Obligaţie de a face. Decizia nr. 365/2013. Curtea de Apel TIMIŞOARA
| Comentarii |
|
Decizia nr. 365/2013 pronunțată de Curtea de Apel TIMIŞOARA la data de 06-03-2013 în dosarul nr. 14661/325/2010
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL TIMIȘOARA Operator 2928
SECȚIA I CIVILĂ
DOSAR NR._
DECIZIA CIVILĂ NR. 365
Ședința publică din 06.03.2013
PREȘEDINTE: Rujița R.
JUDECĂTOR: F. Ș.
JUDECĂTOR: G. O.
GREFIER:A. M. T.
S-au luat în examinare recursurile declarate de recurenții reclamanți C. M. și C. G. și pârâta . deciziei civile nr. 750/A/01.11.2012, pronunțată de Tribunalul T. în dosarul nr._, având ca obiect obligație de a face.
La apelul nominal, lipsesc părțile.
Procedura este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care se constată că s-a depus la dosarul cauzei prin registratura instanței la data de 04.03.2013, de către reclamanți concluzii scrise
Mersul dezbaterilor și concluziile părților au avut loc în ședința publică din 27.02.2013 fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, parte integrantă a prezentei hotărâri, când instanța, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea pentru astăzi 06.03.2013.
CURTEA
În deliberare constată că prin Decizia civilă nr. 750/A din 01.11.2012, pronunțată în dosarul nr._, Tribunalul T. a respins apelul declarat de reclamanții C. M. și C. G. împotriva Sentinței civile nr._ din 07.06.2011, pronunțată de Judecătoria Timișoara în dosarul nr._, în contradictoriu cu pârâta intimată S.C. I. S.A.
În consecință, Tribunalul a confirmat hotărârea primei instanțe, care a dispus următoarele: a respins excepțiile litispendenței, insuficientei timbrări, autorității de lucru judecat și inadmisibilității acțiunii; a respins ca neîntemeiată acțiunea formulată de reclamanții C. M. și C. G. în contradictoriu cu pârâta S.C. I. S.A.
Pentru a pronunța această hotărâre, prima instanță a reținut următoarele:
Cu referire la excepția litispendenței, prima instanța s-a pronunțat prin încheierea de amânare a pronunțării din 31.05.2011, care face parte integrantă din prezenta hotărâre.
Privitor la excepția insuficientei timbrări invocată de pârâtă, cu motivarea că primele două petite sunt acțiuni evaluabile în bani, prima instanța a respins această excepție ca neîntemeiată. Aceasta pentru că primul petit este o acțiune în constatare neevaluabilă în bani - se cere a se constata că locuința nu are caracterul unei locuințe de serviciu, care se timbrează cu taxă fixă de 19 lei, iar cel de-al doilea petit este o obligație de a face, fără a se solicita ca instanța să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic, caz în care taxa este fixă de 8 lei, iar nu la valoare așa cum susține pârâta.
Față de excepția autorității de lucru judecat a petitului 4 din precizarea/completarea cererii de chemare în judecată, prin care se solicită ca instanța de judecată să constate că imobilul ce face obiectul litigiului nu are caracterul unei locuințe de intervenție, raportat la Decizia civilă nr. 334/2008-R pronunțată la data de 04.03.2008 de către Curtea de Apel Oradea în dosarul nr._ al acestei instanțe, prima instanța a respins-o, având în vedere că nu există identitate de părți, așa cum dispune art. 1201 C.civ.
Referitor la excepția inadmisibilității petitului prin care reclamanții au solicitat obligarea pârâtei la încheierea cu reclamanții în termen de 30 de zile de la rămânerea definitivă a hotărârii un contract de vânzare-cumpărare a apartamentului ce face obiectul litigiului, cu motivarea că apartamentul cu nr. 20 aflat în imobilul ce face obiectul prezentului litigiu, are caracter de locuință de intervenție, prima instanța a respins-o. O astfel de cerere nu este inadmisibilă, părțile putând formula, în principiu, orice cereri de chemare în judecată, urmare a accesului liber la justiție prevăzut de Constituția țării și art. 6 din CEDO, instanța fiind chemată a analiza temeinicia pretențiilor reclamanților.
Cât privește fondul cauzei, prima instanța a constatat că cererea reclamanților nu este întemeiată.
Reclamanții invocă în susținerea cererii lor dispozițiile Legii 85/1992, Legii 76/1994 și Decretului 61/1990.
Prin primul petit al acțiunii se solicită ca instanța să constate că apartamentul ce face obiectul litigiului nu are caracterul unei locuințe de serviciu, ori o astfel de solicitare nu este întemeiată. Aceasta, pentru că doar pârâta, în calitate de proprietară, prin organele sale de conducere, poate decide asupra destinației imobilelor proprietatea sa, inclusiv sub aspectul transformării unor locuințe, în locuințe de serviciu, ori în locuințe de intervenție.
Aspectul referitor la natura locuinței în cauză ca fiind de serviciu rezultă chiar din cuprinsul contractului de închiriere nr. 9619 din 06.07.1989, în care la art. 10 se menționează expres că „salariații și familiile lor care ocupă locuințe de serviciu pierd dreptul de folosință a acestora o dată cu încetarea contractului de muncă”.
Așa fiind, prima instanța nu a putut cenzura decizia luată de conducerea pârâtei la momentul încheierii contractului de închiriere și nici ulterior, în timpul derulării acestuia, pentru că în caz contrar ar semnifica o încălcare a atributelor dreptului de proprietate al acesteia, astfel cum este definit de art. 480 C.civ.
Cât privește cel de-al doilea petit prin care reclamanții solicită instanței să fie obligată pârâta să încheie contractul de vânzare-cumpărare al apartamentului nr. 20, situat în Timișoara, .. 19, înscris în CF_ Timișoara, pe care îl dețin în folosință în baza unui contract de închiriere, în termen de 30 de zile de la rămânerea irevocabilă a prezentei hotărâri, prima instanța a apreciat că nici acest petit nu este întemeiat.
