Reziliere contract. Decizia nr. 186/2014. Curtea de Apel ORADEA
| Comentarii |
|
Decizia nr. 186/2014 pronunțată de Curtea de Apel ORADEA la data de 22-01-2014 în dosarul nr. 6061/271/2005*
ROMÂNIA |
CURTEA DE APEL ORADEA |
Secția I civilă |
Număr operator de date cu caracter personal 3159 |
Dosar nr._ |
DECIZIA CIVILĂ NR. 186/2014
Ședința publică din data de 22 ianuarie 2014
Președinte: | F. T. | - judecător |
V. P. | - judecător | |
D. M. | - judecător | |
A. L. | - grefier |
Pe rol fiind soluționarea recursului civil formulat de recurenții - reclamanți T. A. și T. A., ambii domiciliați în Oradea, .. 3, . în contradictoriu cu intimații N. B. J. A. domiciliat în Oradea, ., jud. Bihor, U. I., U. R., ambii domiciliați în Oradea, .. 7, ., M. Z. JR. domiciliat în Oradea, ./A, jud. Bihor, M. I. și M. Z., ambii cu domiciliu necunoscut, împotriva deciziei civile nr. 239/A/21 iunie 2013 pronunțată de Tribunalul Bihor în dosar nr. unic prin care a fost menținută sentința civilă nr._ din 21.11.2011 pronunțată de Judecătoria Oradea, având ca obiect: Legea 10/2001.
Se constată că fondul cauzei s-a dezbătut la data de 15 ianuarie 2014, mersul dezbaterilor și concluziile părților au fost consemnate în încheierea de ședință întocmită cu respectiva ocazie, încheiere ce face parte integrantă din prezenta hotărâre, prin care s-a amânat pronunțarea hotărârii pentru astăzi.
CURTEA DE APEL,
DELIBERÂND
Asupra recursului civil de față, reține următoarele:
Prin sentința civilă nr._ din 21.11.2011 pronunțată de Judecătoria Oradea în dosar nr._, s-a admis în parte, acțiunea civilă precizată formulată de reclamanții T. A. și T. A. în contradictoriu cu pârâții M. I., M. Z., M. Z. jr., N. B. J. A., U. I. și U. R. și, în consecință, au fost obligați pârâții M. I. și M. Z., în solidar, să restituie reclamanților suma de 7.000 USD cu dobânda legală aferentă și să plătească reclamanților suma de 3.031 lei reprezentând cheltuieli de judecată, s-au respins celelalte cereri formulate de reclamanți.
Pentru a pronunța această hotărâre, prima instanță a reținut că, prin promisiunea sinalagmatică de vânzare – cumpărare încheiată între pârâtul M. Z. jr. și pârâtul N. B. J. A., ultimul în calitate de reprezentant al pârâților M. I. și M. Zolt, pe de o parte, și reclamanții T. A. și T. A., pe de altă parte, s-a menționat că pârâții M., în calitate de vânzători promitenți, au promis să vândă în întregime imobilul proprietatea acestora, situat în Oradea, ., cu suprafața de 825 mp., înscris în CF nr. 9290 Oradea, cu nr. top. 428/2, 429/2, către cumpărătorii T. A. și T. A., la prețul de 67.000 USD, din care s-a achitat un avans de 5.000 USD către vânzătorii M. I. și M. Z., urmând ca diferența să fie achitată în momentul perfectării contractului de vânzare – cumpărare.
Prin promisiunea sinalagmatică de vânzare – cumpărare, vânzătorii promitenți au arătat că promisiunea sus arătată îi obligă să nu mai încheie nicio altă promisiune de vânzare – cumpărare cu nicio persoană fizică sau juridică pentru vânzarea acestui imobil. Aceștia s-au obligat totodată ca, în momentul în care se va putea perfecta contractul în formă autentică, să se prezinte la un birou notarial pentru perfectarea acestuia, iar în situația promitenții vânzători nu vor respecta aceste clauze contractuale, ei s-au declarat de acord să achite cumpărătorilor suma de 5.000 USD plătită cu titlu de avans. Promitenții vânzători au mai declarat că imobilul ce se vinde a format bunul comun al acestora dobândit de ei prin moștenire, că este liber de sarcini, însă cu privire la cota de ½ parte din imobil ce a aparținut mamei acestora se află pe rolul instanțelor judecătorești din Oradea un proces civil pentru anularea contractului de vânzare – cumpărare. S-a mai arătat de asemenea că imobilul nu a fost scos din circuitul civil, nu a fost ipotecat, iar promitenții vânzători îi garantează pe cumpărători contra oricăror evicțiuni ce s-ar ivi din cauze anterioare încheierii promisiunii sus arătate. S-a mai convenit că, cumpărătorii vor intra în posesia de fapt a imobilului la data semnării promisiunii sus arătate, urmând să intre în stăpânirea de drept de la data autentificării contractului de vânzare – cumpărare, dată de la care vor suporta toate cheltuielile către stat și oraș, iar promitenții vânzători consimt la întabularea dreptului de proprietate asupra imobilului, pe numele cumpărătorilor, la CF, ca bun comun. Promitenții cumpărători T. A. și T. A., au arătat că sunt de acord cu încheierea promisiunii sus arătate, în condițiile arătate mai sus. De asemenea, părțile contractante au convenit cu privire la notarea în CF a Promisiunii de vânzare – cumpărare sus arătate. Părțile au arătat că au cunoștință despre dispozițiile legale în vigoare și că prețul înscris în promisiunea de vânzare – cumpărare este prețul real, reprezentând voința părților.
