Servitute. Decizia nr. 737/2015. Curtea de Apel IAŞI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 737/2015 pronunțată de Curtea de Apel IAŞI la data de 08-12-2015 în dosarul nr. 737/2015
Dosar nr._
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL IAȘI
SECȚIA CIVILĂ
DECIZIE Nr. 737/2015
Ședința publică de la 08 Decembrie 2015
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE G. P.
Judecător C. P.
Judecător E. G.
Grefier A.-M. P.
Pe rol se află judecarea cererilor de recurs formulată de recurenții-intimați T. I. și T. L. în contradictoriu cu intimata-recurentă S. C. M. prin reprezentant legal S. G. și intimații A. L., T. G. E., P. D. V., G. C., împotriva deciziei civile nr. 962 din 03 iulie 2015 pronunțată de Tribunalul Iași, în dosarul având ca obiect servitute de trecere.
Dezbaterile cauzei au avut loc în ședința publică de la 17.11.2015, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, încheiere ce face parte integrantă din prezenta decizie civilă, când instanța, pentru a da posibilitatea părților să depună concluzii scrise, a amânat pronunțarea cauzei pentru data de 24.11.2015, instanța, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea pentru astăzi, când, în aceeași compunere, a hotărât:
CURTEA DE APEL
Asupra recursului civil de față,
P. sentința civilă nr._ din 28.11.2014 pronunțată de Judecătoria Iași în dosarul nr._ s-a admis excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâților A. L., T. G. E., P. D. V., excepție invocată de pârâta S. C. M..
S-au respins, ca nefondate, excepția lipsei calității procesuale active și excepția lipsei de interes a reclamanților T. I. și T. L., invocate de pârâta S. C. M..
S-a respins, ca neîntemeiată excepția lipsei coparticipării procesual pasive, invocată de pârâta S. C. M..
S-a respins, ca rămasă fără obiect, excepția lipsei capacității de folosință a pârâtului A. V..
A fost admisă acțiunea formulată de reclamanții T. I. și T. L. in contradictoriu cu pârâta S. M. C., prin reprezentant legal S. G..
A fost constituită o servitute de trecere cu mijloace de transport asupra fondului aservit, imobil –teren situat in D., ., sector cadastral 44, ./4), identificat cu număr cadastral 1021, proprietatea pârâtei S. M. C., pentru uzul a două fonduri dominante, respectiv imobilele situate in ., aflate in sectorul cadastral 44, parcelele nr. 1 (743/18/1) și nr. 1 (7443/18/2), proprietatea reclamanților T. I. și T. L., conform anexei nr. 11 din raportul de expertiză întocmit de expert Ș. M., avizat de OCPI Iași, in suprafață totală de 168 mp –. punctele 1, 2, 3,4,5,6,10,11,9,8 .
S-a respins acțiunea formulată de reclamanții T. I. și T. L. in contradictoriu cu pârâții A. L., T. G. E., P. D. V., ca fiind introdusă împotriva unor persoane fără calitate procesuală in cauză.
A fost admisă cererea reconvențională formulată de pârâta –reclamantă S. M. C. in contradictoriu cu reclamanții - pârâți T. I. și T. L..
Au fost obligați reclamanții, in solidar, să plătească pârâtei S. M. C. o despăgubire in cuantum de 0,098 lei /mp/luna, respectiv 98 lei/lună /întreaga suprafață de tere.
A fost admisă cererea de intervenție in interesul reclamanților formulată de intervenientul G. C. in contradictoriu cu pârâta S. M. C..
S-au compensat cheltuielile de judecată și a fost obligată pârâta S. M. C. să plătească reclamanților suma de 800 lei, reprezentând cheltuieli de judecată.
Pentru a se pronunța în acest sens prima instanță a reținut:
Reclamanții T. I. și T. L. au cumpărat de la pârâtul A. V. imobilul teren, situat in ., in suprafață de 500 mp, ./18/1), conform contractului de vânzare cumpărare autentificat sub număr 542/13.02.1997 la BNP B. A. L. (fila nr. 4 din dosar). Pe schița anexă la contract a fost identificat și marcat un drum de acces la lotul de teren cumpărat (fila nr. 5 din dosar). In contract nu s-a făcut nicio mențiune referitoare la servitute de trecere pentru lotul cumpărat.
Ulterior reclamanții au mai cumpărat de la același pârât suprafața de 1200 mp, ./18/2), conform contractului de vânzare cumpărare autentificat sub număr 697 din 31.01.2005 la BNP M. R. M. (filele nr. 10-11 din dosar). Odată cu efectuarea vânzării, prin același act, s-a realizat și dezmembrarea imobilului pârâtului, teren in suprafață totală de 4449, 43 mp conform schiței cadastrale, in mai multe loturi, constituindu-se și ./18/4), pe care se realizează efectiv accesul cu mijloace de transport atât la cele două loturi ale reclamanților cât și la ./18/3), proprietatea pârâtului. Nici in acest contract nu s-a făcut mențiune despre vreo servitute de trecere.
Reclamanții au construit o casă pe ., iar cele două parcele cumpărate, cea de 500 mp și cea de 1200 mp sunt delimitate și îngrădite.
P. contractul nr. 3694/2011, autentificat la BNP T., intervenientul G. C. a cumpărat la de C. P. o suprafață de 625 mp teren, cu scopul de a construi o casă, devenind vecin cu reclamanții și pârâții din acest dosar. S-a adresat primăriei pentru obținerea autorizației de construire pe terenul cumpărat, și i s-a impus lăsarea unei suprafețe din terenul proprietatea sa pentru a se crea servitute de trecere pentru vecinii care au proprietăți in continuarea parcelei sale. Invocă in acest sens schița înregistrată la Oficiul de cadastru și Publicitate Imobiliară din Iași sub numărul 8894/09.02.2012.
In momentul in care a achiziționat terenul de la familia C., a constatat că exista o cale de acces pietruită care trecea pe lângă proprietatea acestuia, continuând pe lângă proprietatea reclamanților T.. I s-a comunicat că această cale de acces există de peste 20 ani și că este folosită de persoanele cu proprietăți din zonă. Intervenientul a cedat o suprafață de aproximativ 70 mp in scopul facilitării accesului vecinilor și mai ales a autospecialelor de pompieri, in caz de necesitate, fără a pretinde nicio sumă de bani.
La data de 4 august 2007 a decedat pârâtul A. V., la dosar existând copie de pe certificatul de deces (fila nr. 28).
Moștenitorii pârâtului sunt A. L., T. G. E., P. D. V. și S. C. M.. Intre aceștia s-a încheiat contractul de partaj voluntar autentificat sub numărul 4614/15.11.2012 la BNP M. R. M., contract prin care S. C. M. a devenit proprietara parcelelor nr. 1 (743/18/3) in suprafață de 2250, 85 mp și ./18/4) in suprafață de 998, 58 mp (filele nr. 59-61).
Reclamanții au folosit calea de acces existentă in fapt, aflată pe ./18/3), proprietatea pârâtului decedat, iar ulterior au intervenit unele divergențe. In acest sens este declarația martorului L. E. (fila nr. 394), care se coroborează cu susținerile reclamanților și intervenientului.
Potrivit art. 755 Cod civil, servitutea este sarcina care grevează un imobil, pentru uzul și utilitatea imobilului altui proprietar.
Conform art. 617 cod civil proprietarul fondului care este lipsit de acces la calea publică are dreptul să i să permită trecerea pe fondul vecinului său pentru exploatarea fondului propriu.
(2) Trecerea trebuie să se facă în condiții de natură să aducă o minimă stânjenire exercitării dreptului de proprietate asupra fondului ce are acces la calea publică; în cazul în care mai multe fonduri vecine au acces la calea publică, trecerea se va face pe fondul căruia i s-ar aduce cele mai puține prejudicii.
(3) Dreptul de trecere este imprescriptibil. El se stinge în momentul în care fondul dominant dobândește un alt acces la calea publică.
Art. 619 Cod civil prevede: Întinderea și modul de exercitare a dreptului de trecere sunt determinate prin înțelegerea părților, prin hotărâre judecătorească sau printr-o folosință continuă pe timp de 10 ani.
Potrivit art. 49 din vechiul Cod de procedura civila, aplicabil in cauză raportat la data sesizării Judecătoriei Iași (9 iulie 2012), Oricine are interes poate interveni într-o pricină ce se urmează între alte persoane. Intervenția este în interes propriu când cel care intervine invocă un drept al său. Ea este în interesul uneia din părți când sprijină numai apărarea acesteia.
Cu privire la excepțiile invocate de către pârâta S. C. M., analizându-le cu prioritate, instanța a reținut:
1. Excepția lipsei capacității de folosință a pârâtului A. V., a fost respinsă, ca rămasă fără obiect, prin încheierea de ședință din data de 12 iunie 2013.
