ICCJ. Decizia nr. 4416/2005. Civil
| Comentarii |
|
Prin sentința civilă nr. 7443 din 11 septembrie 2003, Judecătoria Brașov a admis acțiunea formulată de reclamantele I.R., R.M. și I.D.M.C. împotriva pârâtelor SC R. SRL și N.M.J., a constatat nul absolut contractul de închiriere nr. 45854 din 29 august 2001, încheiat între pârâta SC R. SRL în calitate de locator și pârâta N.M.J., în calitate de locatar, având ca obiect imobilul situat în Brașov, a dispus evacuarea pârâtei N.M.J. din imobil și a obligat-o la plata cheltuielilor de judecată către reclamante.
Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a reținut că reclamantele au solicitat în contradictoriu cu Municipiul Brașov și SC R. SRL să se constate că imobilul în litigiu a trecut fără titlu în proprietatea statului, să se intabuleze dreptul lor de proprietate și să fie obligați pârâții să le lase imobilul în deplină proprietate și liniștită posesie.
Judecata acestei cereri a fost suspendată în apel, deoarece reclamantele au optat pentru parcurgerea procedurii administrative prevăzute de Legea nr. 10/2001.
în timpul judecării acțiunii de drept comun, imobilul a devenit liber, deoarece chiriașul a decedat și nici o persoană din cele prevăzute la art. 12 lit. a), b), c), din O.U.G. nr. 40/1999 nu a solicitat atribuirea contractului de închiriere.
Deși la data de 17 august 2001, reclamanta I.R. a notificat pe pârâta SC R. SRL să nu repartizeze spațiul rămas liber, la 29 august 2001, aceasta a încheiat contract de închiriere cu pârâta N.M.J.
Notificarea reclamantelor adresată pârâtei SC R. SRL, conform Legii nr. 10/2001, a fost transmisă de executorul judecătoresc la 8 august 2001 și a fost comunicată la 9 august 2001. Prin decizia nr. 122 din 13 septembrie 2002 a unității deținătoare, s-a dispus restituirea în natură a părții din imobil ce nu a fost înstrăinată și restituirea prin echivalent pentru partea din imobil înstrăinată conform Legii nr. 112/1995.
Față de această situație de fapt și reținând că pârâta N.M.J. cunoștea că spațiul solicitat este în curs de revendicare, instanța a constatat nulitatea absolută a contractului de închiriere încheiat și a dispus evacuarea pârâtei pentru lipsa titlului.
Prin decizia civilă nr. 132/Ap din 23 februarie 2004, Curtea de Apel Brașov a admis în parte apelul declarat de pârâta N.M.J., a schimbat în parte sentința și a admis excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei I.R., respingând acțiunea civilă formulată de aceasta împotriva ambelor pârâte.
Totodată, a respins apelul declarat de pârâta SC R. SRL
Instanța de apel a reținut că dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu aparține reclamantelor R.M. și I.D.M.C., reclamanta I.R. având doar calitatea de mandatar al acestora.
în ceea ce privește apelul declarat de SC R. SRL, curtea a reținut că, potrivit art. 20 din Legea nr. 10/2001, decizia sau dispoziția motivată de restituire face dovada dreptului de proprietate și constituie titlu executoriu pentru punerea în posesie, necesitatea realizării publicității imobiliare fiind necesară doar pentru opozabilitatea față de terți.
Ca o consecință, reclamantele R.M. și I.D.M.C. au făcut dovada că sunt proprietarele imobilului, având calitate procesuală activă și justifică un interes în promovarea acțiunii.
A mai reținut instanța de apel, că în mod corect tribunalul a constatat nulitatea absolută a contractului de închiriere, deoarece, conform art. 44 din O.U.G. nr. 40/1999, este interzisă, sub sancțiunea nulității absolute, închirierea sau subînchirierea în beneficiul unui nou chiriaș a imobilelor care fac obiectul unei încunoștințări scrise, notificări sau cereri în constarea sau realizarea dreptului de proprietate.
