Anulare act. Decizia nr. 6925/2012. Curtea de Apel CRAIOVA
| Comentarii |
|
Decizia nr. 6925/2012 pronunțată de Curtea de Apel CRAIOVA la data de 06-06-2012 în dosarul nr. 6925/2012
Dosar nr._
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CRAIOVA
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIE Nr. 6925
Ședința publică de la 06 Iunie 2012
Completul compus din:
PREȘEDINTE TANIA ȚAPURIN
Judecător D. S.
Judecător M. P.
Grefier C. C.
x.x.x.
Pe rol, rezultatul dezbaterilor privind judecarea recursurilor declarate de reclamanta S.C. E. E. P. I. S.R.L. BUCUREȘTI și intervenientul Ș. C. D. împotriva deciziei civile nr. 406 din 20 septembrie 2011, pronunțată de Tribunalul D. în dosar nr._, în contradictoriu cu pârâții C. F., F. A., P. I., P. I., P. L., S.C. G. I. T. S.R.L. BUCUREȘTI, având ca obiect anulare act.
La apelul nominal au lipsit părțile.
Procedura legal îndeplinită.
Dezbaterile din ședința publică de la 30 mai 2012 au fost consemnate în încheierea de ședință de la aceeași dată, ce face parte integrantă din prezenta decizie.
CURTEA
Asupra recursurilor de față:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei C. sub nr. 3259/ 215/2007, reclamanta . I. SRL a solicitat instanței ca, în contradictoriu cu pârâții P. I., P. L., P. I.-C., C. F., F. A. și . SRL București, să se constate nulitatea absolută a contractelor de vânzare-cumpărare încheiate între aceștia, având ca obiect terenul în suprafață de 5.000 mp, situat în C., punct Aeroport SDE Tarlaua 5, . CF sub nr._.
In motivarea cererii, reclamanta a arătat că terenul în suprafață de 5.000 mp a fost donat și vândut, conform extrasului de Carte Funciară(anexa 1),partea II, astfel: P. I. și P. L. au donat terenul lui P. I. C., care l-a vândut pârâtului C. F. ; acesta a înstrăinat la rândul lui bunul, către pârâtul F. A.; ultimul contract de vânzare-cumpărare s-a încheiat între F. A. și . SRL.
Persoanele implicate în aceste vânzări au fost de rea-credință și au transmis dreptul de proprietate prin vânzări succesive făcute la intervale scurte.
La data de 21.03.2007, pârâții P. I., P. L., P. I.-C., C. F. au depus întâmpinare, iar la data de 26.03.2007, și pârâta . SRL București a depus întâmpinare, solicitând respingerea acțiunii.
Reclamanta a depus, la data de 29.05.2007, precizare la acțiune, arătând că își întemeiază acțiunea pe reaua credință a cumpărătorilor, pe cauza ilicită și imorală, și pe frauda la lege.
Prin s.c. nr.7729/29.05.2007, Judecătoria C. a declinat competența de soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului D. - Secția Comercială.
Prin decizia nr.46/24.01.2008,Tribunalul D. - Secția Comercială a declinat competența de soluționare a cauzei în favoarea Judecătoriei C. și, constatând ivit conflictul negativ de competență,a înaintat cauza Curții de Apel C..
Prin hotărârea nr.3/04.03.2008,Curtea de Apel C. a stabilit competența de soluționare a cauzei în favoarea Judecătoriei C..
La Judecătoria C., dosarul a fost înregistrat sub același număr.
La data de 12.06.2008, numitul Ș. C. a formulat cerere de intervenție în interes propriu, solicitând să se constate că este proprietarul terenului în litigiu.
Pârâta . SRL a formulat, la 16.09.2008, întâmpinare la cererea de intervenție, invocând excepția netimbrării cererii de intervenție și excepția prescripției dreptului material la acțiune.
Pârâtul C. F. a depus, de asemenea,la 15.09.2008, întâmpinare la cererea de intervenție, invocând excepția inadmisibilității acestei cereri. Prin aceeași întâmpinare pârâtul a mai invocat și excepția necompetenței materiale a instanței, având în vedere că obiectul cererii este mai mare de 5 miliarde lei vechi (500.000 lei RON).
Intervenientul a depus la termenul din 14.10.2008, răspuns la întâmpinările la cererea de intervenție.
Pârâta . SRL a depus, la data de 11.11.2008, note de ședință, invocând excepția insuficientei timbrări a acțiunii principale și a cererii de intervenție.
La aceeași dată, apărătorul intervenientului a depus precizare a obiectului cererii de intervenție și a temeiului de drept, arătând că solicită să se constate că este proprietarul terenului în litigiu, în baza art. 111 C.pr.civ.
Prin încheierea de ședință de la termenul din 11.11.2008, s-a admis excepția netimbrării cu privire la capătul de cerere având ca obiect radierea tuturor înscrierilor din cartea funciară.
Prin sentința civilă nr._/02.12.2008, pronunțată de Judecătoria C., în dosarul nr._, a fost declinată competența de soluționare a cererii formulate de reclamanta . I. SRL București, în contradictoriu cu pârâții P. I., P. L., P. I.-C. și C. F., F. A., G. I. T. SRL București și intervenientul Ș. C., în favoarea Tribunalului D.-Secția Civilă.
Instanța a constatat că litigiul este de natură civilă, fiind vorba de trei capete de cerere principale privind constatarea nulității absolute a contractelor de vânzare-cumpărare încheiate între părți, având ca obiect terenul în suprafață de 5.000 mp,situat în C. punct Aeroport SDE Tarlaua 5,. CF sub nr._ și valoarea obiectului unui singur capăt de cerere depășește 5 miliarde lei vechi,iar potrivit art.2 pct.1 lit.b C.pr.civ., „tribunalele judecă, în primă instanță procesele și cererile în materie civilă al căror obiect are o valoare de peste 5 miliarde lei”.
Recursul exercitat de către intervenientul Ș. C. –D. împotriva sentinței de declinare a fost soluționat în sensul respingerii ca tardiv formulat, prin decizia nr. 555/09.03.2009, pronunțată de Tribunalul D. în dosarul_ .
D. urmare, Tribunalul a înregistrat cauza sub nr._, pe ședința de recursuri a Completului 2 recurs din cadrul Secției Civile a instanței, care, constatând că din eroare a fost repartizată cauza pe un complet de recurs, a înaintat-o spre repartizare aleatorie unui complet cauze de directe, conform încheierii de ședință din 21.05.2009.
În raport de aceste măsuri, cauza a fost înregistrată sub nr. 7307/63/ 2009, iar prin sentința civilă nr. 257 din 30.06.2009 pronunțată de Tribunalul D. în dosarul nr._, s-a declinat competența de soluționare a cauzei formulată de către reclamanta . I. SRL – București, în contradictoriu cu pârâții P. I., P. L., P. I.-C., C. F., F. A., . SRL - București, și intervenientul Ș. C. D., în favoarea Judecătoriei C..
S-a constatat ivit conflict negativ de competență și s-a înaintat cauza Curții de Apel C. pentru soluționarea acestuia.
Conflictul negativ ivit a fost soluționat prin sentința nr. 3/2008 a Curții de Apel C., care a stabilit competența de soluționare a cauzei în favoarea judecătoriei C., reținând în considerentele sentinței că acțiunea a fost promovată de reclamantă pentru constatarea nulității absolute a transmisiunilor succesive ca urmare a constatării nulității absolute a primului act de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1490/2000 de Judecătoria C., prin sentința civilă nr. 7685/09.10.2006.
