut distincția între neexecutare definitivă și temporară și între alegerea între executarea în natură sau desființarea cu daune-interese.
Astfel, ca urmare a neprezentării la 01.10.2004 la sediul notarului public (fiind fără relevanță pentru speța de față dacă, într-adevăr, dacă pârâții puteu proba refuzul culpabil al reclamanților de a executa obligația de a cumpăra, pentru că la dosar nu s-a depus și notificarea reclamanților cu privire la data și locul pentru realizarea proiectatei vânzări), pârâții puteau solicita fie rezoluțiunea fie executarea în natură; executarea în natură se putea realiza nu doar pe cale judiciară ci și amiabil pentru că, neprezentarea la notar nu desființa antecontractul din moment ce în acesta nu era inserat vreun pact comisoriu cu forță superioară.
După ce reclamanții i-au convocat pe pârâți la B.N.P. „ O. N.” în 2007 și apoi au introdus prezenta acțiune în constituire de drepturi promitenții vânzători nu mai pot solicita rezoluțiunea promisiunii de vânzare-cumpărare doar ca mijloc de eliminare a posibilității reclamanților de a obține executarea în natură a obligației de a face căci, ceea ce în mod evident i-a interesat pe pârâți a fost nu păstrarea sumei de 1.000 euro primită cu titlu de avans, ci paralizarea posibilității reclamanților de a cere realizarea judiciară a vânzării.
În fine, referitor la neexecutarea obligației de plată a prețului de 95.000 euro trebuie subliniat că și în situația în care, la 20.06.2007 reclamanții ar fi plătit această sumă, pârâții tot nu ar fi vândut (pentru că doreau suma de 260.000 euro), astfel că plata sumei stipulate în antecontract era lipsită de cauză (și în final fără efecte imediate; plata ar fi permis, în final, obținerea hotărârii care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare) datorită atitudinii culpabile a pârâților de a cere altceva decât se convenise prin contractul 6772/2003, după înlăturarea clauzei nule absolut.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge recursurile civile declarate de: recurenta pârâtă intimată .. EFORIE SUD, cu sediul la Hotel Flacăra județul C., recurenții pârâți intimați P. J., P. A., P. D. P. și SIGHIȘOREANU N. C., toți cu domiciliul procesual ales în C., ., . C. și recurenții reclamanți intimați P. I. și P. A., cu domiciliul procesual ales la S.C. „M.” S.R.L., în Eforie Sud, .. 29, județul C., împotriva deciziei civile nr. 371, pronunțată de Tribunalul C. la data de 01 iunie 2012, în dosarul nr._, ca nefondate.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică astăzi, 28.01.2013.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR,
G. L. M. G. VANGHELIȚA T.
Grefier,
A. B.
jud.fond A.C.V.
jud. apel C.E.; M.C. M.
red. dec. jud. G.L. 22.03.2013
dact. gref .M.C. 02.04.2013 // 2 ex.
| ← Conflict de competenţă. Sentința nr. 4/2013. Curtea de Apel... | Despăgubiri Legea nr.221/2009. Decizia nr. 103/2013. Curtea de... → |
|---|
