ICCJ. Decizia nr. 2142/2005. Civil
| Comentarii |
|
Prin cererea înregistrată la numărul 851 din 31 ianuarie 2001, la Tribunalul Municipiului București, secția a V-a civilă, C.M.R. a acționat în judecată Primăria Municipiului București, Consiliul General al Municipiului București, SC H.N. SA, pe I.G., I.M. și I.P., solicitând instanței ca prin sentința ce o va pronunța să îi oblige pe pârâți să-i lase în deplină proprietate și posesie apartamentul nr. 6, etaj II și apartamentul 3, etaj I din imobilul situat în București, să constate lipsa titlului statului asupra celor două apartamente și nulitatea contractului de vânzare-cumpărare 651/1991 din 1 noiembrie 1996 încheiat de pârâții I.G. și I.V. cu Primăria Municipiului București în privința apartamentului nr. 6, etaj II, precum și a contractelor de vânzare-cumpărare 7150 din 7 iulie 1982 și 125 din 18 octombrie 1973 pentru apartamentul nr. 3 etaj I încheiat cu B.E. și respectiv între aceasta și I.P.
în motivarea acțiunii, reclamanta arată că apartamentele în litigiu, dobândite de autorii săi prin actele de vânzare-cumpărare autentificate nr. 40490 din 11 noiembrie 1938 și nr. 27756 din 27 octombrie 1996 au fost naționalizate abuziv prin Decretul nr. 92/1952, cu încălcarea prevederilor art. II, deoarece autorul său fiind funcționar în cadrul Ministerului Metalurgiei iar soția sa casnică, erau exceptați de la naționalizare.
în privința contractelor de vânzare-cumpărare, reclamanta arată că acestea au o cauză ilicită, deoarece statul nu deținea un titlu valabil, încălcând prevederile Legii nr. 112/1995 și o cauză imorală, deoarece prin încheierea lor, statul a împiedicat pe adevărații proprietari să-și redobândească pe deplin bunul iar chiriașii au fost de rea-credință.
în subsidiar, pentru ipoteza în care nu va fi primit capătul de cerere privind nulitatea contractelor de vânzare-cumpărare, reclamanta a solicitat instanței să procedeze la compararea titlurilor, acordând preferință celui mai bine caracterizat respectiv al reclamantei.
în cauză a fost introdusă B.E., moștenitoarea numitului P.I., decedat la 6 septembrie 1988.
Prin întâmpinările depuse la dosar de către pârâții cumpărători, aceștia s-au apărat, susținând că vânzarea-cumpărarea s-a perfectat cu respectarea cerințelor legale și în condițiile existenței bunei lor credințe, căreia urmează a i se acorda eficiență.
Prin sentința civilă nr. 839 F din 14 octombrie 2002, Tribunalul București a admis în parte acțiunea reclamantei C.M.R., constatând lipsa titlului statului asupra apartamentelor 3 și 6 din imobilul situat în București.
Pârâta B.E. a fost obligată să lase reclamantei deplina proprietate și posesie a apartamentului nr. 3, etaj I iar pârâții I.G. și I.V. au fost obligați să lase reclamantei deplina proprietate și posesie a apartamentului nr. 6, etaj II din imobil.
Instanța a respins capătul de acțiune privind revendicarea celor două apartamente în raport cu Primăria Municipiului București și Consiliul General al Municipiului București, SC H.N., precum și capătul de cerere privind constatarea nulității contractelor de vânzare-cumpărare nr. 7150 din 7 iulie 1982, nr. 651/29491 din 1 noiembrie 1996 și nr. 125 din 18 octombrie 1973, ca nefondate.
Pentru a se pronunța astfel, instanța a reținut că autorii reclamantei V.L. și I. au dobândit proprietatea celor două apartamente prin actele de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. 27756 din 27 iulie 1037 și nr. 40450 din 11 noiembrie 1938 și că aceștia făcând parte din categoria persoanelor prevăzute de art. II din Decretul nr. 92/1950 erau exceptate de la naționalizare, astfel că naționalizarea celor două apartamente s-a făcut nelegal.
S-a mai reținut că prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 125 din 18 octombrie 1973, B.E. a dobândit dreptul de proprietate asupra apartamentului nr. 3 potrivit Legii nr. 4/1973, iar prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 7150 din 7 iulie 1982 apartamentul a fost înstrăinat către P.V., a cărei moștenitoare a devenit ulterior, fără a constata existența vreunei cauze ilicite sau imorale care să conducă la nulitatea contractului.
Privitor la apartamentul nr. 6, s-a reținut că acesta a fost cumpărat de chiriașii pârâți I.G. și V. cu respectarea întocmai a dispozițiunilor Legii nr. 112/1995, revendicarea fiind promovată după perfectarea cumpărării.