Actul sus menționat a fost redactat la Cabinetul Individual de Avocatură Cermian F. din Oradea. De altfel, doamna avocat Cermian F. a dat dată certă înscrisului sus arătat, ca fiind încheiat la data de 16 ianuarie 2004. Actul a fost semnat de ambii promitenți cumpărători T. A. și T. A. dar la rubrica „vânzător” a fost semnat doar de pârâtul N. B. J. A., nefiind însă semnat și de promitentul vânzător M. Z. jr. Prin urmare, nu se poate reține în sarcina pârâtului M. Z. jr. asumarea vreunei obligații, în baza promisiunii sus arătate. Promisiunea de vânzare – cumpărare nu a fost întabulată în Cartea Funciară, așa cum rezultă din copia colii de CF de la dosarul cauzei.
Ulterior, prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 2350 din 29.04.2004, pârâții M. I. și M. Z., reprezentați prin pârâtul N. B. J. A., în baza procurii speciale date în fața notarului public P. Janossy, California, Los Angeles, la data de 26.04.2003, autentificată la data de 30.04.2004, în calitate de vânzători, au vândut pârâților U. I. și U. R., cota de 2/6 părți din imobilul situat în Oradea, ., nr. 15, jud. Bihor, înregistrat în CF nr. 9290 Oradea, cu nr. top. 428/2, 429/2, în natură reprezentând cota de 2/6 părți dintr-o casă și teren intravilan, în suprafață de 825 mp., sub A+1,2, ce vânzătorii au dobândit prin moștenire, ca bun propriu, cum s-a înscris și în CF sub B 12,13. Prețul de vânzare stabilit de comun acord a fost de 25.000 USD, echivalentul a_ lei vechi calculat la cursul BNR de 1 USD/34.003 lei din data de 29.04.2004, care a fost achitat la data semnării și autentificării actului.
Prin contract s-a convenit că preluarea în stăpânire a imobilului de către cumpărători se face începând cu data semnării și autentificării actului, sub condiția înscrierii acestuia în CF. Vânzătorii i-au garantat pe cumpărători de evicțiune și au declarat că cota acestora de 2/6 părți din imobilul de mai sus nu este ipotecat și nici grevat de sarcini ori procese. S-a mai arătat că celelalte cote din imobil sunt grevate de proces notat sub B 15, 19, 20. Vânzătorii au mai declarat, prin contractul de vânzare – cumpărare, că situația de CF prezentată la data autentificării este cea rezultată din extrasul de CF prezentat notarului, vânzătorii neefectuând niciun alt act de dispoziție sau grevare, cu privire la imobilul obiect al acestui înscris. Prin contractul sus menționat, cumpărătorii au arătat că cumpără ca bun comun cota de 2/6 părți din imobilul descris mai sus, și la prețul declarat în act și știu faptul că celelalte cote din imobil sunt grevate de proces notat sub B 15, 19, 20.
Prin Procura specială menționată in contractul de vânzare – cumpărare, pârâții M. I. și M. Z. l-au împuternicit pe pârâtul N. B. J. A., ca în numele lor și pentru ei să se prezinte în fața notarului public pentru semnarea contractelor de vânzare – cumpărare pentru imobilele situate în Oradea, ./A, înscris în CF 6752, Oradea, ., jud. Bihor, înscris în CF nr._ Oradea, Oradea, ., înscris în CF 9290 Oradea. Prin procura sus menționată, s-a stabilit că mandatarul va putea ca, în numele mandanților și pentru aceștia să vândă aceste imobile la prețul prearanjat de mandanți cu posibilul cumpărător, comunicat prin mandatar. S-a mai stabilit că mandatarul va putea semna orice act în vederea vânzării la notar, avocat, bancă, judecătorie, cartea funciară, semnătura sa fiind neopozabilă. Prin procură s-a mai arătat că mandatul este valabil până la revocare 1 an din data încheierii procurii sau până imobilele sunt vândute, sau ceea ce vinde mai întâi si s-a stabilit că valabilitatea mandatului se va putea reînnoi de către mandanți mai târziu, dacă e cazul. Procura a fost emisă la data de 26 aprilie 2003 și a fost autentificată de notar la data de 30 aprilie 2003.
