Rezoluţiune contract. Decizia nr. 308/2013. Curtea de Apel CONSTANŢA
| Comentarii |
|
Decizia nr. 308/2013 pronunțată de Curtea de Apel CONSTANŢA la data de 17-06-2013 în dosarul nr. 27606/212/2011
dosar nr._
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL C.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ nr. 308/C
Ședința publică din 17 iunie 2013
Completul de judecată constituit din:
PREȘEDINTE – VANGHELIȚA T.
JUDECĂTOR – G. L.
JUDECĂTOR – M. G.
Grefier - A. B.
Pe rol, soluționarea recursului civil formulat de recurenții reclamanți E. S. și E. F., domiciliați în Năvodari, ., ., ., împotriva deciziei civile nr. 90/19.02.2013 pronunțată de Tribunalul C. în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimata pârâtă T. LUCREȚIA, domiciliată în Năvodari, ., județul C., având ca obiect rezoluțiune antecontract.
Dezbaterile asupra fondului au avut loc în ședința publică din data de 03 iunie 2013, fiind consemnate în încheierea de ședință din acea dată, încheiere ce face parte integrantă din prezenta hotărâre, iar completul de judecată, având nevoie de timp pentru a delibera, în temeiul art. 260(1) Cod procedură civilă, a amânat pronunțarea la data de 10 iunie 2013 și, respectiv 17 iunie 2013, dată la care Curtea a hotărât astfel:
CURTEA
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei C. la 20.10.2011, reclamanții E. S. și E. F. au chemat-o în judecată pe pârâta T. Lucreția pentru ca, prin hotărârea ce se va pronunța, în temeiul art. 969 și art. 1298 C. civ., să se dispună rezoluțiunea antecontractului de vânzare cumpărare, autentificat sub nr. 729/29.03.2011 la B.N.P. Asoc. S. M. și S. A., obligarea pârâtei la plata sumei de 36.000 euro (reprezentând dublul avansului din antecontract) și la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea cererii reclamanții au arătat că, la data de 29.03.2011, au încheiat cu pârâta prin mandatarul acesteia, A. Șaban, un antecontract de vânzare cumpărare privind un imobil teren în suprafață de 150 mp și construcția parter, situat în orașul Năvodari, ., jud. C.; au achitat cu titlu de avans suma de 12.000 euro, urmând ca diferența de 10.000 euro să fie achitată la data de 30.09.2011, data la care urma să fie perfectat contractul de vânzare; la data de 03.06.2011, au mai achitat pârâtei suma de 5000 euro, iar la data de 23.07.2011 suma de 1000 euro.
În susținerea acțiunii, s-a mai precizat că, la data de 03.10.2011 i-au notificat pe pârâtă și pe mandatar, să se prezinte la data de 10.10.2011 la notar, în vederea încheierii contractului de vânzare cumpărare ori restituirii dublului avansului achitat, însă niciunul nu s-a prezentat la biroul notarului.
La 06.02.2012, pârâta a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea cererii ca neîntemeiată, arătând că lipsa perfectării vânzării nu se datorează culpei sale, deoarece locuința a fost predată reclamanților din luna mai 2011 însă autorizația de construire s-a obținut abia la data de 17.01.2012, întrucât a fost necesar un aviz favorabil din partea Electrica, care a fost eliberat la data de 14.11.2011, după data prevăzută în contract pentru perfectarea vânzării.
În apărare, pârâta a mai arătat că rezoluțiunea se poate cere numai în condițiile în care reclamanții se declară pregătiți să achite diferența de preț și, cum în antecontractul de vânzare cumpărare nu se prevede un termen pentru încheierea contractului de vânzare cumpărare, ci doar unul de predarea casei la 30.09.2011, și-a respectat obligația asumată în antecontract.
În aceste condiții, pârâta a pretins că reclamanții nu pot solicita rezoluțiunea câtă vreme ei înșiși nu și-au îndeplinit obligația de a plăti integral prețul, plata trebuind efectuată la predarea casei, dar nun mai târziu de 30.09.2011.
Pârâta a mai învederat că este de acord să perfecteze vânzarea căci scopul antecontractului a fost atins în privința reclamanților care au posesia bunului nu sunt tulburați in această privință și nu s-a răzgândit în ceea ce privește perfectarea actului și nici nu este în culpă.
Prin sentința civilă nr. 8442/16.05.2012, Judecătoria C. a respins acțiunea ca neîntemeiată considerând că, la data pronunțării hotărârii, pârâta era în măsură să încheie contractul astfel că nu se impune rezoluțiunea contractului iar clauza penală nu este incidentă, întrucât pârâta nu s-a răzgândit cu privire la încheierea contractului de vânzare.
Pentru a pronunța această soluție, judecătoria a reținut că reclamanții au încheiat cu pârâta un antecontract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 729/29.03.2011 de B.N.P. S. M. și S. A., prin care pârâta, prin mandatar A. Saban, s-a obligat să le transmită dreptul de proprietate asupra imobilului, format din teren în suprafață aproximativă 150 mp. din suprafața totală de 1.091,23 mp. și locuință parter cu suprafața construită de aproximativ 60 mp – lot 1 din construcție duplex ce se va ridica de către A. Șaban, situat în Oraș Năvodari, ., jud C..
