Rezoluţiune contract. Decizia nr. 1575/2013. Curtea de Apel TIMIŞOARA
| Comentarii |
|
Decizia nr. 1575/2013 pronunțată de Curtea de Apel TIMIŞOARA la data de 14-11-2013 în dosarul nr. 3686/30/2013
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL TIMIȘOARA OPERATOR 2928
SECȚIA I CIVILĂ
DOSAR NR._
DECIZIA CIVILĂ NR. 1575/R
Ședința publică din 14 noiembrie 2013
PREȘEDINTE: M. G.
JUDECĂTOR: C. P.
JUDECĂTOR: A.-M. N.
GREFIER: R. P.-D.
Pe rol se află soluționarea recursului formulat de către pârâții I. D., I. O., I. M., I. G. T., I. R., I. D., I. M., I. G., I. S., împotriva deciziei civile nr. 451/A/12 iunie 2013, pronunțată de Tribunalul T. în dosar nr._, în contradictoriu cu reclamanții M. T., C. L. al M. T., Primăria M. T. având ca obiect rezoluțiune contract.
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă pârâtul I. D., personal și asistat de avocat C. O., pentru pârâții-recurenți, lipsă, avocat C. O., pentru reclamanții-intimați, lipsă, consilier juridic S. V..
Procedura de citare este legal îndeplinită.
După deschiderea dezbaterilor, verificarea actelor și lucrărilor de la dosar, s-a făcut referatul cauzei de către grefiera de ședință, după care, se constată depus, prin Serviciul registratură: La data de 17 septembrie 2013, de către pârâtul-recurent Diviran I. dovada plății taxei judiciare de timbru în cuantum de 10 lei, delegație de reprezentare și un set de acte (f. 6-9).
Reprezentanta pârâților-recurenți depune la dosarul cauzei o adresă depusă la Secția I Poliție, prin care a solicitat informații cu privire la conduita socială a petentului D. I. și declară că acesta nu a săvârșit fapte care pot să-i fie imputabile, dintre cele menționate în prezenta cauză. Declară că nu mai are alte cereri de formulat și probe de administrat.
Reprezentanta reclamanților-intimați depune la dosar delegație de reprezentare și concluzii scrise, declarând că nu mai are alte cereri de formulat și probe de administrat.
Instanța, reținând că nu mai sunt alte chestiuni prealabile de soluționat, constată că cererea este în stare de judecată și acordă cuvântul asupra recursului:
Reprezentanta pârâților-recurenți solicită instanței admiterea recursului, casarea deciziei recurate și trimiterea cauzei pentru rejudecare în vederea administrării unui probatoriu prin care să se stabilească individual conduita fiecărei persoane, prin fapte concrete. Susține că instanța de fond și instanța de apel nu au respectat aceste dispoziții. Martorii audiați în cauză au arătat că nu au ce să impute acestor părți, pentru că nu au provocat scandaluri. Cele două hotărâri pronunțate de instanța de fond sunt nelegale, având în vedere dispozițiile art. 304 c.pr.civ., care nu au fost respectate, cu raportare la dispozițiile art. 315 c.pr.civ.. Se poate solicita și se poate obține rezilierea contractului de închiriere doar dacă s-a stabilit o culpă în sarcina acestora. Sancțiunea rezilierii contractului de închiriere este o sancțiune drastică, neavând în vedere reținerea că declarațiile martorilor persoane fizice au fost înlăturate, menținându-se doar declarațiile martorilor propuși de instituțiile publice reclamante. Dispozițiile art. 24 din Legea nr. 114/1996 nu au fost respectate. Contractul de închiriere este încheiat între instituțiile publice și toți cei nouă pârâți, instanța reziliind contractul de închiriere dintre C. L. și I. O.. Astfel trebuia avut în vedere că drepturi locative au toți cei nouă pârâți, I. O. fiind doar mandatara celorlalți.
Având în vedere cele reținute de instanța de apel, s-a arătat că I. Dirivian nici nu locuiește în imobil, ci în Spania, însă reclamanta nu a invocat nefolosirea spațiului.
În probațiune se solicită a se avea în vedere adresa depusă, și să se rețină faptul că pârâtul-recurent nu a fost niciodată sancționat pentru faptele care i-au fost imputate de reclamanți. Cu cheltuieli de judecată aferente recursului.
Reprezentanta intimatei solicită instanței respingerea recursului, ca nefondat, menținerea ca temeinice și legale a hotărârii instanțelor de fond. În susținere declară că la dosar există numeroase probe care dovedesc vinovăția și comportamentul pârâților. Chiar dacă nu locuiesc în imobil, aceștia au adus alte prejudicii.
CURTEA
Deliberând, reține următoarele:
Prin Decizia civilă nr. 451/A/12 iunie 2013 pronunțată în dosarul_, Tribunalul T. a respins apelul formulat de pârâții apelanți I. D., I. O., I. M., I. Ghița T., I. R., I. D., I. M., I. G., I. Steluța, împotriva sentinței civile nr.1064/28.01.2013, pronunțată de Judecătoria Timișoara în dosar nr._/325/2009*, în contradictoriu cu reclamanții intimați M. T., C. L. al M. T., Primăria M. T..