Cum primul raport juridic a fost soluționat de Judecătoria C., care a constatat nul primul contract de vânzare–cumpărare din șirul tranzacțiilor intervenite între părți, s-a considerat că pentru desființarea actelor subsecvente a fost atrasă competența aceleiași instanțe, respectiv a Judecătoriei C..
În rejudecare, cauza a fost înregistrată sub nr._ .
Prin încheierea de ședință din 01.03.2010, s-a admis în principiu cererea de intervenție în interes propriu precizată și s-au respins următoarele excepții: excepția inadmisibilității și excepția lipsei de interes a cererii de intervenție, excepția netimbrării cererii de intervenție, excepția prescripției dreptului la acțiunea în constatare formulată pe calea cererii de intervenție, excepția lipsei de interes a reclamantei în promovarea acțiunii,excepția inadmisibilității acțiunii și s-a unit excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei cu fondul.
Intervenientul a depus întâmpinare, solicitând respingerea acțiunii, invocând excepția autorității de lucru judecat.
Prin încheierea din 10.05.2010, instanța a respins excepția autorității de lucru judecat, invocată de intervenient prin întâmpinare.
Prin sentința civilă nr._/20.09.2010, pronunțată de Judecătoria C., în dosarul nr._, a fost admisă excepția netimbrării cererii privind radierea tuturor înscrierilor din cartea funciară și anulată cererea privind radierea tuturor înscrierilor din cartea funciară, ca netimbrată.
A fost respinsă excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei.
A fost admisă în parte acțiunea precizată, formulată de reclamanta . I. SRL – București, în contradictoriu cu pârâții P. I., P. L., P. I.-C., C. F., F. A.,. SRL – București și intervenientul Ș. C., în favoarea Judecătoriei C..
S-a constatat nulitatea absolută a contractului de donație autentificat sub nr. 4817/25.11.2005 de către BNP Asociați A. - R., încheiat între P. I. și P. L. în calitate de donatori, și P. I. C.,în calitate de donatar.
Au fost respinse cererile privind constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2879/30.11.2005 de către BNP I. Vergica, încheiat între P. I. C., în calitate de vânzător, și C. F., în calitate de cumpărător, a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2932/06.12.2005 de către BNP I. Vergica încheiat între C. F., în calitate de vânzător, și F. A., în calitate de cumpărător și a contractului de vânzare-cumpărare autentificat nr. 1370/21.06.2006 de către Biroul Notarial ,,CONFIDES”, încheiat între F. A., în calitate de vânzător, și S.C. G. I. T. S.R.L., în calitate de cumpărător.
A fost admisă cererea de intervenție în interes propriu precizată.
S-a constatat că intervenientul Ș. C. D. este proprietarul terenului în suprafață de 5 000 mp, situat în C., punct Aeroport SDE, Tarlaua 5, ..
A fost obligată reclamanta și pârâții să plătească intervenientului suma de 114,29 lei, fiecare,reprezentând cheltuieli de judecată.
Au fost obligați pârâții P. I., P. L. și P. I. C. să plătească reclamantei suma de 30,83 lei fiecare, reprezentând cheltuieli de judecată.
A fost respinsă cererea pârâtului C. F. și a pârâtei S.C. G. I. T. S.R.L. privind obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecată.
Pentru a se pronunța astfel, instanța a reținut următoarele:
Cu privire la capătul de cerere privind radierea tuturor înscrierilor din cartea funciară, instanța a constatat că nu a fost timbrat de către reclamantă, deși i s-a pus în vedere acest lucru,motiv pentru care prin încheierea de ședință de la termenul din 11.11.2008, s-a admis excepția netimbrării cu privire la capătul de cerere având ca obiect radierea tuturor înscrierilor din cartea funciară.
Referitor la excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei, instanța a reținut că aceasta are calitate procesuală activă, în raport de obiectul acțiunii, respectiv constatarea nulității absolute a contractelor de înstrăinare subsecvente, menționate în cerere, întemeiată pe reaua credință a părților și pe frauda la lege,întrucât nulitatea absolută poate fi invocată de orice persoană interesată,iar reclamanta justifică un interes, având în vedere faptul că a încheiat anterior cu proprietarul terenului - intervenientul, un antecontract de vânzare cumpărare.
Din actele depuse la dosar, instanța a reținut că reclamanta și intervenientul Ș. C. D. au încheiat la data de 07.08.1996 un antecontract de vânzare cumpărare – promisiune bilaterală de vânzare cumpărare prin care au stabilit ca obiect al vânzării suprafața de 5000 mp, precum și prețul primit de vânzător în momentul încheierii acestui înscris.
Ulterior, între Ș. C. D. și P. I. și P. L. s-a încheiat contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1490/13.09. 2000 la BNP I. Vergica, cu privire la terenul extravilan în suprafață de 5000 mp, situat în C., jud. D., T 5,P 1, cu următoarele vecinătăți: la N-DN 65,la S-De 5,la E- De 134,la V-T. I., având nr. cadastral provizoriu 8065.
P. I. și P. L. au donat terenul cumpărat fiului lor, P. I. C., încheind contractul de donație autentificat sub nr. 4817/ 25.11.2005 la BNP Asociați A.-R..
Potrivit contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 2879/ 30.11.2005 la BNP I. Vergica, P. I. C. a vândut imobilul pârâtului C. F..
Acesta din urmă l-a vândut pârâtului F. A., conform contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 2932/06.12.2005 la BNP I. Vergica.
Ulterior, F. A. a vândut terenul în litigiu pârâtei S.C. G. I. T. S.R.L., conform contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1370/21.06.2006 la Birou Notarial „CONFIDES”.
Convenția încheiată între Ș. C. D. și P. I. și P. L. a fost contestată de către reclamanta . I. SRL și prin sentința civilă nr.7685/09.10.2006 pronunțată în dosarul nr. 7686/C/2006 al Judecătoriei C., rămasă definitivă și irevocabilă, s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1490/13.09.2000 la BNP I. Vergica și s-a dispus radierea înscrierii din cartea funciară nr._ a imobilului teren 5000 mp ce face obiectul contractului.
În cartea funciară nr._ a Mun. C., în partea a II-a privind înscrierea dreptului de proprietate la nr. 7, s-a menționat la data de 10.01.2007 sub nr. 1191 că ,,în baza sent.civ. nr. 7685/09.10.2006 a Jud. C. din dosar nr. 7686/C/2006 se radiază înscrierea de sub B1,B2.
Reclamanta a solicitat constatarea nulității absolute a tuturor contractelor încheiate ulterior contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1490/13.09.2000, potrivit „principiului resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis”, având în vedere că prin sentința civilă nr. 7685/09.10.2006 a Jud. C. s-a constatat nulitatea absolută a acestui contract,și a invocat reaua credință a părților care au încheiat actele atacate și frauda la lege.