2. Cu privire la excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâților A. L., T. G. E., P. D. V., instanța a reținut că aceștia sunt moștenitori pârâtului A. V., dar au încheiat contractul de partaj voluntar autentificat sub numărul 4614/15.11.2012 la BNP M. R. M., contract prin care S. C. M. a devenit proprietara parcelelor nr. 1 (743/18/3) in suprafață de 2250, 85 mp și ./18/4) in suprafață de 998, 58 mp. Având in vedere că doar pârâta S. C. M. este proprietara suprafeței de teren ce face obiectul acestei cauze, urmează a constata că ceilalți pârâți nu au calitate procesuală in cauză, excepția a fost admisă.
3. Excepția lipsei calității procesuale active și excepția lipsei de interes a reclamanților au fost respinse. Reclamanții au făcut dovada că sunt proprietarii celor două suprafețe de teren, că nu au in favoarea lor nicio servitute de trecere iar pentru a folosi efectiv cele două proprietăți e necesar a se constitui o servitute de trecere. Astfel aceștia au și calitate și justifică și un interes născut, actual și legitim, pentru a exercita o asemenea acțiune. In acest sens sunt si dispozițiile legale anterior enunțate. Având in vedere și jurisprudența CEDO, instanța constată că reclamanții sunt îndreptățiți să solicite instanței instituirea unei servituți de trecere.
4. Cu privire la excepția lipsei coparticipării procesual pasive, instanța a reținut că pârâta invocă faptul că trebuie chemați in judecată toți proprietarii terenurilor vecine cu terenurile reclamantului, fără a indica nici un temei in drept. Practic, nu există nicio obligație pentru reclamanți de a chema in judecată pe toți proprietarii terenurilor vecine. Reclamanții, apreciind care este calea de acces cea mai scurtă și care necesită cele mai puține cheltuieli, au posibilitatea să cheme in judecată pe proprietarii terenurilor fondurilor aservite, in accepțiunea legii.
In speță, având in vedere probele administrate, comune excepțiilor unite cu fondul cauzei, raportat și la prevederile art. 617 alineat 2 Cod civil, instanța a respins excepția invocată, ca nefondată.
Pe fondul cauzei, instanța a reținut că sunt întrunite in mod cumulativ condițiile cerute de art. 617 Cod civil. Astfel, potrivit raportului de expertiză topometrică, avizat de O.C.P.I. s-a constatat că reclamanții sunt proprietarii a două fonduri învecinate: ./18/1), conform contractului de vânzare cumpărare autentificat sub număr 542/13.02.1997 la BNP B. A. L. si ./18/2), conform contractului de vânzare cumpărare autentificat sub număr 697 din 31.01.2005 la BNP M. R. M..
Deși cele două parcele aparțin reclamanților T., ele au număr cadastral diferit, nu constituie un singur imobil, ci două imobile distincte, conform art. 1 alineat 5 din Legea nr. 7 din 1996, a cadastrului și publicității imobiliare.
Cele două parcele nu au ieșire la un drum, fiind lipsite de acces la calea publică. Conform Regulamentului privind conținutul, modul de întocmire și recepția a documentațiilor cadastrale in vederea înscrierii in Cartea funciară, aprobat prin Ordinul A.N.C.P.I. nr. 634/2006, capitolul 5 alineat 2, toate imobilele rezultate in urma dezlipirii trebuie să aibă acces la un drum sau să aibă îndeplinită condiția de servitute, dacă este cazul.
Conform concluziilor tehnice ale expertului, imobilul in suprafață de 500 mp aparținând reclamanților nu are deschidere la drumul public, iar calea cea mai scurtă, utilă și posibilă este parte din ./18/49 ) proprietatea pârâtei S. M. Crisina, cale de acces care de altfel a și fost folosită in fapt, astfel cum rezultă din declarația martorilor audiați.
Nici suprafața de 1200 mp cumpărată de către pârâți nu are acces la drumul public, este un imobil distinct, cu alt număr cadastral și nu există niciun temei in baza căruia să poată fi obligați reclamanții să demoleze construcțiile și gardul pentru a avea acces pe terenul de 1200 mp direct din ..
Mai mult, instanța a luat in considerare și faptul că cele două contracte de vânzare cumpărare încheiate intre reclamanți și defunctul A. V., autorul paratei S. C. M., au in anexe schița terenului, schiță in care este evidențiată o cale de acces, care a și fost folosită de către părți. Mai reține instanța si faptul că o porțiune din calea de acces a fost pietruită de către reclamanți, pentru a facilita accesul la cele două imobile.
Deși se invocă de către pârâtă, prin reprezentant legal, in concluziile scrise depuse la dosar că au existat abuzuri din partea reclamanților și că și-ar fi construit in mod nelegal casa, instanța a reținut că aceste aspecte nu fac obiectul cauzei. Mai mult, părțile (reclamanții și pârâtul defunct) au consimțit să încheie cele două contracte de vânzare-cumpărare, la un interval de aproape 8 ani intre ele. Ori, dacă primul contract ar fi fost încheiat in mod forțat, există o prezumție simplă că defunctul A. V. nu ar mai fi vândut acelorași reclamanți o altă suprafață.
Un alt aspect important este acela că in momentul in care s-a încheiat cel de-al doilea contract intre părți, s-a efectuat și dezmembrarea parcelei nr. 1(743/18/4), in baza documentației avizate de O.C.P.I., prin care se stabilește că are destinația de cale de acces (fila nr. 10 din dosar).
Față de aceste considerente, a fost admisă cererea reclamaților și s-a constituit o servitute de trecere cu mijloace de transport asupra fondului aservit, imobil-teren situat in D., ., sector cadastral 44, ./4), identificat cu număr cadastral 1021, pentru uzul a două fonduri dominante, respectiv imobilele situate in ., jud. Iași, aflate in sectorul cadastral 44, parcelele nr. 1 (743/18/1) și nr. 1 (7443/18/2), conform anexei nr. 11 din raportul de expertiză întocmit de expert Ș. M., avizat de OCPI Iași, in suprafață totală de 168 mp –. punctele 1, 2, 3,4,5,6,10,11,9,8 (fila nr 215 din dosar).
Această suprafață este identificată și in anexa nr. 1 din raportul de expertiză întocmit de expert Ș. M., contur cu roșu (fila nr. 88 din dosar), dar lucrarea inițială nu a fost avizată de O.C.P.I. Iași.
Astfel suprafața de 168 mp identificată de expert va asigura accesul la cele două imobile proprietatea reclamanților, reprezintă singura ieșire la drumul public D.E. 749, fiind in fapt o consfințire a situației faptice existente intre părți. Se suprapune peste . 1021, proprietatea pârâtei S. M. C. (fila nr. 215 din dosar).
In ceea ce privește cererea reconvențională, instanța a reținut că pârâta a solicitat obligarea acestora la plata unei despăgubiri, iar reclamanții au declarat că sunt de acord cu această solicitare.
Pentru calculul acestor despăgubiri s-a apelat la un expert, la dosar existând raportul de expertiză contabilă, depus de expert M. A. (filele nr. 326-337).
Evaluarea judiciară (efectuată în temeiul art. 616 Cod civil) a despăgubirilor pe care proprietarul fondului dominant le datorează trebuie să aibă în vedere caracterul perpetuu al servituții de trecere; exercițiul acestei servituți nu împiedică folosirea concomitentă a terenului afectat de proprietarii celor două fonduri alăturate (în exercițiul acestui drept de folosință, trebuie remarcat că niciunul dintre proprietari nu poate îngrădi suprafața afectată servituții: titularul fondului dominant nu îl poate îngrădi, pentru că nu privește un teren proprietatea sa, iar proprietarul fondului aservit pentru că nu poate face vreun act care să îngrădească folosința servituții – art. 585 Cod civil ambele ipoteze – cel mult, trecerea se poate face pe un drum vizibil care să unească calea publică cu locul înfundat. Astfel, cea mai bună metodă de reparare a prejudiciului cauzat de instituirea unui drept de servitute este calcularea contravalorii cedării forțate a folosinței terenului pe care s-a instituit servitutea, fără a ignora și posibilitatea folosirii acestuia și de către proprietarul fondului astfel aservit.
În privința modalității de plată, apreciază instanța că stabilirea unei sume globale nu se conciliază cu modalitățile de stingere a servituților (caracterul perpetuu fiind, cel mult, de natura servituții de trecere și nu de esența sa): confuziunea, pieirea lucrului în folosul căruia s-a instituit, neuzul, dispariția caracterului de loc înfundat a fondului dominant, ar face ca dintr-o formă de reparare a unui prejudiciu, despăgubirea stabilită în temeiul art. 616 Cod civil să se transforme într-un motiv de îmbogățire fără justă cauză după încetarea servituții. Așadar, singura modalitate de stabilire a despăgubirilor este una plătibilă „pro rata temporis”, anual cât timp va subzista dreptul de servitute.