Pentru a pronunța această soluție, tribunalul a reținut că prin sentința civilă nr.1064/28.01.2013, pronunțată de Judecătoria Timișoara în dosar nr._/325/2009* a fost admisă acțiunea formulată de reclamanții M. Timișoara, C. L. al M. Timișoara și Primăria M. Timișoara în contradictoriu cu pârâții I. O., I. D., I. M., I. G. T., I. R., I. D., I. M., I. G. și I. Steluța, s-a dispus rezilierea contractului de închiriere nr.4166/07.07.2003 încheiat între Primăria M. Timișoara și pârâta I. O. și evacuarea pârâților din imobilul situat în Timișoara, ..2, . . Au fost obligați pârâții la plata către reclamanți a sumei de 16,53 lei, reprezentând cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut în fapt că Primăria Timișoara, în calitate de proprietar, a închiriat pârâtei I. O. imobilul situat în Timișoara, ..2, ., în temeiul contractului de închiriere inițial nr.39/6 din 19.02.1994, prelungit în mod succesiv în baza Legii nr.17/1994, a OUG nr.40/1999 și a OUG nr.8/2004, în prezent fiind în vigoare contractul de închiriere nr.4166/7.07.2003, chiria fiind stabilită prin fișa de calcul (f.8) la 78,32 lei/lunar. În contractul de închiriere au mai fost înscrise ca locuind împreună cu titularul următoarele persoane: I. D. (soț), I. M. (frate), I. G. T. (frate), I. R. (tata), I. D. (mama), I. M. (sora), I. G. (sora) și I. Steluța (sora).
În condițiile art. 969 C.civil, convențiile legal perfectate au putere de lege între părțile contractante („pacta sunt servanda”). Art. 1431 C.civil prevede că locatarul trebuie să restituie lucrul, iar art. 1436 c. civil prevede că locațiunea făcută pentru un timp determinat, încetează de la sine cu trecerea termenului, fără să fie trebuință de o prealabilă înștiințare. Art.24 lit. b din Legea nr.114/1996 prevede că rezilierea contractului de închiriere înainte de termenul stabilit se face la cererea proprietarului, atunci când chiriașul are un comportament care face imposibilă conviețuirea sau împiedică folosirea normală a locuinței, dispoziția legală fiind reluată inclusiv în contractul dintre părți cap. IV lit. b.
Raportat la statuările instanței de recurs (redate în decizia de casare nr.1497/31.05.2012 a sentinței civile nr.4820/15.03.2010, cât și a deciziei civile din apel nr.726/20.10.2011 pronunțate în primul ciclu procesual, prin care s-a dispus evacuarea pârâților), potrivit cu care cele două instanțe de fond trebuiau să administreze probe pertinente, concludente și utile spre a stabili vinovăția individuală, a fiecăruia dintre membrii familiei I., care dețin drepturi locative proprii derivate din drepturilor locative ale titularului de contract, pentru a deveni incidente prevederile art. 24 lit. b din Legea nr. 114/1996, judecătoria, în rejudecare, a constatat că martorul R. D. a declarat, în primul ciclu procesual ca dintre toți pârâții în imobil mai locuiește doar I. Divirean, ceilalți membri ai familiei sale „neavând acte”. Cu ocazia reaudierii, același martor a arătat că pârâta I. O. nu mai locuiește în imobilul închiriat din anul 1998, iar până în anul 1998 a locuit și I. R. cu familia sa. A mai învederat că pârâtul I. Divirean este plecat în Spania și că în imobil locuiesc Canalas A., Canalas Botutiu, Canalas D., Canalas Gimi, Canalas Lovari.
Martora I. F. a declarat, în prima faza procesuală, că dintre toți pârâții, doar I. Divirean locuiește în imobil, împreună cu soția și copiii și că o parte din aceștia sunt plecați, rămânând în imobil nora cu fiul și nepoții. Cu ocazia reaudierii, în rejudecare, aceasta a arătat că I. Divirean, împreuă cu soția sa și cu copii, locuiau în imobil de dinainte de anul 2002 și că din 2009 I. Divirean este plecat în Spania, în prezent în imobil locuind unul din copiii săi cu soția și copiii lor.
Martorul Kanalas D., audiat în apel, nepotul lui I. Divirean a arătat că acesta a fost plecat în Spania unde a stat 1 an de zile, învederând totodată că în urmă cu doi ani de zile în locuința respectivă locuiau I. Divirean, împreună cu copiii săi în număr de 6 sau 7.
Din declarațiile acestor martori instanța de fond a reținut că în imobilul închiriat, din persoanele menționate în contract, mai locuiește doar pârâtul I. Divirean și acesta sporadic, pentru scurte perioade de timp, când nu este în Spania, după cum el însuși a recunoscut și că, pe lângă acesta, locuiește fiul sau Kanalasi Botutiu cu soția și cu fiii săi, nepoții lui I. Divirean, aceștia din urmă nefiind menționați în contractul de închiriere.
Instanța de fond nu a ținut cont de declarația martorei Canalasi E. E., aceasta nefiind susținută de alte probe din dosar.
Prin urmare, raportat la persoanele menționate în contract, doar în privința pârâtului I. Divirean se poate analiza comportamentul său legat de conviețuirea cu ceilalți locatari și respectiv folosirea normală a locuinței, ceilalți pârâți nemailocuind în imobilul închiriat. Pe de altă parte, în acest context, analiza comportamentului acestora nici nu are relevanță, câtă vreme aceștia au ales sa nu mai locuiască în imobilul închiriat, renunțând să se mai prevaleze de acesta.
În privința comportamentului pârâtului I. Divirean și a celorlalți locatari din imobilul închiriat, din declarațiile martorilor audiați, colocatari cu pârâții, reiese că aceștia au un comportament care stânjenește pe ceilalți locatari, întrucât consumă alcool, ascultă muzică de dimineață până târziu în noapte la nivel maxim, adresează injurii și amenințări vecinilor, au spart ușa unei vecine cu un topor, pârâtul I. D. a avut un comportament violent fizic față de martora I. F., toate aceste manifestări având un caracter de durată.
