Obligaţie de a face. Decizia nr. 212/2015. Curtea de Apel PLOIEŞTI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 212/2015 pronunțată de Curtea de Apel PLOIEŞTI la data de 26-02-2015 în dosarul nr. 212/2015
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL PLOIEȘTI
SECȚIA I CIVILĂ
Dosar nr._
DECIZIA NR. 212
Ședința publică din data de 26 februarie 2015
Președinte - A. M. R.
Judecători - C. M. M. - M. P.
Grefier - C. C.
Pe rol fiind judecarea recursului declarat de pârâții A. S. și A. M., domiciliați în comuna Mănești, .. Prahova, împotriva deciziei civile nr. 818 din 2 octombrie 2014, pronunțată de Tribunalul Prahova, în contradictoriu cu intimata-reclamantă M. I., domiciliată în Ploiești, ., ., ..
La apelul nominal, făcut în ședință publică, a răspuns intimata-reclamantă M. I. asistată de avocat M. C., în baza împuternicirii avocațiale nr._, lipsind recurenții pârâți.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, care a învederat că dosarul se află la al doilea termen de judecată și este insuficient timbrat cu taxă judiciară de timbru în cuantum de 200, potrivit chitanței nr. 294/27.01.2015.
Totodată, s-a menționat că, prin intermediul Serviciului Registratură al instanței, s-a făcut dovada timbrajului cu taxă judiciară de timbru în cuantum de 204,00 lei, potrivit chitanței nr. 687/23.02.2015, anulată și atașată la dosar și o cerere de amânare formulată de apărătorul recurenților prin care se solicită acordarea unui nou termen, întrucât are de susținut o altă cauză la Tribunalul București, cerere dovedită cu împuternicirea avocațială nr._/2015. De asemenea, a depus acte medicale, respectiv adeverința medicală nr. 662/29.01.2015, doveditoare situației medicale neprevăzute, intervenite recurentei la termenul anterior.
Avocat C. M., având cuvântul pentru intimata reclamantă, declară că se opune cererii de amânare, față de situația rezultată din înscrisurile anexate, în sensul că împuternicirea încheiată pentru dosarul aflat pe rolul Tribunalului București este datată 25.02.2015, cu o zi înaintea termenului de judecată în cauza de față.
Curtea, având în vedere că cererea de amânare nu este temeinic motivată, potrivit dispozițiilor art. 156 vechiul Cod de procedură civilă aplicabil speței, urmează să respingă cererea formulată de către apărătorul recurenților, considerând că o atare susținere nu se înscrie sintagmei de motive temeinice reglementată de disp.art.156 Vechiul Cod de procedură civilă.
Avocat C. M., având cuvântul pentru intimata reclamantă, susține excepția nulității recursului, invocată pe cale de întâmpinare, având în vedere că din dezvoltarea motivelor din cererea de recurs formulate de parte adversă nu rezultă că acestea ar fi motive de nelegalitate care se încadrează în dispozițiile art. 304 Cod. pr. civilă.
De asemenea arată că, deși recurenții indică motivele de recurs incidente, pct. 7 și 9 din art. 304 Vechiul cod. pr. civilă, dezvoltarea acestora nu se încadrează în motivul de nelegalitate invocat.
În realitate, recurenții invocă o apreciere eronată a probelor administrate și solicită reanalizarea lor, împrejurare care nu se mai încadrează în disp. art. 304 Cod proc. civilă și, în consecință, apreciază că prezenta cale de atac este lovită de nulitate pentru neîndeplinirea cerințelor legale reglementate imperativ de dispozițiile art. 3021 lit. c și art.306 Cod pr. civilă.
Curtea urmează să respingă excepția de nulitate a cererii de recurs invocată de către intimata reclamantă pe cale de întâmpinare, apreciind că unele din criticile formulate se încadrează în tezele legale procedurale invocate de către recurent.
Avocat C. M., având cuvântul pentru intimata reclamantă, solicită respingerea recursului ca nefondat.
Referitor la primul motiv de recurs în sensul că instanța de apel a respins cererea de completare a probatoriilor cu efectuarea unui nou raport de expertiză, arată că această critică este neîntemeiată, având în vedere că părțile au făcut obiecțiuni la raportul de expertiză întocmit în cauză, iar expertul a răspuns obiecțiunilor astfel cum au fost încuviințate de instanță, iar faptul că recurenții sunt nemulțumiți de cele reținute de expert sau de valori, acesta nu poate constitui un argument de natură tehnică și cu atât mai mult de natură juridică, care să determine instanța să dispună efectuarea unei noi lucrări.
De asemenea, arată că este nelegală și susținerea recurenților privind respingerea cererii reconvenționale, referitoare strict la lucrările de renovare și îmbunătățiri și dreptul de retenție, recunoscând că sunt îndreptățiți să beneficieze de despăgubiri pentru c/val. extinderii edificată fără autorizație de construcție.
Astfel, arată că în mod corect au procedat instanțele atunci când a respins cererea privind obligarea reclamantei la plata c/valorii pretinselor lucrări de renovare și îmbunătățiri, având în vedere în primul rând, că nu s-a făcut dovada că reclamanta avea cunoștință de efectuarea lucrărilor, iar în al doilea rând din lucrarea de expertiză rezultă faptul că lucrările efectuate nu erau necesare și utile, așa încât reclamanta nu poate fi obligată la plata unor cheltuieli voluptorii.
Solicită respingerea recursului ca nefondat, cu cheltuieli de judecată.
CURTEA
Deliberând asupra cererii de recurs de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe sub nr._ reclamanta M. I. a chemat in judecata pe pârâții A. S. si A. M., solicitând instanței ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună evacuarea acestora din imobilul situat în comuna Manesti, .. 229, jud. Prahova, obligarea acestora la plata lipsei de folosința pentru perioada ultimilor trei ani, anterior introducerii cererii de chemare în judecată, obligarea pârâților la desființarea construcției constând . o terasa acoperita, edificata fără autorizație și fără acordul său.
În motivarea cererii, reclamanta a arătat ca este coproprietar a construcției constând in doua camere, bucătărie si hol si a terenului în suprafața de 1527 mp, situate în comuna Manesti, .. Prahova. In calitate de coproprietar, a încheiat cu pârâții contractul de închiriere, înregistrat la primăria Manești sub nr. 4794 din 19.11.2002, ce ulterior a fost prelungit prin contractul nr. 4794/28.11.2003. Reclamanta a precizat ca data pana la care pârâții au avut un drept de folosință a fost 28.11.2004, după aceasta data pârâții refuzând prelungirea contractului, astfel ca ocupa fără drept imobilul.
Reclamanta a arătat că în această perioada s-a deplasat în mai multe rânduri pentru a negocia cu pârâții încheierea unui alt contract, însă de fiecare dată primea asigurări că acest lucru se va întâmpla după redresarea financiară a pârâților. Discuțiile aveau loc în fața curții, fără a i se permite reclamantei accesul în curtea imobilului. Reclamanta a precizat ca, în cadrul ultimei discuții, pârâții au început să aibă un comportament agresiv, aducând la cunoștință acesteia faptul că au extins construcția astfel că solicita despăgubiri. Reclamanta a mai arătat că îngăduința de care a dat dovadă nu generează un drept propriu de folosință a spațiului.
În drept, reclamanta a invocat aplicarea dispozițiilor art. 555, art. 566, art. 582 si art. 643 Cod civil.
In dovedire, reclamanta a atașat cererii de chemare în judecata următoarele înscrisuri, in copii conforme cu originalul: certificate de moștenitor (filele 7-9), titlu de proprietate (fila 10), contract de închiriere nr. 4794 din 19.11.2002 (file 11-14), plângere (fila 15), proces verbal de contravenție nr. 3742 din 10.10.2012 (fila 17).