Având in vedere soluția ce urmează a se pronunța cu privire la cererea reclamanților, instanța va admite și cererea reconvențională și ii va obliga pe reclamanți să plătească pârâtei S. M. C. suma de 0,098 lei /mp/luna, respectiv 98 lei/lună /întreaga suprafață de teren.
Cu privire la cererea de intervenție in folosul reclamanților, dat fiind că are natura juridică a unei simple apărări, având in vedere probele administrate, soluția ce urmează a se pronunța cu privire la cererea principală, instanța a admis-o.
Părțile au solicitat și cheltuieli de judecată, fiind aplicabile prevederile art. 274 din vechiul Cod de procedură civilă.
Potrivit acestui articol, partea care cade în pretenții va fi obligată, la cerere, să plătească cheltuielile de judecată.
(2)Judecătorii nu pot micșora cheltuielile de timbru, taxe de procedură și impozit proporțional, plata experților, despăgubirea martorilor, precum și orice alte cheltuieli pe care partea care a câștigat va dovedi că le-a făcut.
(3)Judecătorii au însă dreptul să mărească sau să micșoreze onorariile avocaților, potrivit cu cele prevăzute în tabloul onorariilor minimale, ori de câte ori vor constata motivat că sunt nepotrivit de mici sau de mari, față de valoarea pricinii sau munca îndeplinită de avocat.
Reclamanții au avansat următoarele sume: taxă judiciară de timbru 73 lei (fila nr. 43) timbru judiciar (filele nr. 2 și 43), 834 lei onorariu expert (fila nr. 117), 600 le onorariu expert (fila nr. 120), 580 lei onorariu expert (fila nr. 386) și 999, 44 lei, reprezentând onorariu avocat (chitanță in copie, nr. 370 din 10 iulie 2012).
Pârâta Sillvaș C. M. a achitat următoarele sume, reprezentând onorariu expertiză: 600 lei (fila nr. 195), 300 lei (fila nr. 396), 350 lei, (fila nr. 377).
Instanța a reținut că reclamanții au depus la dosar doar copie de pe chitanța ce vizează onorariul avocatului. Jurisprudența Înaltei Curți de Casație și Justiție este in sensul că la dosar trebuie să se depună originalul chitanței și nu o copie. Instanța supremă a reținut că, in privința onorariului de avocat, numai chitanța eliberată de avocat, în original, atestă plata și încasarea onorariului, constituind pentru instanță act justificativ care stă la baza stabilirii și acordării cheltuielilor de judecată - Decizia 1378/2010 a Înaltei Curți de Casație si Justiție –Secția a II-a Civilă. Pentru aceste motive, nu vor fi avute in vedere sumele din chitanțele ce nu sunt in original la dosar.
Având in vedere culpa procesuală a pârâtei, cheltuielile efectuate de părți, luând in considerare că a fost admisă și cererea reconvențională, instanța a compensat cheltuielile de judecată și a obligat pârâta să plătească reclamanților o parte din cheltuielile de judecată efectuate și dovedite, respectiv 800 lei.
Împotriva acestei sentințe au declarat apel în termen legal reclamanții T. I. și T. L. și pârâta S. C. M., prin reprezentant legal S. G..
P. decizia civilă nr. 962/03.07.2015, Tribunalul Iași a calificat ca fiind apărare de fond excepția inadmisibilității invocată de apelanta-pârâta S. C. M. în privința primelor două critici din apelul reclamanților T. I. și T. L..
A admis apelul promovat de reclamanții T. I. și T. L..
A admis apelul promovat de pârâta S. C. M., prin reprezentant legal S. G..
A modificat în parte sentința civilă nr._/28.11.2014 a Judecătoriei Iași în sensul că a obligat reclamanții, în solidar, să plătească pârâtei S. C. M. o despăgubire în cuantum de 33 lei/lună cu titlu de contravaloarea lipsă de folosință a terenului în suprafață de 168 mp.
A compensat cheltuielile de judecată și obligă pârâta S. C. M. să plătească reclamanților suma de 1836,44 lei, reprezentând cheltuieli de judecată la instanța de fond.
A menținut celelalte dispoziții ale sentinței ce nu contravin prezentei decizii.
A obligat-o pe apelanta-pârâtă S. C. M. să plătească apelanților-reclamanți cheltuieli de judecată în cuantum de 30 lei, aferente judecăți apelului.
Pentru a hotărî astfel, Tribunalul Iași a reținut următoarele:
P. cererea adresată primei instanțe, reclamanții T. I. și T. L. au chemat in judecată pe pârâtul A. V., solicitând să se pronunțe o hotărâre prin care să li se constituie o servitute de trecere cu mijloace de transport asupra fondului aservit, imobil –teren situat in D., ., sector cadastral 44, ./4), identificat cu număr cadastral 1021, pentru uzul a două fonduri dominante, respectiv imobilele situate in ., jud. Iași, aflate in sectorul cadastral 44, parcelele nr. 1 (743/18/1) și nr. 1 (7443/18/2).
P. cererea reconvențională pârâta a solicitat obligarea reclamanților la plata unei despăgubiri de 10 lei/lună/mp, începând cu data pronunțării hotărârii de instituire a unei servituți de trecere.
Analizând cu prioritate criticile cu privire la excepțiile invocate de către apelanta S. C. M., Tribunalul a constatat că argumentele prezentate sunt nefondate.
Astfel, excepția lipsei capacității de folosință a pârâtului A. V., în mod corect a fost respinsă ca rămasă fără obiect, deoarece la primul termen de judecată din 14.11.2012, (fila 31 dosar fond) reclamanții au precizat că înțeleg să modifice cererea prin chemarea în judecată a moștenitorilor pârâtului, această modificarea fiind în acord cu dispozițiile art. 132 Cod procedură civilă.
Referitor la excepția lipsei coparticipării procesual pasive, instanța de apel a constatat că aceasta nu este susținută de nicio dispoziție legală care ar impune aplicarea dispozițiilor art. 47 Cod procedură civilă, în cauzele având ca obiect servitute de trecere reclamantul stabilind limitele cadrului procesual prin indicarea proprietarului fondului aservit.
Astfel, conform art. 47 Cod procedură civilă ”mai multe persoane pot fi împreună reclamante sau pârâte dacă obiectul pricinii este un drept sau o obligație comună, ori dacă drepturile sau obligațiile lor au aceeași cauză”.
Stabilirea judecătorească a unei servituți de trecere trebuie făcută, în cazul în care sunt întrunite condițiile referitoare la loc înfundat, de la proprietatea reclamantului până la drumul public, în speță pentru a se putea stabili o cale de acces reclamanții indicând ca aceasta să treacă prin proprietatea apelantei S. C. M., până la drumul public, fără a invoca necesitatea de a fi chemați în judecată și alți vecini.
Cu privire la excepția lipsei calității procesuale pasive a apelantei S. C. M., soluția de respingere a acesteia se impune în considerarea aceluiași argument prezentat mai sus, în sensul că aceasta este titulara dreptului de proprietate asupra fondului aservit.
Analizând criticile formulate cu privire la modul de soluționare a fondului cauzei, Tribunalul a constatat următoarele.
Conform art. 555 Cod civil proprietatea reprezintă dreptul unei persoane de a se bucura și de a dispune de un lucru în mod exclusiv și absolut, însă în limitele determinate de lege.
Pornind de la prevederile acestui articol, Codul civil reglementează posibilitatea limitării exercițiului dreptului de proprietate asupra fondului aservit prin instituirea unei sarcini în favoarea fondului dominant pentru a se asigura o bună exploatare, iar instituirea unei astfel de servituți conduce la crearea unei obligații în sarcina proprietarului fondului aservit de a respecta dreptul de a se folosi de servitute al proprietarului fondului dominant.
Astfel, potrivit art. 617 Cod civil, alin. 1 și 2 „proprietarul fondului care este lipsit de acces la calea publică are dreptul să i se permită trecerea pe fondul vecinului său pentru exploatarea fondului propriu. Trecerea trebuie să se facă în condiții de natură să aducă o minimă stânjenire exercitării dreptului de proprietate asupra fondului ce are acces la calea publică; în cazul în care mai multe fonduri vecine au acces la calea publică, trecerea se va face pe fondul căruia i s-ar aduce cele mai puține prejudicii.”
Cu privire la criticile apelantei S. C. M. referitoare la modul de stabilire de către prima instanță a servituți de trecere, instanța de apel constată că acestea nu sunt susținute de probatoriul cauzei, aceasta încercând să prezinte o situație în contradicție aspectele de fapt și cu raționamentul juridic aplicabil în speță.