împotriva acestei decizii, în termenul prevăzut de lege, au declarat recurs pârâtele N.M.J. și SC R. SRL Brașov.
Invocând dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., pârâta N.M.J. a arătat că reclamantele nu aveau calitate procesuală activă, iar contractul de închiriere este perfect și legal.
Pârâta SC R. SRL a invocat același punct al art. 304 C. proc. civ. și a arătat că reclamantele nu aveau calitate procesuală activă, iar contractul de închiriere a fost încheiat cu respectarea dispozițiilor legale în vigoare.
Recursurile nu sunt fondate.
Având în vedere faptul că ambele recursuri se întemeiază pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., cu unele nuanțări, criticile fiind aceleași, înalta Curte va face o singură analiză, structurată pe cele două aspecte invocate:
- lipsa calității procesuale active a reclamantelor;
- legalitatea contractului de închiriere.
în privința calității procesuale, pârâta N.M.J. susține că din actele dosarului rezultă că proprietar al imobilului în litigiu este Statul Român, reclamantele nefăcând dovada că ar fi moștenitoarele unui fost proprietar tabular, deposedat de stat, iar pârâta SC R. SRL arată că reclamantele nu aveau calitate procesuală activă deoarece au dobândit imobilul în litigiu abia la data de 13 septembrie 2002, dată la care a fost emisă decizia nr. 122/2002, în baza Legii nr. 10/2001.
Faptul că I.R. a notificat la 17 august 2001 pe pârâtă să nu încheie un alt contract de închiriere nu are relevanță în cauză, deoarece, la acea dată, reclamantele nu erau persoane îndreptățite, pentru că nu depuseseră notificare în baza Legii nr. 10/2001. Pentru acest motiv, I.R. nu justifica un interes.
Nici una din critici nu este întemeiată.
Calitatea procesuală activă presupune existența unei identități între persoana reclamantului și titularul dreptului pretins, fiind una dintre condițiile ce trebuie îndeplinite de o persoană pentru a fi parte în proces.
Prin urmare, momentul la care trebuie raportată calitatea procesuală este momentul la care instanța este sesizată cu o cerere de chemare în judecată.
în cauza de față, cererea de chemare în judecată a fost introdusă la data de 14 aprilie 2003, dată la care reclamantele R.M. și I.D.M.C. erau proprietarele imobilului în litigiu.
Astfel, prin decizia nr. 122 din 13 septembrie 2002 a SC R. SA Brașov, s-a dispus restituirea în natură către R.M. și I.D.M.C. a părții din imobil neînstrăinată, înscrisă sub nr. top. 2159/1, deținută cu contract de închiriere de N.M. și C.S., imobil situat în Brașov.
Or, conform art. 23 alin. (4) din Legea nr. 10/2001 decizia de aprobare a restituirii în natură a imobilului face dovada proprietății persoanei îndreptățite asupra acestuia, are forța probantă a unui înscris autentic și constituie titlu executoriu pentru punerea în posesie, după îndeplinirea formalităților de publicitate imobiliară.
Textul de lege invocat distinge între titlu executoriu și titlu de proprietate, formalitățile de publicitate imobiliară fiind necesare doar pentru punerea în executare a deciziei sau dispoziției emise.
Ca atare, reclamantele, deținând titlu de proprietate, au calitate procesuală activă.
Pentru aceleași considerente, reclamantele justifică și un interes legitim, personal și direct, deoarece, în general, oricine are calitatea procesuală activă justifică și un interes.
Referitor la legalitatea contractului de închiriere, pârâta N.M.J. susține că notificarea a fost transmisă de reclamante ulterior datei încheierii contractului de închiriere, iar declarația sa se referă la riscul revendicării imobilului.
Pârâta SC R. SRL arată că notificarea a fost înregistrată la 24 septembrie 2001, ulterior încheierii contractului de închiriere și că de la această dată erau incidente dispozițiile art. 44 din O.U.G. nr. 40/1999.
