ICCJ. Decizia nr. 5451/2004. Civil
| Comentarii |
|
Prin acțiunea civilă înregistrată la Judecătoria sectorului 1 București, reclamanta Z.B.D.M.V., invocând calitatea sa de proprietar asupra apartamentului nr. 4 situat în București, în virtutea actului de vânzare cumpărare autentificat și transcris sub nr. 23583 din 22 iunie 1939 și respectiv nr. 9735/39 la Grefa Secției Notariale a Tribunalului Ilfov, a chemat în judecată pentru revendicare Consiliul General Municipiului București.
Reclamanta a susținut că bunul aflat în posesia pârâtului i-a fost luat în mod abuziv așa încât acesta îl deține fără titlu valabil.
La 28 mai 1999, după administrarea probelor utile pentru stabilirea situației juridice actuale a imobilului revendicat, reclamanta a cerut prin completarea acțiunii introductive să fie chemat în judecată și pârâtul B.A. care deține în fapt apartamentul ce ar fi fost vândut nelegal de către primul pârât în baza Legii nr. 112/1995 prin actul de vânzare cumpărare nr. 809/15.703 din 17 octombrie 1996.
Prin cerere ulterioară, reclamanta a solicitat și chemarea în judecată a pârâtei B.S. soția pârâtului B.A. în calitate de cumpărătoare a imobilului conform titlului menționat.
Prin întâmpinarea înregistrată la 29 septembrie 2000 pârâții B.S. și B.A. au cerut respingerea acțiunii ca neîntemeiată.
Pârâții au susținut în apărare că au dobândit dreptul de proprietate asupra apartamentului revendicat de reclamantă în temeiul legii, în calitate de chiriași și cu bună credință, fiind garantați de către vânzător cu privire la apartenența legală a bunului la fondul locativ proprietate de stat și totodată de faptul că nici o persoană fizică sau juridică nu a solicitat retrocedarea acestuia până la încheierea contractului conform Legii nr. 112/1995.
în apărare s-a mai invocat în raport de probele administrate la cererea reclamantei, faptul că aceasta nu i-a încunoștiințat asupra intenției de a solicita restituirea bunului, împrejurarea că aceasta și-ar fi manifestat în mod real voința de a solicita statului în principal acordarea de despăgubiri și în fine ca în raport de titlul invocat, reclamanta nu și-ar fi dovedită calitatea procesuală activă, ca unic proprietar al imobilului.
Pârâții au învederat totodată necesitatea citării în cauză a SC H.N. SA BUCURESTI în calitate de vânzător.
Soluționând cauza în primă instanță prin sentința civilă nr. 17205 din 6 octombrie 2000 Judecătoria sectorului 1 București a respins acțiunea ca neîntemeiată.
Pentru a hotărî astfel instanța de fond a reținut din verificarea actului de vânzare cumpărare înfățișat de reclamantă, că aceasta nu ar fi făcut dovada identității dintre bunul revendicat de la pârâți și cel dobândit în anul 1939 conform titlului împreună cu fiica sa atunci minoră, lipsind numărul apartamentului și elementele de identificare necesare.
Hotărârea primei instanțe a fost menținută de Tribunalul București, secția a IV-a civilă, care prin decizia civilă nr. 679A din 4 aprilie 2002 a respins ca nefondat apelul reclamantei.
Pentru a decide astfel, instanța de apel după completarea probelor a constatat mai întâi, identitatea dintre apartamentul revendicat și cel din titlul înfățișat de reclamantă.
Totodată s-a reținut împrejurarea că imobilul a fost preluat în proprietatea statului în temeiul Decretului nr. 111/1951, prin hotărâre judecătorească ca fiind bun abandonat, așadar cu titlu valabil ceea ce a atras incidența dispozițiile Legii nr. 112/1995.
S-a avut în vedere și faptul că reclamanta ar fi recurs la procedura Legii nr. 112/1995 solicitând despăgubiri pentru că nu erau îndeplinite condițiile referitoare la restituirea în natură, și că a obținut prin soluție definitivă, reparații bănești calculate la suma de 50.226.158 lei, așa încât a fost despăgubită pentru pierderea proprietății sale.
în raport de motivele apelului, instanța de apel a mai socotit că apariția Legii nr. 10/2001 nu are relevanță în acțiunea de față întemeiată pe dreptul comun și că dispozițiile legii speciale nu ar fi aplicabile în condițiile nerespectării procedurii prealabile legal prevăzute.
Ambele hotărâri mai sus prezentate au fost modificate prin decizia civilă nr. 163 din 23 ianuarie 2003 a Curții de Apel București, secția III-a civilă, care urmare a admiterii recursului, precum și a apelului declarate de reclamantă, a admis acțiunea în fond, cu consecința obligării pârâților la predarea imobilului în deplina sa proprietate și posesie.
Instanța de recurs a constatat mai întâi că sentința civilă nr. 4814 din 8 octombrie 1969 a fostului Tribunal al Raionului 30 Decembrie București prin care s-a dispus trecerea imobilului în proprietatea statului ca bun abandonat în baza Decretului nr. 111/1951, a fost casată de Tribunalul Municipiului București, secția a IV-a civilă, prin decizia civilă nr. 3278 din 26 decembrie 1969, cu trimiterea cauzei spre rejudecare.