Prin excepție de la principiul „resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis”, actul subsecvent este menținut, deși se anulează actul inițial. Menținerea actului subsecvent se justifică prin principiul ocrotirii bunei credințe a subdobânditorului unui bun cu titlu oneros și principiul asigurării stabilității circuitului civil. Numai în cazul în care terțul achizitor cu titlu oneros a cunoscut sau, cu diligențe minime, putea să cunoască nevalabilitatea titlului de proprietate al înstrăinătorului, deci a fost de rea credință operează regula de drept potrivit căreia nevalabilitatea titlului de proprietate al vânzătorului atrage și nulitatea titlului subachizitorului. Reaua credință trebuie însă dovedită.
Pe de altă parte, vânzarea-cumpărarea lucrului altuia în cunoștință de cauză, reprezentând o operațiune speculativă, are o cauză ilicită și deci este nulă absolut în baza art. 968 C.civ. iar încheierea contractului de către vânzător "în frauda dreptului proprietarului... cu complicitatea și, în orice caz, pe riscul cumpărătorului... constituie un caz tipic de nulitate absolută în virtutea cunoscutului adagiu clasic frauda corupe totul" (fraus omnia corrumpit).
Potrivit art. 966 „Obligația fără cauză sau fondată pe o cauză falsă sau nelicită nu poate avea nici un efect” iar potrivit art. 968 „Cauza e nelicită când e prohibită de legi, când e contrarie bunelor moravuri și ordinii publice”.
Nulitatea absolută a vânzării lucrului altuia are ca punct de plecare împrejurarea că părțile au încheiat contractul în cunoștință de cauză, știind că lucrul vândut este proprietatea altei persoane, ceea ce înseamnă că părțile contractului au știut bine că bunul nu este proprietatea vânzătorului și că aparține altuia. In acest caz, contractul încheiat ascunzând intenția de a aduce altuia o pagubă, este un act juridic intențional, fondat pe o cauză ilicită sau fraudă, ambele având ca numitor comun reaua credință a părților.
Totodată are importanță juridică "minima neglijență" a cumpărătorului care, încălcând obligația de a se convinge că a contractat cu un "verus dominus", răspunde pentru culpa lata.
În speță, în ceea ce privește contractul de donație autentificat sub nr. 4817/25.11.2005, încheiat între P. I. și P. L., în calitate de donatori, și P. I. C.,în calitate de donatar, instanța a reținut că aceștia au fost de rea credință, întrucât au încheiat contractul în cunoștință de cauză, știind că lucrul vândut este proprietatea altei persoane,respectiv a intervenientului și că nu este proprietatea vânzătorilor.
Acest fapt rezultă din aceea că donatorii P. I. și P. L. au fost părți în acțiunea formulată la data de 23.09.2004, ce a făcut obiectul dosarului nr. 7686/C/2006 al Judecătoriei C., în care s-a pronunțat sentința civilă nr. 7685/09.10.2006 ce a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1490/ 13.09.2000 la BNP I. Vergica, încheiat între aceștia, în calitate de cumpărători, și Ș. C. D., în calitate de vânzător, și au încheiat contractul de donație în timpul derulării procesului, înstrăinând imobilul fiului lor P. I. C..
În ceea ce privește, însă, celelalte contracte de vânzare cumpărare a căror nulitate s-a solicitat, instanța a reținut că reclamanta nu a dovedit că terțul achizitor cu titlu oneros a cunoscut sau, cu diligențe minime, putea să cunoască nevalabilitatea titlului de proprietate al înstrăinătorului, respectiv reaua credință a cumpărătorului.
Astfel, declarația martorei A. M., care este consilier juridic în cadrul societății reclamante și soția asociatului A. T. G., asociat la societatea reclamantă,este singulară și nu se coroborează cu celelalte probe administrate în cauză.
Mai mult, cumpărătorii au depus diligențe cu privire la verificarea valabilității titlului de proprietate al înstrăinătorului, sens în care au consultat cartea funciară a imobilului, conform căreia, la data încheierii contractelor de vânzare cumpărare atacate, proprietarul tabular al bunului imobiliar vândut era vânzătorul din contractul respectiv.
Cum reclamanta a notat în cartea funciară demersul său judiciar de anulare a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1490/13.09. 2000 abia la 10.01.2007, deci la mult timp după transferul dreptului de proprietate în patrimoniul cumpărătorilor și după încheierea actelor de înstrăinare atacate (nr. 2879/30.11.2005, 2932/06.12.2005 și 1370/21.06. 2006 ), în absența altor probe, nu s-a putut reține că subdobânditorii au cunoscut că bunul nu este proprietatea vânzătorului și că aparține altuia. Nu mai puțin, cu greu li s-ar putea imputa "minima neglijență", de vreme ce cartea funciară i-a convins că au contractat cu un "verus dominus.
Referitor la cererea de intervenție în interes propriu, întemeiată pe dispozițiile art. 111 C.pr.civ.,instanța a reținut că intervenientului Ș. C. D. i-a fost constituit dreptul de proprietate asupra terenului în suprafață de 5000 mp, prin TP nr.1116-9666/30.03.1994, iar la data de 07.09. 2000 a fost luat în evidențele fiscale cu acest imobil.
După ce a vândut terenul prin contractul de vânzare cumpărare nr.1490/13.09.2000, intervenientul a fost scos din evidențele fiscale ale Direcției de Impozite și Taxe Locale, însă ulterior, după pronunțarea s.c. nr.7685/09.10.2006, prin care s-a anulat contractul sus menționat, terenul a revenit în patrimoniul lui, intervenientul având calitatea de proprietar conform TP nr.1116-9666/30.03.1994,drept pentru care a depus la Direcția de Impozite și Taxe Locale a Primăriei Mun. C. declarația nr._ prin care a solicitat reimpunerea terenului, fiind emisă decizia de impunere nr._/03.04.2007 pe numele acestuia.
Potrivit art. 111 C.pr.civ.,partea care are interes poate să facă cerere pentru constatarea existenței sau neexistenței unui drept.
Cererea formulată de intervenient este admisibilă având în vedere faptul că acesta este proprietarul terenului în litigiu potrivit titlului de proprietate menționat și că exercită posesia imobilului.
Împotriva acestei sentințe au declarat apel reclamanta . I. SRL – București, pârâta S.C.G. I. T. București și intervenientul Ș. C. D., criticând-o pentru netemeinicie și nelegalitate.
Reclamanta . I. SRL București a arătat că instanța s-a limitat la a face trimitere la mai multe norme generale și mai puțin s-a referit la probatoriul complex administrat în cauză.
Considerentele se reduc la paragrafele 2 și 3 din pagina 8 din hotărâre având caracter general, fără a avea legătură cu speța dedusă judecății.
Reclamanta a depus la dosarul cauzei un înscris din care rezultă fără echivoc reaua intenție a vânzătorului pârât C. F., respectiv a cumpărătorului pârât F. A. care erau asociați la S.C.VIP IMOBILIAR G. SRL.
Înscrisul este un contract de cesiune părți sociale prin care pârâtul C. F. cedează părțile sale sociale lui pârâtul F. A..
Conform procurii autentificate cu nr.2080/2881, pârâtul F. A. l-a mandatat pe pârâtul C. F. să încheie contractul de vânzare-cumpărare cu pârâta ..
Reclamanta a precizat că între cei doi a existat o înțelegere frauduloasă de înstrăinare a terenului a cărui situație juridică o cunoșteau foarte bine, dând dovadă de rea-credință.
Contractele de vânzare-cumpărare dintre pârâții P. I.-C. și C. F. și pârâții C. F. și F. A. pe de altă parte sunt încheiate la interval de 7 zile, în condițiile în care contractul de donație fusese încheiat în urmă cu 5 zile.