Cererea de chemare in judecata a fost timbrata cu taxa de timbru de 187 lei conform chitanței . nr._ din 19 martie 2012 (fila 2),
Pârâții, legal citați, au formulat întâmpinare-cerere reconvenționala (fila 27) prin care au solicitat respingerea acțiunii ca neîntemeiată. În motivare, pârâții au arătat că între părți s-a încheiat un contract de închiriere înregistrat la primăria comunei Mănești, jud. Prahova, însă din cauza faptului că reclamanta era nevoită să plătească impozit pentru sumele de bani încasate cu titlu de chirie părțile nu au mai încheiat un contract scris, însă au înțeles să respecte clauzele contractuale, operând tacita relocațiune.
Prin cerere reconvenționala, pârâții reclamanți au solicitat obligarea reclamantei-parat la plata contravalorii lucrărilor de renovare, extindere si modernizare a imobilului din litigiu, construcții care au fost realizate cu acordul reclamantei. Totodată, pârâții reclamanți au solicitat acordarea unui drept de retenție asupra imobilului până la achitarea contravalorii lucrărilor efectuate.
Cererea reconvențională a fost timbrata cu taxa de timbru de 100 lei conform chitanței . nr._ din 3 septembrie 2012 (fila 39), taxa de timbru de 611 lei conform chitanței aflata la fila 73,
F. de cererea reconvențională, reclamanta-parat a formulat întâmpinare (fila 31) prin care a arătat că nu a operat tacita relocațiune având în vedere ca locatarii nu au îndeplinit obligația de plata a chiriei.
Totodată, reclamanta-parat a arătat că nu a avut cunoștință de efectuarea pretinselor îmbunătățiri, iar dreptul de retenție nu poate fi exercitat dacă deținerea bunului este abuzivă, așa cum este cazul pârâților reclamanți.
La termenul de judecată din data de 4 decembrie 2012 instanța a încuviințat ambelor părți probele cu înscrisuri, interogatoriu, testimonială și expertiză specialitatea construcții civile.
La termenele de judecata din data de 5 februarie 2013, respectiv 19 martie 2013, instanța a procedat la administrarea probelor încuviințate: fila 62 interogatoriul propus reclamantei, fila 64 declarația martorului S. V., fila 76 declarația martorului I. M., fila 78 interogatoriul paratei A. M., fila 80 interogatoriul paratului A. S..
La termenul de judecata din data de 3 septembrie 2013 a fost depus raportul de expertiza specialitatea construcții, întocmit de expert B. Tinteanu, aflat la fila 97.
Prin sentința civilă nr. 3726/ 17.03.2014, Judecătoria Ploiești a admis in parte cererea de chemare in judecata având ca obiect „evacuare”, formulată de reclamanta în contradictoriu cu pârâții și a respins cererea reconvenționala.
S-a dispus evacuarea pârâților reclamanți din imobilul situat in comuna Manesti, .. 229, jud. Prahova, au fost obligați pârâții reclamanți să plătească reclamantei parate chiria în cuantum de 30 lei lunar, aferenta perioadei martie 2009 - pana la data pronunțării prezentei hotărâri și au fost obligați pârâții reclamanți să desființeze construcția edificată pe terenul situat în comuna Mănești, .. 229, jud. Prahova, constând în camera si terasa acoperita.
Totodată, au fost obligați pârâții reclamanți să plătească reclamantei pârâte suma de 2742, cheltuieli de judecata.
Pentru a pronunța această soluție, instanța de fond a reținut următoarele:
În fapt, in data de 15.11.2002 între reclamantă (în calitate de locator) și pârâtul A. S. (în calitate de locatar) s-a încheiat contractul de închiriere depus în copie conforma cu originalul la filele 11-12 dosar.
Obiectul acestui contract de locațiune (închiriere bun individual determinat și neconsumptibil) este constituit de imobilul locuință, alcătuit din doua camere, bucătărie si hol. Locatarul s-a obligat la plata unei chirii conform art. 4 (_ rol/ luna) și să restituie bunul la sfârșitul locațiunii (art. 8). Conform art. 3 durata contractului era stabilită la un an. Prin art. 9 părțile au prevăzut că suprafața închiriată va fi folosită potrivit destinației sale, locatorul neavând dreptul să modifice spațiul în locuința închiriată.
In data de 28 noiembrie 2003, părțile au încheiat un alt contract de închiriere (filele 13-14) prin care au înțeles să prelungească contractul inițial pentru o perioadă de un an, până în data de 28 noiembrie 2004, fiind menținute aceleași clauze contractuale.
Contractul nu conține nicio clauză de excludere a tacitei relocațiuni.
În drept, contractul încheiat in data de 28 noiembrie 2003 a expirat în data de 28 noiembrie 2004, însă pârâții au continuat să folosească imobilul închiriat.
Pe de o parte, pârâții reclamanți au arătat că a intervenit tacita relocațiune, iar pe de altă parte, reclamanta pârâtă a arătat că nu a operat tacita relocațiune având in vedere ca locatarii nu au îndeplinit obligația de plata a chiriei.
Conform art. 1436 alin Cod civil, atunci când contractul de locațiune este încheiat pentru perioada determinată, astfel cum este cazul in prezenta cauza, acesta încetează de drept prin simpla trecere a timpului, fără a mai fi nevoie de o înștiințare prealabila.
Dacă însă locatarul rămâne în folosința lucrului după expirarea termenului contractului și fără ca locatorul să îl împiedice, locațiunea se considera reînnoită prin tacita relocațiune (art. 1437 si art. 1452 Cod civil).
Instanța apreciază ca, din atitudinea de pasivitate a reclamantei-parat, care timp de aproximativ opt ani nu a întreprins nicio acțiune contra pârâților, rezulta ca intre părți a operat tacita relocațiune.
Argumentul reclamantei, conform căruia nu ar fi putut opera tacita relocațiune întrucât pârâții nu au îndeplinit obligația principală de a achita contravaloarea chiriei, nu poate fi reținut, întrucât relocațiunea tacită operează prin folosința lucrului după expirarea termenului contractual.
Mai mult decât atât, astfel cum rezultă din plângerea formulată de reclamanta pârâtă și adresata Postului de Politie al comunei Cocorăști Colt (fila 15), aceasta a continuat să primească contravaloarea chiriei până în anul 2007.
Pentru aceste motive, instanța apreciază ca între părți, în perioada 2004 - 2012, a operat tacita relocațiune a imobilului din litigiu, în condițiile primului contract, inclusiv chiria inițială, de 300.000 rol lunar.
Însă, având în vedere că tacita relocațiune are loc în condițiile primului contract si se considera încheiat fără termen, instanța apreciază că prin investirea instanței cu prezenta cerere de chemare în judecată reclamanta a înțeles să anunțe „concediul”, manifestând în mod neechivoc voința de denunțare a contractului.
Raportat la cele reținute de mai sus, instanța va constata că locațiunea încheiată între părți a încetat, începând cu data introducerii acțiunii – 21 martie 2012.
Ca o consecință a încetării acestui contract, instanța apreciază că încetează si dreptul de folosință al pârâților asupra imobilului ce formează obiectul contractului de închiriere (locațiune), iar conform art. 1431 C.civ. și art. 8 din contract, locatarul este obligat la restituirea bunului închiriat.
Pentru aceste motive instanța a admis capătul de cerere privitor la evacuarea pârâților din imobil și a dispus evacuarea acestora din imobilul din litigiu.
În ceea ce privește capătul de cerere privind obligarea pârâților reclamanți de a achita contravaloarea lipsei de folosință de care aceasta a fost lipsita;
În drept, noțiunea de lipsă de folosință, utilizată de reclamanta, nu poate desemna decât contravaloarea chiriei, in contextul in care s-a reținut intervenirea tacitei relocațiuni.