Prima instanță a mai observat că, potrivit antecontractului, pârâta s-a obligat să predea construcția cu racordarea la utilități: apă, energie electrică, canalizare și să obțină actele necesare în vederea întocmirii contractului de vânzare; la data încheierii antecontractului reclamanții au achitat promitent vânzător suma de 12.000 euro, reprezentând avans din prețul total de 22.000 de euro, la data de 03.06.2011 reclamantul a mai achitat pârâtei suma de 5.000 euro, iar la data de 23.07.2011 suma de 1.000 euro; apoi, diferența de preț trebuia achitată la data predării casei, dar în antecontract nu s-a prevăzut un termen pentru încheierea contractului de vânzare cumpărare; s-a mai arătat că, în antecontractul se prevăde că: „Eu, A. Șaban, declar că în cazul în care mă voi răzgândi sau promite vânzarea altei persoane, voi restitui de două ori suma primită cu titlu de avans”.
Judecătoria a arătat că s-a obținut autorizația de construire nr. 5/17.01.2012 privind locuință parter duplex situată în Năvodari, lot.1, . și dreptul de proprietate al pârâtei asupra construcției a fost înscris în cartea funciară; la data de 27.03.2012 s-a dezmembrat terenul menționat în antecontractul de vânzare cumpărare în cauză, în două loturi pe unul dintre acestea aflându-se construcția P+1E, prin actul de dezmembrare autentificat sub nr. 498/2012 la B.N.P. Asoc. S. M. și S. A..
Pentru a ajunge la concluzia netemeiniciei acțiunii, judecătoria tribunalul a amintit că, potrivit interogatoriilor luate reclamanților, aceștia nu mai doresc încheierea contractului de vânzare întrucât nu mai au încredere în vânzător; apoi, din încheierea de certificare nr. 6224/10.10.2011 emisă de B.N.P. S. M. și S. A. rezultă că la data de 10.10.2011 mandatarul A. Șaban a arătat că nu a obținut actele necesare în vederea perfectării contractului de vânzare, întrucât este necesar un aviz favorabil de la S.C. Enel Distribuție C., terenul în cauză fiind traversat de o linie de înaltă tensiune.
În aceste condiții, judecătoria – având în vedere disp. art. 969, art. 1020 și 1021 cod civil - a considerat că în cazul rezoluțiunii judiciare, instanța are posibilitatea să acorde un termen de grație pentru ca debitorul să își execute obligația, ori are posibilitatea să aprecieze, în funcție de împrejurările concrete ale speței, dacă este cazul să pronunțe rezoluțiunea ori să oblige la executarea silită a contractului; debitorul poate evita rezoluțiunea, executându-si obligația până la rămânerea definitivă a hotărârii judecătorești prin care s-a admis cererea de desființare a contractului.
Prima instanță a apreciat că pentru a se dispune rezoluțiunea se impune ca reclamantul să facă dovada că pârâtul nu a executat în mod culpabil obligațiile ce-i reveneau iar el și le-a executat sau este gata să și le execute pe ale sale; dar în speță, ă în antecontract nu s-a prevăzut un termen pentru încheierea contractului de vânzare cumpărare, în lipsa acestuia obligațiile promitentului vânzător (de a preda construcția și a obține actele necesare) urmând a fi îndeplinite într-un termen rezonabil.
Prin urmare, a considerat judecătoria, un termen de aproximativ 1 an este rezonabil pentru încheierea contractului de vânzare cumpărare, în condițiile în care pentru obținerea autorizației de construire la data de 17.01.2012, a fost necesară obținerea mai multor avize (precum cel emis de Enel Distribuție Dobrogea), iar promitenții cumpărători cunoșteau faptul că în vederea perfectării contractului este necesară întocmirea documentației cu privire la teren și la construcție, și având în vedere că s-a efectuat predarea construcției, racordată la utilități (chiar dacă acestea erau „de șantier”) în luna august 2011, înainte de termenul prevăzut în antecontract.
Împotriva acestei sentințe au formulat apel reclamanții E. S. și E. F., prin care a criticat hotărârea primei instanțe pentru nelegalitate și netemeinicie, solicitând desființarea acesteia și admiterea acțiunii.
În motivarea căii de atac, s-a arătat că, în mod nelegal, a reținut prima instanță că nu există un termen de perfectare a contractului, acesta fiind menționat în înscrisul constatator – 30.09.2009 iar acesta este termenul până la care trebuia plătit prețul, fiind însuși termenul de întocmire a contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.
În critica sentinței apelate s-a mai arătat că, din probele administrate, rezultă că, la data de 30.09.2011, doar reclamanții s-au deplasat la notar, în vederea lămuririi situației perfectării contractului și, deși a fost notificată, nici pârâta, nici mandatarul său nu s-au prezentat, aspect recunoscut la interogatoriu, prin răspunsul la întrebarea nr. 8, dar ignorat de către instanța de fond; pârâta a mai fost notificată la data de 03.10.2011, în vederea prezentării la notar pentru data de 10.10.2011 în scopul perfectării actului, în caz contrat urmând ca pârâta să restituie dublul avansului achitat.
În argumentarea căii de atac, s-a mai precizat că, în mod greșit a apreciat prima instanța că nu sunt întrunite condițiile rezoluțiunii judiciare a antecontractului de vânzare-cumpărare, omițând a da eficiență împrejurării că, în fața notarului public, în data de 10.10.2011 reclamanții și-au manifestat, în mod clar și imperativ, voința de a rezoluționa contractul, de a cărui încheiere nu mai sunt interesați. Prin urmare, în raport de principiul disponibilității părților, instanța nu le poate obliga să încheie un contract pe care nu și-l mai doresc.
