Expropriere. Decizia nr. 3/2013. Curtea de Apel CONSTANŢA
| Comentarii |
|
Decizia nr. 3/2013 pronunțată de Curtea de Apel CONSTANŢA la data de 14-01-2013 în dosarul nr. 491/118/2010
Dosar nr._
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL C.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ NR.3/C
Ședința publică din 14 Ianuarie 2013
Completul compus din:
PREȘEDINTE M. G.
Judecător Vanghelița T.
Grefier M. G.
Cu participarea Ministerului Public
Procuror – Grațiela –V. L.
Pe rol soluționarea apelului civil formulat de apelanta reclamantă S.C. „K. INVESTMENTS AND CONSULTANCY” S.R.L. C. (continuatoare a fostei S.C. M. R. ESTATE DEVELOPMENT AND CONSTRUCTION S.R.L.), cu sediul în ., ./25, L. (5+6)/2, parter, apt.2, județul C. și în C., ., județ C., împotriva sentinței civile nr. 869 din 21.02.2012 pronunțate de Tribunalul C., în contradictoriu cu intimatul pârât S. R. prin MINISTERUL TRANSPORTURILOR ȘI INFRASTRUCTURII prin COMPANIA NAȚIONALĂ DE AUTOSTRĂZI ȘI DRUMURI NAȚIONALE ROMÂNIA S.A. BUCUREȘTI, cu sediul în .. 38, sector 1, prin mandatar S.C. CARTOTOP S.A., cu sediul în C., ..107, având ca obiect expropriere.
La prima apelare a cauzei în ședință publică se constată lipsa părților.
Procedura este legal îndeplinită, cu respectarea dispozițiilor art. 87 și următoarele Cod procedură civilă.
Grefierul expune referatul cauzei în cadrul căruia evidențiază părțile, stadiul dosarului și modalitatea de îndeplinire a procedurii de citare. Totodată menționează că, prin grefa instanței, la data de 05.12.2012, intimatul pârât Statul Român prin Ministerul Transporturilor și Infrastructurii prin C.N.A.D.N.R. S.A. prin mandatar CARTOTOP S.A. Hotărârea nr.20 din 04.06.2009 emisă pe numele S.C. M. R. Estate Development and Construction S.R.L., după care;
Curtea constată că s-a înaintat de CARTOTOP S.A. mandatar al intimatului pârât S. R. prin M.T.I. prin C.N.A.D.N.R. S.A. Hotărârea nr.20/2009 supusă acestei procedurii și dispune lăsarea cauzei la a doua strigare, după epuizarea listei de amânări fără discuție.
La a doua apelare a cauzei în ședință publică se prezintă avocat B. A. M. pentru apelanta reclamantă, în baza împuterniciri avocațiale_ din 17.09.2012 – fila 19 dosar, lipsind intimatul pârât S. R. prin M.T.I. prin C.N.A.D.N.R. S.A.
Întrebat fiind de către instanță, apărătorul apelantei reclamante susține că nu mai are alte cererii sau probe de formulat, cauza fiind în stare de judecată.
Reprezentantul Ministerului Public, având cuvântul, a arătat că nu are chestiuni prealabile.
Curtea având în vedere poziția procesuală a părții prezente, constată terminată cercetarea judecătorească și, în raport de dispozițiile art.150 Cod proc.civilă acordă cuvântul părților asupra apelului.
Avocat B. A. M. pentru apelanta reclamantă a arătat că hotărârea instanței de fond este nefondată. Procedând la cercetarea cauzei pe fond s-a administrat proba cu expertiză tehnică imobiliară, expertiză întocmită de un număr de 3 experți.
Sub un prim aspect urmează a se observa că din cuprinsul raportului de expertiză administrat în cauză, precum și din întregul material probatoriu, instanța de fond a reținut numai opinia separată a d-nei.expert B. D., expert desemnat de pârâtul intimat. În opinia separată a expertului este înserat un paragraf din cuprinsul raportului de evaluare întocmit de CARTOTOP S.A. cu ocazia emiterii Hotărârii nr.20/2009 unde se arată că în urma analizării pieții imobiliare s-a constatat că în zonă terenurile agricole se vând cu prețuri între 1 euro-34 euro/mp. Se menționează totodată în raportul de expertiză că valoarea de 16 euro/mp, astfel cum aceasta a fost stabilită de CARTOTOP S.A. a fost atribuită tuturor terenurilor apropiate indiferent de amplasamentul acestora.