Nu s-a putut reține că pârâtul C. F. a depus toate diligențele pentru verificarea situației juridice a terenului, în condițiile în care nu și-a pus întrebări cu privire la încheierea unui act de donație între soții P. și fiul acestora într-un interval scurt de timp.
Reclamanta a arătat că instanța a omis să cerceteze dacă actele autentice de vânzare-cumpărare din pârâții P. și C. și C. și F. sunt încheiate la același Birou Notarial I. Vergica de către aceasta și de fiica acesteia Rusescu A..
La același Birou Notarial se încheiase și actul care a fost ulterior anulat, respectiv cel de vânzare-cumpărare dintre intervenientul Ș. și pârâtul P..
Nu poate fi reținută buna credință a părților, în condițiile în care lipsește un element esențial și anume verificarea posesiei terenului și ulterior . acestui teren.
La instanța de fond, intervenientul Ș. C.-D. a declarat că nu a pierdut niciodată posesia acestui teren din momentul în care a început litigiul cu reclamanta și pârâții P..
Este evident că toate tranzacțiile au fost făcute cu scopul tocmai de a invoca principiul subdobânditorului de bună credință.
Reclamanta a precizat că pârâta . SRL BUCUREȘTI a dat dovadă de rea credință, întrucât nu a depus nicio minimă diligență în a face verificări mai amănunțite în ceea ce privește situația juridică a terenului.
Achiziționând un bun de valoare importantă fără a face această minimă verificare a posesiei în condițiile în care Cartea Funciară evidenția tranzacții suspecte la intervale scurte de timp o privează pe pârâta . SRL BUCUREȘTI de drept de a invoca principiul subdobânditorului de bună credință.
Reclamanta a arătat că instanța de fond a făcut o analiză superficială a probatoriului administrat, nu a analizat incidența în cauză a dispozițiilor art.225 C.pr.civ., în ceea ce privește refuzul nejustificat al pârâților de a se prezenta la interogatoriu.
În ceea ce privește admiterea cererii de intervenție și constatării aptului că intervenientul este proprietarul terenului în litigiu. Reclamanta a susținut că soluția este nu numai greșită, dar și contradictorie.
Intervenientul Ș. C.-D. devine proprietarul terenului prin constatarea nulități absolute a vânzătorilor succesive și nu justifică un interes în constatarea acestui drept, deținând un titlu de proprietate care atestă acest aspect.
Prin respingerea acțiunii cu privire la constatarea nulității contractelor de vânzare-cumpărare, instanța a constatat valabilitatea acestor tranzacții și consideră că și ultimul dobânditor este proprietar al acestui teren.
Soluția dată cererii de intervenție nu poate fi evident primită din perspectiva legalității și a interesului practic al reclamantei, care dorește ca tranzacțiile fictive să fie anulate și terenul să revină în patrimoniul promitentului vânzător Ș. pentru ca acesta să-și respecte promisiunea de vânzare.
Reclamanta a menționat că soluția este greșită și cu privire la cheltuielile de judecată.
În drept, invocă dispozițiile art.282 și urm. C.pr.civ.
A solicitat admiterea apelului astfel cum a fost formulat și respingerea cererii de intervenție, cu obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată.
Motivele de apel formulate de pârâta . SRL BUCUREȘTI a vizat modul de soluționare a cererii de intervenție.
Soluția este dată cu încălcarea legii, fiindcă este inadmisibil ca instanța să constate valabilitatea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1370/21.06.2006-ultimul încheiat pentru terenul în cauză și, totodată să mai constate calitatea de proprietar al imobilului și în persoana intervenientului Ș. C.-D. a cărui cerere de intervenție este admisă fără rezerve.
Cererea de intervenție a fost considerată neîntemeiată în drept, temeiul de drept, invocat de art.111 C. pr.civ., nu poate fi interpretat decât în sensul constatării existenței vreunui drept, în lipsa posibilității exercitării unei acțiuni în realizarea dreptului respectiv.
De asemenea, pârâta a arătat că, cererea de intervenție este lipsită de probe, intervenientul Serbănoiu invocând printr-o încheiere de ședință că nu solicită probe.
Pârâta a arătat că i-a fost eliberat extras informativ de Cartea Funciară care a făcut dovada faptului că terenul avea instituită numai o ipotecă de rang I de către BRD –Sucursala Academiei București, urmare a unui credit contractat de către vânzătorul terenului F. A.
Pârâta a mai arătat că a fost încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1370 prin care s-a transmis dreptul de proprietate asupra terenului intravilan situat în C., Calea București, nr.178 B, județul D., tarlaua 5, . băncii integral suma de 76.500 EURO pentru restul de credit al vânzătorului, ne mai existând nicio piedică în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare, extrasul existând ca dovadă la dosarul cauzei.
La data de 23.06.2006 pârâta s-a prezentat la O.C.P.I. pentru intabularea dreptul de proprietate în Cartea Funciară, în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1370/21.06.2006 de N. Public A.-D. R.-L. cu sediul în București și a adresei băncii prin care se cerea radierea ipotecii și a interdicției de grevare, lucru care s-a făcut în aceeași zi.
Prin încheierea de intabulare nr._, dată în dosarul nr._/2006 s-a dispus intabularea terenului intravilan situat în C., Calea București, nr.178 B, județul D., tarlaua 5, . încheiere de intabulare s-a dispus și radierea ipotecii de gradul I și a interdicției de grevare, instituită în favoarea B.R.D.-Sucursala Academiei. Odată cu eliberarea încheierii de intabulare, pârâtei i s-a eliberat șu un extras C.F. informativ, unde se arată că la proprietar era trecută pârâta, iar la rubrica „înscrieri privitoare la sarcini” era trecută mențiunea „ nu are”.
Pârâta a susținut că la data încheierii contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, în afară de ipoteca de rang I și a interdicției de grevare nu era înscrisă nici o altă mențiune, nu era înscris nici un litigiu sau alte interdicții, astfel încât nu a existat nici o suspiciune în a cumpăra.
Pârâta a arătat că rațiunea pentru care s-a și constituit ipoteca este că, în urma verificărilor cărții funciare antedobânditorul acestea era singurul proprietar.
Faptul că a intrat în proprietatea terenului numai după ce a plătit ipoteca băncii a constituit și constituie o garanție că pârâta a dobândit bunul în condiții legale și de bună credință, din verificarea cărții funciare nerezultând că în anul 2006 exista vreun litigiu pe rol cu privire la terenul în cauză.
În data de 16.02.2007, intervenientul Ș. a chemat-o în judecată pe pârâtă, prin care solicita printr-o acțiune în constatare, să se pronunțe cu privire la existența dreptului de proprietate asupra terenului ce face obiectul prezentei acțiuni.
Pârâta a menționat că intervenientul Serbănoiu este primul proprietar intabular al imobilului în litigiu, acestuia i s-a reconstituit dreptul de proprietate prin efectul Legii nr.42/1990 pentru calitatea de revoluționar.
În anul 1996 intervenientul Ș. vinde prima dată printr-un contract de vânzare-cumpărare sub semnătură privată reclamantei . I. SRL București, dar acest contract poate fi calificat cel mult ca o promisiune de vânzare-cumpărare.