Într-un alt motiv de critică a sentinței apelate s-a mai arătat că, la data de 30.09.2011, dată la care actul trebuia perfectat în formă autentică, pârâta nu deținea înscrisurile necesare în acest scop, astfel: avizul de la ENEL a fost obținut la data de 19.11.2011; autorizația de construire este datată 17.01.2011; procesul-verbală de recepție finală este din 02.03.2012; actul de dezmembrare din 27.02.2012; încheierea de intabulare nr._ este din 20.04.2012.
În aceste condiții, apelanții au pretins că prima instanță a modificat convenția încheiată de părți la data de 29.03.2011 și a stabilit un alt termen de perfectare a contractului peste cel cuprins în antecontract, deoarece intenția părților a fost astfel aceea de a locui în iarna 2011-2012 în locuința achiziționată și de a beneficia de toate condițiile unei normale utilizări; ori, așa cum a rezultat din probele administrate, în iarna anului menționat, imobilul nu a fost racordat la utilități, motive pentru care nu se poate aprecia că există o neîndeplinire a obligațiilor contractuale din partea reclamanților, o atare culpă aparține pârâtei, astfel încât este întemeiată cererea de obligare a acesteia la restituirea dublului avansului achitat.
Prin decizia civilă nr. 90/19.02.2013, Tribunalul C. a respins ca nefondat apelul reclamanților pe care i-a obligat în solidar, la plata, în favoarea intimatei a sumei de 1.000 de lei, cu titlu de cheltuieli de judecată – onorariul apărătorului ales.
Pentru a pronunța această soluție, tribunalul a reținut, din cuprinsul antecontractului de vânzare-cumpărare, că termenul de 30.09.2011 a fost stabilit pentru predarea casei și achitarea integrală a prețului și că, la data predării imobilului, promitenta-vânzătoare și-a asumat obligația de a-l racorda la utilități, precum și de a obține actele necesare în vederea încheierii contractului în formă autentică.
Tribunalul a mai observat că, prin notificările nr. 74/03.10.2011 și încheierea de certificare de fapte nr. 6224/10.10.2011 reclamanții au solicitat expres încheierea actului în formă autentică și au declarat că nu sunt de acord cu prelungirea antecontractului de vânzare-cumpărare, situație care ar dovedi că termenul de 30.09.2011 a fost, în intenția comună a părților, însuși termenul de încheiere a actului de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Pentru a ajunge la concluzia netemeiniciei apelului, tribunalul a apreciat că neperfectarea contractului la această dată nu s-a datorat culpei pârâtei, ci din motive obiective, pe care pârâta a încercat și în final a reușit să le surmonteze, în vederea îndeplinirii obligației pe care și-a asumat-o, respectiv lipsa avizului Enel Distribuție, obținut la data de 14.11.2011, în condițiile în care, încă din luna mai 2011, reclamanții s-au mutat în imobil asumându-si astfel condițiile de locuit, pe care le-au cunoscut, în mod obiectiv, încă de la acea dată.
În aceste condiții, tribunalul a considerat că nu pârâta este aceea care s-a răzgândit (potrivit contractului dintre părți clauza penală se activează numai în cazul răzgândirii promitentului-vânzător sau în cazul în care promite vânzarea unei alte persoane, iar nu pentru un alt motiv), deoarece aceasta a dat dovadă de o atitudine diligentă în îndeplinirea obligațiilor sale, nu a stat în pasivitate pe durata termenului în care trebuie să asigure toate utilitățile, astfel încât, în mod corect a reținut instanța de fond că nu este în culpă pentru neîncheierea contractului la data stipulată.
Apoi, a arătat instanța de apel, reclamanții și-au dovedit, într-adevăr, intenția neechivocă de a nu mai încheia actul dar solicită rezoluțiunea contractului și restituirea dublului avansului, pentru unicul motiv că „nu mai doresc” perfectarea acestuia, astfel că, în mod corect a reținut prima instanță că nu poate opera rezoluțiunea contractului, prin urmare nu poate opera nici clauza penală (oricum aceasta era inoperabilă față de motivele invocate de reclamanți, ea fiind circumstanțiată, prin voința părților la două ipoteze clar determinate, care nu se invocă în cauza de față).
Împotriva acestei decizii au formulat recurs reclamanții, prin care au criticat hotărârea instanței de apel pentru nelegalitate prin prisma prevederilor art. 304 pct. 7 și pct. 9 C. pr. civ., solicitând modificarea hotărârii atacate, și admiterea acțiunii.
În motivarea căii de atac, s-a arătat că instanța de apel a interpretat în mod eronat dispozițiile art. 969 C. civil, extinzând efectele juridice ale antecontractului de vânzare-cumpărare dincolo de termenul limită de perfectare a acestuia, 30.09.2010; în raport de această dată trebuia analizată condiția rezolutorie, acesta fiind data până la care părțile trebuiau să încheie contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică și nu la data pronunțării deciziei de către instanța de apel.
Recurenții au învederat că instanțele de fond trebuiau doar să constate dacă promitenta-vânzătoare și-a îndeplinit sau nu obligațiile asumate la momentul fixat pentru prezentarea la notar și încheierea în formă autentică, adică 30.09.2011 și nu la data pronunțării instanței de apel, în condițiile în care aceeași instanță arată ca termenul limită pentru perfectarea contractului în formă autentică, deoarece, după expirarea acestui termen, instanța nu poate obliga recurenții la încheierea unui act juridic care nu mai reflectă voința acestora și în condiții evident modificate față de termenii înțelegerii inițiale dintre părți.