Se apreciază că instanța de fond nu a analizat în profunzime temeiurile pentru care d-na. expert a ales din această marjă cuprinsă între 1 euro – 34 euro/mp, chiar și pentru terenurile arabile, suma de 16 euro/mp, având în vedere că din grila Camerei Notarilor Publici aferentă anului 2009, inclusiv data de 03.09.2009, rezultă că același teren se vinde cu 25 euro/mp.
Sub un alt aspect apreciază că data de referință stabilită de instanța de
fond în mod unilateral este nefondată, considerând că data la care trebuie întocmită evaluarea este identică cu data emiterii hotărârii de expropriere. Această stabilire a datei de referință este contrară disp. art. 26 din Legea nr.33/1994. Consideră că data de referință este data la care se întocmește raportul de expertiză în cursul judecății și nu data exproprierii. Instanța ar fi trebuit să de-a prevalentă opiniei majoritare a experților la întocmirea raportului de expertiză, întrucât această opinie este legală.
Cu privire la despăgubiri apreciază că instanța de fond nu s-a pronunțat.
Concluzionând, apărătorul apelantei reclamante solicită admiterea apelului așa cum a fost formulat, fără cheltuieli de judecată.
Având cuvântul, reprezentantul Ministerului Public pune concluzii de respingere a apelului reclamantei, hotărârea instanței de fond este corectă. Terenul expropriat este extravilan, astfel că în mod corect și-a susținut opinia expertul desemnat în cauză.
Apărătorul apelantei reclamante învederează că la fond reprezentantul Ministerului Public nu s-a opus acțiunii.
CURTEA
Asupra prezentului apel, constată:
Prin sentința civilă nr. 869/21.02.2012 a Tribunalului C. a fost admisă excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâților . și Consiliul Local Agigea, fiind respinsă cererea formulată în contradictoriu cu aceste entități, ca fiind îndreptată împotriva unor persoane fără calitate.
Acțiunea reclamantei S.C. M. ESTATE DEVELOPMENT AND CONSTRUCTION S.R.L., fondată pe dispozițiile art. Legii nr. 198/2004, a fost respinsă ca nefondată față de Statul Român prin Ministerul Transporturilor și Infrastructurii, reprezentat de COMPANIA NAȚIONALĂ DE AUTOSTRĂZI ȘI DRUMURI NAȚIONALE ROMÂNIA.
Împotriva acestei hotărâri au fost depuse două apeluri, unul figurând a fi înaintat prin poștă la 06.04.2012 de către S.C. M. R. Estate Development and Construction S.R.L., celălalt depus la instanța de fond și înregistrat la 10.05.2012, de către S.C K. INVESTMENTS S.R.L., în calitate de ,,continuatoare a personalității juridice’’ a S.C. M., cu sediul în mun. C., ., jud. C..
În aceste condiții, instanța de apel a solicitat datele de evidență ale O.R.C. C. în legătură cu situația juridică a societății M. R. Estate (cea care figurează ca titulară a dreptului de proprietate asupra terenului expropriat, conform Hotărârii nr. 20/04.06.2009 a Consiliului Local Agigea), prin adresa nr._/28.09.2012 certificându-se că actuala titulatură a persoanei juridice (J_ ) este K. I. AND CONSULTANCY S.R.L., cu sediul social declarat în ., ./25, lot (5+6) 2, etaj P, . – pe care însă avocatul desemnat l-a indicat ca punct de lucru.
Având în vedere că singura dovadă de comunicare a hotărârii către reclamantă o constituie recomunicarea făcută la sediul cabinetului avocațial la data de 27.04.2012 (fila 143 fond), instanța a stabilit că în raport de prevederile art. 284 alin. 1 cod proc. civilă, apelul societății, depus în parte în aprilie 2012 și completat cu motivele datate 10.05.2012, este formulat în termen.
Criticile dezvoltate în cuprinsul căii de atac au vizat următoarele aspecte:
- terenul supus procedurii de expropriere a fost achiziționat de această societate la 10.11.2006 cu prețul de 14 euro/mp, în vederea realizării unui obiectiv de investiții, constând în edificarea unui ansamblu rezidențial; încă de la acea dată s-a solicitat autorității locale schimbarea regimului juridic, prin includerea terenului în intravilanul localității Agigea, fiind dată Hotărârea Consiliului Local nr. 151/03.07.2009 privind probarea Planului Urbanistic General preliminar al comunei, cu introducerea acestui teren în intravilanul localității (trupul BE2 – extindere L.).
- în aceste condiții, hotărârea nr. 20/04.06.2009 a Comisiei constituite conform Legii nr. 198/2004, vizând exproprierea a 4.729 mp din totalul suprafeței de 10.000 mp, cu acordarea a doar 16 euro/mp drept despăgubiri, este nelegală, suma astfel stabilită fiind disproporționată față de valoarea imobilului și beneficiul nerealizat prin pierderea dreptului de proprietate.