Astfel, analizând contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 542/13.02.1997 încheiat intre reclamanți și defunctul A. V., autorul paratei S. C. M. (fila 4 dosar de fond) instanța de apel a constatat că în cuprinsul acestuia se face referire la planul de situație ce face parte integrantă din respectivul contract, iar în documentația avizată de O.C.P.I. aferentă acestui contract (filele 5-6) se identifică drumul de acces, ./18/4) având destinația tot de cale de acces și conform documentației actului de dezmembrare și contract de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 697/31.01.2005 încheiat între aceleași părți (fila 16 dosar fond). În plus, situația de fapt existentă, în sensul că această parcelă a avut destinația de cale de acces este confirmată și de declarația martorului L. E. (fila 394) fiind folosită în acest scop de ambele părți ale litigiului.
Analizând varianta aleasă de prima instanță, Tribunalul a constatat că soluția se coroborează cu înscrisurile, declarația de martor și concluziile raportului de expertiză. În răspunsul la obiecțiuni de la fila 233 dosar de fond expertul arată că nu există posibilitatea instituirii unui drum de acces pe proprietatea împrejmuită G., deoarece distanța dintre colț casă G. și colț proprietate este de 2,54 m, lățime ce contravine Regulamentului local de urbanism, obturând accesul mijloacelor de stingere a incendiilor.
De asemenea, cele două parcele aparținând apelanților-intimați T., au număr cadastral diferit, adică două imobile distincte, conform art. 1 alineat 5 din Legea nr. 7 din 1996, a cadastrului și publicității imobiliare, iar reținerea de către prima instanță a dispozițiilor Regulamentului privind conținutul, modul de întocmire și recepția a documentațiilor cadastrale in vederea înscrierii in Cartea funciară, aprobat prin Ordinul A.N.C.P.I. nr. 634/2006, capitolul 5 alineat 2, se impune având în vedere că textul de lege este aplicabil la data soluționării cauzei, fiind fără temei legal susținerea că actele încheiate între părți sunt conforme condițiilor legale de la data efectuării acestor operațiuni. În plus, varianta 3C din suplimentul la raportul de expertiză (fila 361 dosar de fond) este contrară dispozițiilor arătate mai sus și situației de fapt existentă, implicând demolarea gardului și construcției apelanților T., afectând și proprietatea G. prin demolarea gardului, calea de acces trecând prin colțul casei acestuia.
P. urmare, Tribunalul a constatat că în mod legal și temeinic prima instanță a concluzionat în sensul constituirii servituții de trecere cu mijloace de transport asupra fondului aservit, imobil –teren situat in D., ., sector cadastral 44, ./4), identificat cu număr cadastral 1021, pentru uzul a două fonduri dominante, respectiv imobilele situate in ., jud. Iași, aflate in sectorul cadastral 44, parcelele nr. 1 (743/18/1) și nr. 1 (7443/18/2), conform anexei nr. 11 din raportul de expertiză întocmit de expert Ș. M., avizat de OCPI Iași, in suprafață totală de 168 mp –. punctele 1, 2, 3,4,5,6,10,11,9,8 (fila nr 215 din dosar).
Analizând criticile apelanților cu privire la modalitatea de stabilire a despăgubirilor, Tribunalul a constatat că acestea sunt întemeiate pentru următoarele considerente.
Se impune modificarea modului de calcul al chiriei stabilită prin expertiza evaluatorie (filele 326-337 dosar de fond) în sensul înlăturării corecției negative de 50%, stabilită de expert din cauza formei alungite a terenului, în considerarea aspectului că nu este susținută de un argument legal, iar această forma alungită este corespunzătoare destinației de cale de acces, proprietarul fondului aservit fiind îndreptățit la acordarea unei despăgubiri corespunzătoare pentru atingerea adusă ca urmare a folosirii terenului proprietatea sa.
Astfel, instanța de apel a obligat reclamanții, în solidar, să plătească pârâtei S. C. M. o despăgubire în cuantum de 33 lei/lună cu titlu de contravaloarea lipsă de folosință a terenului în suprafață de 168 mp. Pentru stabilirea acestei sume, instanța de apel a înlăturat corecției negativă de 50%, rezultând prețul de 0,196 lei/mp/lunăx168 mp teren aservit, adică 33 lei/lună.
Cu privire la celelalte critici ale raportului de expertiză, instanța de apel a notat că în cuprinsul acestuia expertul menționează considerentele pentru care a făcut referire la H.C.J. 3961/22.11.2013, respectiv caracteristicile definitorii ale terenului au condus la imposibilitatea găsirii de elemente de comparație pe piața imobiliară a închirierilor, apelanta neprezentând alte dovezi care să conducă la concluzia netemeiniciei răspunsului oferit de expertiza de specialitate. De asemenea, instanța de apel a constatat că și critica referitoare la aplicarea unor indici de corecție în anexa 2 –fila 332 dosar fond, este nerelevantă pentru soluționarea cauzei deoarece aceștia au fost reținuți pentru estimarea valorii de piață a terenului, și nu la determinarea valorii chiriei avută în vedere la soluționarea cauzei.
Referitor la motivele de apel prezentate de reclamanții T. I. și T. L., Tribunalul a reținut următoarele.
La primele două critici, respectiv corectarea numărului parcelei și completarea dispozitivului cu mențiunea fila nr. 215 din dosar, unde se regăsește schița anexă avută în vedere la pronunțarea hotărârii, se impune aplicarea dispozițiilor art. 281 ind. 2a Cod procedură civilă în sensul că îndreptarea, lămurirea sau completarea hotărârii nu poate fi cerută pe calea apelului sau a recursului, ci numai în condițiile art. 281-282 ind. 2 Cod procedură civilă. Astfel, instanța de apel a constatat ca fiind apărare de fond excepția inadmisibilității invocată de apelanta-pârâta S. C. M., reținând legalitatea susținerii în sensul că invocarea în apel a solicitării de îndreptare și completare a dispozitivului hotărârii primei instanțe nu este permisă raportat la dispozițiile legale citate.
Critica aferentă modului de calcul al cuantumului despăgubirilor a fost avută în vedere de instanța de apel, în sensul că s-a institui o servitute de trecere pentru suprafața de 168 mp, determinându-se valoarea raportat la această parcelă de teren
Pentru cheltuielile de judecată, Tribunalul a reținut că la dosarul de apel s-a depus originalul chitanței care atestă plata acestora, rezultând un total al cheltuielilor de 3086,44 lei al reclamanților T. I. și T. L., iar în urma compensării cu suma de 1250 lei reprezentând cheltuieli pentru pârâta S. M. C., se constată o diferență de 1836,44 lei ce va fi suportată de aceasta raportat la dispozițiile art. 274 și 276 Cod procedură civilă.
Față de toate cele reținute, Tribunalul a admis apelurile promovate de reclamanții T. I. și T. L. și de către pârâta S. C. M., prin reprezentant legal S. G. și a modificat în parte sentința civilă nr._/28.11.2014 a Judecătoriei Iași.
A obligat reclamanții, în solidar, să plătească pârâtei S. C. M. o despăgubire în cuantum de 33 lei/lună cu titlu de contravaloarea lipsă de folosință a terenului în suprafață de 168 mp.
A compensat cheltuielile de judecată și a obligat pârâta S. C. M. să plătească reclamanților suma de 1836,44 lei, reprezentând cheltuieli de judecată la instanța de fond.
A menținut celelalte dispoziții ale sentinței ce nu contravin prezentei decizii.
A obligat apelanta-pârâtă S. C. M. să plătească apelanților-reclamanți cheltuieli de judecată în cuantum de 30 lei, aferente judecății apelului.
Împotriva aceste decizii au declarat recurs T. I. și T. Lăcărmioara și S. C. M., prin reprezentant legal S. G., aducându-se următoarele critici deciziei recurate.
P. cererea de recurs, reclamanții T. I. și T. Lăcărmioara formulează următoarele critici:
Arată recurenții că prezentul recurs se referă la soluționarea greșită de către instanța de apel a motivului nr.3 din cererea de apel, respectiv cuantumul despăgubirii acordate.
Sub aspectul legalității, se constată că instanța de apel a pronunțat o hotărâre care conține motive contradictorii, care s-au răsfrânt în mod inevitabil și asupra dispozitivului deciziei apelate.
Astfel, instanța de apel a dispus atât admiterea apelului promovat de reclamanții T., cât și admiterea apelului promovat de pârâta Silvas C..
Or, acest lucru este imposibil, întrucât părțile au avut opinii divergente în cadrul apelurilor formulate, referitor la cuantumul despăgubirii stabilite de instanța de fond, pe care reclamanții T. urmează să o achite pârâtei Silvas C..
P. motivul nr.3 de apel, formulat de reclamanții T., aceștia au arătat că instanța de fond a dispus: "Obligă reclamanții, în solidar, să plătească pârâtei S. M. C. o despăgubire în cuantum de 0.098 lei /mp/lună, respectiv 98 lei /lună/întreaga suprafață".
În mod corect, suma la care trebuiau obligați reclamanții era de 16.46 lei/lună și nu 98 lei/lună.