În critica deciziei recurate s-a mai arătat că este atributul exclusiv al recurenților-reclamanți dacă înțeleg sau nu să utilizeze condiția rezolutorie din antecontract, iar instanța în mod nelegal le impune respectarea obligațiilor asumate inițial din partea acestora, deși cealaltă parte nu și le îndeplinise la data convenită de părți.
În opinia recurenților, instanța de apel, deși reține că „trebuie să analizeze dacă neperfectarea contractului la acea dată s-a datorat culpei pârâtei”, interpretează în mod eronat probele administrate în cauză și consideră nu a existat culpa a pârâtei în neperfectarea contractului în formă autentică la data convenită de părți, respectiv, 30.09.2011, dată recunoscută chiar și de către instanța de apel.
În aceste condiții, recurenții au subliniat că, pârâtă nu deținea la data de 30.09.2011, când trebuia să se prezinte în fața notarului public: avizul de la ENEL (a fost obținut la 19.12.2011); autorizația de construire (datată 17.01.2011); procesul verbal de recepție finală (din 02.03.2012); act de dezmembrare (făcut la 27.02.2012); încheiere de intabulare (nr._ din 20.04.2012), astfel că vânzarea se putea perfecta cel mai devreme la data de 20.04.2012, deci la mai bine de șapte luni de la data convenită de părți.
În susținerea acestui motiv de recurs, s-a mai arătat că pârâta a început efectiv să facă demersuri concrete abia după data de 10.01.2011, când în fața notarului public reclamanții i-au adus la cunoștință că nu mai doresc perfectarea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică și că doresc restituirea sumei achitate cu titlu de avans-preț și plata de daune-interese.
Într-un alt motiv de critică a deciziei recurate s-a mai arătat că instanța de apel a apreciat în mod greșit că nu este incidentă clauza penală convenită de părți prin antecontractul semnat la data de 29.03.2011, apreciind în mod simplist că nu poate opera clauza penală deoarece nu există culpa pârâtei în neexecutarea contractului și nu operează nici rezoluțiunea acestuia.
În dezvoltarea acestei critici, s-a precizat că, potrivit antecontractului încheiat, avansul urma să se întoarcă dublu dacă promitentul vânzător era în culpă cu privire la nerespectarea termenului limită, iar înscrisurile existente la dosar demonstrează cu prisosință nerespectarea obligației de către pârâtă din culpa acesteia.
În argumentarea căii de atac, s-a mai precizat că, deși instanțele de fond au invocat în mod corect prevederile art. 1066-1069 C.civ., referitoare la clauza penală, dar nu au făcut aplicarea acestora în prezenta cauză căci, consecința culpei promitentei-vânzătoare și a rezoluțiunii antecontractului, o constituiea obligarea pârâtei-intimate la plata sumei de 36.000 Euro, reprezentând dublul sumei achitate cu titlu de avans din prețul imobilului, sumă solicitată încă de la data de 10.10.2011 (aspect negat de către pârâtă prin răspunsul la întrebarea nr. 15 din interogatoriu) după cum rezultă din încheierea de certificare de fapt înregistrată sub nr. 6224 din 10.10.2011.
Analizând decizia recurată prin prisma motivelor de nelegalitate invocate de recurenți, curtea constată că recursul este întemeiat și urmează a fi admis cu consecința modificării acesteia în sensul admiterii apelul reclamanților împotriva sentinței civile nr. 8442/16.05.2012 pronunțată de Tribunalul C. în dosarul nr._ și schimbării sentinței apelată în sensul admiterii în parte acțiunea și a rezoluționării antecontractului de vânzare-cumpărare, fiind respinsă cererea de obligare a pârâtei la plata dublului avans din antecontract.
După cum a reieșit din situația de fapt avută în vedere de către instanțele de fond, reclamanții E. S. și E. F. au încheiat cu pârâta T. Lucreția, prin mandatar A. Saban, un antecontract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 729/29.03.2011 de B.N.P. Asoc. S. M. și S. A., prin care pârâta s-a obligat să le vândă reclamanților dreptul de proprietate asupra unui imobil format din teren în suprafață aproximativă 150 mp. din suprafața totală de 1.091,23 mp, și locuință parter cu suprafața construită de aproximativ 60 mp – lot 1 din construcție duplex ce se va ridica de către A. Șaban, situat în Oraș Năvodari, ., jud. C..
În contract s-a menționat că A. Șaban a primit suma de 12.000 euro reprezentând avans din prețul total de 22.000 de euro, urmând ca restul de 10.000 euro să fie achitată la data predării casei, dar nu mai târziu de 30.09.2011; de asemenea, este inserată o declarația a lui A. Șaban prin care acesta arăta că „în cazul în care mă voi răzgândi sau promite vânzarea altei persoane, voi restitui de două ori suma primită cu titlu de avans”; la 23.07.2011, numitul A. Saban a primit de la E. S. suma de 1.000 de euro
Curtea subliniază că, din antecontract, reieșea în mod clar că promitenta-vânzătoare era proprietara unui teren de 1.091,23 mp, care nu era parcelat, fiind un lot unitar, nedivizat.
Procura în temeiul A. Șaban acționa în calitate de mandatar al lui T. Lucreția este cea autentificată sub nr. 728/29.03.2011, prin care proprietara îl împuternicea pe A. Șaban să semneze antecontractul de vânzare-cumpărare pentru terenul de aproximativ 150 mp și o construcție ce se va ridica de mandatar; împuternicitul s-a obligat să obțină documentele necesare pentru ridicarea construcției parter duplex (certificat de urbanism, autorizație de construcție, proiect de la arhitect, proces verbal de recepție finală, schițe cadastrale actualizate, intabularea dreptului de proprietate, certificat fiscal) și documentele pentru întocmirea actului de dezmembrare a imobilului rezultat în urma ridicării construcției.