Pe cale de consecință, instanța a constatat că în cauză nu există elemente care să justifice anularea contractelor de vânzare cumpărare, dar că titlul autorilor reclamantei, prin comparare, este preferabil aceluia al pârâților, urmând a se constata astfel nevalabilitatea titlului statului și a se dispune obligarea pârâților de a lăsa reclamantei deplina proprietate și posesie a celor două apartamente.
Curtea de Apel București, secția a III-a civilă, prin decizia nr. 243 din 21 aprilie 2003 a admis apelurile formulate de pârâții I.G., I.V. și B.E. împotriva sentinței civile nr. 839 din 14 octombrie 2002 a Tribunalului București, secția a V-a civilă, în contradictoriu cu apelanta aderantă C.M.R., Consiliul General al Municipiului București, Primăria Municipiului București și SC H.N. SA.
Schimbând în parte sentința, pe fond, instanța a înlăturat măsura obligării pârâților I.G., I.V. și B.E. de a lăsa reclamantei în deplină proprietate și posesie apartamentele 3 și 6 din București și plata cheltuielilor de judecată.
Restul dispozițiilor sentinței au fost menținute.
Apelul incident formulat de C.M.R. a fost respins.
Pentru a pronunța această decizie, Curtea de Apel București a concluzionat că instanța de fond comparând titlurile de proprietate aparținând autorilor reclamantei cu acelea ale pârâților cumpărători, a acordat preferință primelor, ca fiind mai vechi și provenind de la adevăratul proprietar ignorând dispozițiile art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, care salvează contractele de vânzare-cumpărare de la nulitate, în condițiile încheierii acestora cu bună credință.
Pentru aceleași considerente, Curtea de Apel a respins și apelul incident formulat de reclamanta C.M.R. privind obligarea apelanților intervenienți și pârâți la restituirea imobilului.
Instanța de apel a înlăturat susținerile apelanților pârâți și intervenienți în sensul că imobilele litigioase au trecut cu titlu în proprietatea statului, reținând că autorii reclamantei erau exceptați de la incidența Decretului nr. 92/1950 de naționalizare, făcând parte din categoria persoanelor prevăzute de art. II din decret.
Declarând recurs, C.(V.)M.R. critică decizia nr. 243 A din 21 aprilie 2003 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă, sub următoarele aspecte:
- La examinarea capătului de cerere privitor la nulitatea contractelor de vânzare-cumpărare, instanța de apel nu a verificat apărările reclamantei din apelul incident, limitându-se să deducă valabilitatea contractelor din "buna credință a cumpărătorilor" la încheierea lor și din calificarea legii speciale drept eroare comună și invincibilă.
- Instanța de apel a redus problematica cererii în revendicare și a cererii de constatare a nulității absolute a actelor de înstrăinare, la examinarea "bunei credințe" a dobânditorilor -abdicând de la examinarea mijloacelor de apărare invocate.
Pe această cale s-a ajuns la nerespectarea dreptului de proprietate asupra apartamentelor aparținând autorilor reclamantei, atâta timp cât titlul statului nu este valabil și pe cale de consecință nici acelea ale pârâților cumpărători.
Cerințele de validitate ale contractelor de vânzare-cumpărare trebuiau verificate și în raport de respectarea dispozițiunilor Legii nr. 112/1995 în corelația dintre art. 18 lit. d) cu art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001.
Ca urmare, contractul de vânzare-cumpărare prin care pârâții I.G. și I.V. au dobândit apartamentul nr. 6 este lovit de nulitate absolută, deoarece a fost deținut de stat, în calitate de vânzător, fără titlu valabil, în timp ce contractul încheiat de pârâta B.E. în privința apartamentului nr. 3, este lovit de nulitate absolută, deoarece a fost perfectat într-un cadru legal ce excludea vânzarea locuințelor până la constituirea unui fond locativ de stat ce acoperă nevoile destinate închirierii.
Soluția instanței este și netemeinică deoarece buna credință în sensul prevederilor art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 presupune și dovada condițiilor care justifică imposibilitatea absolută a cumpărătorului de a prevedea lipsa titlului de proprietate al statului vânzător unită cu convingerea specifică asimilată erorii comune și invincibile.
Recursul este nefondat.
Curtea de Apel București, învederează fără echivoc netemeinicia apelului incident formulat de reclamantă fără ca motivarea să aibă un caracter implicit atâta timp cât considerentele ce au pledat pentru admiterea apelului pârâților au determinat soluția împotriva căreia se plânge reclamanta.
Procedeul examinării globale a apelurilor și de pe poziția intereselor contrare ale părților din proces, în speță și a reclamantei apelantă - incidentală, nu echivalează cu o examinare a motivelor înscrise în apelul incident.