Ulterior, pârâții M. I. și M. Z. au emis o nouă împuternicire în favoarea pârâtului N. B. J., la data de 10 martie 2004, neautentificată, prin care l-au împuternicit pe acesta să semneze un contract de vânzare – cumpărare pentru imobilul situat în Oradea, ., înscris în CF 9290 Oradea, cu pârâtul U. I.. Prin noua împuternicire s-a făcut referire la vechea promisiune făcută domnului A. T., pentru care pârâții M. I. și M. Z. au primit suma de 7.000 USD. Promitenții vânzători M. au declarat nulă promisiunea anterioară, pentru motivul că oferta pârâtului U. I. este mai bună și necondiționată de rezultatul procesului legal privindu-l pe numitul B. S.. Prin noua împuternicire s-a menționat că pârâtul N. B. este absolvit de orice proces legal de care ar putea să fie acuzat în viitor. Mandanții M. au mai arătat că mandatarul N. B. J. este împuternicit să plătească suma de 7.000 USD părinților numitului A. T. din Oradea, cu o dobândă de 200 USD. Pârâții M. I. și M. Z. au mai arătat, prin noua împuternicire că regretă această hotărâre, dar era o urgență neașteptată, care i-a forțat să încheie afacerea cât mai repede.
În cauză au fost audiați martorii propuși de reclamanți, respectiv martorul P. M. L. și martorul B. A. S.. Prin declarațiile lor martorii confirmă starea de fapt mai sus reținută, care rezultă din înscrisurile de la dosarul cauzei.
În ce privește susținerile reclamanților privitoare la lipsa consimțământului valabil exprimat de către vânzătorii M. I. și M. Z., pentru faptul că valabilitatea procurii ar fi încetat, instanța a considerat că, sub acest aspect, susținerea reclamanților este neîntemeiată. Astfel, mandatul pentru vânzarea imobilului a fost dat pârâtului N. B. de către pârâții M. I. și M. Z., prin Procura specială mai sus arătată, valabilitatea mandatului fiind „până la revocare 1 (unu) ani de la data de azi sau până imobilele sunt vândute, sau ceea ce vinde mai întâi”. De asemenea, prin Procura specială s-a inserat clauza conform căreia „valabilitatea mandatului se va putea reînnoi de către noi mai târziu, dacă este cazul”. În condițiile în care Procura specială mai sus arătată s-a dat pentru încheierea contractelor de vânzare – cumpărare a imobilelor mai sus arătate reprezentând casă și teren, pentru care forma autentică este obligatorie, și mandatul trebuia să îmbrace forma autentică. Din acest motiv, capătă relevanță nu data redactării efective a procurii, ci data autentificării acesteia, respectiv data la care mandanții s-au prezentat în fața notarului public pentru autentificarea procurii. Or, așa cum rezultă din mențiunea inserată în josul procurii speciale, aceasta a fost autentificată de notarul public P. Janossy, la data de 30 aprilie 2003. Prin urmare, contractul autentificat de vânzare cumpărare încheiat între vânzătorii M. I. și M. Z., pe de o parte, și pârâții U. I. și U. R., pe de altă parte, s-a încheiat în formă autentică la data de 29 aprilie 2004, deci înlăuntrul termenului de un an de la autentificarea procurii speciale. Pe de altă parte, din mențiunile inserate în procură, în sensul că aceasta este valabilă până la revocare, sau până la vinderea imobilelor, rezultă că valabilitatea procurii speciale se putea întinde și peste perioada de un an.
În ce privește susținerea reclamanților, în sensul că procura prevedea vânzarea întregului imobil și nu a unei cote părți, instanța a avut în vedere faptul că pârâții M. I. și M. Z. nu puteau vinde mai mult decât aveau, indiferent cât s-ar fi prevăzut în procură. De aceea, această clauză din procură trebuie interpretată în sensul în care aceasta poate produce un efect juridic, conform prevederilor art. 978 din Codul Civil în vigoare la data încheierii Procurii speciale, adică în sensul că mandanții l-au împuternicit pe mandatar să vândă întregul drept de proprietate deținut de aceștia, constând, la acea dată, într-o cotă de 2/6 parte din imobil, conform înscrierilor de sub B 12, B13, din coala de CF mai sus menționată.
