ICCJ. Decizia nr. 4455/2005. Civil
| Comentarii |
|
Prin acțiunea civilă înregistrată la Judecătoria Ploiești sub nr. 41118/2003 reclamanții I.E.M. și I.G. au chemat în judecată pe pârâtul D.F., solicitând instanței ca prin sentința ce se va pronunța să constate valabilitatea antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 7222/2003, iar în subsidiar, obligarea acestuia la plata sumei de 170.600.000 lei reprezentând dublul avansului și alte plăți.
în motivarea acțiunii reclamanții au arătat că la data de 17 noiembrie 2003 au încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare privind imobilul situat în Ploiești, stabilind cu titlu de preț, suma de 230.000.000 lei, din care, 80.000.000 lei, au fost achitate la data întocmirii convenției.
S-a mai arătat că, prin același antecontract, s-a stabilit și o clauză penală, în sensul că dacă vânzătorul nu înțelege să mai încheie actul de vânzare-cumpărare, el va plăti dublul avansului.
La data de 31 martie 2004, reclamanții și-au precizat acțiunea în sensul că solicită rezoluțiunea antecontractului de vânzare cumpărare și obligarea pârâtului la plata sumei de 170.600.000 lei.
După administrarea probelor solicitate de părți, constând în acte, interogatorii și martori, Judecătoria Ploiești a pronunțat sentința civilă nr. 2801 din 31 martie 2004, prin care a admis acțiunea precizată și a dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare cumpărare încheiat între reclamanți și pârâți, autentificat sub nr. 7222 din 17 noiembrie 2003 de Biroul Notarului Public I.C.
Pârâtul a fost obligat să plătească reclamanților suma de 170.600.000 lei reprezentând dublul avansului, taxa de radiere ipotecă, restanțe R., rebranșarea la rețeaua de curent electric și cheltuieli de notificare.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut că între părți s-a încheiat antecontractul de vânzare cumpărare, autentificat sub nr. 7222 din 17 noiembrie 2003 de Biroul Notarului Public I.C., privind imobilul situat în Ploiești, prețul fiind de 230.000.000 lei, din care s-a plătit, cu titlu de avans, suma de 80.000.000 lei.
S-a mai arătat că părțile au stabilit prin aceeași convenție, termen pentru încheierea contractului în formă autentică, data de 21 noiembrie 2003, dar pârâtul a refuzat să se prezinte la notar, așa cum a recunoscut la interogatoriu și a precizat și martorul audiat.
Prin antecontract, părțile au stabilit și o clauză penală, în sensul că dacă vânzătorul nu mai înțelege să încheie actul, va restitui cumpărătorului dublul avansului și cum acesta nu a respectat convenția, va fi obligat să restituie reclamanților suma de 160.000.00 lei.
Potrivit art. 1020 C. civ., condiția rezolutorie este subînțeleasă totdeauna în contractele sinalagmatice și cum termenul de 21 noiembrie 2003 nu a fost respectat, se va dispune rezoluțiunea antecontractului de vânzare cumpărare.
Din probele administrate, rezultă că reclamanții au plătit și diferite sume în contul pârâtului, în valoare totală de 10.600.000 lei, care se impun a fi restituite acestora, întrucât contractul nu s-a mai perfectat.
împotriva sentinței, a declarat apel pârâtul, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.
Apelantul susține că instanța de fond nu a analizat conținutul înscrisului intitulat "antecontract de vânzare-cumpărare "sub aspectul obligațiilor asumate de fiecare parte, în sensul că termenul stabilit pentru încheierea contractului în formă autentică nu se putea respecta fiind prea mic pentru obținerea actelor premergătoare, dar și al neachitării diferenței de preț de către reclamanți, ceea de dovedește că aceștia urmăreau numai obținerea dublului avansului și fraudarea intereselor pârâtului precum și că, greșit, a fost obligat la plata sumei de 10.600.000 lei, deoarece parte din aceasta nu a fost dovedită, iar cealaltă parte, a fost achitată pe numele numitei C.E.