- soluția majorării despăgubirilor este susținută, în opinia apelantei, de faptul că terenul a fost achiziționat de societate cu trei ani în urmă față de data declanșării procedurii de expropriere, de evoluția în acest răstimp a pieței imobiliare (în creștere) și de caracterul infim al diferenței dintre prețul de achiziție și cel al despăgubirii (doar 2 euro/mp).
- a fost criticată ignorarea datelor cuprinse în raportul de evaluare întocmit de Camera Notarilor Publici, care reprezintă baza impozitării tranzacțiilor imobiliare și în cadrul cărora un asemenea teren figurează ca valoarea minimă de tranzacționare de 25 euro/mp.
- instanța de fond a ignorat corecta interpretare și aplicare a disp. art. 26 din Legea nr. 33/1994, care impune instanței să ia în calcul valoarea stabilită la data întocmirii raportului de expertiză; că din acest punct de vedere în mod greșit s-a stabilit că data de referință a evaluării o reprezintă cea a emiterii hotărârii de expropriere (04.06.2009), în condițiile în care la mai puțin de o lună imobilul a fost trecut în intravilan, prin hotărâre a consiliului local.
- că în mod greșit s-a îmbrățișat opinia separată a d-nei B. D. (anume, valoarea estimată de 16 euro/mp), fără a parcurge întregul raport de evaluare și fără a stabili de ce s-a ales această variantă dintr-o marjă de prețuri cuprinsă între 1 euro și 34 euro.
- instanța nu a avut în vedere că cea mai bună utilizare pentru amplasamentul imobilului în cauză este aceea de ,,construcție de locuințe individuale’’; că beneficiul nerealizat trebuie stabilit în funcție de regimul juridic de teren intravilan, așa cum l-ar fi putut vinde după data de 04.07.2009, cu 50 euro/mp, dacă nu ar fi fost instituite interdicțiile legale notate în cartea funciară, datorită exproprierii.
Având în vedere disp. art. 295 alin. 1 cod proc. civilă, iar în raport de ansamblul probator, vor fi avute în vedere următoarele considerente:
În speță se ridică problema determinării corecte a despăgubirii cuvenite apelantei reclamante pentru terenul expropriat în suprafață de 4.729 mp. reprezentând ., având număr cadastral_ Agigea, jud. C. și care face obiectul prevederilor Legii nr. 198/2004 modificată și completată prin O.U.G. nr. 75/2007, Legea 184/2008 și O.U.G. nr. 228/2008 privind unele măsuri prealabile lucrărilor de construcție de drumuri de interes național, județean și local.
Curtea va reține sub un prim aspect că instanța de fond s-a raportat în mod corect la dispozițiile legale care reglementează această materie.
Astfel, potrivit art. 4 al. 2 din Legea nr. 198/2004 modif. și completată (în forma în vigoare la data stabilirii despăgubirii), expropriatorul întocmește documentațiile cadastral-juridice pentru fiecare imobil propus spre expropriere, care vor cuprinde și date privind amplasamentul lucrării; planul de amplasament va conține delimitarea imobilelor - teren și/sau construcții - propuse spre expropriere, cu indicarea numelor deținătorilor, precum și a ofertelor de despăgubire, pe categorii de imobile, stabilite de evaluatori autorizați.
Norma de trimitere în cazul stabilirii despăgubirii este cea menționată în art. 9 al. 3 din lege, respectiv, art. 26 din Legea nr. 33/1194 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, care stabilește că:
,,Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite.
La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.(…)
Normele enunțate stabilesc așadar că despăgubirea cuvenită titularului dreptului de proprietate cuprinde două componente: valoarea reală a imobilului și prejudiciul cauzat proprietarului (sau unor terți) prin expropriere.
Prima componentă, cea a ,,valorii reale’’ a imobilului, este intrinsec legată de caracterul echitabil al despăgubirii primite, ceea ce presupune ca valoarea stabilită să fie cât mai apropiată de cea a bunului expropriat.
Cea de-a doua componentă, legată de ,,prejudiciul cauzat’’, ține de consecințele generate prin expropriere asupra beneficiilor certe, previzibile, actuale sau viitoare de care titularul dreptului nu se mai poate bucura.
Acestea fiind reperele de evaluare corectă a despăgubirii, Curtea va reține că pentru fiecare din cele două componente, instanța de fond a analizat atât opinia majoritară, cât și pe cea separată formulată în cadrul raportului de expertiză, înlăturând-o argumentat pe prima, în considerarea lipsei premisei de actualitate și de realitate în stabilirea sumelor cuvenite reclamantei.
