ICCJ. Decizia nr. 6171/2004. Civil
| Comentarii |
|
Prin cererea înregistrată la data de 1 februarie 2000 sub nr. 710 pe rolul Tribunalului București reclamanta N.I.D. a chemat în judecată pe pârâții Consiliul General al Municipiului București și SC H.N. SA solicitând instanței ca prin hotărârea pe care o va pronunța să oblige pe pârâți să-i lase în deplină proprietate și liniștită posesie apartamentul nr. 1 situat în București și terenul aferent.
în motivarea acțiunii reclamanta arată că este moștenitoarea tatălui său proprietarul apartamentului revendicat care a fost naționalizat de la acesta cu toate că făcea parte din categoria persoanelor exceptate de la naționalizare fiind avocat.
La data de 12 iunie 2000 M.A. și M.I. formulează o cerere de intervenție în interes propriu în contradictoriu cu reclamanta și cu pârâții solicitând instanței respingerea acțiunii formulată de către reclamantă și admiterea cererii de intervenție și constatarea valabilității titlului de proprietate asupra apartamentului nr. 4 situat la parter cumpărat prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 346/22196 din 3 octombrie 1996.
Această cerere a fost admisă în principiu prin încheierea din 12 iunie 2000.
L.N. la data de 9 octombrie formulează o cerere de intervenție în interes propriu în contradictoriu cu reclamanta și pârâții, solicitând instanței respingerea acțiunii formulate de către reclamantă și admiterea cererii de intervenție și constatarea valabilității titlului său de proprietate asupra apartamentului nr. 1, situat la parter cumpărat prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 568/23251 din 29 octombrie 1996.
Această cerere a fost admisă în principiu prin încheierea din 9 octombrie 2000.
La rândul său reclamanta și-a completat acțiunea solicitând constatarea nulității celor două contracte de vânzare-cumpărare încheiate de către intervenienții în interes personal.
în motivarea acestei cereri reclamanta arată că respectivele contracte au fost încheiate în temeiul Legii nr. 112/1995 ale cărei dispoziții nu sunt incidente în speță, întrucât imobilul a fost trecut în proprietatea statului fără titlu și în consecință contractele de vânzare s-au făcut cu fraudarea legii.
în cauză a fost făcută o expertiză tehnică care a constatat că vechiul apartament 1 situat la parterul imobilului plus 2 boxe și 2 camere la subsol, proprietatea autorului reclamantei a fost împărțit după naționalizare în două unități locative: apartamentul 1 și apartamentul nr. 4, care inițial au fost închiriate și apoi cumpărate de către intervenienți.
Tribunalul București, secția a V-a, prin sentința civilă nr. 361 din 28 mai 2001 a admis acțiunea formulată de către reclamantă și a obligat pârâtele să lase în deplină proprietate și posesie apartamentul nr. 1 situat la parter în imobilul din str. N.B. cu terenul aferent, reținând că imobilul a fost naționalizat cu încălcarea prevederilor privind exceptarea de la naționalizare a unor categorii de persoane din care făcea parte și autorul reclamantei.
împotriva acestei sentințe au declarat apel pârâtul Consiliul General al Municipiului București și intervenienții M.I., M.A. și L.N., invocând motive de nelegalitate și netemeincie.
Curtea de Apel București, secția a IV-a, prin decizia civilă nr. 67 din 19 februarie 2002, a admis apelurile, a anulat hotărârea primei instanțe și a fixat termen pentru judecarea fondului cauzei.
Pentru a pronunța această hotărâre instanța de apel a reținut că instanța de fond fusese investită cu o acțiune în revendicare, inițial, care a fost ulterior completată cu o cerere de anulare a contractului de vânzare-cumpărare și cu cererile de intervenție în interes propriu formulate de către L.N. și de M.I. și M.A. Aceste cereri au fost admise în principiu însă instanța a omis să se pronunțe pe fondul celor două cereri de intervenție lăsându-le nesoluționate.