Văzând situația de fapt, clauzele contractuale și textele legale aplicabile, instanța de fond a apreciat că se impune rezilierea contractului de închiriere susmenționat, deoarece ceilalți pârâții în afara de I. Divirean au părăsit imobilul, încălcând art. IV lit. b din contract (nefolosind în fapt locuința o perioada mai mare de 3 luni), iar I. Divirean, pe lângă faptul ca folosește locuința sporadic, nefolosind nici el locuința o perioada mai mare de 3 luni, are un comportament care face imposibilă conviețuirea cu ceilalți locatari, această împrejurare reprezentând o condiție rezolutorie expres înscrisă în contractul de închiriere, operand în acest sens clauza contractuală convenită, de reziliere a contractului.
Instanța de fond a reținut că acțiunea în evacuare are ca finalitate redobândirea de către proprietar a atributului folosinței, aceasta putând fi folosită împotriva locatarului a cărui titlu locativ a expirat sau în cazul în care acesta nu respecta clauzele contractuale.
Întrucât dreptul de proprietate presupune exercițiul pe deplin a tuturor atributelor acestui drept (usus, fructus și abusus), iar pârâtii nu au respectat contractul de închiriere încheiat, instanța de fond a apreciat acțiunea ca întemeiată și pe cale de consecință, a dispus evacuarea paraților din spațiul locativ ce a făcut obiectul închirierii, aceștia ocupând imobilul fără titlu.
În baza art.274 C.pr.civ., instanța de fond a obligat pârâții în solidar la plata sumei de 16,53 lei, către reclamanți cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând taxă de timbru și timbru judiciar.
Împotriva sentinței menționate a declarat apel la data de 29.01.2013,pârâții apelanți I. D., I. O., I. M., I. Ghița T., I. R., I. D., I. M., I. G., I. Steluța, apel înregistrat la această instanță la data de 06.03.2013 sub nr._, solicitând admiterea căii de atac și schimbarea sentinței în sensul respingerii acțiunii cu cheltuieli de judecată.
Motivele de apel vizează faptul că, întrucât contractul de închiriere se definește ca un contract încheiat între părțile contractante prin care una se îndatorează a asigura celeilalte folosința unui lucru pentru un timp determinat în schimbul unui preț determinat numit chirie (art. 1411 c civ), în cazul de speță, prima instanță a ignorat că contractul de închiriere nr. 4166/7 iulie 2005 a fost încheiat intre Primăria M. Timișoara și toți pârâții menționați în acțiune. Calitatea pârâtei loan O. a fost numai aceea de mandatar al tuturor locatarilor care figurează în cuprinsul contractului ca și chiriași.
S-a susținut că soluția instanței de judecată chemată să dispună cu privire la menținerea sau rezilierea contractului de închiriere numai în raport cu un singur chiriaș (loan O.) este greșită. Membrii familiei menționați expres în contractul de închiriere, ca și chiriași au drepturi locative proprii aspect reținut și în conținutul deciziei de casare a curții de apel.
Sub aspectul temeiniciei sentinței pronunțate de instanța de fond sa menționat că, potrivit art. 1020-1021 cod civ se sancționează cu rezilierea contractului de închiriere fapta culpabilă a chiriașului de a face imposibilă conviețuirea cu ceilalți locatari. Aceste fapte trebuie să fie identificate în timp nefiind credibile susțineri ambigue precum ale martorilor din prezenta cauză că pârâții au un comportament deranjant.
Din declarațiile celor doi martori audiați (R. și I.) rezultă că aceștia locuiesc în imobilul în care se află apartamentul din care se solicită evacuarea pârâților. În acest mod, aceștia devin primii interesați de a elibera încăperile folosite de pârâți pentru a putea beneficia de extinderea propriului spațiu locativ. Aceasta este și justificarea faptului că în primul ciclu procesual când au fost audiați ca și martori cei doi, nu au informat instanța de judecată că la acea vreme pârâții nu se aflau în țară și nu știau de purtarea procesului.
Apelanții au apreciat că instanța de fond a reținut în mod greșit utilitatea probelor testimoniale administrate în cauză, anume că declarațiile celor doi colocatari interesați în cauză și care au adus acuze generale, fără a invoca fapte culpabile concrete ale pârâților, se susțin, însă declarația martorei dintr-un imobil învecinat Canalasi E. E. nu ar fi fost susținută de alte probe din dosar. Declarația acestei martore însă este susținută și de declarația martorului Kanalas D. audiat în fata instanței de apel din primul ciclu procesual.
Dacă ar fi adevărata susținerea acestor martori interesați precum ca pârâții ar fi provocat scandal de bună seama că ar fi adus dovada că au anunțat organele de cercetare penală sau că au formulat vreo plângere penală. Caracterul mincinos al declarației martorei I. rezultă și din susținerea acestei martore în fata instanței "" Știu că ați primit (avocatul pârâtului) de la pârât două apartamente pentru a susține prezenta cauză".
S-a mai susținut că pârâții locuiesc pe rând în imobil atunci când se întorc din Spania de la muncă și nu au bani de băutură, iar în ce privește afirmația martorei I. că în toamna anului 2012, pârâtul D. ar fi amenințat-o cu moartea, dacă se va prezenta în fața instanței, aceasta nu poate fi credibilă cât timp martora a trimis instanței un memoriu că nu mai susține acuzațiilor aduse vecinilor săi, căci dacă aceasta ar fi avut vreo temere, trebuia să se adreseze organelor de ordine, ceea ce nu a făcut.
