ICCJ. Decizia nr. 6462/2004. Civil. Revendicare. Recurs
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA CIVILĂ ŞI DE PROPRIETATE INTELECTUALĂ
Decizia nr. 6462
Dosar nr. 7508/2004
Şedinţa publică din 18 noiembrie 2004
Asupra recursului civil de faţă:
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
Prin sentinţa civilă nr. 3968 din 28 august 2003, Judecătoria Buzău a respins excepţia necompetenţei materiale invocată de reclamanţi.
A fost admisă acţiunea formulată de reclamanţii O.D. şi O.A., în contradictoriu cu SC I.S.C. SRL, I.C. şi I.L. şi a fost respinsă cererea reconvenţională formulată de pârâţii-reclamanţi I.C. şi I.L., în contradictoriu cu reclamanţii şi pârâtele P.A. şi P.G.
S-a constatat nulitatea contractului de vânzare-cumpărare, autentificat sub nr. 24168/1994, au fost obligaţi pârâţii să lase reclamanţilor în deplină proprietate şi posesie suprafaţa de 40 mp teren, situată în Buzău, şi să le plătească suma de 860.000 lei cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa de fond a reţinut că reclamanţii O.D. şi O.A. sunt proprietarii imobilului (casă de locuit şi suprafaţa de 329 mp teren), situat în Buzău, imobil dobândit de la pârâtele P.A. şi P.G, conform contractului de schimb.
Imobilul a făcut anterior obiectul unui contract de vânzare-cumpărare cu clauză de întreţinere, contract autentificat sub nr. 14974 din data de 5 august 1994, încheiat între pârâte şi numitul P.C.
P.C. şi soţia sa P.M. au vândut suprafaţa de 40 mp teren pârâţilor I.C. şi I.L., prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.24168/1994. Ulterior, între aceleaşi părţi, s-a încheiat contractul nr.3488/1997, prin care s-a vândut pârâţilor I.C. şi I.L. construcţia în suprafaţă de 28 mp.
Contractul încheiat de pârâte cu numitul P.C. a fost reziliat prin sentinţa civilă nr. 3006 din 27 martie 2002 a Judecătoriei Buzău, iar prin reziliere titlul de proprietate al vânzătorilor P.C. şi P.M. a fost anulat. Odată cu desfiinţarea contractului s-au desfiinţat şi drepturile dobândite de terţi, conform principiului resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis.
Reţine instanţa de fond, că hotărârea prin care s-a dispus rezilierea contractului nu a produs efecte numai asupra clauzei de întreţinere, iar pârâţii I.C. şi I.L., la data dobândirii dreptului de proprietate, au avut cunoştinţă de modul în care vânzătorii dobândiseră proprietatea.
Referitor la cererea reconvenţională, care are ca obiect constatarea nulităţii absolute a contractului de schimb, se reţine că nu este admisibilă, pentru că nu este interzisă vânzarea bunului altuia, iar art. 1895 C. civ. recunoaşte chiar anumite efecte titlului translativ de proprietate care emană de la un neproprietar. Cauza contractului de schimb, a cărui nulitate se invocă, nu este contrară bunelor moravuri sau ordinii publice.
Se mai reţine că, raportat la art. 53 din Legea nr. 7/1996, competentă să soluţioneze cererea pentru radierea menţiunilor efectuate în cartea funciară este judecătoria. De aceea, excepţia invocată de reclamanţi nu este întemeiată.
Prin Decizia civilă nr. 481 din 16 decembrie 2003, Curtea de Apel Ploieşti a respins ca nefondat apelul declarat de pârâţii SC I.S.C. SRL, I.C. şi I.L. împotriva acestei hotărâri, instanţa de apel reţinând că autorului intimatelor-pârâte P.A. şi P.G, la data de 23 iulie 1959, prin Decizia nr. 357/3428, i-a fost atribuită în folosinţă veşnică suprafaţa de 360 mp teren, în care se include şi suprafaţa de 40 mp teren, care face obiectul litigiului. Atribuirea s-a făcut în temeiul Decretului nr. 493/1954, iar pe teren s-a construit o casă de locuit. Pârâtelor le-a fost constituit dreptul de proprietate asupra terenului la data de 25 septembrie 2002, iar prin contractul de schimb nr. 4165 din 3 octombrie 2002, reclamanţii au dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului.
Reţine instanţa, că actul de schimb este valid, neexistând vreo cauză de nulitate absolută şi că pârâtul P.C., prin contractul de vânzare-cumpărare, autentificat sub nr. 14974 din 5 august 1994, a dobândit casa de locuit situată pe teren, însă contractul a fost reziliat prin sentinţa civilă nr. 3006 din 27 aprilie 2002. Faptul că P.C. şi P.M. au vândut terenul în suprafaţă de 40 mp, nu are relevanţă, deoarece vânzătorii nu erau proprietarii terenului.
De aceea, pârâţilor nu le-a fost transmisă în mod legal suprafaţa de 40 mp teren, iar contractul încheiat de aceştia cu P.C. este nul.
Împotriva acestei hotărâri au declarat recurs pârâţii I.C., I.L. şi SC I.S.C. SRL care, invocând motivele de recurs înscrise în art. 304 pct. 7, 9 şi 10 C. proc. civ., formulează următoarele critici:
- Instanţa de apel nu a examinat motivele de apel de la pct. 1, 2, 3 din declaraţia de apel.