Actul autentic între cele două persoane nu s-a mai încheiat, iar reclamanta . I. SRL București avea posibilitatea legală ca în termenul de prescripție de 3 ani să introducă acțiune împotriva intervenientului Ș. pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, lucru ce nu s-a realizat, reclamanta rămânând în pasivitate.
În anul 2000, intervenientul vinde pentru a doua oară același teren pe care îl promisese spre vânzare reclamantei . I. SRL, dar de data această în formă autentică soților P. I. și P. L..
În mod legal și respectând forma solemnă s-a produs înstrăinarea către antedobânditorii pârâtei, care a dat dovadă de bună credință cu acte.
În data de 14.02.2007, pârâta a fost chemat în judecată de reclamanta . I., iar prin sentința civilă nr.7685/2006, rămasă definitivă și irevocabilă, s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr.1490/2000 intervenit între intervenientul Ș. și soții P. nu și a contractelor subsecvente și nu a stabilit reintrarea bunului în patrimoniul intervenientului și nici nu s-a dispus repunerea părților în situația anterioară.
Intervenientul a solicitat și a obținut o autorizație de construire pentru terenul proprietatea pârâtei, autorizație atacată și desființată de instanța de judecată, verificând condițiile eliberării și calitatea celui îndrituit să o primească a procedat la anularea ei.
În condiții anulării a unei autorizații de construire emise fostului proprietar intervenientului Ș., rezultă că acesta nu exercită posesia.
Instanța a considerat definitiv și irevocabil ca autorizația de construire a fost nelegal emisă unei persoane fără drept, întrucât intervenientul nu mai are drept de proprietate asupra imobilului.
În drept, invocă dispozițiile art.282-298 C.pr.civ.
A solicitat admiterea apelului, schimbarea în parte a sentinței, în sensul respingerii cererii de intervenție ca inadmisibilă.
La data de 16 decembrie 2010, intervenientul Ș. C.-D. a formulat cerere de renunțare la apelul declarat sentinței civile nr._/20.09.2010, pronunțată de Judecătoria C..
La data de 23.06.2010, intervenientul a invocat nulitatea absolută a contractelor de vânzare-cumpărare autentificate sub nr.2878/30.11.2005 dintre P. I.-C. în calitate de vânzător și C. F. în calitate de cumpărător, a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.2932/06.12.2005 încheiat între C. F., în calitate de vânzător și F. A. în calitate de cumpărător, a contractelor de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1370/21.06.2006 încheiat între F. A.-vânzător și S.C.G. I. T. SRL în calitate de cumpărător.
Cererea este determinată de faptul că anterior a renunțat la apelul formulat împotriva sentinței civile nr._/20.09.2010, pronunțată de Judecătoria C..
Intervenientul a arătat că este în calea de atac a apelului, iar potrivit practicii judiciare, nulitatea unui act juridic poate fi invocată și pe calea incidentală, fără a se urmări prin aceasta obținere unei condamnări, respectiv pronunțarea desființării actului și fără ca aceasta să reprezinte o cerere nouă formulată în apel, cu încălcarea dispozițiilor art.294 alin.1 C.pr.civ.
Nulitatea invocată are doar valoarea unui mijloc de probă.
Prin sentința supusă apelului i s-a recunoscut dreptul său de proprietate asupra terenului care face obiectul litigiului de 500 m.p. în C.,pct. Aeroport, SDE tarlaua 5, .> Contractele de vânzare-cumpărare s-au încheiat prin frauda la lege, cunoscându-se de către contractanți că asupra terenului există litigiu și astfel, vânzătorii nu pot să fac acte perfecte de înstrăinare.
Terenul nu era în posesia vânzătorilor și este înlăturată prezumția de bună credință instituită în favoarea subdobânditorului cu titlu oneros.
În acest fel, s-a produs fraudarea intereselor intervenientului, actele de vânzare-cumpărare succesive încheiate în urma contractului de donație sunt nule absolut.
Actele sunt nule și pentru încălcarea dispozițiilor legale privind vânzarea imobiliară care impun ca vânzătorul să fie proprietarul bunului fără ca titlu să fie viciat.
Acest motiv de nulitate poate fi invocat de oricine are interes și chiar de instanță din oficiu când există pe rol un dosar privind actul împricinat.
În dosar, s-a depus un contract de cesiune părți sociale din care rezultă că C. F. cedează părțile sociale din societatea S.C.VIP IMOBILIAR GROUP SRL, asociatului F. A..
Conform procurii autentificate nr.2080/2881, F. A. l-a mandat pe C. F. să încheie în numele sau contractul de vânzare-cumpărare cu ..
S-a observat că între cele două persoane a existat o înțelegere frauduloasă de înstrăinare a terenului, a cărei situație juridică o cunoșteau.
Reaua credință a subdobânditorilor este dată și de faptul că la foarte scurt timp după ce vânzătorii au cumpărat terenul, au făcut înstrăinări fără să depună diligențe pentru a aflat situația reală a imobilului în litigiu și toate acestea în scop speculativ.
Ori, scopul speculativ al unor acte de vânzare-cumpărare atrage nulitatea actelor deoarece cauza este nelicită, așa cum prevăd dispozițiilor art.968 Cod Civil.
Prin decizia nr.406 din 2o septembrie 2011 pronunțată de Tribunalul D. în dosarul nr._, s-a luat act de renunțarea apelantului intervenient Ș. C. D. la apelul formulat împotriva sentinței civile nr._/20.09.2010, pronunțată de Judecătoria C., în dosarul nr._ .
S-a respins cererea acestui apelant de acordare a cheltuielilor de judecată.
S-a respins apelul formulat de apelanta-reclamantă . I. SRL București, împotriva aceleiași sentințe, în contradictoriu cu pârâta . SRL BUCUREȘTI, intervenientul Ș. C. D., și pârâți C. F., P. I., P. I., P. L., și F. A..
S-a respins cererea acestei apelante de acordare a cheltuielilor de judecată.
S-a admis apelul formulat de . S.R.L., împotriva aceleiași sentințe.
S-a schimbat în parte sentința civilă atacată în sensul că:
S-a respins cererea de intervenție în interes propriu formulată și precizată de intervenientul Ș. C. D..
S-a respins cererea intervenientului în interes propriu Ș. C. D. de acordare a cheltuielilor de judecată.
S-au menținut restul dispozițiilor sentinței civile atacate.
In ce privește fondul cauzei, Tribunalul a constatat ca starea de fapt referitoare la succesiunea încheierii actelor juridice deduse judecății este corect reținută de instanța de fond.
Astfel, apelanta reclamanta și intervenientul Ș. C. D. au încheiat la data de 07.08.1996 un antecontract de vânzare cumpărare – promisiune bilaterală de vânzare cumpărare prin care au stabilit ca obiect al vânzării suprafața de 5000 mp, precum și prețul primit de vânzător în momentul încheierii acestui înscris.
Ulterior, între Ș. C. D. și P. I. și P. L. s-a încheiat contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1490/13.09. 2000 la BNP I. Vergica,cu privire la aceeasi suprafata de teren, si anume terenul extravilan de 5000 mp, situat în C.,jud. D.,T 5,P 1,cu următoarele vecinătăți: la N-DN 65,la S-De 5,la E- De 134,la V-T. I.,având nr. cadastral provizoriu 8065.