La data încheierii contractului nu exista nici un impediment legal, singura interdicție fiind cea prevăzută de Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 10/2001, care statuează indisponibilizarea imobilelor restituibile foștilor proprietari.
Se mai arată că în mod greșit a reținut instanța de apel că buna credința a părților nu apără actul juridic încheiat, întrucât nu este un act subsecvent, de dispoziție și cu titlu oneros. Principiul bunei credințe se referă la orice acte încheiate între părți.
Nici aceste critici nu sunt întemeiate.
Conform art. 44 din O.U.G. nr. 40/19999, sunt interzise sub sancțiunea nulității absolute înstrăinarea sub orice formă, concesionarea, ipotecarea, contractul de leasing, precum și orice închiriere sau subînchiriere în beneficiul unui nou chiriaș, a bunurilor imobile, terenuri și construcții cu destinația de locuință, care fac obiectul unei încunoștințări scrise, notificări sau cereri în constatarea sau realizarea dreptului de proprietate din partea persoanelor fizice sau juridice deposedate de aceste bunuri.
Textul de lege se referă la orice fel de cerere, notificare sau înștiințare, iar nu la notificările transmise conform procedurii instituite de Legea nr. 10/2001, așa cum în mod eronat susțin pârâtele.
în cauză, demersurile reclamantelor nu s-au limitat doar la a notifica pe pârâta SC R. SRL Pe rolul Judecătoriei Brașov s-a aflat dosarul civil nr. 14852/2000, prin care reclamanta I.R. a solicitat, în contradictoriu cu Municipiul Brașov și SC R. SRL, să se constate că imobilul a trecut în proprietatea statului fără titlu, că este proprietara acestui imobil și, ca o consecință, să se intabuleze dreptul ei de proprietate. în această procedură au participat în calitate de interveniente în interes propriu și reclamantele R.M. și I.D.M.C.
Prin urmare, analiza nulității consacrate de art. 44 din O.U.G. nr. 40/1999 trebuie să aibă în vedere nu doar notificarea transmisă conform Legii nr. 10/2001, ci și demersurile anterioare acestui moment.
Or, se constată că procedura judiciară în urma căreia s-a pronunțat sentința civilă nr. 8236 din 29 iunie 2001, chiar dacă nu s-a finalizat printr-o hotărâre irevocabilă, intră în sfera de aplicare a art. 44 mai sus invocat, deoarece reclamantele au formulat cereri prin care solicitau să se constate că sunt proprietarele imobilului în litigiu.
Așadar, indiferent de data la care au fost transmise notificările prin care se solicita restituirea imobilului conform Legii nr. 10/2001 sau interdicția de a încheia un nou contract de închiriere, important pentru cauză este faptul că în anul 2000 s-a solicitat instanțelor de judecată să se pronunțe cu privire la dreptul de proprietate asupra unui imobil preluat de stat.
Prin urmare, este nefundamentată susținerea pârâtelor că, la momentul încheierii contractului de închiriere, exista doar interdicția de înstrăinare prevăzută de Legea nr. 10/2001, deoarece exista și interdicția închirierii către un nou chiriaș a imobilelor ce făceau obiectul cererilor la care se referă art. 40 din O.U.G. nr. 40/1999.
Față de natura nulității consacrate de ordonanță analiza bunei credințe nu prezintă relevanță pentru cauză, fiind suficient, așa cum în mod corect a constatat și curtea de apel, să se constate că sunt îndeplinite cerințele impuse de art. 44 din O.U.G. nr. 40/1999, pentru ca actul încheiat cu încălcarea acestor prevederi legale imperative să fie lovit de nulitate.
Pentru cele mai sus arătate, recursurile declarate de pârâte sunt nefondate și, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., au fost respinse ca atare.
în temeiul art. 274 din cod, recurentele au fost obligate la plata cheltuielilor de judecată către intimate, în cuantumul dovedit prin înscrisurile aflate la dosar.
| ← ICCJ. Decizia nr. 4564/2005. Civil | ICCJ. Decizia nr. 4475/2005. Civil → |
|---|