Din înmulțirea sumei de 0.098 lei/mp/lună cu 168 mp (suprafața de teren pe care s-a instituit servitutea - fila 215 dosar) rezultă suma totală de 16.46 lei/lună.
Suma de 0.098 lei/mp/lună a fost stabilită prin expertiza de evaluare - expert M. (filele 326 - 327 dosar). Expertul a arătat foarte clar faptul că valoarea chiriei per lună a unui mp de teren din ./4) este de 0.098 lei, conform obiectivului nr. l din expertiză (fila 330 dosar). Instanța de judecată ar fi trebuit să înmulțească acest preț per mp cu numărul de metri pătrați ai suprafeței de teren pentru care s-a instituit servitutea.
Eroarea instanței s-a produs însă probabil ca urmare a preluării din raportul de expertiză a precizării făcute de expert prin care arăta că "suma totală pentru întregul teren, este de 98 lei/mp/lună". Insă această precizare a expertului se referă la întreaga suprafață de teren din care este compusă ./4), respectiv 999 mp (a se vedea fila 329 dosar ultimul alineat și fila 331 dosar din care rezultă fără echivoc faptul că expertul a calculat valoarea chiriei pentru întreaga parcelă, pe care a marcat-o cu culoare galbenă și nu doar pentru lotul de 168 mp), el neavând de unde să cunoască la data efectuării expertizei care va fi suprafața lotului pe care instanța de judecată va aprecia că este just a se înființa servitute de trecere.
Instanța de apel a admis în mod corect apelul formulat de reclamanții T., însă a greșit în ceea ce privește admiterea motivului de apel formulat de pârâta-apelantă S. C., prin care aceasta a solicitat recalcularea cuantumului despăgubirii cuvenite pentru instituirea servituții de trecere asupra suprafeței de 168 mp teren.
În motivarea deciziei recurate (pag. 13 alin.2), instanța de apel a reținut: "Se impune modificarea modului de calcul al chiriei stabilită prin expertiza evaluatorie (filele 326 -337 dosar fond) în sensul înlăturării corecției negative de 50%, stabilită de expert din cauza formei alungite a terenului, în considerarea aspectului că nu este susținută de un argument legal, iar această formă alungită este corespunzătoare destinației de cale de acces, proprietarul fondului aservit fiind îndreptățit la acordarea unei despăgubiri corespunzătoare pentru atingerea adusă ca urmare a folosirii terenului proprietatea sa.
Astfel, instanța de apel va obliga reclamanții, în solidar, să plătească pârâtei S. C. o despăgubire în cuantum de 33 lei/lună cu titlu de contravaloare lipsă folosință a terenului în suprafață de 168 mp. Pentru stabilirea acestei sume, instanța de apel a înlăturat corecția negativă de 50%, rezultând prețul de 0,196 lei/mp/lună xl68 mp teren aservit, adică 33 lei/lună."
Analizând motivarea deciziei recurate, recurenții constată că instanța de apel de fapt a admis doar în parte atât apelul reclamanților și pe cel al pârâtei. Sub acest aspect, decizia recurată este nelegală, dispozitivul acesteia fiind în contradicție cu motivele avute în vedere de instanța de apel, existând o imposibilitate practică de admitere a ambelor apeluri în același timp, câtă vreme reclamanții și pârâta au solicitat prin cererea de apel sume diferite în ceea ce privește despăgubirea stabilită.
Sub aspectul temeiniciei, apreciază recurenții că instanța de apel nu a făcut o judicioasă apreciere asupra situației de fapt reținute și asupra probelor administrate, pronunțând o hotărâre nelegală și netemeinică în ceea ce privește motivul de apel invocat anterior, raportat la următoarele argumente:
Instanța de apel nu avea dreptul să modifice opinia expertului judiciar, care a efectuat expertiza evaluatorie în fața instanței de fond, în contextul în care a respins solicitarea apelantei-pârâte S. C. de a se efectua o nouă expertiză în cauză.
P. respingerea acestei probe, solicitate în fața instanței de apel de către S. C., instanța s-a pronunțat implicit asupra legalității expertizei efectuate în cadrul judecării în fond a cauzei, considerând că aceasta este legală și obiectivă, iar solicitarea pârâtei-apelante, raportat la motivele invocate nu este utilă și pertinentă pentru soluționarea apelului.
În acest context, instanța de apel nu putea să modifice opinia expertului judiciar, în condițiile în care nici instanța de fond și nici instanța de apel nu au admis obiecțiuni la expertiză, nu au admis efectuarea unei noi expertize în cauză și nici nu au solicitat explicații de la expertul evaluator, așa cum prevede în mod expres art.212 Cod procedură civilă.
Cu toate acestea, în mod nelegal, instanța de apel a intervenit asupra opiniei expertului judiciar evaluator, înlăturând corecția negativă de 50% care a fost aplicată conform motivării expertului și raportat la situația de fapt dedusă judecății.
Instanța de apel a constatat că modul de calcul precizat de către reclamanții-apelanți în cadrul motivului nr.3 de apel este corect, însă a înlăturat în mod greșit indicele de corecție negativă de 50% stabilit de către expertul evaluator.
Instanța de fond a pornit de la o premisă total greșită, atunci când a constatat că terenul asupra căruia s-a instituit servitutea de trecere nu mai poate fi folosit de către pârâta Silvas C..
P. însăși forma și natura lui, terenul în suprafață de 168 mp, care face parte din . de 999 mp, cu nr. 1(743/18/4), are destinația de cale de acces.
Mai mult, încă din momentul întocmirii actului de vânzare-cumpărare dintre reclamanți și autorul pârâtei, s-a efectuat dezmembrarea în baza documentației cadastrale avizate la OCPI, prin care se stbilește foarte clar faptul că ./18/4) are destinația de cale de acces, (filele 5, 12, 16, 126, 127, 128 dosar fond).
De asemenea, acest fapt este confirmat și prin documentația cadastrală întocmită de intervenientul G. C. (fila 115 dosar fond), în care se arată foarte clar că terenul asupra căruia se solicită instituirea servitutii de trecere are destinația de cale de acces.
Pe de altă parte ./18/4) constituie cale de acces chiar și pentru ./18/3). proprietatea pârâtei Silvas C., aceasta neavând alt acces în afară de cel menționat anterior.
În acest sens, relevante sunt și precizările expertului tehnic din cuprinsul Răspunsului la obiecțiuni (fila 149 dosar fond ultimul alineat) prin care se arată: "Având în vedere Regulamentul privind conținutul, modul de întocmire și recepție a documentațiilor cadastrale în vederea înscrierii în CF, aprobat prin Ordinul A.N.C.P.I. nr.634/2006, capitolul 5, alin.2, care prevede că "toate imobilele rezultate în urma dezlipirii trebuie să aibă cale de acces la un drum sau să aibă îndeplinită condiția de servitute, dacă este cazul", documentația a fost înaintată spre avizare la OCPI IAȘI, în care am prezentat accesul pentru ambele imobile."
Așadar, atunci când autorul pârâtei-apelante a efectuat dezmembrarea terenului, în vederea vânzării unor loturi, a fost obligat, conform dispozițiilor anterior precizate, să creeze și o cale de acces pentru cele trei loturi nou create, concretizat în ./18/4), în suprafață totală de 999 mp. Implicit, autorul pârâtei și-a asumat faptul că această parcelă va avea destinația de cale de acces, urmând a fi folosită în comun de către proprietarii actuali sau viitori ai celorlalte trei parcele dezmembrate, respectiv nr.l (743/18/l), nr.l (743/18/2), nr.l (743/18/3).
Acest lucru s-a și întâmplat faptic, declarația martorului L. E. confirmând pe deplin situația de fapt, în sensul că reclamanții folosesc ca și cale de acces suprafața de 168 mp teren identificată de expertul topo (fila 88 dosar) de foarte mult timp, efectuând și lucrări de îmbunătățire a acesteia, prin pietruire, fapt care profită inclusiv pârâtei-apelante. Astfel, este evident faptul că, prin admiterea acțiunii reclamanților, s-a efectuat practic doar o intrare în legalitate a unei situații faptice existente în teren de foarte mulți ani, care a fost acceptată atât de către autorul pârâtei, cât și de către pârâtă, respectiv folosirea în comun a căii de acces asupra căreia s-a instituit acum servitute de trecere.
În aceste condiții, este mai mult decât clar faptul că suprafața de 168 mp teren asupra căreia s-a instituit servitute de trecere este și va fi folosită în comun atât de către reclamanții T., cât și de către pârâta S. C., cu destinația de drum - cale de acces, către parcelele deținute în proprietate de către părțile litigante.
./18/4), în suprafață de 999 mp a fost dezmembrată prin documentația cadastrală, menționată anterior, tocmai ca o condiție obligatorie pentru avizarea de către OCPI IAȘI a documentației prin care s-a efectuat dezmembrarea și implicit crearea parcelelor nr.l (743/18/l), nr.l (743/18/2), nr. 1(743/18/3), din care primele două au fost cumpărate de reclamanții T..