Astfel, criteriul ,,valorii reale a imobilului’’ este definit în al. 2 al art. 26 din Legea nr. 33/1994, ca fiind prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză. Acesta este în fapt valoarea de piață al imobilului, definit la rândul său în Standardele internaționale de evaluare IVS 1 ca suma estimată pentru o proprietate ce va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv.
Prin urmare, valoarea de piață a terenului – echivalentă celei apreciate ca reale la momentul exproprierii – trebuie să se stabilească în raport de piața imobiliară și de elementele care stabilesc conduita în cazul unui transfer al dreptului de proprietate: afectațiunea bunului imobil, amplasamentul acestuia, utilitățile și sarcinile care îl grevează etc.
Toate aceste elemente urmează să fie analizate în directă legătură cu data evaluării, iar nu la un moment ulterior, mai propice vânzării ori cumpărării în funcție de evoluția prețului pe piața liberă, de utilitatea dată prin schimbarea regimului juridic ori de prezumtivele beneficii viitoare aduse prin exploatare.
Ori, valoarea de 40,38 euro/mp calculată de experții B. E. și M. V. a fost determinată pornindu-se de la premisa includerii terenului în cauză în intravilanul comunei Agigea conform HCL nr. 151/03.07.2009, apreciind că cea mai bună utilizare a terenului (din perspectiva caracteristicilor amplasamentului și al posibilității viitoare de dezvoltare a zonei) este cea pentru construirea de locuințe individuale – destinație avută în vedere și de societatea reclamantă la data achiziționării. Prin utilizarea acestui argument definitoriu și aprecierea celei mai bune utilizări pentru amplasamentul parcelei ca fiind cea de dezvoltare a unor ansambluri de locuințe, opinia majoritară s-a raportat prin cele două metode de evaluare (comparația directă și fluxul de numerar) la terenuri aflate în proximitatea localităților L. și C., cu posibilitatea racordării facile la utilități și căi de acces urbane; s-a ales astfel valoarea de 40,38 euro/mp prin raportarea la comparabila A, reprezentând anunțul din 25.05.2008, pentru un teren de 5000 mp din localitatea L., oferit cu 50 euro/mp (filele 100 – 101, 102 – 104 fond).
Comparativ, d-na expert B. D. a calculat valoarea de piață a bunului în raport de imobile echivalente ca amplasament și destinație, la data întocmirii raportului de evaluare al expropriatorului – respectiv, teren agricol, stabilind o valoarea de 16 euro/mp, bazându-se pe datele reținute pentru imobile din extravilanul comunei Agigea (fila 101 fond și 25-30 dosar_ ).
Experții cu opinie majoritară au determinat ulterior valoarea de piață prin metoda ,,fluxului de numerar’’ pornind de la potențialul de dezvoltare și de la destinația dată de criteriul celei mai bune utilizări, tratând terenul ca pe unul având plan urbanistic zonal, parcelabil în loturi de câte 500 mp și cu străzi și trotuare proiectate – fila 105 fond. Expertul cu opinie separată a arătat că față de categoria terenului la momentul exproprierii (extravilan agricol) nu trebuie aplicate normele de urbanism avute în vedere în opinia majoritară, specifice mediului urban (filele 105-106 fond). Același expert a indicat ca potrivită în acest caz metoda de evaluare a capitalizării rentei funciare.
În privința criticii aduse de apelantul reclamant, potrivit cu care valoarea despăgubirii (valorii de piață) se calculează în raport de momentul efectuării expertizei judiciare, instanța va reține că ea este neîntemeiată.
Astfel, experții desemnați în condițiile legii au întocmit un raport de evaluare depus la termenul din 22.11.2011, cu exprimarea opiniilor în raport de obiectivele stabilite, calculând valoarea de piață însă în funcție de datele avute în vedere la emiterea hotărârii contestate (piața imobiliară, natura imobilului supus exproprierii, criteriul CMBU etc.). Valoarea regăsită în cuprinsul raportului de expertiză a fost însușită în parte, prin acceptarea argumentelor expertului cu opinie separată.
Sub acest aspect trebuie remarcat că prin sintagma ,,prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză’’ prevăzută în art. 26 din Legea nr. 33/1994 nu reflectă voința Legii nr. 198/2004 de a se verifica, pe calea acestei contestații, legalitatea și justețea despăgubirii conferite de către expropriator.