Un alt motiv de apel invocat este acela că instanța de fond, deși a luat act că rezilierea contractului de închiriere se impune ca urmare a comportamentului imputabil pârâților care face imposibilă conviețuirea cu colocatarii imobilului totuși apreciază că rezilierea contractului de închiriere se impune și pentru încălcarea art. IV lit. b din contract (nefolosirea în fapt a locuinței pe o perioadă mai mare de 3 luni) motiv de reziliere a contractului de închiriere neinvocat de reclamantă.
S-a mai arătat că instanța de judecata a fost investită să soluționeze cauza doar din perspectiva imposibilității conviețuirii colocatarilor și nu din perspectiva abandonului de folosință. Mai mult soluția greșită a instanței de fond se justifică și prin aceea că declarațiile martorilor propuși de reclamanta se contrazic în sensul că acești martori pretind că pârâtul D. și familia nu mai locuiesc în imobil decât arareori, însă în același timp susțin că ar provoca scandal de durată în imobil.
În drept s-au invocat dispozițiile art.282 și urm. C.pr.civ.
Prin întâmpinarea depusă la dosar la data de 10.04.2013, reclamanții intimați M. T., C. L. al M. T., Primăria M. T. au solicitat respingerea apelului ca nelegal, nefondat și neîntemeiat.
În motivare, s-a arătat în pronunțarea sentinței instanța a ținut cont de probatoriul administrat în cauză, respectiv de declarațiile martorilor audiați, colocatari cu pârâții, din ale căror mărturii rezultă comportamentul inadecvat al lui I. D. și al celorlalți locatari din apartamentul închiriat, locatari ce consumă alcool, ascultă muzică de dimineață până noaptea la maxim, adresează injurii și amenințări vecinilor, au spart ușa unei vecine cu un topor, iar pârâtul I. D. a avut un comportament violent fizic față de martora I. F., manifestări cu caracter de durată.
Totodată, s-a arătat prima instanță a reținut corect din declarațiile martorilor că în imobilul în litigiu dintre pârâți mai locuiește doar pârâtul I. D. și acesta sporadic, pentru scurte perioade de timp, fiind plecat în Spania după cum el însuși recunoaște și că în mod legal s-a dispus rezilierea contractului de închiriere încheiat între Primăria mun. Timișoara și pârâta I. O., întrucât aceasta este titulara contractului, consecințele rezilierii răsfrângându-se și asupra membrilor familiei acesteia menționați în contract.
De asemenea, s-a susținut că este neîntemeiată susținerea apelanților cum că, în cazul în care vecinii ar fi fost afectați de atitudinea locatarilor apartamentului închiriat, ei aveau posibilitatea de a sesiza organele de ordine, astfel că, în opinia acestora doar dovada sesizării poliției ar constitui probă care să dovedească condiția că apelanții fac imposibilă conviețuirea în imobil. În contractul de închiriere încheiat între părți se precizează fără condiționări de genul sesizării organelor de poliție, că în conformitate cu prevederile art. 24 lit. b din Legea nr. 114/1996, proprietarul poate să solicite rezilierea contractului de închiriere înainte de termen atunci când chiriașul are un comportament care face imposibilă conviețuirea sau împiedică folosirea normală a locuinței, dispoziție legală de altfel reținută și în interiorul contractului de închiriere la cap. IV lit. b.
Potrivit aceluiași capitol IV lit. b, contractul de închiriere se reziliază în cazul în care chiriașul nu a folosit în fapt locuința pe o perioadă de peste 3 luni, or așa cum a reținut instanța de fond și aceste prevederi sunt îndeplinite în vederea rezilierii contractului întrucât, cu excepția pârâtului I. D. care folosește locuința din când în când, restul pârâților au părăsit acest imobilul.
În calea de atac a apelului instanța a procedat la administrarea probei testimoniale, fiind audiată din partea apelanților martora B. B..
Instanța de apel, în pronunțarea deciziei recurate a reținut că în raport de art.294-298 C.pr.civ., apelul nu este întemeiat . Astfel s-a reținut că soluția judecătoriei se privește a fi temeinică și legală, reprezentând rezultatul unei judicioase coroborări și aprecieri a materialului probator administrat și a unei juste aplicări în cauză a normelor legale și contractuale.
Tribunalul nu poate fi reține critica adusă de apelanți cu privire la causa debendi a acțiunii, în sensul că prima instanță a fost investită să soluționeze pricina doar prin prisma imposibilității de conviețuire a celorlalți colocatari, nu și a abandonării folosinței locuinței, din moment ce expres în cuprinsul motivelor de fapt ce fundamentează demersul judiciar pendent, reclamanții au învederat, primordial, că, urmare a verificărilor efectuate, s-a constatat că la apartamentul nr.10 în litigiu mai locuiește în prezent doar numitul I. D. (el figurând și în fișa locativă a contractului de închiriere vizat de solicitarea de reziliere) împreună cu concubina și copiii acesteia (alții decât pârâții din litigiu), per a contrario, ceilalți locatari cu titluri locative nemaifolosind apartamentul și abia apoi, s-au invocat aspectele legate de comportamentul pârâților care pretins generează imposibila conviețuire în imobil a celorlalți locatari.
Totodată, s-a apreciat că în indicarea temeiului de drept al acțiunii, reclamanții au invocat prevederile art.24 lit. b din Legera nr.114/1996, care instituie cazurile în care poate surveni rezilierea contractului de închiriere înainte de expirarea termenului locațiunii, la solicitarea proprietarului locator, respectiv când: „chiriașul nu a achitat chiria cel puțin 3 luni consecutiv; chiriașul a pricinuit însemnate stricăciuni locuinței, clădirii în care este situată aceasta, instalațiilor, precum și oricăror alte bunuri aferente lor, sau dacă înstrăinează fără drept părți ale acestora; chiriașul are un comportament care face imposibilă conviețuirea sau împiedică folosirea normală a locuinței; chiriașul nu a respectat clauzele contractuale”.