În ce privește susținerea reclamanților că această Procură specială nu a fost autentificată de Consulul României în SUA, ori certificată prin aplicarea apostilei, a procurilor redactate în străinătate, instanța a considerat că aceste vicii ale Procurii sus menționate nu atrag nulitatea acesteia. Astfel, prin art. 3 alin. 1 din Convenția de la Haga din 5 octombrie 1961 cu privire la suprimarea cerinței supralegalizării actelor oficiale străine, se statuează că singura formalitate care ar putea fi cerută pentru a atesta veracitatea semnăturii, calitatea în care a acționat semnatarul actului sau, după caz, identitatea sigiliului sau a ștampilei de pe acest act, este aplicarea apostilei definite la art. 4, eliberată de către autoritatea competentă a statului din care emană documentul. Din formularea „singura formalitate care ar putea fi cerută”, rezultă că prezentarea acestei formalități nu este obligatorie, în situația în care, așa cum s-a întâmplat în prezenta speță, Notarul Public are suficiente elemente din care rezultă veracitatea semnăturii, calitatea în care a acționat semnatarul actului sau, după caz, identitatea sigiliului sau a ștampilei de pe acest act.
În consecință, instanța a înlăturat, ca neîntemeiate, motivele prezentate de reclamanți, în baza cărora aceștia susțin că Procura specială nu poate produce efecte juridice. În consecinta, instanța a considerat că mandatul dat pârâtului N. B. J. A. de către vânzătorii M. I. și M. Z. a fost valabil, producător de efecte juridice, consimțământul vânzătorilor la perfectarea actului autentic fiind astfel valabil exprimat. Astfel contractul de vânzare – cumpărare autentificat este legal întocmit.
A apreciat instanta că, în prezenta cauză nu se poate reține că actul de vânzare – cumpărare ar fi fost încheiat de către vânzătorii M. I. și M. Z. împreună cu cumpărătorii U. I. și U. R., în frauda intereselor reclamanților, cu intenția de a-i frauda pe aceștia. Pârâții U. au avut cunoștință despre existența promisiunii sinalagmatice de vânzare cumpărare încheiate între promitenții vânzători M. I. și M. Z., pe de o parte, și reclamanții T., în calitate de promitenți cumpărători, pe de altă parte. Pârâții U. nu pot fi însă considerați de rea credință la încheierea contractului de vânzare – cumpărare în formă autentică, cauza sau scopul lor la încheierea acestui contract fiind, în mod evident, acela de a dobândi dreptul de proprietate asupra imobilului sus menționat. Prin urmare, cauza care a stat la baza încheierii contractului de vânzare – cumpărare este una licită și morală, actele de vânzare – cumpărare nefiind prohibite de lege sau de bunele moravuri.
De altfel, scopul pârâților U. de a dobândi dreptul de proprietate cu privire la întregul imobil a fost materializat în timp prin încheierea mai multor contracte de vânzare – cumpărare. Astfel, la data de 04.04.2006, prin contractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 1889 de către BNP D. I. din Oradea, pârâții U. au cumpărat cota de ½ parte din imobilul sus menționat de la vânzătoarea M. E., prin intermediul curatorului acesteia, B. A.. De asemenea, prin contractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 2004/10.04.2006 de către BNP D. I. din Oradea, pârâții U. au cumpărat și cota de 1/6 parte din imobilul mai sus arătat, de la pârâtul M. Z.. Astfel, pârâții U. au devenit în timp titularii dreptului de proprietate cu privire la întregul imobil.
Este adevărat că pârâții U. au avut cunoștință despre încheierea promisiunii sinalagmatice de vânzare cumpărare încheiate între pârâții M. Z. și M. I., prin intermediul mandatarului acestora N. B. J., și reclamanții T., aspect recunoscut de altfel de acești pârâți prin răspunsurile pe care aceștia le-au dat la interogatoriu. Pârâții U. au avut însă cunoștință și despre intenția pârâților M. I. și M. Z. de a nu mai vinde reclamanților T. cota parte pe care pârâții o dețin din imobil, intenție care rezultă în mod expres din Împuternicirea neautentică din 10 martie 2004. De asemenea, în mod cert, pârâții U. au avut cunoștință și despre existența și conținutul Procurii speciale din 26 aprilie 2003 autentificate la data de 30 aprilie 2003, de către Notarul Public P. Janossy, din California, Los Angeles, procură care a fost de altfel menționată în contractul de vânzare cumpărare încheiat de pârâții U. cu vânzătorii M. I. și M. Z., prin mandatarul acestora. Cum în cuprinsul Procurii speciale s-a menționat perioada de valabilitate ca fiind de un an, pârâții U. au încheiat contractul de vânzare cumpărare în formă autentică abia la sfârșitul acestei perioade de un an, când era clar faptul că pârâții M. nu mai aveau intenția de a mai încheia contractul de vânzare – cumpărare cu reclamanții T., iar procura specială acordată de vânzători pârâtului N. B. era în ultima sau penultima zi a termenului de valabilitate, termen calculat cu începere de la data prezentării mandanților la notarul public pentru autentificarea procurii. În aceste condiții, nu se poate reține în sarcina pârâților U. nici reaua credință în încheierea contractului de vânzare cumpărare, nici existența unei cauze ilicite sau imorale la încheierea contractului, și nici intenția de a-i frauda pe reclamanți, intenția pârâților, materializată în ultimele două zile de valabilitate a Procurii speciale, fiind în mod evident aceea de a cumpăra, pentru ei, întregul imobil.