Convenția încheiată între Ș. C. D. și P. I. și P. L. a fost contestată de către reclamanta . I. SRL și prin sentința civilă nr. 7685/09.10.2006 pronunțată în dosarul nr. 7686/C/2006 al Judecătoriei C., rămasă definitivă și irevocabilă, s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1490/13.09.2000 la BNP I. Vergica și s-a dispus radierea înscrierii din cartea funciară nr._ a imobilului teren 5000 mp ce face obiectul contractului.
În cartea funciară nr._ a Mun. C., în partea a II-a privind înscrierea dreptului de proprietate la nr. 7, s-a menționat la data de 10.01.2007 sub nr. 1191 că ,,în baza sent.civ. nr. 7685/09.10.2006 a Jud. C. din dosar nr. 7686/C/2006 se radiază înscrierea de sub B1,B2."
In mod corect, instanța de fond a apreciat că, deoarece P. I., P. L. și P. I. C. au fost părți în dosarul în care s-a analizat contractul de vânzare cumpărare dintre Serbanoiu C. D., aceștia au fost de rea credință la încheierea contractului de donație prin care se transmitea dreptul de proprietate către P. I. C., astfel încât a constatat nul si acest contract.
În ce privesc celelalte contracte încheiate ulterior între părțile cauzei, față de acestea nu s-a demonstrat existenta nici unei cauze de nulitate absolută din cele invocate pe cale principală sau pe cale de excepție de către părțile cauzei.
Astfel, faptul ca C. F. si F. A. erau asociați în cadrul unei societăți comerciale, că a existat o cedare de părți sociale și că F. A. l-a mandatat pe C. F. să încheie contractul de vânzare cumpărare cu . nu constituie argumente care, de sine stătătoare, să dovedească existenta unei conivențe de a încheia actele de vânzare cumpărare supuse analizei în frauda numitului Serbanoiu D. sau a apelantei S.C. E. E. P. I. SRL, deoarece nu dovedesc că toate aceste persoane au cunoscut situația litigioasă a terenului în cauză.
Toate vânzările încheiate ulterior donației terenului către P. I. C. de părinții săi au fost perfectate doar după verificarea situației juridice a imobilului, din cuprinsul contractelor contestate reieșind că în cazul fiecărei vânzări s-au solicitat și obținut extrase de carte funciară care atestau calitatea de proprietari a vânzătorilor - filele 9-17 din dosarul nr._ al Curții de Apel C..
De asemenea, s-a eliberat certificat fiscal anterior ultimei înstrăinări, certificat fiscal care atesta că proprietarul terenului era la momentul încheierii contractului autentificat sub nr. 1370/21.06.2006, numitul F. A., după cum reiese din înscrisurile de la filele 87, 88 dosar apel.
Intervenientul a susținut că, întrucât contractele de vânzare cumpărare atacate nu au avut la baza certificatul fiscal, acestea sunt, în baza prev. art. 259 al.6 ind. 1 din Normele metodologice de aplicare a Codului de procedură fiscală, nule absolut.
Tribunalul a constatat ca textul legal invocat – și care face parte din art. 259 al.6 ind. 1 Cod fiscal – nu exista la data încheierii contractelor de vânzare cumpărare autentificate sub nr.2879/30.11.2005 și respectiv sub nr._/06.12.2005.
Sancțiunea nulității absolute a contractelor încheiate în lipsa certificatului fiscal nefiind instituită la acea data prin lege, nu putea nici să fie aplicată.
În privința mențiunilor din cartea funciara, Tribunalul a constatat că existența unui litigiu privind acest teren a fost notată abia la data de 10.01.2007, - fila 32 dosar fond 32_ -, deci ulterior încheierii tuturor actelor de înstrăinare criticate, nici unul din participanții la aceste acte neavând cum să afle de împrejurarea ca terenul făcea obiectul unei judecați pe rolul instanțelor.
Daca numiții C. F., F. A., și reprezentanții S.C. G. I. T. SRL ar fi cunoscut că terenul asupra căruia contractează face obiectul unei dispute judiciare, erau aplicabile susținerile numitului Serbanoiu C. D. și ale apelantei S.C. E. E. P. I. SRL că toate actele de înstrăinare atacate s-au încheiat în frauda drepturilor lor.
În cauză nu s-a demonstrat, însă nici că aceștia au cunoscut această situație, și nici că vreuna din cele două persoane care invocă existența unei conivențe la fraudă - Serbanoiu C. D. și S.C. E. E. P. I. SRL – ar fi efectuat vreun demers care să asigure publicitatea existenței acestui litigiu.
În ce-i privește pe numiții C. F., F. A. și S.C. G. I. T. SRL, aceștia au efectuat toate demersurile impuse lor de lege pentru a verifica situația dreptului de proprietate asupra acestui teren.
Întrucât din verificările efectuate a reieșit că persoana vânzătorului este identică persoanei titularului dreptului de proprietate asupra terenului în litigiu, aceștia au procedat la încheierea actelor de înstrăinare.
Tribunalul a reținut că, buna credința fiind prezumată, dovada existentei relei credințe trebuie a fi efectuată de cel ce o invoca.
În speța dedusa judecații, probele cauzei nu susțin existenta relei credințe a celor 3 persoane indicate - C. F., F. A. si S.C. G. I. T. SRL –și nici existenta unei convenții între ele pentru a frauda drepturile apelantei sau ale intimatului Serbanoiu C. D..
Referitor la numitul P. I. C., instanța a constatat că, într-adevăr, el a fost de rea credință la încheierea contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 2879/31.11.2005, acesta cunoscând că terenul pe care-l înstrăinează face obiectul unei judecăți.
Cumpărătorul în acest contract a fost C. F..
Acesta din urmă, însă, nefiind de rea credința și nefiind probată existența unei conivențe frauduloase între cei doi în fraudarea drepturilor reclamantei apelante, sau măcar împrejurarea că numitul C. F. a cunoscut că terenul în cauză făcea la acel moment obiectul unui litigiu, prezumția de buna credința operantă în favoarea sa nu poate fi răsturnată, astfel încât contractul menționat nu poate fi constatat nul absolut.
De altfel, aparența dreptului de proprietate al înstrăinătorului a fost atât de puternică, încât o instituie bancara –BRD- Sucursala Academiei din București - a acceptat instituirea unei garanții ipotecare asupra acestui teren din partea numitului F. A. - fila 131 dosarul de fond_ al Judecătoriei C..
S-a demonstrat însă neglijenta apelantei . I. SRL și a intervenientului de a-și proteja drepturile prin înscrierea lor în cartea funciară, - atât a promisiunii de cumpărare, cât și a litigiului ulterior - operație care ar fi fost suficientă pentru a face aceste drepturi opozabile terților. Aceasta pasivitate este cu atât mai mult de neînțeles cu cât din actele de la filele 188, 189 și 270 din dosarul de fond deja menționat reiese ca apelanta în discuție a efectuat demersurile preliminarii notării litigiului în cartea funciară, obținând chiar un certificat cu obiectul litigiului la data de 12.05.2004, fără însă a-l nota în cartea funciară.
Instanța a reținut că și prin sentința civilă nr.7612/24.06.2004 a Judecătoriei C., rămasă definitivă și irevocabilă, s-a constatat că numita . I. SRL a avut o conduită pasivă, nesolicitând numitului Serbanoiu C. D. încheierea în formă autentică a contractului de vânzare cumpărare asupra terenului în discuție ulterior încheierii antecontractului.