Examinând clauzele contractului de închiriere analizat în speță, tribunalul a constatat la Cap. IV vizând rezilierea contractului că se enumeră mai multe ipoteze în care survine sancțiunea menționată la cererea proprietarului, ipoteze între care figurează nu doar imposibila conviețuire, ci și situația în care chiriașul nu a folosit în fapt locuința o perioadă mai mare de trei luni, dacă nu a fost caz de forță majoră dovedit cu acte.
De unde concluzia - dedusă și din clauza privind obligațiile chiriașului - Cap. III, lit. b, conform cu care locatarul are obligația de a comunica proprietarului absența motivată din apartament pe o perioadă de peste 30 de zile -, că abandonul folosinței locuinței pe o perioadă mai mare de trei luni, circumscrisă conduitei chiriașului și nesocotirii obligației sale principale de folosință a locuinței, reprezintă o nerespectare a clauzelor contractuale în sensul art.24 lit. b din Legea nr.114/1996, aptă a atrage rezilierea contractului.
Prin urmare, corelând motivele de fapt cu cele de drept ale cererii introductive, s-a dedus îndeajuns de tranșant că ultimele două ipoteze particularizate de art.24 lit. b din Legea nr.114/1996 se cereau a fi analizate ambele (după cum judicios a conchis prima instanță, de altfel) în verificarea temeiniciei demersului judiciar, în respectarea principiului disponibilității și a art.129 alin.6 C.pr.civ..
Așa fiind, în raport de decelarea causei debendi a acțiunii supra configurată, tribunalul a reținut că nu se poate reproșa cu temei primei instanțe că – reținând, în mod judicios, printr-o justă apreciere coroborată a probelor, abandonul folosinței apartamentului în litigiu de către titulara contractului și de către ceilalți pârâți cu drepturi locative, plecați în străinătate, abandon datând de mai bine de 8 luni (cu excepția pârâtului I. D. care se mai întoarce sporadic din Spania în apartament, deși chiar și el lipsește conform propriei declarații câte 4-5 luni pe an din țară), împrejurare faptică atestată de declarațiile martorilor R. D. (fila 48 dosar fond) și B. B. (audiată în apel), dar și de chiar apelanți prin considerentele din apel și din recursul promovat în primul ciclu procesual (fila 5 dosar recurs) -, a pronunțat soluția rezilierii contractului față de aceștia pentru motivul precizat (al abandonului locuinței asimilat nerespectării clauzelor contractuale-cauză de reziliere reglementată de art.24 lit. b teza finală din Legea nr.114/1996), cu depășirea limitelor investirii sale și în nerespectarea disponibilității procesuale și a prevederilor art.129 alin.6 C.pr.civ.
De altă parte, deși este criticată argumentația instanței de fond, cu aceea că martorii nu au evidențiat fapte concrete imputabile fiecăruia dintre pârâți (cu excepția pârâtului D. I.) care să facă imposibilă conviețuirea celorlalți locatari și că, oricum, acestea nu mai sunt de actualitate, ei nemailocuind în prezent în apartament, tribunalul a reținut că din declarația martorului R. D. rezultă că și pârâtul I. R. care a locuit în imobil anterior cu familia lui producea scandaluri, iar martora I. F. a declarat că de-a lungul unei perioade îndelungate (din 2004) până în anul 2009 (acesta fiind și anul introducerii acțiunii pendinte), pârâtul I. D. împreună cu prietenii care îl vizitau, deranjau liniștea publică, generau scandaluri, certuri și violențe fizice, consumau băuturi alcoolice, proferau injurii; or, din coroborarea acestor declarații, se detașează cu evidență prezumția simplă potrivit cu care, de vreme ce aceste certuri, violențe și scandaluri aveau loc în locuința pârâților și în curtea imobilului, cele mai multe cazuri fiind generate sau întreținute de pârâtul I. D., practic întreaga familie a acestuia din urmă accepta și participa la astfel de manifestări.
Deși apelanții au reproșat primei instanțe a nu fi valorizat declarația favorabilă lor a martorului Kanalas D., instanța de control judiciar a apreciat că în mod justificat a procedat astfel judecătoria, mărturia nefiind concludentă în apărarea pârâților, de vreme ce chiar martorul a declarat că îi vizita rar pe pârâți, astfel că nu poate fi la curent cu modul în care se comportă zi de zi în imobilul în care locuiesc, iar, pe de altă parte, întrucât declarația, provenind de la nepotul pârâtului D. I. nu este la adăpostul oricărei suspiciuni de subiectivism. În egală măsură, corect a fost înlăturată declarația martorei Kanalas E. E., audiată în rejudecare în fața primei instanțe, ea necoroborându-se cu declarațiile celorlalți martori audiați în cauză și nefiind credibilă de vreme ce există contradicții între declarația sa și declarațiile celorlalți martori audiați și chiar ale pârâților apelanți în privința perioadei cât absentează din imobil.
S-a reținut totodată că, nici declarația martorei B. Biana, audiată în apel, nu se caracterizează printr-o valoare probatorie suficientă în privința comportamentului pârâților și de natură a înlătura ca nereale afirmațiile martorilor ce locuiesc în același imobil cu pârâții (ale căror declarații, coroborându-se, au format convingerea instanței în sensul celor supra reținute), cât timp ea locuiește pe o stradă alăturată, astfel că nu prezintă relevanța, pertinența și concludența mărturiilor celor doi locatari din chiar imobilul litigios, care au cunoștință nemijlocită de evenimentele petrecute în imediata lor vecinătate.