Așadar, câtă vreme nu se aflăm în fața unei lipse de folosință de către proprietarul fondului aservit a suprafeței de teren asupra căreia s-a instituit servituitea de trecere, ci în fața unei folosințe în comun a acestei suprafețe de către proprietarul fondului aservit și proprietarul fondului dominant, nu se poate reține că pârâta S. C. ar fi lipsită de folosința terenului asupra căruia s-a instituit servitute de trecere în favoarea reclamanților T..
Pe lângă acest aspect, faptul reținut de către expertul evaluator ca motiv al
deprecierii, respectiv forma alungită a terenului, constituie fără nici un dubiu un motiv
suficient pentru a aplica o astfel de corecție negativă. Un teren cu lățimea de aproximativ
3.33 mp și o lungime de aproximativ 300 mp, astfel cum este ./18/4), în
suprafață de 999 mp, nu poate fi folosită în alte scopuri decât cale de acces, închirierea
acesteia în scopuri productive fiind improprie.
Având în vedere acest argument, valoarea acestuia este total diminuată, procentul de 50 % aplicat de expert fiind unul just și pertinent.
Mai mult, corecția negativă de 50% aplicată de expertul evaluator este întemeiată
având în vedere și faptul că suprafața de teren de 168 mp asupra căreia s-a instituit dreptul
de servitute de trecere în favoarea reclamanților-recurenți este și va fi folosit în comun de
către reclamanții T. și de către pârâta S. C., pentru ca fiecare dintre aceștia
să poată ajunge la parcelele pe care le dețin în proprietate, neexistând o altă cale de acces
la drumul public.
Și din acest considerent, corecția negativă aplicată de expert este total justificată, neaflându-ne în situația în care terenul asupra căruia s-a instituit servitute este folosit în mod exclusiv doar de către proprietarul fondului dominant, respectiv familia T., ci este folosit în egală măsură și de către proprietarul fondului aservit, respectiv pârâta S. C..
Având în vedere aceste argumente, recurenții solicită ca instanța de recurs să dispună admiterea prezentului recurs, să constate că motivul de apel nr.3, formulat de către reclamanții T. este fondat și pe cale de consecință să dispună modificarea deciziei recurate în sensul admiterii motivului nr.3 de apel, urmând să oblige pe reclamanții T. la plata către pârâta S. M. C. a sumei de 16.46 lei/lună, cu titlu de despăgubire pentru instituirea servitutii de trecere asupra suprafeței de 168 mp teren.
P. cererea de recurs, S. C. M., prin reprezentant legal S. G., a formulat următoarele critici:
Atat sentința Judecătoriei Iasi cat si decizia Tribunalului Iasi au fost pronunțate cu incalcarea flagranta a dispozițiilor art. 6 alin 6 lit c din Legea 50/1991 privind construcțiile.
Potrivit dispozițiilor art. 6 pct. 6 lit c din legea 50/1991, "certificatul de urbanism se emite si in următoarele situații: c) pentru cereri in justiție si operațiuni notariale privind circulația imobiliara atunci cand operațiunile respective au ca obiect împărțeli ori comasări de parcele solicitate in scopul realizării de lucrări de construcții, precum si constituirea unei servituti de trecere cu privire la un imobil. Operațiunile juridice menționate, efectuate in lipsa certificatului de urbanism, sunt lovite de nulitate."
Astfel, potrivit dispozițiilor legale mai sus-invocate, toate operațiunile juridice efectuate in lipsa certificatului de urbanism sunt nule. In dosarul cauzei reclamanții nu au depus certificat de urbanism necesar pentru cereri in justiție eliberat de Primăria din raza teritoriala a terenului, astfel incat pronunțarea hotărârilor judecătorești in lipsa acestui document atrage nulitatea acestora. Pe cale de consecința, hotărârile judecătorești au fost pronunțate cu incalcarea flagranta a legii, situație in care se impune admiterea recursului si pe fond respingerea acțiunii ca neîndeplinind condițiile legale pentru promovarea si exercitarea acesteia.
Pe rand, ambele instanțe, interpretând greșit actul juridic dedus judecații, au schimbat natura ori intelesul lămurit si vădit neîndoielnic al acestuia, iar hotărârile pronunțate sunt date cu incalcarea/aplicarea greșita a legii.
In ceea ce privește soluționarea excepțiilor de către instanțe, în mod nelegal a soluționat instanța de fond, prin încheierea din data de 12.06.2013, excepția lipsei capacității procesuale de folosința a defunctului A. P. V. prin respingerea acesteia si in mod nelegal a menținut Tribunalul Iasi aceasta dispoziție.
P. acțiunea introductiva reclamanții au chemat in judecata pe paratul A. P. V., acesta fiind insa decedat la data de 04.08.2007, cu mai mult de 5 ani anterior depunerii acțiunii. La primul termen de judecata reclamanții au solicitat "introducerea in cauza" a moștenitorilor defunctului A. P.V., si anume A. L., T. G. E., P. D. V. si S. C. M..
De asemenea, potrivit art.243 alin.l pct.l Vechiul Cod de Procedura Civila, partea interesata poate solicita un termen pentru introducerea în cauza a moștenitorilor, numai în cazul în care partea decedează în cursul procesului, nu si atunci când aceasta murise anterior introducerii acțiunii.
Consideră recurenta ca introducerea sa in cauza, împreuna cu ceilalți parați, nu putea fi realizata de către reclamanți, iar instanța de fond a procedat in mod greșit la respingerea acestei excepții ca fiind rămasa fara obiect.
F. de momentul la care a intervenit decesul paratului A. V., raportat la data introducerii acțiunii, precum si fata de modalitatea de chemare iu judecata a moștenitorilor acestora, si anume printr-o cerere evidenta de introducere in cauza, consideră ca cererea reclamanților privind judecarea in contradictoriu cu ea si ceilalți moștenitorii ai defunctului nu putea fi formulata, iar soluția care se impunea era admiterea acestei excepții si respingerea acțiunii ca fiind introdusa împotriva unei persoane fara capacitate de folosința.
In mod nelegal s-a dispus respingerea excepției lipsei coparticipării procesual pasive.
Arată recurenta că a indicat prin intampinare faptul ca solicitarea reclamanților de constituire a unei servituti de trecere "cu mijloace de transport (autovehicule si utilaje agricole)" impune stabilirea unei cai de acces de o latime superioara celei avute de ./18/4). Aceasta împrejurare reiese chiar si din expertiza topometrica efectuata in cauza, unde se vorbește despre necesitatea ca eventuala cale de acces sa aiba o latime minima de 4 metri, pentru a respecta Regulamentului local de urbanism. In acest sens expertul a si depus la dosarul cauzei o adresa eliberata de Primăria Comunei H. din care rezulta ca o . numai daca are un acces dintr-un drum public cu o latime de minim 4 m. Pentru a se putea ajunge la o asemenea latime minima, cat in primul rand aceasta expertiza nu a fost avizata de O.C.P.I. Iasi (deci nu putea produce nici un efect juridic), iar in al doilea rand nu se procedează in aceasta anexa nr.l decât la trasarea conturului acestei suprafețe, fara identificarea de puncte de reper care sa permită verificarea si identificarea acesteia.
P. urmare, toate aceste necorelari intre dispozitivul sentinței civile pronunțate de instanța de fond si cuprinsul raportului de expertiza conduc la o imposibilitate a aplicării acesteia in teren, fapt care lipsesc de orice eficacitate actul de justiție.
Instanța de fond a procedat la reținerea unei situații de fapt care nu este conforma cu realitatea imprejurarilor cauzei de fata, luând in considerare astfel aspecte care au influențat, desi nu ar fi fost cazul, modalitatea de constituire a servitutii de trecere.
Astfel, instanța de fond retine faptul ca potrivit Ordinului A.N.C.P.I nr.634/2006, cap.5, alin.2, toate imobilele rezultate in urma dezlipirii trebuie sa aiba acces la un drum sau sa aiba indeplinita condiția de servitute. Reținând astfel, instanța de fond a preluat susținerile expertului din raportul de expertiza topometrica, care a dorit in acest fel sa sublinieze faptul ca s-a procedat in mod greșit la momentul dezmembrării efectuate de autorul recurentei, prin lipsa constituirii unui lot cu titlul de cale de acces.
Atât instanța de fond cat si expertul topometrist nu au avut in vedere insa faptul ca atat dezmembrarea cat si vânzarea celei de-a doua parcele de 1200 mp au avut loc in anul 2005, anterior intrării in vigoare a Ordinului A.N.C.P.I 634/2006, si prin urmare anterior existentei obligativității constituirii unei cai de acces. P. urmare, atat vânzările din anii 1997 si 2005, cat si dezmembrarea efectuata in anul 2005, au respectat in totalitate condițiile legale de la data efectuării acestor operațiuni.