În baza art. 1 din Legea 85/1992, locuințele construite din fondurile statului pot fi cumpărate de titularii contractelor de închiriere, cu plata integrală sau în rate a prețului, în condițiile Decretului-lege nr. 61/1990 privind vânzarea de locuințe construite din fondurile statului către populație și ale prezentei legi. Din aceste dispoziții legale rezultă doar o posibilitate, iar nu o obligație în sarcina pârâtei proprietare, de a vinde locuințele pe care le are în proprietate, fie ca locuințe simple, de serviciu, ori de intervenție, în condițiile Decretului 61/1991 sau la prețul pieții, fiind o expresie a dreptului de a dispune juridic liber de bunurile aflate în proprietatea sa.
Cât privește petitul formulat prin precizarea de acțiune, solicitându-se instanței să constate că reclamanții au un drept locativ, respectiv că între părți există un contract de închiriere, invocând tacita relocațiune, devenind aplicabile dispozițiile art. 1437 C. civ., prima instanța a constatat că nici acesta nu este întemeiat.
Conform contractului de închiriere nr. 9619 din 06.07.1989, la art. 10 se menționează expres că „salariații și familiile lor care ocupă locuințe de serviciu pierd dreptul de folosință a acestora o dată cu încetarea contractului de muncă”, ori reclamanta nu mai are de foarte mult timp calitatea de chiriaș a imobilului, respectiv de la data când contractul de închiriere a încetat ca urmare a încetării raporturilor de muncă ale reclamantei C. M. (fostă A. - f. 9) cu locatorul proprietar. Concluzia este reținută de Judecătoria Timișoara prin Sentința civilă cu nr. 5610/25.03.2010 pronunțata în dosarul nr._, reclamanții având în acest moment doar calitatea de detentori precari ai imobilului proprietate a pârâtei.
Pentru motivele de mai sus, prima instanța a respins ca neîntemeiată acțiunea reclamanților.
În baza art. 274 C. pr. civ., prima instanța nu a acordat cheltuieli de judecată, reclamanții căzând în pretențiuni, iar pârâta nu a solicitat cheltuieli de judecată.
Contra acestei sentințe, în termen legal, uzând de dreptul conferit de legea procesuală civilă, au declanșat calea de atac a apelului reclamanții C. M. și C. G., solicitând admiterea căii de atac, desființarea hotărârii apelate, iar rejudecând cauza, admiterea cererii de chemare în judecată, cu obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.
În susținerea căii de atac, apelanții au arătat că, în fapt, hotărârea instanței este nelegala și străină de probele, prezumțiile și normele juridice aplicabile în prezentul dosar.
Motivarea instanței, care în urma analizării temeiului de drept și a probelor administrate, a concluzionat că primul petit al cererii este neîntemeiat, este nesusținută și superficială.
Instanța prin hotărârea pe care a pronunțat-o a interpretat în mod greșit dispozițiile legale aplicabile în speță, raportat la starea de fapt și de drept dedusă judecății.
Raționamentul logico-juridic al instanței este superficial, deoarece fără să interpreteze probele administrate, caută argumente care sa înfrângă principiul liberului acces la justiție al pârtilor, a rolului activ al instanței, cu o depășire a limitelor respectării drepturilor subiective ale pârtilor si apărării intereselor legitime, in limitele in care înțeleg sa investească instanța de judecata.
În ceea ce privește petitul 1, instanța apreciază că doar pârâta prin organele sale poate hotăra asupra destinației imobilelor proprietatea sa, în antiteză totală cu practica juridica existentă la nivel Curții de Apel Timișoara, la nivel național și chiar la nivelul I.C.C.J., practica pe care apelanții o depun în fața instanței de Apel.
Decretul-Lege nr. 61/1990 și Legea 85/1992 au caracter de protecție socială, caracter concretizat în înlesnirile acordate persoanelor care pot cumpăra, iar cumpărarea locuințelor la care se referă art. 1 din Decretul-Lege nr. 61/1990 este imperativ condiționată de îndeplinirea calității de titular al contractului de închiriere.
Potrivit ambelor acte normative, dacă locuințele care se vand sunt ocupate de chiriași, dreptul de a cumpăra revine numai chiriașului care o ocupa efectiv.
În acest sens, art. 5 alin. 2 din Decretul-Lege nr. 61/1990 dispune: "Locuințele ocupate de chiriași se pot vinde numai acestora, pe baza cererilor adresate direct unităților specializate în vânzarea locuințelor".
Potrivit art. 7 alin. (1) din Legea nr. 85/1992, parata are obligația de a vinde locuințele de serviciu construite pana la data intrării în vigoare a legii, chiar dacă s-a privatizat și ulterior au declarat pro causa locuința, ca fiind de intervenție;
Reclamanții nu și-a pierdut calitatea de chiriaș deoarece parata nu a solicitat evacuarea chiriașilor și nici nu a obținut acest lucru prin hotărâre judecătorească de evacuare, din contră, a acceptat sa primească în continuare chiria.
Instanța de fond a înlăturat apărarea reclamanților ca locuința în litigiu, nu este locuința de intervenție exceptată de la vânzare, în condițiile în care unii dintre locatarii și proprietarii apartamentelor din . angajații paratei și mai mult de 20 de apartamente au fost deja vândute.
Locuințele de intervenție sunt definite ca fiind acele spații legate nemijlocit de îndeplinirea atribuțiilor de serviciu ale persoanelor care le ocupa, sau care se afla în incinta unităților economice sau bugetare.
Aceste locuințe sunt destinate a fi ocupate, în timpul exercitării serviciului, de salariații ce au atribuții profesionale de intervenție rapida în remedierea unor defecțiuni la instalațiile din unitățile economice.
Ca atare, în speța de față ele nu pot fi confundate cu locuințele închiriate pe baza unor contracte de închiriere accesorii la contractul de munca.