Împrejurarea că pârâții M. I. și M. Z. nu au mai dorit să le vândă reclamanților cota lor parte din imobil, nu poate fi imputată pârâților U., și nu dovedește reaua credință a acestora din urmă și nici intenția lor de a-i frauda pe reclamanții T., cu atât mai mult cu cât contractul autentic de vânzare – cumpărare s-a încheiat la sfârșitul perioadei de valabilitate a Procurii speciale sus arătate, iar înlăuntrul perioadei de valabilitate a acestei procuri, promitenții vânzători și-au manifestat în mod expres intenția de a nu mai vinde reclamanților T. cota ce o dețin din imobil, ci de a vinde această cotă pârâților U..
În aceste condiții, reținând că pârâții M. I. și-au exprimat în mod legal consimțământul la vânzarea imobilului sus menționat, prin intermediul unui mandatar împuternicit prin Procura specială valabilă, încheiată în forma solemnă, în fața unui notar public, reținând că scopul sau cauza pentru care pârâții au încheiat contractul de vânzare cumpărare este unul licit și moral, fără intenția de a-i frauda pe reclamanții T., pârâții U. fiind, din această perspectivă, cumpărători de bună credință ai cotei părți din imobil, de la proprietarii tabulari ai acesteia, instanța a apreciat că nu sunt temeiuri legale pentru a constata nulitatea contractului de vânzare cumpărare sau pentru a dispune anularea acestui contract.
În aceste condiții, instanța a respins cererea formulată de reclamanți privind constatarea nulității absolute a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 2350/29.04.2004 de către BNP D. I.. Pentru aceleași motive, instanța a respins și cererea accesorie precizată formulată de reclamanți, privind pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract autentic de vânzare cumpărare în privința cotei de 2/6 părți din imobil, proprietatea pârâților de rândul 1 – 2. În ce privește solicitarea reclamanților ca instanța să constate că pârâții de rândul 1 – 2 s-au obligat să le vândă imobilul prin promisiunea de vânzare – cumpărare sus arătată, instanța a considerat că această cerere este lipsită de interes, în condițiile în care cererea de constatare a nulității absolute a contractului de vânzare – cumpărare urmează să fie respinsă.
Instanța a considerat însă că, pentru nerespectarea antecontractului de vânzare cumpărare, intitulat promisiune sinalagmatică de vânzare cumpărare, este angajată răspunderea contractuală a promitenților vânzători, M. I. și M. Z., fiind întrunite toate condițiile răspunderii contractuale. Astfel, fapta ilicită a celor doi pârâți M. constă în neexecutarea obligației asumate prin antecontract, de a încheia contractul de vânzare cumpărare cu reclamanții T., în formă autentică. Prejudiciul cauzat reclamanților constă în aceea că reclamanții nu au mai dobândit dreptul de proprietate asupra cotei ce face obiectul antecontractului. Raportul de cauzalitate dintre fapta ilicită și prejudiciu este evident, iar culpa promitenților vânzători este clară, în situația în care obligația asumată de aceștia prin antecontract este una de rezultat, și nu una de mijloace. Prin promisiunea sinalagmatică de vânzare cumpărare mai sus arătată, încheiată de părți, s-a stabilit în mod expres care sunt daunele interese datorate în condițiile neexecutării obligației asumate prin această promisiune. Astfel, prin promisiunea sinalagmatică sus arătată părțile au convenit în mod expres că, în situația în care promitenții vânzători nu vor respecta clauzele contractuale, sunt de acord ca aceștia să achite cumpărătorilor suma de 5.000 USD primită cu titlu de avans.