S-a mai arătat că susținerea din apel a pârâților apelanți, că declarațiile martorilor I. și R. sunt interesate în cauză, întrucât aceștia intenționează, prin evacuarea pârâților să-și extindă propriul spațiu locativ, reprezintă o simplă speculație atât timp cât nu este demonstrată veridicitatea ei în vreun fel, ea neputând fi reținută, iar împrejurarea că în speță nu s-a făcut dovada sesizării organelor de ordine cu afirmatele scandaluri provocate de pârâți nu prezintă relevanță, nefiind o probă obligatorie, cerută de lege și fără de care evacuarea, ca o consecință a rezilierii în condițiile art.24 lit. b, ultimele două ipoteze legale, să nu poată fi dispusă; în condițiile în care în privința pârâtului D. I. s-a probat comportamentul ce face imposibilă conviețuirea în imobil (abstracție făcând de faptul că și acesta, cum chiar el a afirmat, la interogator, absentează din apartament perioade mai mari de 3 luni, clauza contractuală prevăzută la Cap. IV lit. b din contract nefiind, așadar, nici de el respectată), iar pentru ceilalți pârâți cu drepturi locative, principalul temei pentru evacuare, reținut, de altfel în principal și în mod corect de către judecătorie a fost nerespectarea clauzelor contractuale derivând din abandonul folosinței locuinței închiriate.
Context în care, pentru argumentele ce preced, tribunalul apreciind ca nefondate reproșurile aduse sentinței atacate ce se vădește a fi legală și temeinică, le-a respins, cu consecința totodată, a respingerii apelului ca neîntemeiat în baza art.296 C.pr.civ.
Împotriva Deciziei civile nr.451/A din 12.06.2013 pronunțată de Tribunalul T. au formulat recurs pârâții I. D., I. O., I. M., I. G. T., I. R., I. D., I. M., I. G. și I. S. solicitând admiterea recursului, modificarea deciziei instanței de apel in sensul admiterii apelului pârâților si respingerii acțiunii, cu cheltuieli de judecata
În motivare au arătat că instanța de fond a dispus rezilierea contractului de închiriere nr.4166/7 iulie 2003 încheiat intre pârâții apelanți si reclamanta cu privire la locuința din Timișoara ..2 . dispus evacuarea pârâților din locuința, iar Tribunalul a menținut în apel soluția.
Au invocat motivul de recurs prevăzut de art.304 pct.9 cpc deoarece hotărârile instanțelor sunt date cu incalcarea legii nr 114/1996 si a art 129 alin 6 din codul pr civilă. Atât soluția instanței de fond cit si soluția instanței de apel sunt nelegale întrucât conform clauzelor contractuale menționate in contractul de închiriere ce reproduc conținutul art 24 lit b din legea nr 114/1996 poate fi sancționat cu rezilierea contractului chiriașul care are un comportament care face imposibila conviețuirea sau împiedica folosirea normala a locuinței. Reclamanta nu a făcut dovada faptului ca oricare dintre pârâți ar fi avut un comportament care sa facă imposibila conviețuirea cu celelalte persoane din imobil. Un eventual comportament antisocial care sa justifice măsura rezilierii contractului de închiriere ar trebui sa constea in fapte antisociale concrete de natura unor scandaluri, agresivități, incidente determinabile in timp. In petitul acțiunii reclamanta invoca un comportament antisocial, insa nici prin probele testimoniale prezentate nu s-au identificat fapte concrete care sa poată fi deduse controlului instanței de judecata. Sancțiunea aplicabila unei părți . poate acorda doar pentru fapte concrete, demne de a fi cenzurate si nu pentru imputații in generis sau chiar nedovedite. In motivarea instanței de apel se face vorbire la faptul ca desi am criticat sentința instanței de fond prin aceea ca nu se retine personal fiecăruia dintre pârâți fapte ilicite concrete "practic intreaga familie accepta si participa la astfel de manifestări". Au invocat in fata instanței de apel faptul ca reclamanta nu a produs in fata instanței de judecata nici o proba din care sa rezulte ca pârâții ar fi provocat scandal sens in care au exemplificat necesitatea depunerii vreunei plângeri in fata organelor de ordine, proces verbal de contravenție, certificat medico legal al vreunui vecin pretins a fi agresat de către oricare dintre pârâți, insa nu a existat nici o astfel de proba.
Mai mult, deși textul de lege care sancționează comportamentul antisocial al chiriașului face referire la fapte ilicite concrete ale acestuia, totuși nu s-a invocat nici o fapta antisociala concreta a vreunuia dintre pârâți. Un chiriaș indiferent de sorgintea sa sociala poate fi evacuat dintr-o locuința doar daca in sarcina sa se pot stabili abateri concrete de la regulile de viata sociala. Sancțiunea civila este de stricta interpretare si nu poate opera sancțiunea rezilierii contractului de închiriere doar pentru ca anumitor vecini nu le place imaginea colocatarului. Fără a se evidenția o fapta concreta ilicita a pârâtului o asemenea acțiune poate fi catalogata ca forma de discriminare având in vedere ca pârâții sunt de etnie romă.
