Posibilitatea dobândirii de către un cetățean străin a dreptului de proprietate asupra unui teren, anterior datei de 1.01.2007.
| Comentarii |
|
Actul de vânzare-cumpărare a terenului intravilan a fost încheiat sub imperiul art. 41 alin. 2 din Constituția din 1991 şi art. 3 alin. 1 din Legea nr. 54/1998, deci imobilul nu putea intra în mod legal – în conformitate cu prevederile art. 30 Cod fam. – în patrimoniul comun al soților, din moment ce la acea dată legea română prevedea această incapacitate specială pentru soțul cetățean străin. Recurenta reclamantă nu putea evoca dobândirea ,,vocației soților la proprietatea exclusivă asupra bunurilor comune’’ prin raportare la momentul pronunțării divorțului, în iulie 2008, pentru că aceste susțineri contravin disp. art. 1295 cod civil şi art. 30 din codul fam. (în vigoare în 2002), care dispuneau asupra modului în care soții devin proprietari codevălmaşi asupra bunurilor achiziționate în timpul căsătoriei.
Art. 1295 din Codul civil
Art. 30 din Codul familiei
Reclamanta este cetățean austriac cu domiciliul la Viena, nerezident în România, astfel cum rezultă din adeverința de luare în evidență în Registrul Central de Evidență al Oficiului Municipal al Raionului 16 Viena şi din paşaport, pârâtul fiind cetățean român.
Cei doi s-au căsătorit la 28.06.1996, în Viena, divorțul intervenind la data de 03.06.2008 - hotărârea nr. 62 Cg 43/09p-11/31.05.2010 pronunțată de Tribunalul Județean ZRS Viena – Austria.
La data de 14.10.2002, pârâtul a încheiat un contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 5020, prin care a dobândit dreptul de proprietate asupra terenului fără construcții situat în Mangalia, Stațiunea Venus, parcela (….), în suprafață de 2800 mp.
Ceea ce a susținut în speță reclamanta a fost că acest imobil face parte din patrimoniul comun al soților, din moment ce a fost achiziționat în decursul căsătoriei; mai mult decât atât, la dobândirea acestuia soția a avut o contribuție exclusivă, terenul fiind cumpărat cu banii proveniți din vânzarea bunului său propriu din Viena.
Potrivit art. 1295 Cod civil (în forma în vigoare la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare din 14.10.2002), vânzarea este perfectată între părți şi proprietatea este de drept strămutată la cumpărător, în privința vânzătorului, îndată ce părțile s-au învoit asupra lucrului şi asupra prețului, chiar dacă lucrul nu se va fi predat şi prețul încă nu se va fi numărat.
Legea nr. 54/1998 privind circulația juridică a terenurilor (în vigoare la data contractului) dispunea, prin art. 2 alin. 1, că terenurile situate în intravilan şi în extravilan pot fi înstrăinate şi dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică.
Art. 3 alin. 1 din aceeaşi lege prevedea însă că cetățenii străini şi apatrizii nu pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor, interdicția fiind specificată în alin. 3 şi pentru persoanele juridice străine.
Aceste dispoziții au făcut ulterior obiectul controlului de constituționalitate, prin decizia 408/2004 a Curții Constituționale statuându-se – după revizuirea în 2003a Constituției – că deşi art. 44 alin. 2 teza a doua a noii legi fundamentale nu mai prevede in terminis interdicția dobândirii dreptului de proprietate asupra terenurilor de către cetățenii străini şi apatrizi, nu o înlătură pe deplin, ci doar precizează cazurile şi condițiile în care aceştia pot dobândi un asemenea drept, restrângând astfel sfera acestei incapacități speciale.
Acest control al Curții Constituționale, operat după intrarea în vigoare a noii legi fundamentale, a verificat conformitatea dispozițiilor art. 3 alin. 1 din Legea nr. 54/1998 în directă relaționare cu noile prevederi ale art. 44 alin. 2 teza a doua, arătând că ridicarea acestor interdicții a fost prilejuită de aderarea României la Uniunea Europeană.
Cum actul de vânzare-cumpărare a terenului intravilan a fost încheiat sub imperiul art. 41 alin. 2 din Constituția din 1991 şi art. 3 alin. 1 din Legea nr. 54/1998, imobilul nu putea intra în mod legal – în conformitate cu prevederile art. 30 Cod fam.
– în patrimoniul comun al soților, din moment ce la acea dată legea română prevedea această incapacitate specială pentru soțul cetățean străin. Recurenta reclamantă nu putea evoca dobândirea ,,vocației soților la proprietatea exclusivă asupra bunurilor comune’’ prin raportare la momentul pronunțării divorțului, în iulie 2008, pentru că aceste susțineri contravin disp. art. 1295 Cod civil şi art. 30 din codul fam. (în vigoare în 2002), care dispuneau asupra modului în care soții devin proprietari codevălmaşi asupra bunurilor achiziționate în timpul căsătoriei.
Prin urmare, nu se putea constata că bunul imobil face parte din masa de împărțit a foştilor soți şi supus procedurii partajului, cum corect au arătat instanțele devolutive, iar trimiterile recurentei la disp. art. 31 Cod fam. şi la constatările situației de fapt asupra construcției (reținute în hotărârea judecătorească pronunțată de Tribunalul din Viena), precum şi la pretinsa intenție comună a soților la încheierea acestui contract, nu îşi găsesc relevanța.
O asemenea dezlegare nu echivalează cu o pronunțare pe excepția lipsei calității procesuale active, cu nerespectarea principiului contradictorialității, cum a arătat şi tribunalul, stabilindu-se în realitate că legea română incidentă la data încheierii actului juridic interzicea dobândirea de către un cetățean străin (rezident sau nerezident) a dreptului de proprietate asupra terenurilor, prin orice act inter vivos.
Această soluție nu se fundamentează nici pe o situație de discriminare, pentru că regimul juridic aplicabil acestor cetățeni înainte de aderarea României la U.E. nu este identic celui creat prin preluarea aquis-ului comunitar după 1 ianuarie 2007. Mai mult decât atât, interdicțiile legale menționate, impuse cetățenilor străini şi apatrizilor înainte de revizuirea legii fundamentale din 2003, neagă existența unei similitudini cu cele nuanțate prin art. 44 alin. 2 din Constituția din 2003. Cu alte cuvinte, actul juridic din 2002 nu putea fi guvernat, aşa cum corect s-a reținut, de noua lege fundamentală revizuită la un an după încheierea lui sau de art. 4 din Legea nr. 312/2005, evocat în raționamentul legat de neretroactivitatea legii civile, iar nu pe argumente de aplicabilitate la raportul juridic dedus judecății.
Astfel fiind, în cauză nu este identificată nici o rațiune pentru aplicarea art. 304 pct. 7, 8 şi 9 cod proc. civilă pentru reformarea soluției atacate, instanțele de fond şi apel dând o corectă dezlegare speței din perspectiva normelor legale incidente, motiv pentru care recursul este nefondat.
Decizia civilă nr. 6/FM/28.01.2013
Judecător redactor Mihaela Ganea
| ← Legea nr. 221/2009. Măsuri ale Securității. Inaplicabilitatea... | Acțiune în revendicare în contradictoriu cu autoritatea... → |
|---|