Prin urmare, în condițiile în care părțile antecontractului de vânzare – cumpărare au stabilit în mod concret care sunt daunele interese în situația neîndeplinirii obligației de a încheia contractul de vânzare – cumpărare în formă autentică, instanța, în baza art. 969 alin. 1 din Codul Civil, în vigoare la data încheierii promisiunii sinalagmatice, i- a obligat pe pârâții M. I. și M. Z., în solidar, să restituie reclamanților avansul achitat de aceștia, prin intermediul fiului lor, T. A.. Totalul achitat cu titlu de avans reprezintă suma de 7.000 USD, sumă la care se adaugă dobânda legală.
În condițiile în care pârâtul M. Z. jr. nu a semnat promisiunea sinalagmatică sus arătată, și nici nu a fost reprezentat la încheierea acesteia, instanța a respins atât capetele principale de cerere, cât și cererea subsidiară formulate împotriva acestuia privind obligarea acestui pârât la restituirea avansului sus arătat, în solidar cu ceilalți doi pârâți M..
În ce privește cheltuielile de judecată solicitate de reclamanți, instanța, văzând că acest proces s-a deschis ca urmare a atitudinii culpabile a pârâților M. I. și M. Z., care nu au respectat promisiunea sinalagmatică de vânzare cumpărare încheiată cu reclamanții, î-a obligat în solidar pe pârâții M. I. și M. Z. să achite reclamanților suma de 3.031 lei reprezentând cheltuieli de judecată, justificate cu onorariul avocațial în cuantum de 3.000 lei (2.000 lei si 1.000 lei) și taxele de timbru în cuantum de 31 lei, conform prev. art. 274 alin. 1 coroborate cu art. 277 Cod procedură civilă.
Pârâții U. I. și U. R. nu au făcut dovada avansării unor cheltuieli de judecată în prezenta cauză, nedepunând la dosarul cauzei chitanțe prin care să facă dovada achitării vreunui onorariu avocațial.
Împotriva acestei hotărâri au declarat apel în termenul legal, reclamantii A. T. si T. A. solicitând admiterea apelului si admiterea in totalitate a acțiunii introductive formulate.
Prin decizia civilă nr. 329/21 iunie 2013 pronunțată de Tribunalul Bihor s-a respins ca nefondat apelul civil introdus de apelanții T. A. și T. A., în contradictoriu cu intimații N. B. J. A., U. I., U. R., M. Z. JR., M. I. și M. Z., împotriva sentinței civile nr._ din 21.11.2011 pronunțată de Judecătoria Oradea, care a fost păstrată în totalitate.
Pentru a pronunța astfel, instanța de apel a avut în vedere următoarele considerente:
La data de 16.01.2004 s-a încheiat între pârâtul M. Z. jr. și pârâtul N. B. J. A., ultimul în calitate de reprezentant al pârâților M. I. și M. Zolt, pe de o parte, și reclamanții T. A. și T. A., pe de altă parte, o promisiune sinalagmatica de vanzare- cumparare in baza careia pârâții M., în calitate de vânzători promitenți, au promis să vândă în întregime imobilul proprietatea acestora, înscris în CF nr. 9290 Oradea, cu nr. top. 428/2, 429/2, către cumpărătorii T. A. și T. A., la prețul de 67.000 USD, din care s-a achitat un avans de 5.000 USD către vânzătorii M. I. și M. Z., urmând ca diferența să fie achitată în momentul perfectării contractului de vânzare – cumpărare.
În ceea ce îl priveste pe pârâtul-intimat M. Z. jr. în mod corect a retinut instanta de fond că acesta nu a semnat promisiunea sinalagmatică sus arătată, și nici nu a fost reprezentat la încheierea acesteia, astfel că acesta nu poate fi obligat să încheie act autentic de vânzare cumparare pentru cota sa parte din imobil si nici să restituirea avansul arătat in promisiunea de vânzare cumpărare.
Potrivit copiei colii CF nr. 9290 Oradea asupra imobilului cu nr. top. 428/2 si 429/2 aveau calitatea de coproprietari pârâtii M. Z. jun., M. Z. si M. I. in cota de 1/6 părti fiecare si numita M. E. in cota de ½ parte.
Pârâtul M. Z. jun. nu a semnat promisiunea de vanzare cumparare cu reclamantii, iar in baza contractului de vanzare cumparare autentif. sub nr. 2004/10.04.2006 acesta a instrainat cota sa de 1/6 parti din imobil in favoarea paratilor U. I. si U. R..
De asemenea numita M. E. a instrainat cota sa de ½ parti din imobil in favoarea pârâtilor U. I. si U. R. in baza contractului de vanzare cumparare autentif. sub nr. 2006/04.04.2006.
Deși nu are efect translativ de proprietate, în condițiile în care părțile se obligă totuși prin antecontract să încheie în viitor contractul de vânzare cumpărare, este necesar ca promitentul vânzător să aibă calitatea de proprietar al bunului imobil ce face obiectul promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare, sau cel puțin să dobândească această calitate până la momentul la care se solicită de către promitentul cumpărător executarea antecontractului.