Instanța de apel a interpretat . grava situația, in sensul ca a apreciat ca din acte rezulta ca terenul proprietatea sa este de fapt cale de acces, lucru total neadevarat.
Instanța a ținut sa precizeze in motivarea sentinței faptul ca a luat in considerare împrejurarea ca cele doua contracte de vânzare cumpărare, din anul 1997 si 2005, au in anexe schița terenului in care este evidențiata o cale de acces. Trebuie precizat insa faptul ca aferent
contractului din anul 1997 in nici o schița nu este mentionată o cale de acces sau un drum, iar imprejurarea ca o porțiune din calea de acces solicitata de către reclamanți este in prezent pietruita (in realitate pe o mica porțiune din aceasta ., de la sine putere si fara acordul său, pietriș in mod neuniform acoperind vegetația) nu trebuie sa constituie un argument in determinarea unei cai de acces de o asemenea întindere.
Mai mult, se retine si faptul ca daca primul contract ar fi fost încheiat in mod forțat, autorul recurentei nu ar fi incheiat un al doilea contract la un interval de 8 ani cu aceeași cumpărători. A arătat in întâmpinarea formulata care au fost împrejurările care au condus la incheierea celor doua contracte de vânzare cumpărare.
Aceste împrejurări au fost insa confirmate si de către instanța de apel, interpretând astfel greșit actele deduse judecații.
In anul 1997 reclamanții T. I. si T. L. au construit o casa amplasata la capătul dinspre nord al acestei parcele proprietatea defunctului A. P.V., fara a deține autorizație de construire si fara știrea proprietarului terenului, întrucât acesta nu locuia in D. si nu a aflat in timp util de ingerința adusa dreptului sau de proprietate.
Dand dovada de buna credința in ideea de a nu da naștere unor litigii defunctul A. P.V. a acceptat sa vanda reclamanților o suprafața de 500 m.p. din proprietatea sa, pentru ca aceștia sa intre in legalitate cu imobilul edificat de aceștia, fiind incheiat in acest sens Contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 542 din data de 13.02.1997 la B.N.P. B.-A. L..
La acel moment, asa cum reiese din fisele întocmite, atat proprietatea înstrăinata reclamanților T. cat si cea rămasa in proprietatea lui A. V. erau învecinate la nord cu DE 649. Ulterior traseul acestui drum a fost mutat de către autoritățile publice întrucât a fost reconstituit dreptul de proprietate al numitului C. C., iar ambele proprietăți (atat cea a reclamanților, cat si cea a lui A. V.) au devenit înfundate, fara acces la drumul public.
Ulterior, întrucât reclamanții T. si-au dorit sa extindă proprietatea lor, in continuarea terenului achiziționat anterior au mai cumpărat de la A. V. o suprafața de 1.200 mp. Astfel s-a incheiat intre parti Actul de dezmembrare si Contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr.697 din data de 31.01.2005 la B.N.P. M. R.-M..
Instanța de fond a reținut, raportat la susținerile recurentei, faptul ca nu exista nici un temei in baza căruia reclamanții sa fie obligați sa demoleze construcțiile si gardul pentru a avea acces pe terenul de 1.200 mp direct din ..
Arată recurenta că a susținut in permanenta faptul ca instanța trebuie sa pornească in raționamentul sau, in momentul in care dispune constituirea servitutii, de la premisa trasata de art. 617 alin.2 Cod Civil, si anume faptul ca "trecerea sa se faca in condiții de natura sa aducă o minima stanjenire exercitării dreptului de proprietate asupra fondului ce are acces la calea publica;". Insa instanța a omis a face o analiza si asupra posibilității ca aceasta cale de acces sa reprezinte cu adevărat un compromis echitabil. A susținut posibilitatea constituirii unei servituti care sa afecteze in cea mai mica măsura proprietatea sa si a arătat faptul ca aceasta măsura poate fi atinsa prin inlaturarea unor construcții provizorii care se afla in coltul parcelei de 500 mp proprietatea reclamanților. P. inlaturarea acestor susțineri, cu motivarea inoportuna referitoare la lipsa existentei unui temei de drept pentru obligarea la demolarea construcțiilor, instanța de fond pierde din vedere un aspect important, si anume faptul ca servitutea de trecere reprezintă un fapt juridic de natura a inlatura o anomalie, fapt care insa nu implica sacrificii in mod exclusiv din partea titularul fondului aservit, ci mai ales, in măsura in care acest lucru este realizabil, din partea ambilor proprietari, si anume si din partea proprietarului fondului dominant. In condițiile in care in mod evident se poate ajunge la o mai mica stanjenire a exercitării dreptului de proprietate de către recurentă, prin acțiunile reclamanților, acest lucru trebuia avut in vedere de către instanța in mod prioritar, iar abia dupa o analiza prin care sa se justifice imposibilitatea diminuării de către reclamanți a acestei stanjeniri sa se procedeze la constituirea unei servituti indestulatoare pe proprietatea recurentei.
Instanța de apel a apreciat in mod eronat, pornind de la premisa greșita ca terenul in suprafața de 168 mp proprietatea sa are destinația de cale de acces, ca actele sale de proprietate nu sunt supuse dispozițiilor legale in vigoare la data intocmirii lor si ca, alegerea variantei 3 c din raportul de expertiza ar implica atat demolarea gardului si construcției familiei T. cat si a gardului familiei G. (intervenient in cauza). Ori, este inadmisibil a se aprecia ca un act juridic este supus regulilor de la data intocmirii lui, astfel ca in speța se poate observa ca terenul autorului său nu avea destinația de cale de acces, fiind inițial drum infundat. Ulterior, prin demersurile Primăriei s-a creat o cale de acces pana la limita proprietății sale.
Instanța de fond nu a motivat constituirea unei servituti de trecere in suprafața de 168 mp, in condițiile in care expertul topometrist a procedat, ca răspuns la numeroasele solicitări si obiectiuni formulate de recurentă si încuviințate de catre instanța, la identificarea mai multor posibilități in acest sens. Instanța de apel nu a complinit lacunele din sentința ci a adoptat raționamentul total greșit si in contradicție flagranta cu actele sale de proprietate ca se impune servitutea intrucat proprietatea sa ar fi cale de acces. In plus, a apreciat instanța de apel ca varianta 3 c din raportul de expertiza implica dărâmarea gardului si construcției reclamantului T. si afectează si proprietatea G. prin demolarea gardului, calea de acces trecând prin coltul casei acestuia.
Precizează recurenta că s-a opus la constituirea unei servituti de trecere, având in vedere faptul ca dimensiunile proprietății mele, si in special lățimea fasiei mele de proprietate situata la est de proprietatea T., face imposibila folosirea proprietății mele in ipoteza consituirii unei servituti pe acel amplasament. Tn concret, lățimea fasiei de teren amintita anterior este de numai 3 metri. Acordarea pe aceasta suprafața a unei servituti de trecere ar face imposibila pătrunderea pe proprietatea subsemnatei cat si pe cea a reclamanților. Având in vedere faptul ca reclamanții solicita o servitute de trecere cu mijloace de transport, consider ca aceasta latime de 3 metri este insuficienta pentru a fi utilizata atat de subsemnata cat si de reclamanți, consituirea unei servituti pe acea parte a proprietății subsemnatei fiind de natura a transforma restul proprietății mele . de acces la drumul public.
Arată recurenta că în susținerile din intampinare a solicitat, ca si subsidiar, ca aceasta servitute sa fie stabilita pe o suprafața cat mai mica din proprietatea sa, si anume o suprafața de aproximativ 4 metri lungime si 1 - 1,5 metri maxim latime din extremitatea nordica a proprietății. Mai mult, a solicitat ca proprietatea reclamanților sa fie privita ca un trup comun, iar instanța trebuie sa aiba in vedere faptul ca accesul la a doua suprafața cumpărata de reclamanți se poate face chiar prin terenul achiziționat inițial, nefiind necesara constituirea unei servituti de trecere pana la acesta.
Mai mult, in configurația stabilita de catre instanța (suprafața de 168 mp), calea de acces este trasata mult dupa limita de nord a celei de-a doua parcele de 1200 mp proprietatea reclamanților, in condițiile in care accesul la aceasta se poate realiza cat mai apropiat de prima .. Cu alte cuvinte, servitutea de trecere de 168 mp este excesiva ca si dimensiune, in condițiile in care accesul pe a doua . se poate si este obligatoriu a se realiza cat mai apropiat de drumul public, si nu la o distanta suplimentara de 20 metri liniari fata de acesta (lungimea totala a servitutii este de 50 metri liniari, in condițiile in care lungimea primei parcele este de 30 metri liniari, iar servitutea coboară inca 20 metri liniari din momentul in care incepe învecinarea acesteia cu a doua .).