Prin actul de dezmembrare autentificat sub nr. 3095/04.11.2011 la B.N.P. S. M., terenul proprietatea pârâtei T. Lucreția a fost împărțit în două loturi: lotul în suprafață de 487 mp și construcție P+1E cu număr cadastral_ și lotul în suprafață de 604 mp fără construcții, cu număr cadastral_.
Apoi, prin actul de dezmembrare autentificat sub nr. 498/27.03.2012 la același birou notarial, terenul identificat sub nr._ a fost divizat în două loturi distincte, un teren liber de construcții cu nr. cadastral_ în suprafață de 262 mp și un lot format din teren în suprafață de 225 mp și construcție P+1E cu suprafața construită de 65 mp cu nr. cadastral_ (conform schiței de la fila 73 dosar Judecătorie) înscris în CF nr._ Năvodari prin încheierea nr._/20.04.2012 a O.C.P.I. C. (fila 88 dosar Judecătoria C.).
Construcția duplexului menționat în antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 729/29.03.2011 a început fără existența documentației legale de care se face vorbire în procura nr. 728/2011 și a fost adusă doar într-un stadiu care a permis ca, în august 2011, familia promitenților-cumpărători să se mute în imobil (conform răspunsului la întrebarea nr. 4 din interogatoriul luat reclamanților E. S. și E. F., filele 54 și respectiv 58 din dosarul Judecătoriei C.).
Aceasta pentru că numai certificatul de urbanism a fost obținut la data de 07.06.2011 (fila 66, dosarul Judecătoriei C.), autorizația de construcție nr. 5/2012 fiind eliberată abia la 17.01.2012, iar procesul verbal de recepție la terminarea lucrărilor nr.19/2012 fiind întocmit la data de 02.03.2012; prin înștiințarea nr. 8737/18.08.2011, Enel Distribuție Dobrogea (fila 32, dosar Judecătoria C.) o încunoștința pe T. Lucreția că nu poate emite aviz favorabil pentru amplasarea construcției, deoarece obiectivul este traversat de LEA 110KV Năvodari – Sitorman; acest aviz a fost emis abia la 19.12.2011, când, oricum, imobilul era finalizat de mult (chiar reclamanții se mutaseră din august) și este evident că era o chestiune pur formală.
Nu există la dosarul cauzei dovada racordării imobilului la utilități, adică contract de furnizare a energiei electrice, contract de furnizare a apei potabile și de preluare a apelor uzate și nici certificat de performanță energetică (conform notării de la rubrica A.1.1 și A.1.2 din CF nr._ a orașului Năvodari).
La 03.10.2011, reclamanții E. S. și E. F. i-au notificat pe T. Lucreția și pe mandatarul său A. Șaban să se prezinte pe data de 10.10.2011 la biroul notarului public în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare pentru imobilul constând în teren în suprafață de aproximativ 150 mp și clădire duplex astfel cum s-a stipulat în contractul nr. 729/2011.
La data stabilită de 10.10.2011, toate părțile s-au prezentat la notar, reclamanții declarând că nu mai sunt de acord cu prelungirea antecontractului în care se stabilește drept termen de semnare a contractului de vânzare-cumpărare data de 30.09.2011 (după cum s-a consemnat în mod expres în încheierea de certificare de fapt cu nr. 6224/10.10.2011 – fila 7, însușită de toate părțile prin semnătură) și solicită restituirea dublului sumelor achitate.
T. Lucreția a învederat că împuternicitul ei A. Șaban trebuia să se ocupe de obținerea documentelor necesare vânzării, iar A. Șaban a declarat că întocmit proiectul de arhitectură, a obținut certificatul de urbanism, dar nu a obținut avizul favorabil de la S.C. Enel Distribuție C., întrucât terenul este traversat de o linie de înaltă tensiune LEA 110 KV Năvodari-Sitorman și sunt necesare măsuri de siguranță mărită și o documentație specială care presupune o cheltuială ce depășește valoarea casei.
Apreciind – în mod corect – că încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică este imposibilă, E. S. și E. F. au inițiat, la 20.10.2011, prezenta acțiune de rezoluțiune antecontract și obligare a pârâtei la plata sumei de 36.000 euro reprezentând dublul avansului achitat.
Deoarece a reușit să obțină avizul Enel deși nimic nu se schimbase de la refuzul din august 2011 (în avizul_/11 se menționează că este necesar și un „aviz tehnic de racordare” și că „în zona de apariție a noului obiectiv nu există rețea electrică de distribuție, respectiv că noul obiectiv nu poate fi racordat la rețeaua existentă”) A. Șaban a continuat demersurile pentru obținerea unei părți a documentației.
Astfel, după întocmirea procesului verbal de recepție la terminarea lucrărilor nr. 19/02.03.2012, după dezmembrarea terenului și crearea unui lot distinct de 225 mp. teren și construcție și după intabularea noului imobil astfel individualizat, în cursul procesului, prin notificarea nr.96/07.06.2012, pârâta T. Lucreția le-a cerut reclamanților E. S. și E. F. să se prezinte la B.N.P. Asoc. S. M. și S. A. pe data de 13.06.2012 pentru a se încheia contractul de vânzare-cumpărare „pentru imobilul promis prin antecontractul din 29.02.2011”.
