ICCJ. Decizia nr. 5912/2004. Civil
| Comentarii |
|
Judecătoria Mangalia, prin sentința civilă nr. 1331 din 24 septembrie 2003 a admis acțiunea reclamanților V.C. și V.N. în contradictoriu cu pârâta reconvențională T.D.
S-a dispus evacuarea pârâtei reconvenționale din imobilul situat în Mangalia, imobil aflat în proprietatea reclamanților în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 452 din 30 aprilie 2002 la Biroul Notarului Public C.L.
S-a respins cererea reconvențională formulată de pârâta T.D. în contradictoriu cu reclamanții pârâți V.C. și V.N. ca nefondată.
S-a respins cererea conexă formulată de pârâta reclamantă T.D. în contradictoriu cu reclamanții V.C., V.N. și pârâta M.P.
Pârâta reconvențională T.D. a fost obligată să plătească reclamanților pârâți V.C. și V.N. 78.000 lei cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această hotărâre instanța de fond a reținut că prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 452 din 30 aprilie 2002 la BNP C.L., Mangalia, reclamanții V.C. și V.N. au dobândit dreptul de proprietate asupra apartamentului situat în Mangalia, de la pârâta vânzătoare M.P..
Prin clauză contractuală expresă s-a stipulat că reclamanții cumpărători vor intra în posesia apartamentului la 30 mai 2002, dată până la care vânzătoarea și-a rezervat dreptul de a locui în imobil și de a suporta toate cheltuielile de întreținere și utilitățile.
Reclamanții au fost în imposibilitatea de a intra în folosința imobilului cumpărat la termenul stabilit prin contract datorită refuzului nejustificat al pârâtei reconvenționale T.D. (fiica vânzătoarei) de a-l elibera, situație menținută până în prezent.
Cu privire la calitatea în care această pârâtă ocupă apartamentul în discuție s-a reținut că, până la data predării efective prevăzută în contract (30 mai 2003), fiind fiica proprietarului anterior (vânzătoarei M.P.) a avut calitate de tolerată împreună cu copiii săi.
De la această dată, ocuparea apartamentului de către pârâtă, în lipsa oricărui titlu a căpătat caracter abuziv, de natură a prejudicia pe reclamanți prin lipsirea de folosință și posesia bunului, ca atribute ale dreptului de proprietate pe care l-au dobândit prin cumpărare.
Prin cererea reconvențională și cererea conexă pârâta reconvențională T.D. a solicitat în contradictoriu cu reclamanții cumpărători V.C., V.N. și pârâta vânzătoare M.P. să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 452 din 30 aprilie 2002, deoarece părțile au consemnat prețul de 270.000.000 lei, mai mic față de cel plătit în realitate de 385.000.000 lei, invocând sancțiunea prevăzută de art. 6 din O.G. nr. 12/1998.
Instanța a respins atât cererea reconvențională cât și cererea conexă formulate de pârâta reconvențională T.D., reținând că potrivit art. 6 din O.G. 12/1998, în situația în care părțile s-au înțeles printr-un act ascuns să plătească un preț mai mare decât cel menționat în actul autentic, ambele acte (cel autentic, cât și cel ascuns) sunt nule; pentru a opera sancțiunea prevăzută de acest text era necesar ca pârâta să administreze probe în condițiile art. 1169 C. civ., din care să rezulte că suma de bani plătită cu titlu de preț de către reclamanții cumpărători este mai mare decât cea consemnată în actul autentic; antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 12 din 27 aprilie 2004 nu reprezintă un act ascuns încheiat între părți în sensul cerut de art. 6 din O.G. 12/1998, fiind încheiat prin intermediul unei agenții imobiliare, chiar în prezența pârâtei T.D. Antecontractul de vânzare cumpărare este numai o promisiune de a încheia în viitor contractul de vânzare cumpărare în anumite condiții. Acesta dă naștere în sarcina părților numai unor obligații de a face, respectiv de a vinde și de a cumpăra un bun, prețul putând fi determinat sau determinabil.
Nimic nu împiedică părțile ca în intervalul cuprins între încheierea antecontractului și încheierea contractului autentic să negocieze anumite clauze, dacă ambele sunt de acord și dacă nu au intervenit anumite împrejurări care nu au fost cunoscute la data întocmirii antecontractului, inclusiv cele referitoare la preț.
în fine, antecontractul de vânzare cumpărare prin natura obligațiilor la care dă naștere, nu face dovada că reclamanții vânzători și-au executat obligația de a da o sumă de bani, respectiv 385.000.000 lei pârâtei vânzătoare M.P.
Prin decizia civilă nr. 224/C din 3 decembrie 2003, Curtea de Apel Constanța a respins apelul formulat de pârâta reconvențională T.D., împotriva hotărârii instanței de fond pe care a criticat-o pentru greșita respingere a cererii reconvenționale, în condițiile în care contractul de vânzare cumpărare pentru imobilul din care s-a dispus evacuarea sa este nul absolut (fiind încheiat cu încălcarea unor norme imperative) și că nu s-a dovedit că ar ocupa abuziv spațiul în care locuiește.
Instanța de apel a reținut legalitatea și temeinicia hotărârii apelate cu aceeași motivare făcută de instanța de fond.