În spetă promitentii vânzători M. I. și M. Zolt, desi au promis instrainarea intregului imobil, la data incheierii promisiunii de vanzare cumparare aveau calitatea de proprietari doar asupra cotei de 2/6 parti din imobil si nici nu au dobandit calitatea de proprietari asupra intregului imobil ulterior.
Conform disp. art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 in situatia in care după încheierea unui antecontract cu privire la un teren cu sau fără constructii, una din părti refuza ulterior sa incheie contractul, partea care si-a indeplinit obligațiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotărâre care sa tina loc de contract.
Instanta de apel a retinut că reclamantii nu au făcut, la data introducerii actiunii, dovada că si-au indeplinit obligatia de plata a pretului.
Astfel aceștia au recunoscut că au plătit doar un avans de 7000 USD, in conditiile in care pretul aferent cotei de 2/6 parti din imobil detinuta de promitentii vanzatori era de 22.333 USD. Numai la 15.09.2008, mult dupa introducerea actiunii si vânzarea acestei cote catre pârâtii U., reclamantii i-au notificat pe pârâtii M. să se prezinte la B. Beiusan in vederea ridicarii diferentei de pret. La data la care reclamantii i-au notificat pe pârâtii M., imobilul in intregul său constituia proprietatea exclusiva a pârâtilor U. in baza celor trei contracte de vanzare cumparare incheiate cu fam. M..
Instanța de apel a reținut că actul sub semnătură privată încheiat între părti este un antecontract, o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, ambele părți obligându-se să încheie în viitor, la prețul stabilit, contractul de vânzare-cumpărare. Așadar, vânzătorul nu a vândut, iar cumpărătorul nu a cumpărat, ci ambii s-au obligat numai să încheie contractul în viitor, iar această obligație este valabilă.
Dacă promitentul nu își respectă obligația și vinde lucrul unei alte persoane, beneficiarul cumpărător nu poate cere predarea lucrului, deoarece nu este proprietar, iar vânzarea către o altă persoană este – cu excepția fraudei – valabilă, beneficiarul putând cere doar daune-interese. Numai dacă lucrul se mai găsește în patrimoniul vânzătorului și nu există alte impedimente legale, pe lângă posibilitatea acordării de daune – interese sau obligarea promitentului, sub sancțiunea daunelor cominatorii la încheierea contractului, oricare din părți poate cere instanței de judecată în temeiul principiului executării în natură a obligațiilor și reparării în natura a pagubelor, să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare – cumpărare și să aibă ca efect transferul proprietății de la promitentul vânzător la promitentul cumpărător.
În spetă, in mod corect a apreciat instanta de fond că nu s-a dovedit reaua credinta a pârâților U. și nici intenția lor de a-i frauda pe reclamanții T., in conditiile in care prin împuternicirea dată la data de 10 martie 2004, pârâții M. I. și M. Z. si-au exprimat intentia de a nu mai vinde reclamanților T. cota parte pe care o dețin din imobil. De asemenea, pârâții U. au încheiat contractul de vânzare cumpărare în formă autentică abia la sfârșitul perioadei de un an de valabilitate a procurii autentice dată mandatarului, când era clar faptul că pârâții M. nu mai aveau intenția de a mai încheia contractul de vânzare – cumpărare cu reclamanții T.. Scopul pârâtilor U. a fost de a dobândi dreptul de proprietate asupra intregului imobil, negociind in acest sens cu fiecare coproprietar, la încheierea contractului de vânzare cumpărare in litigiu având convingerea că antecontractul de vanzare cumparare a fost rezolutionat.
Critica reclamanților-apelanti privitoare la lipsa consimțământului valabil exprimat de către vânzătorii M. I. și M. Z., pentru faptul că valabilitatea procurii ar fi încetat, este nefondată. Astfel, mandatul pentru vânzarea imobilului a fost dat pârâtului N. B. de către pârâții M. I. și M. Z., prin Procura specială aceasta a fost autentificată de notarul public P. Janossy, la data de 30 aprilie 2003, valabilitatea mandatului fiind „până la revocare 1 (unu) ani de la data de azi sau până imobilele sunt vândute, sau ceea ce vinde mai întâi”. Contractul autentificat de vânzare cumpărare încheiat între vânzătorii M. I. și M. Z., pe de o parte, și pârâții U. I. și U. R., pe de altă parte, s-a încheiat în formă autentică la data de 29 aprilie 2004, deci înlăuntrul termenului de un an de la autentificarea procurii speciale. Pe de altă parte, din mențiunile inserate în procură, în sensul că aceasta este valabilă până la revocare, sau până la vinderea imobilelor, rezultă că valabilitatea procurii speciale se putea întinde și peste perioada de un an.