Apelanții învederează că au solicitat instanței să aibă în vedere pe lângă concluziile scrise depuse și faptul că din noile dovezi rezultă clar încercarea pârâtei în ultimii 10 ani, de a eluda prevederile legii privind protecția chiriașilor, pârâtă care atestă și confirma prin actele juridice ulterioare pronunțării hotărârii Curții de Apel Oradea a cărei autoritate se invocă faptul că apartamentele nu sunt locuințe de intervenție.
Având în vedere că s-a modificat atât starea de fapt, cât și starea de drept, locuințele nemaifiind de intervenție, autoritatea de lucru judecat nu se poate invoca și reține de instanța de judecată, deoarece pretențiile reclamanților au acum alt obiect și altă cauză.
La dosarul cauzei au depus si copia lucrării nr._/23.01.2008, din care rezultă faptul că ..f. ind._ Timișoara, din același . parte si apartamentul în litigiu, a fost vândut în data de 23.01.2008 prin act autentic către numitul G. A. I..
Au depus la dosarul cauzei si copia cărții funciare din care rezultă faptul că mai mult de 20 de apartamente din imobil s-au vândut.
In probațiune au depus și invocă anunțul pârâtei, prin care aduce la cunoștința chiriașilor faptul ca a hotărât vânzarea camerelor (apartamentelor) din imobil la prețul de 19.000 de euro, anunț care poartă stampila pârâtei din data de 01.02.2010.
Motivul pentru care apelanții solicită vânzarea apartamentului în acest dosar este faptul că rezultă din probe, respectiv din hotărârile Consiliului de Administrație a S.C. I. SA, din declarațiile împuterniciților pârâtelor existente în contractele de vânzare-cumpărare, că acesta nu mai este de intervenție, astfel nu se poate reține autoritatea de lucru judecat atâta timp cât însăși partea în favoarea căreia operează, prin actele juridice încheiate ulterior, nu mai susține și chiar contrazice dispozitivul hotărârii, susținând că „apartamentul este în circuitul civil".
Curtea de Apel Oradea a pronunțat hotărârea a cărei autoritate se invocă și nu a făcut decât să constate ca având valoare de adevăr absolut o hotărâre „pro causa" a pârâtei 1 prin care aceasta a declarat locuințele de intervenție, fiind unica motivație reținută în considerentele și dispozitivul hotărârii, pentru a împiedica vânzarea apartamentului către chiriașii-reclamanți dosarul respectiv.
Mai mult de atât, apelanții solicită instanței să verifice din cuprinsul hotărârii Curții de Apel Oradea nu rezultă că reclamanții din prezentul dosar ar fi fost parte în acel litigiu. Astfel nu există nici identitate de părți.
Instanța care judecă prezentul litigiu în ceea ce privește petitul 1 și 2 este chemată să constate faptul că nu există nici un impediment legal ca apartamentul să nu se poată vinde, deoarece aceeași pârâta, chiar înainte de pronunțarea recursului la Curtea de Apel Oradea. în mod clar declară în fața notarului că locuințele sunt în circuitul civil, și vinde întreg imobilul societății .. cu sediul în afara municipiului Timișoara.
Locuințele fiind în circuitul civil, prioritate la cumpărarea acestora au chiriașii, orice alte acte contrare fiind nule absolut conform legii.
Curtea de Apel Oradea a constatat că apartamentul este de intervenție, dar pârâta a renunțat prin vânzare-cumpărare la caracterul de intervenție al acestui imobil ulterior pronunțării.
Instanța trebuie să analizeze dată fiind starea actuală de fapt și de drept, dacă locuința mai are caracter de intervenție și dacă mai există vreun impediment la vânzarea acesteia către chiriaș.
Dacă instanța de judecată ar ignora toate motivele și ar admite excepția autorității de lucru judecat, sau ar respinge cererea de apel, s-ar crea o practică contrară normelor interne și europene de protecție și ocrotire a intereselor chiriașilor, s-ar permite proprietarilor să recurgă la simple afirmații de declarare a locuințelor de intervenție, iar ulterior în mod speculativ să le vândă la un preț superior față de prețul de protecție care trebuia plătit de chiriași.
Apelanții consideră că acest scop fraudulos nu poate fi legitimat de instanța de judecată, care este chemată să protejeze și restabilească drepturile legale ale chiriașilor.
Prima instanța în cuprinsul considerentelor hotărârii face o greșită interpretare a legii, aspect nelegal, trunchează dispozițiile legale aplicabile în speța de față, în sensul că apreciază dispozițiile art. 1 din legea 85/1992 ca fiind dispoziții facultative.
Apreciază ca aceasta obligație de vânzare rezultată din coroborarea art. 1 cu art. 7 din legea 85/1992 si art. 18 din OG 40/1999 ca fiind doar o posibilitate deși conținutul normelor juridice enunțate este fără echivoc imperativ.
De asemenea în susținerea motivelor de apel și a cererii de chemare în judecată, apelanții invocă art. 1 și 7 din 85/1992, prevederile art. 18 alin. 1 din OG 40/1999 care obliga proprietarul să notifice chiriașii în ceea ce privește intenția de vânzare a imobilului, chiriașul având un drept de preemțiune la cumpărarea acestuia. (art. 18 (1) In cazul in care contractul de închiriere nu se reînnoiește pentru motivul prevăzut la art. 14 alin. (2) lit. b - locuința urmează sa fie vânduta in condițiile prezentei ordonanțe de urgenta; chiriașul are drept de preemțiune la cumpărarea locuinței.).
3.Consideră că instanța în speța de față este chemată să analizeze dacă sunt îndeplinite în prezent condițiile pentru ca acest apartament să fie considerat locuință de intervenție" exceptată de la vânzare-cumpărare conform art. 7 alin. 7 din Legea 85/1992.