Contrar celor reținute în apel, instanța de recurs a considerat că imobilul s-ar încadra în categoria celor preluate în mod abuziv de stat, așa cum ar rezulta și din art. 2 alin. (1) lit. d) din Legea nr. 10/2001 ale cărei dispoziții au incidență în cauză iar vocația reclamantei la restabilirea dreptului de proprietate în modalitățile de reparație prevăzute de Legea nr. 10/2001, nu ar fi condiționată de dispozițiile legii speciale privind urmarea procedurii prealabile.
Instanța de recurs, a apreciat ca urmare, că în cauză se impune măsura restituirii imobilului în natură către fosta proprietară, și că actul de vânzare cumpărare intervenit între părți în temeiul Legii nr. 112/1995 s-ar fi încheiat fără bună credință, așa încât cumpărătorilor nu le-ar putea profita dispozițiile art. 46 alin. (2) din legea specială menționată.
Motivându-și aprecierea, instanța de recurs a arătat că imobilul a fost vândut la 17 octombrie 1996, fără a se ține seama de faptul că reclamanta promovase la Primăria sectorului 1, Comisia pentru aplicarea Legii nr. 112/1995 o cerere anterioară de restituire în natură înregistrată sub nr. 808 din 27 iunie 1996 și că în condițiile neclarificării situației juridice pârâții nu puteau vinde și respectiv cumpăra un bun pentru care titlul statului, respectiv hotărârea judecătorească pronunțată în temeiul Decretului nr. 111/1951 era casată.
Aceasta din urmă hotărâre a fost atacată cu recurs în anulare de către Procurorul general al Parchetului de pe lângă Curtea Supremă de Justiție la 6 iunie 2003, în condițiile procedurale prevăzute de art. 330 pct. 2 C. proc. civ. Invocând încălcarea esențială a legii de către instanța de recurs cu consecința soluționării greșite a fondului litigiului.
Procurorul general analizând punctual împrejurările cauzei și raporturile dintre părți, precum și probele administrate a susținut în esență că în cauză au fost nesocotite dispozițiile art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 potrivit cărora actele juridice de înstrăinare având ca obiect imobile preluate fără titlu valabil, sunt lovite de nulitate absolută în afară de cazul în care au fost încheiate cu bună credință cât și faptul că reclamanta și-a valorificat odată dreptul de proprietate în condițiile Legii nr. 112/1995 prin readucerea în patrimoniu a echivalentului valoric al imobilului, obținând despăgubirile solicitate.
Recursul în anulare se dovedește fondat.
Din probele administrate la cererea părților și din oficiu, rezultă că imobilul revendicat în cauză proprietatea reclamantei a fost preluat de stat și inclus în fondul locativ al administrației locale, în baza sentinței civile nr. 4814 din 8 octombrie 1964 pronunțată de fostul Tribunal Popular al Raionului 30 Decembrie București în temeiul Decretului nr. 111/1951, a procesului verbal de preluare nr. 0241657 din 30 martie 1965 și a deciziei nr. 241 din 20 martie 1965 a fostului organ al administrației locale, ca bun abandonat.
Titlul mai sus menționat a fost desființat prin decizia de casare nr. 3278 din 26 decembrie 1969 pronunțată de Tribunalul Municipiului București, secția a IV-a civilă, în recursul proprietarei, cu consecința trimiterii cauzei spre rejudecare.
Prin decizia de casare s-a reținut că judecata în fond s-a făcut cu neîndeplinirea legală a procedurii de citare cu pârâta Z.B.D.M.V.
în temeiul acestei hotărâri, reclamanta revendicatoare a susținut în litigiu de față că în condițiile casării sentinței imobilul ar fi fost deținut în continuare de stat fără titlu valabil, așa încât și în concordanță cu dispozițiile dreptului comun și cu cele prevăzute în baza Legii nr. 10/2001, s-ar impune restituirea în natură.
Contrar însă obligației legale prevăzute în art. 1169 C. civ. și a dispoziției explicite în acest sens luată în instanța de recurs în anulare, reclamanta nu a fost în măsură, sau nu a dorit, să înfățișeze în proces dovada modului în care a fost soluționat definitiv litigiul întemeiat pe Decretul nr. 111/1951 dintre ea și fostul Consiliu local, după rejudecare.
Ceea ce se constată însă fără îndoială din dovezile cauzei este faptul că imobilul a rămas în continuare în posesia neîntreruptă a statului din anul 1964 până la vânzarea recentă către chiriașii pârâți în temeiul Legii nr. 112/1995.