Instanța a constatat că, astfel cum rezultă din răspunsul la întrebarea nr. 4 din interogatoriul formulat de reclamanta pentru paratul A. S., cel din urma a mărturisit ca nu a mai achitat chiria începând cu anul 2007.
Interogatoriul paratului se coroborează cu înscrisul de care chiar reclamanta-parat a înțeles sa se folosească - plângerea formulata de aceasta si adresata Postului de Politie al comunei Cocorasti Colt (fila 15), din care rezulta ca paratul a achitat chirie pana in anul 2007.
Întrucât anterior s-a constatat că între părți, în perioada 2004 - 21 martie 2012 a operat tacita relocațiune, precum si faptul ca locațiunea a încetat o data cu introducerea cererii de chemare in judecata, in data de 21 martie 2012, instanța a apreciat că reclamanta este în drept să primească contravaloarea chiriei de 300.000 rol (adică 30 lei) lunar (întrucât in urma intervenirii tacitei relocatiuni, toate condițiile contractului, inclusiv chiria, se păstrează), pentru perioada martie 2009 - pana la data pronunțării prezentei hotărâri, astfel cum reclamanta-parat a înțeles să învestească instanța.
În ceea ce privește cererea pârâților reclamanți în sensul de a obliga reclamanta-parat la plata contravalorii lucrărilor de renovare, extindere si modernizare a imobilului din litigiu, instanța a reținut că printre obligațiile locatarului se numără și aceea de restitui lucrul în starea în care a fost predat conform inventarului făcut, prin care s-a constatat starea de folosință a lucrului la predare. În lipsa de inventar, prezumția este ca locatarul a primit lucrul în stare buna.
Dacă locatarul efectuează lucrări neautorizate, locatorul poate cere repunerea lucrului in starea anterioara, iar dacă nu o cere locatarul are dreptul la despăgubiri pentru îmbunătățirile aduse lucrului.
Daca locatarul a efectuat lucrări de construcții sau plantații, ele devin prin accesiune proprietatea loctatorului, iar la restituire raporturile dintre părți vor fi soluționate potrivit art. 494 Cod civil, locatorul fiind considerat de rea-credință, întrucât este detentor precar.
Instanța a constatat că prin art. 9 din contract părțile au prevăzut ca suprafața închiriata va fi folosită potrivit destinației sale, locatorul neavând dreptul să modifice spațiul în locuința închiriată.
Așadar, există prezumția simpla că reclamanta parată nu a dorit chiar de la începutul desfășurării contractului de închiriere ca pârâții reclamanți să efectueze lucrări de modificare.
Pe de o parte, pârâții reclamanți au învederat că toate construcțiile au avut loc cu consimțământul locatorului, iar pe de altă parte, reclamanta parată a arătat ca nu si-a dat niciodată consimțământul la edificarea lucrărilor. Mai mult decât atât, aceasta a arătat că la momentul când a aflat de acest fapt a sesizat organele competente.
În ceea ce privește declarațiile de martor, instanța a reținut că relevantă declarația martorului S. V. care a relatat ca in urma unei discuții purtate cu paratul-reclamant a aflat ca acesta a realizat anumite îmbunătățiri pe care le-a considerat necesare, întrucât are o afacere cu flori și sperând ca va dobândi imobilul din litigiu.
Din declarația aceluiași martor, instanța a reținut ca fiind relevantă împrejurarea că reclamanta nu a avut cunoștință de edificarea noilor construcții. Astfel, martorul a declarat că a asistat în mod direct când reclamanta a intrat in imobil si a cerut lămuriri pârâților cu privire la lucrările efectuate fără învoirea sa, ulterior aceasta adresându-se primărie si poliției locale.
Declarația martorului S. V. se coroborează și cu înscrisurile depuse de reclamanta-parat la filele 15-16 din dosar din care rezulta ca aceasta nu si-a exprimat acordul pentru edificarea construcțiilor.
În ceea ce privește declarația martorului pârâților instanța a înlăturat-o având în vedere că aceasta nu se coroborează cu niciun alt mijloc de proba.
Pentru aceste motive, instanța, constatând că la edificarea construcțiilor nu a existat acordul reclamantei-pârâte, pârâții-reclamanți fiind constructori de rea-credință, instanța a respins cererea reconvențională ca neîntemeiată.
În ceea ce privește capătul de cerere privind obligarea pârâților-reclamanți de a desființa construcțiile ridicate de aceștia fără autorizație de construcție, instanța retine următoarele:
Ulterior încheierii contractului de locațiune, pârâții reclamanți au realizat, fără acordul reclamantei-parat și fără autorizație de construire, construcții de extindere constând in camera si terasa acoperita, astfel cum au fost si constate prin procesul verbal de contravenție nr. 3742 din 10.10.2012.
În drept, instanța reține că potrivit art. 494 c.civ. dacă plantațiile, construcțiile și lucrările au fost făcute de către o a treia persoană cu materialele ei, proprietarul pământului are dreptul de a le ține pentru dânsul, sau de a îndatora pe acea persoană să le ridice.
Dacă proprietarul pământului cere ridicarea plantațiilor și a construcțiilor, ridicarea va urma cu cheltuiala celui ce le-a făcut. [...]. Cu toate acestea, dacă plantațiile, clădirile și operele au fost făcute de către o a treia persoană de bună-credință, proprietarul pământului nu va putea cere ridicarea sus-ziselor plantații, clădiri și lucrări, dar va avea dreptul sau de a înapoia valoarea materialelor și prețul muncii, sau de a plăti o sumă de bani egală cu aceea a creșterii valorii fondului.
Instanța reține că pârâții au edificat construcțiile în litigiu fără a avea acordul proprietarului terenului și chiar împotriva voinței acestuia în condițiile în care clauzele contractuale interziceau pârâților să aducă modificări spațiului închiriat.
Așa fiind, instanța nu va reține buna-credință a pârâților constatând că reclamanta este îndreptățită să solicite desființarea construcțiilor potrivit art. 494 alin. 1 c.civ.
Pe cale de consecință, instanța va admite cererea și va dispune obligarea pârâților să desființeze construcția edificata pe terenul situat in .. 229, jud. Prahova, constând in camera si terasa acoperita.
Împotriva acestei sentințe au declarat apel pârâții – reclamanți care au susținut că în mod greșit a fost admisă acțiunea în evacuare, formulată de reclamanta, instanța de fond făcând o greșita aplicare, a normelor, legale ce reglementează instituția tacitei relocațiuni.
In mod greșit instanța de fond a considerat ca apelanții sunt constructori de rea credință neexistând acordul reclamantei eu privire la edificarea construcțiilor solicitate prin cererea reconvențională.
Din probele administrate în cauză a rezultat cu certitudine că la momentul încheierii primului contract de locațiune, imobilul era într-o state total nelocuibilă, deoarece anterior fusese abandonat, apoi transformat în adăpost pentru animale.
In aceste condiții, au fost nevoiți în mod obiectiv sa aducă construcția în stare locuibilă, reclamanta fiind în deplina cunoștință de cauză cu privire la demersurile lor. Probele administrate în cauză au dovedit faptul că reclamanta îi vizita cu regularitate, pentru încasarea sumelor de bani cu titlu de chirie sau pentru a obține diferite alte produse alimentare, ocazie cu care a constatat pe etape, modificările pe care ei le-au adus imobilului în litigiu și nu a avut nimic de obiectat
Dacă în motivarea sentinței instanța a constatat, atitudinea de pasivitate a reclamantei, care timp de aproximativ 8 ani nu a întreprins nici o acțiune contra apelanților, cu consecința, operării instituției tacitei relocațiuni, consideră că pentru aceleași argumente trebuia să se tragă concluzia cu privire la lipsa de opoziție a reclamantei față de lucrările cu investițiile făcute la imobil, ceea ce echivalează cu un acord implicit.