Caracterul de intervenție este definit în art. 7 din legea 85/1992 "Locuințele de intervenție, în sensul prezentei legi, sunt cele destinate cazării personalului unităților economice sau bugetare care, prin contractul de munca, îndeplinește activități sau funcții ce necesita prezenta, permanenta sau în caz de urgenta, în cadrul unităților. Aceste locuințe nu se vând.".
De asemenea instanța va trebui să aibă în vedere la analiza caracterului de intervenție si schimbarea poziției pârâtei, care duce la schimbarea stării de fapt reținute prin hotărârea care se invocă ca având autoritate de lucru judecat.
Cu privire la analiza petitului privind constatarea că între părți există un contract de închiriere, și un drept locativ instanța retine în mod eronat încetarea contractului de închiriere o dată cu încetarea raporturilor de muncă, invocând Sentința Judecătoriei Timișoara nr. 5610/25.03.2010 care nu este irevocabilă. Instanța ignoră incidența in speță a prevederilor instituției tacitei relocațiuni și faptul că reclamanții sunt chiriași ai apartamentului de peste 20 ani. Pe parcursul anilor au formulat numeroase cereri la pârâta 1 pentru achiziționarea acestui apartament, dar pârâta 1 a refuzat să-l vândă, invocând aspecte străine de realitatea juridică. Apelanții au continuat să folosească apartamentul fără întrerupere în toata această perioada, plătind chiria și utilitățile, astfel consideră că operează instituția tacitei relocațiuni, respectiv reînnoirea locațiunii daca locatarul după expirarea termenului din contract rămâne in folosința lucrului si cu acordul locatorului, care justifică calitatea acestora de chiriași. Art. 1437 C. civ. După expirarea termenului stipulat prin contractul de locațiune, dacă locatarul rămâne si e lăsat in posesie, atunci se considera locațiunea ca reînnoită, efectele ei însa se regulează după; dispozițiile articolului relativ la locațiunea fără termen. (C. civ. 1436, 1452).
În drept, se invocă prev. art. 282 si urm. C. proc. Civ.
Tribunalul a constatat că este neîntemeiat apelul declarat de reclamanți pe baza considerentelor de mai jos.
În speță, se impune a se clarifica în prealabil regimul juridic al imobilului situat în Timișoara, .. 19, înscris în CF_ Timișoara, (în a cărui compunere intră și apartamentul cu nr.20 deținut anterior de către reclamanții-apelanți cu titlu de închiriere), prin raportare la care au a fi analizate celelalte petite ale demersului judiciar pendinte.
Este adevărat că printr-o decizie irevocabilă pronunțată la dara de 4.03.2008, Curtea de Apel Oradea s-a pronunțat în sensul că apartamentele din imobilul identificat supra, au configurația juridică a unor locuințe de intervenție și, ca atare, nu pot face obiectul vânzării lor către chiriași, în condițiile de exigență ale legii cu nr.85/1992. Numai că, ulterior pronunțării acestei hotărâri, pârâta-intimată a înțeles să schimbe caracterul de intervenție al apartamentelor aflate în compunerea imobilului, situat în Timișoara, .. 19, înscris în CF_ Timișoara, de vreme ce, în urma publicării unui anunț de vânzare, a înstrăinat mai multe locuințe din această specie chiriașilor, la prețul pieței, așa cum cu îndestulătoare evidență rezultă din contractele de vânzare-cumpărare depuse în facsimil la dosarul instanței de apel, coroborate cu cartea funciară colectivă nr._ a imobilului. De altfel, intimata-pârâtă înstrăinase același imobil chiar pe parcursul soluționării litigiului anterior de către instanțele din raza Curții de Apel Oradea, prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 2780/20.08.2007, rezoluționat ulterior, pe cale jurisdicțională, pentru neplata prețului (hotărârea Tribunalului T. rămânând irevocabilă la data de 14.12.2009), și cu privire la care nu se face nici-o referire în decizia instanței bihorene.
Ceea ce îngăduie și obligă la a se conchide că în speță nu poate fi reținută nici autoritatea de lucru judecat (nefiind îndeplinite cerințele triplei identități, reclamanta nefiind parte în litigiul soluționat de Curtea de Apel Oradea), dar nici efectul pozitiv al lucrului judecat din actul jurisdicțional anterior, pretins a fi incident în speță, imobilul intrând în circuitul civil, urmare a voinței proprietarei-intimate, concretizate prin înstrăinarea ulterioară a unor apartamente aflate în compunerea sa, în condițiile dreptului comun. Context în care vor fi înlăturate apărările intimatei în acest sens.
Pe fondul pretențiilor deduse judecății, tribunalul reține că prin art.1 alin.1 și art. 7 alin. 1 din legea nr. 85/1992, republicată, se instituie regula conform căreia locuințele ce se circumscriu sferei de aplicare a legii (construite din fondurile statului si din fondurile unităților economice sau bugetare de stat până la . legii), altele decât cele de intervenție, vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere, la cererea acestora, cu plata integrală sau în rate a prețului, în condițiile Dl nr.61/1995 și a legii antemenționate.