În ce privește apelul numitei . S.R.L., Tribunalul a constatat că acesta este fondat.
Astfel, prin menținerea ca valabile a contractelor de vânzare cumpărare autentificate sub nr.2879/30.11.2005, sub nr._/06.12.2005 și respectiv sub nr.1370/21.06.2006, și având în vedere principiul ocrotirii bune credințe care funcționează ca o excepție de la principiul restituirii în natură a prestațiilor în cazul contractelor declarate nule, s-a transmis în mod valabil dreptul de proprietate între aceste persoane, ultimul deținător al acestuia fiind, deci, . S.R.L.
În acest context, acesta este și titularul dreptului de proprietate asupra terenului în discuție.
Întrucât nu este posibil juridic ca asupra aceluiași teren sa fie în mod simultan doi proprietari exclusivi diferiți, și anume atât Serbanoiu C. D., cât și . S.R.L., și întrucât, deși desființate contractele autentificate sub nr. 1490/13.09. 2000 la BNP I. Vergica și sub nr.4817/25.11.2005 la BNP Asociați A. - R. nu mai poate opera restituirea în natură a terenului către numitul Serbanoiu C. D., acesta nemaiaflându-se în patrimoniul numiților P. I., P. L. și P. I. C., ci în patrimoniul . S.R.L., Tribunalul a constatat ca este greșita soluția instanței de fond de constatare a dreptului de proprietate asupra terenului în discuție, în patrimoniul numitului Serbanoiu C. D..
În baza art.299 Cod pr.civilă împotriva deciziei au declarat recursuri reclamanta S.C. E. E. P. I. S.R.L. BUCUREȘTI și intervenientul Ș. C. D..
În recursul reclamantului s-a susținut că, reținând buna credință a pârâților la încheierea actelor succesive de înstrăinare a terenului instanța nu a verificat posesia terenurilor, și pe cale de consecință nu s-au examinat motivele pentru care s-a cerut constatarea nulității actelor. Pârâții C. F. și F. A. erau asociați ai aceleiași societăți comerciale, primul l-a mandatat pe cel de-al doilea să vândă terenul către . S.R.L, actele fiind încheiate în frauda intereselor altor persoane care pot invoca un drept propriu asupra bunului.
Pentru a se reține buna credință nu este suficientă verificarea sumară a situației juridice a terenurilor, rezultată din acte, ci succesiunea în timp a intervenirii acestora, respectiv exercitarea posesiei.
Înlăturarea susținerilor intervenientului, în sensul exercitării neîntrerupte a posesiei, este argumentată de instanță prin supoziții, nu se întemeiază pe probe.
Hotărârea recurată ignoră intervalele scurte de timp la care s-au încheiat actele de vânzare cumpărare între P. și C., respectiv C. și F., cât și lipsa diligențelor ultimilor doi cumpărători în verificarea posesiei terenului și a modului de dobândire de către P. C..
Recurenta a susținut că nu i se poate imputa o atitudine pasivă, în condițiile în care a făcut, în timp util, demersurile necesare pentru constatarea nulității absolute a contractului intervenit între Ș. și soții P., obținând câștig de cauză prin hotărârea pronunțată în acel litigiu, în care s-a reținut reaua credință a părților contractante.
Prin hotărârile date în cauză s-a menținut ultimul contract încheiat pentru terenul în litigiu, deși se constatase prin hotărâre irevocabilă nulitatea absolută a primului act de înstrăinare.
De altfel, noile reglementări din Codul civil (art.1254) sancționează cu nulitatea actele subsecvente actului nul.
Instanța trebuia să aibă în vedere și incidența vânzării drepturilor litigioase, în condițiile în care contractul de donație încheiat de soții P. în favoarea fiului lor, a intervenit în timp ce pe rolul instanței se afla acțiunea de constatare a nulității vânzării făcută de Ș. către P..
Buna credință a pârâtei . nu poate fi reținută, în lipsa diligențelor pentru verificarea posesiei terenului, a situației juridice a acestuia și a condițiilor vânzărilor succesive al căror obiect a fost.
Intervenientul a criticat decizia Tribunalului D. în privința modului de soluționare a cererii de intervenție, prin care a înțeles să-și valorifice dreptul de proprietate contestat în cauză. Cererea a fost întemeiată pe dispozițiile art.111 Cod pr.civilă., întrucât intervenientul nu are la îndemână acțiunea în realizare, deținând posesia imobilului, pe care a exercitat-o în mod continuu, de la data constituirii dreptului de proprietate.
A pretins că pârâta nu poate opune un drept de proprietate, deoarece nu a cumpărat de la intervenient, iar ca efect al constatării nulității absolute a contractului nr.1490/13.09.2000, părțile au fost repuse în situația anterioară, prin restituirea prestațiilor.
Actele subsecvente de înstrăinare a imobilului s-au încheiat fără ca părțile să depună diligențele necesare pentru verificarea situației juridice a terenului, a modului de dobândire de către cumpărători, a posesiei efective, aspecte pe care instanța de apel, în temeiul caracterului devolutiv al căii de atac soluționate, avea obligația de a le lămuri, conform rolului activ.
Vânzările succesive, s-au derulat pe parcursul soluționării dosarului nr.7686/C/2006, cumpărătorii nu s-au deplasat să vadă terenul, nu au intervenit în proces pentru a-și valorifica drepturile, acceptând să dobândească un bun litigios, în condițiile art.1403 Cod civil.
În aceste condiții, soții P. au transmis un drept litigios, nu un drept de proprietate, transmiterea fiind supusă condiției suspensive, modalitate care privește însăși existența actului juridic, ci nu executarea lui.
Ca urmare a constatării nulității donației instituită de soții P. în favoarea fiului lor, terenul fiind drept litigios, nu a intrat în proprietatea acestuia, și ca atare nu s-a transmis în continuare prin vânzările succesive intervenite ulterior.
Examinând criticile invocate de recurenți, se constată nefondate ambele recursuri, pentru următoarele considerente:
Întrucât motivele invocate de reclamantă și intervenient, cu privire la valabilitatea contractelor de vânzare cumpărare nr.2879/2005, încheiat între P. I. C. și C. F., nr.2932/2005, încheiat între C. F. și F. A., și nr.1370/2006 încheiat între F. A. și . SRL, vizează, în esență, aceleași aspecte, vor fi analizate împreună.
Buna credință a subdobânditorilor la încheierea actelor enumerate, a fost reșținută de instanță prin aplicarea excepției de la principiul „ resolutio iure dantis, resolvitur jus accipientis” (principiu ce guvernează efectele nulității actului juridic), potrivit căruia desființarea dreptului transmițătorului duce la desființarea dreptului subdobânditorului.
Deși aplicarea acestei reguli în planul actelor juridice face ca desființarea actului primar, inițial, să atragă desființarea actului subsecvent, în vederea asigurării menținerii securității și stabilității circuitului civil și ocrotirii bunei credințe, sunt exceptate de la aplicarea lui, actele de dispoziție cu titlu oneros, încheiate cu subdobânditorii de bună credință.
Conform art.1898 și 1899 alin.2 Cod civil, buna credință este credința posesorului că acela de la care a dobândit bunul avea toate însușirile cerute de lege spre a-i putea transmite proprietatea, și ea este prezumată, sarcina de a proba reaua credință incumbându-i celui care o invocă.