Consideră că instanța de fond trebuia să admită cererea reconvenționala, atât în ceea ce privește plata despăgubirilor cit și pentru acordarea dreptului de retenție.
In mod greșit au fost obligați să desființeze construcția constând în cameră și terasă acoperită, pentru aceleași argumente expuse mai sus, noi neputând fi considerați constructori de rea credință și că au edificat aceste construcții împotriva voinței proprietarei terenului, deoarece clauzele contractului de locațiune le interziceau să aducem modificări spațiului închiriat.
Este de observat ca primul contract, de locațiune încheiat între părți, nu a fost un contract ale cărui clauze sa fie stabilite sau negociate de părți, deoarece el s-a încheiat în formă scrisă, pe formularul tipizat eliberat de organele fiscale.
Mai mult, deoarece reclamanta nu a mai dorit sa plătească impozitul pentru chiria încasată, a refuzat ulterior să încheie în formă scrisă noul contract pentru perioada următoare, eludând astfel obligațiile fiscale ce i-ar fi revenit. Comportamentul vădit nelegal al reclamantei în ceea ce privește îndeplinirea obligațiilor fiscale față de stat, nu se poate transforma într-un avantaj pentru ea, la momentul analizării raporturilor contractuale dintre părți.
In mod greșit instanța de fond a respins cererea de efectuare a unui nou raport de expertiză tehnică, specialitatea construcții pentru identificarea și evaluarea lucrărilor solicitate prin cererea reconvențională, deoarece expertul inițial desemnat de instanță, a efectuat un raport de expertiză în lipsa pârâților, ce fuseseră nelegal citați pentru efectuarea expertizei.
Ulterior, expertul a refuzat să răspundă tuturor obiecțiunilor încuviințate de instanță la solicitarea pârâților, împrejurări care au dovedit că expertul s-a manifestat vădit părtinitor în favoarea reclamantei.
In raport de acest motiv de apel, în conformitate cu dispoz. art. 295 alin.2 cod proc.civilă anterior aplicabil, solicită completarea probatoriilor în apel cu efectuarea unui nou raport de expertiză tehnică specialitatea construcții.
Pe fondul cauzei, solicită admiterea apelului și modificarea sentinței instanței de fond in sensul respingerii acțiunii completate și admiterii cererii reconvenționale.
Primindu-se dosarul la Tribunalul Prahova, la data de 09.07.2014, cauza fost înregistrată sub nr._ .
La data de 0809.2014 apelanții au depus o dezvoltare - completare a motivelor de apel prin care au arătat următoarele:
In temeiul dispoz art 295 alin,2 cod proc.civ anterior aplicabil, solicităm completarea probatoriilor în apel, prin efectuarea unui nou raport de expertiză tehnica, specialitatea construcții, de către un alt expert.
Raportul de expertiză efectuat la instanța de fond este un raport nelegal, ce nu poate sta la baza pronunțării unei hotărâri temeinice și echitabile, având în vedere următoarele argumente:
Raportul de expertiză inițial a fost efectuat de expertul constructor C. B. cu încălcarea prevederilor art.2o8 Cod proc.civilă aplicabil, pârâții nefiind legal citați.
Instanța de fond a încuviințat obiecțiunile formulate de ambele părți la raportul de expertiză construcții, dispunând refacerea raportului de expertiză.
Noul raport de expertiză a fost de asemenea deficitar deoarece expertul nu a evaluat toate lucrările de renovare, consolidare și îmbunătățire solicitate de pârâți prin cerere reconvențională, așa cum fusese stabilit ca obiectiv de către instanța de judecată și nu s-a răspuns obiecțiunilor încuviințate de instanță eu privire la aspectele de fond din primul raport de expertiză, așa cum s-a dispus printr-o încheiere de judecat anterioara.
Față de aceste critici susținute și argumentate în fața instanței de fond din 24.02.2ol4, pârâții au solicitat efectuarea unui nou raport de expertiză, te către un alt expert în temeiul disp art 212 cod proc.civilă aplicabil.
Instanța de fond a respins această solicitare a pârâților, ca neîntemeiată, fără a o motiva însă în mod concret.
Consideră că prin această soluție instanța de fond practic s-a și antepronunțat, având în vedere soluția pronunțată în final cu privire la cererea reconvențională, precum și motivarea acestei soluții. Consideră că, pentru o justă soluționare a cauzei, având în vedere și dezvoltarea motivului de apel referitor la respingerea cererii reconvenționale, se impune admiterea cererii de completare a probatorii lor în apel, cu această noua expertiză specialitatea construcții.
Apreciază că in mod nelegal instanța de fond i-a obligat la plata lipsei de folosință pentru imobilul în litigiu, egală cu contravaloarea chiriei stipulată în contract, pentru perioada martie 2oo9 - până la data, pronunțării prezentei hotărâri, respectiv 17.03. 2ol4.
Capătul de cerere privind obligarea la plata lipsei de folosință are caracterul unei acțiuni în pretenții, care se prescrie în termenul general de 3 ani.
In modalitatea în care instanța de fond a înțeles să admită capătul de cerere privind obligarea la plata c/valorii lipsei de folosință, încalcă prevederi legale exprese și imperative.
În mod nelegal instanța de fond a respins cererea reconvențională privind obligarea reclamantei la despăgubiri reprezentând sporul de valoare adus imobilului proprietatea sa prin lucrările de consolidare, renovare și modernizare efectuate de noi, precum și acordarea unui drept de retenție asupra, imobilului până la achitarea acestor despăgubiri.
Instanța de fond a făcut o apreciere simplistă asupra naturii juridice a lucrărilor pretinse prin cererea reconvențională considerând că nu ar fi fost constructori de bună credință deoarece ar fi încălcat prevederile art.9 din contractul de locațiune.
Ca un prim aspect, arătă că acest contract de locațiune nu a fost un contract negociat de părți, respectiv cu clauze stabilite și negociate de acestea. Așa după cum rezulta din actele dosarului, contractul de locațiune a fost încheiat pe formularul tipizat pus la dispoziție de consiliul local al . înregistrat la organele fiscale ale localității.
Instanța de fond omite că la momentul la care li s-a predat imobilul în litigiu, acesta nici măcar nu putea fi considerat ca o locuință. Imobilul fusese abandonat de foarte mulți ani, era deteriorat, era într-o stare nelocuibilă la momentul la care au încheiat acest contract de locațiune, construcția folosea doar ca adăpost pentru animale.
In aceste condiții, lucrările pe care le-au efectuat nu se încadrează în categoria unor lucrări de modificare a stării imobilului, contrar voinței proprietarului, ci au reprezentat lucrări de refacere a părților distruse, de readucere a construcției în starea de imobil locuibil, fiind vorba despre lucrări absolut necesare pentru asigurarea funcționalității locuinței.
In acest sens, trebuie avute în vedere și concluziile raportului de expertiza construcții efectuat la fond, care stabilesc pentru cea mai mare parte dintre lucrările pretinse de noi prin cererea reconvențională, caracterul de lucrări utile și necesare.
In aceste condiții, nu se poate vorbi despre o încălcare a clauzelor contractuale din partea apelanților pentru a fi sancționați prin respingerea cererii reconvenționale.
In realitate, investițiile și cheltuielile lor au avut drept unic scop readucerea construcției la starea de casă locuibilă, astfel încât se impunea ca reclamanta să fie obligată să ne despăgubească cu contravaloarea lucrărilor efectuate de noi la momentul încetării contractului de locațiune.