Din interpretarea acestor prevederi legale, se constată că legiuitorul a instituit, corelativ dreptului subiectiv recunoscut acestor categorii de chiriași și obligația unității deținătoare (în speță pârâta-intimată) de a vinde spațiile locative ce fac obiectul contractelor de închiriere. Cu privire la natura acestei obligații, însăși Înalta Curte de Casație și Justiție, prin Decizia cu nr. 5/21.01.2008 dată în soluționarea unui recurs în interesul legii, a statuat că este una legală, imperativă și, nu în ultimul rând, in rem (iar nu in personam), în considerarea obiectului (locuințe construite din fondul statului), și care s-a impus în vederea realizării unui just echilibru între cerințele interesului general al comunității și imperativele dreptului individual la protecție socială a chiriașilor. Prin aceiași decizie, instanța supremă a cristalizat condițiile cumulative ce se cer a fi întrunite pentru a deveni incidente normele legale supra anunțate și anume: locuința să fie construită din fondurile statului până la . legii cu nr.85/1992, să nu fie de intervenție, iar persoana solicitantă „trebuie să aibă calitatea de chiriaș în momentul realizării acordului de voință (data înaintării cererii de cumpărare)….”. Dacă cea dintâi cerință nu a fost contestată, iar cu privire la cea de-a doua, tribunalul a conchis, pentru considerentele ce preced, că locuința în discuție nu se circumscrie celor de intervenție, cea de-a treia nu se verifică a fi îndeplinită în speță. De vreme ce petiționarii-apelanți nu s-au supus exigențelor de probațiune și nu au dovedit că ar fi formulat vreo cerere de cumpărare a apartamentului cu nr. 20 în intervalul temporar în care l-au ocupat în temeiul unui contract de închiriere valabil încheiat cu pârâta-intimată. Astfel, deși au pretins că ar fi depus o copie după cererea de cumpărare a apartamentului (și care ar fi avut aptitudinea de a consfinți realizarea acordului de voință prin întâlnirea ofertei legale cu acceptarea), la dosar nu există o așa dovadă, și nici în dosarul administrativ remis în facsimil la solicitarea instanței de apel. Devenind îngăduită și concluzia că, nefăcând dovada acceptării ofertei intimatei-pârâte, prin depunerea și înregistrarea cererii de cumpărare, în perioada în care petiționara C. M. deținea locuința în discuție în temeiul calității sale de titulară a contractului de închiriere (ale cărui efecte au încetat ulterior, jurisdicțional), tribunalul nu poate da eficiență petitului principal - vizând obligarea unității deținătoare pârâte la perfectarea contractului de vânzare-cumpărare a apartamentului cu nr.20, în condițiile de exigență ale legii cu nr.85/1992.
În ceea ce privește petitul completator - având de obiect constatarea existenței unor drepturi locative actuale ale reclamanților-apelanți, în speță se opune autoritatea relativă a lucrului judecat din sentința civila cu nr. 5610/25.03.2010 pronunțata in dosarul nr._ (prin care s-a constatat că au încetat efectele contractului de închiriere nr. 96/6.07.1989 încheiat de reclamantă cu antecesoarea intimatei-pârâte și s-a dispus evacuarea petiționarilor din imobil), autoritate ce are a se consolida sau nu, în raport de soluțiile instanțelor de control judiciar.
De aceea, reluând recapitulativ cele expuse, tribunalul, în temeiul art. 296 c. proc. civ., a respins apelul declarat de apelanții C. M. și C. G. împotriva sentinței civile nr._/07.06.2011 pronunțată de Judecătoria Timișoara în dosarul nr._, pe care a păstrat-o, substituind însă aparatul argumentativ în sensul celor de mai sus.
Împotriva deciziei Tribunalului au declarat recurs reclamanții C. M. și C. G. și pârâta S.C. I. S.A.
Reclamanții recurenți au solicitat admiterea recursului, modificarea deciziei, admiterea apelului și schimbarea sentinței cu consecința admiterii acțiunii așa cum a fost formulată și precizată.
În motivare, reclamanții recurenți au invocat dispozițiile art. 304 pct. 7 și 9 C . pr. civ., arătând că instanța de apel a interpretat greșit dispozițiile legale aplicabile în speță raportat la starea de fapt dedusă judecății și la înscrisurile existente la dosar.
Recurenții au mai susținut că pârâta nu a invocat în apărare faptul că nu au formulat cerere de cumpărare a imobilului, cerere care a fost înregistrată la sediul pârâtei și respinsă de către aceasta, înainte de a promova litigiul soluționat de Curtea de Apel Oradea, prin înscrisul nr. 1710/10.09.1992 emis de pârâtă.
În continuare, recurenții au relevat că nu se poate reține autoritatea de lucru judecat în temeiul hotărârii pronunțate de Curtea de Apel Oradea, avându-se în vedere actele juridice, ulterioare, de înstrăinare a locuințelor, precizând că în anul 1992, când recurenta a formulat cerere de cumpărare, deținea calitatea de chiriaș în baza contractului de închiriere nr. 9619/06.07.1989, accesoriu la contractul de muncă, valabil până în anul 2000, conform cărții de muncă, astfel că este îndreptățită la cumpărarea apartamentului în litigiu, în temeiul dispozițiilor art. 1 și 7 din Legea nr. 85/1992 și art. 5 din Decretul – lege nr. 61/1990.
În acest sens, au invocat și dispozițiile art. 18 alin 1 din OUG nr. 40/1999, care obligă proprietarul să notifice chiriașul despre intenția de vânzare a imobilului și instituie în favoarea chiriașului un drept de preemțiune, menționând că potrivit procesului verbal încheiat de executoriul judecătoresc la 11.02.2009, pârâta a refuzat încheierea unui contract de închiriere, iar constatarea încetării de drept a contractului de închiriere, prin încetarea contractului de muncă, este contrazisă de dispozițiile OUG nr. 40/1999, care prevede prelungirea de drept a contractului de închiriere.
De asemenea, au învederat că potrivit art. 5 alin 2 din Decretul – lege nr. 61/1990 și art. 7 alin 1 din Legea nr. 85/1992, dreptul de a cumpăra locuința revine numai chiriașului care o ocupă efectiv, susținând că instanța de apel ignoră incidența în speță a prevederilor instituției tacitei relocațiuni (art. 1437 C. civ.), precum și faptul că C. M. a fost chiriașă a imobilului în litigiu la data formulării cererii de cumpărare și la data intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992.
Pârâta recurentă S.C. I. S.A. a solicitat admiterea recursului său și modificarea în parte a hotărârii atacate, numai în sensul admiterii excepției puterii de lucru judecat referitor la regimul juridic al locuinței ce face obiectul acestei cauze,în raport de Decizia civilă nr. 334/04.03.2008, pronunțată de Curtea de Apel Oradea în dosarul nr._, cu incidență în ce privește petitul principal al acțiunii.