Conform încheierii de certificare de fapte nr.3/13.06.2012, la sediul acestor birouri notariale asociate, s-a prezentat doar pârâta T. Lucreția, depunând de contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.3778/27.09.1996 la B.N.P. C. Budei, transcris în registrul de transcripțiuni si inscripțiuni imobiliare sub nr._/A/30.09 1996, la Judecătoria Constanta, Actul de dezmembrare autentificat sub nr.3095/04.11.2011, la B.N.P. Asociați S. M. și S. A., încheierea nr._/08.11.2011, emisă de Biroul de cadastru și Publicitate Imobiliară C., O.C.P.I. C., Actul de dezmembrare autentificat sub nr.498/27.03.2012, la B.N.P. Asociați S. M. și S. A., Autorizația de construire nr. 5/17.01.2012, Procesul verbal de recepție la terminarea lucrărilor 19/02.03.2012 emise de Primăria Oraș Năvodari, încheierile nr._/29.03.2012 și nr._/20.04.2012, emise de B.C.P.I.-O.C.P.I. C., Actul de dezmembrare autentificat sub nr.770/10.05.2012, la B.N.P.A. S. M. și A., încheierea nr._/14.05.2012, emisă B.C.P.I.-O.C.P.I. C., Extrasele de Carte Funciară pentru autentificare nr._/11.06.2012 nr._/11.06.2012, emise de B.C.P.I. C. și Certificatul fiscal nr._/12.06.2012 emis de Primăria Oraș Năvodari.
Notificanta pârâtă a declarat că s-a prezentat la notar pentru a semna contractul de vânzare-cumpărare ce „a avut termen de semnare la data de 30.09.2011 pentru imobilul format din teren în suprafață de 150 mp. și construcție”
Curtea apreciază că, nici la data primei notificări din 03.10.2011 și nici la data cele de a doua notificări de la 13.06.2012 nu era posibilă încheierea contractului de vânzare-cumpărare pentru imobilul descris în antecontractul nr. 728/29.03.2011, iar de această imposibilitate se face vinovată doar pârâta T. Lucreția.
Cel mai important impediment este acela rezultând din modalitatea de dezmembrare a terenului de 1.092,23 mp conform actelor de dezmembrare nr. 3095/4.11.2011 și, în special, actul cu nr. 498/27.03.2012 prin care s-a configurat un lot ce cuprindea și casa construită pentru reclamanți, măsurând 225 mp, iar nu „aproximativ 150 mp”, astfel cum s-au înțeles părțile în promisiunea de vânzare-cumpărare.
Acesta este argumentul principal pentru care declarația prin care T. Lucreția se arăta gata să vândă imobilul descris în antecontractul nr. 729/2011 este una fără nicio consecință juridică, pentru că promitentul vânzător nu procedase la dezmembrarea terenului și să creeze un lot 150 mp (fie el și de „aproximativ”); or,cum bunul care se vroia vândut - iar aici interesează și casa și terenul, nu doar locuința – nu mai există în patrimoniul vânzătorului, este absolut evident că nu se putea perfecta vânzarea.
Deși această constatare este suficientă pentru a considera că există o piedică insurmontabilă la finalizarea vânzării, Curtea apreciază că nici obligațiile pârâtei referitoare la casa de locuit nu au fost îndeplinite, nici măcar la data celei de a doua notificări din 13.06.2012.
Astfel, după cum a reieșit în mod apodicitic din antecontractul de vânzare-cumpărare, cea de a treia obligație a promitentului vânzător era predarea construcției cu racordarea la utilități: apă, energie electrică, canalizare.
Or, niciuna dintre probele administrate în cauză nu a putut conduce la concluzia că existau racorduri legale la rețelele de utilități (fiind fără relevanță declarația martorului că, în locuință, reclamanții aveau energie electrică și apă rece, căci ceea ce interesează este existența unor contracte de furnizare a utilităților, iar nu beneficiul faptic dar, poate, ilegal al anumitor servicii).
În plus, după cum rezultă în mod explicit din avizul de amplasament nr._/18.12.2011, acesta nu constituie un aviz tehnic de racordare, iar în zona obiectivului nu există rețea electrică de distribuție și noul obiectiv nu poate fi racordat la rețeaua existentă.
Or, față de împrejurarea că promitenta-vânzătoare nu și-a îndeplinit două obligații esențiale pentru încheierea vânzării: dezmembrarea terenului în suprafață totală de 1091,3 mp într-un lot distinct de aproximativ 150 mp și de a preda locuința racordată la utilități, este clar că vânzarea proiectată prin antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 728/29.03.2011 nu se mai putea realiza, nici la momentul stabilit de către părți 30.09.2011 (aspect indubitabil recunoscut de pârâta T. Lucreția în cuprinsul încheierii de certificare fapte 6224/10.10.2011 și nr. 3/13.06.2012), nici la momentul analizării recursului, și pentru că de aceasta se face vinovată vânzătoarea, trebuie pronunțată rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 729/2011.
Rezoluțiunea contractului este o sancțiune a neexecutării culpabile a contractului sinalagmatic, constând în desființarea retroactivă acestuia și repunerea părților în situația anterioară încheierii actului.
Pronunțarea rezoluțiunii, presupune verificarea anumitor condiții de admisibilitate și constatarea existenței unui temei juridic care să permită pronunțarea acestei desființări.