Procesul civil se caracterizează prin aplicarea principiului disponibilității in sensul ca instanța de judecata si mai ales instanța de apel nu poate prezenta ca motive de reziliere a contractului de închiriere altele decât cele invocate de reclamanta in petitul acțiunii sale. De asemenea judecătorul cauzei hotărăște numai asupra obiectului dedus judecații (rezilierea contractului de închiriere din motivul imposibilei conviețuiri conform petitului acțiunii reclamantei). In petitul acțiunii sale reclamanta a invocat ca motiv de reziliere a contractului de închiriere faptul ca "chiriașul ar avea un comportament care face imposibila conviețuirea" insa in motivarea deciziei de apel instanța imputa pârâtului si faptul ca nu ar fi folosita locuința mai mult de 3 luni. In modul acesta instanța de apel a depășit limitele disponibilității procesului civil.
Instanța de fond ca si cea de apel nu s-au conformat dispoziției de casare a Curții de Apel Timsioara conform art 315 cpc Contractul de închiriere este un contract încheiat intre părțile contractante prin care una se îndatorează a asigura celeilalte folosința unui lucru pentru un timp determinat in schimbul unui preț determinat numit chirie (art 1411c civ). In cazul de fata contractul de închiriere nr. 4166/7 iulie 2005 a fost încheiat intre Primăria M. Timișoara si toți pârâții menționați in acțiune. Calitatea pârâtei loan O. a fost aceea de mandatar al tuturor locatarilor care figurează in cuprinsul contractului ca si chiriași. Prin urmare soluția instanței de judecata care dispune asupra menținerii sau rezilierii contractului de închiriere numai in raport cu un singur chiriaș (loan O.) este greșita. Membrii familiei menționați expres in contractul de închiriere ca si chiriași au drepturi locative proprii aspect reținut si in conținutul deciziei de casare al curții de apel. In toata motivarea instanței se imputa comportamentul (de altfel nedovedit) abuziv numai a doi pârâți, sancțiunea rezilierii contractului de închiriere se imputa unui de al treilea pârât si evacuarea din locuința pentru toți pârâții. Se critică soluția instanței de fond sub aspectul ca a fost dispusa evacuarea tuturor pârâților in condițiile in care s-a reziliat doar raporturile contractuale dintre Primăria M. Timișoara si pârâta I. O.. Insa instanța de apel nu a analizat acest motiv de nelegalitate al hotărârii judecătorești.
Se mai invocă motivul de recurs prevăzut de art 304 pct 7 cpc - motivarea deciziei din apel este contradictorie. Instanța de apel isi motivează soluția data prin argumente contradictorii in sensul ca imputa pârâților faptul ca ar locui in Spania si deci nu ar folosi imobilul închiriat de mai mult de sase luni insa in același timp imputa pârâtului D. un comportament violent. In fata instanței de fond a fost audiata martora Kanalas E. E. propusa de către piriti insa declarația acesteia a fost înlăturata nefondat sub pretextul ca nu se coroborează cu declarații martorilor pârtii adverse. De asemenea declarația martorei B. D. audiata in faza de apel a fost înlăturata sub motivarea ca nu prezintă relevanta, pertinenta si concludenta întrucât locuiește pe o . nici un temei legal care sa asigure preferința unui martor care locuiește mai aproape fata de parte fata de unul care locuiește mai departe cu atât mai mult cu cit martorii reclamantei nu au invocat fapte concrete antisociale poziționate temporal ale vreunuia dintre pârâți. In condițiile in care martorii reclamantei susțin un comportament in general reprobabil al pârâților in general, pârâții nu puteau produce probe prin care sa contesta anume fapte imutabile. Pentru a dovedi netemeinicia susținerilor reclamantei si întrucât a fost înlăturata apărarea ca pârâtul D. nu a provocat nici un scandal in locuința recurenții au solicitat prin adresa nr 174/14 iunie 2013 secției 5 de Politie sa se comunice daca exista sau nu acte de constatare comportament abuziv in sarcina pârâtului. Faptul ca incisivitatea martorilor propuși de către reclamanta se justifica prin interesul acestora fata de spațiul locativ ocupat de pârâți rezulta chiar din faptul ca singurele probe propuse de reclamanta constau in declarațiile acestor martori. Martorul I. in fata instanței de fond a imputat apărătorului pârâților ca ar fi primit doua apartamente pentru a apară cauza acestora. O asemenea atitudine din partea martorului trădează subiectivismul declarației prezentate si ridica serioase semne de întrebare asupra veridicității mărturiei sale.
Examinând legalitatea deciziei atacate prin prisma motivelor de recurs, precum și față de prevederile art.304 C.pr.civ., curtea de apel consideră că recursul nu este fondat.
Recurenții și-au întemeiat cererea de recurs pe dispoz. art.304 pct.7 și 9 C.pr.civ., dar au invocat și încălcarea de către instanțele de fond a principiului disponibilității, acest motiv de recurs fiind reglementat de pct.6 al art.304 C.pr.civ.
În primul rând recurenții au invocat aplicarea greșită a legii, respectiv a art. 24 lit.b din Legea nr.114/1996.
Curtea constată că instanțele de fond au reținut pe baza probelor administrate în cauză situația de fapt conform căreia titulara de contract și ceilalți pârâți cu drepturi locative au plecat în străinătate, abandonând locuința de mai mult de 8 luni, cu excepția pârâtului I. D. care s-a mai întors sporadic din Spania, provocând scandaluri, certuri, violențe fizice împreună cu prietenii săi cu care consuma băuturi alcoolice, familia acestui pârât participând și acceptând aceste manifestări. Stabilirea situației de fapt este atributul exclusiv al instanței de fond, susținerile recurenților privind aprecierea eronată a probelor intrând sub incidența pct. 10 și 11 ale art. 304 C.proc.civ., în prezent abrogate, astfel încât ele nu mai pot fi supuse cenzurii instanței de recurs. Odată stabilită starea de fapt mai sus expusă, în mod legal instanțele de fond au aplicat clauzele contractuale și art.24 lit.b din Legea nr.114/1996, dispunând rezilierea contractului de închiriere la cererea reclamanților.