Prin întâmpinare, pârâta S.C. I. S.A. a solicitat respingerea recursului reclamanților, arătând că introducerea acțiunii de față, după ce prima lor cerere de chemare în judecată, ce face obiectul dosarului nr._ al Judecătoriei Timișoara, (suspendat în apel) a fost respinsă, reprezintă un abuz de drept.
Pârâta a mai învederat că reclamanții au calitate de detentori precari ai imobilului, ce nu le permite încheierea contractului de vânzare-cumpărare în condițiile Legii nr. 85/1992, precizând că aceștia au încercat să inducă în eroare instanța de recurs anexând cererii de recurs o adresă care se referă la numita P. S. și nu la reclamanți, însă nu au fost în măsură să înfățișeze instanței cererea de cumpărare.
De asemenea, pârâta a arătat că prin Decizia nr. 334/2008, pronunțată în dosarul nr._, Curtea de Apel Oradea a confirmat legalitatea Deciziei Consiliului de Administrație al S.C. I. S.A., cu nr. 2479/19.10.1994, prin care toate locuințele imobilului în litigiu au fost calificate locuințe de intervenție, aspect care rezultă din contractul de închiriere nr. 9619/06.07.1989.
Prin întâmpinare, pârâta a mai arătat că este absurdă susținerea reclamanților că dețin un contract de închiriere, în condițiile în care prin adresa nr. 189/19.02.1998 și notificarea din 08.04.1999 expediată prin executorul judecătoresc a fost invitată la sediul unității în vederea încheierii contractului de închiriere, notificare în cuprinsul căreia s-a precizat că neprezentarea va fi considerată drept refuz de a mai încheia contractul de închiriere, urmată fiind de notificarea 582/27.04.2001 și de alte adrese, ultima fiind cea cu nr. 881/27.06.2003, în care s-a precizat că vor fi aplicate dispozițiile art. 11 alin 2 din OUG nr. 40/1999.
În fine, pârâta a menționat că a încetat de drept, la data de 01.01.1991, contractul de închiriere nr. 9619/06.07.1989, când reclamanta C. M. (fostă A.) a încetat raporturile de muncă, aspect reținut în mod corect prin Sentința civilă nr. 5610/25.03.2010, pronunțată de Judecătoria Timișoara în dosarul nr._ .
În drept, pârâta a invocat prin întâmpinare dispozițiile art. 299-316 C. pr. civ., Legea nr. 146/1997, art. 969-970 C. civ., art. 1 din Protocolul nr. 1 adițional la Convenția Europeană a Drepturilor Omului, art. 20 și 44 din Constituția României.
Prin întâmpinare, reclamanții au solicitat respingerea recursului declarat de pârâta S.C. I. S.A., în principal, ca inadmisibil, pentru aceea că nu a declarat apel împotriva hotărârii primei instanțe, iar în subsidiar, ca neîntemeiat, cu motivarea că, prin încheierea actelor juridice de înstrăinare, locuințele nu pot fi considerate de intervenție, iar ei sunt îndreptățiți la cumpărarea imobilului în baza art. 5 alin 2 din Decretul – lege nr. 61/1990 și art. 7 alin 1 din Legea nr. 85/1992.
În urma examinării deciziei atacate, în raport de motivele invocate și de dispozițiile art. 304 pct. 7 și 9 C. pr. civ., Curtea apreciază că este inadmisibil recursul pârâtei S.C. I. S.A. și că este întemeiat recursul reclamanților C. M. și C. G..
Astfel cu privire la recursul pârâtei S.C. I. S.A. Curtea reține că acesta vizează doar neadmiterea excepției de lucru judecat în baza Deciziei civile nr. 334/04.03.2008, pronunțată de Curtea de Apel Oradea în dosarul nr._ .
Or, prima instanță, prin Sentința civilă nr._/07.06.2011, a respins această excepție, iar împotriva acestei sentințe pârâta S.C. I. S.A. nu a declarat apel, situație în care recursul pârâtei S.C. I. S.A. este inadmisibil, fiind exercitat omisso medio.
Este însă întemeiat recursul reclamanților pentru argumentele expuse în continuare.
Cu privire la excepția autorității de lucru judecat, invocată de pârâtă și prin întâmpinare, Curtea apreciază că este neîntemeiată această excepție, întrucât, așa cum corect au stabilit ambele instanțe, din extrasul CF nr._-C1 (CF vechi nr,_ Timișoara) rezultă în mod evident că societatea pârâtă a schimbat natura juridică a acestor locuințe, în sensul de a nu mai fi locuințe de intervenție, fiind vândute, după pronunțarea Deciziei nr. 334/2008 a Curții de Apel Oradea, mai multe locuințe, iar pentru altele s-au încheiat promisiuni de vânzare – cumpărare, o dovadă în acest sens fiind „Anunțul „pârâtei, din 2010, prin care aduce la cunoștință chiriașilor faptul că a hotărât vânzarea camerelor de imobil la prețul de 19.000 euro (f. 7 dos fond).
În legătură cu fondul litigiului, este adevărat că adresa nr. 1710/10.09.1992, emisă de pârâta S.C. I. S.A. (f. 15 dosar recurs), a fost comunicată unei alte persoane, respectiv numitei C. S. și nu reclamantei C. M. (fostă A.) M., însă, contrar celor invocate de pârâtă și celor reținute de instanța de apel, Curtea reține că reclamanta C. M. și-a manifestat voința juridică de a cumpăra imobilul în litigiu prin acțiunea înregistrată la Judecătoria Timișoara sub nr._ din 13.10.1992, formulată împreună cu alți locatari ( f 127 dos apel).