Trecând peste conținutul literal al art. 1020 Cod civil, se consideră că rezoluțiunea are drept justificare reciprocitatea și interdependența obligațiilor din contractul sinalagmatic, împrejurarea că fiecare dintre obligațiile reciproce este cauza juridică a celeilalte, astfel încât neîndeplinirea culpabilă a unei obligații lipsește de suport juridic obligația reciprocă, astfel încât desființarea întregului contract se impune.
Fundamentarea rezoluțiunii pe ideea reciprocității și independenței obligaților născute din convențiile sinalagmatice (art. 948 C.civ.) s-a făcut - în lipsa unui text de principiu și contrar prevederilor art. 1020, 1021 C.civ.- prin eforturile doctrinei de generalizare a unor prevederi cuprinse în mai multe materii în Codul civil: efectul convențiilor (art.971); stingerea obligației (art.1156); locațiunea (art.1423 și 1481); contractul de societate (art.1525).
Relația dintre drepturile și obligațiile create printr-un contract sinalagmatic poate fi explicată doar prin instituția scopului (cauzei) convenției-reprezentarea subiectivă pe care o are o parte cu privire la executarea obligației celeilalte părți ce ar constitui cauza juridică a executării propriilor obligații.
Noțiunea de cauză trebuie asociată cu principiul forței obligatorii a contractului pe care se poate întemeiat rezoluțiunea la care trebuie adăugată ideea de culpă, singura în măsură să justifice acordarea de daune interese.
Aceste noțiuni permit calificarea rezoluțiunii drept o varietate a răspunderii contractuale, văzută și din perspectiva echității și a bunei-credințe a părții care a executat sau este gata să-și îndeplinească propriile obligații.
De aceea, aplicarea și a prevederilor art. 1021 C.civ., conform căruia „partea în privința căreia nu s-a executat angajamentul” poate cere odată cu desființarea și daune interese, impun consecința că rezoluțiunea și efectele sale sunt modalități de executare prin echivalent a obligației născute prin contractul sinalagmatic.
Înțelegerea rezoluțiunii ca varietate de executare prin echivalent a obligației contractuale și, deci, ca formă specială de răspundere civilă contractuală justifică reținerea drept condiții ale rezoluțiunii: neexecutarea obligației asumate de una dintre părți, ceea ce ar constitui o faptă ilicită; vinovătia părții respective (culpa sau intenția); prejudiciul; inexistența unei clauze de nerăspundere (care, în fapt, sunt condițiile stabilite în materia executării silite, indirecte a obligației).
Legea nu conține o definiție a noțiunii de neexecutare a obligației, dar înțelesul problemei este intim legat de stabilirea conținutului contractului, căci este logic să se identifice mai întâi obligația contractuală pentru a se putea verifica, pe această bază, neexecutarea obligației stabilite.
Codul civil distinge însă între neexecutarea culpabilă și cea fortuită, art. 1082-1083 stabilind că se antrenează răspunderea contractuală și obligația de a repara prejudiciul (daune-interese) numai dacă neexecutarea se datorează unei cauze străine, dacă forței majore sau cazului fortuit.
Neexecutarea – ce poate fi totală sau parțială, analizată fie după un criteriu obiectiv, fie după un criteriu subiectiv – trebuie să fie atât de importantă, încât cealaltă parte nu ar fi încheiat contractul dacă ar fi avut în vedere o asemenea neexecutare, având în vedere și echilibru material care trebuie să existe între obligațiile născute din contractul sinalagmatic.
Deși legea nu face distincție între obligațiile pozitive și cele negative din perspectiva instituției rezoluțiunii, totuși se produc consecințe sub aspect probator după clasificarea obligațiilor în obligații de rezultat și obligații de mijloace.
De aceea, în cazul obligațiilor de rezultat (la care debitorul nu numai că este prezumat a fi în culpă) dacă nu s-a atins rezultatul, creditorul beneficiază de o prezumție simplă de neexecutare, rămânând debitorului să dovedească fie executarea parțială, fie intervenția unei cauze străine care l-a împiedicat să realizeze rezultatul promis.
Cu referire la o ultimă caracteristică a acestei condiții a rezoluțiunii, este distincția dintre neexecutarea temporară și cea definitivă; deși legea (art. 1082 C.civ.) face diferență între neexecutare și întârzierea în executare, ceea ce legiuitorul a instituit în realitate a fost departajarea dintre neexecutarea provizorie și cea irevocabilă.
Cum rezoluțiunea este o formă de răspundere contractuală, cazul neexecutării definitive împiedică creditorul să mai poată cere executarea în natură, după cum acestuia nu i se mai poate pretinde să se conformeze principiului executării în natură; creditorul poate alege doar între executarea în echivalent și desființarea contractului, eventual cu daune-interese.
În fine, trebuie precizată corelația dintre neexecutarea și punerea în întârziere (care este o condiție distinctă a rezoluțiunii); aici trebuie făcută distincția în funcție de obiectul obligației (cu regim special în cazul obligației negative – art. 1078 C.civ.) precum și verificată valoarea punerii în întârziere, cu atât mai mult cu cât Codul civil a preluat principiul dies non interpelat pro hominem (art.1079 C.civ.).
Arătând că formalitatea punerii în întârziere are relevanță doar în situația neexecutării temporare, (când condiționează acordarea de daune-interese), reiese că, ori de câte ori se face dovada unei neexecutări definitive, punerea în întârziere nu mai are nicio semnificație.