De asemenea, consideră că instanța de fond trebuia să acorde pârâților dreptul de retenție asupra imobilului în litigiu, până la achitarea despăgubirilor solicitate prin cererea reconvențională, însă, după cum se poate observa instanța de fond nici nu s-a pronunțat asupra acestui capăt de cerere distinct, în motivarea sentinței negăsindu-se nici o referire la acest capăt de cerere, la această instituție juridică ce constituie o garanție a realizării unor obligații.
Au mai susținut apelanții că există o vădită ne concordanță între motivarea sentinței instanței de fond, așa cum rezultă din considerentele ei și dispozitivul final al acestei hotărâri judecătorești, în sensul obligării pârâților la plata cheltuielilor de judecată în sumă de 242 lei, obligație ce apare doar în dispozitivul sentinței.
Considerentele sentinței nu cuprind nici o referire și nici o motivare în fapt și drept cu privire la acordarea cheltuielilor de judecata, deși solicitarea de obligare a unei părți la plata cheltuielilor de judecată, constituie un capăt de cerere accesoriu, dar distinct.
Nepronunțându-se, în cuprinsul considerentelor, cu privire la cererea de obligare la plata cheltuielilor de judecată, consideră că instanța de control judiciar este lipsită de posibilitatea de a verifica legalitatea soluției instanței de fond, ca urmare a acestei neconcordanțe între considerente și dispozitivul sentinței.
In raport de toate motivele invocate, solicită admiterea de probatorii noi în apel prin efectuarea unui nou raport de expertiză tehnică specialitatea construcții, care să evalueze lucrările solicitate de pârâți prin cererea reconvențională, atât în ceea ce privește costul materialelor, cât și al manoperei, ținându-se cont și de obiecțiunile ce au fost încuviințate în primă instanță iar pe fondul apelului solicită modificarea sentinței instanței de fond în sensul respingerii acțiunii completată și admiterii cererii reconvenționale.
Intimata-reclamanta M. I. a formulat întâmpinare solicitândrespingerea apelului si menținerea ca legala si temeinica a sentinței civile nr. 3726/2014 pronunțata de Judecătoria Ploiești, pentru următoarele considerente:
In mod corect a considerat instanța de fond ca tacita relocatiune si-a produs efecte doar pana la momentul introducerii cererii de chemare in judecata de către reclamanta.
Deși martorul S. V. care a fost audiat la solicitarea reclamantei a arătat ca, in realitate, după data de 28.11.2004, parații au refuzat sa mai încheie contract de închiriere, continuând sa ocupe imobilul in mod abuziv, instanța a apreciat ca fata de faptul ca nu a existat o manifestare expresa din partea reclamantei privind denunțarea contractului, au operat dispozițiile art.1437 Cod civil.
Prin formularea cererii de chemare in judecata se considera ca reclamanta s-a opus ca parații sa mai rămână in posesie, manifestându-si in mod neechivoc voința de denunțare a contractului.
Ori, cat timp s-a constatat in mod expres notificarea „concediului" in sensul dispozițiilor legale, locatarul nu poate opune relocatiunea tacita (art.1438 Cod civil).
În ce privește excepția prescrierii dreptului la acțiune a arătat intimata că a fost invocată pentru prima oară în apel și că reclamanta a solicitat lipsa de folosința pe perioada ultimilor 3 ani anterior chemării in judecat la zi, adică începând cu data de 21.03.2009 încadrându-se in termenul de prescripție de 3 ani prevăzut de dispozițiile art.3 din Decretul nr.167/1958.
Cu privire la criticile aduse capătului de cerere privind obligarea paraților la desființarea construcției edificata fără autorizație, susținându-se ca parații ar fi avut acordul reclamantei pentru ridicarea acesteia, a menționat că o asemenea susținere este contrazisa de probatoriile administrate in cauza.
Martorul S. V. audiat in cauza la solicitarea reclamantei a arătat ca a fost prezent când reclamanta s-a deplasat pentru a purta o discuție cu parații, insa soții A. au început sa aibă un comportament agresiv la adresa ei, folosind cuvinte jignitoare, totul culminând cu amenințări ca vor proceda la acte de violenta si vor demola imobilul înainte sa plece. Cu acea ocazia, parații i-au adus la cunoștința ca ei au extins construcția, edificând o camera si un pridvor acoperit si ca va trebui sa fie despăgubiți pentru toate aceste lucrări.
Reclamanta a făcut sesizare la Primăria comunei Cocorăștii C. si la Postul de Politie Cocorăștii C. pentru a se verifica daca parații au efectuat lucrări la imobilul coproprietatea sa, arătând ca nu si-a dat niciodată acordul pentru edificarea lor.
In mod cu totul surprinzător, reclamanta a fost sancționată contravențional in temeiul art.26 alin.2 lit.a din Legea nr.50/1991 pentru realizarea de lucrări de construire - extindere locuința cu o camera si o terasa acoperita fara autorizație de construire, proces verbal pe care 1-a contestat in instanța, prin sentința civila nr._/2012 pronunțata de Judecătoria Ploiești dispunându-se anularea procesului-verbal.
Rezulta, așadar, ca parații au edificat construcțiile fără a avea acordul proprietarului terenului si chiar împotriva voinței acesteia in condițiile in care clauzele contractuale interziceau paraților sa aducă modificări spațiului închiriat.
A mai arătat intimata că este nefondata si critica privind respingerea cererii reconvenționale, prima instanța procedând just atunci când a respins cererea privind obligarea reclamantei la plata contravalorii pretinselor lucrări de renovare, extindere si modernizare a imobilului in litigiu.
S-a apreciat ca atâta timp cat nu s-a încheiat un inventar la data predării bunului care sa constate starea de folosința, prezumția este ca locatarul a primit lucrul in stare buna.
In plus, daca locatarul efectuează lucrări neautorizate, locatorul poate cere repunerea lucrului in starea anterioara.
In primul rând, nu s-a făcut dovada ca reclamanta avea cunoștința de efectuarea lucrărilor la imobil.
Relevanta sub acest aspect este declarația martorului S. V. care a relatat ca in urma unei discuții purtate cu paratul acesta i-a relatat ca a realizat anumite îmbunătățiri pe care le-a considerat necesare întrucât are o afacere cu flori si spera ca va dobândi imobilul in litigiu. Același martor a relatat ca reclamanta nu a avut cunoștința de edificarea noilor construcții, fiind prezent când reclamanta a intrat in imobil si a cerut lămuriri paraților cu privire la lucrările efectuate fără învoirea sa, ulterior aceasta adresându-se organelor administrative si de politie locale.
In al doilea rând, așa cum rezulta si din concluziile raportului de expertiza efectuat in cauza de expertul Tinteanu B., lucrările nu erau necesare si utile, astfel încât reclamanta nu poate fi obligata la plata unor cheltuieli voluptorii.
Starea imobilului era una modesta, acesta fiind insa locuibil si in nici un caz nu s-au efectuat lucrări construcție la pereți pentru refacerea camerelor.
Singurele lucrări edificate sunt o camera in paianta si copertina, fara acceptul reclamantei si fara autorizație si pentru care se impune demolarea, in niciun caz reclamanta neputând sa fie obligata sa plătească contravaloarea construcției edificata cu rea-credința.
Motivul de apel ce privește cuantumul cheltuielilor de judecata intimata a arătat că parații fiind cazuți in pretenții, sunt obligați sa plătească cheltuielile de judecata efectuate de reclamanta, respectiv taxa de timbru, onorariul de avocat si onorariul de expert suportate de aceasta, cuantumul acestora fiind de 2.742 lei, astfel cum rezulta din nota de cheltuieli depusa de reclamanta cu ocazia concluziilor pe fond.
Chiar dacă acțiunea a fost admisa numai in parte in sensul ca s-a admis capătul de cerere privind lipsa de folosința . decât cea solicitata de reclamanta respectiv prin raportare la chiria din contract si nu cea stabilita de expert, in ceea ce privește cuantumul cheltuielilor, acesta nu este afectat de admiterea parțiala.