În al doilea rând nu pot fi însușite susținerile pârâtei S.C. I. S.A., potrivit cărora contractul de închiriere nr. 9619/06.07.1989 a încetat din data de 01.01.1991, când au încetat raporturile de muncă ale reclamantei C. M., așa cum s-a reținut și prin Sentința civilă nr. 5610/2010, pronunțată de Judecătoria Timișoara în dos._, întrucât, pe de o parte, acest dosar este suspendat în apel, sentința nefiind nici măcar definitivă, iar pe de altă parte, reclamanta C. M. și-a desfășurat activitatea până la data de 11.04.2003, conform cărții de muncă, în cadrul S.C. ALPHA S.A. Timișoara, societate comercială ce a luat naștere ca și pârâta S.C. I. S.A. prin divizarea fostei întreprinderi de stat „Trustul de Construcții Industriale Timișoara”, ceea ce înseamnă continuitatea desfășurării raporturilor de muncă.
Astfel, Curtea are în vedere dispozițiile art. 7 alin 1 din Legea nr. 85/1992 care prevăd că „locuințele construite din fondurile unităților economice s-au bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a prezentei legi, altele decât locuințele de intervenție, vor fi vândute titularilor contractelor de intervenție, la cererea acestora, cu plata integrală sau în rate a prețului, în condițiile Decretului – lege nr. 61/1990 și ale prezentei legi”, precum și dispozițiile art. 7 alin 6 din aceeași lege, conform cărora „beneficiază de prevederile alin 1 și chiriașii care nu sunt angajații unităților proprietare”.
Prin urmare, obligația de a vinde ia naștere atunci când sunt întrunite cumulativ următoarele condiții: 1) locuințele să fie construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat până la . legii; 2) solicitantul să fie titularul contractului de închiriere, la momentul formulării cererii de cumpărare, putând fi sau nu angajat al unități proprietare; 3) locuințele să nu facă parte din categoria celor de intervenție.
Or, aceste condiții sunt îndeplinite în speță.
În acest sens, s-a pronunțat și Înalta Curte de Casație și Justiție prin Decizia civilă nr. 5/2008, dată în interesul legi, stabilind că obligația de vânzare a acestor imobile este una in rem, în raport de natura obiectului (locuință construită din fondul unităților economice sau bugetare, până la data intrării în vigoare a legii), și nu o obligație in personam, derivată din calitatea de chiriaș la data intrării în vigoare a legii.
Același caracter propter rem al obligației instituite de Legea nr. 85/1992 în sarcina proprietarilor unor astfel de locuințe a fost afirmat și de către Curtea Constituțională din Decizia nr. 814/2011, arătându-se că „în cazul privatizării unităților din ale căror fonduri a fost construită locuința ce a făcut obiectul vânzării, obligația de vânzare către chiriaș, prevăzută de dispozițiile Legii nr. 85/1992 (...) este o obligație in rem, iar nu o obligație in personam, reglementată în considerarea subiectului, societatea comercială care a luat naștere pe calea privatizării”.
Recent, prin Decizia nr. 3/18.02.2013, pronunțată în dosarul nr. 20/2012, în interesul legii Înalta Curte de Casație și Justiție a statuat că „ în interpretarea și aplicarea dispozițiilor art. 1 alin 1 și art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992 privind vânzarea de locuințe și spații cu altă destinație construite din fondurile statului și fondurile unităților economice sau bugetare de stat, republicată, stabilește că aceste prevederi instituie o obligație legală pentru societățile comerciale cu capital integral privat, devenite proprietare prin privatizare, de a vinde locuințele construite din fondurile statului sau ale unităților economice ori bugetare de stat anterior intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992, cu excepțiile prevăzute de lege”.
În plus, din perspectiva respectării dispozițiilor art. 1 din Protocolul nr. 1 adițional la Convenția Europeană a Drepturilor Omului și a art. 44 din Constituție, se impun cu caracter obligatoriu considerentele deciziilor Curții Constituționale prin care s-a constat conformitatea dispozițiilor art. 1 și 7 din Legea nr. 85/1992, cu motivarea că „ deși în proprietatea societății comerciale sau a regiilor autonome au intrat și locuințele construite din fondurile proprii, legiferarea, ulterior adoptării Constituției, a posibilității ca fiecare chiriaș al unei asemenea locuințe să devină proprietar nu poate fi privită decât ca o limitare a dreptului de proprietate al persoanelor juridice respective. Astfel se consacră o normă de justiție socială, chiriașii având posibilitatea să cumpere locuințele la construirea cărora au contribuit direct sau indirect în vechiul sistem juridic-statal”.
Astfel, prin obligarea pârâtei la încheierea contractului de vânzare-cumpărare nu se afectează patrimoniul acesteia, întrucât ca efect al subrogației reale cu titlu particular, dreptul de proprietate va fi înlocuit cu prețul plătit de chiriașul cumpărător, preț care în cazul de față va fi cel stabilit potrivit Decretului – lege nr. 61/1990, deoarece procedura de vânzare a început în anul 1992, când s-a întâlnit oferta (legală) cu acceptare ofertei, în acest sens fiind și normele tranzitorii cuprinse în art. II din Legea nr. 244/2011.
Cu alte cuvinte, pârâta nu poate invoca încălcarea prevederilor art. 1 din Protocolul nr. 1 adițional la Convenție, în condițiile în care imobilul în litigiu a intrat în patrimoniul său cu titlu gratuit, în urma transformării unităților de stat în societăți comerciale, și primește în locul prețului de piață un preț mai mic, stabilit prin lege.
În acest sens, în jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului s-a reținut că art. 1 din Primul Protocol adițional la Convenție nu garantează în toate situațiile o compensație integrală pentru lipsirea de proprietate, obiective legitime, de utilitate publică, precum cele ce urmăresc măsuri de reformă economică sau justiție socială pot milita pentru o rambursare inferioară valorii de piață a bunului (cauza James ș.a. vs Regatul Unit, Marea Cameră, Hotărârea din 21 februarie 1986).