Curtea reține că nu era obligatorie pentru dovedirea comportamentului pârâtului I. D. existența unei plângeri înregistrate la poliție, în Legea nr.114/1996 nefiind prevăzută o asemenea cerință. Stabilirea comportamentului care face imposibilă conviețuirea într-un imobil se poate face pe baza administrării oricăror probe concludente, astfel cum au procedat instanțele de fond.
În ceea ce privește pretinsa încălcare a art.315 C.pr.civ., Curtea constată că prin decizia anterioară de casare s-a stabilit că persoanele menționate în contractul de închiriere încheiat de pârâta I. O. au drepturi locative proprii, neavând statutul de tolerați, iar cauza a fost trimisă spre rejudecare pentru a administrarea de probe suplimentare în vederea stabilirii responsabilității fiecărui pârât în parte. Or, așa cum s-a arătat mai sus, instanțele de fond au stabilit pentru fiecare pârât care este fapta ce atrage rezilierea contractului, respectiv comportament antisocial, părăsirea locuinței pe o perioadă mai mare de 8 luni, nerespectarea clauzelor din contractul de închiriere. Instanța de fond a dispus rezilierea contractului de închiriere încheiat între Primăria Timișoara și pârâta I. O. deoarece acestea sunt părțile care au contactat conform mențiunilor din convenție, însă s-a pronunțat asupra evacuării tuturor pârâților întrucât celelalte persoane trecute în contract aveau drepturi locative proprii născute din drepturile locative ale titularului contractului de închiriere, așa cum a statuat instanța de recurs prin Decizia civilă nr.1497/2012. Prin urmare, nici acest motiv de recurs nu este întemeiat.
Referitor la încălcarea principiului disponibilității, motiv de recurs prev de art.304 pct.6 C.pr.civ., Curtea constată că reclamanții au solicitat prin acțiune rezilierea contractului de închiriere încheiat cu pârâta I. O. și evacuarea tuturor pârâților din locuință, în drept acțiunea fiind întemeiată pe dispoz. art.24 lit.b din Legea nr.114/1996 (în forma în vigoare la data introducerii acțiunii) care prevedea că rezilierea se poate dispune la cererea proprietarului, atunci când chiriașul nu a achitat chiria cel puțin 3 luni consecutiv, când a pricinuit însemnate stricăciuni locuinței, clădirii în care este situată aceasta, instalațiilor, precum și oricăror alte bunuri aferente lor, sau dacă înstrăinează fără drept părți ale acestora, când chiriașul are un comportament care face imposibilă conviețuirea sau împiedică folosirea normală a locuinței, când chiriașul nu a respectat clauzele contractuale. În cuprinsul motivelor de fapt ale acțiunii, reclamanții au arătat că în urma verificărilor efectuate la apartamentul nr.10 s-a constatat că locuiește doar pârâtul I. D. cu concubina și copiii acesteia. Deci instanțele de fond nu au încălcat principiul disponibilității și nu au depășit limitele investirii acordând altceva decât s-a cerut.
In ceea ce privește cazul de modificare prev. de art.304 pct.7 C.pr.civ., instanța de recurs constata ca decizia din apel este motivata, iar considerentele sale nu cuprind motive contradictorii ori străine de natura pricinii, fiind arătate considerentele de fapt si de drept pentru care tribunalul a respins apelul pârâților. Tribunalul a arătat cu claritate faptul că pârâtul I. D., spre deosebire de ceilalți pârâți, folosește sporadic locuința, iar în acele perioade în care o folosește are un comportament care face imposibilă conviețuirea cu ceilalți locatari. Prin urmare nu există nicio contradicție în motivarea tribunalului.
Pârâții au mai invocat că martorii propuși de reclamanți ar fi fost subiectivi din cauza interesului lor pentru imobil. Această susținere nu a fost dovedită și nici nu se încadrează în criticile de nelegalitate prev. de art.304 C.pr.civ.
Pentru considerentele mai sus arătate, curtea de apel retine ca motivele de recurs invocate nu sunt întemeiate astfel încât, conform art. 312 alin.1 C.pr.civ., va respinge recursul formulat împotriva Deciziei civile nr.451/A din 12.06.2013 pronunțată de Tribunalul T..
Având în vedere soluția pronunțată, precum și faptul că intimații nu au solicitat cheltuieli de judecată în recurs, Curtea nu va acorda astfel de cheltuieli.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE :
Respinge recursul formulat de recurenții pârâți I. D., I. O., I. M., I. G. T., I. R., I. D., I. M., I. G. și I. S. în contradictoriu cu intimații reclamanți M. Timișoara prin Primar, C. L. al M. Timișoara și Primăria M. Timișoara împotriva Deciziei civile nr. 451/A din 12.06.2013 pronunțată de Tribunalul T..
Fără cheltuieli de judecată în recurs.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 14.11.2013.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR,
M. G. C. P. A.-M. N.
GREFIER,
R.
P.-D.
Red. A.M.N. – 13.12.12.2013
Tehnored. R.P.D./2 ex. – 11.12.2013
Instanța de fond: Judecătoria Timișoara – Judecător: M. B.
Instanța de apel: Tribunalul T. – Judecători: C. B. și A. A.
| ← Despăgubiri Legea nr.221/2009. Decizia nr. 1320/2013. Curtea de... | Contestaţie la executare. Decizia nr. 686/2013. Curtea de Apel... → |
|---|