Cu privire la cererea formulată in baza art.295 alin.2 Cod pr.civ in sensul completării probatoriilor prin efectuarea unui nou raport de expertiza construcții, intimata a arătat că la efectuarea raportului de expertiză, părțile au fost convocate prin scrisori recomandate si chiar daca parații nu ar fi primit recomandatele (desi nu s-a susținut o atare imprejurare la instanța de fond), cat timp au fost prezenți la imobil la data efectuării raportului de expertiza, s-ar acoperi eventuala nelegalitate a citării.
In ceea ce privește conținutul raportului de expertiza, urmează a se constata ca ambele parti au criticat raportul de expertiza si ca obiectiunile au fost admise, expertul răspunzând obiecțiunilor încuviințate de instanța.
Parații s-au declarat nemulțumiți de concluziile raportului, dar fara a formula critici pertinente de natura tehnica care sa justifice incuviintarea unei noi lucrări.
Cat timp expertul a vizualizat imobilul si a evaluat lucrările pretinse de parați si constatate la fata locului, faptul ca aceștia sunt nemulțumiți de cele reținute sau de valori, nu poate constitui un argument de natura tehnica care sa determine instanța sa dispună efectuarea unei noi lucrări.
Pentru toate aceste motive, a solicitat intimata respingerea apelului sub toate criticile formulate, cu cheltuieli de judecata.
După administrarea probatoriilor, Tribunalul Prahova, prin decizia civilă nr.818 din 2 octombrie 2014, a respins cererea de completare probatorii ca neîntemeiată, a respins apelul declarat de pârâții A. S. și A. M., împotriva sentinței civile nr. 3726/17.03.2014 pronunțată de Judecătoria Ploiești, în contradictoriu cu intimata - reclamantă M. I., ca nefondat și a obligat apelanții pârâți să plătească intimatei-reclamante 1500 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această decizie, Tribunalul Prahova a reținut următoarele:
Cu privire la cererea formulată de către apelanți în baza art.295 alin.2 Cod pr.civ în sensul completării probatoriilor prin efectuarea unui nou raport de expertiză construcții, care să evalueze lucrările solicitate de pârâți prin cererea reconvențională, atât în ceea ce privește costul materialelor, cât și al manoperei, ținându-se cont și de obiecțiunile ce au fost încuviințate în primă instanță tribunalul a constatat următoarele:
La efectuarea raportului de expertiză părțile au fost convocate prin scrisori recomandate și chiar au fost prezente la imobil la data efectuării raportului de expertiză.
În ceea ce privește conținutul raportului de expertiză, s-a constatat că ambele părți au criticat raportul de expertiză și că obiecțiunile au fost admise, expertul răspunzând obiecțiunilor încuviințate de instanța.
Apelanții pârâții s-au declarat nemulțumiți de concluziile raportului, dar fără a formula critici pertinente de natura tehnica care sa justifice încuviințarea unei noi lucrări.
Astfel, tribunalul a respins cererea de refacere, completare a probatoriilor, ca neîntemeiată, întrucât nu sunt îndeplinite condițiile prev. de art. 295 c.pr.civ, atât timp cât nu reiese necesitatea administrării altor probe sau refacerea celor administrate în primă instanță, mai ales că au fost administrate probe legale, concludente și pertinente, constând în acte, martori și expertiză tehnică în scopul clarificării raporturilor juridice dintre părți, neexistând împrejurări care să justifice administrarea unei alte expertize de specialitate față de actele existente la dosar și de obiectivele stabilite.
În ce privește situația de fapt, tribunalul a constatat că instanța de fond a reținut în mod corect situația de fapt și a admis in parte cererea de chemare in judecata formulată de reclamanta și a respins cererea reconvențională, dispunându-se evacuarea pârâților-reclamanți din imobilul situat în .. 229, jud. Prahova, cu obligarea acestora să plătească reclamantei-pârâte chiria în cuantum de 30 lei lunar, aferentă perioadei martie 2009 - până la data pronunțării prezentei hotărâri și la desființarea construcției edificată pe terenul situat în .. 229, jud. Prahova, constând în camera și terasa acoperită, făcând o corectă aplicare în speță a disp. art. 1436 și urm. C.civ.
Tribunalul a constatat că la data de 15.11.2002 între recurenta reclamantă (în calitate de locator) și intimatul pârât A. S. (în calitate de locatar) s-a încheiat contractul de închiriere depus în copie conforma cu originalul la filele 11-12 dosar fond, potrivit cu care imobilul locuință, alcătuită din doua camere, bucătărie si hol, situate în .. 229, jud. Prahova, a fost lăsat în folosința locatarului, pe o durată de la un an, pentru o chirie conform art. 4, de_ rol/ luna). Prin același contract părțile au convenit ca locatarul să restituie bunul la sfârșitul locațiunii (art. 8) iar suprafața închiriata va fi folosita potrivit destinației sale, locatorul neavând dreptul sa modifice spațiul in locuința închiriată. La data de 28 noiembrie 2003, părțile prezentei cauze au încheiat un alt contract de închiriere (filele 13-14 dosar fond ) prin care au înțeles sa prelungească contractul inițial pentru o perioada de un an, respectiv pana in data de 28 noiembrie 2004, fiind menținute aceleași clauze contractuale.
Conform art. 1437 si art. 1452 alin Cod civil, locatarul rămâne in folosința lucrului după expirarea termenului contractului si fără ca locatorul sa îl împiedice, astfel cum este cazul in prezenta cauza, locațiunea se considera reînnoita prin tacita relocațiune.
Astfel, instanța de fond în mod legal a apreciat că, din atitudinea de pasivitate a reclamantei-parat, care timp de aproximativ opt ani nu a întreprins nici o acțiune contra pârâților, rezulta ca intre părți a operat tacita relocațiune, in perioada 2004 - 2012, in condițiile primului contract, respectiv cu chiria inițiala, de 300.000 rol lunar și fără termen.
În aceste condiții, în mod corect prima instanță a reținut că depunerea la instanță a prezentei cereri de chemare în judecată reclamanta a înțeles să anunțe „concediul” locatarului, manifestând în mod neechivoc voința de denunțare a contractului de închiriere. Astfel, la data de 21.03.2012 încetează dreptul de folosință al pârâților asupra imobilului ce formează obiectul contractului de închiriere (locațiune), iar conform art. 1431 C.civ. și art. 8 din contract, locatarul este obligat la restituirea bunului închiriat și pentru aceste motive, s-a admis capătul de cerere privitor la evacuarea pârâților din imobil.
Pentru aceste considerente, tribunalul a constatat ca neîntemeiat motivul de apel formulat de către apelanți pârâți care au susținut că instanța de fond a făcut o greșita aplicare a normelor legale ce reglementează instituția tacitei relocațiuni, fără însă a preciza în ce constă anume această greșeală a instanței de fond.
Cu privire la criticile aduse capătului de cerere privind obligarea apelanților parați la desființarea construcției edificata împotriva voinței reclamantei tribunalul a constatat următoarele:
Potrivit contractului părților, acestea au convenit ca locatarul să restituie bunul la sfârșitul locațiunii (art. 8) iar suprafața închiriata va fi folosita potrivit destinației sale, locatorul neavând dreptul sa modifice spațiul in locuința închiriată.
Atâta timp cât nu s-a încheiat un inventar la data predării bunului care sa constate starea de folosința, prezumția este ca locatarul a primit lucrul in stare buna. Astfel susținerile apelanților privind starea de degradare a imobilului vor fi respinse ca fiind în contradicție chiar cu înscrisurile întocmite de ei, așa cum s-a arătat mai sus.