Față de cele de mai sus, în baza art. 304 pct. 9 și art. 312 alin 1 și 3 C. pr. civ., Curtea va respinge ca inadmisibil recursul pârâtei S.C. I. S.A., va admite recursul reclamanților, va modifica decizia atacată, în sensul că va admite apelul reclamanților și va schimba în parte sentința apelată, sens în care va admite acțiunea reclamanților și va obliga pârâta să încheie cu reclamanții contract de vânzare cumpărare pentru apartamentul în litigiu, în condițiile Legi nr. 85/1992, astfel cum era în vigoare înainte de modificarea acesteia prin Legea nr. 244/2011, urmând a menține sentința cu privire la soluțiile de respingere a excepțiilor.
În baza art. 274 C. pr. civ., pârâta va fi obligată la plata cheltuielilor de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursul declarat de reclamanții C. M. și C. G. împotriva Deciziei civile nr. 750/A din 1 noiembrie 2012, pronunțată de Tribunalul T. în dosarul nr._ .
Modifică decizia atacată în sensul că admite apelul declarat de reclamanți împotriva Sentinței civile nr._ din 7 iunie 2011, pronunțată de Judecătoria Timișoara în dosarul nr._ .
Schimbă în parte sentința atacată în sensul că admite acțiunea formulată de reclamanți și obligă pârâta S.C. I. S.A. să încheie cu reclamanții contract de vânzare-cumpărare pentru apartamentul nr. 20 al imobilului situat în Timișoara, . Lipovei, Cămin 2T), nr. 19, jud. T., înscris în CF nr._ Timișoara, CF col._ Timișoara, în condițiile Legii nr. 85/1992.
Menține în rest dispozițiile sentinței, cu privire la respingerea excepțiilor.
Respinge ca inadmisibil recursul declarat de pârâta S.C. I. S.A. împotriva aceleiași decizii.
Obligă pârâta S.C. I. S.A. să plătească reclamanților suma de 46,45 lei cheltuieli de judecată în toate instanțele
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică azi, 06.03.2013.
PREȘEDINTE,JUDECĂTOR,JUDECĂTOR,
Rujița RAMBUFlorin ȘUIUGheorghe O.
- cu opinie separată -
GREFIER,
A. M. T.
Red. GO/ 11.03.2013
Teh. AMT/2 ex./26.03.2013
Primă instanță: Judecătoria Timișoara – jud. R. B.
Instanță apel: Tribunalul T. – jud. A. A., L. V.
Opinie separată
Contrar opiniei majoritare, apreciez că se impune și respingerea recursului reclamanților – opinia separată privind doar acest recurs – pentru următoarele considerente:
Respingând apelul reclamanților, tribunalul a reținut că aceștia nu pot obține încheierea contractului de vânzare – cumpărare a locuinței în litigiu întrucât nu au dovedit că au adresat pârâtei o cerere de cumpărare în baza Legii nr. 85/1992 și că, astfel, nu au făcut dovada acceptării ofertei de cumpărare cuprinsă în lege.
Pe calea recursului, reclamanții au invocat neobservarea de către instanță a înscrisului 1710/10.09.1992 emis de pârâtă din care rezultă că aceasta a respins cererea de cumpărare înregistrată sub nr. 1661.
Aceste susțineri nu sunt de natură a atrage modificarea deciziei recurate câtă vreme, referindu-se la o afirmată interpretare eronată a probelor administrate ori la nepronunțarea asupra unei dovezi, ele vizează netemeinicia hotărârii (putând fi, eventual, încadrate în dispozițiile art. 304 pct. 10, 11 C. pr. civ. – norme abrogate la data pronunțării deciziei) și nu nelegalitatea acesteia, conform art. 304 pct. 1-9 C. pr. civ.
Pe de altă parte, adresa nr. 1710/10.09.1992 emisă de pârâtă nu are ca destinatar reclamanta recurentă ci o altă persoană, care nu are nici o legătură cu prezenta cauză (f 15 dosar)
Nici decizia 697/24.05.1994 pronunțată de Tribunalul T. în dosarul nr. 571/C/1994 nu se poate constitui în temei de admitere a recursului reclamanților.
Astfel, nici în primă instanță și nici în apel reclamanții nu au făcut referire la conținutul menționatei hotărâri și la efectele acesteia prin prisma dispozițiilor art. 1 alin 1, art. 7 alin 1 din Legea nr. 85/1992.
Or, a invoca din oficiu existența și conținutul menționatei decizii în calea extraordinară de atac a recursului echivalează cu depășirea de către instanță a rolului activ consacrat de dispozițiile art. 129 alin 2-5 C. pr. civ., cu atât mai mult cu cât, fiind depusă la dosarul instanței de apel, reclamanții nu au înțeles să se prevaleze de hotărâre, iar aceasta nu are nici natura unei probe noi în recurs în sensul art. 305 C. pr. civ.
Pe de altă parte, corespunde realității că decizia civilă nr. 697/24.05.1994 sus-menționată a fost depusă la dosarul tribunalului de pârâtă și că aceasta (ca și reclamanții) avea cunoștință despre conținutul ei.
Pârâta nu a avut, însă, posibilitatea de a cunoaște efectul dat de instanță acestei decizii, respectiv dovada formulării de către chiriaș a unei cereri valabile de cumpărare în temeiul Legii nr. 85/1992, câtă vreme această împrejurare nu a fost pusă, în condiții de contradictorialitate – componentă a dreptului la apărare – în discuția părților.
În consecință, în mod corect a reținut tribunalul că reclamanții nu au făcut dovada formulării cererii de cumpărare astfel că, întrucât condițiile pentru perfectarea contractului de vânzare-cumpărare în baza Legii nr. 85/1992 se cer a fi întrunite cumulativ, este inutilă examinarea celorlalte critici ale reclamanților-recurenți
Judecător,
F. Ș.
Red.FȘ/11.03.2013
Tehnored. AMT/2 ex./26.03.2013
| ← Despăgubiri Legea nr.221/2009. Decizia nr. 56/2013. Curtea de... | Anulare act. Decizia nr. 715/2013. Curtea de Apel TIMIŞOARA → |
|---|