S-a reținut de asemenea că procedând în acest mod instanța de fond a nesocotit limitele investirii sale, ceea ce face ca hotărârea să fie lovită de nulitate în condițiile art. 105 alin. (2) C. proc. civ.
Curtea de Apel București, secția a IV-a, procedând la evocarea fondului, prin decizia civilă nr. 26 din 28 ianuarie 2003, a respins acțiunea formulată de către reclamantă astfel cum a fost completată, a admis cererile de intervenție în interes propriu și a constatat valabilitatea titlurilor de proprietate ale acestora.
Pentru a pronunța această hotărâre instanța a reținut că imobilul în litigiu a fost naționalizat în baza Decretului nr. 92/1950 cu încălcarea dispozițiilor art. 1 din decret întrucât proprietarul imobilului, autorul reclamantei, făcea parte din categoriile socio-profesionale exceptate de la naționalizare, fiind avocat.
Pe de altă parte însă instanța a reținut că intervenienții au avut calitatea inițial de chiriași în apartamentul în litigiu, care după naționalizare a fost despărțit în două unități locative distincte, intervenienții ulterior cumpărând fiecare câte un apartament.
A mai reținut instanța că reclamanta nu a făcut nici un demers prin care să sesizeze pe cumpărători că ea intenționează să revendice imobilul.
Singura manifestare de voință a reclamantei pentru revendicarea imobilului fiind făcută la data de 1 februarie 2000 când a înregistrat prezenta acțiune.
în consecință intervenienții nu au avut nici un moment reprezentarea că nu ar fi cumpărat imobilele de la adevăratul proprietar.
în aceste condiții, constatându-se valabilitatea titlurilor de proprietate ale intervenienților, acțiunea reclamantei a fost respinsă.
împotriva acestei decizii a formulat recurs reclamanta invocând motive de nelegalitate și netemeinicie.
Se susține că instanța a făcut o aplicare greșită a legii întrucât în situația în care s-a constatat că imobilul a fost preluat de stat prin încălcarea prevederilor art. II din Decretul nr. 92/1950 statul nu a avut un titlu valabil și deci înstrăinarea imobilului reprezintă vânzarea lucrului altuia și era lovită de nulitate absolută.
Se susține de asemenea că întrucât vânzarea s-a făcut cu rea-credință și de către vânzător și de către cumpărător, aceștia din urmă, respectiv intervenienții M. încheind cu autorul reclamantei un act de vânzare-cumpărare pentru niște dependințe de la subsolul imobilului.
Se mai susține că a mai făcut demersuri pentru restituirea apartamentului.
A fost depus ca act nou în recurs contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 20299 din 1 mai 1994 încheiat între autorul reclamantei și M.M. cu privire la cumpărarea unor dependințe de la subsolul imobilului.
Recursul este nefondat.
Instanța de apel care a soluționat cauza a avut în vedere faptul că pe de o parte reclamanta, prin acțiunea în revendicare solicită obligarea pârâților Consiliul General al Municipiului București și SC H.N. să lase în deplină proprietate și posesie imobilul iar prin completarea acțiunii solicitase constatarea nulității contractelor de vânzare-cumpărare încheiate de către intervenienți cu privire la imobilul în litigiu, iar pe de altă parte intervenienții în interes personal solicitau tocmai să se constate valabilitatea acestor contracte.
în aceste condiții a reținut în primul rând că imobilul a fost naționalizat în baza Decretului nr. 92/1950, însă cu încălcarea prevederilor art. II al acestui act normativ întrucât proprietarul imobilului, autorul reclamantei, făcea parte din categoriile socio-profesionale exceptate de la naționalizare, fiind avocat.
Critica formulată în recurs în sensul că instanța a făcut o greșită aplicare a legii privește modul în care au fost soluționate cererea de constatarea nulității contractelor de vânzare-cumpărare făcută prin completarea acțiunii principale de către reclamantă și implicit a cererilor de constatare a valabilității acestor contracte făcute prin cererile de intervenție în interes propriu.
Textele a căror aplicare greșită se invocă sunt dispozițiile art. 1 din Legea nr. 112/1995 și art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001.