Pe de altă parte, critica vizând ignorarea datelor cuprinse în raportul de evaluare întocmit de Camera Notarilor Publici, care reprezintă baza impozitării tranzacțiilor imobiliare și în cadrul cărora un asemenea teren figurează ca valoarea minimă de tranzacționare de 25 euro/mp, este vădit nefondată.
Legea aplicabilă nu stabilește determinarea valorii de piață prin simpla trimitere la grila aflată la dispoziția notarilor publici; acest document are natura unuia cu caracter consultativ, scopul său fiind acela de a crea baza necesară evaluării de către părți a imobilelor ce fac obiectul tranzacțiilor și, în egală măsură, de a permite notarului public să verifice încadrarea normală a unei asemenea tranzacții în prețurile general admise.
Prin urmare, nu datele cu caracter general din grila notarilor ori inflația prețurilor proprietăților imobiliare în perioada 2006 – 2009 formează prețul de piață la momentul exproprierii, legea indicând necesitatea evaluării bunului prin comisia de experți, în raport de standardele internaționale de evaluare (ceea ce în speță s-a realizat).
Pentru acest motiv, Curtea va reține că valoarea stabilită de expertul B. D., de 16 euro/mp, care a fost de altfel avută în vedere de către Comisia de analiză la data stabilirii despăgubirii, este cea corectă, celelalte pretenții ale apelantei reclamante fiind neîntemeiate, cât privește evaluarea proprietății expropriate.
Soluția de primă instanță este în egală măsură corectă și cât privește înlăturarea pretențiilor pentru cea de-a doua componentă a despăgubirii - prejudiciul cauzat proprietarului, raportându-se la opinia expertului cu opinie separată.
Astfel cum s-a stabilit și în jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului (cauza Lallement c. Franței, 2002), prejudiciul impus a fi acoperit în cazul unei exproprieri - pentru ca această sarcină să nu devină excesivă prin lipsa echilibrului între interesele generale ale comunității și cele private ale proprietarului deposedat - se referă la pierderea unor beneficii economice certe de care acesta nu se mai poate bucura, care au caracter previzibil și pot fi dovedite prin situații (economico-financiare, fiscale) concrete anterioare.
După cum a statuat constant Curtea Europeană, pretențiile de această natură, privite ca pierderi viitoare, îmbracă un caracter speculativ și incert în măsura în care pot fi implicate în calcul mai multe variabile (cauza B. c. României, 2005, cauza I. c. României, 2007).
Or, în speță, nu se putea reține ca legitimă cererea de acoperire a prejudiciului evocat de apelanta reclamantă (în sensul beneficiilor viitoare pe care le-ar fi obținut prin vânzarea loturilor, dacă nu s-ar fi inițiat procedura exproprierii și nu s-ar fi indisponibilizat bunul). Un asemenea pretins prejudiciu nu se poate prevedea ori specula din perspectiva intenției proprietarului de a obține profit prin dezvoltarea în viitor a unui ansamblu de locuințe, prin vânzare de loturi, ori din perspectiva pieței imobiliare ulterior cumpărării terenului.
Față de toate aceste motive, în raport de disp. art. 296 cod proc. civilă Curtea va reține că apelul formulat de reclamanta S.C. K. I. AND CONSULTANCY S.R.L. este nefondat, instanța de fond pronunțând o soluție legală și temeinică.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge apelul formulat de apelanta reclamantăS.C. „K. INVESTMENTS AND CONSULTANCY” S.R.L. C. (continuatoare a fostei S.C. M. R. ESTATE DEVELOPMENT AND CONSTRUCTION S.R.L.), cu sediul în ., ./25, L. (5+6)/2, parter, apt.2, județul C. și în C., ., județ C., împotriva sentinței civile nr. 869 din 21.02.2012 pronunțate de Tribunalul C., în contradictoriu cu intimatul pârât S. R. prin MINISTERUL TRANSPORTURILOR ȘI INFRASTRUCTURII prin COMPANIA NAȚIONALĂ DE AUTOSTRĂZI ȘI DRUMURI NAȚIONALE ROMÂNIA S.A. BUCUREȘTI, cu sediul în .. 38, sector 1, prin mandatar S.C. CARTOTOP S.A., cu sediul în C., ..107, ca nefondat.
Definitivă.
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică astăzi, 14.01.2013.
Președinte, Judecător,
M. G. Vanghelița T.
Grefier,
M. G.
Jud. fond –D.T.B.
Tred.dec.apel-jud.M.G./29.01.2013
Emis 3 .
| ← Despăgubiri Legea nr.221/2009. Decizia nr. 107/2013. Curtea de... | Plângere împotriva încheierii de carte funciară. Legea... → |
|---|