în raport de obiectul acțiunii, instanța de apel avea să examineze dacă potrivit circumstanțelor cauzei, actul în baza căruia pârâții au dobândit proprietatea imobilelor era licit. în acest context, examinarea bunei credințe s-a constituit într-o cerință cu valoare imperativă, de a cărei existență instanța nu putea să nu țină seama, de vreme ce cauza reprezintă o dimensiune inseparabilă voinței juridice interne.
Reclamantul susține că atâta vreme cât titlul statului nu este valabil, pe cale de consecință nici titlul pârâților nu este valabil. O atare argumentare vizează statuările alin. (2) al art. 46 din Legea nr. 10/2001 care conferă eficiența juridică actelor juridice de înstrăinare încheiate cu bună credință de dobânditor, chiar în privința imobilelor dobândite de stat fără titlu valabil. Eroarea comună și invincibilă nu reprezintă o simplă figură de stil și o justificare pentru păstrarea apartamentelor de către actualii deținători, ci o expresie supremă a bunei lor credințe la momentul perfectării contractelor.
în cadrul celui de al doilea motiv de recurs se susține că cererea în revendicare și de constatare a nulității contractelor de vânzare-cumpărare nu trebuia redusă la buna credință a cumpărătorilor la încheierea actului translativ de proprietate, fără a fi avute în vedere și prevederile art. 18 lit. d) din lege.
Din examinarea comparativă a dispozițiilor art. 18 lit. d) și art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 se poate constata că fără distincție de modalitatea trecerii imobilelor în proprietatea statului, cu titlu sau fără titlu valabil, buna credință a chiriașului cumpărător conferă eficiența actelor de înstrăinare încheiate cu respectarea cerințelor prevăzute de Legea nr. 112/1995, o atare reglementare vizând așa cum se arată și în normele metodologice de aplicare a Legii nr. 10/2001 aprobate prin H.G. nr. 498 din 18 aprilie 2003, conservarea situației juridice a imobilelor înstrăinate legal.
Așa cum reține și instanța de apel, buna credință se analizează în raport de momentul încheierii contractelor de vânzare cumpărare cu respectarea cerințelor legilor aplicabile la acel moment, respectiv Legea nr. 112/1995 și Legea nr. 4/1973 în persoana cumpărătorilor, care nu au cunoscut că imobilul este deținut de stat fără titlu. De abia cu ocazia demersurilor ulterioare ale reclamantei, intervenite cu mult timp după cumpărarea apartamentelor de către chiriașii pârâți, respectiv la 31 ianuarie 2001 s-a putut stabili că statul le-a preluat nelegal și le-a deținut fără titlu.
Pârâții au cumpărat apartamentele având ferma credință că statul vânzător are calitatea de proprietar și că ei au îndreptățirea potrivit legii de a le cumpăra, circumstanțe potrivit căror putem vorbi despre existența unei erori comune și invincibile împrejurare care are ca efect conservarea actului încheiat sub imperiul unei asemenea erori.
Pârâta B.E. a dobândit apartamentul în litigiu în 1973 sub imperiul Legii nr. 4/1973, într-o perioadă în care este imposibil să se susțină că aceasta nu a fost de bună credință și că nu ar fi avut convingerea fermă că statul vânzător nu era adevăratul proprietar, și aceasta cu atât mai mult cu cât proprietatea statului fiind opozabilă tuturor, nu existau nici posibilități reale de verificare a titlului statului.
Este adevărat că art. 42 din Legea nr. 4/1973 se referea la constituirea unui fond de locuințe destinate cetățenilor cu venituri mai mici, dar aceasta nu excludea vânzarea locuințelor aflate pe lista clădirilor ce se puneau în vânzare, aprobată de Consiliul de Miniștri, așa cum a fost situația apartamentului 6 în litigiu.
Așa fiind și sub acest aspect criticile formulate de recurenta C.M.R. se privesc întemeiate.
în mod judicios instanța de apel a respins pe fond acțiunea în revendicare deoarece în speță ipoteza probațiunii prin compararea titlurilor nu era incidentă, de vreme ce părțile revendicării au produs titluri derivate, emanând de la autori diferiți.
De altfel soluția instanței de apel este în acord deplin și cu finalitatea art. 18 lit. d) și art. 46 din Legea nr. 10/2001, aceea a conservării situației juridice a imobilelor înstrăinate legal în temeiul Legii nr. 112/2001 și menținerea efectelor contractelor de vânzare-cumpărare legal încheiate.
Din perspectiva celor de mai sus expuse, în temeiul art. 312 C. proc. civ. recursul de față a fost respins.
| ← ICCJ. Decizia nr. 2153/2005. Civil | ICCJ. Decizia nr. 2282/2005. Civil → |
|---|