Pentru a putea analiza acest aspect este necesar a se reține că în legătură cu titlul de proprietate legiuitorul folosește mai multe sintagme și anume: "cu titlu valabil" și "fără titlu".
în cazul în speță imobilul a trecut la stat în baza Decretului nr. 92/1950 deci aparent cu titlu, dar astfel cum s-a reținut mai înainte nu au fost respectate chiar dispozițiile din actul de naționalizare, deci imobilul a trecut la stat fără titlu valabil.
Ipoteza privind actele juridice de înstrăinare având ca obiect imobilele preluate fără titlu valabil este prevăzută în art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 și statuează ca regulă generală că actele sunt lovite de nulitate absolută, existând însă și o excepție și anume, în afară de cazul în care actul a fost încheiat cu bună-credință.
în consecință critica privind aplicarea greșită a legii nu este fondată întrucât voința legiuitorului exprimată ferm ( "în afară de") a fost să excepteze cazul încheierii actelor de înstrăinare cu bună credință, iar instanța a rezolvat această problemă verificând existența sau neexistența bunei credințe a cumpărătorilor.
Cu privire la acest aspect urmează a constata că instanța a reținut în mod temeinic că până la data la care s-au încheiat cele două contracte de vânzare-cumpărare, reclamanta nu a făcut nici un demers prin care să-i atenționeze pe cumpărători că ar fi contestat titlul statului.
Nu s-a făcut dovada existenței unor cereri adresate instituțiilor cu atribuții în legătură cu administrarea bunului sau cu realizarea formalităților de vânzare-cumpărare a acestuia sau să notifice faptul că bunul nu poate fi înstrăinat.
Urmează a mai reține că în conformitate cu art. 1899 alin. (2) C. civ., buna credință se prezumă, sarcina probei cu privire la existența relei credințe este în sarcina celui ce susține existența ei (art. 1169 C. civ.)
Pentru aceste considerente instanța de apel care a soluționat cauza prin evocarea fondului a constatat legal și temeinic valabilitatea contractelor de vânzare-cumpărare, încheiate de către intervenienți și pe cale de consecință a respins cererea reclamantei de constatare a nulității acestora.
De menționat că prin actul nou depus în recurs, respectiv contractul de vânzare cumpărare încheiat la data de 1 mai 1994 între autorul reclamantei și M.M., care nu este parte în proces, dar și în ipoteza în care aceasta ar fi parte în proces, nu se poate dovedi că proprietarul apartamentului în litigiu a notificat în vreun fel dorința ca cineva să nu cumpere apartamentul de la parter.
Mai mult chiar prin acest contract proprietarul a vândut niște dependințe aflate la demisolul imobilului, respectiv o cameră de serviciu și o pivniță, împrejurare care ar duce la concluzia că nu ar dori retrocedarea apartamentului situat la parterul aceluiași imobil.
Distinct de cele mai înainte arătate urmează a mai reține și faptul că reclamanta, prin cererea completatoare a solicitat instanței numai constatarea nulității contractelor de vânzare-cumpărare încheiate de către intervenienți în interes propriu, nerevendicând de la aceștia apartamentul în litigiu.
în această situație instanța nu a putut soluționa complet acțiunile reținând pe de o parte că apartamentul revendicat de către reclamantă a fost preluat de către stat fără titlu valabil, iar pe de altă parte că titlurile cumpărătorilor sunt valabile.
Acțiunea în revendicare fiind acțiunea proprietarului neposesor împotriva posesorului neproprietar, iar în cazul exhibării unui titlu de către posesor soluția este compararea titlurilor care nu s-a putut efectua întrucât acțiunea în revendicare nu era îndreptată și împotriva intervenienților ci doar a pârâților Consiliul General al Municipiului București și SC H.N. SA care nu mai erau posesorii imobilului.
Astfel fiind față de considerentele mai înainte arătate, recursul a fost respins ca nefondat.
| ← ICCJ. Decizia nr. 6175/2004. Civil | ICCJ. Decizia nr. 6131/2004. Civil → |
|---|