În plus, și din concluziile raportului de expertiza efectuat in cauza de expertul Tinteanu B., rezultă că lucrările nu erau necesare si utile, astfel încât reclamanta nu poate fi obligata la plata unor cheltuieli voluptorii. Starea imobilului era una modesta, acesta fiind insa locuibil si in niciun caz nu s-au efectuat lucrări construcție la pereți pentru refacerea camerelor.
În ce privește susținerea apelanților că au avut acordul intimatei reclamante pentru efectuarea acestor lucrări, tribunalul a constatat că este contrazisă de probele dosarului, relevantă sub acest aspect fiind declarația martorului S. V., care a relatat că în urma unei discuții purtate cu pârâtul acesta i-a relatat că a realizat anumite îmbunătățiri pe care le-a considerat necesare întrucât are o afacere cu flori și speră că va dobândi imobilul în litigiu. Același martor a relatat ca reclamanta nu a avut cunoștința de edificarea noilor construcții, fiind prezent când reclamanta a intrat in imobil si a cerut lămuriri paraților cu privire la lucrările efectuate fără învoirea sa, ulterior aceasta adresându-se organelor administrative si de politie locală.
În același sens s-a reținut și împrejurarea că reclamanta a fost sancționată contravențional in temeiul art.26 alin.2 lit. a din Legea nr.50/1991 pentru realizarea de lucrări de construire - extindere locuința cu o camera si o terasa acoperita fără autorizație de construire, proces verbal pe care 1-a contestat in instanța, prin sentința civila nr._/2012 pronunțată de Judecătoria Ploiești dispunându-se anularea procesului-verbal.
A mai reținut astfel tribunalul că apelanții pârâți au edificat construcțiile fără a avea acordul proprietarului terenului și chiar împotriva voinței acestuia, în condițiile în care chiar clauzele contractuale interziceau pârâților să aducă modificări spațiului închiriat.
Susținerea apelanților în sensul că primul contract de locațiune încheiat între părți, nu a fost un contract ale cărui clauze să fie stabilite sau negociate de părți, deoarece el s-a încheiat în formă scrisă, pe formularul tipizat eliberat de organele fiscale, în condițiile în care contractul este în vigoare, nu produce consecințe legale în cauză, astfel încât instanța le-a înlăturat.
Tot astfel, afirmația că reclamanta nu a mai dorit să plătească impozitul pentru chiria încasată și a refuzat ulterior să încheie în formă scrisă noul contract pentru perioada următoare, eludând astfel obligațiile fiscale ce i-ar fi revenit, este fără relevanță în speță, dispozițiile legale menționate mai sus producând efecte în condițiile codului civil, așa cum s-a arătat, indiferent de îndeplinirea sau nu a obligațiilor fiscale, cu privire la care sunt aplicabile alte dispozițiile legale în cazul neîndeplinirii acestora.
Au mai susținut apelanții prin dezvoltarea motivelor de apel că în mod nelegal instanța de fond i-a obligat la plata lipsei de folosință pentru imobilul în litigiu, egală cu contravaloarea chiriei stipulată în contract, pentru perioada martie 2009 - până la data, pronunțării prezentei hotărâri, respectiv 17.03.20l4, deoarece acest capăt de cerere se prescrie în termenul general de 3 ani, astfel că se încalcă prevederi legale exprese și imperative.
Tribunalul a constatat că excepția prescrierii dreptului la acțiune a fost invocată pentru prima oară în apel astfel încât nu a putut fi luată în considerare potrivit disp. art. 294 C.p.c., constatând că oricum reclamanta a solicitat lipsa de folosință pe perioada ultimilor 3 ani anterior chemării în judecată, 21. 03. 2012 la zi, adică începând cu data de 21.03.2009, încadrându-se în termenul de prescripție de 3 ani prevăzut de dispozițiile art.3 din Decretul nr.167/1958.
Împotriva acestei decizii au formulat recurs pârâții A. S. și A. M., criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.
În motivarea cererii de recurs pârâții au arătat că, în mod nelegal a fost respinsă cererea de completare a probatoriilor în apel cu efectuarea unui nou raport de expertiză tehnică - construcții, cerere formulată în baza art. 295 alin. 2 cod proc. civilă.
Instanța de apel a respins această cerere cu motivarea că în fața instanței de fond ar fi criticat concluziile raportului de expertiză inițial, fără a se formula critici pertinente de natură tehnică, care să justifice încuviințarea unei noi lucrări.
Soluția este nelegală prin prisma motivelor de casare prev. de art. 304 pct. 7 și 9 cod proc. civilă, deoarece criticile formulate nu priveau doar considerente de ordin tehnic, ci reprezentau critici de natură juridică. Astfel, expertiza tehnică specializarea construcții a avut drept obiectiv stabilit de instanța de fond identificarea și evaluarea tuturor lucrărilor de construcții solicitate prin cererea reconvențională, precum și stabilirea caracterului de lucrare necesară și utilă pentru fiecare dintre pretențiile lor.
Deoarece raportul de expertiză inițial nu a prezentat și evaluat toate lucrările solicitate prin cererea reconvențională, instanța de fond a admis obiecțiunile lor și a dispus completarea raportului de expertiză.
În răspunsul la obiecțiuni expertul tehnic Ț. B. a refuzat să se conformeze cerințelor instanței de judecată, continuând să identifice și să evalueze toate lucrările solicitate.
Acesta a fost motivul pentru care a solicitat în fața instanței de fond efectuarea unui nou raport de expertiză de către un alt expert, acesta fiind și considerentul pentru care, prin motivele de apel, au solicitat completarea probatoriilor în apel prin efectuarea unui nou raport de expertiză construcții.
Prin urmare, nu este vorba despre susținerea unor argumente de ordin tehnic care să nu fi fost suficient de concludente pentru a determina admiterea cererii lor de completare a probatorii lor, ci erau argumente de ordin juridic asupra cărora instanța avea deplină competență să se pronunțe.
Recurenții au mai arătat că în mod nelegal instanțele de fond și apel au respins cererea reconvențională privind obligarea reclamantei la plata contravalorii lucrărilor de renovare și îmbunătățire aduse imobilului proprietatea acesteia, imobil pe care practic l-au făcut a fi locuibil.
În mod cu totul tendențios instanțele anterioare s-au raportat la conținutul contractului de locațiune încheiat inițial între părți, apreciind că acel contract conține clauze obligatorii pentru părți.
S-a ignorat în totalitate aspectul esențial, respectiv faptul că acel contract de locațiune nu a fost negociat și întocmit de către părți, ci a fost semnat formularul tipizat pus la dispoziție de organele fiscale, în baza căruia s-a realizat și impunerea impozitului pe chirie pe care trebuia să îl plătească reclamanții.
Prin urmare, recurenții au arătat că este nelegală interpretarea dată de instanțele anterioare potrivit căreia pârâții nu ar fi avut niciun drept să aducă modificări constructive imobilului închiriat.
În afară de faptul că o asemenea clauză nu se regăsește în contractul tipizat, în care este vorba doar despre interdicția de a schimba destinația imobilului închiriat fără acordul proprietarului, ceea ce nici nu s-a pus în discuție, (deoarece pârâții au închiriat acest imobil cu destinația de locuință - toate probatoriile administrate în cauză dovedesc faptul că pârâții au efectuat acele lucrări necesare și utile pentru a aduce imobilul în stare locuibilă. La momentul începerii, primului contract de locațiune, imobilul în litigiu fusese practic abandonat, ultimii locatari au fost persoane de etnie romă care transformaseră imobilul într-un grajd pentru cai, astfel încât toate lucrările efectuate de pârâți au avut drept unic scop transformarea acestui imobil într-un spațiu cu destinație de locuință salubră și utilizabilă pentru nevoile unei familii.