După cum s-a arătat anterior, în pricină s-a constatat o neexecutare culpabilă a pârâtei T. Lucreția, neexecutare suficient de gravă care să atragă desființarea promisiunii de vânzare-cumpărare, fiind depășit termenul convențional pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare - 30.09.2011 - și, în contextul în care pârâta nu a procedat la dezmembrarea unui teren de 150 mp, fiind chiar imposibilă perfectarea vânzării pe calea unei ipotetice acțiuni judecătorești în pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contractul de vânzare-cumpărare.
De aceea, va fi admis capătul de cerere privind rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 729/29.03.2011 la B.N.P. Asoc. S. M. și S. A..
Referitor la cea de a doua pretenție a reclamanților de obligare a pârâtei la plata sumei de 36.000 euro reprezentând, în opinia reclamanților, dublul avansului din antecontract, Curtea o consideră neîntemeiată, deși antecontractul a fost desființat din culpa promitentei vânzătoare.
În primul rând, trebuie subliniat că rezoluțiunea s-a dispus pentru neîndeplinirea a două obligații esențiale: dezmembrarea terenului și predarea casei „cu racordarea la utilități”.
Apoi, se impune remarca esențială că promitenta-vânzătoare și-a asumat – prin mandatarul său – o clauză penală prin care s-a obligat la restituirea dublului sumei primite cu titlu de avans, pentru două ipoteze: „în cazul în care mă voi răzgândi” sau „în cazul în care voi promite vânzarea altei persoane”.
Clauză penală este o modalitate de evaluare convențională a prejudiciului, o convenție accesorie prin care părțile determina anticipat echivalentul prejudiciului suferit de creditor ca urmare a neexecutării, executării cu întârziere sau necorespunzătoare a obligației de către debitorul sau.
Deoarece este absolut indubitabil că în pricină nu se invocă existențe unei alte promisiuni de vânzare-cumpărare (reclamanții nu au pretins în nici un moment așa ceva) trebuie analizat dacă neîndeplinirea obligațiilor privind vânzarea ar putea echivala cu „răzgândirea” promitentei-vânzătoare.
Această schimbare a atitudinii psihice a pârâtei ar fi presupus fie manifestarea expresă a refuzului de a-și îndeplini obligația de vânzare fie un astfel de comportament al acesteia care, prin demersurile întreprinse, ar fi încercat - indirect, dar indubitabil - zădărnicirea tuturor posibilităților de autentificare a vânzării.
Curtea apreciază că niciuna dintre aceste ipoteze cum se poate reține în pricină: imposibilitatea finalizării vânzării care a stat la baza pronunțării rezoluțiunii nu s-a datoreze unei intenții ascunse (aici „răzgândirea”), ci doar ignoranței sau cel mult indiferenței față de consecințe, în condițiile în care pârâta, prin mandatar, nu și-a îndeplinit anumite obligații sau le-a îndeplinit defectuos și realizarea vânzării era juridic imposibilă.
Or, față de constatarea că obligațiile sub care a fost asumată clauza penală nu au fost încălcate, nu se poate activa această prevedere contractuală de stabilire a prejudiciului suferit.
Deoarece reclamanții nu au avut un capăt de cerere distinct (subsidiar) de repunere în situația anterioară - ceea ce ar fi însemnat obligarea pârâtei la restituirea avansului - și nici de obligare la repararea prejudiciului creat prin imposibilitatea încheierii vânzării (dar pe calea dreptului comun, a invocării unei pagube și a dovedirii acesteia, căci clauza penală nu cuprinde și această situație), instanța nu poate dispune odată cu desființarea contractului nici restituirea prestațiilor și nici angajarea răspunderii civile a cocontractantului culpabil, însă pentru acestea reclamanții au deschisă calea unor acțiuni separate.
Față de împrejurarea că recurenții au beneficiat de ajutor public judiciar pentru plata taxei judiciare de timbru în recurs și în fața instanței de fond, iar acțiunea lor a fost admisă doar în parte, referitor la rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare în valoare de 22.000 Euro, pentru restul pretențiilor de 36.000 euro cererea fiind respinsă, va fi obligată pârâta la plata către reclamanți a cheltuielilor de judecată proporționale cu valoarea obiectului admis, iar pentru suma de care reclamanții au beneficiat de scutire, în temeiul O.U.G. 51/2008, pârâta va fi obligată să plătească această sumă în favoarea statului.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul formulat de reclamanții E. S. și E. F., domiciliați în Năvodari, ., ., județul C., împotriva deciziei civile nr. 90/19.02.2013 pronunțată de Tribunalul C. în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimata pârâtă T. LUCREȚIA, domiciliată în Năvodari, ., județul C..
Modifică decizia în sensul că admite apelul reclamanților împotriva sentinței civile nr. 8442/16.05.2012 pronunțată de Tribunalul C. în dosarul nr._, schimbă sentința apelată în sensul că admite în parte acțiunea, dispune rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 729 din 29 martie 2011 la B.N.P. Asoc. S. M. și S. A..
Respinge cererea de obligare a pârâtei la plata dublului avans din antecontract.
Obligă pârâta la plata sumei de 1.176,75 lei către pârât cu titlu de cheltuieli de judecată.
Obligă pârâta la plata către Stat a sumei de 1.962 lei cheltuieli de judecată.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 17 iunie 2013.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR
VANGHELIȚA T. G. L. M. G.
Grefier
A. B.
Red.hot.jud.fond FD B.
Red.dec.jud.apel C.D.
Red.hot.jud.rec.G.L./30.10.2013
Gr.AB/3 ex.
| ← Plângere împotriva încheierii de carte funciară. Legea... | Revendicare imobiliară. Decizia nr. 6/2013. Curtea de Apel... → |
|---|