Pentru a opera principiul anterior enunțat, care guvernează, ca regulă, efectele nulității actelor juridice, este necesar ca persoana care susține reaua credință a subdobânditorului să facă probe certe asupra relei credințe a acestuia, sau cel puțin cu privire la faptul că ar fi putut cunoaște, cu minime diligențe, nevalabilitatea titlului de proprietate al vânzătorului.
În lipsa unor dovezi certe, în măsură să înlăture prezumția legală a bunei credințe, terțul dobânditor nu poate fi sancționat în mod similar dobânditorului din actul inițial, anulat pentru nerespectarea cerințelor prevăzute de lege la încheierea lui.
Încheierea succesivă, chiar la intervale scurte de timp, a mai multor contracte de înstrăinare a aceluiași bun nu este de natură a face dovada prin ea însăși și în lipsa altor probe, că subdobânditorii din actele subsecvente au avut cunoștință de lipsa calității vânzătorului de titular al dreptului de proprietate asupra imobilului.
De asemenea, exercitarea posesiei pe durata derulării operațiunilor juridice cu privire la terenul în litigiu, constituie o stare de fapt care, apreciată singular, nu conferă sau lipsește de valabilitate actul juridic de transmitere a proprietății, putând fi opusă de posesor terțului care invocă dreptul dobândit, numai în situația în care ambii au cunoștință despre titlurile deținute de fiecare, or în cauză niciunul din subdobânditori nu au cunoscut, la momentul întocmirii contractelor de vânzare-cumpărare, calitatea intervenientului de posesor al bunului, deținut în baza unui titlu legal de proprietate.
Chiar dacă situația juridică a terenului era cunoscută de vânzătorul P. I. C. la încheierea contractului nr.2879/2005, acest fapt este irelevant în privința valabilității vânzării, atâta timp cât, pentru a se excepta actul subsecvent de la aplicarea sancțiunii nulității, este suficientă buna credință a cumpărătorului.
În acest sens, ceea ce a avut în vedere instanța este notarea în cartea funciară a demersului judiciar al reclamantei, cu privire la contractul autentificat sub nr.1490/13.09.2000, la data de 10.01.2007, dată care se plasează ulterior încheierii ultimului act de înstrăinare a imobilului.
Diligența minimă care se impunea dobânditorului, pentru a-i forma convingerea că va contracta de la adevăratul proprietar, era consultarea cărții funciare, iar în situația dată, la momentul intervenirii primului din actele subsecvente, mențiunile din cartea funciară confirmau calitatea de proprietar al terenului a pârâtului P. I. C..
Cât privește actele ulterioare, faptul că s-au încheiat între persoane care au calitatea de asociați în cadrul aceleiași societăți comerciale, sau că unul din aceștia a fost mandatat de celălalt în scopul vânzării ulterioare a terenului către pârâta ., nu pot fi calificate ca acte de fraudare a intereselor altora.
Prin urmare, în condițiile în care prezumția bunei credințe a subdobânditorilor nu a fost răsturnată prin probele administrate în cauză, justificat instanța a apreciat asupra valabilității actelor subsecvente cu privire la imobilul în litigiu.
Instituția vânzării drepturilor litigioase nu operează în cauză, date fiind circumstanțele concrete ale speței.
Potrivit art.1403 Cod civil, un drept este litigios atunci când este supus unei contestații judiciare.
Operațiunea de vânzare a dreptului litigios implică menționarea expresă a obiectului vânzării, respectiv dreptul aflat în litigiu, asemănându-se cesiunii de creanță, cu deosebirea că este aleatorie, deoarece vânzătorul nu garantează existența dreptului, ceea ce practic ar echivala cu garantarea câștigării procesului al cărui obiect îl formează dreptul transmis.
Condițiile vânzării dreptului litigios, nu sunt îndeplinite în speță, față de faptul că la încheierea contractelor de vânzare cumpărare a căror valabilitate s-a menținut prin hotărârea recurată, dobânditorii terenului nu au avut cunoștință de existența unor litigii asupra dreptului transmis, așadar intenția lor a fost de a dobândi în patrimoniu dreptul de proprietate imobiliar, nu un drept litigios. În toate contractele vizate, obiectul înstrăinării l-a constituit dreptul de proprietate asupra terenului, fără a se face mențiune asupra caracterului litigios al acestuia, astfel încât cumpărătorii au avut reprezentarea dobândirii unui drept real, neafectat de condiție suspensivă.
Nu sunt fondate nici criticile intervenientului în privința soluției date de instanță cererii de constatare a dreptului de proprietate asupra terenului, întemeiată pe art.111 Cod pr.civilă.
Intervenientul a susținut în mod constant că are interes în promovarea cererii, întrucât nu are la îndemână acțiunea în realizare, față de care cererea în constatare are caracter subsidiar, terenul aflându-se în posesia sa.
Așa cum s-a reținut și prin decizia Tribunalului, modul de exercitare a posesiei, în timp, pe durata derulării operațiunilor juridice de transmitere succesivă a proprietății asupra imobilului, nu a rezultat cu certitudine, probele administrate nefiind în măsură a confirma susținerile intervenientului.
Dreptul de proprietate al intervenientului asupra terenului se întemeiază pe un titlu legal de constituire în baza legilor fondului funciar, respectiv titlul de proprietate nr._ (fila 133 apel), care nu a fost anulat, fiind totodată confirmat prin sentința civilă nr.7685/2006 a Judecătoriei C., prin care s-a constatat nulitatea absolută a contractului nr.1490/2000 și s-a dispus repunerea părților în situația anterioară, prin restituirea bunului către vânzător.
Dacă se acceptă susținerea intervenientului privitoare la exercitarea continuă a posesiei asupra terenului, cu atât mai mult interesul său în promovarea acțiunii în constatare nu este justificat. În aceste condiții numai titularii dreptului de proprietate, lipsiți de una din prerogativele esențiale ale acestuia – posesia, se pot considera prejudiciați.
Existența mai multor titluri de proprietate asupra aceluiași bun, poate face obiectul examinării într-o eventuală acțiune în realizare, în cadrul căreia instanța este îndrituită să procedeze la compararea titlurilor și să dea eficiență celui mai bine caracterizat.
Având în vedere considerentele expuse, se constată nefondate ambele recursuri, urmând să fie respinse, conform art.312 alin.(1) Cod pr.civilă.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge ca nefondate recursurile declarate de reclamanta S.C. E. E. P. I. S.R.L. BUCUREȘTI și intervenientul Ș. C. D. împotriva deciziei civile nr. 406 din 20 septembrie 2011, pronunțată de Tribunalul D. în dosar nr._, în contradictoriu cu pârâții C. F., F. A., P. I., P. I., P. L., S.C. G. I. T. S.R.L. BUCUREȘTI.
Decizie irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică de la 06 Iunie 2012.
Președinte, T. Ț. | Judecător, D. S. | Judecător, M. P. |
Grefier, C. C. |
Red.jud.T.Ț.
Tehn.M.D.2 ex
J.f.M.I.
J.a.A.E.G.
V.P.
15.06.2012
| ← Rectificare carte funciară. Decizia nr. 8829/2012. Curtea de... | Despăgubiri Legea nr.221/2009. Decizia nr. 5788/2013. Curtea de... → |
|---|