Recurent apreciază ca cea mai echitabila si puțin impovaratoare modalitate de constituire a servitutii, in condițiile in care instanța va considera ca se impune ca aceasta sa afecteze in vreo măsura proprietatea sa, este cea menționata in anexa 3 c din suplimentul la raportul de expertiza, unde calea de trecere se suprapune cu doar 33 mp peste proprietatea sa.
P. inlaturarea variantei 3 c din raportul de expertiza, instanța de apel a validat cererea de intervenție in interes alăturat, cerere efectuata strict in scopul de a obține o servitute numai prin afectarea terenului său, chiar daca in realitate, reclamantul poate sa-si desființeze gardul si sa demoleze construcția (care este de altfel provizorie si care nu deține autorizație de construire), iar ingerința adusa proprietății G. ar fi incomparabil mai mica decât cea adusa proprietății sale.
Reluând in sinteza susținerile de mai sus, instanțele de judecata au apreciat in mod nelegal ca urmare a interpretării greșite a actelor deduse judecații ca drumul asupra căruia s-a constituit servitute de trecere este identificat atat in actul de vanzare-cumparare al reclamanților, in documentația OCPI cat si in planul de situație ca fiind drum de acces. Ori, asa cum rezulta din actele de proprietate ale autorului săi, suprafața de 168 mp teren este proprietatea sa. Acest lucru rezulta si din actele depuse - respectiv cererea autorului său si raspunsul Primăriei H. nr. 3912/12.08.2002 - care confirma ca, inițial si proprietatea sa a fost drum infundat. Ulterior Primăria a constituit drum de acces pana la limita proprietății autorului său (actuala sa proprietate) care include si suprafața de 168 mp asupra căreia s-a instituit deja servitutea prin cele 2 hotărâri judecătorești. Cu alte cuvinte, suprafața de 168 mp asupra căreia s-a instituit servitutea care are o forma alungită (dreptunghica) este proprietatea sa, nefiind adevărat ca aceasta suprafața de teren este cale de acces. Este adevărat ca forma ingusta (de 3,5 m si pe alocuri mai ingusta) si alungită a proprietății mele poate crea aparentele unei cai de acces, dar aceasta nu inseamna ca nu este proprietatea sa. Pornind de la aceasta premisa greșita, ca suprafața de 168 mp este drum de acces sau are destinație de drum acces, evident ca instanțele de judecata nu au mai analizat oportunitatea acordării unei servituti de trecere pe o porțiune de teren mai mica in scopul restrângerii/diminuării ingerinței in dreptul său de proprietate. Din toate actele dosarului, inclusiv din raportul de expertiza topometrica efectuat in cauza reiese foarte clar imprejurarea ca suprafața de 168 mp este proprietatea sa si nu cale de acces. Plecand de la dreptul său de proprietate, recurenta a susținut necesitatea instituirii unei cai de acces care sa aducă o minima încălcare a dreptului său de proprietate. Astfel, a solicitat expertului sa identifice mai multe variante de constituire a unei servituti care, pe de o parte, sa respecte condițiile legale referitoare la lățimea drumului si pe de alta parte, sa reprezinte o varianta optima pentru mai multe persoane din zona (inclusive intervenientul G.). Expertul a identificat mai multe astfel de servituti printre care si o varianta in care atat reclamantul cat si intervenientul erau nevoiți sa amenajeze si o porțiune de teren din proprietatea lor, in asa măsura incat ingerința adusa dreptului său de proprietate sa fie minima. Nu in ultimul rand, in considerarea aceleiași ingerințe minime dreptului său de proprietate, a arătat ca lungimea servitutii solicitate trebuie diminuata având in vedere ca ambele suprafețe de teren sunt proprietatea reclamantului, fiind nevoie de servitute cel mult pentru acces la prima sa . cea de-a doua accesul urmând a se face prin interiorul proprietății sale. In mod total nelegal, insa, instanțele de judecata au interpretat greșit actele deduse judecații si au apreciat, pe langa faptul ca suprafața - proprietatea sa de teren este cale de acces, si asupra oportunității instituirii acestei servituti pe toata lungimea proprietății reclamantului. In acest fel, s-a incalcat flagrant dreptul său de proprietate - recunoscut de Constituția României si CEDO- creându-se astfel un drum care nici nu respecta cerințele legale pentru acces (minim 4 m si nu 3,5 m cat sunt in prezent) pentru accesul Politiei, pompierilor, salvării, etc si care nici nu rezolva litigiul, ci dimpotrivă îl amplifica, reclamantul blocând de multe ori accesul său la proprietate prin parcarea mașinii pe acest drum cu o latime de 3,5 m.
În privința cererii reconvenționale, pornind de la interpretarea greșită a actelor deduse judecății în sensul aprecierii că suprafața de teren asupra căreia s-a constituit servitutea nu este proprietatea sa, ci cale de acces, se impune să se constate că trebuie refăcut raportul de expertiză contabilă care să stabilească corect cuantumul despăgubirii raportat la ingerința adusă dreptului său de proprietate, chiar și suma de 0,196 lei/mp/lună (sau 33 lei/lună/168 mp) fiind derizorie față de atingerea adusă.
Pe cale de consecință, urmare a interpretării corecte a actelor deduse judecății, solicită acordarea cel mult a unei servituți de trecere în varianta 3c din raportul de expertiză, iar sub aspectul cuantumului despăgubirii acordate, să se dispună casarea și trimiterea cauzei spre rejudecare cu indicația clară de a se stabili cuantumul despăgubirii ce se impune a fi acordată raportat la ingerința adusă dreptului său de proprietate.
Examinând recursurile formulate, Curtea constată că recursul formulat de S. C. M., prin reprezentant legal S. G., este întemeiat pentru următoarele considerente:
Curtea reține că prin cererea de recurs s-a invocat motivul de nulitate prevăzut de art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă, respectiv în cauză hotărârea s-a pronunțat cu încălcarea dispozițiilor art. 6 pct. 6 lit. c din Legea nr. 50/1991.
Potrivit acestor dispoziții, pentru cereri in justiție atunci când se solicită constituirea unei servituți de trecere se impune obținerea unui certificat de urbanism.
Potrivit ultimului alineat al art. 6 lit. c din lege, operațiunile juridice enumerate de text, în speță constituirea unei servituți de trecere, sunt lovite de nulitate dacă nu s-a emis certificatul de urbanism.
Curtea notează că aceste dispoziții legale sunt aplicabile în cauză, deoarece obiectul cererii de chemare în judecată formulată de T. I. și T. L. este constituirea unui drept de servitute.
Cum în cauză nu s-a emis certificat de urbanism astfel cum impun sub sancțiunea nulității dispozițiile invocate mai sus, hotărârile pronunțate sunt date cu aplicarea greșită a dispozițiilor legale, urmând a fi modificate în sensul respingerii acțiunii formulate de reclamanți și, pe cale de consecință, a cererii reconvenționale și a cererii de intervenție.
Având în vedere motivul de nulitate invocat în cauză, celelalte critici din recursul pârâtei S. C. M. nu se mai impun a fi analizate.
Raportat la soluția dată în recursul pârâtei, pe cale de consecință recursul formulat de reclamanți urmează a fi respins.
Văzând și dispozițiile art. 274 Cod procedură civilă,
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
I. Admite recursul declarat de S. C. M., prin reprezentant legal S. G., împotriva deciziei civile nr. 962 din 3 iulie 2015 pronunțată de Tribunalul Iași, decizie pe care o modifică în parte.
Schimbă în parte sentința civilă nr._/28 noiembrie 2014 a Judecătoriei Iași, în sensul că:
Respinge acțiunea formulată de reclamanții T. I. și T. L. în contradictoriu cu pârâta S. C. M., prin reprezentant legal S. G..
Respinge cererea reconvențională formulată de pârâta-reclamantă S. M. C., prin reprezentant legal, în contradictoriu cu reclamanții-pârâți T. I. și T. Lăcărmioara.
Respinge cererea de intervenție în interesul reclamanților formulată de intervenientul G. C..
Păstrează dispozițiile sentinței referitoare la soluționarea excepțiilor. Respinge apelul formulat de reclamanții T. I. și T. L. împotriva aceleiași sentințe.
II. Respinge recursul declarat de T. I. și T. L. împotriva aceleiași decizii.
Obligă intimații-reclamanți T. I. și T. L. să plătească recurentei-pârâte S. C. M. suma de 937 lei reprezentând cheltuieli de judecată efectuate în cursul procesului.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 8 decembrie 2015
Președinte, G. P. | Judecător, C. P. | Judecător, E. G. |
Grefier, A.-M. P. |
Redactat: GE
Tehnoredactat: PAM
2 exemplare/07.01.2016
Tribunalul Iași: I. E. B.
G. C.
| ← Obligaţie de a face. Decizia nr. 738/2015. Curtea de Apel IAŞI | Strămutare. Sentința nr. 63/2015. Curtea de Apel IAŞI → |
|---|