Totodată s-a dovedit netăgăduit, că reclamanta nu s-a manifestat niciodată ca proprietar și nu și-a exercitat prerogativele rezultate din dreptul de proprietate după casarea hotărârii în discuție până la 27 iunie 1996 când invocând dispozițiile Legii nr. 112/1995, aplicabilă imobilelor preluate cu titlu, a solicitat după cum rezultă din cererea sa explicită și din adresa SC H. SA (dosar recurs) în principal acordarea de despăgubiri și nu restituirea în natură, sau numai în natură cum s-a pretins fără acoperire în probe, cererea explicită în acest sens fiind formulată prima dată la 12 octombrie 1999 după ce Comisia pentru aplicarea Legii nr. 112/1995 hotărâse prin decizia nr. 2875 din 15 septembrie 1999 acordarea de despăgubiri în sumă de 50.226.158 lei.
Or, în lipsa hotărârii pronunțate în rejudecarea cauzei întemeiată pe Decretul nr. 111/1995 ca și a cererii prin care se pretinde că s-ar fi cerut încă de la 27 iunie 1996 exclusiv retrocedarea în natură, lipsă datorată exclusiv "omisiunii" voite sau nu a reclamantei de a se conforma obligației de probațiune, instanța de recurs nu avea justificarea legală să rețină riguros că imobilul a fost deținut fără titlu și că în aceste condiții încadrându-se în categoria celor preluate abuziv ar fi trebuit să fie restituit în natură făcând inaplicabile dispozițiile art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001.
Indiferent însă de aparența de drept privind existența sau nu a titlului statului, în condițiile vânzării imobilului către chiriași în baza legii, de către Consiliul General al Municipiului București prin SC H. SA ca proprietar prezumat legal, raporturile juridice dintre reclamantă ca adevărat proprietar și pârâții subdobânditori în calitate de foști chiriași, privind valabilitatea vânzării, sunt determinate și în raport de principiile dreptului comun și de prevederile explicite ale legii speciale, respectiv art. 46 din Legea nr. 10/2001, de buna sau reaua credință a pârâților cumpărători la facerea actului.
în ambele situații, actele juridice de înstrăinare făcute de un neproprietar sunt lovite de nulitate absolută în afara cazului în care au fost încheiate cu bună credință în sensul art. 1898 C. civ. ceea ce implică buna credință a cumpărătorului posesor că cel de la care a dobândit imobilul avea toate însușirile cerute de lege spre a putea transmite valabil proprietatea.
Or în litigiul de față, buna credință a cumpărătorilor la încheierea actului de vânzare cumpărare privind dreptul legal al statului reprezentat prin Consiliul General a Municipiului București și prin mandatarul său SC H.N. SA de a înstrăina valabil imobilul, a fost neîndoielnic dovedită prin probele administrate în cauză.
Deși, cumpărând în temeiul legii, de la vânzătorul stabilit prin lege, chiriașii cu vocație la cumpărare erau practic scutiți de orice diligențe în sensul menționat, pârâții B., au întreprins toate demersurile utile pentru verificarea situației juridice a imobilului și pentru respectarea cerințelor legale.
Din mențiunile efectuate pe marginea cererii de cumpărare formulată la 23 ianuarie 1996 (fila 9 dosar recurs) pe cale de rezoluție, rezultă astfel că pârâților cumpărători li s-a confirmat explicit faptul că apartamentul intra în domeniul de aplicare a Legii nr. 112/1995, că la data cererii și respectiv a întocmirii actului, acesta nu figura printre imobilele pentru care s-ar fi cerut restituirea în natură de către foștii proprietari, cât și împrejurarea că la aceleași date între proprietarul vânzător și foștii proprietari nu existau nici un fel de litigii administrative sau juridice.
Realitatea acestor atestări este confirmată de altfel pe deplin de conduita și actele reclamantei, care ceruse la 27 iunie 1996 (fila 10 dosar recurs) în principal acordarea de despăgubiri și în subsidiar restituirea apartamentului și numai după ce a fost soluționată cererea sa în sensul arătat, respectiv de acordare a despăgubirilor prin Hotărârea nr. 2875 din 15 septembrie 1999 a Consiliului General a Municipiului București, comisia de aplicare a Legii nr. 112/1995 pe care de altfel nici nu a atacat-o în condițiile legii, răzgândindu-se, a făcut o nouă cerere la 12 octombrie 1999, pentru restituire apartamentului în natură.
în cauză se impune totodată a fi reținută și împrejurarea că reclamanta în acord cu cererea sa reală nu a înștiințat niciodată pe chiriașii pârâți cu privire la eventuala intenție de a-și redobândi bunul în natură, cât și faptul că actul de vânzare cumpărare nr. 809/15703 din 17 octombrie 1996, a fost încheiat cu respectarea condițiilor legale prevăzute de Legea nr. 12/1995, anterior intrării în vigoare a H.G. nr. 11/1997.
Așa fiind recursul în anulare a fost admis cu consecința casării deciziei pronunțate în cauză de Curtea de Apel București, secția a III-a civilă, sub nr. 163 din 23 ianuarie 2003 și a respingerii recursului declarat de reclamanta Z.B.D.M.V. împotriva deciziei civile nr. 679A din 4 aprilie 2002 a Tribunalului București, secția a IV-a civilă.
| ← ICCJ. Decizia nr. 5458/2004. Civil | ICCJ. Decizia nr. 5202/2004. Civil → |
|---|