Recurenții au menționa că nu li se poate imputa efectuarea acestor lucrări de renovare și sporire a gradului de confort, deoarece în mod evident perioada extrem de lungă în care s-au derulat raporturile de locațiune, dovedește faptul că reclamanta în calitate de proprietar, nu numai că era în deplină, cunoștință cu privire la efectuarea acestor lucrări, dar i-a și încurajat permanent pe pârâți, promițându-le că imobilul va fi al lor.
Dacă nu ar fi existat perspectiva acestei promisiuni din partea reclamantei cu siguranță că pârâții nu și-ar fi investit economiile și veniturile în renovarea acestei locuințe. Sumele de bani investite în acest imobil ar fi fost desigur folosite pentru achiziționarea unui imobil nou, nu pentru aducerea în stare de funcționare a unei locuințe deteriorate .
De altfel, soluția este și contradictorie prin argumente: instanța de fond „sancționează" pasivitatea reclamantei care timp de 8 ani nu a acționat în justiție pentru valorificarea dreptului său de proprietate, argument pentru care a constatat intervenită tacita relocațiunea contractului de închiriere, fără însă a avea în vedere și a da eficiență juridică aceleiași "pasivități", întinsă pe un interval de timp de 8 ani pentru a înțelege că reclamanta a fost în deplină cunoștință de cauză cu privire la investițiile efectuate de pârâți.
Nici nu poate fi vorba de a se reține în sarcina pârâților "culpa" de a nu fi predat reclamantei la data încetării contractului de locațiune imobilul în starea în care se găsea la data predării-primirii locuinței, din moment ce la început, așa după cum s-a arătat și după cu este și dovedit în cauză, imobilul se prezenta într-o stare nelocuibilă, total deteriorat, insalubru, aproape în stare de ruină.
Imobilul în litigiu se prezintă la ora actuală ca o locuință refăcută, modernizată, cu un grad ridicat de confort, cea mai mare parte a lucrărilor solicitate de pârâți prin cererea reconvențională, fiind caracterizate prin raportul de expertiză construcții ca fiind lucrări necesare și utile.
În aceste condiții, chiar dacă pârâții nu ar putea beneficia de despăgubiri pentru c/valoarea extinderii edificată fără autorizație de construire, totuși ei sunt îndreptățiți să fie despăgubiți pentru sporul de valoare adus imobilului ce face obiectul contractului de locațiune, astfel cum a fost dovedit în cauză.
Pe cale de consecință, pârâților trebuie să li se recunoască și dreptul de retenție asupra imobilului, până la achitarea acestor despăgubiri.
În raport de motivele arătate, recurenții au solicitat admiterea recursului, casarea deciziei Tribunalului Prahova, modificarea în parte a sentinței Judecătoriei Ploiești în sensul admiterii cererii reconvenționale formulate de pârâți.
La data de 28.01.2015, intimata reclamantă M. I. a formulat întâmpinare prin care a solicitat, în principal, a se constata nul recursul pentru neîndeplinirea cerințelor legale reglementate imperativ de disp. art. 3021 lit. c și art. 306 Cod pr. civilă, excepție care a fost respinsă de instanță, la termenul de soluționare a cauzei, apreciindu-se că unele din criticile formulate de către recurenți se încadrează în tezele legale procedurale invocate în cererea de recurs, iar în subsidiar respingerea recursului ca nefondat, cu cheltuieli de judecată.
Curtea, analizând cererea de recurs prin prisma actelor și lucrărilor dosarului, criticilor formulate și dispozițiilor legale incidente, reține următoarele:
În ceea ce privește critica în susținerea căreia recurenții au învederat că tribunalul a încălcat disp. art. 295 alin. 2 cod proc. civilă atunci când a respins cererea de completare a probatoriilor în apel cu efectuarea unui nou raport de expertiză tehnică - construcții, Curtea reține că, într-adevăr, potrivit textului legal enunțat, instanța va putea încuviința refacerea sau completarea probatoriului administrat la prima instanță, precum și administrarea altor probe noi propuse în condițiile art. 292 c.proc.civ., dacă consideră că sunt necesare pentru soluționarea cauzei. Dispoziția legală susmenționată nu obligă, însă, la administrarea probelor propuse de părți, legiuitorul acordând instanței o marjă de apreciere a necesității acestora în soluționarea cauzei, respingerea probelor propuse în condițiile art. 292 c.proc.civ., dat fiind că s-a apreciat în sensul că nu sunt necesare pentru soluționarea cauzei, neechivalând cu încălcarea art. 295(2) c.proc.civ.
Astfel, Curtea urmează a reține ca neîntemeiată această critică a recurenților.
Referitor la motivul de recurs în susținerea căruia recurenții au învederat că soluția pronunțată de instanța de apel este și contradictorie prin argumentele folosite, în condițiile în care, pe de o parte, se „sancționează" pasivitatea reclamantei, care timp de 8 ani nu a acționat în justiție pentru valorificarea dreptului său de proprietate, cu consecința constatării intervenției tacitei relocațiuni a contractului de închiriere, iar, pe de altă parte, nu se dă eficiență juridică aceleiași "pasivități", întinsă pe un interval de timp de 8 ani pentru a concluziona că reclamanta a fost în deplină cunoștință de cauză cu privire la investițiile efectuate de pârâți, Curtea reține că și acesta este neîntemeiat.
Astfel, e evident că față de disp. art. 1437 si art. 1452 alin Cod civil, în condițiile în care a reținut că pârâții-reclamanți, în calitate de locatori, au rămas in folosința imobilului închiriat după expirarea termenului contractului, fără ca reclamata-pârâtă, în calitate de locator, sa-i împiedice, în mod corect s-a reținut că in cauză a operat tacita relocațiune. Această constatare nu implică, însă, obligatoriu, așa cum pretind recurenții pârâți-reclamanți, reținerea concluziei că intimata reclamantă-pârâtă, permițându-le să folosească imobilul după împlinirea termenului locațiunii, ar fi avut cunoștință și și-ar fi dat tacit acordul la efectuarea lucrărilor de îmbunătățiri și construcție efectuate, așa încât în considerentele instanței de apel nu există nicio contradicție sub aspectul invocat.
Din considerentele susmenționate și întrucât celelalte critici formulate vizează modul în care instanța de apel a făcut aprecierea probatoriului administrat în cauză, așadar privesc aspecte de netemeinicie, ci nu de nelegalitate, fiind excluse controlului judiciar în calea de atac a recursului, în baza art. 312 c.proc.civ. Curtea apreciază decizia nr. 818 din 2 octombrie 2014, pronunțată de Tribunalul Prahova ca fiind legală, astfel încât va respinge ca nefondat recursul declarat împotriva acesteia de pârâții A. S. și A. M.
Conform art. 274 c.proc.civ. va obliga pe recurenți la 1500 lei cheltuieli de judecată către intimată, reprezentând onorariu apărător ales.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge recursul declarat de pârâții A. S. și A. M., domiciliați în comuna Mănești, .. Prahova, împotriva deciziei civile nr. 818 din 2 octombrie 2014, pronunțată de Tribunalul Prahova, în contradictoriu cu intimata-reclamantă M. I., domiciliată în Ploiești, ., ., ., ca nefondat.
Obligă recurenții la 1500 lei cheltuieli de judecată către intimată.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică azi, 26 februarie 2015.
Președinte, Judecători,
A. M. R. C. M. M. M. P.
Grefier,
C. C.
Red.MP
Tehnored.CC
2 ex./13.03.2015
d. fond_ – Judecătoria Ploiești
j. fond B. C.
d. aprel._ Tribunalul Prahova
J apel M. N.
N. A.
Operator date cu caracter personal
Notificare nr. 3120
| ← Legea 10/2001. Decizia nr. 200/2015. Curtea de Apel PLOIEŞTI | Acţiune în constatare. Decizia nr. 213/2015. Curtea de Apel... → |
|---|