împotriva acestei hotărâri a declarat recurs în termen legal pârâta T.D., fără a indica în drept motivele pe care se bazează critica sa.
în primul rând se susține de către recurentă că în mod greșit instanța de apel a menținut respingerea cererii reconvenționale, în condițiile în care contractul de vânzare cumpărare încheiat între M.P., V.C. și V.N. este încheiat cu încălcarea dispozițiilor art. 6 din O.G. nr. 12/1998, ceea ce atrage nulitatea sa.
De asemenea, învederează că greșit s-a reținut că ocupă imobilul în mod abuziv, ca fiind fiica vânzătoarei M.P. locuiește în spațiul din litigiu cu acordul acesteia din anul 1992, perioadă în care i-a adus multiple îmbunătățiri.
în fine, se mai arată că au fost încălcate cele dispuse prin încheierea din 11 noiembrie 2002 pronunțată de Judecătoria Mangalia, în dosar nr. 1192/2002 (instanța de fond) în sensul că, potrivit art. 244 alin. (1), pct. 1 C. proc. civ. s-a suspendat soluționarea cauzei până la definitivarea dosarului nr. 1392/2002, având ca obiect "constată drept de creanță și instituirea unui drept de retenție până la achitarea acestei creanțe" (acțiune formulată de reclamanta T.D. în contradictoriu cu pârâta M.P.).
Recursul este nefondat.
Instanța de apel corect a reținut că pârâta, recurenta în cauză nu are nici calitate de locator și nici de chiriaș, fiind un detentor precar, care în conformitate cu dispozițiile art. 61 din Legea nr. 114/1996 a impus evacuarea ei din imobilul în litigiu.
Intimații reclamanți au dovedit că sunt proprietarii imobilului și că sunt lipsiți de folosința acestuia datorită recurentei, care nu are nici un drept de a-l folosi, ea fiind o simplă tolerată de către mama sa M.P., care le-a înstrăinat apartamentul și care deținea în exclusivitate proprietatea.
Contractul de vânzare cumpărare al imobilului este în afara criticilor recurentei. Este adevărat că în situația în care părțile s-au înțeles printr-un act ascuns să plătească un preț mai mare decât cel menționat în actul autentic, ambele acte sunt nule. Pentru a opera sancțiunea prevăzută de art. 6 din O.G. nr. 12/1998, trebuie dovedit că suma plătită cu titlu de preț a fost mai mare, ceea ce recurenta nu a dovedit.
De fapt, contractul autentic de vânzare cumpărare nu este un act ascuns, deoarece a fost încheiat de o agenție imobiliară, prezentă fiind și T.D. Antecontractul de vânzare cumpărare este numai o promisiune de a încheia în viitor contractul de vânzare cumpărare, dând naștere în sarcina părților numai unei obligații de a face, respectiv de a vinde și de a cumpăra un bun, nimic neîmpiedicându-le ca ulterior să stabilească un alt preț mai mare sau mai mic prin acordul lor, prețul putând fi determinat sau determinabil, dovedindu-se că suma plătită cu acest titlu a fost de 350.000.000 lei.
în ceea ce privește încheierea de ședință din 11 noiembrie 2002 pronunțată de Judecătoria Mangalia ca instanță de fond, prin care în temeiul art. 244 alin. (1), pct. 1 C. proc. civ., de care recurenta pretinde că nu s-a ținut seama se rețin următoarele. Este adevărat că instanța de fond la 11 noiembrie 2002 a dispus suspendarea procesului până la soluționarea definitivă a unui litigiu în care, recurenta din această cauză a solicitat instituirea unui drept de retenție în contradictoriu cu M.P., vânzătoarea imobilului, constând în contravaloarea îmbunătățirilor aduse imobilului din care i s-a cerut evacuarea de către intimați.
Dar, prin decizia civilă nr. 484 din 22 aprilie 2003 a Tribunalului Constanța, dosar nr. 848/2003 s-a admis recursul formulat de V.C. și V.N. împotriva încheierii din 11 noiembrie 2002 a Judecătoriei Mangalia, în contradictoriu cu pârâtele T.D. și M.P., pe care a modificat-o în tot, în sensul respingerii cererii de suspendare și a trimis cauza instanței de fond pentru continuarea judecății.
S-a avut în vedere că cererea supusă judecății are ca obiect evacuarea pârâtei T.D. cerută de reclamanții V.C. și N. pentru lipsa titlului locativ.
Dreptul de retenție invocat de pârâtă pentru îmbunătățirile pe care le-a adus imobilului nu pot atrage suspendarea cererii de evacuare, pentru că retenția este opusă vânzătoarei M.P. pentru garantarea restituirii creanței pe care pârâta o are față de vânzătoare și nu față de reclamanți.
în raport de cele expuse, este clar că respectiva încheiere nu mai era în ființă pentru a face obiectul unei analize.
Se constată că recurenta T.D. a părăsit imobilul, stabilindu-și domiciliul în comuna Limanu, județul Constanța, așa cum arată prin cererea depusă la instanța de fond, fila 81.
Față de toate aceste considerente, recursul declarat de pârâta T.D. a fost respins ca nefondat.
| ← ICCJ. Decizia nr. 5923/2004. Civil | ICCJ. Decizia nr. 5916/2004. Civil → |
|---|