Pentru nerespectarea in mod culpabil de către pârâtii M. I. si Z. a obligatiei asumata prin antecontract in mod corect instanta de fond i-a obligat la daune interese constând in restituirea sumei plătită de reclamanti cu titlu de avans cu dobânda legală aferentă, în condițiile în care părțile antecontractului de vânzare – cumpărare au stabilit în mod concret care sunt daunele interese în situația neîndeplinirii obligației de a încheia contractul de vânzare – cumpărare în formă autentică.
Față de cele de mai sus, în temeiul dispozițiilor art. 296 cod procedură civilă, a fost respins ca nefondat apelul declarat.
S-a constatat că nu s-au solicitat cheltuieli de judecat de către intimați.
Împotriva acestei decizii, în termen au declarat recurs reclamanții - recurenți T. A. și T. A., solicitând modificarea hotărârii atacate și a hotărârii instanței de fond și pe cale de consecință admiterea în totalitate a acțiunii introductive formulate.
În motivarea recursului se arată că soluția instanței este nelegală și netemeinică, neținând cont de reaua credință a pârâților de rândul 1 și 2, manifestată prin nerespectarea în mod culpabil de către aceștia a contractului valabil încheiat, încurajându-se în acest mod nerespectarea dispozițiilor contractuale încheiate de către părți; de asemenea, instanțele de fond și apel nu au constatat nulitatea absolută a contractului autentic de vânzare - cumpărare încheiat cu intimații U. pentru lipsa consimțământului liber exprimat al vânzătorilor, și nu în ultimul rând pentru lipsa de efecte juridice a procurii în temeiul căreia mandatarul vânzătorilor a încheiat actul.
În drept invocă dispozițiile art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă.
Examinând recursul, prin prisma motivelor invocate, Curtea reține următoarele:
Dispozițiile art. 302 ind. 1 alin. 1 lit. c Cod procedură civilă prevăd că cererea de recurs trebuie să cuprindă motivele de nelegalitate pe care se întemeiază recursul și dezvoltarea lor ….
În speță este de observat faptul, că deși în memoriul de recurs se fac trimitere la dispozițiile art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă și se face vorbire despre reaua credință a pârâților de rândul 1 și 2, despre lipsa consimțământului liber exprimat al vânzătorilor, respectiv lipsa de efecte juridice a procurii mandatarului, aceste critici sunt expuse la modul enunțiativ, fără a fi structurate și dezvoltate în așa fel încât să poate fi circumscrise temeiului de recurs invocat (art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă).
De altfel, în ceea ce privește buna credință a pârâților de rândul 1 și 2 aceasta a fost stabilită de instanțele de fond și apel pe baza probelor administrate în cauză, o reapreciere a acestora și implicit a stării de fapt reținute nemaifiind posibilă în cadrul controlului de legalitate exercitat pe cale recursului.
În fine, nefondată este și critica vizând lipsa consimțământului valabil exprimat al vânzătorilor M., în condițiile în care aceștia nu au invocat ei înșiși depășirea limitelor procurii date mandatarului acestora, confirmând în acest fel actele încheiate de acesta.
Față de considerentele ce preced, Curtea urmează în temeiul art. 312 alin. 1 coroborat cu art. 316 și 296 Cod procedură civilă să respingă recursul ca nefondat, fără cheltuieli de judecată, nefiind solicitate de intimați.
PENTRU ACESTE MOTIVIE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
RESPINGE ca nefondat recursul civil declarat de recurenții – reclamanți T. A. și T. A., ambii domiciliați în Oradea, .. 3, . în contradictoriu cu intimații N. B. J. A. domiciliat în Oradea, ., jud. Bihor, U. I., U. R., ambii domiciliați în Oradea, .. 7, .. 7, jud. Bihor, M. Z. JR. domiciliat în Oradea, ./A, jud. Bihor, M. I. și M. Z., ambii cu domiciliu necunoscut, împotriva deciziei civile nr. 239/A/21 iunie 2013 pronunțată de Tribunalul Bihor, pe care o menține în întregime.
Fără cheltuieli de judecată.
I R E V O C A B I L Ă.
Pronunțată în ședința publică din data de 22 ianuarie 2014.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR, GREFIER,
F. T. V. P. D. M. A. L.
Judecător fond: C. O.
Judecători apel: B. N./S. M.
redactat: judecător: V. P.
tehnoredactat: A. L.
2 ex./ 03 februarie 2014
| ← Plângere împotriva încheierii de carte funciară. Legea... | Anulare act. Decizia nr. 468/2014. Curtea de Apel ORADEA → |
|---|