Apelantul a solicitat admiterea apelului, schimbarea în tot a sentinței și, pe fond, respingea acțiunii, iar în subsidiar, schimbarea, în parte, a sentinței și obligarea pârâtului numai la restituirea avansului.
Intimații-reclamanți au formulat întâmpinare, prin care au solicitat respingerea apelului ca nefondat, instanța de fond interpretând corect, convenția părților.
Curtea de Apel Ploiești, prin decizia nr. 2612 din 13 octombrie 2004 a admis apelul declarat de pârâtul D.F. împotriva sentinței civile nr. 2801 din 31 martie 2004 a Judecătoriei Ploiești, în contradictoriu cu intimații reclamanți I.E.M. și I.G. și, în consecință:
A schimba, în parte, sentința, în sensul că a obligat pe pârât să plătească reclamanților suma de 80.000.000 lei plătită acestuia cu titlu de avans pentru apartament.
A menținut restul dispozițiilor sentinței.
A obligat pe intimații reclamanți la 2.470.000 lei cheltuieli de judecată către apelant.
Curtea a constatat că apelul este fondat, pentru următoarele considerente:
Convenția încheiată de părți în formă autentică în 17 noiembrie 2003 reprezintă un antecontract de vânzare cumpărare, prin care pârâtul s-a obligat să transmită, în viitor, dreptul de proprietate asupra apartamentului către reclamanții cumpărători.
în momentul încheierii acestei convenții, pârâtul a primit cu titlu de avans suma de 80.000.000 lei, iar diferența de 150.000.000 lei din prețul stabilit urma să fie achitată la 21 noiembrie 2003 când trebuia să se încheie contractul de vânzare cumpărare autentic.
Părțile au înserat în clauzele promisiunii de vânzare o clauză penală, constând în aceea că în cazul nerespectării obligației lor, cumpărătorii vor pierde avansul, iar vânzătorul va fi obligat să înapoieze acestora de două ori suma pe care a primit-o.
Pentru o soluționare corectă a cauzei, instanța de fond trebuia să verifice dacă ambele părți care au încheiat promisiunea de vânzare cumpărare, și-au îndeplinit obligațiile.
Or, din considerentele sentinței rezultă că s-a analizat numai dacă pârâtul vânzător și-a respectat obligația, respectiv dacă s-a prezentat pentru a încheia la notarul public contractul de vânzare-cumpărare, la 21 noiembrie 2003.
Din probele administrate la prima instanță, coroborate cu înscrisurile depuse în apel, rezultă că pârâtul apelant a întreprins toate demersurile pentru obținerea actelor premergătoare și necesare pentru încheierea contractului în formă autentică, însă nu a putut intra în posesia lor, până la data de 21 noiembrie 2003, când părțile trebuiau să se prezinte la notarul public.
Susținerea pârâtului apelant că termenul a fost mult prea mic, nu poate înlătura culpa acestuia, el trebuia să prevadă încă din momentul încheierii convenției dacă poate să obțină toate înscrisurile necesare pentru perfectarea vânzării, la termenul convenit, pe care nu l-a respectat fiind, astfel, în culpă, pentru nerespectarea contractului.
însă, nici reclamanții nu au reușit să probeze faptul că și-au respectat obligația asumată prin contract, aceea a achitării diferenței de preț de 150.000.000 lei, ori punerea la dispoziția pârâtului a acestei sume sau că erau gata să execute obligația în sensul prezentării la notarul public, la 27 noiembrie 2003, având asupra lor diferența de preț, condiție pentru perfectarea contractului de vânzare-cumpărare.
Rezultă că ambele părți se fac vinovate de neîncheierea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică, la 21 noiembrie 2003, așa cum s-a stabilit prin antecontract și este inoperantă clauza penală, respectiv obligarea pârâtului la restituirea dublului sumei primită ori pierderea de către reclamanți a sumei achitate.