- În mod greşit s-a reţinut nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare, încheiat la data de 14 decembrie 1994, fără să se facă dovada existenţei vreunui motiv de nulitate la momentul încheierii actului. Faptul că în anul 2002 a fost reziliat contractul de întreţinere este motiv de nulitate relativă, care putea fi invocat în termen de trei ani de la data perfectării contractului.
- Nu s-a examinat critica referitoare la valabilitatea contractului în ipoteza unor înstrăinări succesive, faţă de momentul îndeplinirii formalităţilor de publicitate prin transcrierea contractului de vânzare-cumpărare, sub nr. 11787 din 14 decembrie 1994, anterior datei de 4 octombrie 2002, când a fost intabulat dreptul de proprietate pe baza contractului de schimb, invocat de reclamanţi.
- Instanţa de apel nu a examinat calitatea pârâţilor de dobânditori de bună credinţă a imobilului, prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 24168 din 14 decembrie 1994, deoarece la momentul dobândirii proprietăţii contractul de întreţinere era valid, iar cumpărătorii nu puteau anticipa că ulterior va fi reziliat.
- Nu a fost examinată nici buna credinţă existentă la data cumpărării construcţiei, pe baza contractului de vânzare-cumpărare nr. 3488 din 11 decembrie 1997, transcris la nr. 12903 din 12 decembrie 1997.
- Greşit instanţa de apel a reţinut că dreptul de proprietate asupra terenului aferent construcţiei a fost dobândit în baza ordinului prefectului, la data de 25 septembrie 2002, numai de intimatele P.A. şi P.G. Autorul acestora a dobândit în folosinţă veşnică suprafaţa de 360 mp teren, conform Decretului nr. 493 din 10 decembrie 1954, care s-a transmis intimatelor prin succesiune legală. De aceea, conform art. 35 din Legea nr. 18/1991, terenul a trecut de drept în proprietatea deţinătorilor construcţiei.
- Instanţa de apel nu s-a pronunţat asupra relei credinţe a intimaţilor-reclamanţi O.D. şi O.A., care au avut cunoştinţă de existenţa contractelor de vânzare-cumpărare încheiate de recurenţi. De asemenea, aceştia au cunoscut la momentul perfectării contractului de schimb, că recurenţii deţin terenul şi construcţia aflată pe teren şi că existau litigii între recurenţi şi intimatele P.A. şi P.G.
Recursul va fi admis, pentru următoarele considerente.
În cauză, sunt incidente dispoziţiile art. 304 pct. 7 şi 10 C. proc. civ., deoarece instanţa de apel a lăsat necercetate mai multe critici care au făcut obiectul apelului şi nu s-a pronunţat asupra tuturor mijloacelor de apărare invocate de apelanţi.
Considerentele hotărârii atacate nu cuprind motivele pentru care s-au înlăturat susţinerile, argumentele şi pretenţiile pârâţilor-apelanţi.
În cadrul fixat de reclamanţi, care au cerut să se constate nulitatea contractului de vânzare-cumpărare, autentificat sub nr. 24168/1994, invocând principiul conform căruia desfiinţarea actului iniţial atrage şi anularea actului subsecvent, pârâţii s-au apărat invocând în declaraţia de apel buna lor credinţă la momentul încheierii contractului.
Instanţa de apel a ignorat însă acest mijloc de apărare, deşi una din excepţiile de la principiul, resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis, o constituie cazul actelor de dispoziţie cu titlu oneros încheiate cu un subdobânditor de bună credinţă.
De asemenea, hotărârea atacată nu cuprinde motivele pentru care s-a înlăturat apărarea apelanţilor că pe terenul care face obiectul revendicării se află construcţia proprietatea acestora, dobândită conform contractului de vânzare-cumpărare nr. 3488 din 11 decembrie 1997 şi cea referitoare la faptul că hotărârea prin care s-a reziliat contractul de întreţinere s-a pronunţat doar în contradictoriu cu unul dintre cumpărători, deşi în contract a fost parte şi P.M.
Nu au fost analizate nici criticile care privesc existenţa cauzei ilicite ca motiv de nulitate a contractului de schimb, încheiat între reclamanţi şi pârâte, raportat la faptul că reclamanţii-pârâţi cunoşteau împrejurările menţionate în declaraţia de apel.
Fiind, de principiu, că motivarea hotărârii trebuie să fie clară, să se refere la probele administrate şi să răspundă în fapt şi în drept la toate pretenţiile şi apărările formulate de părţi, în prezenta cauză, argumentaţia sumară din hotărârea atacată, fără referiri la mijloacele de apărare invocate de apelanţi, nu dă instanţei de recurs posibilitatea să analizeze temeinicia şi legalitatea soluţiei pronunţată de instanţa de fond, păstrată prin respingerea apelului.
De aceea, se va admite recursul declarat de pârâţi, va fi casată hotărârea pronunţată de instanţa de apel şi, conform art. 312 alin. (5) şi art. 313 C. proc. civ., se va trimite cauza aceleiaşi instanţe spre rejudecare.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul declarat de pârâţii-reclamanţi I.C., I.L., SC I.S.C. SRL împotriva deciziei civile nr. 481 din 16 decembrie 2003 a Curţii de Apel Ploieşti, pe care o casează.
Trimite cauza aceleiaşi instanţe pentru rejudecarea cererii de apel.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 18 noiembrie 2004.
| ← ICCJ. Decizia nr. 6446/2004. Civil | ICCJ. Decizia nr. 643/2004. Civil. Obligatia de a face. Recurs → |
|---|