Ca o consecință a rezoluțiunii antecontractului, pe care instanța de fond a dispus-o temeinic și legal, părțile se vor repune în situația anterioară, astfel că pârâtul va fi obligat să plătească reclamanților, suma de bani primită drept avans, respectiv 80.000.000 lei.
în ceea ce privește suma de 10.600.000 lei pretinsă de reclamanți ca reprezentând plăți pentru pârât: taxe radiere ipotecă, restanțe energie electrică, rebranșarea la rețeaua de curent electric și cheltuieli de notificare, din probele dosarului rezultă că parte din această sumă a fost plătită pe numele C.M.E., iar cheltuielile de notificare nu au fost dovedite ca fiind deja achitate, astfel că instanța de fond, în mod greșit, a dispus obligarea apelantului-pârât, la plata acestora.
Așa fiind, apelul va fi privit ca nefondat și se va admite, ca atare.
împotriva acestei decizii, în termen legal, s-a declarat recurs de către I.E.M. și I.G., invocându-se art. 30 pct. 7 C. proc. civ., constând în faptul că decizia cuprinde motive contradictorii și străine de natura pricinii, art. 304 pct. 28 C. proc. pen., constând în interpretarea greșită a actului juridic dedus judecății, art. 304 pct. 9 C. proc. civ., constând în faptul că hotărârea este lipsită de temei legal și a fost dată cu aplicarea greșită a legii și art. 304 pct. 10 C. proc. civ. constând în faptul nepronunțării instanței de apel asupra unor dovezi administrate, ce erau hotărâtoare, pentru dezlegarea pricinii.
Examinând recursul declarat împotriva deciziei date în apel, în raport de motivele formulate, Curtea constată că într-adevăr, recursul este fondat și va trebui admis, ca atare, împotriva deciziei nr. 2612 din 13 octombrie 2004 a Curții de Apel Ploiești, secția civilă, pe care va trebui să o caseze, respingând apelul declarat de pârâtul D.F. împotriva sentinței nr. 2801 din 31 martie 2004 a Judecătoriei Ploiești, secția civilă.
Soluția se impune, deoarece, contrar legii, instanța de apel a interpretat greșit și contradictoriu voința părților exprimate în clauzele actului juridic încheiat, schimbând înțelesul acestuia, a făcut o greșită aplicare a legii și n-a ținut seama de mijloacele de apărare ale reclamanților care dovedesc nerespectarea înțelegerii legal făcute de părți, numai de către pârât, așa cum corect, a statuat, prima instanță.
Astfel, în speță, instanța de control judiciar nu a avut în vedere notificarea din 2 decembrie 2003 prin care pârâtul a fost pus în întârziere, sechestul asigurator, pe care reclamanții au trebuit să-l pună pe apartament, de teamă să nu fie înșelați și nici măcar de răspunsul pârâtului dat la întrebarea nr. 4 din interogatoriu.
Dacă instanța de apel ar fi avut în vedere toate aceste mijloace de probă, ar fi putut realiza fără discuție că reclamanții i-au cerut pârâtului să se prezinte cu diferența de preț pentru încheierea contractului de vânzare cumpărare și că acesta este singurul vinovat pentru neperfectarea convenției.
De asemeni, instanța de apel a greșit și cu privire la suma de 10.600.000 lei solicitată în mod justificat de reclamanți, plățile făcute de aceștia profitând imobilului și proprietarului acestuia, D.F., care a rămas în stăpânirea unui imobil curățat de toate datoriile la utilități și degrevat de ipotecă, pe cheltuiala reclamanților, care, altfel, n-ar fi putut avea actele pentru vânzare-cumpărare.
în raport de cele arătate, Curtea a trebuit să admită recursul ca fondat, așa cum deja, s-a arătat.
| ← ICCJ. Decizia nr. 4467/2005. Civil | ICCJ. Decizia nr. 4450/2005. Civil → |
|---|
